房地產(chǎn) -宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究：地產(chǎn)去化新模式：“以舊換新”面面觀

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容證券研究報(bào)告|2024年05月24日宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究地產(chǎn)去化新模式：“以舊換新”面面觀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新形勢(shì)：一是2022年以來，房地產(chǎn)銷售、開工、施工等的比例2024年以來出現(xiàn)較快上漲；三是住房?jī)r(jià)格和房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下經(jīng)濟(jì)研究·宏觀專題證券分析師：董德ongdz@S0980513100001聯(lián)系人：薛uebing1@固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比社零總額當(dāng)月同比出口當(dāng)月同比M24.202.301.507.20資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理《宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究-“體”與“用”：“新錨”之辯——中央銀行吞吐國債的影響與意義》——2024-05-15《”量“已振，”價(jià)“待提-2024年中期宏觀經(jīng)濟(jì)展望》——2024-05-01《宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究-中美日三國M2統(tǒng)計(jì)口徑比較研究》——2024-04-25《如何理解新質(zhì)生產(chǎn)力》——2024-04-18《宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究-供需框架看利率——資金供給曲線與融資需求曲線》——2024-04-11請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容2證券研究報(bào)告 42.房地產(chǎn)去化的必要性 53.房地產(chǎn)去化的新特征 93.1消化房地產(chǎn)存量 93.2優(yōu)化房地產(chǎn)增量 103.3支持房地產(chǎn)企業(yè) 113.4推進(jìn)“三大工程” 113.5改善房地產(chǎn)需求 124.房地產(chǎn)“以舊換新”案例 124.1南京房地產(chǎn)“以舊換新”模式 124.2鄭州房地產(chǎn)“以舊換新”模式 144.3深圳房地產(chǎn)“以舊換新”模式 154.4肇慶房地產(chǎn)“以舊換新”模式 16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容3證券研究報(bào)告圖表目錄圖1：中央對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式重要指示 4圖2：房地產(chǎn)“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng) 5圖3：商品房銷售、房屋新開工、施工、竣工面積增速 5圖4：中國十大一、二線城市商品房存銷比 6圖5：70個(gè)大中城市新建商品房住宅和二手房屋的銷售價(jià)格指數(shù)增速 6圖6：全國房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 7圖7：個(gè)人住房貸款余額及增速 7圖8：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額及增速 8圖9：房地產(chǎn)去化的新特征 9圖10：房地產(chǎn)“以舊換新”模式 10圖11：南京房地產(chǎn)“以舊換新” 13圖12：鄭州市房地產(chǎn)“以舊換新”步驟 15圖13：深圳房地產(chǎn)“以舊換新”——“換馨家”活動(dòng) 16圖14：肇慶房地產(chǎn)“舊換新”“舊換保” 17表1：中國人民銀行支持收購已建成未出售商品房的主要措施 10表2：自然資源部?jī)?yōu)化閑置存量住宅用地相關(guān)措施 11表3：國家金融監(jiān)督管理總局支持房地產(chǎn)“白名單”企業(yè)和項(xiàng)目相關(guān)措施 11表4：中國人民銀行近期促進(jìn)房地產(chǎn)需求相關(guān)措施 12請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容4證券研究報(bào)告1.引言4月30日中共中央政治局會(huì)議指出“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”，“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在北京召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)了深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。5月17日下午，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等，圍繞“切實(shí)做好保交房工作配套政策”，介紹多項(xiàng)與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重要舉措。對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展，2023年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹在《中國建設(shè)報(bào)》發(fā)表《構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》文章，指出：在體制機(jī)制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落；建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括完善開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。按照“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，房地產(chǎn)發(fā)展需要綜合考慮人口、房屋、土地供應(yīng)、資金來源等，把房地產(chǎn)發(fā)展的模式從之前的房企先融資再建房最后再找需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橄让逍枨?，再有針?duì)性解決住房供應(yīng)問題。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容5證券研究報(bào)告2.房地產(chǎn)去化的必要性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新形勢(shì)。2022年以來，房地產(chǎn)銷售、開工、施工等增速出現(xiàn)下滑，2022年商品房銷售面積下降24.30%，房屋新開工面積下降39.40%，房屋施工面積下降7.20%，房屋竣工面積下降15.00%。2023年除房屋竣工面積上漲17%以外，商品房銷售面積、房屋新開工面積和房屋施工面積繼續(xù)下降，分別下降8.50%、20.40%和7.20%。2024年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整過程中，一季度商品房銷售面積累計(jì)同比下降19.4%，房屋新開工面積累計(jì)同比下降27.80%，房屋施工面積累計(jì)同比下降11.10%，房屋竣工面積累計(jì)同比下降20.70%。資料來源:國家統(tǒng)計(jì)局，中國人民銀行，WIND，請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容6證券研究報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。2023年7月政治局會(huì)議指出“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化表現(xiàn)為房地產(chǎn)庫存和銷售的比例2024年以來出現(xiàn)較快上漲，一線和二線城市以面積計(jì)算的存銷比分別從2024年1月的14.47和17.73，上漲為2024年4月的20.71和30.32；一線和二線城市以套數(shù)計(jì)算的存銷比分別從2024年1月的13.67和19.00，上漲為2024年4月的20.23和32.89，庫存比高過前期2020和2022年的高點(diǎn)。資料來源:WIND，國信證券經(jīng)濟(jì)研究所住房?jī)r(jià)格和房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降。2019年中旬以來全國70個(gè)大中城市新建商品房住宅和二手房屋的銷售價(jià)格指數(shù)增速波動(dòng)下行，2022年4月以來增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2024年4月，全國70個(gè)大中城市新建商品房住宅和二手房屋的銷售價(jià)格指數(shù)分別同比下降3.5%和6.8%。同時(shí)，全國房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)由2021年中旬以來波動(dòng)下行，2023年12月降至93.33,2024年4月進(jìn)一步下降至92.02。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容7證券研究報(bào)告?zhèn)€人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速偏低。個(gè)人住房貸款余額增速從2016年末的38.1%波動(dòng)下行，2021年末下降至11.3%，2023年第二季度末進(jìn)去負(fù)區(qū)間，2024年第一季度末為下降1.9%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的增速從2018年第三季度末的24.5%波動(dòng)下行，2024年第一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為13.76萬億，同比增長(zhǎng)1.7%。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容8證券研究報(bào)告以“三高”為特征的房地產(chǎn)舊模式不可持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)過去“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式已不能適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系重大調(diào)整的新形勢(shì)。在過去房?jī)r(jià)處于上行通道時(shí)，且銷售量在較高水平，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)展，使企業(yè)負(fù)債率不斷上升，并且為了持續(xù)發(fā)展加快了周轉(zhuǎn)速度。然而，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)需求降低，市場(chǎng)資金流動(dòng)性不足的情況，高負(fù)債率模式的弊端就會(huì)表現(xiàn)出來，長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容9證券研究報(bào)告3.房地產(chǎn)去化的新特征房地產(chǎn)去化的新特征主要為：一是通過“以舊換新”和由地方國有企業(yè)收購已建成未出售的商品房等方式，消化房地產(chǎn)現(xiàn)有存量；二是通過優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)、優(yōu)化閑置存量住宅用地等方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增量?jī)?yōu)化；三是以“白名單”制度支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；四是推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；五是通過強(qiáng)化金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)的支持、放松購房限制等方式改善房地產(chǎn)需求。3.1消化房地產(chǎn)存量通過“以舊換新”消化房地產(chǎn)現(xiàn)有存量。房地產(chǎn)“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進(jìn)新房銷售和去化。為解決賣不掉舊房、換不到新房的問題，2023年6月以來，已有淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、連云港、亳州、阜陽等超10個(gè)城市開啟了房地產(chǎn)“以舊換新”。在具體操作上，房地產(chǎn)“以舊換新”主要有四種模式：一是通過城投公司等在市場(chǎng)上收購二手住房，激活市場(chǎng)交易，使購房者有資金購買改善性新建商品住房；二是通過支持中介機(jī)構(gòu)促進(jìn)市場(chǎng)化交易形成“賣舊買新”；三是對(duì)“賣舊買新、以舊換新”進(jìn)行補(bǔ)貼或免除部分契稅；四是政府租入舊房，鼓勵(lì)換購人購買新建商品住房。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容10證券研究報(bào)告由地方國有企業(yè)收購已建成未出售的商品房。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行指出支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵(lì)21家全國性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。對(duì)此，杭州市已開展相關(guān)實(shí)踐，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年5月14日發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源以整幢作為基本收購單位，同時(shí)搭配一定比例的車位。序號(hào)內(nèi)容1保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。2所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。3城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。4自愿參與。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。3.2優(yōu)化房地產(chǎn)增量?jī)?yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)。2024年4月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，指出各地要根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。同時(shí)，明確了商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容11證券研究報(bào)告在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。優(yōu)化閑置存量住宅用地。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上，自然資源部指出，準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。同時(shí)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。分類主要內(nèi)容支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)要消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。支持地方以合理價(jià)格收回土地支持地方按照“以需定購”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來簡(jiǎn)化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。3.3支持房地產(chǎn)企業(yè)以“白名單”制度支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求?！鞍酌麊巍敝贫葹榻鉀Q房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張?zhí)峁┝酥С?，促進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工交付。截至2023年1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上，國家金融監(jiān)督管理總局指出，自2023年1月份，國家金融監(jiān)督管理總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》以來，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。同時(shí)，指出要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，對(duì)不同所有制房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目一視同仁，按照市場(chǎng)化、法治化原則，合理評(píng)估，積極予以支持。分類主要內(nèi)容加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)要求主要商業(yè)銀行都成立工作專班，由行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，相應(yīng)部門比如客戶營(yíng)銷、授信審批、風(fēng)險(xiǎn)管理等部門都作為成員，形成工作合力。要求積極參加城市協(xié)調(diào)機(jī)制各項(xiàng)工作在協(xié)調(diào)機(jī)制統(tǒng)籌下，按照相應(yīng)的條件和標(biāo)準(zhǔn)參與審核把關(guān)納入“白名單”項(xiàng)目。建立綠色通道要求銀行優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，適度下放審批權(quán)限，加快放款速度，在項(xiàng)目準(zhǔn)入、評(píng)級(jí)、授信、貸后等方面都可以單獨(dú)管理，允許單列授信額度。同時(shí)，也要制定盡職免責(zé)的具體細(xì)則，對(duì)于基層行和相關(guān)員工已按照要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導(dǎo)致貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的，予以免責(zé)。做到應(yīng)貸盡貸對(duì)于不同所有制房企的“白名單”項(xiàng)目一視同仁。在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以采取新增貸款、存量貸款展期，以及發(fā)放并購貸款等多種方式予以融資支持。貸款金額要與項(xiàng)目建設(shè)周期匹配，要覆蓋項(xiàng)目建成交付的資金缺口，推動(dòng)項(xiàng)目竣工交付，切實(shí)保障購房人的合法權(quán)益。單獨(dú)建賬、封閉管理對(duì)“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算，封閉運(yùn)作管理，項(xiàng)目間資金不混同，項(xiàng)目資金嚴(yán)禁挪作他用，確保資金用于保交付。商業(yè)銀行要嚴(yán)格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，確保項(xiàng)目資本金、貸款發(fā)放、支付支用、貸款償還等通過項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶辦理?！鞍酌麊巍表?xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)開立在主辦銀行。3.4推進(jìn)“三大工程”請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容12證券研究報(bào)告保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”是房地產(chǎn)行業(yè)供需改善的重要方面。保障性住房建設(shè)有助于滿足戶籍無房戶、人才群體、工薪階層等的住房需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有助于提高居住生活安全配套設(shè)施質(zhì)量；城中村改造，有助于解決新市民、年輕人、外來人口的住房需求，提升低成本的、職住平衡的配租型住房需求。中央近期重視推進(jìn)“三大工程”。2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。2023年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。2023年5月17日召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議指出，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。3.5改善房地產(chǎn)需求強(qiáng)化金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求改善的支持。近期，金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求的支持有所加強(qiáng)，首付比例、貸款利率等指標(biāo)向著有助于促進(jìn)房地產(chǎn)需求的方面進(jìn)行調(diào)整。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行推出了降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例、取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限、下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率等促進(jìn)房地產(chǎn)需求改善的政策措施。分類主要內(nèi)容降低首付比例降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。各地可因城施策，自主決定轄區(qū)內(nèi)首套房和二套房最低首付比例。取消貸款利率政策下限取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設(shè)置政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。各地可因城施策，自主決定轄區(qū)內(nèi)首套房和二套房房貸利率下限，也可不再設(shè)置利率下限。下調(diào)公積金利率下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，五年以上首套房個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。多數(shù)城市全面放松購房限制。近期全國多數(shù)城市加快房地產(chǎn)政策調(diào)整，放松房地產(chǎn)購買的相關(guān)限制政策。2024年以來，成都市、杭州市、西安市等多個(gè)城市相繼宣布全面取消住房限購。截至2024年5月9日，除了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開限購的狀態(tài)。4.房地產(chǎn)“以舊換新”案例“以舊換新”是近期房地產(chǎn)去化的重要探索，近期南京、鄭州、深圳等多個(gè)城市推出房地產(chǎn)“以舊換新”的政策，運(yùn)用國企收購、市場(chǎng)化交易、開展補(bǔ)貼、出租轉(zhuǎn)保障房等模式中的一種或綜合運(yùn)用多種模式，開展房地產(chǎn)“以舊換新”。4.1南京房地產(chǎn)“以舊換新”模式南京市由下屬國企收購存量住房，開展房地產(chǎn)“以舊換新”。2024年4月27日南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告》，首批試點(diǎn)限額2000套。試點(diǎn)方式為，試點(diǎn)期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購新建商品住房總價(jià)的80%，存請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容13證券研究報(bào)告量住房收購價(jià)格以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。收購主體為南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司旗下全資公司）。對(duì)存量住房的要求是：位于南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)）范圍內(nèi)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易（不存在抵押、擔(dān)?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)）。存量住房“以舊換新”試點(diǎn)的主要流程為：一是信息登記，通過“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號(hào)“房幫寧”平臺(tái)“寧換新”模塊，完成存量住房的物權(quán)核驗(yàn)后，挑選意向購買的新建商品住宅項(xiàng)目，并辦理報(bào)名手續(xù)。二是驗(yàn)房評(píng)估，由南京置新資產(chǎn)管理有限公司遴選評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收購的存量住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估。三是換購人、置新公司、新建商品住房開發(fā)公司、市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心簽訂《以舊換新協(xié)議》。四是在交易啟動(dòng)前，由房產(chǎn)管理部門核驗(yàn)是否存在抵押、擔(dān)?；虿榉獾惹闆r，并預(yù)審是否可交易。五是產(chǎn)權(quán)過戶，換購人與置新公司簽訂《存量房買賣合同》及《存量房資金監(jiān)管合同》，同步與新建商品住房開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)《以舊換新協(xié)議》履行相關(guān)流程，完成相關(guān)過戶手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記。六是房屋交接，換購人與置新公司辦理存量住房交接手續(xù)，包括但不限于物業(yè)費(fèi)、水電煤氣等能耗費(fèi)用的結(jié)清。圖11：南京房地產(chǎn)“以舊換新”對(duì)于驗(yàn)房及房地產(chǎn)評(píng)估，由南京置新資產(chǎn)管理有限公司遴選信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，形成評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫，邀請(qǐng)換購人代表一起從評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫中隨機(jī)抽請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容14證券研究報(bào)告取3家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，分別對(duì)擬收購的存量住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估（換購人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用），取排序中間的評(píng)估值作為最終收購價(jià)格。對(duì)于涉及到的交易房款采取資金監(jiān)管。換購人、南京置新資產(chǎn)管理有限公司、新建商品住房開發(fā)公司、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心四方簽訂《以舊換新協(xié)議》后，將存量住房房款全額轉(zhuǎn)入市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心存量住房監(jiān)管賬戶，如果換購人選購的新建商品住房為期房，待存量住房轉(zhuǎn)移登記和新建商品住房買賣合同簽訂完成后，存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新購商品住房的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。如果換購人選購的新建商品住房為現(xiàn)房，則在完成存量住房轉(zhuǎn)移登記，并在辦理新建商品住房首次轉(zhuǎn)移登記前，存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新建商品住房開發(fā)公司。南京市對(duì)購買新房進(jìn)行補(bǔ)貼。2023年8月，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，對(duì)購買新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價(jià)給予一定比例的購房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)評(píng)估后對(duì)購買新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼，切實(shí)減輕剛性和改善性購房負(fù)擔(dān)。4.2鄭州房地產(chǎn)“以舊換新”模式鄭州市推動(dòng)1萬套住房“以舊換新”。2024年4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱“鄭州市房管局”)等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，推出住房“賣舊買新、以舊換新”政策。5月10日，該舉措試點(diǎn)工作結(jié)束，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新以舊換新”工作的公告》，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等市內(nèi)八區(qū)全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。鄭州市計(jì)劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。同時(shí)，通過開發(fā)建設(shè)全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺(tái)，籌集、發(fā)布市場(chǎng)待售的二手住房房源和用于換購人選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務(wù)。鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”主要有兩種方式：第一種方式是，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（政府指定作為收購主體，簡(jiǎn)稱“城發(fā)集團(tuán)”）收購二手住房，促成換購人通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，全年計(jì)劃在主城區(qū)全面實(shí)施完成5000套。第二種方式是，政府政策鼓勵(lì)，換購人通過市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，全年計(jì)劃完成5000套。對(duì)通過兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現(xiàn)行的契稅補(bǔ)貼30%政策延續(xù)到2024年12月城發(fā)集團(tuán)收購二手住房，促進(jìn)“賣舊買新、以舊換新”主要步驟為：一是房源籌集，換購人通過信息平臺(tái)登記待售二手住房信息，同時(shí)選定意向購買的新建商品住房，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房購買意向書》。二是二手住房收購洽談，委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)待收購二手住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估并出具評(píng)估結(jié)果，收購主體和換購人雙方洽談，簽訂《收購意向協(xié)議》，收購主體向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如洽談不成功或貸款審核不通過，則收（換）購工作流程終止。三是簽約、過戶，《二手房收購協(xié)議》及《商品房買賣合同》簽訂后，交易雙方辦理房產(chǎn)交易過戶和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)；金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，房款轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶。四是二手住房房屋交接，換購人與收購主體辦理二手住房交接手續(xù)。鄭州市通過市場(chǎng)化開展“賣舊買新、以舊換新”的主要步驟為：一是房源籌集，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和換購人通過信息平臺(tái)登記發(fā)布待售二手住房信息，同時(shí)換購人請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容15證券研究報(bào)告登記購買新建商品住房需求信息。二是二手住房交易，換購人自行洽談，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與服務(wù)達(dá)成市場(chǎng)交易，買賣雙方及時(shí)簽訂《存量房買賣契約》、辦理交易過戶手續(xù)，可享受二手住房“賣舊買新、以舊換新”交易過戶綠色通道服務(wù)。三是購買新建商品住房，在達(dá)成二手住房交易的同時(shí)，換購人同步購買新建商品住房，同時(shí)依據(jù)法律法規(guī)辦理商品住房契稅征免。4.3深圳房地產(chǎn)“以舊換新”模式深圳市通過促進(jìn)市場(chǎng)化交易的“換馨家”活動(dòng)開展“以舊換新”。2024年4月，深圳市宣布鼓勵(lì)商品住房“以舊換新”，由深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合開展為期一年的“換馨家”活動(dòng)，面向深圳市區(qū)域內(nèi)所有計(jì)劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人首批共有13個(gè)新房樓盤、21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與?！皳Q馨家”活動(dòng)的具體步驟是：一是通過鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與計(jì)劃請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容16證券研究報(bào)告出售二手商品住房（簡(jiǎn)稱“舊房”）并購買新建商品住房（簡(jiǎn)稱“新房”）的購房居民（簡(jiǎn)稱“換房人”）簽署協(xié)議，開展“賣舊+買新”的換房聯(lián)動(dòng)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”（建議不少于90天），中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房交易，縮短交易周期。三是在協(xié)議約定期限內(nèi)，舊房售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；舊房未售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。4.4肇慶房地產(chǎn)“以舊換新”模式肇慶市鼓勵(lì)住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！?。2024年4月肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、肇慶市財(cái)政局等7部門印發(fā)《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，圍繞支持促進(jìn)住房消費(fèi)、加大住房公積金貸款支持力度、提振房企投資信心、促進(jìn)行業(yè)提質(zhì)發(fā)展等四個(gè)方面，推出鼓勵(lì)住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！?、實(shí)施階段性購房補(bǔ)助、提高住房公積金貸款額度等21條措施。同時(shí)，肇慶市發(fā)布的《肇慶市支持購買改善性住房并推動(dòng)舊房轉(zhuǎn)保障性住房實(shí)施辦法（試行）》，肇慶市鼓勵(lì)有改善住房需求的市民群體，將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房納入保障性住房房源。肇慶市“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！钡闹饕襟E為：換購人申請(qǐng)將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房納入保障性住房房源；經(jīng)屬地住房保障部門審核后，符請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容17證券研究報(bào)告合條件的，由屬地政府委托的機(jī)構(gòu)參考市場(chǎng)價(jià)格一次性支付一定年限的租金進(jìn)行統(tǒng)租；申請(qǐng)人的全部租金收益用于新購肇慶市行政區(qū)域范圍內(nèi)的新建商品住房；實(shí)施部門統(tǒng)租后的房屋用于本轄區(qū)保障性租賃住房或公租房運(yùn)營(yíng)。肇慶市將全市公積金增值收益的50%以上用于支持籌集建設(shè)保障性租賃住房和公租房。同時(shí)，肇慶市對(duì)換購住房個(gè)人所得稅予以退稅支持。肇慶市自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售位于肇慶市的自有住房并在售后1年內(nèi)重新購買肇慶市住房的，其已繳納的售房個(gè)人所得稅予以退稅支持。其中新購住房金額大于或等于原住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于原住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占原住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還已繳納的個(gè)人所得稅。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容