合富輝煌-呼和浩特左右城3#地項(xiàng)目營(yíng)銷競(jìng)標(biāo)提報(bào)-104P

合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)

3#地項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)提報(bào)1呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)探討審視項(xiàng)目的價(jià)值關(guān)于合富(信心和質(zhì)量保證體系）項(xiàng)目營(yíng)銷策略構(gòu)想201Trends呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)探討3呼市2008年1—4月市場(chǎng)供應(yīng)概況商品房計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積與去年實(shí)際完成量同比下降26.28%。其中，住宅計(jì)劃新開(kāi)工面積與去年實(shí)際完成量同比下降12.89%。經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積150萬(wàn)平米，占年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃總量的25%，與去年實(shí)際完成量同比增長(zhǎng)253.61%。2008年呼市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)(萬(wàn)M2)商品房新開(kāi)工面積300其中：商品住宅260住宅續(xù)建面積750年度拆遷規(guī)模72.9人均居住建筑面積29經(jīng)濟(jì)適用房1502008年1-4月市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)(萬(wàn)M2)同比增幅商品房可售面積444.18——其中：商品住宅230.4——批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積8.83—58%其中：商品住宅面積4.71—72.7%近年來(lái)的供大于求，導(dǎo)致房地產(chǎn)計(jì)劃開(kāi)發(fā)量和批準(zhǔn)預(yù)售量大幅下降保障性住房措施力度加強(qiáng)數(shù)據(jù)來(lái)源：呼市房管局公報(bào)與合富輝煌市場(chǎng)研究部4呼市2008年1—4月市場(chǎng)銷售概況2008年1-4月商品房銷售面積構(gòu)成項(xiàng)目比例同比增幅住宅92.39%3.28%辦公樓3.8%—0.5%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3.8%—0.96%呼市的置業(yè)群體相信“眼見(jiàn)為實(shí)”，所以現(xiàn)房銷售比期房銷售具有優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程節(jié)點(diǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)起到必要的支持作用2008年1-4月商品房銷售面積項(xiàng)目總額(萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)預(yù)售(萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)現(xiàn)售(萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)商品房27.8520.9%5.1830%22.6745.2%商品住宅23.3413.25%5.05—29%18.2935.2%5呼市2008年1—4月市場(chǎng)銷售概況近4年呼市商品住宅戶均面積年份單位數(shù)據(jù)2004年m2

1142005年m2

1082006年m2

1002007年m2

96.82房?jī)r(jià)的上漲，使得消費(fèi)者以犧牲購(gòu)買(mǎi)面積的被動(dòng)方式接受。戶均面積逐年減少，緊湊型產(chǎn)品時(shí)代即將來(lái)臨。中小戶型產(chǎn)品面積趨同化，必然要求戶型設(shè)計(jì)功能提升。6呼市2008年1—4月市場(chǎng)價(jià)格概況2008年一季度呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格概況項(xiàng)目單位(元/m2)同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)商品房均價(jià)38402.37%0.13%商品住宅均價(jià)28833.56%0.28%二手房均價(jià)266621%0.45%經(jīng)歷了前幾年的房地產(chǎn)價(jià)格猛增后，呼市市場(chǎng)價(jià)格漲幅漸緩，趨于穩(wěn)定均價(jià)范圍在3000-4000元/m2的產(chǎn)品，在本期成為市場(chǎng)的成交主流，但是持續(xù)性需后市關(guān)注701Trends我們面臨的市場(chǎng)趨勢(shì)滿緩分供大于求——前幾年呼和浩特的土地放量過(guò)大，城市的人口和收入增加相對(duì)有限，業(yè)內(nèi)外人士對(duì)市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有進(jìn)一步提升。量?jī)r(jià)緩漲——開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一擁而上，并沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)整體素質(zhì)的顯著提高，客戶群體不急于出手置業(yè)，價(jià)格水平也難以高速增長(zhǎng)。分軌并行——呼市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和“90/70”等經(jīng)濟(jì)型住宅，將與高端住宅分別形成兩個(gè)量、價(jià)均不同的獨(dú)立市場(chǎng)。802Value審視項(xiàng)目的價(jià)值01Trends我們面臨的市場(chǎng)趨勢(shì)A/供大于求，后市預(yù)期展望較低B/量?jī)r(jià)緩漲，客戶置業(yè)持觀望態(tài)度C/分軌并行，兩個(gè)獨(dú)立的住宅市場(chǎng)格局將出現(xiàn)9左右城3#地項(xiàng)目“贏”的目標(biāo)是什么贏品牌加速落地——通過(guò)本案的成功開(kāi)發(fā)，深化松江的品牌理念，迅速樹(shù)立呼市高端住宅品牌，并成為本土高端市場(chǎng)的主流品牌。樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿——以全新的高端居住價(jià)值觀真正確立項(xiàng)目唯我的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金成功回籠的目標(biāo)。10對(duì)于松江，本項(xiàng)目到底意味著什么城市運(yùn)營(yíng)的模式單極化的強(qiáng)勢(shì)牽引多極化的聚集效應(yīng)個(gè)案：巨華旗下橋華世紀(jì)村、巨海城個(gè)案：松江旗下陽(yáng)光諾卡、天驕領(lǐng)域、左右城現(xiàn)在是誰(shuí)？——左右城3#地項(xiàng)目，新里程！11項(xiàng)目特性理解——區(qū)位資源理解宏觀：位于首府北部組團(tuán)城市休閑功能帶。中觀：成吉思汗大街板塊高端住宅的聚集區(qū)。微觀：城市標(biāo)志建筑烘托優(yōu)勢(shì)；

城市優(yōu)質(zhì)公共景觀空間；政府及其關(guān)聯(lián)單位較多；具備高素質(zhì)的教育體系目前商業(yè)配套有欠成熟。板塊市場(chǎng)地位高，城市配套完善，本項(xiàng)目所在區(qū)位生活配套略顯短板本項(xiàng)目12項(xiàng)目特性理解——區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)理解區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)理解同區(qū)域?qū)κ謨?yōu)劣勢(shì)資源共享挖掘核心優(yōu)勢(shì)抗衡外圍競(jìng)爭(zhēng)08年，我們判斷作為首府北部組團(tuán)城市休閑功能帶的成吉思汗大街板塊將進(jìn)入其發(fā)展的巔峰階段，板塊內(nèi)項(xiàng)目將與眾對(duì)手共享板塊的優(yōu)劣勢(shì)資源，競(jìng)爭(zhēng)將以產(chǎn)品、品牌為核心。板塊外圍市場(chǎng)則面臨來(lái)自那些具備成為未來(lái)呼市高檔住宅區(qū)域的板塊競(jìng)爭(zhēng)，包括如意板塊和東南二環(huán)板塊，與他們競(jìng)爭(zhēng)的核心將分布在區(qū)位、產(chǎn)品、品牌三大價(jià)值層面上。挑戰(zhàn)1成吉思汗大街的高端住宅區(qū)的地位將會(huì)受到來(lái)自如意板塊、東南二環(huán)板塊的挑戰(zhàn)阻擊。13項(xiàng)目特性理解——產(chǎn)品指標(biāo)理解項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積12.16萬(wàn)m2預(yù)建筑面積16.64萬(wàn)m2商業(yè)配套面積5000m2容積率約1.37綠化率35%車(chē)位比1：0.7本項(xiàng)目是呼市少有的低密度居住社區(qū)14項(xiàng)目特性理解——戶型分布理解80-130m2140m2140、170m2170-240m2133-170m2120m2120m2的小復(fù)式和133-170m2的洋房將會(huì)是08年本項(xiàng)目入市的主力戶型15項(xiàng)目特性理解——建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格，質(zhì)感突出16項(xiàng)目特性理解——產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)理解規(guī)劃：低密度居住社區(qū)戶型：首推以120m2以上為主風(fēng)格：簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)理解挑戰(zhàn)2洋房產(chǎn)品的新鮮度和小復(fù)式產(chǎn)品的接受度，使得本案面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。項(xiàng)目產(chǎn)品與目前市場(chǎng)競(jìng)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，延續(xù)了左右城一期的風(fēng)格，但是洋房產(chǎn)品的新鮮度和小復(fù)式產(chǎn)品的接受度將會(huì)是個(gè)考驗(yàn)。17項(xiàng)目特性理解——企業(yè)品牌理解企業(yè)品牌理解天驕領(lǐng)域陽(yáng)關(guān)諾卡左右城比塞塔商街講求個(gè)性，補(bǔ)市場(chǎng)空白勇于創(chuàng)新，不走尋常路科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，精細(xì)化執(zhí)行高端整合，與一線接軌客戶至上，高品質(zhì)物管挑戰(zhàn)3人們對(duì)濱海投資的認(rèn)識(shí)較清晰，但是隨著外來(lái)大品牌進(jìn)入，松江急需加強(qiáng)品牌本土化。1808年，我們到底要“贏”什么挑戰(zhàn)1進(jìn)入高端居住圈，成吉思汗大街板塊將不再會(huì)是唯一選擇。挑戰(zhàn)2洋房產(chǎn)品的新鮮度和小復(fù)式產(chǎn)品的接受度，面臨考驗(yàn)。挑戰(zhàn)3新進(jìn)大品牌的登場(chǎng)，松江急需品牌本土化。贏什么？怎樣贏？19贏市場(chǎng)，尋找突圍方向客群，樹(shù)立全新居住觀項(xiàng)目需要贏的兩大核心20呼市近年來(lái)高端市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)品牌區(qū)位價(jià)格產(chǎn)品發(fā)展商品牌突出，實(shí)力雄厚地理位置優(yōu)越，景觀資源稀缺或自身可塑性強(qiáng)價(jià)格不斷創(chuàng)造標(biāo)桿，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升在產(chǎn)品線規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上注重居住的舒適性21呼市高端市場(chǎng)的發(fā)展新格局成吉思汗大街板塊東南二環(huán)板塊如意板塊呼市高端住宅格局成吉思汗大街板塊迅速崛起東南二環(huán)板塊發(fā)展?jié)摿?yōu)厚如意板塊優(yōu)在生態(tài)劣在市政有哪些代表項(xiàng)目？他們的取勢(shì)模式是什么？22各板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目香格里金隅時(shí)代城巨海城琦琳北辰維多利金色華府呼和佳地公園世家23成吉思汗大街板塊——呼和佳地呼和佳地項(xiàng)目檔案建筑面積:117萬(wàn)M2

二期面積：17萬(wàn)M2，其中小高層、高層15萬(wàn)M2

，疊拼：1.8萬(wàn)M2物業(yè)地址：新城區(qū)鐵木真廣場(chǎng)南面

入市時(shí)間：2007年7月（二期）主力戶型：105、122M2

（兩居）、127-155M2（三居）、195M2（四居）

、240-250M2（躍層）、270M2（疊拼）均價(jià)：小高層3850元/M2，疊拼8000元/M2取勢(shì)模式：活動(dòng)玉珠成串造就大盤(pán)口碑客戶來(lái)源新城區(qū)周邊公務(wù)員、大學(xué)教師、私企管理層及員工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性紅色，“城市文化主場(chǎng)，本土建筑旗艦”營(yíng)銷渠道項(xiàng)目圍擋，北方新報(bào)活動(dòng)營(yíng)銷無(wú)理由退房、樓長(zhǎng)負(fù)責(zé)制等服務(wù)促銷和社會(huì)公益活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)式營(yíng)銷——3000平米的會(huì)所兼作售樓處成功因素分析前期低價(jià)入市，口碑營(yíng)銷，但是疊拼產(chǎn)品欠佳只售出銷售5%24成吉思汗大街板塊——維多利金色華府維多利金色華府項(xiàng)目檔案建筑面積:35萬(wàn)M2

一期面積：8萬(wàn)M2，物業(yè)類型為多層、小高層物業(yè)地址：新城區(qū)成吉思汗大街體育場(chǎng)對(duì)面

入市時(shí)間：2007年6月（一期開(kāi)盤(pán)）主力戶型：97M2

（兩居）、118M2（小三居）、130、144、147M2（大三居）

均價(jià)：多層3225元/M2，小高層3400元/M2取勢(shì)模式：低價(jià)入市+商業(yè)零售品牌的影響力客戶來(lái)源新城區(qū)周邊公務(wù)員、大學(xué)教師、私企管理層及員工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性黃色，強(qiáng)調(diào)“珍品典藏”概念，“新城核心生活社區(qū)”營(yíng)銷渠道項(xiàng)目圍擋，北方新報(bào)、維多利商場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷維多利商場(chǎng)的長(zhǎng)期巡展活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示效果一般成功因素分析區(qū)位價(jià)值較好，先期價(jià)格策略預(yù)留了升值空間，戶型空間合理25成吉思汗大街板塊——公園世家公園世家項(xiàng)目檔案建筑面積:9.1萬(wàn)M2

，其中小高層2棟、高層4棟物業(yè)地址：新城區(qū)興安北路游樂(lè)場(chǎng)對(duì)面

入市時(shí)間：2007年3月（一期開(kāi)盤(pán)）主力戶型：71M2

（一居）、80-108M2（兩居）、129-155M2（三居）、214M2（四居）

均價(jià)：小高層3580元/M2，高層3480元/M2取勢(shì)模式：借勢(shì)項(xiàng)目周邊的城市休閑資源客戶來(lái)源新城區(qū)周邊公務(wù)員、大學(xué)教師、附近工廠的職工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性紅色，“家在城中，園在景中”營(yíng)銷渠道戶外、項(xiàng)目圍擋、北方新報(bào)、內(nèi)蒙古晨報(bào)、客戶通訊活動(dòng)營(yíng)銷客戶聯(lián)誼活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示樣板間正在進(jìn)行，售樓處展示效果無(wú)法突出其形象定位成功因素分析區(qū)位價(jià)值較好，但是戶型設(shè)計(jì)較差，只銷售了約20%26成吉思汗大街板塊——琦琳北辰琦琳北辰項(xiàng)目檔案建筑面積:20萬(wàn)M2

，其中住宅7.6萬(wàn)M2（11棟多層、5棟獨(dú)棟、6套雙拼、28套聯(lián)排），辦公6萬(wàn)M2

，酒店6.4萬(wàn)M2物業(yè)地址：新城區(qū)橋政府對(duì)面

入市時(shí)間：2004年銷售，2008年7月辦公和公寓發(fā)售主力戶型：105、112M2

（兩居）、136、155、170M2（三居）、170、200M2（四居）、470M2（雙拼）、241、270M2

（雙拼）、590M2（獨(dú)棟，不售）均價(jià)：多層4000元/M2，雙拼7800元/M2，聯(lián)排4980元/M2，5680元/M2取勢(shì)模式：區(qū)位價(jià)值突出+準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售客戶來(lái)源新城區(qū)公務(wù)員、大學(xué)教師、私營(yíng)企業(yè)主和員工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性綠色，“宜動(dòng)宜靜，健康人生”營(yíng)銷渠道項(xiàng)目圍擋活動(dòng)營(yíng)銷無(wú)現(xiàn)場(chǎng)展示住宅門(mén)店作售樓處使用，而且沒(méi)有沙盤(pán)，展示效果較差成功因素分析開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亓己每诒?，?xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間早，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)27東南二環(huán)板塊——巨海城巨海城項(xiàng)目檔案建筑面積:168萬(wàn)M2

推售面積：91萬(wàn)M2

已售面積：40萬(wàn)M2待售面積：51萬(wàn)M2(含5.1萬(wàn)M2別墅)物業(yè)地址：賽罕區(qū)橋華世紀(jì)村東500米入市時(shí)間：2007年9月（開(kāi)盤(pán)）主力戶型：100M2

（兩居）、160M2（三居）、214-342M2（四居）、340M2（雙拼）均價(jià)：多層4000元/M2，疊拼6000元/M2，雙拼13800元/M2取勢(shì)模式：本土品牌張力+規(guī)模準(zhǔn)現(xiàn)房震撼客戶來(lái)源公務(wù)員、回遷戶、老業(yè)主推薦等，團(tuán)購(gòu)客戶如：人事廳、人大、組織部、財(cái)政局

營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性藍(lán)色，“一個(gè)好地方”營(yíng)銷渠道新華大街戶外看板、項(xiàng)目圍擋，北方新報(bào)（房展會(huì)、年底節(jié)點(diǎn)）活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目圍擋涂鴉、客戶聯(lián)誼活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)式營(yíng)銷——看樓通路大規(guī)?，F(xiàn)房感受成功因素分析開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亓己每诒?，具備大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)28如意板塊——金隅時(shí)代城金隅時(shí)代城項(xiàng)目檔案建筑面積:360萬(wàn)M2

首期面積：32萬(wàn)M2推售面積：16萬(wàn)M2物業(yè)地址：如意開(kāi)發(fā)區(qū)自治區(qū)黨政辦公大樓斜對(duì)面

入市時(shí)間：2008年6月（預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)）主力戶型：54、59、72M2（一居）、88、93M2（二居）、67、125、127M2（三居）、137、169M2（四居）、235M2（六居）

均價(jià)：3800元/M2左右（報(bào)價(jià)）取勢(shì)模式：新城市中心概念的強(qiáng)排式灌輸客戶來(lái)源呼市中高收入群體如公務(wù)員、企業(yè)管理層和私營(yíng)業(yè)主等

營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性土黃色，“新中心.理想生活.大盤(pán)典范”營(yíng)銷渠道呼市主要街道戶外看板和大批“小高炮”、北方新報(bào)（項(xiàng)目軟文、形象硬廣間歇式發(fā)布）活動(dòng)營(yíng)銷07年住交會(huì)“中國(guó)明盤(pán)榜”、“打造新城市中心杰出貢獻(xiàn)年度大獎(jiǎng)”現(xiàn)場(chǎng)展示無(wú)成功因素分析無(wú)29如意板塊——香格里香格里項(xiàng)目檔案建筑面積:33萬(wàn)M2

推售面積：15萬(wàn)M2

已售面積：10萬(wàn)M2待售面積：5萬(wàn)M2物業(yè)地址：如意開(kāi)發(fā)區(qū)自治區(qū)黨政機(jī)關(guān)辦公大樓南側(cè)入市時(shí)間：2007年8月（開(kāi)盤(pán)）主力戶型：140-150M2（三居）173、177M2（四居）

均價(jià)：4000元/M2

取勢(shì)模式：充分利用城市生態(tài)資源——濕地公園客戶來(lái)源新城區(qū)和賽罕區(qū)居民,職業(yè)主要以公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主為核心，輔助以周邊旗縣盟市客戶

營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性藍(lán)色，“盛景觀邸，城市信仰”營(yíng)銷渠道呼市主要街道戶外看板和大批“小高炮”、北方新報(bào)（脈沖式發(fā)布）、房展會(huì)；電視、廣播為輔活動(dòng)營(yíng)銷“香格里杯”自治區(qū)羽毛球大賽、新年客戶維系活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示從開(kāi)發(fā)商投資興建的門(mén)前市政路，到現(xiàn)場(chǎng)樣板展示區(qū)的開(kāi)放，再到一期整體工程形象，突出項(xiàng)目氣質(zhì)成功因素分析項(xiàng)目依靠臨近的濕地公園，自然資源優(yōu)勢(shì)顯著30項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)近總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)同檔次競(jìng)爭(zhēng)推貨檔期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析呼和佳地金色華府公園世家琦琳北辰呼和佳地巨海城香格里金隅時(shí)代城呼和佳地琦琳北辰巨海城香格里金隅時(shí)代城巨海城金隅時(shí)代城真正能夠進(jìn)行多層次競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，我們比什么？31本項(xiàng)目項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析——板塊對(duì)比研判結(jié)論：具有優(yōu)勢(shì)推導(dǎo)思路：成吉思汗大街板塊是城北的核心居住區(qū)，高檔物業(yè)聚集且氛圍成熟，板塊形象認(rèn)同度高，低密度物業(yè)日漸稀缺。突破方向：引導(dǎo)形象喻為“皇冠居住板塊上的名鉆社區(qū)”。呼和佳地成吉思汗大街板塊金色華府公園世家琦琳北辰巨海城香格里金隅時(shí)代城如意板塊東南二環(huán)板塊32項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析——品牌生命周期對(duì)比研判結(jié)論：具有劣勢(shì)推導(dǎo)思路：人們對(duì)濱海新城的運(yùn)營(yíng)商“濱海投資”印象深刻，但是“松江”的企業(yè)品牌與其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品牌影響力不成正比。突破方向：本項(xiàng)目需要另辟蹊徑，快速突破“知名度—好感度—美譽(yù)度”品牌價(jià)值的建立過(guò)程。[衰退期][孕育期][發(fā)展期][成熟期]巨華集團(tuán)天騁&大國(guó)地產(chǎn)松江集團(tuán)維多利置業(yè)佳地置業(yè)晟基置業(yè)金隅嘉業(yè)33項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析——產(chǎn)品類型對(duì)比項(xiàng)目推貨產(chǎn)品類型呼和佳地小高層、高層、疊拼金色華府多層、小高層公園世家小高層、高層琦琳北辰多層、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排巨海城多層、疊拼、雙拼香格里小高層、高層金隅時(shí)代城小高層、高層研判結(jié)論：機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)推導(dǎo)思路：

呼和佳地兩期的價(jià)格差大，間接導(dǎo)致居住圈層混雜；

巨海城的產(chǎn)品素質(zhì)并沒(méi)有相對(duì)橋華世紀(jì)村而有所提升；

香格里和金隅時(shí)代城會(huì)產(chǎn)生一定的干擾；

其他項(xiàng)目由于產(chǎn)品素質(zhì)和尾貨的原因，威脅不大。突破方向：推貨前期的小復(fù)式產(chǎn)品形象導(dǎo)入需要迎合客戶“喜新”的心理特點(diǎn)，通過(guò)特定的推廣演繹方式鑄造產(chǎn)品的稀缺感，結(jié)合新鮮感煽動(dòng)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲。34項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析——配套對(duì)比項(xiàng)目社區(qū)及周邊配套呼和佳地會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校金色華府會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校公園世家會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校、公園琦琳北辰商業(yè)、酒店、學(xué)校巨海城會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校香格里會(huì)所、商業(yè)、公園金隅時(shí)代城會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校研判結(jié)論：具有優(yōu)勢(shì)推導(dǎo)思路：

項(xiàng)目周邊大型公建配套具有“城市名片”示范形象，更可以共享其他周邊樓盤(pán)的配套設(shè)施。突破方向：項(xiàng)目所需的大眾配套可由已有配套滿足，為了避免重復(fù)資源，建議本項(xiàng)目的社區(qū)配套以小眾、稀缺方向發(fā)展。35項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析——物業(yè)對(duì)比項(xiàng)目物業(yè)管理公司呼和佳地燕僑物業(yè)金色華府維多利物業(yè)公園世家未定琦琳北辰富華物業(yè)巨海城富華物業(yè)香格里長(zhǎng)城物業(yè)金隅時(shí)代城未定研判結(jié)論：具有優(yōu)勢(shì)推導(dǎo)思路：

品牌發(fā)展商的嫡系物業(yè)管理公司知名度高，口碑及服務(wù)品質(zhì)好的優(yōu)勢(shì)突出。突破方向：本項(xiàng)目可在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容上差異化深化，為松江品牌作持續(xù)的線下推廣。36項(xiàng)目交互競(jìng)爭(zhēng)分析——營(yíng)銷對(duì)比研判結(jié)論：“唯我”的意識(shí)形態(tài)獨(dú)家表現(xiàn)推導(dǎo)思路：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多用項(xiàng)目的功能定性來(lái)傳達(dá)形象，而本項(xiàng)目的“我能左右的世界”將高端買(mǎi)家內(nèi)心渴望主導(dǎo)的潛意識(shí)清晰表現(xiàn)。突破方向：繼續(xù)在后期深化“我能左右的世界”，將這種“主導(dǎo)”的欲望和松江品牌及新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念結(jié)合起來(lái)。項(xiàng)目主題形象定位定位提煉呼和佳地城市文化主場(chǎng)，本土建筑旗艦人文氣息金色華府新城核心生活社區(qū)地段價(jià)值公園世家家在城中，園在景中自然感，舒適感琦琳北辰宜動(dòng)宜靜，健康人生人文氣息巨海城一個(gè)好地方地段價(jià)值香格里盛景觀邸，城市信仰身份見(jiàn)證，差異感，氣度感金隅時(shí)代城新中心.理想生活.大盤(pán)典范地段價(jià)值，舒適感，示范效應(yīng)37項(xiàng)目交換競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)——贏的突破口贏產(chǎn)品，造精做專，使無(wú)形的產(chǎn)品附加價(jià)值轉(zhuǎn)換為有形的產(chǎn)品價(jià)值形態(tài)，通過(guò)近距離傳達(dá)給目前客戶群。品牌，快速突破“知名度—好感度—美譽(yù)度”品牌價(jià)值建立過(guò)程，為松江品牌作持續(xù)性的線下推廣。營(yíng)銷，以稀缺、新鮮感觸動(dòng)客戶的購(gòu)買(mǎi)興趣，奠定“皇冠居住板塊上名鉆社區(qū)”的形象屬性。38本項(xiàng)目“贏”的突破方向贏區(qū)位：顯赫首府成熟高端居住區(qū)地位贏板塊：產(chǎn)品力及品牌力內(nèi)涵唯一化贏產(chǎn)品：獨(dú)特產(chǎn)品語(yǔ)言打動(dòng)特定人群贏品牌：深入高端客源縮短品牌陌生期區(qū)位傲視全城產(chǎn)品錯(cuò)位導(dǎo)入品牌高端切入市場(chǎng)占位突破點(diǎn)如何將項(xiàng)目的市場(chǎng)占位突破點(diǎn)最終形成能顛覆市場(chǎng)的價(jià)值核心體系？39項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系推導(dǎo)需要顛覆客戶大腦的四大價(jià)值樹(shù)立區(qū)域價(jià)值打造品牌價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值增加附加價(jià)值認(rèn)同模糊觀望期望支撐賦予成吉思汗大街板塊價(jià)值毋庸置疑，對(duì)客戶驅(qū)動(dòng)力明顯攻克難度：松江品牌在短時(shí)間內(nèi)本土化，同時(shí)需要結(jié)合產(chǎn)品灌輸攻克難度：首期入市的小復(fù)式產(chǎn)品，客戶的接受程度尚待驗(yàn)證攻克難度：客戶總是希望能得到一些意外收獲，我們需要執(zhí)行到位攻克難度：產(chǎn)品價(jià)值及附加價(jià)值體系（品牌價(jià)值水到渠成）重點(diǎn)研究40產(chǎn)品價(jià)值提煉整體外高內(nèi)低，南低北高，坐北朝南之大開(kāi)陽(yáng)格局半圍合規(guī)劃形成社區(qū)的“自然院落”精神，注重歸屬感41產(chǎn)品價(jià)值提煉建筑群落高低錯(cuò)落有致，層次豐富保證每棟采光不受遮擋，符合“負(fù)陰抱陽(yáng)”的建筑居住理念42產(chǎn)品價(jià)值提煉別墅洋房區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃呈縱橫“井”字交錯(cuò)，樹(shù)陣、小品、道路間隔而布，縱向形成院落式公共空間43產(chǎn)品價(jià)值提煉具有代表未來(lái)城市建筑潮流的現(xiàn)代主義風(fēng)格演繹建筑語(yǔ)言。同時(shí)具有淡淡的蒙元色彩肌理元素，融入整個(gè)成吉思汗大街的區(qū)域形象之中。44產(chǎn)品價(jià)值提煉洋房花園、退臺(tái)、頂層露臺(tái)，每一戶業(yè)主都能享受到與自然的親近，還能讓鄰里之間的交往更為融洽。戶戶大采光+全景觀入戶+空中別院+私屬電梯廳45

產(chǎn)品價(jià)值提煉小復(fù)式上下層的動(dòng)靜區(qū)別分明；南北通透，私密性好；雙重院落，有天有地，適合從事創(chuàng)意行業(yè)青年精英的全明空間；同時(shí)為整個(gè)社區(qū)增加活力。46產(chǎn)品價(jià)值提煉小高層設(shè)置觀光電梯，在上升的過(guò)程中俯瞰社區(qū)全景，增加客戶的心理滿足感。47產(chǎn)品價(jià)值提煉園林景觀景觀資源按照物業(yè)價(jià)值分配，保持整體界面的連續(xù)性和均好性，相對(duì)獨(dú)立成區(qū)，自然景觀和人文景觀相呼應(yīng)。別墅最大化享水系景觀健康人文交流空間中央水系提升部分洋房?jī)r(jià)值48項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系推導(dǎo)小結(jié)規(guī)劃特點(diǎn)建筑特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)園林特點(diǎn)因地制宜負(fù)陰抱陽(yáng)圍合庭院注重鄰里現(xiàn)代主義風(fēng)格融匯蒙元文化濃烈的未來(lái)感洋房院落交織自然鄰里小高層觀景電梯小復(fù)式空中別院別墅親水領(lǐng)域自然人文相應(yīng)整體界面完整動(dòng)景靜景相接水色資源稀缺Tips尊重健康人居理念+創(chuàng)新未來(lái)式居住肌理關(guān)鍵詞：未來(lái)的+健康的49項(xiàng)目附加價(jià)值建議——亮點(diǎn)建議為別墅的買(mǎi)家設(shè)計(jì)不同的家族徽章，使每家每戶都盡顯各自家族的特點(diǎn)，并可以將家族徽章設(shè)計(jì)入門(mén)牌、裝修、潔具、家私等各方面。吸引買(mǎi)家的注意及增加客戶所購(gòu)置的物業(yè)獨(dú)一無(wú)二的尊貴感。同時(shí)為買(mǎi)家提供來(lái)自大師級(jí)別的室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù)，為客戶提供個(gè)性化十足的尊貴服務(wù)。50項(xiàng)目附加價(jià)值建議——商業(yè)配套附加價(jià)值1南面與天驕領(lǐng)域首期相呼應(yīng)，人流量及商業(yè)價(jià)值較高適合作輕型餐飲。2中部的商業(yè)空間相對(duì)較大，可以考慮中式餐飲、超市等相對(duì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商業(yè)體。3北面建議設(shè)置相對(duì)靜態(tài)商業(yè)配置，如洗衣店、精品、影音配套等。51項(xiàng)目附加價(jià)值建議——物業(yè)管理附加價(jià)值高品質(zhì)的物業(yè)管理是提升物業(yè)檔次的重要保證。寬網(wǎng)社區(qū)——小區(qū)引入100M寬頻網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上銀行、寬帶VOD點(diǎn)播等;監(jiān)控系統(tǒng)——實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講、紅外線保安、遠(yuǎn)程抄表等;背景音樂(lè)——會(huì)所、園林等地方設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng);增值配套服務(wù)——24小時(shí)家政（清潔、保姆、洗衣等）;52項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系推導(dǎo)需要顛覆客戶大腦的終極價(jià)值提煉樹(shù)立區(qū)域價(jià)值打造品牌價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值增加附加價(jià)值增加認(rèn)同印象深刻化解置疑滿足期望支撐賦予青城首席成熟高尚大區(qū)精致筑家后別墅化生活方式后別墅時(shí)代的精致社區(qū)53左右城，看見(jiàn)不一樣的人生進(jìn)，是縱橫開(kāi)闊的生活氣度退，是淡漠繁華的悠閑從容天地之間，不論進(jìn)退，都是生活的智者松江集團(tuán)，開(kāi)創(chuàng)大青城后別墅居住時(shí)代—項(xiàng)目形象演繹—54我們對(duì)未來(lái)生活的認(rèn)知和探索，決定了我們的選擇。我們渴望一種全新的生活方模式，這種生活模式融入了生態(tài)、人文與健康。而這種生活方式正是世界的潮流，真正賦予了第二居所的價(jià)值定位我的后別墅生活，我夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)……55牽引是那縷的光56歸家的路才那樣讓有成者而神往……57卵石的光華是自然的杰作58柔波中的睡蓮香遠(yuǎn)溢清，點(diǎn)撥生活的靈性……水系系統(tǒng)59檐前的雨滴是自然的梵音60掬一口泉水在手中綻開(kāi)了花……清泉61水系系統(tǒng)碧水流泉音符自然躍動(dòng)，心情豁然開(kāi)朗……62異域風(fēng)情元素精致小品園林小品點(diǎn)綴其間，自然與生活無(wú)限貼近……63靜雅的綠意組團(tuán)空間，只為我和家人的享用……景觀組團(tuán)設(shè)計(jì)64院落里綠色的生命在延展自然綠意，潛滋暗長(zhǎng)……65寧謐的天地入戶花園設(shè)計(jì)入戶花園成了自由暢想的天地……66清茶徜徉齒間的淳香空中庭院，城市之上屬于自己的空間，更加珍貴……空中庭院設(shè)計(jì)67我們營(yíng)造一個(gè)有生命力的社區(qū)在這個(gè)進(jìn)步的城市里6801Trends我們面臨的市場(chǎng)趨勢(shì)A/供大于求，后市預(yù)期展望較低B/量?jī)r(jià)緩漲，客戶置業(yè)持觀望態(tài)度C/分軌并行，兩個(gè)獨(dú)立的住宅市場(chǎng)格局將出現(xiàn)02Value審視項(xiàng)目的價(jià)值A(chǔ)/松江價(jià)值：精致筑家B/區(qū)位價(jià)值：青城首席成熟高尚大區(qū)C/項(xiàng)目?jī)r(jià)值：全新的后別墅居住提升版03Action營(yíng)銷策略構(gòu)想69回顧甲方的價(jià)格期望產(chǎn)品類別預(yù)期均價(jià)（元/M2）復(fù)式4200洋房4600—4800小高層（11F）4000小高層（8.5F）4200高層4000別墅8000項(xiàng)目?jī)r(jià)值和預(yù)期價(jià)格決定必須面向高端客群70預(yù)計(jì)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)傾向和客戶年齡層面對(duì)接點(diǎn)產(chǎn)品類別戶型（M2）客戶年齡層面小復(fù)式120以內(nèi)25—30歲洋房133—17040—50歲小高層（11F）14030—40歲小高層（8.5F）140、170高層80-13025—35歲別墅170-24040—55歲本期開(kāi)發(fā)體量集中在小高層和高層，預(yù)計(jì)客戶年齡層面相比前兩期年輕化71項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征他們是高收入或者中高收入人士，是資源和權(quán)利的擁有者；他們無(wú)論現(xiàn)在的學(xué)歷見(jiàn)識(shí)怎樣，都向往高素質(zhì)的生活；他們習(xí)慣或向往城市的便利；他們看好的首府的發(fā)展，對(duì)自己的未來(lái)充滿信心；他們渴望與同階層的人進(jìn)行交流他們抱有蒙元文化的質(zhì)樸與厚重；他們注重實(shí)際，但是也容易被感性而打動(dòng)他們是：城市貴族，富裕家庭72贏得客戶的策略制高點(diǎn)贏在高處以操作純別墅盤(pán)的策略高度來(lái)打造“左右城3#地”項(xiàng)目“洋房別墅化”來(lái)推出“別墅化的洋房”，拉升洋房?jī)r(jià)值點(diǎn)以小復(fù)式鎖定產(chǎn)品敏感點(diǎn)和新鮮點(diǎn)，樹(shù)立“精致活力尚品”73樹(shù)立松江品牌落地的營(yíng)銷舉措松江品牌體驗(yàn)之旅后別墅時(shí)代產(chǎn)品說(shuō)明松江會(huì)的深化鞏固松江品牌的本土化需要充分利用項(xiàng)目品牌和營(yíng)銷的節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷舉措74小復(fù)式推廣方向復(fù)式是目前呼市較為缺少的產(chǎn)品，然而坐落在成熟低密度社區(qū)內(nèi)的具備天地別院風(fēng)光的小復(fù)式產(chǎn)品更少，它的出現(xiàn)為當(dāng)?shù)氐木⑶嗄晏峁┝艘环N提前入住高端住宅的可能，我們稱之為青年別館。關(guān)鍵詞：青年.階層區(qū)分.公館概念75洋房推廣方向洋房的產(chǎn)品改進(jìn)和前期相比并不是很大

，難點(diǎn)在于如何使客戶相信品質(zhì)確實(shí)有所提高。鑒于洋房組團(tuán)的開(kāi)工時(shí)期和小復(fù)式的公開(kāi)發(fā)售時(shí)期相距較近，建議聯(lián)合炒作，通過(guò)后別墅時(shí)代鋪墊樹(shù)立唯一形象。關(guān)鍵詞：后別墅.新鄰里.開(kāi)放建筑76小高層和高層推廣方向前期已經(jīng)說(shuō)了“空中洋房”，后續(xù)是否還要再重復(fù)的陳述？通過(guò)產(chǎn)品改進(jìn)增加賣(mài)點(diǎn)，高端客群對(duì)精裝修的接受程度較好，建議以“精裝”的成品房形象推出。關(guān)鍵詞：成品風(fēng)貌.幸福.圓滿77別墅推廣方向有了時(shí)間的沉淀，項(xiàng)目的收官、最后、絕版、珍藏等諸多特質(zhì)，我們認(rèn)為可以強(qiáng)調(diào)：實(shí)景社區(qū)的稀缺建筑。關(guān)鍵詞：成熟.美墅78營(yíng)銷階段部署劃分探求“后別墅”內(nèi)涵名流匯聚的“后別墅”第一階段——立論：開(kāi)啟大青城后別墅居住時(shí)代08年7月—8月手段：媒體炒作、產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)要點(diǎn)：顛覆別墅是“人居最高標(biāo)準(zhǔn)”的概念09年7月—12月第二階段——破題：別墅化洋房的誕生第四階段——成就：國(guó)際級(jí)名鉆社區(qū)第三階段——獨(dú)尊：精裝瞰景小高層09年12月以后08年9月—09年6月體驗(yàn)“后別墅的高處生活”手段：松江品牌體驗(yàn)之旅、媒體炒作要點(diǎn)：深入剖析“洋房別墅化”生活模式，預(yù)告新洋房組團(tuán)即將開(kāi)售。手段：全景展示、情景銷售模式、風(fēng)水點(diǎn)評(píng)、圣誕節(jié)活動(dòng)、媒體炒作要點(diǎn)：全方位開(kāi)啟成品房居住模式。手段：貴賓式看樓、人脈傳銷、家族徽章征集活動(dòng)要點(diǎn)：以國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)打造名鉆社區(qū)初步預(yù)計(jì)約18個(gè)月79文本營(yíng)銷手段：后別墅時(shí)代宣言后別墅時(shí)代左右城3#地項(xiàng)目使用手冊(cè)2008.6內(nèi)容：《精致筑家演繹人居典范》，并且同時(shí)當(dāng)作產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)使用。“松江精致筑家”：精致筑家/精致人居典范/后別墅生活時(shí)代后別墅時(shí)代——全新詮釋首府高尚生活標(biāo)準(zhǔn)。80滲透式營(yíng)銷手段：主動(dòng)出擊，水滴石穿目的1、擴(kuò)大客戶接觸松江品牌和項(xiàng)目信息的層面2、提前儲(chǔ)客，迅速建立聯(lián)系3、積累客戶信息，為正式銷售展開(kāi)客戶關(guān)系管理(CRM)做準(zhǔn)備運(yùn)作方式：目標(biāo)客戶深度訪談+松江會(huì)會(huì)員招募利用產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)和后臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)卷進(jìn)行持續(xù)性的客戶約訪，推廣產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)進(jìn)行“松江會(huì)”的會(huì)員招募。81會(huì)員制營(yíng)銷手段——VIP卡拓渠道項(xiàng)目特征VIP卡的功能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際操作的重點(diǎn)非成熟品牌廣告功能卡賣(mài)得越多越好充分體現(xiàn)VIP卡的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及其他權(quán)益；現(xiàn)場(chǎng)展示充分競(jìng)爭(zhēng)壓力大蓄客功能客戶誠(chéng)意度越高越好降低VIP卡的價(jià)格，越便宜越好；善待客戶，給客戶來(lái)售樓處的理由片區(qū)高價(jià)價(jià)格測(cè)試可實(shí)現(xiàn)價(jià)格越高越好充分溝通客戶；階段造勢(shì)，制造賣(mài)方市場(chǎng)VIP卡操作關(guān)鍵：采用“易進(jìn)”的親和力營(yíng)銷：卡代表的是項(xiàng)目產(chǎn)品本身素質(zhì)，篩選客戶誠(chéng)意度可以用會(huì)員登記來(lái)劃分處理。“權(quán)益”是核心：利用卡的權(quán)益吸引客戶經(jīng)常登門(mén)，通過(guò)口碑傳播帶來(lái)人氣是極其重要的。82活動(dòng)營(yíng)銷手段：松江品牌體驗(yàn)之旅發(fā)動(dòng)前期所積累的客戶以限額報(bào)名的方式組織前往天津參觀松江所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，體驗(yàn)松江品牌的產(chǎn)品魅力，以實(shí)體展示企業(yè)和產(chǎn)品的品牌實(shí)力。充分整合品牌資源開(kāi)展“松江品牌體驗(yàn)之旅”83活動(dòng)營(yíng)銷手段——青年別館真人生活秀目的：模擬化展示小復(fù)式的生活，吸引青年買(mǎi)家關(guān)注，充分理解產(chǎn)品功能。形式：虛擬兩個(gè)男女主人公，模擬他們一天24小時(shí)在房子里的生活。設(shè)想他們?cè)诠沧呃壬舷嘤龆堇[的故事，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天上演。84活動(dòng)營(yíng)銷手段——風(fēng)水大師點(diǎn)評(píng)左右城目的：借助風(fēng)水大師的名氣，點(diǎn)評(píng)左右城的風(fēng)水格局，從風(fēng)水學(xué)角度詮釋項(xiàng)目的地理及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，吸引客戶關(guān)注及促成交易。形式：邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師李居明或麥玲玲對(duì)左右城進(jìn)行風(fēng)水點(diǎn)評(píng)。以“左右城風(fēng)水論壇”的形式舉行風(fēng)水點(diǎn)評(píng)會(huì)。邀請(qǐng)所有已經(jīng)認(rèn)籌的客戶及目標(biāo)客戶到場(chǎng)參加，由風(fēng)水大師點(diǎn)評(píng)風(fēng)水格局，并講解日常風(fēng)水常識(shí)及關(guān)于居家置業(yè)的學(xué)問(wèn)。活動(dòng)后期將制作家居風(fēng)水畫(huà)冊(cè)及論壇錄像DVD，派發(fā)給后期的目標(biāo)客戶，起延續(xù)宣傳的作用。麥玲玲李居明85活動(dòng)營(yíng)銷手段——家族徽章征集活動(dòng)目的：顯示產(chǎn)品的唯一性，令別墅買(mǎi)家感受到貴族的尊貴，并引起市場(chǎng)話題從而增加項(xiàng)目的知名度及美譽(yù)度。形式：根據(jù)客戶的不同姓氏、家族背景、身份、個(gè)人喜好等因素，為買(mǎi)家設(shè)計(jì)獨(dú)一無(wú)二的家族徽章，可以應(yīng)用于門(mén)牌、裝修、家私等。利用各種媒體進(jìn)行充分事件報(bào)道，引起社會(huì)話題。作為項(xiàng)目的推廣亮點(diǎn)之一，可以形成長(zhǎng)線的營(yíng)銷話題。86活動(dòng)營(yíng)銷手段——圣誕夜亮燈儀式目的：形式：利用圣誕節(jié)及新年活動(dòng)，吸引更多客戶光臨，并利用業(yè)主進(jìn)行“人脈營(yíng)銷”。在項(xiàng)目會(huì)所舉行晚會(huì)及業(yè)主聯(lián)誼會(huì)。會(huì)所大堂及示范園區(qū)進(jìn)行圣誕節(jié)包裝，增強(qiáng)節(jié)日氣氛。邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及名人舉行圣誕亮燈儀式。派專人扮成天使及圣誕老人，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)積極性。爵士樂(lè)隊(duì)、美聲獨(dú)唱、拉丁舞表演、時(shí)裝模特表演等。8701Trends我們面臨的市場(chǎng)趨勢(shì)A/供大于求，后市預(yù)期展望較低B/量?jī)r(jià)緩漲，客戶置業(yè)持觀望態(tài)度C/分軌并行，兩個(gè)獨(dú)立的住宅市場(chǎng)格局將出現(xiàn)02Value審視項(xiàng)目的價(jià)值A(chǔ)/松江價(jià)值：精致筑家B/區(qū)位價(jià)值：青城首席成熟高尚大區(qū)C/項(xiàng)目?jī)r(jià)值：全新的低密度居住提升版03營(yíng)銷策略構(gòu)想ActionA/物業(yè)推廣：四個(gè)方向B/營(yíng)銷組織：四大手段04Hopefluent關(guān)于合富輝煌的質(zhì)量保證體系88針對(duì)本項(xiàng)目的銷售管理，我司將采用：一體系一模式一模式：全新銷售模式——“高端居住文化銷售模式”一體系：先進(jìn)管理體系——雙軌并行，六環(huán)緊扣89雙軌并行，雙管齊下：注重思想觀念的灌輸

六環(huán)緊扣，循環(huán)管理：注重直接與執(zhí)行反饋

三角回環(huán)式管理：發(fā)揮齒輪效應(yīng)作用

客戶管理系統(tǒng)：內(nèi)、外客戶跟進(jìn)管理一體系先進(jìn)管理模式：90營(yíng)銷策劃管理高層銷售管理雙管齊下⒉組織管理①制訂工作目標(biāo)⑥因?qū)嶋H情況作出調(diào)整⑤工作績(jī)效評(píng)估③分組、落實(shí)責(zé)任②組織、管理、執(zhí)行⒈目標(biāo)管理⒊