XXXX-01-31成本管理基礎(chǔ)知識內(nèi)部培訓(xùn)-汪華勝

中國佛山市

寶能.國際地產(chǎn)管理

基礎(chǔ)知識

分享會2013年01月1寶能是一家綜合開發(fā)投資企業(yè)，

是為營銷項(xiàng)目而來！我們?nèi)堑禺a(chǎn)企業(yè)“成本人”，

是為挖掘物業(yè)最大價(jià)值而來！2關(guān)于成本的幾個(gè)概念1各階段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本與每個(gè)人的關(guān)系5探討631關(guān)于成本的幾個(gè)概念41關(guān)于成本的幾個(gè)概念A(yù)成本是神馬B成本的構(gòu)成51關(guān)于成本的幾個(gè)概念1.通俗的說法2.正規(guī)的說法A成本是神馬

成本是為達(dá)到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源（經(jīng)濟(jì)價(jià)值）。項(xiàng)目開發(fā)所需資源的整合代價(jià)

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。61關(guān)于成本的幾個(gè)概念建造成本開發(fā)成本A成本是神馬

指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、建安預(yù)備費(fèi)6大項(xiàng)。

指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+“三項(xiàng)費(fèi)用”。71關(guān)于成本的幾個(gè)概念完全成本項(xiàng)目成本A成本是神馬

完全成本=開發(fā)成本+“主營業(yè)務(wù)稅金及其附加”+“土地增值稅”+“企業(yè)所得稅”。有些單位的成本體系中，完全成本中不包含營業(yè)稅金。

在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”81關(guān)于成本的幾個(gè)概念建安成本分?jǐn)偝杀続成本是神馬

一般指土石方工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、主體裝飾裝修費(fèi)。

主要是一種成本歸集上的“虛擬成本”，是指多個(gè)物業(yè)均受益的”附屬工程“成本的再分配。分?jǐn)偧墑e有一級、二級、多級分?jǐn)?；分?jǐn)偦A(chǔ)有占地面積、建筑面積等。91關(guān)于成本的幾個(gè)概念單方成本：A成本是神馬1.可售單方成本：按照可售面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。2.建筑單方成本：按照建筑面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。101關(guān)于成本的幾個(gè)概念地價(jià)A成本是神馬1.基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等土地用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。俗稱“地皮均價(jià)”。2.樓面地價(jià)：單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。土地價(jià)格一般是指土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用；注意與“土地成本”差異。111關(guān)于成本的幾個(gè)概念1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）B成本的構(gòu)成2.前期費(fèi)用；3.建安工程費(fèi)；4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；5.公共配套設(shè)施費(fèi)；6.開發(fā)間接費(fèi)；7.建安預(yù)備費(fèi)；121關(guān)于成本的幾個(gè)概念8.營銷費(fèi)：9.管理費(fèi)；10.財(cái)務(wù)費(fèi)：11.主營業(yè)務(wù)稅金及其附加；（營業(yè)稅/城市維護(hù)建設(shè)稅/教育費(fèi)附加/堤圍防護(hù)費(fèi)）B成本的構(gòu)成12.土地增值稅；13.企業(yè)所得稅。131關(guān)于成本的幾個(gè)概念【注】2~7項(xiàng)，構(gòu)成項(xiàng)目“建造成本”；8~9項(xiàng)，俗稱“三項(xiàng)費(fèi)用”；11~13項(xiàng)，主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的主項(xiàng)稅費(fèi)。B成本的構(gòu)成142成本管理的基本方法152成本管理的基本方法1.成本管理的實(shí)質(zhì)2.三項(xiàng)基本原則A成本管理的原則

按照行業(yè)標(biāo)桿（中海、萬科、龍湖、萬達(dá)等）流行先進(jìn)理念：成本管理以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

①成本與產(chǎn)品定位相匹配原則；②目標(biāo)管理原則；③事前控制為主的全過程管理原則。162成本管理的基本方法3.成本管理的“金錢觀”A成本管理的原則

省錢等于賺錢

成本管理不等于省錢172成本管理的基本方法4.成本管理的“產(chǎn)品觀”A成本管理的原則

在一定成本前提下為客戶提供最大化的價(jià)值。182成本管理的基本方法AB成本管理體系的思路新項(xiàng)目可研準(zhǔn)備測算規(guī)劃設(shè)計(jì)步步跟蹤合約規(guī)劃與招標(biāo)事前定價(jià)施工管理動(dòng)態(tài)反饋合同結(jié)算及時(shí)結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲存

工作的重心192成本管理的基本方法AC成本管理未來的發(fā)展趨勢方案優(yōu)化管理創(chuàng)新對企業(yè)的價(jià)值管理的復(fù)雜度核算型控制型價(jià)值創(chuàng)造型重心前移202成本管理的基本方法D基本方法——目標(biāo)成本管理1.目標(biāo)成本管理的內(nèi)容

合理確定成本與有效控制成本。2.目標(biāo)成本確定的依據(jù)

產(chǎn)品把握、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研。3.實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

定期反饋、各級監(jiān)控、及時(shí)預(yù)警、網(wǎng)絡(luò)信息化手段。212成本管理的基本方法E目標(biāo)成本測算途徑1.建造順推法

依據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況等，以一定計(jì)價(jià)模型進(jìn)行順推。2.售價(jià)倒逼法

按照確定的物業(yè)售價(jià)水平及確定利潤要求；反推計(jì)算成本水平。223各階段的成本控制233各階段的成本控制A土地投資論證階段B項(xiàng)目啟動(dòng)階段C方案設(shè)計(jì)階段D工程實(shí)施階段E竣工結(jié)算階段243各階段的成本管理土地投資論證階段目標(biāo)成本(投資版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(定位版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)竣工結(jié)算階段項(xiàng)目竣工成本動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行目標(biāo)成本形成253各階段的成本管理1.測算2.意義A土地投資論證階段

此階段要求精度不高，一般采用成本經(jīng)驗(yàn)值估算法。寶能集團(tuán)目前由投資中心(拓展機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)測定。

①作為投資決策參考，提醒投資風(fēng)險(xiǎn)；②項(xiàng)目若成功吸納后，作為啟動(dòng)階段成本的參照依據(jù)。263各階段的成本管理1.測算2.意義B項(xiàng)目啟動(dòng)階段

拿地后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等，根據(jù)測算模型進(jìn)行測定。一般由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)測定。

①促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾；②本階段成本測算應(yīng)達(dá)到或超過“投資版”的收益指標(biāo)273各階段的成本管理1.測算與控制2.意義C方案設(shè)計(jì)階段

此階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)，一般采用成熟的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化測算。主要確定前期費(fèi)用、各項(xiàng)專業(yè)工程/項(xiàng)目的控制指標(biāo)等，并做好前期報(bào)建工作的成本控制。有些公司將此階段細(xì)分為方案版、初步設(shè)計(jì)版。此部分成本可控區(qū)間約為70~80%

①目標(biāo)成本形成的關(guān)鍵階段，承前啟后；②目標(biāo)成本控制分解的重要參照，此時(shí)，合約規(guī)劃、成本責(zé)任制、設(shè)計(jì)優(yōu)化等均要“落地”。283各階段的成本管理1.測算與控制2.意義D工程實(shí)施階段

此階段的測算基本上非常清晰，嚴(yán)格按目標(biāo)成本模型編制；要作為工程實(shí)施階段的“嚴(yán)防死守”

的底線、采取招標(biāo)及合同手段，技術(shù)手段、管理手段等進(jìn)行過程控制。此部分成本可控區(qū)間約為10~15%

成本控制、銷售控制。293各階段的成本管理1.結(jié)算及評估2.意義E竣工結(jié)算階段

按照完成情況、合同、技術(shù)檔案、施工管理資料、竣工資料等，確認(rèn)（結(jié)算）已發(fā)生、估算未發(fā)生的開發(fā)成本。

項(xiàng)目后評估，指導(dǎo)新項(xiàng)目。304成本管理的一些手法A責(zé)任成本B合約規(guī)劃C限額設(shè)計(jì)D成本優(yōu)化E動(dòng)態(tài)監(jiān)控314成本管理的一些手法A責(zé)任成本

將目標(biāo)成本按照設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目發(fā)展、營銷、成本、采購等不同責(zé)任主體進(jìn)行劃分，明確各自的成本管理職責(zé)，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的有效“落地”。

寶能集團(tuán)計(jì)劃于2013年著手實(shí)施。

①促使全員自覺實(shí)施成本管理行為；②要讓每一個(gè)人，把成本價(jià)值思維："刻進(jìn)骨頭里、融入血液中！"324成本管理的一些手法B合約規(guī)劃

通過策劃開發(fā)（工程）管理模式，確定承、發(fā)包模式，并據(jù)此對項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類及金額進(jìn)行分屬劃分、對成本目標(biāo)進(jìn)行分解預(yù)估。

是投資策劃重要的一環(huán)，其重要性并不亞于營銷、定位策劃。334成本管理的一些手法B合約規(guī)劃

合理確定開發(fā)承、發(fā)包模式；

有效打通“目標(biāo)成本”與“合同”聯(lián)系；

規(guī)范合約管理，清晰各合同之間的管理界面、工程界面；

建立標(biāo)準(zhǔn)化合同條款（或合同范本，或合同大綱），提高合約管理效率，降低法律風(fēng)險(xiǎn)；

指導(dǎo)采購分判，合理確定合約分判時(shí)間。344成本管理的一些手法C限額設(shè)計(jì)

貫徹目標(biāo)成本管理工作的重心前移思路，根據(jù)產(chǎn)品定位，分解各項(xiàng)工程指標(biāo)，進(jìn)行事前限額管理。除了工程，有些公司對相關(guān)費(fèi)用也進(jìn)行了限額管理。354成本管理的一些手法D成本優(yōu)化

產(chǎn)品配置確定后，物業(yè)建造過程中，有時(shí)候要對成本進(jìn)行梳理、優(yōu)化，減少無效成本，以提高性價(jià)比。

成本優(yōu)化誤區(qū)偷工減料降低品質(zhì)1.設(shè)計(jì)優(yōu)化；2.施工方案優(yōu)化；3.“貨比三家”；4.調(diào)整配置。

成本優(yōu)化手段364成本管理的一些手法E動(dòng)態(tài)監(jiān)控

及時(shí)跟蹤并分析項(xiàng)目各類別成本的動(dòng)態(tài)信息，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏離并預(yù)警，確保目標(biāo)成本得到有效控制。

是目標(biāo)成本管控中，非常重要的一環(huán)