物業(yè)公司管理制度模板樣本

信陽和美物業(yè)管理管理綱領(lǐng)第一條為了加強管理，完善各項工作制度，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大，提升經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)章程要求，特制訂本管理細(xì)則。第二條企業(yè)全體職員全部必需遵守企業(yè)章程，遵守企業(yè)規(guī)章制度和各項決定、經(jīng)律。第三條企業(yè)財產(chǎn)屬股東全部。企業(yè)嚴(yán)禁任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞企業(yè)財產(chǎn)。第四條企業(yè)嚴(yán)禁任何所屬機(jī)構(gòu)、個人損害企業(yè)形象、聲譽。第五條企業(yè)嚴(yán)禁任何所屬機(jī)構(gòu)、個人為小集體、個人利益而損害企業(yè)利益或破壞企業(yè)發(fā)展。第六條企業(yè)經(jīng)過發(fā)揮全體職員主動性、發(fā)明性和提升全體職員技術(shù)、管理、經(jīng)營水平，不停完善企業(yè)經(jīng)營、管理體系，實施多個形式責(zé)任制，不停壯大企業(yè)實力和提升經(jīng)濟(jì)效益。第七條企業(yè)提倡全體職員刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)文化知識，企業(yè)為職員提供學(xué)習(xí)、深造條件和機(jī)會，努力提升職員素質(zhì)和水平，造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬職員隊伍。第八條企業(yè)激勵職員發(fā)揮才能，多作貢獻(xiàn)。對有突出貢獻(xiàn)者，企業(yè)給予獎勵、表彰。第九條企業(yè)為職員提供平等競爭環(huán)境和晉升機(jī)會，激勵職員主動向上。第十條企業(yè)提倡職員團(tuán)結(jié)互助，同舟共濟(jì)，發(fā)揚集體合作和集體發(fā)明精神。第十一條企業(yè)激勵職員主動參與企業(yè)決議和管理，歡迎職員就企業(yè)事務(wù)及發(fā)展提出合理化提議，對作出貢獻(xiàn)者企業(yè)給予獎勵、表彰。第十二條企業(yè)尊重職員辛勤勞動，為其發(fā)明良好工作條件，提供給有待遇，充足發(fā)揮其知識為企業(yè)多作貢獻(xiàn)。第十三條企業(yè)為職員提供收入、福利確保，并伴隨經(jīng)濟(jì)效益提升而提升職員各方面待遇。第十四條企業(yè)實施“按勞取酬”、“多勞多得、定崗定薪”分配制度。第十五條企業(yè)推行崗位責(zé)任制，實施考勤、考評制度，端正工作作風(fēng)和提升工作效率，反對辦事拖拉和不負(fù)責(zé)任工作態(tài)度。第十六條企業(yè)提倡厲行節(jié)省，反對鋪張浪費；降低消耗，增加收入，提升效益。第十七條維護(hù)企業(yè)紀(jì)律，對任何人違反企業(yè)章程和各項制度行為，全部要給予追究。和美物業(yè)服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。

追求目標(biāo)以企業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善管理服務(wù)，為企業(yè)發(fā)明效益，為企業(yè)打造品牌。一、物業(yè)管理關(guān)鍵點1、利用連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，確保物業(yè)保值和升值。2、人性化管理方針為業(yè)戶附加溝通橋梁，促進(jìn)了解和信任，以誠信為本提升管理服務(wù)信譽。3、結(jié)合所轄物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際管理理念，以高效率管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采取“一個模式、三個關(guān)鍵、四項方法”管理方針。

一、一個模式

針對所轄物業(yè)特點制訂出含有發(fā)明性物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將依據(jù)本物業(yè)實際特點采取有效模式，并發(fā)明“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”模式效應(yīng)，努力爭取愈加好地滿足業(yè)戶需求。提議采取管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

二、三個關(guān)鍵

1、完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主行業(yè)，為此我們將在以后服務(wù)工作中，充足表現(xiàn)我們服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)主至上”標(biāo)準(zhǔn)和務(wù)實周到工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，和業(yè)戶建立良好服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通方法立即了解業(yè)戶意見和需求，在不停完善過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心居?。üぷ鳎┉h(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理極為關(guān)鍵，怎樣為業(yè)戶發(fā)明一個良好、舒適居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們很重視問題。多年管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢驗、培訓(xùn)落實到位，才能充足發(fā)揮每個人才能，使其認(rèn)真地去做好天天工作，樹立環(huán)境保護(hù)意識，從而確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生情況達(dá)成最好狀態(tài)，為小區(qū)內(nèi)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗風(fēng)景。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)安全，我們主張以切合實際人員防范為主、以本物業(yè)優(yōu)異消防設(shè)施為輔安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)絡(luò)政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在終年平安條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，提議派專員全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)安全管理工作，嚴(yán)格管理，預(yù)防易燃易爆等危險品進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，制訂出和其相適應(yīng)應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時努力爭取將損失降至最小程度。

三、四項方法

1、據(jù)歷年來管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善基礎(chǔ)上，將之利用到物業(yè)管理上。從本物業(yè)業(yè)戶文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制訂、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅管理指導(dǎo)。2、制訂出詳盡實施手冊，使職員翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《職員手冊》等，使每一位職員了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)成規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶目標(biāo)。3、時刻有這多方面準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目標(biāo)創(chuàng)新，不停提出建設(shè)性意見，全力做好和前期施工管理單位銜接工作。4、將不間斷地充實管理隊伍。采取“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”輪回培訓(xùn)制度，不停提升職員工作技能和素質(zhì)。四、公共設(shè)施設(shè)備管理1、管理目標(biāo)確保設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。2、管理方法（1）制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定時檢驗維修保養(yǎng)運行統(tǒng)計、維修檔案等管理制度。（2）配置所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格實施操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整齊，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（4）建立供電、供水管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員二十四小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有統(tǒng)計并按要求定時保留。按工作標(biāo)按時間排除故障，確保系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備使用方法并能立即處理設(shè)施、設(shè)備多種問題。（8）制訂有突發(fā)怒災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)置消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道通暢，無火災(zāi)安全隱患。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按要求時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理方法，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在要求時間內(nèi)進(jìn)行搶修，確保無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，小區(qū)內(nèi)范圍內(nèi)道路通暢，路面平坦。

五、安全管理

1、管理目標(biāo)（1）確保小區(qū)內(nèi)內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)重大火災(zāi)。（2）維護(hù)好小區(qū)內(nèi)內(nèi)公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。（3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶安全情況，采取防范方法。2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)（1）在小區(qū)內(nèi)設(shè)置流動崗哨，實施24h值班巡查制。做到2h巡視一遍，并統(tǒng)計安全情況及消防設(shè)備、公共物品完好情況。（2）碰到有緊急情況或其它治安需要，管理部經(jīng)過對講機(jī)下達(dá)指令，巡查人員可在1分鐘~3分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。（3）和當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定時和管理部安全管理員分析治安形勢、特點和防范方法和技能。3、緊急情況下應(yīng)急方法（1）發(fā)生偷竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理部快速調(diào)集巡查安全管理員，以最快速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。（2）快速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作順利進(jìn)行。（3）發(fā)生案件時，立即上報并維護(hù)現(xiàn)場，幫助共安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。（4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)時間發(fā)生第一時間抵達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實施處理，并向上級進(jìn)行匯報。

六、裝修管理

1、日常裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍培訓(xùn)、嚴(yán)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。（3）安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出并做好對應(yīng)統(tǒng)計。（4）裝修垃圾清運。采取定時上門搜集和業(yè)戶申請相結(jié)合方法，袋袋清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2、裝修安全管理（1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（2）和業(yè)戶和施工隊責(zé)任人簽定安全責(zé)任書。（3）裝修材料按指定時間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)覺有毒、易燃、未作處理材料嚴(yán)禁入內(nèi)。（4）需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)同意后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。（5）安全管理員巡查時，對裝修點材料、裝修方法進(jìn)行認(rèn)真檢驗，發(fā)覺不安全隱患，立即處理匯報。（6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理方法程序進(jìn)行。（7）業(yè)主施工時間按小區(qū)物業(yè)管理要求實施，不得影響住戶正常生活。下列時段之外時間不許可切割、敲打等出現(xiàn)噪音施工行為：早晨時間：8:00—12:00；下午：夏季15:00—19:00；冬季：14:00—18:00。（8）、乙方應(yīng)將建筑裝修垃圾，倒放在小區(qū)指定地點，由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一清除外運，業(yè)主付垃圾清運費。（9）、乙方安裝太陽能、空調(diào)等設(shè)施，必需先申請，經(jīng)物業(yè)管理中心同意后方可安裝。（10）、標(biāo)準(zhǔn)上不準(zhǔn)安裝防盜窗、網(wǎng)。特殊情況確需安裝，由業(yè)主提出申請，經(jīng)物業(yè)管理中心同意。材料、質(zhì)量、規(guī)格、色澤必需按物業(yè)管理中心統(tǒng)一要求施工，防盜窗、網(wǎng)一律平裝不得突出。未按物業(yè)管理中心要求施工，物業(yè)管理中心有權(quán)組織人員給予拆除，損失由業(yè)主自負(fù)。為保持小區(qū)整體外觀，窗外一律不準(zhǔn)安裝雨搭。業(yè)主如不按上述實施，物業(yè)管理中心有權(quán)停水停電。3、業(yè)主裝修施工過程中，嚴(yán)禁下列行為1、私自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；隨意增加樓面負(fù)荷；2、私自改變房間設(shè)計用途；3、私自擴(kuò)大門窗尺寸；4、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果；5、私自改變水、電管線；破壞或拆改廚房、衛(wèi)生間防水層及水、電、氣等配套設(shè)備；6、私自亂搭亂建，損壞她人及公共利益；7、其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全行為。8、嚴(yán)禁業(yè)主安裝電視衛(wèi)星接收器。物業(yè)管理中心發(fā)覺有以上情況出現(xiàn)，有權(quán)嚴(yán)禁施工。4、業(yè)主施工過程中，有下列行為，必需經(jīng)過物業(yè)管理中心（物業(yè)管理中心會同項目土建工程師現(xiàn)場勘查，決定能否更改）書面同意：1、搭建建筑物、構(gòu)建物2、改變住宅外墻面，在非承重墻外墻上開門、窗；3、拆改供水、供氣管道。七、消防管理

1、消防組織機(jī)構(gòu)建立（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全責(zé)任人。（3）管理部其它人員為義務(wù)消防員。（4）保安管理主管為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視保安管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)責(zé)制訂組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項消防制度（1）消防檢驗制度。（2）專職安全員每日檢驗小區(qū)內(nèi)消防安全情況，包含消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢驗結(jié)果統(tǒng)計在《安全檢驗統(tǒng)計》中，該統(tǒng)計每七天由管理部主任審核。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢驗記錄表》。（4）在安全檢驗中發(fā)覺消防隱患，應(yīng)立即采取整改方法，做到隱患不過夜。（5）發(fā)覺業(yè)戶因裝修造成消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。（6）管理部制訂《動火審批制度》，內(nèi)容包含動火申請和審批程序及違章處理方法。3、防火方法（1）落實“預(yù)防為主，防消結(jié)合”方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每七天確定一名主管以上管理人員為防火值班員，全方面負(fù)責(zé)小區(qū)消防工作。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請立即找管理部安排施工。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)置倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，確保每樓、每層有必需消防設(shè)施。（7）公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。（8）配置火警時刻必需器材，如：應(yīng)急照明燈、干粉滅火器等。4、消防知識培訓(xùn)（1）對業(yè)戶消防要求（包含安全用水、用電），經(jīng)過《業(yè)戶須知》、《管理條約》傳達(dá)成各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放相關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳路徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。（2）管理部內(nèi)部每個月第一個星期一早晨為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部消防管理制度，設(shè)備設(shè)施操作方法等，學(xué)習(xí)情況須具體統(tǒng)計。（3）管理部主任每個月檢驗一次安全活動統(tǒng)計并簽字認(rèn)可。（4）在安全消防活動日查出安全、消防隱患，有各組自行在活動統(tǒng)計中登記并整改。（5）保安在上崗前必需接收消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每十二個月確定一次。5、消防設(shè)備管理（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。（2）管理部對多種消防設(shè)備和設(shè)施標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理部主任指定專員實施，并在各項安全檢驗中作為檢驗內(nèi)容。（3）制訂《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進(jìn)行檢驗和維護(hù)。6、消防演練（1）小區(qū)內(nèi)每十二個月最少組織一到兩次消防演練，具體措施和內(nèi)容參見由管理部每次制訂《消防演練方案》并報政府消防部門。（2）消防演練后，管理部主任編制《消防演練匯報》。對演練過程中發(fā)覺問題，立即調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。八、車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好車輛保管服務(wù)，特制訂本標(biāo)準(zhǔn)。1、小區(qū)停車場實施日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛能夠隨時進(jìn)出、停放。2、本小區(qū)停車場實施有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)出入證進(jìn)入停車場。3、車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必需服從管理員指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。4、車輛停放：車輛停放時必需服從管理員指揮，注意前后左右車輛安全，在要求位置上停放，并和周圍車輛保持合適距離，不得對其它車輛進(jìn)出和其它車位使用造成阻礙，車主必需鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)珍貴物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在她人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有沒有上鎖，有沒有外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛根據(jù)交通亂停放車輛相關(guān)要求給處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5、駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員查對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。6、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其它無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格查對駛離車輛牌號，對車主合理要求應(yīng)給滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛和登記統(tǒng)計相符，并列簽字交接。7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，嚴(yán)禁裝載有毒、易燃、易爆物品和其它危險品車輛停放。九、保潔人員管理條例1、以爭創(chuàng)一流服務(wù)為宗旨，為小區(qū)業(yè)主提供一個衛(wèi)生、整齊、優(yōu)雅生活環(huán)境。2、服從管理、愛崗敬業(yè)，樹立不怕臟，不怕累勤勞吃苦精神。3、重視提升本身綜合素質(zhì)，樹立良好職業(yè)道德觀，在小區(qū)內(nèi)不要大聲喧嘩，嚴(yán)禁講臟話、粗話，時刻重視本身形象。4、全體保潔人員要無條件服從總企業(yè)臨時性安排工作，出色完成本職員作。5、上班時間必需統(tǒng)一著裝，樹立良好企業(yè)形象。6、嚴(yán)格遵守上班時間基礎(chǔ)要求沒有到下班時間，任何人不得提前離崗。7、小區(qū)內(nèi)垃圾桶每七天最少要擦洗一次，以確保設(shè)施清潔衛(wèi)生，桶內(nèi)垃圾要天天清理一次，確保無異味。8、負(fù)責(zé)保潔整個小區(qū)責(zé)任人，早7：30分—早晨11：00，下午2：00—5：30。確保小區(qū)內(nèi)無煙頭、果皮、紙屑及其它雜物，建筑垃圾要隨時拉走，要做到全天跟蹤保潔。9、對負(fù)責(zé)各樓邊保潔，必需確保樓梯、護(hù)手、欄桿、潔凈無灰塵。10、全體保潔人員每個月要對西苑小區(qū)進(jìn)行兩次根本打掃、保潔等工作任何人不得例外。11、全體保潔人員要做到有事請假、嚴(yán)禁無故曠工或中途無故脫崗不進(jìn)行保潔等工作。（如有發(fā)覺罰款50元）12、全體保潔人員應(yīng)含有高度責(zé)任感和安全意識，每次打掃完成后全部必需認(rèn)真檢驗，各自衛(wèi)生區(qū)。確保地面整齊無雜物。13、凡違反以上管理條例者，視情節(jié)將給罰款、解聘等處理。十、保安管理條例（一）、管理守則1、遵紀(jì)遵法、以確保安全為天職。2、愛崗敬業(yè)、按時上下班、服從管理、聽從指揮。3、遵守企業(yè)一切規(guī)章制度和職員守則。4、維護(hù)企業(yè)聲譽，重視提升本身綜合素質(zhì)。（二）、保安人員職責(zé)范圍及要求。1、凡值班期間，不得進(jìn)行娛樂活動，不得脫離指定工作崗位；嚴(yán)禁酗酒后上崗造成不良影響。2、負(fù)責(zé)大門內(nèi)外清潔衛(wèi)生，按時鎖好樓道門。3、按時完成總企業(yè)交給其它臨時性工作。4、要立即冷靜處理突發(fā)事件。做到遇事立即上報，不要和小區(qū)居民和小區(qū)來客人發(fā)生正面沖突。5、交接班時要清理好現(xiàn)有物品清理好現(xiàn)有物品，明確責(zé)任。6、對外出大件物品要嚴(yán)格檢驗并做好登記，對進(jìn)入小區(qū)裝貼小廣告要嚴(yán)加防患管理。對出入車輛實施出入證制度和登記制度。嚴(yán)禁載有易燃易爆、有毒、有害及其它污染物品車輛進(jìn)入小區(qū)。嚴(yán)禁大車（70噸以上含70噸）進(jìn)入小區(qū)。（三）、保安人員精神面貌和著裝要求：1、保安人員在上崗執(zhí)勤、巡查時必需穿著統(tǒng)一治安服裝。2、服裝要保持潔凈整齊，袖口及褲腿不得卷起來，不準(zhǔn)赤腳或穿拖鞋上崗。3、在值班、巡查時精神要飽滿、語言要規(guī)范，時刻要切記文明禮貌用語，不準(zhǔn)講臟話、粗話。嚴(yán)禁一切不利有損本身形象及企業(yè)形象言行舉止。4、嚴(yán)禁在巡查、執(zhí)勤時抽煙及酒后上崗。（四）、凡有下列情形之一將給罰款、解聘等處理。1、違法亂紀(jì)，監(jiān)守自導(dǎo)者；2、有損企業(yè)形象者；3、工作出現(xiàn)人為事故者；4、有意損壞單位財務(wù)者；5、碰到重大事故不匯報者；6、無故曠工者；7、不按時上班，經(jīng)批評屢教不改者；8、無故不接收領(lǐng)導(dǎo)安排零時性工作者；9、酒后上崗造成不良影響者；10、留人在門衛(wèi)室住宿者；十一、人事管理第一節(jié)總則第一條為深入完善人事管理制度，依據(jù)國家相關(guān)勞感人呈法規(guī)、政策及企業(yè)章程之要求，制訂本制度。第二條企業(yè)實施國家在關(guān)勞動保護(hù)法規(guī)，在勞感人呈部門要求范圍內(nèi)有權(quán)自行招收職員，全權(quán)實施勞動工資和人事管理制度。第三條企業(yè)對職員實施協(xié)議化管理。全部職員全部必需和企業(yè)簽署聘（雇）用協(xié)議。職員和企業(yè)關(guān)系為協(xié)議關(guān)系，雙方全部必需遵守協(xié)議。第四條總企業(yè)辦公室，負(fù)責(zé)企業(yè)人事計劃、職員培訓(xùn)、獎懲、勞動工資、勞保福利等項工作實施，并辦理職員考試錄用、聘用、商調(diào)、解聘、辭職、解聘、除名、開除等各項手續(xù)。第二節(jié)編制及定編第五條企業(yè)各職能部門、下屬部門、企業(yè)，用人實施定員、定崗。第六條企業(yè)職能及部門及下屬部門、企業(yè)設(shè)置、編制、調(diào)整或撤銷，由部門經(jīng)理提出方案，報總經(jīng)理同意后實施。第七條下屬部門、企業(yè)屬下機(jī)構(gòu)設(shè)置、編制、調(diào)整或撤銷，由經(jīng)理提出方案，報總經(jīng)理同意后實施。第八條因工作及生產(chǎn)，業(yè)務(wù)發(fā)展需要、各部門、企業(yè)需要增加用工，必需按六、七條之要求，推行手續(xù)后方準(zhǔn)實施。特殊情況必需提前聘用職員，一律報總經(jīng)理審批。第九條下屬部門、企業(yè)需雇用臨時工人，必需提前7天作出計劃報辦公室審批，同意后由辦公室統(tǒng)一向總經(jīng)理申請指標(biāo)，按核準(zhǔn)指標(biāo)及指定地點雇用臨時工。嚴(yán)禁無指標(biāo)雇用臨時工。第十條辦公室負(fù)責(zé)編制年度用工計劃及方案，供總經(jīng)理參考。第三節(jié)職員聘（雇）用第十一條各部門、下屬企業(yè)、企業(yè)對聘（雇）用職員應(yīng)本著精簡標(biāo)準(zhǔn)，可聘可不聘果斷不聘，無才無德果斷不聘，有才無德果斷不聘，真正做到按需錄用，擇才錄用，任人唯賢。第十二條企業(yè)聘用職員，一律和企業(yè)簽署聘用協(xié)議。第十三條企業(yè)聘用職員，一律脫離原級職別，由企業(yè)根據(jù)需要和受聘人實際才能給予聘用。第十四條各級職員聘用程序以下：1.副總經(jīng)理、總理經(jīng)助理、總會計師等高級職員，部門主任（科長）及下屬企業(yè)、企業(yè)經(jīng)理，由總經(jīng)理聘用；2.部門副主任（副部長）、下屬企業(yè)、企業(yè)副經(jīng)理及會計人員，由總經(jīng)理聘用；3.其它職員，經(jīng)總經(jīng)理同意后，由辦公室及下屬企業(yè)、部門經(jīng)理聘用。上述程序也適適用于各級職員解聘及續(xù)聘。第十五條各部門、下屬企業(yè)、企業(yè)確需增加職員，按以下標(biāo)準(zhǔn)辦理。1.先在本部門、本企業(yè)、企業(yè)內(nèi)部調(diào)整；2.內(nèi)部無法調(diào)整，報請勞感人事部在企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)調(diào)配。3.本系統(tǒng)內(nèi)無法調(diào)配，由用人部門提出計劃，報總經(jīng)理同意后，由勞感人事部進(jìn)行招聘。第十六條新聘（雇）職員，用人單位和受聘人必需填寫“雇用職員審批表”和“職員記錄表”，由用人單位簽署意見，確定工作崗位，經(jīng)勞感人事部審查考評，符合聘雇條件者，試用期為1-3個月。第十七條新職員正式上崗前，必需遞交畢業(yè)證、身份證、職稱證復(fù)印件，由辦公室進(jìn)行備檔管理。新職員上崗前必需培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包含學(xué)習(xí)企業(yè)章程及規(guī)章制度、了解企業(yè)情況、學(xué)習(xí)崗位業(yè)務(wù)知識等，培訓(xùn)由辦公室和用人單位共同負(fù)責(zé)。第十八條職員試用期滿15天前，由用人單位作出判定，提出是否錄用意見，經(jīng)勞感人事部審核后，報總經(jīng)理審批。同意錄用者和企業(yè)簽署聘訂聘（雇）用協(xié)議；決定不錄者試用期滿解聘。第十九條臨時工由各下屬企業(yè)、企業(yè)在上級核準(zhǔn)指標(biāo)內(nèi)雇用。報辦公室立案。第四節(jié)工資、待遇第二十條企業(yè)全權(quán)決定所屬職員工資、待遇。第二十一條企業(yè)實施總經(jīng)理同意實施工資系統(tǒng)列。第二十二條企業(yè)根據(jù)“按勞取酬、多勞多得、定崗定薪”分配標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)職員崗位、職責(zé)、能力、貢獻(xiàn)、表現(xiàn)、工作年限、文化高低等情況綜合考慮決定其工資。第二十三條職員工資，由決定聘用者依據(jù)前條要求確定，由辦公室行文通知財務(wù)部門發(fā)放。第二十四條企業(yè)激勵職員主動向上，多做貢獻(xiàn)。職員表現(xiàn)好或貢獻(xiàn)大者，所在單位可將材料報監(jiān)察部及相關(guān)部門審核，經(jīng)總經(jīng)理同意后予加薪獎勵。第二十五條企業(yè)根據(jù)國家相關(guān)要求為職員辦養(yǎng)老保險。第二十六條企業(yè)實施國家勞動保護(hù)法規(guī)，職員享受對應(yīng)勞保待遇。第二十七條職員獎金由企業(yè)、下屬部門、企業(yè)依據(jù)實際效益按相關(guān)要求提取、發(fā)放。第二十八條請假1、請假人應(yīng)填寫“請假條”由主管領(lǐng)導(dǎo)同意。2、部門經(jīng)理或科長批假權(quán)利為2天、2天以上由分管副總經(jīng)理同意、4天以上由總經(jīng)理同意。第六節(jié)辭職、解聘、開除第二十九條企業(yè)有權(quán)解聘不合格職員。職員有辭職自由。但均須按本制度要求推行手續(xù)。第三十條試用人員在試用期內(nèi)辭職應(yīng)向部門經(jīng)理提出辭職并填寫辭職申請表由部門經(jīng)理同意，到辦公室辦理辭職手續(xù)。用人單位解聘試用期人員，須填報“解聘職員審批表”，經(jīng)部門經(jīng)理同意后到辦公室辦理解聘手續(xù)。第三十一條職員和企業(yè)簽署聘（雇）用協(xié)議后，雙方全部必需嚴(yán)格推行協(xié)議。職員不得隨便辭職，用人單位不準(zhǔn)無故解聘職員。第三十二條協(xié)議期內(nèi)職員辭職，必需提前1個月向企業(yè)提出辭職匯報，由用人單位簽署意見，經(jīng)原同意聘（雇）用領(lǐng)導(dǎo)同意后，由辦公室經(jīng)予辦理辭職手續(xù)。第三十三條企業(yè)職員要求辭職離開本企業(yè)，必需經(jīng)部門經(jīng)理同意并填寫“辭職申請表”，報總經(jīng)理審批后，才能按程序辦理相關(guān)手續(xù)。第三十四條職員未經(jīng)同意而自行離職，企業(yè)不予辦理任何手續(xù)；給企業(yè)造成損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。第三十五條職員或用人單位認(rèn)為其現(xiàn)工種不適合，可向辦公室申請在企業(yè)內(nèi)部調(diào)換另一個工作。在調(diào)換新工作六個月后仍不能擔(dān)任工作，企業(yè)有權(quán)給予解聘、解聘。第三十六條職員必需服從組織安排，遵守各項規(guī)章制度，凡有違反并經(jīng)教育不改者，企業(yè)有權(quán)給予解聘、解聘。第三十七條企業(yè)對解聘職員持慎重態(tài)度。用人單位無正當(dāng)理由不得解聘協(xié)議期未滿職員。確需解聘，必需填報“解聘職員審批表”，提出解聘理由，經(jīng)辦公室核實，對符合聘用領(lǐng)導(dǎo)同意后，通知被解聘職員到辦公室辦理解聘手續(xù)。未辦公室核實和領(lǐng)導(dǎo)同意，不得解聘。第三十八條解聘職員，必需提前1個月通知被解聘者。第三十九條聘（雇）用期滿，協(xié)議即告終止。職員或企業(yè)不續(xù)簽聘（雇）用協(xié)議，到辦公室辦理終止協(xié)議手續(xù)。第四十條職員嚴(yán)重違反規(guī)章制度、后果嚴(yán)重或違法犯罪，企業(yè)有權(quán)給予開除。第四十一條職員辭職、被解聘、被開除或終止聘（雇）用，在離開企業(yè)以前，必需交還企業(yè)一切財物、文件及業(yè)務(wù)資料，并移交業(yè)務(wù)渠道。不然，辦公室不予辦理任何手續(xù)，給企業(yè)造成損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。第四十二條企業(yè)職員，按其在企業(yè)工齡計算每十二個月發(fā)給其1個月工資。不滿1年按1年計。第七節(jié)附則第六一條企業(yè)屬下各企業(yè)、企業(yè)人事管理，均適用本制度。第六二條本制度由辦公室負(fù)責(zé)實施?？记诠芾碇贫?、0為加強企業(yè)職員考勤管理，特制訂本要求。2、0本要求適適用于企業(yè)總部、項目部、銷售處或參考實施或另行要求，各企業(yè)自定考勤管理要求須由企業(yè)企業(yè)管理副總經(jīng)理審核簽發(fā)。3、0職員正常冬季工資時間為早晨8：00至11：30分，下午14：00至17：30分，夏季正常工作時間為早晨8：00-11：30分，下午15：00-18：30分。職員應(yīng)提前15分鐘抵達(dá)，上班時間一到，按時投入工作狀態(tài)。各部門和此上班時間相沖突，各部門（科長）有權(quán)依據(jù)實際情況調(diào)整上班時間（報辦公室審批方可實施）。4、0企業(yè)職員一律實施上下班簽到登記制度。5、0全部職員上下班均需親自簽到，任何人不得代理她人或由她人代理打卡，違犯此條要求者，代理人罰款50元，被代理人罰款100元。6、各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)將“職員出勤”遞交給辦公室主任，由辦公室主任報至財務(wù)科，財務(wù)科依據(jù)此表核發(fā)工資及填報職員考評表。7、全部些人員須先到各部門簽到后，方能外出辦理各項業(yè)務(wù)。特殊情況需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，不辦理同意手續(xù)者，按遲到或曠工處理。8、上班時間開始后5分鐘至30分鐘到班者，按遲到論處，超出30分鐘以上者，按曠工半日論處。提前30分鐘以內(nèi)下班者按早退論處，超出30分鐘者按曠工半天論處。9、職員外出辦理業(yè)務(wù)前須向本部門責(zé)任人申明外出原因及返回企業(yè)時間，不然按外出辦私事處理。10、上班時間外出辦私事者，一經(jīng)發(fā)覺，即扣除當(dāng)月工資10%，并給警告1次處分。11、職員1個月內(nèi)遲到、早退累計達(dá)3次者扣發(fā)工資50%，達(dá)5次者扣發(fā)工資100%，并給1次警告處分。12、職員無故曠工半日者，扣發(fā)當(dāng)月工資50%，并給1次警告處分。每個月累計3天曠工者，扣除當(dāng)月工資，并給記過1次處分；無故曠工達(dá)1星期以上者，給除名處理。13、保安上下班做應(yīng)做好工作交接。由交班人員填寫“交接單”接班人員認(rèn)證落實填寫情況是否屬實并簽字。14、夜班：必需確保一人在小區(qū)內(nèi)巡視，如發(fā)覺夜班睡崗現(xiàn)象，給解聘處理。15、職員因公出差，須事先填寫“出差記錄表”，出差人員由部門經(jīng)理申報總經(jīng)理同意；各部門經(jīng)理出差由總經(jīng)理同意。抵達(dá)出差地后，應(yīng)立即和企業(yè)取得聯(lián)絡(luò)。出差人員應(yīng)于出差前先辦理出差登記手續(xù)并交至辦公室立案。凡過期或未填寫出差記錄表者按曠工處理，不予報銷出差費用，特殊情況須報總經(jīng)理審批。十二、崗位職責(zé)（1）物業(yè)管理部職能1、向企業(yè)管理中心負(fù)責(zé)。2、起草、制訂相關(guān)物業(yè)管剪發(fā)展各項策劃方案，呈報主管副總經(jīng)理。3、幫助制訂企業(yè)物業(yè)管剪發(fā)展戰(zhàn)略。4、負(fù)責(zé)幫助企業(yè)全部物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項目可行性研究工作。5、協(xié)調(diào)所屬各部門工作關(guān)系和和政府相關(guān)職能部門公共關(guān)系。6、幫助主管副總經(jīng)理審核企業(yè)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項目標(biāo)預(yù)算方案。7、幫助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。8、幫助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報表及費用支出預(yù)算審核和控制。9、幫助主管副總經(jīng)理處理多種突發(fā)及投訴事件。（二）物業(yè)企業(yè)副經(jīng)理職能1、直接上級：企業(yè)管理經(jīng)理2、本職員作：負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)全方面工作3、工作責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)制訂物業(yè)企業(yè)各項工作操作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)檢驗、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)各部門工作。（2）制訂物管部年、季、月度工作計劃、行政費用，草擬企業(yè)年度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作計劃。（3）依據(jù)以上計劃指標(biāo)，負(fù)責(zé)制訂對應(yīng)實施方案和方法，在確保完成計劃指標(biāo)同時，能有效地合理調(diào)用資金。（4）幫助總企業(yè)辦公室制訂本部門各崗位職責(zé)，各項工作操作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)，招聘、培訓(xùn)、考評本部門職員。（5）領(lǐng)導(dǎo)和督促物業(yè)管理員對管區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費用收支等各項工作實施全方面管理，完成企業(yè)下達(dá)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和任務(wù)，爭創(chuàng)文明小區(qū)。（6）督促下屬職員按時催收和合理使用管理費，不得向用戶亂攤派、亂收費，搞好和業(yè)主關(guān)系，豐富業(yè)主文化娛樂生活。（7）對內(nèi)搞好和各部門工作協(xié)調(diào)，對外搞好和派出所、供電、供水等相關(guān)部門關(guān)系，爭取各方面了解和支持。（8）監(jiān)督管區(qū)內(nèi)業(yè)關(guān)鍵求和投訴處理情況，使所轄本部全體職員逐步樹立“科學(xué)管理、規(guī)范運作、用戶至上、服務(wù)第一”意識，為用戶提供一個舒適環(huán)境和滿意服務(wù)。（9）完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交代工作。（三）物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)（1）、依據(jù)小區(qū)整體計劃情況，制訂小區(qū)整體管理年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；（2）、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到職員之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢驗考評標(biāo)準(zhǔn)公開。（3）、負(fù)責(zé)定時組織職員培訓(xùn)，提升職員政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；（4）、常常巡視檢驗職員現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化情況和清潔情況，必需時到現(xiàn)場督導(dǎo)職員操作；（5）、對小區(qū)內(nèi)多種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀部署等提出合理化建設(shè)性意見和見解，提升小區(qū)環(huán)境文化品位。（6）、定時開展小區(qū)消殺工作，并嚴(yán)格根據(jù)消殺計劃檢驗和監(jiān)督消殺工作；（7）、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；（8）、合理處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件并立即上報企業(yè)經(jīng)理。（9）、完成領(lǐng)導(dǎo)交給臨時性任務(wù)。（四）物業(yè)管理員崗位職責(zé)

（1）、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)職能。（2）、負(fù)責(zé)管理管理轄區(qū)內(nèi)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。（3）、全方面掌握轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備使用工程。（4）、協(xié)調(diào)總企業(yè)送發(fā)物業(yè)管理方面文件。（5）、參與經(jīng)理主持部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。（6）、負(fù)責(zé)發(fā)覺運作中不合格服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。（7）、搜集有價值物業(yè)信息，為推進(jìn)企業(yè)物業(yè)管理工作發(fā)展出計劃策。（8）、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給零時性工作。（五）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)清潔衛(wèi)生工作。2、負(fù)責(zé)企業(yè)及管理處業(yè)戶服務(wù)工作。3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各區(qū)域垃圾搜集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。（六）保安科長崗位職責(zé)(1)、負(fù)責(zé)保安人員上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德思想教育宣傳工作，不停提升保安人員專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；(2)、制訂業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定時組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好統(tǒng)計；（3）、嚴(yán)格實施多種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接收物業(yè)處和轄區(qū)派出所監(jiān)督指導(dǎo)；（4）、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛管理工作；（5）、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢驗、監(jiān)督消防設(shè)備運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員全部能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火方法、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能：能遵守消防制度、能立即發(fā)覺火險、能撲救火情。（6）、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考評，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間定時查崗制度；（7）、定時巡視，對發(fā)覺各類事故、事件隱患立即制訂處理方法并督促落實，碰到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理；（8）、負(fù)責(zé)和派出所聯(lián)絡(luò)工作，做好轄區(qū)安全防范工作；（9）、負(fù)責(zé)水體周圍安全防范，杜絕惡性事故發(fā)生。（七）保安崗位職責(zé)

(1)、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人風(fēng)度處事