房地產(chǎn)營銷策劃 - 北京建工·熙華臺項目全案營銷報告

整體經(jīng)濟：持續(xù)復(fù)蘇面臨挑戰(zhàn)，對未來擔(dān)憂影響買房決策u經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇動力不足:2023年-季度GDP同比增長4.5%，二季度可能更高(低基數(shù)影響)，但5月開始消費復(fù)蘇放緩，固定投資繼續(xù)下滑，出口增速轉(zhuǎn)負，經(jīng)濟增長的“三駕馬車”均呈現(xiàn)出不同程度的回落。u經(jīng)濟形勢制約樓市復(fù)蘇:居民對未來經(jīng)濟強勁增長和個人收入不斷提升的預(yù)期偏弱，且部分高薪行業(yè)遭遇不同因境(互聯(lián)網(wǎng)裁員、金融業(yè)降薪、房地產(chǎn)出清等)，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局北京政策：釋放寬松預(yù)期，鞏固市場企穩(wěn)回升，刺激改善需求入市u2023年《北京政府工作報告》罕見提出“支持住房改善”，并在任務(wù)清單中明確了“一區(qū)一策”的政策思路，4月，官方又透露房山區(qū)將成為“一區(qū)一策”試點，7月底住建部和北京住建委接連表態(tài)：降低首付比例、貸款利率和“認房不認貸”等落地政策即將出臺8月27日8月27日ll 7月27日，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長召開企業(yè)座談會，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;7月29日晚，北京市住建委表態(tài)，將認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央政治局會議精神，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展l發(fā)布2023年重點發(fā)布2023年重點進展情況，官方ll任務(wù)一季度工作發(fā)布2023年重點進展情況，官方l任務(wù)清單，提出完首次透露將在房l發(fā)布2023年北京市政府工作報告，罕見提出了支持住房改善”善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，確立了未來北京樓市將“因區(qū)施策”的政策思山試點“一區(qū)一策”路北京樓市政策仍有寬松預(yù)期，寬松的方式可能是“一區(qū)一策”，部分存量高的郊區(qū)將率先獲益，但“小陽春”的火熱讓政策落地時間大大推遲，隨著市場轉(zhuǎn)冷，信心不足，樓市政策松綁仍有望推進北京市有望推出降低首付比例、貸款利率和“認房不認貸”等利好政策，刺激樓市改善需求的釋放北京土地市場：住宅用地供需規(guī)模均降，溢價率創(chuàng)近三年新高u供需規(guī)模均有下降:1-7北京住宅用地供應(yīng)38宗/351萬，供應(yīng)面積同比下降6%，成交38宗/290萬(含大興2宗共產(chǎn)房用地)，成交面積同比下降8%，供需規(guī)模均小幅下降，在“少量多次”供地模式下，前期供地節(jié)秦素偏緩，預(yù)計下半年十地供需兩端將持續(xù)發(fā)力2018年-2023年7月住宅用地成交樓面價及溢價率年度走勢02018年-2023年7月住宅用地成交樓面價及溢價率年度走勢0成交樓面價（元/㎡）溢價率02018-2023年7月住宅用地供應(yīng)及成交面積年度走勢535供應(yīng)規(guī)劃建面（萬㎡）成交規(guī)劃建面（萬㎡）成交金額（億元）0北京新房市場：2023年上半年，成交套數(shù)、均價均一定程度下降u2022年，商品住宅供應(yīng)6萬套/694萬㎡，供應(yīng)套數(shù)同比下降12.9%；累計成交5.73萬套/686萬㎡，套數(shù)同比下降26%；成交均價為54271元/㎡，同比上升u2022年，商品住宅供需關(guān)系有所緩和，雖然仍供略大于求，但供求比由去年的0.86上升至1.01。u2022年7月-2023年7月，每月平均網(wǎng)簽量超5000套，其中9月、10月、4月均超6000套。2019-2023年1-7月商品住宅供應(yīng)&成047447480152019年2020年2021年2022年新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)——成交均價(元/㎡)0注：商品住宅（普宅+別墅，不含共產(chǎn)房&回遷房）2022年7月-2023年7月商品住宅（普宅+別墅）0465746544657419135770心供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：天朗數(shù)據(jù)庫新房市場：市場認購端持續(xù)走低，雖有利率下調(diào)，但未見成效,7月市場繼續(xù)下行北京市場：3月北京市二手房成交最高，之后逐月下降，7月成交量低于10000套u2022年，北京市二手房月均成交套數(shù)11756套，以3月、9月成交最多u2023年1-7月，以3月成交最高，2.2萬套，從4-7月，成交套數(shù)逐月下降。北京市2022年1月-2023年7月二00成交面積(萬㎡)0政策利好需落地、供需下降、成交無起色，市經(jīng)濟：國民經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇面臨挑戰(zhàn)，普遍存在對未來的擔(dān)憂，影響買房決策。政策：北京釋放寬松預(yù)期，降低首付比例、貸款利率和“認房不認貸”等新政可能落市場：土地供需下降，網(wǎng)簽口徑：商品住宅市場供需均下降，價格持續(xù)上漲；認購口徑：二手市場持續(xù)走低，下滑明顯，直接刺激新房市場下行。豐臺區(qū)：北京中心城區(qū)，四大重點區(qū)域是南中軸地區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺園區(qū)、河西地區(qū)全球科技創(chuàng)新引領(lǐng)者、高端經(jīng)濟增長極；全球科技創(chuàng)新引領(lǐng)者、高端經(jīng)濟增長極；豐臺區(qū)定位：首都高品質(zhì)生活服務(wù)供給的重要保障區(qū)，首都商務(wù)新區(qū)，科技創(chuàng)新和金融服務(wù)的融合發(fā)展區(qū)，高水綜合交通樞紐，歷史文化和綠色生態(tài)引領(lǐng)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三輪驅(qū)動：金融、科技和文化是豐臺區(qū)住要發(fā)展產(chǎn)業(yè)麗澤商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺園等主要產(chǎn)業(yè)集群拉動區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展北京麗澤金融商務(wù)區(qū)隸屬于北京中心城區(qū)的豐臺區(qū)，是西二環(huán)邊最后一塊成規(guī)模的集中建設(shè)區(qū)，也是首都西南部發(fā)展的新地標。麗澤金融商務(wù)區(qū)是新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗區(qū)。 02科技中關(guān)村豐臺園發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈集聚優(yōu)勢，聚焦主導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，緊抓“兩區(qū)”建設(shè)機遇，持續(xù)做優(yōu)做強航空航天、軌道交通兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，如今的中關(guān)村豐臺園已成為豐臺區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的主引擎和科技創(chuàng)新的主戰(zhàn)場，首都重要的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和國際科技創(chuàng)新中心的前沿陣地。豐臺區(qū)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)涉及到9個行業(yè)中的8個，涵蓋了大多文化新業(yè)態(tài)，從收入占比來看，主要以內(nèi)容創(chuàng)作生產(chǎn)、文化傳播渠道和新聞信息服務(wù)行業(yè)企業(yè)為主海淀區(qū)朝陽區(qū)西城區(qū)東城區(qū)北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)順義區(qū)豐臺區(qū)昌平區(qū)通州區(qū)石景山區(qū)大興區(qū)房山區(qū)豐臺區(qū)平谷區(qū)密云區(qū)門頭溝區(qū)延慶區(qū)n2022年豐臺區(qū)生產(chǎn)總值2061.8億元，位居北京第7名2021年北京市各區(qū)全體居民人均可支配收入0豐臺區(qū)，72170土地市場：豐臺土地供應(yīng)持續(xù)下降，土地的稀缺性凸顯89.775.347.60.070.01067.857.554.8.14.89.775.347.60.070.01067.857.554.8.14.14豐臺區(qū)域土地供應(yīng)趨勢120.0100.080.060.040.020.00.0111.422.74517.224.1486420供應(yīng)面積供應(yīng)宗數(shù) 0豐臺區(qū)域土地成交趨勢0 02022年成交量較2021年大幅度下降，n2020-2022年豐臺新增多個競品項目入市，致商品住宅供應(yīng)增加，2022年供大于求，2023年1-6月供小于求，處于去庫存階段銷售套數(shù)(套) 9008007006005004003002001000銷售套數(shù)(套) 9008007006005004003002001000 75233697793403201000009000080000700006000050000400003000020000100000心銷售價格(元/㎡)近十年豐臺商品住宅年度成交情況80007000600050004000300020001000072457122796986947691666626131681587446958905644614916504546176358465124387339004468388847693329027242829283527913434924077245712279698694769166662613168158744695890564461491650454617635846512438733900446838884769332902724282928352791343492407308722764211389000080000700006000050000400003000020000100000供應(yīng)套數(shù)（套）銷售套數(shù)(套)銷售價格(元/㎡)區(qū)域?qū)傩裕贺S臺區(qū)為中心城區(qū)，三大產(chǎn)業(yè)支撐，GDP和人均可支配收入處于中上水平。區(qū)域市場：豐臺區(qū)土地供給下滑，土地稀缺，商品住宅2022年成交量下滑，成交價格持續(xù)走高，2023年上半年價格基本平穩(wěn)，月成交套數(shù)在400-600套。三、競品市場及產(chǎn)品對標板塊內(nèi)競爭激烈，四大板塊，八家競品，低價干擾蘋果園蘋果園中海長安譽京西商務(wù)區(qū)長安潤璟中海云庭小屯龍樾天元北京城建宸知筑國譽萬和城天閱山河石景山萬達電建華曦府中海學(xué)仕里越秀天玥長安悅璽環(huán)五環(huán),萬萬元套,預(yù)計本案入市,龍樾天元僅,萬萬元套,預(yù)計本案入市,龍樾天元僅套左右;華曦府期房開盤即罄,主力總價萬,現(xiàn)房部分約套,待入市;競品項目成交情況?屯227在 國府現(xiàn),,預(yù)府區(qū)區(qū)23 均33園——周邊競品項目主力去化流速在25套/月左右周邊競品7.1-7.30成交情況序號項目名稱周邊競品7.1-7.30成交情況序號項目名稱認購套數(shù)1龍樾天元2天閱山河33宸知筑4國譽萬和城75華曦府0單盤月均套數(shù)》》》100-110㎡10-25套》》》120-130㎡5-14套》》》130-140㎡10-15套》》》140-160㎡5套左右》》》160㎡以上5套左右對應(yīng)面積段80-90龍樾天元01003090-10027100-1105649110-12011龍樾天元612120-130龍樾天元5515130-1406965140-1603456160以上龍樾天元26218111n龍樾天元90㎡東西向三居，東向雙飄窗，明廚暗衛(wèi)，次臥空間局促、通透度較差；華曦府96㎡純南向三居兩衛(wèi)，南向4.5面寬，主臥套間，雙暗衛(wèi)采光及通風(fēng)較差，27F高層；華曦府103㎡三居兩衛(wèi)，南北通透，獨立玄關(guān)，隱藏式家政間，13-18F小高層。北本案-96㎡三室兩廳兩衛(wèi)龍樾天元-90㎡三室兩廳一衛(wèi)本案-96㎡三室兩廳兩衛(wèi)龍樾天元-90㎡三室兩廳一衛(wèi)龍樾天元333 稀缺舒適三居南向三面寬，面寬略小但整體不輸，供應(yīng)稀缺n天閱山河109㎡三居兩衛(wèi)，南向陽臺，獨立玄關(guān)，LDK一體，小高層戶型；龍樾天元117㎡四居兩衛(wèi)，7F洋房，獨立家政空間，南向贈送三飄窗，功能性豐富。龍樾天元-117㎡四室兩廳兩衛(wèi)龍樾天元-117㎡四室兩廳兩衛(wèi)63龍樾天元33高得房率完整四居標準四居，面寬尺度大，高得房率，優(yōu)于競品3居半n龍樾天元128㎡四居兩衛(wèi)，經(jīng)典四葉草戶型，獨立電梯廳，隱藏家政間，餐客廚一體，10-18F小高層，得房率80-81%；華曦府124㎡四居兩衛(wèi)，戶型方正，全明格局，獨立玄關(guān)，27F高層，得房率僅79%。龍樾天元-128㎡四室兩廳兩衛(wèi)龍樾天元-128㎡四室兩廳兩衛(wèi)龍樾天元獨立電梯廳、隱藏式家政間43獨立玄關(guān)+家政間、全明格局4575獨立電梯廳、三南向陽臺n龍樾天元167㎡四居三衛(wèi)，三南向獨立電梯廳，南向雙套間，餐客廚一體，高層產(chǎn)品，得房率83%；國譽萬和城160㎡四居兩衛(wèi)，轉(zhuǎn)角陽臺，南向四面寬，獨立入戶電梯廳，小高層、高層產(chǎn)品，得房率82%。龍樾天元-167㎡四室兩廳三衛(wèi)龍樾天元-167㎡四室兩廳三衛(wèi)龍樾天元轉(zhuǎn)角陽臺、餐客廚一體3競品流速下降明顯、且分流嚴重，產(chǎn)品空白存在競爭市場：板塊內(nèi)競爭激烈，八家競品進行客戶分流；上半年主力競品月流速在25套/月左右，進入7月市場繼續(xù)下行，新增認購3-14套。產(chǎn)品對標：96平米和115平米區(qū)域內(nèi)空白產(chǎn)品，競爭力強；125和156平米產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)存在四、項目本體情況本案指標：容積率3.07，控高80米，打造6-18層洋房+高層產(chǎn)品，確保北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按圖索驥精準定向拓展區(qū)域：海淀南、豐臺北、西城及主力客群為海淀五棵松、西城金融街、麗澤商務(wù)區(qū)等受蓮石快速路、四環(huán)路輻射等內(nèi)城外溢客戶，其次來自石景山、豐臺總部基地等泛地緣及西四環(huán)沿海淀其他海淀四季青門頭溝東西城麗澤商務(wù)區(qū)長辛店豐臺-總部基地核心客群海淀-中關(guān)村西城金融街海淀五棵松偶得客群重要客群石景山朝陽主力客群：以蓮石路、四環(huán)路交通驅(qū)動的內(nèi)城外溢客群（6?客戶特征：客戶主要來自西城金融街、麗澤商務(wù)區(qū)、海淀五棵松、萬壽路等受蓮石快速路輻射及東西城等內(nèi)城外溢客戶，受蓮石路及環(huán)路交通驅(qū)動，多從事高薪職業(yè)，對區(qū)位地段、社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品形態(tài)、交通便利度等較為關(guān)注?關(guān)注點：區(qū)位地段、產(chǎn)品舒適度、產(chǎn)品品質(zhì)、交通等補充客群：西部泛地緣及四環(huán)沿線區(qū)域客群（30%）?客戶特征：石景山、豐臺總部基地等西部泛地緣及海淀中關(guān)村、四季青等四環(huán)沿線區(qū)域客群,以品質(zhì)改善為主，關(guān)注產(chǎn)品力，具備一定的總價承受力；以及部分近目前居住地，品質(zhì)升級客群?關(guān)注點：社區(qū)品質(zhì)、戶型設(shè)計、產(chǎn)品總價、項目區(qū)位、交通條件等偶得客群：豐臺五環(huán)外等其他區(qū)域（10%）?客戶特征：豐臺五環(huán)外等其他區(qū)域偶得客戶，有一定總價承受力，內(nèi)城改善且認可項目區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品形態(tài)?關(guān)注點：區(qū)位地段、產(chǎn)品設(shè)計、居住舒適度、升值潛力等42513153地塊本體：地塊處于豐臺、海淀交接處，緊鄰西四環(huán)，道路通達性佳。但容積率為3.07，限高80市場維度：豐臺區(qū)近兩年的成交結(jié)構(gòu)逐漸上移，剛改、改善項目為市場主流產(chǎn)品，目大范圍內(nèi)有多個新入市項目，主力面積為100-170平方米，各面積段均有一定客戶量；除豐臺入客戶維度：潛在客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和三代同堂為主，建議以三/四居戶型為主，同時控總定位策略：1.針對聲音污染造成的影響，建議注重隔音，減少開窗，全部產(chǎn)品引入松下“六恒”系統(tǒng)2.基于本地塊自身質(zhì)素（地塊小，且被割裂），在市場主流面積上進行適量壓縮，錨定和改善客群，同時進一步控制總價3、園林和裝標，放大社區(qū)內(nèi)部優(yōu)勢，產(chǎn)品力不低于競品。通過市場論證，建議本案全盤均價8.2萬元/㎡（含精裝）建議全盤均價8.2萬/㎡，后期根據(jù)市場及客戶變化調(diào)整價格策略本案銷售周期17個月，其中住宅銷售周期14個月，預(yù)計2023年10月開盤，全年銷售指標20億，首開指標15億004207870042078745445銷售比例（%）銷售比例（%）銷售比例（%）40974097銷售比例（%）4137413743717643717646170銷售比例（%）住宅貨值住宅貨值42.1億元均價不低于8.2萬元/㎡價速速u節(jié)點9月10月任務(wù)分解上半年11.8億任務(wù)分解上半年11.8億首開15億，全年20億開盤及加推順銷第一階段（9-12月）第二階段（1-6月）第三階段（8-10月）開盤及加推順銷42積5131534#4#本批次推售計劃第一批次\6第二批次4、5、6000—第三批次000—000—困難與機會并存六、營銷思考及價值梳理品牌站位X持續(xù)熱銷 4.搭建項目自己的社群極致推廣、極致傳播、極致蓄客，精準鎖定客戶并價值對位X氣質(zhì)對位X場景對位 長安街西四環(huán)客群品質(zhì)要求高，塑造有顏有品的項目氣質(zhì)，長安街西四環(huán)客群品質(zhì)要求高，塑造有顏有品的項目氣質(zhì)，系統(tǒng)價值特性奠定高位價值稀缺價值稀缺價值品牌價值區(qū)域價值產(chǎn)品價值品牌價值區(qū)域價值產(chǎn)品價值推廣五部曲，打造10萬+推廣五部曲，打造10萬+營銷體驗——“5步封神”2023下半年推廣五部曲——高能激活形象入海爆品入魂開盤造浪文化鳴海策略拔升北京建工再筑國際健康科技住區(qū)核心的品牌高度，案名發(fā)布倒計時由業(yè)內(nèi)打業(yè)外引爆關(guān)注售樓處開放，輸出“熙華全域豐盈區(qū)”區(qū)域概念及區(qū)域價值，奠定項目國際健康科技住區(qū)的價值高度輸出“科技健康心奢主義”產(chǎn)品價值概念并將超級建筑、超級園林、超級科技超級戶型、超級精裝5維產(chǎn)品力深挖打透開盤前人氣緊迫感營造開盤后主打業(yè)績數(shù)字，并復(fù)盤區(qū)域價值和國際健康科技住區(qū)核心價值以文化做社群價值持續(xù)老客戶運營實現(xiàn)國際健康科技住區(qū)人文感知長安七十年再著家國新大國風(fēng)華處，一席萬境開代言時代的國際標準健康住區(qū)熙華熾如潮全城競相藏時代際會場雅聚熙華臺#“案名發(fā)布”系列視頻建工集團品牌啟勢，以建工長安街地標巡禮預(yù)告國匠新作，國際健康科技住區(qū)熙華臺即將揭曉#“品牌發(fā)布”系列稿件#“北京建工健康引領(lǐng)”系列案名視頻形象高度視頻#“熙華全域豐盈區(qū)”區(qū)域高度系列內(nèi)容依托交通優(yōu)勢與5大維度國家級資源拔升區(qū)域資源高度，釋放國際健康住區(qū)產(chǎn)品價值,系列海報/軟文#“一席熙華臺時代萬境開”配套解讀系列內(nèi)容深度解讀商業(yè)、醫(yī)療、教育、公園4維生活資源演繹區(qū)域生活方式，釋放國際健康住區(qū)產(chǎn)品價值,系列海報/軟文海淀區(qū)域引流系列海報，釋放區(qū)域價值及國際健康住區(qū)產(chǎn)品高度，官微征集軟文#“設(shè)計向世界的健康潮向“設(shè)計師系列內(nèi)容建筑、園林、科技、戶型、精裝5支設(shè)計師視頻/5支合作單位專業(yè)文章#“再領(lǐng)科技峰國際健康家”系列內(nèi)容建筑、園林、科技、戶型、精裝5維產(chǎn)品價值海報/系列產(chǎn)品解讀軟文#“天工開物”科技系列視頻3支超級健康理念短視頻松下空氣/光/水三大健康要素）#“以智感重構(gòu)健康信仰”系列內(nèi)容松下6恒科技系統(tǒng)系列海報#“熙華熾如潮全城競相藏”系列內(nèi)容國際健康科技住區(qū)核心價值釋放開盤前人氣炒作系列海報/軟文#“未開先紅”開盤引爆視頻#“熱不可擋，熙華紅”熱銷復(fù)盤系列內(nèi)容開盤后熱銷系列海報/軟文復(fù)盤視頻國際健康科技住區(qū)核心價值釋放#“建工熙華臺「紅」報告”客群研究發(fā)布客群研究報告發(fā)布，體現(xiàn)項目作為最受高階精英歡迎的國際健康科技住區(qū)神盤的事實#“熙華人物志”業(yè)主健康理念系列內(nèi)容立高階業(yè)主圈層形象，客戶代表KOC訪談視頻/軟文/系列海報國際健康科技住區(qū)核心價值釋放與城市對話，主訴建工品牌售樓處開放活動品牌&人群&國際健康產(chǎn)品理念，城市事件整合傳播#再一次發(fā)明健康”心“向往建筑、園林、科技、戶型、精裝5維產(chǎn)品發(fā)布會#為健康心奢再設(shè)計樣板間開放活動#“熙華臺XSHANGXIA上下”國尚健康樣板間開盤后跨界樣板間事件#“熙華雅集”系列圈層健康文化體驗個人興趣分享/合作品牌系列圈層文化體驗活動國際健康科技住區(qū)人文生活體驗媒體#“品牌區(qū)域炒作”攸克發(fā)文與城市對話，主訴建工品牌區(qū)域#5X10超級媒體矩陣錨定“熙華全域豐盈區(qū)”區(qū)域資源媒體炒作釋放國際健康住區(qū)的產(chǎn)品高度#“北京千萬級改善的既要又要”媒體大咖直播「京城樓市H4」媒體大咖團直播/視頻#《紅盤不設(shè)防》媒體天團熱銷復(fù)盤《紅盤不設(shè)防》開盤熱銷業(yè)績大咖復(fù)盤特殊物料#《一席熙華開萬境》“熙華全域豐盈區(qū)“生活讀本釋放區(qū)域價值與國際健康住區(qū)的產(chǎn)品高度#《XX個建筑人文哲思》產(chǎn)品白皮書「節(jié)點」7月下旬項目首戰(zhàn)7月下旬「節(jié)點」8月中旬售樓處開放）7月下旬——8月中旬9月中旬樣板間開放8月下旬—9月中旬9月下旬首次開盤（9月23日）9月下旬—10月中旬首次開盤后順銷10月下旬……七、營銷策略及執(zhí)行營銷策略五大維度發(fā)力，打造高熱度、高流速、高溢價作品盤，實現(xiàn)首開開門紅，樹立市立調(diào)性大客儲強體驗高轉(zhuǎn)化節(jié)點三重布控，引力西四環(huán)，問鼎熱銷，節(jié)點重大節(jié)點重大節(jié)點任務(wù)分解蓄客發(fā)聲首開15億，全年20億上半年11.8億任務(wù)分解蓄客發(fā)聲首開15億，全年20億上半年11.8億階段主題階段主題熙華熾如潮全城競相藏時代際會場雅聚熙華臺主要抓手第二階段第一階段主要抓手第二階段第一階段①售樓處開放活動②樣板間產(chǎn)品發(fā)布③銷售自主拓客④媒體矩陣發(fā)聲⑤熱銷傳遞品牌起勢①項目盛大開盤②熱銷宣傳樹品牌③聚焦老帶新④媒體矩陣持續(xù)宣傳⑤視情況引入渠道分銷第三階段第三階段①年底客戶答謝②夯實老帶新③媒體年底獎項評選④解碼項目熱銷的原因⑤年終促銷季第四階段第四階段①價值重塑，革新形象②結(jié)合金三銀四等節(jié)點推售③走進企業(yè)、社區(qū)等拓客④珍藏熙華臺最后上車的機會第五階段第五階段①清盤鉅惠倒計時②持續(xù)的老帶新③通過媒體宣傳珍藏最后的機會④致敬市場，清盤收官01錨定西四環(huán)底線，爆發(fā)式傳遞區(qū)域價值力02高頻、多形式、系統(tǒng)化的擴散產(chǎn)品影響力03熱銷業(yè)績呈現(xiàn)解讀，建立市場口碑，擴大品牌形象力首開金額目標首開套數(shù)目標首開蓄客目標套打造高熱度、高流速、高溢價作品盤——首發(fā)主題：長安街·· oo★o★o★oo長安七十年再著家國新大國風(fēng)華處，一席萬境開代言時代的中國健康住所熙華熾如潮全城競相藏時代際會場雅聚熙華臺開盤前銷售六大拓客舉措：雙城市展廳（華熙、印象城）開放，全城發(fā)布，商超巡展、走進社區(qū)、企業(yè)拓展、派單攔截、巴士拓客、電開邀約精準聚焦全網(wǎng)獵客：大V占位強起勢，媒體組合全城發(fā)布亮相，大V孵化后期流量變現(xiàn)，房天下、安居客百度垂直媒體資源獲客，傳統(tǒng)媒體詳情頁全推送擬定全民營銷政策推薦成交：1%全面推廣全民營銷銷售外聯(lián)競品和中介拜訪全面推廣全民營銷銷售外聯(lián)競品及公司內(nèi)推全面推廣全民營銷銷售外聯(lián)競品及公司內(nèi)推全面推廣全民營銷銷售外聯(lián)競品及公司內(nèi)推取證前二周根據(jù)客戶量確認是否啟動外渠關(guān)鍵性節(jié)點配合使用外渠，助力階段性業(yè)績沖刺，階段性控制渠道點位，降低渠道占比媒體吹風(fēng)會售樓處開放暨專題人物展樣板開放產(chǎn)品發(fā)布會開盤活動開盤后跨界樣板間事件業(yè)績解碼會系列圈層文化體驗活動藏峰購房節(jié)限時返場業(yè)主答謝團隊動團隊動作銷售動作營銷動作7月24日7月10日啟動培訓(xùn)7月28日案名發(fā)布6月25日啟動案場7月24日7月10日啟動培訓(xùn)7月28日案名發(fā)布6月25日啟動案場團隊招聘團隊組建完畢完成培訓(xùn)并考核上崗8月中旬8月中旬進駐案場全面考核及上崗8月20日9月下旬10月22日10月中旬啟動收資料排卡啟動排卡升級資金驗資排卡二次升級收籌開盤劃轉(zhuǎn)認購轉(zhuǎn)簽第二輪梳理第三輪梳理按套均1000萬計算開盤指標15億：項目需實現(xiàn)認購150套，來訪量3000組，月均需實現(xiàn)認購75套，月均到訪開盤渠道占比：確保開盤指標達成啟動分銷，成交占比40%，媒體活動按套均1000萬計算銷售自拓巡展1600021%11%5%320電開330002%7%43企業(yè)550003%10%社區(qū)550003%10%攔截330002%10%全民經(jīng)紀人——222200015%15%20%110媒體組合老徐聊房2200020%1%4%華宇飛揚220001%4%大房子220001%4%微博房產(chǎn)330002%4%75佳爺房談330002%4%75房天下550003%4%125安居客660004%4%150百度220001%4%其他（小紅書、抖音、朋友圈）550003%4%125戶外+自訪——660004%4%4%150分銷外渠——606000040%40%4%1500150150000100%100%5%3000精準客戶特征，依托核心節(jié)點多維度系統(tǒng)性體系化傳播，將價值和影響力策劃全線西四環(huán)長安街國際健康科技住區(qū)西四環(huán)長安街國際健康科技住區(qū)案名亮相立形象，售樓處開放炒區(qū)域價值品牌賦能、區(qū)域概念及區(qū)域價值，奠定項目國際健康科技住區(qū)的價值高度輸出“6恒科技健康住區(qū)”產(chǎn)品價值概念并將超級建筑、超級園林、超級科技超級戶型、超級精裝5維產(chǎn)品力深挖打透開盤前人氣緊迫感營造開盤后主打業(yè)績數(shù)字，并復(fù)盤區(qū)域價值和國際健康科技住區(qū)核心價值以文化做社群價值，活動政策支持持續(xù)老客戶運營維護實現(xiàn)國際健康科技住區(qū)人文感知一以貫之輸出一以貫之輸出國際健康科技住區(qū)概念，拔升純高端改善產(chǎn)品定位；品牌區(qū)域、產(chǎn)品價值、銷售炒作三條線出發(fā)，影響力系列輸出建工品牌立勢、區(qū)域價值、三軌交通炒作建工品牌立勢、區(qū)域價值、三軌交通炒作熙華全域豐盈——生活、交通、醫(yī)療、學(xué)區(qū)、公園、娛樂配套發(fā)聲經(jīng)濟利好政策、房地產(chǎn)利好政策、區(qū)域利好規(guī)劃、區(qū)域配套落位、項目工程進度；全年經(jīng)濟利好政策、房地產(chǎn)利好政策、區(qū)域利好規(guī)劃、區(qū)域配套落位、項目工程進度；全年）：）：樣板間開放（9.16-10.13）：產(chǎn)品主線，區(qū)域輔線發(fā)聲開盤及加推（10.15）：熱銷炒月月有節(jié)點，周周有主題，全員強轉(zhuǎn)發(fā)，海報、軟文、33倒計時倒計時2211發(fā)布發(fā)布全民經(jīng)紀人巧用中介銷售拓展媒體矩陣老帶新建立指標版—目前項目未開展外渠合作，通過銷售自拓、營銷推廣兩大端口齊發(fā)力，解決客戶增銷售自拓指標3.2億：需實現(xiàn)認購32套，來訪量493組，月均需實現(xiàn)認購16套，月均到訪量達246組按套均1000萬計算320343553合計——沖刺版—目前項目未開展外渠合作，通過銷售自拓、營銷推廣兩大端口齊發(fā)力，解決客戶增量問題銷售自拓指標4.2億：需實現(xiàn)認購42套，來訪量645組，月均需實現(xiàn)認購21套，月均到訪量達323組按套均1000萬計算5764合計——6大舉措保業(yè)績促增量降低費效比保業(yè)績促增量降低費效比統(tǒng)班車提供便統(tǒng)班車提供便利“擴”CALL客戶“吸”一主戰(zhàn)場“截”“截”“迎”“迎”兩大城市展廳“找”“找”N行銷外拓、社區(qū)深挖、企業(yè)拓展N行銷外拓、社區(qū)深挖、企業(yè)拓展銷售拓客|雙城市展廳雙城市展廳配置，形成中心帶客，多點位、短周期式拓客，客戶網(wǎng)羅,效果良好城市展廳巡展點城市展廳巡展點12印象城印象城華熙LIVE銷售拓客|商超巡展多點位、短周期式拓客，客戶網(wǎng)羅，預(yù)計月度留電客戶量1800組物美超市巡展點物美超市巡展點超市地理位置1北京市海淀區(qū)北小馬廠6號華天大廈2北京市豐臺區(qū)大成路6號金隅大成時代大廈3北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號4萬壽路15號院-7號萬壽商廈原華普萬壽路店5石景山山姆會員店④中關(guān)村商圈④中關(guān)村商圈⑤③五棵松商圈②⑤③五棵松商圈②大成店華天店金融街商圈①山姆店山姆店萬壽路店萬壽路店銷售拓客指標專題|走進社區(qū)集中式老社區(qū)拓客，預(yù)計月度意向客戶到訪32組覆蓋小區(qū)：海淀南部/西城/石景山/，房齡較長但市場活躍，總價500-1500萬，60天完成海淀南-西城青塔四季青青塔四季青魯谷五棵松/萬壽路萬壽路12/18//20/24號院公主墳/翠微路六里橋金融街1新興年代2008500-100052永定路西里2000570-100073今日家園2001570-13004永金里小區(qū)2009530-1400205羊坊店路3號院2013560-100076鐵西小區(qū)1998500-77067茂林居1998520-100058普惠南里2001700-10009頤源居20041000-1900西三環(huán)北路82號院1997510-9002三里河路5號院1999650-12005紫竹院南路20號院1999500-10004車道溝社區(qū)1988500-7004西三環(huán)北路105號院2003760-12008曙光花園2011700-18004蘭德華庭2006500-1000碧森里2004780-13008玉海園二里2001600-1000定慧北里2003530-110020五福玲瓏居南區(qū)2005510-75021鐵樹斜街1992430-700122梁家園東胡同甲1號院1980750-850023廣義街10號院1992700-1250124核桃園1979600-1200325錦上國際公寓2007500-700426槐柏樹街南里1980550-950327西便門內(nèi)大街79號院1953500-800228三廟街1976500-1000029宣武門西大街1960600-140030西便門東里1970500-1000931白云觀1973600-1100932汽南小區(qū)1952600-1400533真武廟1960700-950434三里河三區(qū)1950700-1200535柳林館1976500-17009361373863940041842143244345246147048491503銷售拓客指標專題|企業(yè)拓展通過定向企業(yè)派單，內(nèi)部推介拓展，團購優(yōu)惠釋放，預(yù)計月均到訪35組/麗澤企業(yè)金隅大成寫字樓方正證券銀河證卷解放軍總醫(yī)院301/302北京中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院北京世紀壇醫(yī)院北京兒童醫(yī)院北京大學(xué)人民醫(yī)院北京協(xié)和醫(yī)院西院（西單）航天科工二院北京市育英中學(xué)海淀人大附北京市十一中北京市二十一世紀國際學(xué)校建華實驗學(xué)校海淀五一小學(xué)海淀六一小學(xué)海淀七一小學(xué)北京理工大學(xué)中關(guān)村校區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)園科貿(mào)電子城航天科技大廈抖音字節(jié)跳動北京新東方教育科技有限公司東方甄選知乎汽車之家今日頭條華電天恒科技發(fā)展有限公司銀谷大廈太平洋保險大廈海通國際證券北京銀行大廈大唐集團電力公司覆蓋中關(guān)村、金融街、萬壽路、五棵松等商圈區(qū)域銷售拓客指標專題|競品攔截及電開持續(xù)電開，銷售捆綁小蜜蜂圍繞大巴車進行競品客戶攔截環(huán)電建華曦府龍樾天元環(huán)電建華曦府龍樾天元北京城建宸知筑國譽萬和城天閱山河五環(huán)小屯考核前期：盯到訪，多獎勵，全支持考核中期：給壓力，精管業(yè)內(nèi)業(yè)內(nèi)外聯(lián)每日每日電開企業(yè)外拓企業(yè)外拓?要求每個團隊每周三個企業(yè)拓展宣講，宣講過外出派單外出派單巡展考核巡展考核激勵激勵兌現(xiàn)?周度自拓來訪最高人員獲得現(xiàn)金500?周度自拓來訪最高人員獲得現(xiàn)金500銷售拓展媒體矩陣老帶新建立全民營銷點位1%，用于同業(yè)外聯(lián)、泛經(jīng)紀人整合、企業(yè)拓展政策釋放全民政策申請點位:網(wǎng)簽房款1%執(zhí)行時間:2023.7.152024.7.15注意事項票,由甲方依法按照"勞務(wù)報酬所得"進行稅款的代扣代繳后向乙方支付傭金。若乙方未能提前向甲方提供等額發(fā)票,甲方支付傭金的期限可相應(yīng)順延且不承擔(dān)違約責(zé)任;退房處理:乙方需在客戶與甲方解除《商品房預(yù)售合同》后15日內(nèi)退回全部傭金。,逾期退還乙方應(yīng)承擔(dān)每日萬干分之五的違約金,同時雙方同意甲方有權(quán)在甲乙雙方之間的任何一筆應(yīng)付款中將上述款項予以抵扣。運營模式明源報備經(jīng)紀人復(fù)核到訪確認單報備流程:明源報備經(jīng)紀人復(fù)核到訪確認單到訪后臺確客到訪確認單月底匯總確認單提交結(jié)傭手續(xù)北京建工·熙華臺月底匯總確認單提交結(jié)傭手續(xù)銷售拓展媒體矩陣老精準對位客群，大數(shù)據(jù)引流的橫向應(yīng)用，以點帶面的擴級拓展基于西部人群特征，覆蓋出行場景，以地理范圍圈定潛在客戶以及競品推廣引流，孵化大v增加曝光量新媒體+自媒體，“業(yè)內(nèi)外爆破發(fā)聲”實現(xiàn)影響力與轉(zhuǎn)化力雙向賦能行業(yè)頭部媒體整合策略顧問機構(gòu)，攸克地產(chǎn)，京樓行業(yè)頭部媒體整合策略顧問機構(gòu)，攸克地產(chǎn)，京樓“資源流量”老徐聊房：老徐聊房：重點合作端禮著、北京瑞府等，麗澤區(qū)“效果留量”精準分層、差異使用，聚焦垂類社交直效媒體，力爭直接觸達售樓處開放聲量與導(dǎo)流并行，資源投入平衡，樣板間開放資源最集中，確保蓄客量，順銷優(yōu)化月樣板間開放月樣板間開放西四環(huán)長安街國際健康科技住區(qū)西四環(huán)長安街國際健康科技住區(qū)開盤前人氣緊迫感營造開盤后主打業(yè)績數(shù)字，并復(fù)盤區(qū)域價值和國際健康科技住區(qū)核心價值開盤前人氣緊迫感營造開盤后主打業(yè)績數(shù)字，并復(fù)盤區(qū)域價值和國際健康科技住區(qū)核心價值輸出“國際健康科技住區(qū)”產(chǎn)品價值概念并將超級建筑、超級園林、超級科技超級戶型、超級精裝5維產(chǎn)品力深挖打透以文化做社群價值，活動政策支持持續(xù)老客戶運營維護實現(xiàn)國際健康科技住區(qū)人文感知案名亮相立形象，售樓處開放炒區(qū)域價值品牌賦能、區(qū)域概念及區(qū)域價值，奠定項目國際健康科技住區(qū)的價值高度一以貫之輸出國際健康科技住區(qū)概念，拔升純高端改善產(chǎn)品定位；一以貫之輸出國際健康科技住區(qū)概念，拔升純高端改善產(chǎn)品定位；品牌區(qū)域、產(chǎn)品價值、銷售炒作