冉家壩項(xiàng)目前期定位策劃方案56p

冉家壩項(xiàng)目前期定位策劃方案項(xiàng)目整體定位結(jié)論P(yáng)ART5整體市場(chǎng)環(huán)境研判PART3項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析PART2目錄項(xiàng)目SWOT論證分析PART4企業(yè)開發(fā)目標(biāo)解讀PART12014.031：項(xiàng)目高地價(jià)拿地，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終的高溢價(jià)？2：項(xiàng)目如何從項(xiàng)目周邊競(jìng)品里面脫穎而出，實(shí)現(xiàn)最終的快速銷售？1：通過合理的產(chǎn)品規(guī)劃、新穎的主題包裝、分物業(yè)的優(yōu)化打造，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)。2：通過創(chuàng)新的產(chǎn)品定位、植入高附加值、合理的營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。表層問題深層問題Part1開發(fā)商目標(biāo)解讀開發(fā)商目標(biāo)解讀項(xiàng)目整體定位結(jié)論P(yáng)ART5整體市場(chǎng)環(huán)境研判PART3項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析PART2目錄項(xiàng)目定位論證分析PART4企業(yè)開發(fā)目標(biāo)解讀PART12014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目區(qū)位解讀項(xiàng)目位于渝北區(qū)冉家壩片區(qū)，臨近北環(huán)，5分鐘到達(dá)新牌坊商圈，10分鐘即到觀音橋商圈，與重慶北站、江北機(jī)場(chǎng)的距離均在20分鐘車程以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。

渝北區(qū)本案觀音橋商圈約4km江北機(jī)場(chǎng)重慶北站約19km約5km新牌坊商圈本案Part2項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目公共交通解讀—四至環(huán)境新南路杜松路星湖路本案銀杉路城市支路項(xiàng)目地塊被城市主干道新南路、銀杉路及兩條城市支路圍合，處于十字路口，噪音影響較大。城市次干道城市次干道新南路Part2項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目四至環(huán)境解讀項(xiàng)目北側(cè)緊鄰勁力·五星城自由地，東接龍湖MOCO，南臨祈年悅城和在建冉家壩中心，西面是金科·國(guó)際廣場(chǎng)，包括螞蟻SOHO和紅星美凱龍，周邊居住氛圍濃厚，但形象較差。本案金科·國(guó)際廣場(chǎng)勁力·五星城自由地龍湖·MOCO冉家壩中心（在建）祈年悅城橄欖郡新南路冉家壩中心（在建）龍湖MOCO勁力·五星城自由地金科·國(guó)際廣場(chǎng)橄欖郡祈年悅城Part2項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析2014.03新南路銀杉路地塊價(jià)值項(xiàng)目地塊西、南兩面緊鄰城市主干道，相比另兩條城市支路，人流量較大，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較大。Part2項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)解讀地塊為商住用地，占地面積1.2萬方，建筑面積7.2萬方，總體體量較小,無大盤優(yōu)勢(shì)；容積率6.0，限制物業(yè)發(fā)展；商住比例為3:7，商業(yè)體量約2.2萬方，精準(zhǔn)定位有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。Part2項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目地形地貌解讀地塊實(shí)圖剖面項(xiàng)目地塊方正，內(nèi)部呈下陷形態(tài)，與路面形成約10m高差，下陷部分平坦無高差，利于打造車庫和地下商業(yè)。地塊剖面圖約10米新南路勁力五星城自由地城市次干道祈年悅城2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目配套解讀項(xiàng)目周邊生活配套和市政配套完善，生活便利，滿足區(qū)域日常生活和商務(wù)需求。重慶市中醫(yī)院石子山體育公園松樹橋中學(xué)本案中國(guó)銀行永輝超市星光學(xué)校重慶市農(nóng)村商業(yè)銀行工商銀行冉家壩中心重慶新天城小學(xué)重慶龍湖醫(yī)院龍湖動(dòng)步公園龍湖花園巴蜀學(xué)校市財(cái)政局武警總隊(duì)重慶市第五檢查分院衛(wèi)生局重慶林業(yè)局工商局水利局人事局重慶海關(guān)生活配套市政配套2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>項(xiàng)目配套解讀項(xiàng)目周邊生活配套和市政配套完善，生活便利，滿足區(qū)域日常生活和商務(wù)需求。石子山體育公園本案龍湖動(dòng)步公園生活配套市政配套2014.03項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析>>小結(jié)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于冉家壩中心，區(qū)域發(fā)展利好。2、交通優(yōu)勢(shì)：軌道交通優(yōu)勢(shì)、公共交通便捷。3、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：緊鄰兩大公園，有利于后期營(yíng)銷，提升項(xiàng)目關(guān)注度。4、商業(yè)優(yōu)勢(shì)：緊鄰主干道，紅星美凱龍及冉家壩中心輻射大量商業(yè)商業(yè)價(jià)值較大。5、配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目配套完善，滿足生活及商務(wù)需求。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目緊鄰城市主干道，噪音污染較大。2、項(xiàng)目四至環(huán)境形象較差，不利于自身形象打造，影響項(xiàng)目品質(zhì)。3、項(xiàng)目臨近冉家壩中心大型城市綜合體，增加了商業(yè)發(fā)展難度。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目整體定位結(jié)論P(yáng)ART5整體市場(chǎng)環(huán)境研判PART3項(xiàng)目自身?xiàng)l件解析PART2目錄項(xiàng)目定位論證分析PART4企業(yè)開發(fā)目標(biāo)解讀PART12014.03住宅市場(chǎng)分析2014.03住宅市場(chǎng)2013年重慶市量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格環(huán)比上漲12.5%，單套成交面積趨小。2013與2012年普通住宅物業(yè)對(duì)比表（萬方、元/㎡）2013年重慶主城普通住宅物業(yè)成交量?jī)r(jià)月度走勢(shì)圖（套、元/㎡）2013年普通住宅成交163923套，環(huán)比上漲2%；套內(nèi)成交面積1190.16萬方，環(huán)比上漲1.63%；套內(nèi)成交均價(jià)8409元/平方米，環(huán)比上漲12.48%；

平均每套成交面積72.6平方米，環(huán)比下降0.37%。2013年重慶主城普通住宅3、4、10月旺季成交套數(shù)最高，成交高達(dá)17000套。成交均價(jià)7月達(dá)到全年最高水平，8734元/平方米。2014.03渝北區(qū)住宅物業(yè)成交位列第二，價(jià)格低于渝中區(qū)、江北區(qū)，有利于吸引更多價(jià)格敏感度客群。住宅市場(chǎng)2013年重慶主城普通住宅物業(yè)成交區(qū)域分布圖（套數(shù)比）2013年重慶主城各區(qū)域普通住宅物業(yè)成交套內(nèi)均價(jià)對(duì)比圖（元/㎡）2013年重慶主城普通住宅沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)成交套數(shù)占比最大，并列占比15%；其次為渝北區(qū)、江北區(qū)和巴南區(qū)和九龍坡區(qū)，分別占比14%，12%，11%和10%；渝中區(qū)成交價(jià)格最高，套內(nèi)均價(jià)達(dá)到10821元/平方米，其次為江北區(qū)和北部新區(qū)，成交均價(jià)分別為9461元/平方米，9016元/平方米；渝北區(qū)成交價(jià)格相比較于渝中區(qū)、江北區(qū)低1000-2000元，將吸引更多價(jià)格敏感度客群。2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>市場(chǎng)格局項(xiàng)目所在的冉家壩片區(qū)，目前僅有3個(gè)在售樓盤，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較少。片區(qū)周邊兩大板塊皆為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目造成一定的客源截留，構(gòu)成了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局。尚林匯景兩江春城龍湖源著三期龍湖大道勁力五星城自由地安泰城市理想長(zhǎng)安錦繡城欣光松宿沃泰第五區(qū)中渝山頂?shù)绹?guó)賓城中渝香奈公館在售待售朝興龍城國(guó)際溪岸上品嘉凱城北麓官邸本案首創(chuàng)德爾菲谷新牌坊片區(qū)花卉園片區(qū)冉家壩片區(qū)2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>市場(chǎng)格局供應(yīng)：區(qū)域內(nèi)共有14個(gè)樓盤，其中12個(gè)在售，供應(yīng)體量近40萬方，產(chǎn)品：容積率集中在2-4，較高容積率促使區(qū)域產(chǎn)品以高層、洋房為主，價(jià)格：主要價(jià)格集中在9000-12000元/平方米之間。2014.03交通：30余路公交線路，4個(gè)公交車站，軌道交通環(huán)線體育公園站，軌道交通冉家壩站；商業(yè)：大型綜合商業(yè)體，格調(diào)商業(yè)街區(qū)，風(fēng)情高端餐飲步行街，未來的冉家壩商業(yè)中心，永輝超市，SM廣場(chǎng)等；金融：富滇銀行、三峽銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)商行、華夏銀行、建行、農(nóng)行、中行、工行等；資源：江北體育公園，兩江春城公園，汽車電影公園、運(yùn)動(dòng)休閑公園和兒童游樂公園。項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>案例分析2014.03項(xiàng)目涵蓋超五星級(jí)酒店、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)體、格調(diào)商業(yè)街區(qū)、花園洋房、聯(lián)排別墅、SOHO小戶、高層公寓等多種物業(yè)形態(tài)。聯(lián)排別墅花園洋房綜合商業(yè)體商業(yè)街區(qū)公寓公寓公寓項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>案例分析花園洋房寫字樓2014.03高層戶型：2室2廳1衛(wèi)+院館，套內(nèi)面積約63.02㎡戶型方正緊湊，分區(qū)合理；飄窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)景觀價(jià)值；空間靈活多變，可變?nèi)?。?xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>案例分析洋房4層戶型：3室2廳2衛(wèi)，套內(nèi)面積約99.51㎡戶型方正緊湊，分區(qū)合理；飄窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)景觀價(jià)值；入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然延伸。項(xiàng)目戶型以兩居室戶型為主，三室、四室戶型為輔，面積區(qū)間為63-147㎡。2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>案例分析項(xiàng)目去年4月開盤至今，高層僅剩5號(hào)樓還未推出，準(zhǔn)備近期開盤，去化率達(dá)到69%。價(jià)格：均價(jià)11000元/平方米。售房部銷售現(xiàn)場(chǎng)2014.03項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)：項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>案例分析2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>長(zhǎng)安錦繡城項(xiàng)目地處新牌坊核心，總占地約

15萬方，容積率約3.49，著力打造多重建筑形態(tài)于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。商業(yè)：自帶約5萬㎡美國(guó)風(fēng)情商業(yè)步行街；教育：江北區(qū)觀音橋小學(xué)、江北區(qū)花園小學(xué)，重慶市第十八中學(xué)、重慶市第十四中學(xué)、重慶市第七十三中學(xué)、重慶市第四十五中學(xué)、重慶市第四十二中學(xué)、重慶市蜀都中學(xué)、重慶市觀音橋中學(xué)、重慶市第十九中學(xué)等；醫(yī)院：江北區(qū)第一、二、三、四人民醫(yī)院、解放軍第324中心醫(yī)院、江北區(qū)中醫(yī)院、重慶第十人民醫(yī)院、紅旗河溝醫(yī)院、龍湖醫(yī)院。2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>長(zhǎng)安錦繡城渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)錦繡長(zhǎng)安分校幼兒園美國(guó)風(fēng)情商業(yè)步行街項(xiàng)目共25棟樓，規(guī)劃有景觀高尚住宅、約5萬平方米美國(guó)風(fēng)情商業(yè)步行街、酒店式商務(wù)公寓、智選假日酒店等建筑形態(tài)，擁有酒店、超市、會(huì)所、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)等完善配套。幼兒園渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)美國(guó)風(fēng)情商業(yè)街2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>長(zhǎng)安錦繡城三室兩廳雙衛(wèi)，套內(nèi)面積108.92平米，建筑面積130.25平米四室兩廳三衛(wèi)+空中院館，套內(nèi)面積167.92，建筑面積203.4㎡

一室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積53.43平米，建筑面積63.89平米兩室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積75.39，建筑面積90.15項(xiàng)目戶型以兩室、三室為主，在售房源套內(nèi)面積區(qū)間為53-117㎡。2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>長(zhǎng)安錦繡城項(xiàng)目分三期銷售，目前在售6、7號(hào)樓，自2008年12月03日開盤以來，去化較好，達(dá)到76%。價(jià)格：均價(jià)11000元/平方米。6號(hào)樓7號(hào)樓2014.03項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析>>長(zhǎng)安錦繡城項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)：2014.03物業(yè)類型區(qū)域以高層產(chǎn)品為主，溢價(jià)能力有限如何結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造溢價(jià)更高的產(chǎn)品？?jī)r(jià)格區(qū)域高層競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，且高層套內(nèi)均價(jià)9200～10500元/㎡。如何在單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？產(chǎn)品區(qū)域主力的產(chǎn)品戶型區(qū)間為40-80㎡如何定位面積區(qū)間、比例，通過合理的戶型設(shè)計(jì)，高附加值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突圍？競(jìng)品市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)2014.03公寓市場(chǎng)分析2014.03公寓市場(chǎng)項(xiàng)目所在的冉家壩片區(qū)，目前公寓在售樓盤有2個(gè)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較少，項(xiàng)目發(fā)展公寓物業(yè)，具有一定發(fā)展機(jī)會(huì)；競(jìng)爭(zhēng)板塊產(chǎn)品戶型主要為小戶型，面積區(qū)間集中在30-60㎡之間。在售公寓物業(yè)銷售價(jià)格在10000元/㎡左右。兩江春城龍湖源著勁力五星城自由地北城陽光尚線中渝香奈公館潤(rùn)都7號(hào)佰度SOHO安泰城市理想長(zhǎng)安錦繡城沃泰第五區(qū)金科螞蟻SOHO本案冉家壩片區(qū)新牌坊片區(qū)在售待售售罄2014.03項(xiàng)目市場(chǎng)分析>>項(xiàng)目周邊典型公寓解析沃泰第五區(qū)2014.03項(xiàng)目市場(chǎng)分析>>項(xiàng)目周邊典型公寓解析兩江春城2014.03項(xiàng)目市場(chǎng)分析>>項(xiàng)目周邊典型公寓解析安泰城市理想2014.03現(xiàn)狀大區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品較多，但冉家壩小片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大如何根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，打造溢價(jià)更高的公寓產(chǎn)品？去化區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品去化相對(duì)較快，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)如何在已有市場(chǎng)基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新打造？產(chǎn)品區(qū)域公寓產(chǎn)品主力戶型區(qū)間為19-60㎡如何定位面積區(qū)間、比例，通過合理的戶型設(shè)計(jì)，高附加值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突圍？公寓市場(chǎng)小結(jié)2014.03寫字樓市場(chǎng)分析2014.03項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)分析>>2013年辦公物業(yè)成交體量同比下降86萬㎡，降幅為43.2%，其中渝北區(qū)降幅最大；成交單價(jià)下降485元/㎡，跌幅4.52%，2013年辦公物業(yè)去化情況較差。2012與2013年辦公成交對(duì)比表（萬方、元/㎡）2013年各區(qū)域辦公物業(yè)總成交體量同比2012年下降，其中渝北區(qū)降幅最大，2013年北部新區(qū)成交體量最大；各區(qū)域成交建面均價(jià)整體同比2012年相差不大，江北區(qū)漲幅較為明顯，2013年江北區(qū)辦公物業(yè)建面均價(jià)最高。2014.03冉家壩片區(qū)前期規(guī)劃以商業(yè)和居住功能為主，商務(wù)樓宇相對(duì)分散。但項(xiàng)目所屬的渝北-北部新區(qū)板塊供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)未來1年的市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)到90萬方，板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。售罄待售在售項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)分析>>競(jìng)爭(zhēng)格局本案康田凱旋國(guó)際中渝廣場(chǎng)龍湖國(guó)際龍湖水晶國(guó)際龍湖水晶星座金科螞SOHO涉外商務(wù)區(qū)揚(yáng)子江商務(wù)中心兩江春城財(cái)富中心A座高科星系列上丁企業(yè)公園冉家壩版塊EBD生態(tài)區(qū)版塊新牌坊版塊2014.03在售項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊在售寫字樓以高端甲級(jí)為主，供應(yīng)體量達(dá)114萬方，均價(jià)在14000-22000元/㎡之間，整體去化緩慢。2014.03項(xiàng)目周邊以甲級(jí)寫字樓為主，價(jià)格區(qū)間跨度大；項(xiàng)目所在片區(qū)未來1年的市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)到90萬方，板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈；渝北區(qū)2013年辦公物業(yè)成交體量同比降幅最大，項(xiàng)目周邊辦公物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，去化較為緩慢。寫字樓市場(chǎng)小結(jié)2014.03商業(yè)市場(chǎng)分析2014.03未來三年內(nèi)主城區(qū)，潛在大型商業(yè)總體量約403.6萬方，其中渝北冉家壩片區(qū)的潛在大型商業(yè)體量約79萬方。重慶商業(yè)市場(chǎng)2014.03冉家壩片區(qū)的潛在大型商業(yè)均聚集在未來冉家壩中心周邊，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。日月中心廣場(chǎng)[14萬方]龍湖時(shí)代天街[約60萬方]北城天街[14萬方]朗晴廣場(chǎng)[13萬方]金源時(shí)代購物中心[35萬方]陽光世紀(jì)（新世紀(jì)）[8.6萬方]煌華國(guó)際廣場(chǎng)[13萬方]煌華新紀(jì)元[8萬方]星光68廣場(chǎng)[3.5萬方]大融城[9萬方]茂業(yè)百貨[8萬方]綠云尚都[10萬方]U城天街[12萬方]萬達(dá)廣場(chǎng)[12.6萬方]協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)[13.8萬方]國(guó)匯中心[14萬方]百聯(lián)上海城[26萬方]重慶瑞安嘉陵天地[30萬方]英利國(guó)際廣場(chǎng)[10萬方]朝天揚(yáng)帆[22萬方]東原D7區(qū)[18萬方]越洋廣場(chǎng)[17萬方]IFC國(guó)金中心[9萬方]旭陽臺(tái)北城[24萬方]協(xié)信城立方星光天地[10萬方]金隅大成時(shí)代都會(huì)[21萬方]同景國(guó)際城[24萬方]魯能領(lǐng)秀城[24萬方]東原1891購物中心[12萬方]中渝國(guó)際都會(huì)[40萬方]SM廣場(chǎng)[14萬方]兩江春城商業(yè)中心[17萬方]財(cái)富中心[14萬方]大雅金開國(guó)際[13萬方]力帆金開[12萬方]華潤(rùn)萬象城[35萬方]沙坪壩區(qū)商業(yè)三北區(qū)域商業(yè)南岸區(qū)商業(yè)渝中區(qū)商業(yè)潛在商業(yè)星匯兩江[12萬方]龍湖源著天街[8萬方]重慶商業(yè)市場(chǎng)本案冉家壩片區(qū)2014.03周邊典型商業(yè)項(xiàng)目周邊同類型競(jìng)品共計(jì)12個(gè)，源著天街、兩江春城、星匯兩江、新光三越會(huì)在未來2-3年逐步開業(yè)，屆時(shí)會(huì)導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，對(duì)項(xiàng)目造成一定壓力。星匯兩江財(cái)富中心新光三越SM廣場(chǎng)源著龍湖天街兩江春城祈年悅城晶酈館MOCO冉家壩中心橄欖郡3Km范圍內(nèi)2014.03周邊典型商業(yè)重慶財(cái)富購物中心由香港香江國(guó)際集團(tuán)開發(fā)，地處重慶北部新區(qū)核心地段?？偨ㄖ娣e13.8萬平米，總共7層，地上四層，采取只租不售的運(yùn)營(yíng)模式，統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目整體定位為中、高端，是集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型Shopping

Mall。大型購物中心湖濱餐飲區(qū)公寓酒店寫字樓公寓客群：多為EBD中檔次消費(fèi)