房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論 1二、市場估計 5三、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水方法 16六、環(huán)境影響評價 19七、勞動安全衛(wèi)生和消防 22八、組織機構(gòu)和人力資源配置 24九、項目實施進度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務評價 33十三、社會評價 34十四、風險分析 36十五、研究結(jié)論和提議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評價 55一、總論一．項目背景1.項目名稱:現(xiàn)代花園2.承接單位概況承接單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團企業(yè)，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。企業(yè)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。企業(yè)實施計劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"經(jīng)營理念，開拓進取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團企業(yè)經(jīng)營宗旨是：為用戶發(fā)明生活--提供高質(zhì)量住宅產(chǎn)品和服務，讓大家生活愈加簡便、高效、豐富多彩；為社會發(fā)明價值--服務社會，發(fā)明文明進步生活方法，充足實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團社會價值；為職員發(fā)明機會--發(fā)明發(fā)展空間，提升職員價值，提升蒲氏集團人工作生活質(zhì)量；為股東發(fā)明回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東。3.可行性研究匯報編制依據(jù)（1）項目提議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）武漢市、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）武漢市城市總體計劃綱領(lǐng)（—）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)公布工程建設(shè)方面標準、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周圍地域市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定協(xié)議書或意向書（11）編制《匯報》委托協(xié)議（12）其它相關(guān)依據(jù)資料4.項目提出理由和過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟關(guān)鍵組成部分，是國民經(jīng)濟關(guān)鍵支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加緊中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康連續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是中國新經(jīng)濟增加點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，能夠拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們企業(yè)為了響應國家安居工程，決定計劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)源頭，享受“中華光谷”美譽?，F(xiàn)在開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在問題，明確提出了超前計劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向二十一世紀集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適武漢科技新城奮斗目標?，F(xiàn)代花園選擇此處計劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于開啟東湖高新熱電企業(yè)集中供熱初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體總體計劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)面貌。二．項目概況1.擬建地點擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。2.建設(shè)規(guī)模和目標自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目計劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，計劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。中國已經(jīng)進入小康社會，大家生活水平穩(wěn)步提升，我們企業(yè)超前思想，計劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層周圍高校院所知識分子，入住華中光谷從業(yè)人員，及其它知識層次較高、家庭收入很好市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴伴隨現(xiàn)代。溫馨是一個感覺，是人生美好向往溫馨是一個品位，是人生獨到見解溫馨是家元素，是人生永恒專題溫馨來自情感交流、理智選擇，蒲氏集團人對于溫馨認知，是源于對生活細節(jié)完美追求。讓蒲氏集團人“真誠、勤奮、友好、求精”為您營造溫馨家。3.關(guān)鍵建設(shè)條件1.供水在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)實狀況DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)實狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，能夠就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)供熱干線接入。4.供電擬采取雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。經(jīng)過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后道路、綠化和所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)?，F(xiàn)在，本項目建設(shè)場地以達成“三通一平”，其它配套設(shè)施將和住宅建設(shè)同時進行。6.電信本項目估計需裝機容量為820門程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局處理。4.項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。本項目完成后，估計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，估計累計未分配利潤為3906.08萬元。5.關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題和提議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入白領(lǐng)階層，結(jié)合她們消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要尤其注意其隸屬設(shè)施建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保方法。另外，在住宅戶型選擇上，要充足調(diào)查，選擇適合不一樣住戶需求多個戶型，避免單一，同時，該項目標建設(shè)很大程度上依靠于光谷發(fā)展，所以，在建設(shè)過程中，要時時注意政府多種政策。而且要重視該項目標社會效益。二、市場估計一．市場調(diào)查據(jù)武房指數(shù)匯報顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢?，F(xiàn)在武漢市住宅市場供給上,住宅面積在100m2以下占總量4%,住宅面積在101--120占總量32%,121--140占總量45%,141--160占總量5%,161--180占總量10%,180以上占總量4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2--140m2住宅面積現(xiàn)在是武漢市住宅市場上供給主力,市場接收程度最高。購房者能承受多高房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心問題,依據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格承受能力以下:承受總價格在20萬以下占33%,承受總價格在21--30萬之間占30.5%承受總價格在31--40萬占24.50%承受總價格在41-50萬占8%,承受總價格在50萬以上占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受價格在20-30萬之間，百分比占到總量60%以上,可見是關(guān)鍵購置力承受范圍。另外，關(guān)鍵調(diào)查了我們項目所在洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周圍關(guān)鍵樓盤銷售情況。在第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度

洪山區(qū)指數(shù)第四季度1145.39第一季度1273.52第二季度1327.12第三季度1451.75第四季度1488.67第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右兆富國際大廈取得了3000平方米以上銷量。究其原因，一是有良好地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足消費群體——高校教職員和成長中新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅關(guān)鍵針正確是高校老師和博士、碩士等。從市場現(xiàn)實狀況看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，所以開發(fā)項目多為高層商務寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名全部花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新全部、現(xiàn)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名全部花園價格達成2900元/平方米以外，其它樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有很好自然環(huán)境和人文環(huán)境，購房者多以高校教職員為主。華城新全部本季度銷售量在1萬平方米以上；現(xiàn)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格全部有所提升。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤因為均價逐步降低，取得了很好銷售業(yè)績，本季度新開盤明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤展現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展趨勢。坐落在洪山區(qū)“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著很好銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達成1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。二．產(chǎn)品供需估計依據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，上六個月武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增加47.17%，施工面積達成958.2萬平方米?？偼顿Y額為132.5億元，同比增加14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增加15.4%，占總投資75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額43.78%，99年上升到60%，在，全市銷預售總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.13萬㎡）同比增加17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增加26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷高科技企業(yè)不停增多，白領(lǐng)階層和周圍高校老師對中高級住房需求一定會更大，另外國家對居民購置住宅金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提升。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格估計據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列中高級項目，整體項目水平和項目相比，這些項目不管在質(zhì)量，還是在計劃設(shè)計上，全部將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房銷售提供了契機，這將造成武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，關(guān)鍵有四：1.在政府土地供給政策和方法改變情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周圍開發(fā)項目標增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從現(xiàn)在本市房地產(chǎn)消費市場來看，有84.6%消費者全部采取了商業(yè)貸款或組合貸款方法進行購房置業(yè)，而且更多人因貸款利率較低則更期望采取公積金貸款；還有居民福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購置力增強，按揭作用。本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加，使居民購置力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者加入，銀行按揭到位，國家對居民購置住宅金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提升，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)提升，也成為了房市升溫。因為伴隨經(jīng)濟發(fā)展，居民對住宅選擇和選擇能力大大增強，居民以十分挑剔眼光審閱、評判選擇住宅，對住宅品質(zhì)和物業(yè)管理服務要求提升。最終造成價格上揚。5.競爭猛烈，因為房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了猛烈競爭。因為武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等中國著名房地產(chǎn)商到來，使武漢房地產(chǎn)市場競爭更為猛烈化?？偠灾?，再結(jié)合我們企業(yè)競爭實力，初步能夠確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。因為武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等中國著名房地產(chǎn)商到來，使武漢房地產(chǎn)市場競爭更為猛烈化，在猛烈競爭同時也會提升整體開發(fā)水平和住宅質(zhì)量。另外著名企業(yè)得到追捧。品牌魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，現(xiàn)在在武漢市居民購房消費中，企業(yè)著名度已經(jīng)成為關(guān)鍵參考原因。不管是開發(fā)企業(yè)還是計劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，著名度和美譽度較高全部受到了購房消費者青睞，尤其是中國著名地產(chǎn)商和外域、外省著名計劃設(shè)計企業(yè)，以其優(yōu)異理念推出樓盤全部收到了良好市場效果。鑒于本企業(yè)實力雄厚信譽良好，我們能夠依靠本企業(yè)著名度，依據(jù)不一樣市民不一樣需求，推出含有優(yōu)異理念樓盤；再加上我們開發(fā)地段在“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周圍又有多所高校，含有濃厚人文氣息；高收入階層市民較多。而周圍地段因為武漢多年來高速發(fā)展，致使周圍居民住房比較擁擠，和此同時居民購置力增強，所以該地域市場上住房供給小于需求，含有巨大市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)商品房有較強競爭力。五．市場風險分析1.該居民小區(qū)關(guān)鍵居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層，周圍高校院所知識分子，入駐華中硅谷電腦從業(yè)人員，和其它知識層次較高，家庭收入很好市民家庭。因為她們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職員職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時伴隨經(jīng)濟水平不停提升，大家對文化追求也提升到了新位置，隨之而來是教職員收入水平也逐步提升。2）收入穩(wěn)定：教職員收入水平在穩(wěn)定中逐步提升。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷電腦從業(yè)人員，她們?nèi)繉儆诟呤杖腚A層。3）文化水平較高：她們年紀大多在35~45歲之間，人到中年是單位骨干力量，年富力強，工作擔心，需要一個好投資環(huán)境。4）對家庭居室要求較高：除對住宅舒適性.安全性要求以外，因為工作原因，她們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境要求，對住宅品位要求，對戶型設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目標變現(xiàn)性很好，比較輕易出手，這也是項目投資本金安全性確保。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹影響是長久存在，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身含有對通貨膨脹防護能力，這是由房地產(chǎn)本身含有升值能力來決定，這就降低了通貨膨脹對該項目標影響，同時對該項目標投資采取了相對保守方法，這就為該項目標投資減輕了風險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，一樣也受銀行利率影響，假如依據(jù)現(xiàn)在政府政策，風險較小。三、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案研究是在市場估計和資源評價基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目標建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供給方案及投資估算依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項目計劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，計劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基礎(chǔ)計劃簡圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)計劃以中等多層住宅為主，配以少許高級帶電梯小高層住宅。在計劃設(shè)計及建筑風格上充足表現(xiàn)“以人為本”設(shè)計理念。重視環(huán)境營造并給予其濃郁文化內(nèi)涵，充足表現(xiàn)二十一世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)風貌?，F(xiàn)代花園項目關(guān)鍵居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層，周圍高校院所知識分子，入駐華中硅谷電腦從業(yè)人員，和其它知識層次較高，家庭收入很好市民家庭。依據(jù)以上多個消費對象不一樣品位和要求，故選擇了多個戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.442642.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采取高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈予套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈予淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其它衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3)配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配置高級名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、二十四小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置多種指示牌，如指示公共服務設(shè)施位置、公共建筑和管理處等方便居民使用。庭院燈：確保居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、現(xiàn)有安全保護功效、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低改變時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬㎡12.91.住宅建筑面積萬㎡11.62.公建面積萬㎡1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項目單位數(shù)量小區(qū)計劃用地萬㎡101.住宅用地萬㎡4.372.公建用地萬㎡2.133.道路用地萬㎡1.094.公共綠地萬㎡2.0其它用地萬㎡0.41四、選址方案眼下大家買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡等是否到位。本著節(jié)省用地，少占耕地，降低拆遷移民有利于場區(qū)合理部署和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡標準，依據(jù)1、造就武漢市建設(shè)計劃要求。2、適應小區(qū)投資項目標要求。3、適應小區(qū)房屋用途要求。4、擁有便利交通條件。5、滿足土地地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等原因需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：經(jīng)過搜集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，利用科學方法整理和分析相關(guān)信息資料，茲對項目選址科學性、可行性作以下評述。一．項目概況1.自然條件經(jīng)過對該地塊組成成份、結(jié)構(gòu)形式、資源情況、承載力情況進行勘測和研究，發(fā)覺該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米房地產(chǎn)才不會超出土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2.城市基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門經(jīng)過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，立即修建漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周圍學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年改變?nèi)招略庐?，一改昔日荒涼，成為今天武昌地域一塊黃金地段開發(fā)燒土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不停完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……伴隨大量居民入住和光谷利用開發(fā)，該街區(qū)發(fā)展前景將一片樂觀。3.周圍環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。由原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假理想去處。東北面武昌自然環(huán)境保護區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可抵達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍天、清澈水是其引認為傲亮點，郁郁蔥蔥松林、芳草茵茵綠地讓你在藍和綠交響中感受大自然氣息、享受返樸歸真漂亮。獨特地理位置，給予了小區(qū)更深刻內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處于武漢關(guān)鍵教育基地位置，周圍有上10所高等學府，學術(shù)氣氛濃厚，聚集大量高素質(zhì)人才，形成一流人文環(huán)境。和書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化個人空間。項目選址區(qū)域周圍人口密度適中，居住人口全部是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，含有很強夠房能力。此地浸染著著名全國武漢高校風景區(qū)書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集高校帶來濟濟人才。故選擇此地人士同時也為下一代選擇了一個良好文化和教育環(huán)境。二．開發(fā)地址獲取和開發(fā)1.該地塊土地使用權(quán)以出讓方法取得，土地開發(fā)實施“統(tǒng)一計劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針。該項目建設(shè)用地按以下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及相關(guān)部門，對選址范圍人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制訂賠償方案。(3)申請同意。向武漢市人民政府正式申請審批，同意后征地方案，由城市計劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出計劃許可用地通知。(4)公布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出含有法律效力用地通告。(5)簽定賠償、安置協(xié)議：由用地單位法人代表和土地全部者或原有土地使用者或她們委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致標準簽定協(xié)議或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地證實。2.對該地塊開發(fā)成本關(guān)鍵包含拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中項目標總投資估算表)。三．建設(shè)條件1.供水在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)實狀況DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)實狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，能夠就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)供熱干線接入。4.供電擬采取雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。經(jīng)過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后道路、綠化和所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)?，F(xiàn)在，本項目建設(shè)場地以達成“三通一平”，其它配套設(shè)施將和住宅建設(shè)同時進行。6.電信本項目估計需裝機容量為820門程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局處理。四．建設(shè)規(guī)模總占地面積10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部計劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周圍四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護1.大氣制冷擬采取溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設(shè)計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣關(guān)鍵為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2.污水處理本項目產(chǎn)生污水關(guān)鍵有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水方法一．節(jié)能方法現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)設(shè)計應落實國家和地方相關(guān)節(jié)省能源法規(guī)和政策，嚴格實施《夏熱冬冷地域居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。確保舒適，健康室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效節(jié)能方法，改善建筑熱工性能，降低建筑整年能耗；主動采取對環(huán)境污染小可再生能源，并提升采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)效率；最大程度地降低建筑對能源需求和對空氣污染破壞，以實現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展目標。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)保溫材料選擇和結(jié)構(gòu)方案以下：屋面：選擇150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選擇產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采取保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)保溫節(jié)能方法小區(qū)供熱采取高熱效率29MW熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等方法，達成了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采取變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)整系統(tǒng)，可依據(jù)設(shè)定流量極值和室外溫度改變自動調(diào)整流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采取高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中熱量損失。供暖系統(tǒng)采取上供下回雙管式。系統(tǒng)部署簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是能夠?qū)崿F(xiàn)各組散熱器單獨調(diào)整而不影響其它散熱器熱力工作情況，并為未來安裝熱表計量收費發(fā)明了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫改變自動調(diào)整室內(nèi)溫度達成恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)整困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)整發(fā)明了條件。房間散熱器選擇鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝應用除了在保溫節(jié)能做法及方法中介紹新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原建設(shè)過程中，應大量應用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到一定作用。地基處理采取CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采取聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采取UPVC管件；水嘴采取瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采取SBS防水做法；塑鋼門窗采取單框雙層中空玻璃；單元分門戶采取高級實木及鋼制三防門；樓道照明采取紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采取防盜對講系統(tǒng)；燃氣采取PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采取ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術(shù)；變壓式通風道；采取高效有機硅廚廁防水技術(shù)。二．節(jié)水方法1、小區(qū)水環(huán)境合理計劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)省用水。實現(xiàn)水資源可連續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善給水系統(tǒng)，確保供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等多種用途時，水質(zhì)應達成國家要求對應標準，以保障回用水安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算和評價，提供詳盡居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量確保方案。最大程度地有效利用水資源，降低小區(qū)污水排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水良性循環(huán)。以足夠水量和水壓向全部用戶不間斷地供給符合衛(wèi)生要求飲用水、消防用水和其它生活用水；立即將小區(qū)內(nèi)污水和雨水排放搜集到指定場所。搜集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流計劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來破壞。充足利用雨水，降低市政供水。搜集后雨水經(jīng)合適處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提升景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以確保水質(zhì)，提升用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，降低草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不停提升用水效益。不使用耗水9升和9升以上座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)依據(jù)用水場所不一樣，可選擇延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)整器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采取高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)小區(qū)”概念。在目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但現(xiàn)在中國景觀設(shè)計多采取噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采取有生命力活生生“軟質(zhì)景觀”，只重視視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，經(jīng)過小型景質(zhì)將人視線從高大建筑物上轉(zhuǎn)移，從而降低了人壓抑感。45%綠化率確保了周圍良好環(huán)境，建成后重視人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季清涼，遠離鬧市區(qū)魯巷，周圍高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期噪聲關(guān)鍵起源于包含施工現(xiàn)場各類機械設(shè)備和物料運輸交通噪聲。施工場地噪聲關(guān)鍵是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員活動噪聲，各施工階段關(guān)鍵噪聲源及其聲級見表。聲級最大是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸交通噪聲關(guān)鍵是各施工階段物料運輸車輛引發(fā)噪聲，各階段車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡可能避開居民樓。各施工階段關(guān)鍵噪聲源情況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板和結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功效木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板和結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土多種裝修材料及關(guān)鍵設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚塵施工期揚塵關(guān)鍵來自土方挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾清理及堆放揚塵；人來車往造成現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生廢水包含施工人員生活污水和施工本身產(chǎn)生廢水，施工廢水關(guān)鍵包含土方階段降水井排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，和多種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物關(guān)鍵為施工人員生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄多種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響依據(jù)噪聲污染源分析可知，因為施工場地噪聲源關(guān)鍵為各類高噪聲施工機械，這些機械單體聲級通常均在80dB以上，且各施工階段全部有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)位置，同時使用率有較大改變，所以極難計算其確切施工場界噪聲，依據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585嚴禁施工55(2)施工揚塵影響因為土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量大小和很多原因相關(guān)，是一個復雜、較難定量問題。經(jīng)過對施工期環(huán)境影響分析，施工期關(guān)鍵污染為噪聲和揚塵，為降低其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵方法，設(shè)置擋風板。施工期間盡可能選擇煙氣量較少內(nèi)燃機械和車輛，降低尾氣污染，施工道路常常保持清潔，濕潤，以降低汽車輪胎和路面接觸而引發(fā)揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡可能平整，降低顛簸聲，以降低施工噪聲對居民生活影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)境保護要求；③施工中不產(chǎn)生超標準空氣污染，環(huán)境保護方法和工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應和項目標專題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾立即清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，降低施工機械噪音。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基礎(chǔ)無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，所以污染源分析關(guān)鍵是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫廢氣現(xiàn)代花園建有240個停車位停車場，地下車庫面積4820，層高約3.9m。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采取天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣240立方米。2.水污染源分析擬建項目標水污染源關(guān)鍵是生活污水。按人均天天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量天天480立方米。污水類型包含洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”木在于使公眾對擬建項目標多種意見、提議、和要求落實于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾和項目建設(shè)方相互了解，填補環(huán)境影響評價過程中可能存在疏漏，制訂出嚴格環(huán)境監(jiān)管方法和實施計劃，使該項目標計劃設(shè)計愈加完善和合理，從而有利于項目標綜合效益。公眾參與對象為洪山區(qū)人大常委會代表和周圍周圍居民，項目咨詢教授。七、勞動安全衛(wèi)生和消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生和消防研究是在已確定技術(shù)方案和工程方案基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生不安全原因，并提出對應防范方法。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害原因和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害物品、部位、場所，和危害范圍和程度。1)有毒有害物品危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性原料、材料和產(chǎn)品，包含爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，和工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品物理化學性質(zhì)，引發(fā)火災爆炸危險條件，對人體健康危害程度和造成職業(yè)性疾病可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身危害。2．安全方法方案針對不一樣危害和危險性原因場所、范圍和危害程度，研究提出對應安全方法方案，關(guān)鍵有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應盡可能選擇安全生產(chǎn)和無危害生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護方法方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出預防瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全方法方案。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病場所，應提出防護和衛(wèi)生保健方法方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，關(guān)鍵是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在火災隱患和關(guān)鍵消防部位，依據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施情況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用原材料、中間產(chǎn)品、成品火災危險性，包含儲存物品火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生部位及火災危險性，運輸過程中火災危險性等。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施情況調(diào)查場址周圍公安消防機構(gòu)規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊和場址距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)依靠程度。3．消防方法和設(shè)施依據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱患部位、火災危險類別和可能波及范圍，確定應采取消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施情況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機構(gòu)和人力資源配置合理、科學地制訂管理方案，確定項目標組織機構(gòu)和配置人力資源是確保項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提升勞動率關(guān)鍵條件。在制訂管理方案時，我們對項目標組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及職員培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機構(gòu)設(shè)置本企業(yè)是股份有限制企業(yè),分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu).最高權(quán)力機構(gòu)是董事會,實施董事會領(lǐng)導下總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負責組織企業(yè)經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職員代表8人組成.對企業(yè)財務和職權(quán)給予監(jiān)督。組織機構(gòu)圖： 董事會監(jiān)理會 總經(jīng)理 教授委員會 行政副總運行副總銷售副總 辦人財保采工營售物公事務安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務理部部部辦公室：1、負責企業(yè)文檔管理:可對企業(yè)文檔進行分類管理。2、負責內(nèi)部職員管理:對企業(yè)內(nèi)部職員個人資料進行管理。人事部：責任人力招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事考評，晉升和獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金籌集和管理；財務核實和監(jiān)督和資金撥款和管理；交納多種稅務和上級管理費等，確保工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察匯報、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資采購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術(shù)準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。3)編制或?qū)徍耸┕D預算。4)編制或?qū)徍岁P(guān)鍵材料、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或關(guān)鍵項目標考察、參觀、學習及必需培訓。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工匯報。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有沒有國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有立即妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工障礙物拆除工作。B、“三通一平”C其它工作（臨建、占路，占地辦理）2.施工建設(shè)階段工作A施工前各項準備工作，施工建設(shè)階段平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制和管理，加強經(jīng)濟簽證管理C做好工程收尾組織安排，完工驗收。D做好工程資料聚集、參與開發(fā)項目資料歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房銷售和管理;作好銷售計劃編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責和業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整齊、文明、安全、方便”優(yōu)異物業(yè)區(qū)域。本企業(yè)采取直線職能制組織形式，各級領(lǐng)導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能立即指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員工作專長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)絡各職能部門之間,領(lǐng)導層要把握管理系統(tǒng)中多種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應性分析知：組建方案符合《企業(yè)法》和國家相關(guān)要求要求，實施機構(gòu)含有指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)層次和運作方法能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運行管理要求，項目法人代表及關(guān)鍵管理人員素質(zhì)能適應項目建設(shè)和生產(chǎn)運行管理要求，能負擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運行、償還債務等責任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財務部376376運行管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務部物業(yè)管理部21711361047累計327213090三．職員培訓1.企業(yè)管理層以職員提供可連續(xù)發(fā)展機會和空間為己任。在企業(yè)，職員勤奮工作除能夠取得薪金、享受福利以外，更能夠得到企業(yè)適時提供大量訓練和發(fā)展機會。2.在企業(yè)除取得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其它收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到怎樣發(fā)揮團體精神；職員將學會怎樣管理、激勵、培訓其它人；職員將學到更為有用專業(yè)技術(shù)知識；職員經(jīng)驗將是職員邁向更高職位起點；職員在企業(yè)經(jīng)歷將有利于職員從事其它相關(guān)工作。3.培訓為企業(yè)完成經(jīng)營目標、提升績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源確保。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)路徑。4.培訓形式關(guān)鍵包含：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓是就管理中共性、有必需讓職員了解和掌握東西（如工作必需技能、知識、企業(yè)理念等），對職員進行集中脫產(chǎn)培訓、研修。這種培訓由專任講師講課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員培養(yǎng)訓練。即經(jīng)過制訂工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考評業(yè)績、推進工作改善、幫助處理問題等路徑對職員進行指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提升修養(yǎng)，不停開發(fā)和提升本身能力。為此職員必需要善用全部學習資源，以取得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性工作角色”是最關(guān)鍵培訓過程。5.培訓種類關(guān)鍵有以下四種：①企業(yè)內(nèi)部課程：作為企業(yè)職員，為深入了解企業(yè)，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參與企業(yè)內(nèi)部舉行多種培訓課程，課程類別關(guān)鍵有：企業(yè)理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。②企業(yè)外部課程：作為表現(xiàn)突出骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，深入提升管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問企業(yè)等專業(yè)培訓機構(gòu)參與短期課程，包含多種外部教育機構(gòu)、培訓中心所舉行短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時深入系統(tǒng)了解企業(yè)運作特點。③企業(yè)除舉行多種培訓班提升職員素質(zhì)外，也激勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓機構(gòu)進修學習（包含攻讀學位、上崗培訓、職稱及其它資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修申請條件要求在企業(yè)服務滿三年以上。參與多種形式學習后，職員結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部立案，作為調(diào)配、選拔和任免參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，企業(yè)將組織管理人員、專業(yè)人士和榮獲嘉獎職員到外地考察?？疾靻挝话硟?nèi)外優(yōu)異企業(yè)或機構(gòu)。6.培訓積分制度。職員參與多種培訓并取得結(jié)業(yè)后，能夠向人力資源部門申報積分，積分將是職員在企業(yè)參與培訓最全方面統(tǒng)計。年度累計積分多少是職員晉級或晉升參考標準之一。不一樣類別職員積分要求有所不一樣。7.培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定時公布培訓信息，關(guān)鍵包含：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員能夠登錄到企業(yè)主頁上查詢或咨詢所在單位人事專職人員。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方法。本項目工程計劃自7月開工，至6月完工，總工期2年。為了節(jié)省投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，估計每期推出商品房有50%可采取分期付款形式預售，按市場吸納能力及企業(yè)開發(fā)能力、資金籌措可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，以下表所表示.4—.6項目實施進度計劃表時間任務4月至12月1月至12月1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批計劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．依據(jù)擬訂項目標開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目標工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積靠近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部計劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周圍四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地地塊開發(fā)成本（包含安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物拆遷安置費關(guān)鍵分為：a.居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算累計2600萬人民幣。b.房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米累計56萬人民幣。c.其它費用：關(guān)鍵指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，累計65.36萬人民幣。（2）土地批租費：關(guān)鍵包含土地出讓金、回源費和市政工程配套費，累計400萬人民幣。項目標供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣和電信方面配置情況以下：供水：在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)實狀況DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)實狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，能夠就進排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)供熱干線接入。供電：擬采取雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。經(jīng)過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后道路、綠化和所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)?，F(xiàn)在，本項目建設(shè)場地以達成“三通一平”，其它配套設(shè)施將和住宅建設(shè)同時進行。電信：本項目估計需裝機容量為820門程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局處理。路網(wǎng)部署：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米小廣廠，建兩個小涼亭，另外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目標關(guān)鍵經(jīng)濟指標以下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.3綠化率%45關(guān)鍵經(jīng)濟指標二．依據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價依據(jù)開發(fā)項目標工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其它投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設(shè)工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.483其它投資費2070.864項目管理費124.205不可預見費186.316建設(shè)期利息946.567項目投資總額14828.67十一、融資方案現(xiàn)代花園建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功關(guān)鍵問題。從工程項目招標開始，本企業(yè)財務情況好壞就是能否經(jīng)過資格預審關(guān)鍵原因。只有取得籌集到足夠資金，本企業(yè)才能經(jīng)過資格預審取得大型土木工程項目標招標資格，尤其是對于部分延期付款工程，帶資建設(shè)承包交鑰匙工程等顯得由為關(guān)鍵。工程項目中使用資金，包含固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金關(guān)鍵用于購置工程所需要材料設(shè)備、支付勞務工資和其它費用等。伴隨建設(shè)項目標不停進行，資金不停增值，用貨幣形式反應出已花費生產(chǎn)資料價值和勞動者所發(fā)明收益價值。所以，怎樣籌措和管理資金，是一個關(guān)鍵問題。一．資金渠道和方法簽署了工程承包協(xié)議后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。所以要注意從以下多個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前資金周轉(zhuǎn)，本企業(yè)可依據(jù)收入資金回報率適時投入一部分自有資金。關(guān)鍵包含現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，和能夠在近期收回多種應收款項等，如應收銀行票據(jù)、已完協(xié)議應收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程項目標關(guān)鍵資金起源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢盈利一個方法。本企業(yè)能夠向銀行證實多個方面：本企業(yè)實有資本額度充足，并向銀行提供本企業(yè)資產(chǎn)負債表和近期損益表，本企業(yè)承包工程時資金信譽良好，另外，還能夠向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，和本企業(yè)工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及老實信用等。經(jīng)以上多個方面調(diào)查了解后，本企業(yè)有信心讓銀行認為貸款后本企業(yè)有能力還款。本企業(yè)將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行取得較多當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款百分比稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率原因是預期真實利率、通貨膨脹和貸款風險3.房屋預售：房屋預售一向是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金關(guān)鍵方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一個是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一個是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成時候就提前將房屋售出以達成立即回收資金目標，另外也可填補在開發(fā)過程中資金不足，因為現(xiàn)代花園處于大學集中地域，估量將會有很多大學老師來購房，因為大學老師條件相對很好，估計銷售情況會很好。所以可充足利用房屋預售來籌集必需資金。估計房屋預售金可達5879.50萬元。二．編制資金流動計劃，確定資金需求額序號項目建設(shè)期小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金任用和管理伴隨施工準備、施工生產(chǎn)、完工驗收。缺點責任期這一改變，資金也在伴隨運動并產(chǎn)生改變。結(jié)合資金在工程過程中改變，應注意以下問題：1.資金本問題：關(guān)鍵包含以下多個方面a．因為資金時間價值形成利息。b．注意風險影響，如投資風險、破產(chǎn)風險、工程風險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金全部者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金實際價值。d．銀行借款成本率。風險原因和風險程度分析表序號風險原因名稱風險程度災難性嚴重性較大一般1市場風險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法以下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程早期準備費用單列項目一增加早期收入，能夠緩解資金矛盾。c.依據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，經(jīng)過和供貨商談判交涉，能夠想法降低材料及工程設(shè)備物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.立即回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提升資金效益。十二、財務評價一．設(shè)項目法人項目財務評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表6）2.損益和利潤分配表（新設(shè)項目法人項目）（見附表7）3.財務指標1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）和財務內(nèi)部收益率（FIRR）依據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬元財務內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除達成基準收益率外，還能后超出收益，含有財務上，經(jīng)濟上可行性，項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項目含有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為14828.67萬元，總銷售收入為23185.92萬元，總銷售利潤額為7109.72萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（依據(jù)現(xiàn)金流量表）3）流動資金流動資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行。十三、社會評價一．項目對社會影響分析伴隨國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟關(guān)鍵組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場關(guān)鍵，它對拉動中國國民經(jīng)濟增加起到了至關(guān)關(guān)鍵作用伴隨人民生活水平提升，大家對住房需求不僅僅滿足于有一個基礎(chǔ)居住條件，大家現(xiàn)在愈加重視居住質(zhì)量，居住環(huán)境（包含室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)建房目標就是要建造適合大家居住生活良好環(huán)境。本小區(qū)建設(shè)不僅能夠為大量武漢居民提供高質(zhì)量住房，處理大家對優(yōu)質(zhì)住房需求，還給該地域人文、自然環(huán)境帶來了巨大改善：本小區(qū)將綠化面積達成45%，因為本小區(qū)地處各大高校周圍將會吸引大批高校老師前來居住。除此以外，因為該項目標建設(shè)，將會帶來大量就業(yè)機會。小區(qū)建設(shè)過程將會給包含設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供很多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好室外環(huán)境，必需大量人員進行維護，這就給很多物業(yè)企業(yè)提供了機會。可見，本項目標建設(shè)將會給社會提供大量就業(yè)機會。二．項目對所在地互適性分析該項目開發(fā)完成后，所在地人流，車流將有很大增量，對交通和市場將有更高要求。但考慮到該地域地處大學城周圍，周圍交通條件很好。建成后交通和市場環(huán)境應大致滿足需求。對于居民兒女上學問題也是大家比較關(guān)心問題。該地域教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)周圍相關(guān)山中學，華中理工隸屬中學，華中科技大學等。居民兒女在這兒能享受很好學習環(huán)境。三．社會評價結(jié)論總說來，該項目標建設(shè)對社會各個領(lǐng)域發(fā)展全部有拉動作用。對社會發(fā)展是有主動作用。項目建設(shè)對社會影響及相關(guān)方法社會原因影響范圍程度可能出現(xiàn)后果方法提議對居民收入影響項目市場價格和工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應能夠采取分期付款等多個付款方法對居民生活水平和生活質(zhì)量影響影響到小區(qū)居住人員。提升大家住房質(zhì)量，提升了小區(qū)人民生活水平對居民就業(yè)影響對武漢下崗職員、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理企業(yè)等產(chǎn)生主動影響提升居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不一樣利益群體影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方取得較大利潤，提升了居民生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地域、文化、教育、衛(wèi)生影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境連續(xù)發(fā)展對地域基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務質(zhì)量和城市化進程影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣促進地域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升服務質(zhì)量，加緊城市化進程連續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無十四、風險分析為了確保風險分析質(zhì)量，有必需對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在風險原因進行科學分析，使投資決議者能愈加好地把握風險本質(zhì)和改變規(guī)律，從而采取對應方法或?qū)Σ邅斫档惋L險損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析1.自然風險自然風險是指因為自然原因不確定性對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，和對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上損失。自然風險原因關(guān)鍵包含：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2.政策風險政策風險是指因為政策潛在改變給房地產(chǎn)市場中商品交換者和經(jīng)營者帶來多種不一樣形式經(jīng)濟損失。政府政策對房地產(chǎn)影響是全局性，所以，因為政策改變而帶來風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。所以，應該親密關(guān)注房地產(chǎn)政策改變趨勢，方便立即處理由此而引發(fā)風險。政策風險原因又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)境保護政策改變風險、建筑安全條例改變風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。3.經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟情況改變風素關(guān)鍵是指一系列和經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)不確定原因。包含：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟情況改變風險。4.技術(shù)風險房地產(chǎn)技術(shù)風險是指因為科學技術(shù)進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)和相關(guān)變量變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來損失。包含：建筑材料改變和更新風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤風險、設(shè)備故障或損壞風險、建筑生產(chǎn)力原因短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險原因關(guān)鍵是指因為人文社會環(huán)境原因改變對房地產(chǎn)市場影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營投資者帶來損失可能性。房地產(chǎn)市場社會風險原因關(guān)鍵有城市計劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6.內(nèi)部決議和管理風險內(nèi)部決議和管理風險是指因為開發(fā)商策劃失誤、決議失誤或經(jīng)營管理不善造成預期收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包含投資方法、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。三．投資風險控制及早地發(fā)覺或估計到這些風險并能立即地采取有效方法，化解或緩解、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資成功在很大程度上依靠于對風險認識和管理。該項目控制風險方法包含三項方法：1.經(jīng)過加緊進度往返避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后經(jīng)濟形勢就越難估計。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后政治形勢也越難估計。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險措施快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提升選址速度、利使用方法律手段、來確保遷址工作順利進行、采取招投標措施和建設(shè)單位簽署含有法律效應承包協(xié)議，以確保資金充足供給，和建筑材料等物資供給賞簽署施工材料供給協(xié)議。這么極可能避免無須要原因影響。2.經(jīng)過市場調(diào)查來降低風險經(jīng)過市場調(diào)查，取得盡可能多信息。取得信息相關(guān)投資環(huán)境和投資項目標市場信息越多，作出估計就越正確，從而能進行正確科學決議，包含投資項目標選擇、區(qū)位選擇、時機選擇、融資選擇、租售選擇等等。這么就能把不確定性降低到最低程度，很好地控制房地產(chǎn)投資過程中風險。3.經(jīng)過加強管理來控制風險良好項目管理是關(guān)鍵確保。從投資開發(fā)來看，項目全過程投資、進度和質(zhì)量是關(guān)鍵。聘用有經(jīng)驗房地產(chǎn)教授進行指導是很有必需，能夠有效地降低經(jīng)營費用、提升收益水平，進而降低并控制風險。十五、研究結(jié)論和提議一．推薦方案總體描述武漢光谷各項建設(shè)項目標全方面開啟，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。經(jīng)過研究本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢,調(diào)查市場行情，研究周圍地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實施獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資方法。二．推薦方案優(yōu)缺點描述1.優(yōu)點1）項目擁有很好投資環(huán)境和機遇國民經(jīng)濟連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革深入，政府對企業(yè)開發(fā)本項目標鼎力支持，居民對改善居住條件期望和購置力水平，這些基礎(chǔ)方面為本項目提供了一個很好投資環(huán)境和機遇。2）項目在經(jīng)濟上含有較強可行性*項目總建筑面積:12.9萬平方米*項目總投資:14828.67萬元*項目財務凈現(xiàn)值:5701.73萬元*項目財務內(nèi)部收益率:27.50%上述經(jīng)濟指標是依據(jù)現(xiàn)在市場形勢對預期目標利潤估算結(jié)果。3）項目含有突出優(yōu)勢*在周圍區(qū)域和現(xiàn)代花園競爭對手較少*現(xiàn)代花園小區(qū)定位屬中等次，在同一供需圈內(nèi)缺乏可替換物業(yè)，且需求量較大*企業(yè)資金含有優(yōu)勢*項目擁有很好周圍環(huán)境（包含自然、人文、交通等環(huán)境）*項目所處地塊發(fā)展前景很好4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供很多優(yōu)惠政策，所以，只要在實施中輔以全過程科學決議控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。2.存在問題1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2）項目獨一無二品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就對應確定，但在實施過程中仍需要依據(jù)具體情況不停完善。3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭猛烈，企業(yè)需要建立一支高素質(zhì)營銷隊伍，或采取委托銷售方法。3.關(guān)鍵爭論和意見分歧經(jīng)過調(diào)查市場行情，研究周圍地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該商品住宅項目標開發(fā)提出了兩個方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案建設(shè)經(jīng)營期全部為5年。大面積開發(fā)貸款多于小面積開發(fā)。依據(jù)該地對住宅需求估計，前兩年需求量較高概率為0.7,需求量較低概率為0.3,后三年需求量較高概率為0.9,需求量較底概率為0.1在這種情況下用決議樹分析計算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=5701.73萬元小面積開發(fā)期望值：NPV（2）=2546.76 萬元因為NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。三．結(jié)論和提議1.結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：因為企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入市場調(diào)研，了解用戶需求，現(xiàn)在部分單元已經(jīng)有意向性用戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等方法，能夠給企業(yè)帶來高利潤回報，能夠提升企業(yè)在社會上著名度，為企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)，而且為光谷房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力推進了光谷房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟作用。從社會效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實處理園區(qū)內(nèi)職員生活及居住問題。因為本小區(qū)重視環(huán)境營造和公共設(shè)施建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為光谷地域人民提升了優(yōu)越住宅環(huán)境，主動有效響應了武漢市安居工程，使光谷人民能夠愈加好生活和工作，同時在微觀上表現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠愈加好感受到經(jīng)濟發(fā)展給她們帶來直接好處，使人民感受到在黨旗幟下能夠幸福生活，能安居樂業(yè)。所以社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度減小了對環(huán)境破壞，該工程完成后，以前臟亂差大致環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新建筑造型，秀麗自然景觀，功效齊全，配套公共服務設(shè)施和便利交通，無疑將在該市形成一個全新修養(yǎng)圣地，對于美化光谷市容，改善環(huán)境帶來較大影響?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行。2.提議強化項目進程中投資、質(zhì)量、進度計劃，重視對可能發(fā)生不利條件及改變原因估計和防范對策，以確保項目按期完成。（1）實施速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折風險。（2）企業(yè)各部門緊密配合，以加緊項目運作進度。（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個步驟全部要以招標方法求得高水平設(shè)計出來標志性、有品位產(chǎn)品。（4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時降價應對空間。（5）注意嚴格根據(jù)既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。尤其要準備好抗風險資金，不可挪用。十六、附圖、附表一、附圖附圖1《場址位置圖》附圖2《小區(qū)計劃簡圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷售情況圖》附圖5《敏感性分析圖》二、附表附表1《建筑工程費用估算表》附表2《中國設(shè)備購置費估算表》附表3《安裝工程費用估算表》附表4《項目投入總資金估算匯總表》附表5《流動資金估算表》附表6《銷售收入、銷