智友老年公寓案例分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

一、老年社區(qū)市場(chǎng)分析二、國(guó)內(nèi)外代表性案例分析三、老齡人口需求分析四、項(xiàng)目SWOT分析五、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議目錄一、老年社區(qū)市場(chǎng)分析迄今為止規(guī)模最大、最復(fù)雜的第六次全國(guó)人口普查結(jié)束，截至2010年11月1日我國(guó)大陸人口的總量為13.39億人，相當(dāng)于4個(gè)美國(guó)，同時(shí)，十年間我國(guó)的人口增長(zhǎng)率為5.86%，和上一次人口普查的11.66%相比，增幅明顯回落。我國(guó)大陸60歲以上人口超過(guò)了1億7千萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口已經(jīng)超過(guò)1億1千萬(wàn)，占總?cè)丝诘?.87%。摘自2011年《中國(guó)廣播網(wǎng)》中國(guó)老齡人口現(xiàn)狀中國(guó)是老齡化速度最快的國(guó)家之一，只用了27年，65歲以上的人口就從7%升至14%，而法國(guó)用了130年，瑞典85年；人口老齡化呈現(xiàn)由東到西的區(qū)域梯次特征，上海于1979年最早進(jìn)入老年社會(huì)，而寧夏要到2012年才能進(jìn)入；農(nóng)村老齡化高于城鎮(zhèn)，這種倒置的狀況要持續(xù)到2040年；未富先老，發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老年社會(huì)時(shí)人均收入為5000至1萬(wàn)美元，而我國(guó)目前剛剛超過(guò)1000美元；老年人口中，女性數(shù)量多于男性。中國(guó)人口老齡化具有5個(gè)特點(diǎn):4?2?1家庭的養(yǎng)老難題自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題。

老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。建設(shè)老年公寓是我們的責(zé)任，也是時(shí)代的使命！結(jié)論：老年社區(qū)的興起早期代表項(xiàng)目上海的康樂(lè)小區(qū)，在設(shè)計(jì)前就預(yù)計(jì)出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動(dòng)室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設(shè)計(jì)劃，并按老年人的特殊需要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會(huì)專用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個(gè)老年型城市的特點(diǎn)。在國(guó)家建設(shè)部召開的全國(guó)各省市示范小區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)上受到專家們的好評(píng)，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。存在問(wèn)題“銀色產(chǎn)業(yè)”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬(wàn)多所，所養(yǎng)不過(guò)75萬(wàn)人。全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過(guò)20萬(wàn)人，也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)100萬(wàn)人，不足老年人口總數(shù)的1%。已建成的老年公寓來(lái)看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問(wèn)題?，F(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，

一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全?，F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式公辦公營(yíng)福利院公辦民營(yíng)民辦民營(yíng)敬老院老年公寓經(jīng)營(yíng)模式機(jī)構(gòu)類型我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）老年社區(qū)的發(fā)展方向老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。二、國(guó)內(nèi)外代表性案例分析國(guó)內(nèi)老年公寓案例借鑒太陽(yáng)城一期太陽(yáng)城二期太陽(yáng)城三期東方太陽(yáng)城項(xiàng)目一期歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。東方太陽(yáng)城項(xiàng)目一期建筑類型：聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：?jiǎn)卧娣e從70至230平米不等。配套設(shè)施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用，設(shè)有乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚俱樂(lè)部。

東方太陽(yáng)城二期聯(lián)排獨(dú)棟四合院歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)。東方太陽(yáng)城二期建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院，公寓首層設(shè)私家花園。規(guī)劃特點(diǎn)：“萬(wàn)畝森林，千坪庭院，獨(dú)棟別墅”的富春園獨(dú)棟別墅和四合院，有10萬(wàn)株50年原生森林、75萬(wàn)平米競(jìng)技綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對(duì)私屬生活的珍視、對(duì)私密空間的原創(chuàng)動(dòng)力。

東方太陽(yáng)城三期歐式風(fēng)格，延續(xù)前兩期愜意、高尚的生活品質(zhì)。東方太陽(yáng)城三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點(diǎn)式公寓，均為6層規(guī)劃特點(diǎn)：南北通透，6層北側(cè)相應(yīng)退臺(tái)，并提供超大露臺(tái)；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。東方太陽(yáng)城暢銷戶型公寓戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)東方太陽(yáng)城暢銷戶型排樓戶型東方太陽(yáng)城暢銷戶型獨(dú)棟別墅戶型東方太陽(yáng)城暢銷戶型四合院戶型東方太陽(yáng)城裝修標(biāo)準(zhǔn)東方太陽(yáng)城項(xiàng)目整體定位為“退休后的釋意居所”，配套及裝修強(qiáng)調(diào)對(duì)老年人生活的便捷性。（具體裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)下頁(yè)）東方太陽(yáng)城裝修創(chuàng)新東方太陽(yáng)城相關(guān)配套設(shè)施商業(yè)街高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部東方太陽(yáng)城客群年齡及職業(yè)專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太陽(yáng)城的主要業(yè)主是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。東方太陽(yáng)城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)案例二：北京太陽(yáng)城項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：占地42萬(wàn)平方米，建筑面積34萬(wàn)平方米。建筑類型：公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場(chǎng)。項(xiàng)目亮點(diǎn)：東方建筑風(fēng)格的四合院、國(guó)醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院。太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)劃圖太陽(yáng)城公寓針對(duì)老人特點(diǎn)設(shè)計(jì)歐式風(fēng)格太陽(yáng)城別墅太陽(yáng)城有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。太陽(yáng)城公寓、別墅特點(diǎn)宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。太陽(yáng)城公寓暢銷戶型一居室太陽(yáng)城外部裝修標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土全現(xiàn)澆剪力墻，部分磚混結(jié)構(gòu)外墻：涂料電梯：西子奧的斯電梯，24小時(shí)運(yùn)行門窗：戶門：日上防盜門；供電：40A智能磁卡表供水：插卡式智能計(jì)量系統(tǒng)供氣：天然氣入戶，插卡式智能表采暖：地板集中供暖通訊：寬帶網(wǎng)接口入戶太陽(yáng)城公寓室內(nèi)裝修A、客廳、門廳、餐廳：地磚：600×600mm羅馬牌(或同等檔次)；餐廳頂面：局部吊頂；客廳頂面：燈池造型頂；墻頂面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；太陽(yáng)城公寓裝修B、主次臥室：地面：復(fù)合地板克諾森華地板(或同等檔次)；墻頂面：涂料立邦美得麗；(或同等檔次)；窗戶：包套(清、混工藝)大理石臺(tái)面；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；太陽(yáng)城公寓裝修C、廚房：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻磚：250×300mm羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；吸油煙機(jī)：中式歐帝牌(或同等檔次)；灶臺(tái)：歐帝牌(或同等檔次)；洗菜盆：歐帝牌(或同等檔次)；整體櫥柜：理家(或同等檔次)；太陽(yáng)城公寓裝修D(zhuǎn)、南北陽(yáng)臺(tái)：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；太陽(yáng)城公寓裝修E、主客衛(wèi)生間：墻磚：250×300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；地磚：300×300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；浴霸：2個(gè)（主、客衛(wèi)各1個(gè)）；浴缸：限主衛(wèi)金牌(或同等檔次)；座便：2個(gè)（主、客衛(wèi)各1個(gè)）金牌(或同等檔次)；淋浴房：限客衛(wèi)；鏡前燈：主客衛(wèi)各1個(gè)；梳妝鏡：主客衛(wèi)各1個(gè)；玻璃托盤兩層：限主衛(wèi)；浴巾架：限客衛(wèi)；手紙盒：主、客衛(wèi)各1個(gè)；各種開關(guān)面板、網(wǎng)話插座：TCL牌(或同等檔次)；其他小五件（例如：合頁(yè)、門鎖）：負(fù)責(zé)安裝到位。太陽(yáng)城別墅裝修別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：涂料：室內(nèi)裝修全部采用的是純天然無(wú)任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環(huán)保型材料，廚房和衛(wèi)生間墻面為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚；地板：德國(guó)原產(chǎn)的復(fù)合木環(huán)保型地板。房門：入戶門為“四防”鋼質(zhì)裝飾門，居室內(nèi)其它房門均采用木質(zhì)裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。太陽(yáng)城相關(guān)配套設(shè)施道路樓道出入口樓道走廊電梯老年活動(dòng)中心社區(qū)花園商業(yè)街醫(yī)院太陽(yáng)城相關(guān)配套設(shè)施處處無(wú)微不至的設(shè)計(jì)，迎合了老人理想生活的需求，塑造了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。太陽(yáng)城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)利用自身完善的服務(wù)設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供機(jī)會(huì)。在老年設(shè)施的經(jīng)營(yíng)方式上采取與社會(huì)緊密聯(lián)系的全方位開放型社區(qū)管理模式，使老年人與社會(huì)有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會(huì)議、展覽展示、競(jìng)技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問(wèn)等各種形式的活動(dòng)。2、綠地21城孝賢坊項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)人性化、社區(qū)配套完善?？勺鹘紖^(qū)大盤中部分規(guī)劃為老年公寓參考。綠地·國(guó)際家園，位于大上海城郊——上海市與昆山市交界處，312國(guó)道旁，鄰近國(guó)際汽車城、國(guó)際F1賽車場(chǎng)。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國(guó)際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。綠地·21城孝賢坊為綠地·國(guó)際家園第四期，綠地·國(guó)際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店等，社區(qū)配套完善。局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無(wú)障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設(shè)。在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購(gòu)物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營(yíng)養(yǎng)品和常見(jiàn)疾病用藥為主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。鄭州金秋樂(lè)園中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景花園/觀景平臺(tái)緊急呼救系統(tǒng),廣場(chǎng)、跌泉、密林、幽徑;老年醫(yī)療保健中心、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、健身康樂(lè)中心、會(huì)議中心、購(gòu)物超市、老年大學(xué)等設(shè)施。社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動(dòng)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)、餐飲服務(wù)、交通服務(wù)等鄭州愛(ài)馨養(yǎng)老

鄭州市愛(ài)馨養(yǎng)老集團(tuán)成立于1999年，是一家主要從事社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的民辦福利機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)十年堅(jiān)持不懈的探索和發(fā)展，目前已經(jīng)由原來(lái)僅有43張床位的獨(dú)棟樓房發(fā)展成一個(gè)擁有六家法人單位、六家實(shí)體養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大型養(yǎng)老集團(tuán)，它們分別是：愛(ài)馨臺(tái)胞老年公寓、愛(ài)馨濱河老年公寓、愛(ài)馨王胡砦老年公寓、鄭州市愛(ài)馨家政服務(wù)中心、鄭州陽(yáng)光城養(yǎng)老服務(wù)股份有限公司、愛(ài)馨滎陽(yáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)中心、天津愛(ài)馨陽(yáng)光城養(yǎng)老服務(wù)有限公司、北京陽(yáng)光真愛(ài)科技服務(wù)有限公司等。

愛(ài)馨養(yǎng)老收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)愛(ài)馨養(yǎng)老收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)青龍山位于鄭州東區(qū)，青龍山老年百壽園就坐落在青龍山帝旁，環(huán)境優(yōu)美，山青水秀，空氣宜爽。擁有幽雅、獨(dú)特的景觀，具有“天然氧吧”之稱。該園成立于1999年重陽(yáng)節(jié)，集療養(yǎng)、度假、醫(yī)療、康復(fù)、娛樂(lè)等服務(wù)于一體，設(shè)有一室一床、一室兩床、一室三床的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施及別墅樓等。尤其是大約750米平坦而寬闊的道路環(huán)繞著青龍山，更有曲徑通幽的林蔭小道，是老年人休閑鍛煉的好去處。來(lái)自1300多米，達(dá)46攝氏度地?zé)釡厝?，含有豐富的礦物質(zhì)，老人可飲可浴，長(zhǎng)期洗浴對(duì)老人的身體健康有益，并且對(duì)多種老人疾病有獨(dú)特的療效。每日餐飲根據(jù)老年人的生活習(xí)性及健康要求，科學(xué)搭配，營(yíng)養(yǎng)膳食。我們采用醫(yī)院式的管理模式。青龍山介紹收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)鄭州老年公寓項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)完善的服務(wù)設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供機(jī)會(huì)。全方位社區(qū)管理模式，使老年人與社會(huì)有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦展覽展示、競(jìng)技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問(wèn)等各種形式的活動(dòng)?，F(xiàn)有鄭州的老年公寓來(lái)看存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問(wèn)題鄭州老年公寓的整體實(shí)力需要進(jìn)一步提高

規(guī)模小，資金投入嚴(yán)重不足老年公寓在貸款方面也存在著種種阻力。資金的不足限制了老年公寓進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)設(shè)施，在很大程度上阻礙了他們的進(jìn)一步發(fā)展。服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高在滿足老人生活、娛樂(lè)、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高。服務(wù)人員素質(zhì)不高在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒(méi)有配備或沒(méi)有意識(shí)到要配備具有專業(yè)護(hù)理、老年心理學(xué)、社會(huì)工作方面的專業(yè)人士的重要性，無(wú)法滿足老年人多方面的需求，服務(wù)質(zhì)量、管理水平也難上更高的檔次。案例小結(jié)非完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設(shè)計(jì)上、戶型排布上有不合理之處在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，僅有個(gè)別經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的發(fā)展商開發(fā)了老年社區(qū)，并投入了大量的資金雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但發(fā)展商已經(jīng)開始具有開發(fā)成熟社區(qū)的意識(shí)緣由——在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國(guó)家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢(shì)美國(guó)的太陽(yáng)城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢(shì)。國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)大致分為以下幾類：西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅發(fā)展目前處在第三個(gè)階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。國(guó)外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制面向社會(huì)老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，老年社區(qū)建設(shè)較完善老年社區(qū)完全社會(huì)化，處于成熟階段人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因3、國(guó)外典型老年公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)介美國(guó)太陽(yáng)城中心美國(guó)太陽(yáng)城中心是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一。太陽(yáng)城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)。入住這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過(guò)30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)、出租的獨(dú)立居住公寓等以適應(yīng)不同類型老人的要求。社區(qū)有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設(shè)置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強(qiáng)調(diào)：對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流。在太陽(yáng)城中心，老人們享受的康樂(lè)設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球的推圓盤游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心、會(huì)議室和一個(gè)1萬(wàn)平方英尺的劇場(chǎng)。還有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。根據(jù)美國(guó)一項(xiàng)調(diào)查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長(zhǎng)十歲。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨(dú)立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨(dú)立的公寓中，但從整個(gè)建筑空間處理來(lái)講，他們感到和睦相處的融洽。這座建筑將三種元素結(jié)合在一起：建筑的城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。從外觀上體現(xiàn)老年公寓的安逸、寧?kù)o和對(duì)自然的回歸。比如：曲面屋頂朝南一側(cè)安裝的太陽(yáng)能集熱器體現(xiàn)了對(duì)綠色環(huán)境的熱愛(ài)。此外，通過(guò)通風(fēng)系統(tǒng)將建筑排出的熱氣進(jìn)行回收利用，雨水也被收集儲(chǔ)存在衛(wèi)生間中使用。整個(gè)老年人公寓包括22個(gè)相互連接的獨(dú)立單元。在主樓的頂層是一個(gè)公共活動(dòng)區(qū)，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心和客房，由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務(wù)，使老年人有進(jìn)行交流和鍛煉的機(jī)會(huì)。主樓底層有服務(wù)臺(tái)和大堂。每一個(gè)獨(dú)立的單元都有一個(gè)起居室、書房和至少一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。在這樣的公寓中生活，老年人感到自由、舒適。注：フラワーガーデン（花園）、バーゴラ（遮蔭棚）、レストラン（餐廳）、バビキナ（烤バービキューコーナー（烤肉園地）、プール?ジャグジー(游泳池及按摩浴池)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)師會(huì)根據(jù)老年人對(duì)設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施，滿足老年人日常生活和個(gè)人護(hù)理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設(shè)計(jì)非常重要，應(yīng)該與設(shè)計(jì)方案融為一體。同時(shí)，也應(yīng)考慮到設(shè)計(jì)發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵(lì)老人充分發(fā)揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂(lè)趣。老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的，其理念更多是父 母子女5＋2周末休閑、全家團(tuán)聚的度假地，其特色的休閑設(shè) 施配套將大大增加項(xiàng)目吸引力。根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施，但同時(shí)以溫馨親 情的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人 到社區(qū)中來(lái)，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂(lè)有突出亮點(diǎn) 的社區(qū)轉(zhuǎn)變：

?多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)

?完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)

?豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套功能?方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施?精神與價(jià)值訴求，老年服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)年輕感覺(jué)

59?中國(guó)人有很強(qiáng)的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂(lè)是許多老人的心愿。與美國(guó)不同，中國(guó)老年人有很強(qiáng)烈的對(duì)親情和家庭的情感需求。主題地產(chǎn)主流市場(chǎng)智友觀點(diǎn)2：以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性居住功能生活休閑功能提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間文化娛樂(lè)功能提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間注重空間的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本的生活居住需要棋牌室茶室健身房種植園老年大學(xué)圖書室歌舞廳醫(yī)療護(hù)理功能24小時(shí)為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理醫(yī)療室護(hù)理室服務(wù)功能保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種緊急情況下的應(yīng)急處理等緊急呼叫日常護(hù)理代辦服務(wù)商業(yè)功能滿足基本的購(gòu)物、日用品采夠等需求超市洗衣美發(fā)餐廳其他功能滿足到此度假、陪伴老人的家人需求兒童托管中心單間公寓套房別墅生態(tài)公園戶外健身區(qū)功能需求61營(yíng)銷前置，改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，與政府部門合作營(yíng)銷，放大社會(huì)傳播效應(yīng)，同時(shí)提高社會(huì)效益鄭州老年住宅發(fā)展歷程2010年底全省有老年公寓468家，比2009年增加了49家，增長(zhǎng)了10.5%，床位46287張，比上年增加了5658張，增長(zhǎng)了12%，年底入住32146人，入住率為69%。全省托老所有145家，床位有3443張。鄭州老年住宅現(xiàn)狀三、老齡人口需求分析老齡人口需求分析依據(jù)世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測(cè)定進(jìn)行劃分依據(jù)筆者80后的年齡以稱謂進(jìn)行劃分依照年齡段身體健康狀況進(jìn)行劃分自理型半自理型護(hù)理型60～74歲年青老人75～89歲老年人90歲以上長(zhǎng)壽老人爸爸、媽媽爺爺、奶奶爸爸媽媽的群體特征：生在新中國(guó)，長(zhǎng)在紅旗下；經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，沐浴過(guò)改革春風(fēng)；有著最包容最內(nèi)斂的感情，在如今的離婚排行傍上，很難尋到50年代人的蹤影對(duì)工作一絲不茍，為家庭犧牲自我，無(wú)論工作與家庭都有深重的責(zé)任感為工作、為家庭埋藏了自己對(duì)生活的興趣追求大部分積蓄投入在教育子女和贍養(yǎng)父母上他們獨(dú)有板正的氣質(zhì)和兼容的內(nèi)涵內(nèi)在需求：從工作、家庭的重壓中解脫出來(lái)，圓年輕時(shí)沒(méi)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想滿足興趣愛(ài)好：三五友人相約琴棋書畫滿足生活理想：夫婦兩人外出旅游，踏遍祖國(guó)的大江南北，放松休閑需關(guān)注點(diǎn)：閑下來(lái)的無(wú)所適從，失落感。需要多參加集體活動(dòng)。爺爺奶奶的群體特征：在三年自然災(zāi)害中餓過(guò)肚子，比其他人更強(qiáng)烈的珍惜糧食和生命認(rèn)為“小康”就是“樓上樓下，電燈電話”兒女身后依，孫兒膝下繞，即可笑口常開內(nèi)在需求：不求大富大貴、只求安安穩(wěn)穩(wěn)，衣食溫飽、全家安康。滿足興趣愛(ài)好：聽(tīng)聽(tīng)新聞、打打太極、釣釣小魚滿足生活理想：飲食起居能有無(wú)微不至的關(guān)懷，兒女子孫常來(lái)看看需化解點(diǎn)：孤獨(dú)無(wú)助、生活上不能自理、對(duì)死亡的心理恐慌，生活上、精神上應(yīng)給予無(wú)微不至的關(guān)懷爺爺、奶奶，爸爸、媽媽，我們都需求：拋卻喧囂與蕪雜，尋找新世紀(jì)出則繁華，入則寧?kù)o的“世外桃源”生活滿足興趣愛(ài)好：豐富多彩的選擇與追求，充分發(fā)揮每個(gè)人的光和熱，能夠活到老學(xué)到老滿足生活理想：新鮮的空氣、溫暖的陽(yáng)光，舒心的笑容。有愛(ài)、有自然，有生活。五、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議我們通過(guò)案例的借鑒，對(duì)本案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，體現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格公寓：“大而奢”的平層公館產(chǎn)品或不超過(guò)5層的電梯花園洋房小高層“小而精”的空中花園別墅在設(shè)計(jì)上，應(yīng)該考慮為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽(yáng)光和新鮮空氣；其次，考慮老人行動(dòng)不便利，要有便于交往的公共空間。

體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任感和公益性，倡導(dǎo)生態(tài)和諧老年社區(qū)生活！建筑類型：現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項(xiàng)目亮點(diǎn)：七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬(wàn)平方米人工湖和75萬(wàn)平方米的景觀綠地。全社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，紅外無(wú)線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)模宏大，完善的醫(yī)療設(shè)施、全程教育等配套。項(xiàng)目引活水入園，將社區(qū)演繹成一個(gè)靜謐、幽雅的花園。打造了建筑面積8萬(wàn)平米商業(yè)街，商業(yè)街內(nèi)設(shè)有大型購(gòu)物中心健康型老人住宅療養(yǎng)型老人住宅康復(fù)型老年住宅監(jiān)護(hù)型老人住宅護(hù)理型老人住宅集合式老人住宅通過(guò)建筑類型的區(qū)別，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。建筑組團(tuán)化：老年公寓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀配套設(shè)施室內(nèi)裝修分析內(nèi)容1.社區(qū)規(guī)劃建設(shè)具有東方人文色彩和濃郁古典風(fēng)情，又具現(xiàn)代時(shí)尚感的、靜謐的居住氛圍。在考慮充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺(tái)，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動(dòng)的平臺(tái)。l底層架空，景觀陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)空間，屋頂花園，擴(kuò)大花園范圍。l以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。l比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn)。l可考慮結(jié)合門廳、過(guò)廳、電梯廳等設(shè)置各種公共交往空間，如“聊天角”、“休憩角”等。潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營(yíng)造出安逸、私密的生活狀態(tài)l多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）；l配餐中心（就餐、配送）；l休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）；l老年醫(yī)院及護(hù)理院；l會(huì)所（游泳池、健身房、水療館、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）；l商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；l風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)；停車場(chǎng)。社區(qū)配套綠色的園林景觀環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格，提高老人生活舒適度；一般老年公寓的綠化面積要求較高約為45%以上。社區(qū)綠化綠化景觀綠化率50%以上，以建公園的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)美化社區(qū)，以東方古典園林常用的竹、松、梅、蘭、荷等為主，配假山、涼亭、池魚花鳥。這些植物的特質(zhì)高潔，使老人感覺(jué)親切，有歸屬感，睹物思人，更加堅(jiān)定生活的信心。

景觀設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人與自然的和諧，綠化軸線結(jié)合房屋布局，形成自然流線；用水系將建筑群落聯(lián)會(huì)貫通，力求滿足都市人對(duì)郊外田園生活的向往，體現(xiàn)靜謐清新、花香四溢的田園生活。綠化景觀4、交通布局人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)無(wú)障礙環(huán)行步道社區(qū)入口處設(shè)在離公交車站較近的位置。2、房間設(shè)計(jì)特色樓宇公共設(shè)施公寓樓：外墻立面用不同的色帶區(qū)別樓棟，會(huì)員佩戴的胸卡顏色與其所居住的公寓樓色帶顏色相一致；公寓大廳：每幢公寓大廳內(nèi)設(shè)有管家服務(wù)臺(tái)、書報(bào)架、沙發(fā)等；公寓走道：每層樓面走道內(nèi)設(shè)休息處，靠墻設(shè)雙排扶手，地面采用PVC卷材；電梯：每幢公寓設(shè)置公用電梯，電梯特配常規(guī)、特殊（低位）兩套操作按鈕；樓梯：每幢公寓兩頭各設(shè)有安全樓梯，每個(gè)樓梯口設(shè)樓層編號(hào)和EXIT標(biāo)志。戶型建議中套房型平面圖1房2廳1衛(wèi)80平方米小套房型平面圖1房2廳1衛(wèi)60平方米親子住宅——共居3房2廳進(jìn)戶門：正副扇雙門；進(jìn)門處：設(shè)換鞋椅，椅高45厘米；電源開關(guān)：設(shè)置漏電、電涌保護(hù)總開關(guān)；電源插座離地60厘米，開關(guān)離地120厘米；地面：客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)鋪設(shè)地磚；臥室、書房鋪設(shè)木紋復(fù)合地板；墻壁：廚房、衛(wèi)生間鋪設(shè)磁磚，其余為環(huán)保內(nèi)墻涂料；推拉式門窗：雙層玻璃結(jié)構(gòu)；陽(yáng)臺(tái)門下側(cè)特設(shè)換氣小窗；陽(yáng)臺(tái)：超大設(shè)計(jì)（180厘米縱深）；衛(wèi)生間：地面采用電加熱采暖裝置；無(wú)菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽(yáng)能加熱水集中供應(yīng)熱水；室內(nèi)無(wú)障礙——設(shè)施家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多，家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角。床：床體高度可調(diào)節(jié)（45厘米、50厘米兩檔）；椅凳：符合人體工學(xué)設(shè)計(jì)，扶手特設(shè)拐杖放置孔；大號(hào)字電話：大號(hào)字體的撥號(hào)鍵盤，“一鍵通”功能設(shè)置；衛(wèi)生間：可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸：不宜過(guò)高，要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。廚房：整體（套）櫥柜設(shè)施；飲用水（凈水）、自來(lái)水分開安裝；緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房?jī)?nèi)、陽(yáng)臺(tái)設(shè)有緊急按鈕，紅外線監(jiān)控：非常情況自動(dòng)報(bào)警；室內(nèi)無(wú)障礙——家具老年人通常喜愛(ài)簡(jiǎn)潔、典雅、寧?kù)o。室內(nèi)色彩要有利于老年人的心理與健康。一般宜采用淺色，如淺米黃、淺藍(lán)、淺灰等。淺米黃給人以溫馨舒適感，有利于心情放松，消除疲勞。淺藍(lán)則給人以潔凈靜謐感，利于減緩心律疲勞，消除心情緊張。禁忌使用紅色，紅色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。室內(nèi)裝修室外無(wú)障礙設(shè)施單元門道室外陽(yáng)臺(tái)太陽(yáng)能路燈低位電梯按鈕應(yīng)急按鈕防滑步梯智能防盜門防滑道路

走廊運(yùn)動(dòng)休閑文娛活動(dòng)老人更多的參與集體活動(dòng)一方面豐富了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。室外無(wú)障礙設(shè)施單元門道室外陽(yáng)臺(tái)太陽(yáng)能路燈低位電梯按鈕應(yīng)急按鈕防滑步梯智能防盜門防滑道路

走廊無(wú)障礙通道設(shè)計(jì)1051.樓梯踏步尺寸對(duì)于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。2.樓梯照明注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設(shè)置地?zé)簟?/p>

無(wú)障礙通道設(shè)計(jì)1063.樓梯扶手在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長(zhǎng)200mm以上，否則易發(fā)生危險(xiǎn)。扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。輪椅設(shè)計(jì)1074.輪椅使用從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無(wú)障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時(shí)仍能使用所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺(tái)或升降機(jī)等門坎的設(shè)計(jì)，亦要以輪椅通過(guò)時(shí)不會(huì)翻側(cè)為原則體驗(yàn)者通過(guò)在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來(lái)體會(huì)輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見(jiàn)的礫石地面都是不適合輪椅使用的。廚房、起居室設(shè)計(jì)1085.廚房6.起居室老人使用的沙發(fā)不宜過(guò)軟、過(guò)低。兩側(cè)的扶手最好是硬質(zhì)材料，供起身時(shí)撐扶。茶幾的高度不宜過(guò)低（普通茶幾的高度在300～450mm左右），且最好體型輕小，便于搬挪。廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況加強(qiáng)中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間將餐桌與廚房操作太聯(lián)系起來(lái)布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用1097.衛(wèi)生間老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應(yīng)當(dāng)選用便于施力的杠桿式手柄老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當(dāng)調(diào)高老人如廁時(shí)常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時(shí)要求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚必須的扶手桿設(shè)置硬件設(shè)計(jì)：衛(wèi)生間設(shè)計(jì)1108.洗浴室洗浴空間考慮輪椅在其中移