【上海市房地產(chǎn)住宅市場價格影響因素調(diào)查探析9300字（論文）】

上海市房地產(chǎn)住宅市場價格影響因素調(diào)查分析目錄TOC\o"1-2"\h\u4851上海市房地產(chǎn)住宅市場價格影響因素調(diào)查分析 115257一、緒論 126164（一）研究目的和意義 117832（二）文獻(xiàn)綜述 225264二、相關(guān)理論支撐 33552（一）土地價格決定理論 310277（二）供求關(guān)系決定理論 424007三、調(diào)查基本情況 426561（一）調(diào)查目的 424741（二）調(diào)查對象概述 411058（三）調(diào)查方法 632466（四）調(diào)查實施情況 712617四、上海市住宅價格影響因素實證分析 731821（一）調(diào)查問卷結(jié)果的整理與分析 729880（二）上海市普通住宅價格影響因素調(diào)查分析 1015620五、結(jié)論與不足 1421931（一）結(jié)論 1525727（二）不足 1525941參考文獻(xiàn) 16摘要：隨著本國住宅市場的發(fā)展，國家經(jīng)濟(jì)的提升，住宅房價也變得越來越高。住宅關(guān)乎民生問題。因此，對影響住宅價格變化的因素進(jìn)行調(diào)查分析就顯得尤為重要。文章以上海市為主要研究對象，參考多種資料書籍，采用調(diào)查問卷的方式，向上海市購房者和房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行問卷的發(fā)放，找出出影響上海市住宅價格變化的因素，再分別從供給、需求以及其他方面對影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，最后總結(jié)出影響上海市住宅價格變動的因素，供給端是體現(xiàn)在居民收入水平,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，消費者的一個心理預(yù)期以及上海的現(xiàn)人口數(shù)量；需求端體現(xiàn)在開發(fā)商投資，建設(shè)的資金成本；除此之外，政府政策，利率對上海住宅價格的影響也是十分的明顯。通過對上海市住宅價格影響因素的分析，希望能為為政府制定的相關(guān)政策制度提供有價值的理論依據(jù)。關(guān)鍵詞：上海房地產(chǎn)；住宅價格；影響因素一、緒論（一）研究目的和意義1.研究目的由于城市化的推進(jìn)，有越來越多的人開始進(jìn)入城市工作，特別是一二線城市的人口數(shù)量在不斷的變多。人量的增加對住房問題也是很大的沖擊，從最近幾年的數(shù)據(jù)或者各大新聞報道中，我們了解到各地房價基本都處于一個上漲走勢。房子在中國人的思想里還是很重要的，所以房價依舊是人們特別關(guān)心的話題。特別是一二線城市，讓很多外來者有了留下來的夢想，但是在高昂的房價面前卻又只能望而卻步。房價事關(guān)民生問題，面對高房價所導(dǎo)致的居民住房矛盾，國家也在積極制定各項調(diào)控制度調(diào)控政策的制定首要工作一定是要充分了解影響一個地方房價變化的主要因素有哪些。國內(nèi)國外也有很多學(xué)者對這一因素進(jìn)行了研究與分析。本文立足于上海市住宅市場現(xiàn)狀，通過對調(diào)查數(shù)據(jù)以及相關(guān)理論的研究與分析，確定影響上海市房價變化的主要因素，為政府合理調(diào)控房子價格提供依據(jù)。2.研究意義現(xiàn)實意義上，房地產(chǎn)市場相較于其他商品市場是比較特殊的，其市場信息是處于一種不完全透明的狀態(tài)，消費者信息是比較缺乏的，因此對住宅價格影響進(jìn)行調(diào)查分析就顯得十分的有必要。文章通過對上海市房地產(chǎn)市場住宅價格影響因素的調(diào)查與分析，找出影響價格的主要因素，在不完全透明的市場中為消費者提供一定的參考依據(jù)，同時也為政府管理好房地產(chǎn)市場提供理論依據(jù)。理論意義上，房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)步的發(fā)展對于我們社會來說是極其重要的,所以控制房價的穩(wěn)定不僅是為了國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，同時，穩(wěn)定的房價也是社會和諧美好的一個表現(xiàn)。因此，通過此次對上海房地產(chǎn)住宅市場價格影響因素的調(diào)查分析，希望能房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的美好和諧作出一定的貢獻(xiàn)。文獻(xiàn)綜述1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀王立婷(2015)[1]為了研究房地產(chǎn)限購政策對房價的影響，分別從三個層面進(jìn)行了分析,最終表明限貸政策的影響尤為明顯。張悅（2016）[2]在對房價研究中表明人口遷入率對房價的促進(jìn)作用十分明顯。丁軍(2016)[3]為了研究北京、上海、和深圳三個城市房價，分別調(diào)查分析了三個城市的相關(guān)數(shù)據(jù)。張亮(2014)[4]為了對房價變化影響的研究，調(diào)查研究了分稅制和人民幣的在其中的作用。蓋靜(2017)[5]用匯率VAR模型，研究分析得出匯率會在長時間內(nèi)影響著住宅價格。高波(2007)[6]得出利率的變化對房價造成的影響是比較明顯的。耿源(2014)[7]為了分析經(jīng)濟(jì)對房價的影響大小，對國內(nèi)生產(chǎn)總值和人們的收入情況進(jìn)行了調(diào)查分析。馬哲峰、袁輝(2008)[8]為了找出房價變化的原因，調(diào)查分析了1999-2008年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價的變化與經(jīng)濟(jì)增長、地價的變化是聯(lián)系很大。2.國外研究現(xiàn)狀Pollakowski和wacher(1990)[9]對季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出土地和房屋價格上漲與土地政策有聯(lián)系。Abraham和Hendershott(1996)[10]為了分析房價波動因素，對多地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行具體分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)因素對住宅價格的波動明顯。G.DonaldJud和DanielT.Winkler(2002)[11]在研究影響美國房價變化因素中，得出造成美國房價變化的因素主要有建設(shè)成本、人口數(shù)量、居民人均可支配收入以及利率。JTL(2004)[12]在新加坡房價進(jìn)行研究分析的文章中總結(jié)出住宅價與土地價變化一致。Malpezzi和Wachter(2005)[13]為了研究房價變動，調(diào)查分析了需求、投機(jī)因素。Miller和Lpeng(2006)[14]為了分析造成房價變動的因素，分別從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入與人們預(yù)期進(jìn)行了分析。E．PhilipDavisa,b，HaibinZhu(2010)[15]為了了解房價變動因素，收集了17個國家的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，分別都進(jìn)行了分析，最終了解了利率與房價變化方向相反。3.文獻(xiàn)評價在文獻(xiàn)的查找過程中，發(fā)現(xiàn)無論是國內(nèi)還是國外的專家學(xué)者對價格影響因素都做了大量的分析與研究。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)很多學(xué)者在研究影響因素時大都采用回歸模型、VAR模型或其他方法，鮮有采用調(diào)查問卷的形式。因此，本文參考已有理論，采用問卷分析的方式對上海市普通住宅價格影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析。相關(guān)理論支撐（一）土地價格決定理論土地的價值其實是其權(quán)益的價值體現(xiàn)，由于土地有稀缺性、保值性以及位置的固定行等的屬性，因此土地成為了影響房價的直接因素。個人對土地使用權(quán)的獲得可以在國家以劃撥、拍賣等方式轉(zhuǎn)讓時得到，在國家劃撥的方式中，我國國土局通常規(guī)定最低的土地價格，政府在確定了土地用途可以為經(jīng)濟(jì)和社會產(chǎn)生效益以后，用適合的高于最低限制的價格劃撥。在土地拍賣中，通過公開的競價，競買人可以在這個過程中進(jìn)行土地競拍，而最終土地獲得者則是出價最高的人。（二）供求關(guān)系決定理論供求機(jī)制影響著市場上所有商品的價格，房價也是如此。住宅需求是指特定時間承受特定房屋價格的能力，這種需求的產(chǎn)生可能是剛性住房的需要，也可能為了投資。住房需求會受到收入情況、人口數(shù)量以及未來價格的預(yù)期等諸多因素的影響發(fā)生變化，當(dāng)人們對住房的需求下降時，房價會隨著下跌，反之人們對住房的需求膨脹時，其價格會隨著上升。房地產(chǎn)供給是指市場上可以進(jìn)行買賣的房地產(chǎn)數(shù)量，其會受到當(dāng)年所投入的資金影響發(fā)生變化，當(dāng)市場上的供給大于實際所需要的，會造成大量房產(chǎn)的滯銷，從而導(dǎo)致房價的下跌；反之，當(dāng)市場供給的數(shù)量比實際所需要的數(shù)量要少，則房價變高。三、調(diào)查基本情況（一）調(diào)查目的文章是以上海市住宅價格影響因素為研究對象，以市場供求理論作為指導(dǎo)，調(diào)查分析影響價格變化因素，為消費者了解市場提供信息支持，為政府有效合理的調(diào)控市場提供有價值的參考依據(jù)。調(diào)查對象概述城市概況上海市，從經(jīng)濟(jì)上看，是我國的經(jīng)濟(jì)中心，港口貿(mào)易中心，同時也是超一線城市；從政治上看，屬于直轄市，屬于我國第二大政治中心城市；從地理位置上看，屬于沿海城市，腹地廣闊，地理位置極佳，便于對外出口貿(mào)易帶動經(jīng)濟(jì)。上海自1843年開埠，吸引容納了各方特色，作為一個沿海港口城市的上海，憑著極佳的地理位置，和國家發(fā)展政策的傾斜，城市的經(jīng)濟(jì)、科技也在快速的發(fā)展升級著。也正是由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展讓上海在國際上的影響力不斷增強(qiáng)。2.上海市房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀縱觀最近十年的上海市住宅市場，不難看出政府政策的調(diào)控堅持以穩(wěn)為主。調(diào)控主要方向仍然是以維護(hù)上海住宅市場平穩(wěn)運(yùn)行為主。從需求角度看，由于最近土地市場的回暖，市場預(yù)期也相對應(yīng)的得到了一定的改善，房地產(chǎn)市場繼續(xù)維持了強(qiáng)勁的購買力。近四年上海市住宅市場成交量一直處于上漲趨勢，2019年和2020年上海樓市可以說是自調(diào)控以來難得的活躍，其中，2020年新建住宅成交數(shù)量和二手房住宅成交數(shù)量為近4年的高峰。2020年住宅新增供給量與2019年的新增供給量相比差距不大，但2020年的住宅成交量與2019年的成交量相比卻是增長明顯，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的場面。如圖3.1所示。從供給角度看，2020年上海住宅供應(yīng)778.6萬平方米，較19年供應(yīng)量同期增長7.1%，較2019年相比呈現(xiàn)住宅供應(yīng)量上漲趨勢。如圖3.2所示。圖3.12015-2020年上海市住宅市場成交量資料來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞圖3.22015-2020年上海市住宅新增供應(yīng)量資料來源：中國新聞網(wǎng)（三）調(diào)查方法1.問卷調(diào)查法為了深入了解目前上海市住宅價格市場，設(shè)計并分別發(fā)放了150份調(diào)查問卷給目前上海鏈家經(jīng)濟(jì)人及購房者，以調(diào)查購房者和經(jīng)紀(jì)人對目前住宅市場的了解情況，最后將調(diào)查問卷數(shù)據(jù)回收并加以統(tǒng)計分析。實地調(diào)查法對上海市房產(chǎn)公司進(jìn)行實地調(diào)查，通過對房產(chǎn)作業(yè)員工和上門購房者進(jìn)行問卷的發(fā)放和回收。文獻(xiàn)分析法收集了解和仔細(xì)研究關(guān)于國內(nèi)外住宅市場的大量信息，以及通過網(wǎng)絡(luò)查閱數(shù)據(jù)庫獲取資源，充分了解了上海以及上海市住宅的市場，給論文的撰寫提供有效的理論依據(jù)。歸納演繹法歸納總結(jié)上海市住宅市場運(yùn)行現(xiàn)狀及影響因素，并結(jié)合當(dāng)前市場現(xiàn)狀對因素進(jìn)行分析。數(shù)理統(tǒng)計法將收到的問卷進(jìn)行整理統(tǒng)計，把有效的問卷錄入SPSS26.0數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，利用SPSS26.0對本次調(diào)查問卷的可信度進(jìn)行分析，提高調(diào)查數(shù)據(jù)的真實有效性。（四）調(diào)查實施情況1．問卷調(diào)查實施過程（1）問卷的設(shè)計通過查閱國內(nèi)有關(guān)住宅市場的相關(guān)資料文獻(xiàn)，并結(jié)合上海實際的情況設(shè)計調(diào)查問卷。對購房者，經(jīng)紀(jì)人基本情況，影響住宅價格主要因素等進(jìn)行調(diào)查，問卷詳情見附錄一。（2）問卷的發(fā)放本次問卷調(diào)查通過網(wǎng)絡(luò)平臺的方式定量隨機(jī)發(fā)放給上海房產(chǎn)公司員工以及購房者進(jìn)行填寫。（3）回收問卷及時準(zhǔn)確回收問卷，并對回收的問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，對最終有效的問卷進(jìn)行認(rèn)真的整理與分析。（4）對問卷進(jìn)行分析查閱相關(guān)房地產(chǎn)市場資料和利用相關(guān)問卷軟件及辦公軟件，對有效問卷進(jìn)行分析從而了解目前上海市普通住宅價格的影響因素。2.數(shù)據(jù)回收情況（1）調(diào)查問卷回收情況通過對購房者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的問卷調(diào)查分析，向相關(guān)人員發(fā)放了150份調(diào)查問卷，收回了有效的有132份，無效的18份，此次問卷的回收率為88%。四、上海市住宅價格影響因素實證分析（一）調(diào)查問卷結(jié)果的整理與分析1.樣本量分析（購房者）表4.1上海購房者基本情況調(diào)查結(jié)果選項類別人數(shù)比例身份購房者6146.2%年齡20-35歲4268.85%35-45歲1524.59%45歲以上46.56%學(xué)歷高中及以下47%大專711%本科2439%碩士及以上2643%婚姻狀態(tài)未婚1219.7%已婚4980.3%購房目的居住3862.5%投資812.5%學(xué)區(qū)1525%資金來源工資收入2032.7%按揭貸款2236.0%父母或親友籌借1525%其他46.3%如表所示，在所調(diào)查的問卷中，上海害市購房者共有61人，占總體的46.2%，占比接近半數(shù)人。很多購房者為了在買房時不被騙也早已做足了買房功課，對上海市房地產(chǎn)市場還是非常的了解的。同時，通過對上海市購房者的調(diào)查，也能更直接的了解到人們對影響上海市住宅價格的因素了解程度。年齡分布為：年齡在35歲以下的共有42人，占總的68.85%；35-45歲之間共有15人，占比24.59%；45歲以上的有4人，占總體的6.56%。總體來說，購房者調(diào)查中20-35歲開始打算買房的人數(shù)占主體,占比為68.85%，這部分人處于創(chuàng)業(yè)的初期階段，在奮斗的城市能買一套房子是他們迫切的愿望。學(xué)歷分布為：其中大專和高中以下學(xué)歷的共11人，占比18%；本科及以上學(xué)歷的共50人，占總體的82%。整體素質(zhì)較高，對居住以及生活質(zhì)量水平有一定追求，而且高的學(xué)歷也是他們在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市生產(chǎn)的一種資本?；橐鰻顟B(tài)分布為：其中未婚者共有12人，占比19.7%；已婚者共有49人，占比80.3%?？傮w來說，調(diào)查者以已婚人群為主，大多數(shù)人屬于滿足上海購房政策中的其中一項，購房目的分布為：其中購房以居住目的共有38人，占比62.5%；以投資為目的的共有8人，占比12.5%；以學(xué)區(qū)為購房目的的共有15人，占比25%?？傮w來說，人們購房目的主要還是以居住為主。市場還是以剛需和改善型客戶群體為主體。資金來源分布來說，其中購房資金來源為工資收入的共有20人，占比32.7%；資金來源為按揭貸款的共有22人，占比36.0%；資金來源為父母或親友籌借的共有15人，占比25%。總體來說購房資金來源主要一收入和按揭貸款為主。按揭貸款在一定程度上為購房者減輕了很大的資金壓力，同時也起到了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯著作用。樣本量分析（經(jīng)紀(jì)人）表4.2上海經(jīng)紀(jì)人基本情況調(diào)查結(jié)果選項類別人數(shù)比例身份經(jīng)紀(jì)人7153.8%職位區(qū)總經(jīng)理11.4%商圈經(jīng)理57%門店經(jīng)理1521.1%門店經(jīng)紀(jì)人2563.3%其他57%入職時間一年以內(nèi)1419.7%1~2年1926.7%2~3年2636.6%3年以上1216.9%如表所示，在調(diào)查數(shù)據(jù)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共有71人，占比53.8%，占比比較高。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對上海住宅市場的動向還是十分了解的，通過對這一群人的調(diào)查我們可以獲得最新的一手資料。職位分布為：調(diào)查中門店經(jīng)紀(jì)人共有45人，占整體的63.3%；門店經(jīng)理共有15人，占整體的21.1%；商圈經(jīng)理共有5人，占整體的7%；區(qū)總共有1人，占比1.4%；其他共有5人，占比7%?？傮w來說，調(diào)查的經(jīng)紀(jì)人中以門店經(jīng)紀(jì)人為主，門店經(jīng)紀(jì)人主要工作內(nèi)容是以業(yè)務(wù)為主，作為住宅市場的專業(yè)人員，對市場的價格和影響因素還是十分的了解。入職時間分布為：經(jīng)紀(jì)人入職一年以內(nèi)總共14人，占比19.7%；入職1-2年的總共19人，占比26.7%；入職2-3年總共26人，占比36.6%；入職3年以上總共12人，占比16.9%?？傮w來說，入職兩年以上的經(jīng)紀(jì)人占據(jù)一半以上人數(shù)。對專業(yè)和具有嫻熟業(yè)務(wù)能力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，他們的入職年限基本都在兩年以上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一行業(yè)主要以案例積累為主。調(diào)查問卷信度分析表4.3可靠性統(tǒng)計科隆巴赫Alpha基于標(biāo)準(zhǔn)化的科隆巴赫Alpha項數(shù).882.88713信度分析可以用來測量此次問卷的可靠性。本次論文撰寫過程中采用了SPSS26.0對此次發(fā)放的問卷進(jìn)行了檢驗，得出數(shù)據(jù)如表4.3所示，測得α為0.882，屬于高信度，故本次調(diào)查問卷的設(shè)置比較合理，有一定的可實施性。（二）上海市普通住宅價格影響因素調(diào)查分析住宅市場價格是由供給、需求以及其它非市場因素所影響。因此，文章將影響住宅價格的因素歸結(jié)為需求、供給和其他三個方面。在本論文中我們也將從這三個方面對上海市住宅價格的變化進(jìn)行具體的分析。需求因素圖4.3上海市住宅市場價格影響因素調(diào)查結(jié)果圖從住宅市場價格影響因素的調(diào)查結(jié)果圖中可以看出，在價格的需求影響因素中居民收入因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、常住人口數(shù)量因素和消費者心理預(yù)期因素的得分平均值都比較高，均在4.4分以上。足以說明上海市居民收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、上海常住人口數(shù)量以及消費者心理預(yù)期這四大因素對上海市房地產(chǎn)住宅價格的影響是比較大的。由圖4.3可以看出，上海市居民收入的平均值在需求影響因素中是最高的，接近4.8分。在調(diào)查問卷中無論是購房者還是從事房地產(chǎn)行業(yè)人員認(rèn)為上海市居民收入對上海市住宅價格的影響是非常重要的。一般來說，隨著居民收入的增加，人們對其生活質(zhì)量水平的要求也會隨之提高，從而會增加對住宅的需求。需求增加則價格變高。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上海市城市居民收入從2011年36230元增加到2020年72232元增長了99.37%，從數(shù)據(jù)中可以看出消費者購買力有了很大提高。其次是需求影響因素中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，上海作為我國第一大經(jīng)濟(jì)中心城市，其城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)相當(dāng)完善，加之國家政策對東部地區(qū)的傾斜，更多的投資企業(yè)，資金，人才也在源源不斷的向上海輸入，這些有利因素的傾注不僅推動著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時也在帶動著上海的消費，更多的剛性需求不斷的被釋放，在市場這只看不見的手的調(diào)控下價格將會受到影響。常住人口影響因素，住宅的需求主體是人，人數(shù)量的變動對房價有著有很大的影響。近幾年城市的人口數(shù)量在不斷增加，而人口的增加必然會引起潛在需求的增加，當(dāng)這種需求由于購買力的提高而得到滿足時，住宅價格就會變高。一般來說，人口密度大的地區(qū)，住宅市場會出現(xiàn)供小于求，人多的地方經(jīng)濟(jì)都是比較發(fā)達(dá)，一定程度上會帶動住宅價格的上升；當(dāng)然，當(dāng)人口數(shù)量過高就會出現(xiàn)生活環(huán)境變差，這時就會出現(xiàn)住宅市場價格下降。根據(jù)數(shù)據(jù)表明，上海市常住人口數(shù)量穩(wěn)定在2400萬，其中包含著常住和外來人口。近幾年，上海不僅大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)科技，同時文化的發(fā)展也在不斷的升級，上海是一個包容性很強(qiáng)的城市，每年都能吸納來很多的外來者。相信人口的不斷增加也必然會導(dǎo)致住宅需求的增加，可以說這也是上海住宅市場價格居高不下的原因了。從調(diào)查結(jié)果中我們不難看出心理預(yù)期這一因素也被人們視為影響住宅價格的又一主要因素。住宅市場的參與者對未來經(jīng)濟(jì)或房價的心理預(yù)期將會左右著人們的消費行為或者是投資行為。從需求端來看，當(dāng)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)不景氣或政府開始對房價開始出手調(diào)控時，消費者對當(dāng)前的住宅市場的預(yù)期比較底或者對政府的調(diào)控不太清楚，在這種狀態(tài)下，大多消費者是不愿意進(jìn)入市場進(jìn)行交易，而是持一種觀望狀態(tài)。此時消費者的有效需求沒有得到滿足。相反，當(dāng)消費者對未來處于積極態(tài)度時消費者就會愿意進(jìn)入市場，帶動住宅價格的上升；從供給端來看，當(dāng)開發(fā)商處于積極態(tài)度時，將會加大投入，住宅市場擴(kuò)大；相反，住宅市場出現(xiàn)低迷。供給因素表4.2中供給因素對房價的影響程度平均值因素類型類別個案數(shù)平均值總體平均值供給因素投資規(guī)模對房價的影響1324.774.73房地產(chǎn)開發(fā)成本對房價的影響1324.68表4.2的調(diào)查數(shù)據(jù)中，價格的供給影響因素中開發(fā)商投資規(guī)模因素和房地產(chǎn)開發(fā)成本因素的影響程度平均值分別為4.77分和4.68分。從問卷的調(diào)查數(shù)據(jù)看到人們認(rèn)為開發(fā)商投資規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)成本是影響上海市住宅價格的主要影響因素。從供給角度來看，開發(fā)商所投入到建設(shè)中的資金將會影響著這一行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)投資規(guī)模的變大，就會有更多的資金進(jìn)入市場，市場上的供給量會增加，相應(yīng)的也會擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模；相反，投資規(guī)模在一定時期內(nèi)變小，則投入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金就會變少，市場上的供給量也會減少，從而影響住宅市場價格的變化。開發(fā)成本因素，在開發(fā)過程，土地準(zhǔn)備期將會產(chǎn)生相當(dāng)高的一筆費用。上海市近期土地成交地面均價18000元/平方米與2012年的4533元/平方米相比，土地的價格有了很大的增長，這是房價變高的最直接原因。同時由于最近幾年人們對綠色環(huán)保材料的重視，所以在綠化率，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房屋質(zhì)量等方面要求不斷提高的同時建設(shè)成本也隨之上升，間接的也會影響到房價上。其他因素圖4.4上海市住宅市場價格影響因素調(diào)查結(jié)果圖在圖4.4中，政策因素、貸款利率因素、周邊基礎(chǔ)設(shè)施因素、學(xué)區(qū)因素以及區(qū)域未來發(fā)展因素的影響程度平均值都高于4.5分。調(diào)查中無論是準(zhǔn)備購房的消費者還是從事房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員在了解住宅市場后，對這影響住宅價格的五因素分別都給了較高的分值，數(shù)據(jù)足以說明這五大因素對市場價格的影響力較強(qiáng)。圖中不可抗力因素的影響程度平均值不到4分，分值較低，說明被調(diào)查者在了解市場后認(rèn)為這一影響因素對房價的影響力較弱。圖4.4中政策因素的影響程度平均值最高，高達(dá)4.89分。在我國，政府在房地產(chǎn)市場機(jī)制中一直以"看不見的手"在調(diào)控，2015年上海是一去庫存為主要任務(wù)，隨之上海市政府就出臺了寬松的信貸政策，購房者的需求得到了快速釋放，成交量成為了上海近六年住宅新高，與此同時，房價也進(jìn)入到3萬元時代。隨后“滬九條”出臺，在新政的打壓下住宅成交陡然下降。次月上海好住宅成交量相比之下下滑55.6%。政府政策的調(diào)控是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展的重要保障，當(dāng)住宅市場處于低迷狀態(tài)時，政府通過寬松的信貸政策刺激市場達(dá)到救市的作用；當(dāng)市場過熱時，政府會通過房地產(chǎn)市場制度的制定來抑制過熱的市場，以使市場進(jìn)入理性狀態(tài)。其次，貸款利率因素影響程度分值也是比較高，平均分為4.82分。利率，無論是在國內(nèi)還是在國外都是政府調(diào)控的有利方法。從供給角度，利率的調(diào)整會使開發(fā)成本增加或減少，從而市場供給將會受到影響；從需求的角度，利率的變動對那些通過貸款購房或者住房抵押貸款分期購房的消費者來說，利率變動會直接影響其每月還貸高低。圖4.4中周邊基礎(chǔ)設(shè)施影響因素、學(xué)區(qū)影響因素、以及區(qū)域未來規(guī)劃影響因素的影響程度平均值都在4.5分及以上，在被調(diào)查者看來，這三個因素都是影響上海市住宅價格變化的主要影響因素，這三大影響因素主要是在住宅的周邊環(huán)境，附屬價值以及區(qū)位三方面影響著住宅的價格，而這三個方面也是剛需客戶或者改善型需求者購房時作為參考的主要因素，因此周邊基礎(chǔ)設(shè)施因素、學(xué)區(qū)因素以及區(qū)域未來規(guī)劃因素都將會對上海市住宅價格起著很大的影響。從圖4.4數(shù)據(jù)中，不可抗力因素影響程度平均值為3.82分，由此看出對上海市住宅價格影響力不顯著。不可抗力因素?zé)o論是從自然災(zāi)害還是疫情病災(zāi)中對上海市住宅價格的影響都不是很明顯。上海作為我國第一大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，有著國內(nèi)最先進(jìn)的科技和醫(yī)療技術(shù)的保駕護(hù)航，因此住宅價格受不可抗力因素的影響較小。五、結(jié)論與不足（一）結(jié)論從長遠(yuǎn)來看，國家的經(jīng)濟(jì)依舊會保持健康快速的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，實力必然也會越來越強(qiáng)大，今后由于人口數(shù)量增加和人均收入增加的影響，房地產(chǎn)價格的出現(xiàn)波動的情況也屬正常，我們應(yīng)該用理性態(tài)度去分析。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要目的并不是為了抑制房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，相反政府的核心目的是為了推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步的發(fā)展，使房價趨于合理化。房價應(yīng)保持在目標(biāo)范圍內(nèi)，由于房地產(chǎn)是國家的一項基礎(chǔ)性行業(yè)，因此對房價合理上漲需理性看待。本文通過對購房者和房地產(chǎn)公司員工的問卷調(diào)查和相關(guān)理論分析，總結(jié)了一些結(jié)論：在數(shù)據(jù)無誤和問卷設(shè)題合理的前提下，找到了影響上海市房價變化的因素。從需求面來看，主要體現(xiàn)在居民收入水平,經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費者預(yù)期，上海常住人口數(shù)量；從供給面來看，主要體現(xiàn)在開發(fā)商投資規(guī)模，建設(shè)成本；除此之外，政府政策，利率對上海房價影響程度也是十分明顯的。因此政府在政策制定時，通過對需求端和供給端的有效掌控是關(guān)鍵，對調(diào)控上海市住宅的價格可以起到很好的效果。不足本課題從研究目的以及研究意義入手，闡述了調(diào)查目的與方法以及主要的研究思路及框架，接著對調(diào)查問卷得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和闡述。在論文完成之際，通過對這一撰寫過程的總結(jié)與反思，發(fā)現(xiàn)在這一過程中存在著一定的不足之處。從論文的研究方式上看，本論文主要采用調(diào)查問卷的形式進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集，在一定程度上存在著不足之處。首先，問卷發(fā)放數(shù)量的局限性會造成最終數(shù)據(jù)存在不可避免的誤差，以及被調(diào)查者中對市場的了解程度我們無法進(jìn)行準(zhǔn)確的衡量；從筆者自身來看，由于本人對專業(yè)知識運(yùn)用實踐能力不強(qiáng)，加之時間緊迫，自認(rèn)為論文中還是有一些需要改進(jìn)和完善的，所以與老師的期望還差很遠(yuǎn)。我的指導(dǎo)老師是一位教學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，要求嚴(yán)格的良師益友，在我的論文形成過程中，他對論文的內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、格式、文字表達(dá)甚至標(biāo)點符號上的要求都是非常嚴(yán)格的，只是在某些方面我做的還不夠。鑒于此，希望在今后的學(xué)習(xí)和工作中，本人一定會努力提高自己的理論應(yīng)用水平和實踐操作能力，為今后的學(xué)習(xí)和實踐打好基礎(chǔ)。參考文獻(xiàn)王立婷.房地產(chǎn)限購政策對住房價格影響的實證研究[D].大連理工大學(xué)，2015.[2]張悅.人口結(jié)構(gòu)因素對商品住宅價格影響的實證研究[D].浙江大學(xué)，2016.[3]丁軍.北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格影響因素比較研究[J].中國房地產(chǎn)，2016，（36）[4]張亮.我國區(qū)域住房價格影響因素研究[D].中國礦業(yè)大學(xué)，2014.[5]蓋靜．我國匯率通過房地產(chǎn)價格渠道對實體經(jīng)濟(jì)作用效果的實證檢驗～基于2005年匯改后數(shù)據(jù)的VAR模型分