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物業(yè)管理工程維修部運行手冊

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北京安佳物業(yè)管理二零零五年二月目錄

第一章工程部人員架構(gòu)圖------------------------------------------<3>第二章工程部管理范圍---------------------------------------------<4>~<5>第三章工程部規(guī)章制度---------------------------------------------<6>~<30>第一節(jié)

公共部分-------------------------------------------------<6>~<18>第二節(jié)

強電專業(yè)-------------------------------------------------<19>~<26>第三節(jié)

空調(diào)專業(yè)-------------------------------------------------<27>~<33>第四節(jié)

弱電專業(yè)-------------------------------------------------<34>~<35>第四章工程部維修保養(yǎng)步驟---------------------------------------<36>~<41>第五章工程部人員調(diào)配步驟---------------------------------------<42>第六章工程部工作單步驟------------------------------------------<43>~<44>第七章設(shè)備節(jié)能措施------------------------------------------------<45>

第一章

工程部人員結(jié)構(gòu)圖部門經(jīng)理

部門經(jīng)理

維修主管維修主管

維修主管維修主管

3班電工2班1班

3班電工2班1班

維修工維修工維修工維修工

維修工維修工維修工維修工

第二章

工程部管理范圍工程部負責日常工作有：1．對建筑物及全部機電設(shè)備日常運行管理及維護保養(yǎng)。2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。3．對用戶裝修工程方案審核，對施工進行監(jiān)督管理。4．對用戶進行有償服務(wù)。5．為物業(yè)管理提供相關(guān)工程問詢。6．企業(yè)及物業(yè)管理處領(lǐng)導交辦其它工作。

一、強電專業(yè)1．

負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。2．

負責空調(diào)、冷水機組等動力電源供給。通常情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負責，但當對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時，應(yīng)給支持配合。3．

負責給排水專業(yè)全部動力電源維修保養(yǎng)。4．

負責物業(yè)公共區(qū)域照明維修。5．

負責物業(yè)臨時供電安排和計劃。6．

負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門維修、保養(yǎng)。7．

負責提供節(jié)省電力計劃方案，并經(jīng)同意后實施。8．對系統(tǒng)不完善地方提出整改方案，并經(jīng)同意后實施。9．為用戶提供有償服務(wù)。

二、空調(diào)、給排水專業(yè)1．

負責整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風系統(tǒng)日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。2．

改善空調(diào)、采暖、通風系統(tǒng)設(shè)計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境，同時最大程度節(jié)省能源。3．

負責整個物業(yè)供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作。4．

負責生活水水質(zhì)報檢工作。5．

負責消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）維修、保養(yǎng)工作。6．

為業(yè)主、用戶提供有償服務(wù)。

三、綜合維修專業(yè)1．

負責整個物業(yè)內(nèi)全部衛(wèi)生潔具、設(shè)備維修、保養(yǎng)。2．

負責物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施維修整改。3．

負責物業(yè)內(nèi)公共范圍天花、墻、門等項目標修理、調(diào)整。4．

負責建筑結(jié)構(gòu)方面問題，比如滲漏、裂縫等維修、整改。5．

負責公共范圍內(nèi)和物業(yè)企業(yè)家俱維修。6．

負責安排部分小五金件維修和調(diào)整。7．

負責部分臨時性任務(wù)。8．

負責為業(yè)主、用戶提供有償服務(wù)。

四、弱電專業(yè)1．

負責整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視正常運行和維修、保養(yǎng)工作。2．

負責向業(yè)主、用戶提供有償服務(wù)。

第三章工程部規(guī)章制度第一節(jié)

公共部分編號：ZWPM-C-BB-EN-03版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1．工程部全體職員必需把安全防范意識放在關(guān)鍵位置，實施相關(guān)要求，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。2．各崗位值班人員，必需嚴守崗位職責，必需對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢驗，如發(fā)覺有安全隱患，須立即上報領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。3．各班組領(lǐng)班須每日進行安全檢驗，隨時消除不安全原因，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經(jīng)理。4．主管須每個月組織所屬職員對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢驗，消除隱患，并將檢驗處理結(jié)果書面匯報工程部主管。5．未經(jīng)工程部主管同意，任何外來人員（包含外部門、外單位領(lǐng)導）嚴禁進入全部設(shè)備房（包含電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)同意者，在進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等關(guān)鍵部門時，必需辦理登記手續(xù)，統(tǒng)計貴賓姓名、證件號碼、單位、進出日期立即間等。6．全部機房、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時必需將門窗鎖好。燈光調(diào)至適宜程度，清理好現(xiàn)場。7．各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙配制，必需向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)同意后方可配制。8．全部機房、設(shè)備間、工作間等均須在門外合適位置設(shè)置警示標志。9．全部設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必需鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標志。10．全部水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專員管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必需經(jīng)主管同意，并進行登記。11．高空作業(yè)時，工作人員必需配帶安全帶，并進行其它有效保護方法，作業(yè)范圍周圍必需加設(shè)護網(wǎng)，預(yù)防意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。12．全部運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必需嚴格實施相關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以確保人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)覺，均扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。13．各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢驗其牢靠可靠性，確定安全后方可使用。14．全部工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經(jīng)主管書面同意，按要求辦理放行手續(xù)，并做好統(tǒng)計。15．工程部須每六個月配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。全部消防設(shè)施、設(shè)備之全方面測試，以確保其功效正常，無故障。

二、工程驗收制度1．全部工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。2．全部系統(tǒng)必需在系統(tǒng)正常、調(diào)試完成情況下，連續(xù)試運行一段時間（需依據(jù)設(shè)備情況詳定），盡可能檢驗出存在之隱患后，方可進行驗收。3．在驗收過程中，須以未來運行及維修為關(guān)鍵，進行逐項檢驗，如發(fā)覺問題，須立即以書面形式通報給發(fā)展商，并做出具體統(tǒng)計及拍照。4．全部系統(tǒng)之驗收，必需以取得政府相關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為驗收合格之必需條件。5．

必需要求發(fā)展商提供全部協(xié)議副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測匯報及完工圖紙、完工資料等全部相關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6．

必需清楚了解全部工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容和保修責任人及其聯(lián)絡(luò)方法，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)絡(luò)表備查。7．

必需收齊全部由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出具體清單。

工程接管驗收程序發(fā)展商協(xié)調(diào)

承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行

物業(yè)工程部進行檢驗

檢驗清點備品、備件入庫發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、完工圖紙等文件發(fā)覺問題

統(tǒng)計拍照發(fā)文

出具清單并由各方簽字

發(fā)展商提供保修合約及保修責任人聯(lián)絡(luò)表

建立技術(shù)檔案檢驗完成

提交檢驗匯報

接管驗收完成

三、設(shè)備維修制度1．預(yù)防性維護保養(yǎng)1.1全部設(shè)備必需依據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進行定時檢修及保養(yǎng)，并制訂對應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。1.2相關(guān)工程人員必需認真實施保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，方便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并降低緊急維修之機會。1.3保養(yǎng)檢修統(tǒng)計及更換零配件統(tǒng)計必需完整、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，方便分析故障原因，確定責任。1.4各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之統(tǒng)計由領(lǐng)班負責，并提交主管審閱。1.5進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對用戶使用產(chǎn)生影響，必需提前三天通知管理處用戶服務(wù)部，由用戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期立即間（須盡可能降低對用戶之影響范圍），方便使受影響之用戶做好充足準備。2．緊急維修2.1必需進行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排相關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢驗情況，并按實際情況進行處理。2.2如因緊急維修，必需對用戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處用戶服務(wù)部，并由用戶服務(wù)部向受影響之用戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡可能降低影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出合適之應(yīng)急處理，以盡可能降低對用戶之影響，并立即通知相關(guān)供給商之保修責任人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修統(tǒng)計及更換零配件統(tǒng)計，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管匯報，并提交經(jīng)理審閱。此匯報由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。3．設(shè)備更新及系統(tǒng)改造3.1出于技術(shù)更新、提升效率、安全運行、降低污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提升對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之提議。3.2設(shè)備更新及改造提議，必需向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析匯報，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。3.3因為這類工作通常沒有迫切性，故須盡可能安排在最有利及對用戶影響最小之時間進行。

設(shè)備正常維修程序主管制訂保養(yǎng)計劃、檢修項目及對應(yīng)表格

經(jīng)理審批

提前通知用戶服務(wù)部安排實施時間確定用戶影響確定時間影響用戶

領(lǐng)班安排工作并填寫相關(guān)統(tǒng)計主管檢驗

維修完成，恢復運行相關(guān)統(tǒng)計交工程助理

經(jīng)理審閱

設(shè)備緊急搶修程序發(fā)覺系統(tǒng)故障

發(fā)覺系統(tǒng)故障

經(jīng)理

通知安排人員現(xiàn)場檢驗

依據(jù)現(xiàn)場情況安排搶修工作核實因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時間

通知搶修完成，系統(tǒng)恢復運行客服部通知

電話或書面

客服部向受影響用戶發(fā)出緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復運行通告

四、匯報制度1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行統(tǒng)計或交接班統(tǒng)計中書面匯報專業(yè)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)備非正常操作開停及開停時間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。1.4零部件更新、代換、或加工修理。1.5運行人員短時間離崗，須匯報離崗時間及去向。1.6運行人員請假、換班、加班、倒休等。2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式匯報維修領(lǐng)班：2.1實施維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)覺設(shè)備存在重大故障隱患。2.2關(guān)鍵零部件更換、替換或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)覺隱患或故障，必需在巡檢統(tǒng)計之備注欄中加以說明。2.4維修人員請假、加班、倒休等。3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必需書面匯報本主管：3.1關(guān)鍵設(shè)備除正常操作外調(diào)整。3.2變更運行方法。3.3關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用具。3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。3.8須和外班組或外部門、外單位聯(lián)絡(luò)。4．主管在下列情況下必需以書面形式匯報經(jīng)理：4.1關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4.2因正常檢修必需停止系統(tǒng)正常運行而影響用戶使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運行方法有較大改變。4.5影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。4.6關(guān)鍵設(shè)備關(guān)鍵零部件更新、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。4.10對外部門、外單位聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用具等。4.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)匯報。5．除以上各項外，全部相關(guān)工作事項必需口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)覺重大故障及隱患，能夠越級匯報。

五、工具管理制度1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。2．全部工具保管人必需認真負責并保持工具完好及使用功效。工具保管人必需定時檢修并保養(yǎng)所屬工具，每個月一次，以確保各類機具正常使用。3．工具保管人必需認真建立工具臺帳，做到工具和臺帳相符。4．全體職員必需珍惜工具，必需正確使用工具，凡不正確使用工具、不珍惜工具者，將被扣除當月獎金及工資人民幣100元至300元，凡所以造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月工資300元人民幣。5．公用工具借用，必需實施公用工具臨時借用措施，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必需重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。6．專業(yè)自用工具必需由領(lǐng)班進行每日清點，并保持完好，尤其是常見小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。7．借用公用工具歸還時，須由領(lǐng)班和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按要求填寫《工程部借還物品統(tǒng)計》，或無法確定使用人時，造成公用工具遺失或損壞，由當班人員負責照價賠償。8．全部工具一律不得外借，如因情況特殊，必需經(jīng)主管同意后方可借出，職員私自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴厲處理，不得用工具干私活。9．全部工具要珍惜使用，工具按要求使用年限到期時，不管公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

六、巡檢制度1．巡檢工作是立即發(fā)覺設(shè)備缺點，掌握設(shè)備情況，確保安全運行關(guān)鍵手段，各巡檢人員必需按要求時間、巡視路線、檢驗項目等認真實施，并認真統(tǒng)計。2．在巡檢過程中，如發(fā)覺設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機通知領(lǐng)班，并在可能情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必需做好臨時補救方法后，匯報領(lǐng)班，并將具體情況記入巡檢統(tǒng)計備注欄。3．巡檢人員在巡視完成機房、泵房、配電室、豎井等全部沒有些人值守之設(shè)備間后，必需做到隨手鎖門。4．巡檢人員在巡檢完成設(shè)備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等全部供配電設(shè)施后，必需將門鎖好。5．各運行、維修領(lǐng)班，必需天天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進行檢驗；各主管必需每七天一次巡檢本系統(tǒng)全部設(shè)備，發(fā)覺問題，書面匯報經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。

七、交接班制度1．接班人員須提前10分鐘抵達崗位，更換工服，做好接班準備工作。2．接班人員接班時必需檢驗以下工作：2.1查看上一班運行統(tǒng)計是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行統(tǒng)計表。2.2查看上一班巡檢統(tǒng)計表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢統(tǒng)計表。2.3檢驗所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否和運行統(tǒng)計、巡檢統(tǒng)計相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。2.4檢驗儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應(yīng)要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班統(tǒng)計備注欄，并由上一班人員簽字。2.5查看交接班統(tǒng)計中是否有上級領(lǐng)班及主管公布之尤其任務(wù)或安排，并在交接班統(tǒng)計上簽字。3．交班人員在下列情況時不得交班離崗：3.1接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。3.3所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班和接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必需幫助交班人員排除故障。3.4交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。八、值班制度1．值班人員必需堅守崗位，不得私自離崗、串崗。如有特殊情況，必需向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。3．每班必需按要求時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設(shè)備運行及巡檢統(tǒng)計，立即發(fā)覺并處理設(shè)備隱患。4．須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即匯報上級領(lǐng)班或主管。5．值班人員用餐時，必需輪換進行，必需保持值班室內(nèi)二十四小時有些人值班，當班人員嚴禁飲酒。6．值班人員必需每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等全部產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。7．非值班人員未經(jīng)許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必需立即阻止，不然追究其責任。如有來訪者，必需進行登記。8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。

九、材料領(lǐng)取制度1．

全部工具、備件、材料必需經(jīng)過領(lǐng)班或主管方可領(lǐng)取。2．

領(lǐng)取工具、材料必需填寫領(lǐng)料單。3．

材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)領(lǐng)班或主管確定。4．

多出材料必需退回庫房。

十、機房鑰匙管理制度1．凡二十四小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其它鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2.任何人不得私自配鑰匙。3．凡非二十四小時值班機房，值班完成后將鑰匙交二十四小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。4．無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。5．遺失鑰匙須立即匯報。6．無人值班機房借用鑰匙需登記。

十一、機電設(shè)備房出入管理制度1．工程部機電設(shè)備房包含范圍：1.1高壓配電室1.2空調(diào)機房1.3物業(yè)自控機房1.4水箱間1.5各電梯機房2．以上機房均為工程部機電設(shè)備運行用房，為了確保本大樓內(nèi)各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進入以上機電設(shè)備房。3．本企業(yè)內(nèi)相關(guān)上級部門因檢驗工作，必需要進入這些場所時，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當值領(lǐng)班開門后進入，同時在《設(shè)備房出入登記簿》上做好統(tǒng)計。4．凡外單位人員前來參觀或相關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢驗工作，必需要進入這些場所時，應(yīng)由部門經(jīng)理或主管陪同，通知當值領(lǐng)班開門進入，同時在《設(shè)備房出入登記簿》上認真做好統(tǒng)計。5．

本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必需依據(jù)工作項目所要求地點，到當值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員率領(lǐng)下進入以上場所。工作結(jié)束后，應(yīng)立即通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。6．

外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必需憑事先辦理好相關(guān)施工許可證、工作票和有效臨時工作證件，到當值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動和自己工作無關(guān)設(shè)備。工作結(jié)束后，立即通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。7．全部些人員進入這些場所后，全部應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動和自己工作無關(guān)設(shè)備。8．全部施工和檢修人員進入現(xiàn)場后，不得進行和自己工作無關(guān)活動。必需在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。9．全部些人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機電設(shè)備房。

十二、故障處理制度不需要停止運行進行修理故障，稱通常故障，由主管調(diào)查和分析原因，提出修理意見和責任故障原因，吸收教訓，統(tǒng)計在案，并匯報工程部經(jīng)理。被迫停止運行必需進行修理故障，稱重大故障，應(yīng)立即匯報主管，由主管組織調(diào)查分析，提出修理意見報經(jīng)理同意后實施，而且對故障做到三不放過，（即：故障原因分析不清不放過；責任者和群眾沒受到教育不放過；沒有防范方法不放過。）統(tǒng)計在案，對責任者做出處理意見，同時以書面材料匯報物業(yè)經(jīng)理。

十三、大中修管理制度1.

設(shè)備大修是工作量最大一個有計劃預(yù)防性維修，對設(shè)備全部或大部分解體檢驗，稱之為大修。2.

中修是依據(jù)設(shè)備結(jié)構(gòu)特點而定，對技術(shù)狀態(tài)已達不到使用要求設(shè)備，按實際需要進行有針對性修理，恢復設(shè)備性能。3.

對中修以上設(shè)備進行修復前，必需要有書面匯報交工程經(jīng)理，說明：設(shè)備安裝日期、使用時間。損壞程度及修復費用等。4.

對設(shè)備大修必需書面得到企業(yè)領(lǐng)導同意，專業(yè)性、技術(shù)性較強設(shè)備或進口設(shè)備，應(yīng)有專業(yè)企業(yè)出具判定匯報及預(yù)估修復費用匯報。5.

對非正常情況下出現(xiàn)設(shè)備大、中修理工作，相關(guān)專業(yè)主管必需在修理工作實施前，出具具體分析匯報，必需時追究相關(guān)人員責任。

十四、零維修管理制度1.

值班員必需認真實施工作單（維修單）。2.

在接到報修單20分鐘內(nèi)必需抵達現(xiàn)場進行處理。3.

遇特殊情況時，必需取得用戶同意，另行約定修理時間，并在工單上注明。4.

遇用戶單元特殊零件損壞，必需講清原因，取得諒解。5.

進用戶區(qū)維修時，必需著裝整齊，使用文明語言，不得大聲喧嘩，和客人口角。6.

值班員遇四處理不了問題，不能講“我不會”、“你找她人”這類話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.

天天要對本班次全部維修單進行登記。8.

每七天要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。

十五、綜合維修房屋管理制度1.

職責工程部維修領(lǐng)班對各類維修情況進行檢驗，對維保過程進行跟蹤指導。2.

內(nèi)容2.1做好房屋接管工作，多種手續(xù)資料齊備，多種驗收單和協(xié)議等文件保留好。2.2為了延長大樓使用壽命，認真實施各項維修保養(yǎng)計劃，使多種設(shè)施設(shè)備達成正常使用標準。2.3定時對房屋設(shè)施設(shè)備進行巡視檢驗，發(fā)覺事故隱患立即排除，從而確保設(shè)施設(shè)備正常使用。2.4二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗，對房間改造等項目要嚴格把關(guān)，確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。2.5樹立安全第一思想，二裝施工中對動火嚴格控制，動火必需有動火證方可施工。2.6裝修完工驗收必需有電檢、消檢驗收合格匯報。2.7在巡查中發(fā)覺重大事故隱患，要立即上報上級領(lǐng)導，并采取對應(yīng)方法，預(yù)防重大事故發(fā)生。

第二節(jié)

強電專業(yè)編號：ZWPM-C-BB-EN-04版本：C/1A.變配電室運行管理制度A．變配電室值班人員對設(shè)備應(yīng)常常進行巡視檢驗，巡視檢驗分為定時巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。B．定時巡視，值班人員天天按現(xiàn)場運行規(guī)程要求時間和項目，對運行和備用設(shè)備及周圍環(huán)境進行定時檢驗。C．特殊巡視，對特殊情況下增加巡視。如在設(shè)備過負荷或負荷有顯著改變時，新裝、檢修或停運后設(shè)備投入運行，運行中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時巡視。D．夜間巡視，其目標在于發(fā)覺接點過熱和絕緣污穢放電情況，通常在高峰負荷期。E．巡視檢驗要精力集中，注意安全，不準進行其它工作。F．巡視中若發(fā)覺設(shè)備有異常情況要統(tǒng)計在案，重大設(shè)備缺點應(yīng)立即向主管領(lǐng)導匯報。不管電氣設(shè)備帶電是否，未得主管領(lǐng)導同意，值班人員不得私自靠近導體進行修理或維護工作。G．建立設(shè)備運行紀錄，查出問題立即修理，不能處理問題立即匯報管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容：房內(nèi)是否有異味，統(tǒng)計電壓、電流、溫度、電表運行數(shù)、檢驗屏上指示燈、電器運行聲音、賠償柜運行情況，發(fā)覺異常，立即修理和匯報。H．供電器線路操作開關(guān)部位設(shè)顯著標示。停電拉閘，檢修停電，掛標示牌。I．巡視配電裝置，應(yīng)隨手將門關(guān)上并鎖好，巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。J．配電室出入口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板預(yù)防小動物進入。

B．變配電室工作制度1．工作票工作票是許可在配變電設(shè)備上工作書面命令，依據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。1.1第一個工作票工作為：1.1.1高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電。1.1.2高壓室內(nèi)二次線路或照明等回路上工作，需將高壓設(shè)備停電或做安全方法。1.1.3配電站擴充工作，需要停電做安全方法或安全距離不足需裝設(shè)絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點設(shè)備上工作。1.2第二種工作票工作為：1.2.1帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上工作。1.2.2控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上工作。1.2.3不需要高壓設(shè)備停電二次線路上工作。1.2.4用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設(shè)備外殼上工作。1.2.5已投運變配擴充工作，只需做簡單安全方法，向絕無觸電危險鄰近有電處工作。1.3緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時，仍實施安全方法和工作許可。1.4工作票一式兩份，書寫正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。1.5一個工作責任人只能持有一張工作票，并以一個電氣連接部分為限。1.6一個電氣連接部分或一個配電裝置全部停電，則有不一樣工作地點，能夠發(fā)一張工作票。2．配電室工作許可制度實施工作許可任務(wù)，可由能夠勝任操作人員擔任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場安全方法后，還應(yīng)做到：2.1工作責任人到現(xiàn)場再次檢驗安全方法，以手觸試，驗明無電。2.2對工作責任人指明帶電設(shè)備位置和注意事項。2.3和工作責任人在工作票上分別署名。2.4必需完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。2.5工作責任人、工作許可人任何一方不得私自變更安全方法，不得變更相關(guān)檢修設(shè)備運行結(jié)線方法，特殊需變更時，應(yīng)事先取得對方同意3．配電室工作監(jiān)護制度3.1

完成工作許可手續(xù)后，工作責任人（監(jiān)護人）應(yīng)向工作班全部些人員交待現(xiàn)場安全方法帶電部位和其它注意事項。監(jiān)護人必需一直在工作現(xiàn)場，對工作班人員認真監(jiān)護立即糾正違反安全動作3.2

全部工作人員（包含監(jiān)護人）不許單獨留在高壓區(qū)內(nèi)，若工作需要現(xiàn)場條件許可情況下，可準許一名含有實際經(jīng)驗或幾人同時工作，監(jiān)護人須將相關(guān)安全注意事項詳盡指示。3.3

監(jiān)護人在全部停電時能夠參與工作班工作。部分停電時，安全方法絕對可靠時，方能參與工作班。監(jiān)護人可依據(jù)現(xiàn)場安全條件，施工范圍等情況，增設(shè)專員監(jiān)護，專職監(jiān)護人不得兼做其它工作。3.4

監(jiān)護人因故離開現(xiàn)場，應(yīng)指定能勝任者臨時替換。若監(jiān)護人長時間離開現(xiàn)場應(yīng)由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護人，兩監(jiān)護人做好必需交接。3.5

任何人發(fā)覺有違反安全規(guī)程和危及人身安全時，應(yīng)向監(jiān)護人提出整改意見，必需時可暫停工作，并立即匯報上級。4.配電室工作間斷、轉(zhuǎn)移和終止制度4.1工作間斷時，工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場撤出，安全方法保持不動，工作票仍由責任人執(zhí)存。4.2間斷后繼續(xù)工作，不需經(jīng)過工作許可人。每日工作完成應(yīng)清掃并開放已封閉道路，并將工作票交回值班人，次日復工應(yīng)得到值班人許可，取回工作票。工作責任人必需重新檢驗安全方法后，才能工作。若無責任人和監(jiān)護人率領(lǐng)，工作人員不得進入現(xiàn)場。4.3在未辦理工作票終止手續(xù)以前，不準將施工設(shè)備合閘送電。4.4工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開工作地點確實切情況通知工作責任人，在得到明確能夠送電回復后方可實施，并應(yīng)采取下列方法：（A）拆除臨時遮攔，接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮攔，摘掉“止步、高壓危險”標示。（B）全部通路必需有專員守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。守候人員在工作票未收回以前，不得離開守候地點。4.5檢修工作結(jié)束，若需將設(shè)備試加工作電壓，應(yīng)按下列條件進行：（A）全體工作人員撤離工作地點（B）收回全部工作票，拆除臨時遮攔，接地線和標志牌，恢復常設(shè)遮攔。（C）工作責任人和操作人員全方面檢驗無誤后，才可進行加壓試驗。（D）工作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新推行工作許可。4.6同一電氣連接部分用同一工作票依次在多個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全方法開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，但責任人在轉(zhuǎn)移工作地點時應(yīng)清楚交代帶電范圍，安全方法和注意事項。4.7全部工作完成，應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場，責任人應(yīng)先周密檢驗，然后交待發(fā)覺問題、試驗結(jié)果和存在問題，并和值班員共同檢驗設(shè)備情況，然后在工作票上填明工作終止時間，經(jīng)雙方回復后，工作票方告終止。4.8結(jié)束工作票，保留三個月。5.配電室倒閘操作要求倒閘操作是項技術(shù)性較強關(guān)鍵工作，操作人員必需充足了解相關(guān)電氣設(shè)備相互之間連接，運行情況和保護整定值等情況，集中精力，謹慎操作。5.1倒閘操作必需根據(jù)運行領(lǐng)導人命令或同意后才能進行。緊急情況下（火災(zāi)、自然災(zāi)難、人身事故等）才許可不經(jīng)同意，先行操作，但事后盡速匯報。5.2

倒閘操作設(shè)備必需取得各位運行現(xiàn)場領(lǐng)導人同意后進行，并應(yīng)要求事故時和失去通訊聯(lián)絡(luò)時操作約定。5.3倒閘操作不得在交接班時進行，盡可能在負荷最小時進行，緊急情況例外。5.4倒閘操作須在模擬盤上除表示閘刀，開關(guān)分合閘位置外，還應(yīng)表示出接地線位置和臨時編號，操作完成后在模擬盤上標明清楚。5.5必需遵照倒閘操作票次序進行，嚴禁憑想象、憑記憶。5.6變配電所內(nèi)操作范圍包含下列各項5.6.1開關(guān)、閘刀、熔絲合上或拉開5.6.2交直流操作回路合上或拉開5.6.3繼電保護、自動裝置啟用或停用5.6.4臨時接地線拆除和撤出（包含驗、放電）5.6.5有變壓器分接頭調(diào)整5.6.6核相、核相序及用搖表測絕緣5.6.7保險管掛上或取下5.7操作人員應(yīng)嚴格遵守下列步驟：模擬盤演練——安全方法——立正就位——查對銘牌——高聲唱票——高聲復票——許可正式操作——實際操作——逐項勾票、記時間——檢驗設(shè)備——完成匯報6.電氣運行倒閘操作規(guī)程6.1變電室值班員，必需熟悉本大廈電氣設(shè)備運行情況，必需熟悉變電室設(shè)備操作方法。6.2電氣設(shè)備倒閘操作技術(shù)要求要求以下：6.2.1送電時，先合隔離開關(guān)，后合負荷開關(guān)；停電時，先拉負荷開關(guān)，后拉隔離開關(guān)；嚴禁帶負荷拉、合隔離開關(guān)；6.2.2開關(guān)兩側(cè)隔離開關(guān)操作次序以下：送電時，先合電源側(cè)隔離開關(guān)，后合負荷側(cè)隔離開關(guān)；停電時，先拉負荷側(cè)隔離開關(guān)，后拉電源側(cè)隔離開關(guān)；6.2.3變壓器兩側(cè)開關(guān)操作次序以下：停電時，先停負荷側(cè)開關(guān)，后停電源側(cè)開關(guān)；送電時，先合電源側(cè)開關(guān)，后合負荷側(cè)開關(guān)；6.3倒閘操作中，應(yīng)該注意預(yù)防經(jīng)過電壓互感器二次返回高壓；6.4當采取電動操作合高壓開關(guān)時，應(yīng)觀察直流電流表改變；合閘后電流應(yīng)返回，連續(xù)操作高壓開關(guān)時，應(yīng)觀察直流母線電壓改變。7.電器設(shè)備巡視檢驗制度7.1在變電室高壓配電裝置，每班巡視兩次。7.2電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復送電后，對事故范圍內(nèi)設(shè)備，應(yīng)進行特殊巡視，每班不少于四次。7.3電器設(shè)備存在缺點或過負荷時，應(yīng)合適增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。7.4巡視檢驗時，經(jīng)過人感覺器官仔細分析，發(fā)覺異?，F(xiàn)象時，要立即處理，并作好統(tǒng)計。對于重大異?，F(xiàn)象要立即匯報。7.5新投入運行或大修后投入運行設(shè)備，在72小時內(nèi)應(yīng)加強巡視，每班不少于四次，無異常情況后，可按正常周期進行巡視。

8.設(shè)備缺點管理制度8.1設(shè)備缺點管理制度要求全方面掌握設(shè)備良好狀態(tài)，方便立即發(fā)覺設(shè)備缺點，并立即補缺。確保設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運行關(guān)鍵步驟，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗和試驗工作關(guān)鍵依據(jù)。8.2一類缺點是緊急缺點，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、關(guān)鍵設(shè)備損壞，或造成有嚴重影響停電事故缺點稱為一類缺點，這種缺點性質(zhì)嚴重，情況緊急，必需立即處理。8.3二類缺點是關(guān)鍵缺點，這類缺點設(shè)備尚可運行，但情況嚴重，已經(jīng)影響設(shè)備出力，不能滿足系統(tǒng)正常運行需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故可能性，威脅安全運行。8.4三類缺點是通常缺點，對安全運行影響較小且發(fā)展較慢，能夠列入計劃進行處理。8.5發(fā)覺一類缺點應(yīng)立即消除，并向本單位主管領(lǐng)導調(diào)度匯報，二類缺點應(yīng)立即安排計劃消除，三類缺點可結(jié)合定時檢修有計劃消除。8.6配電室值班人員應(yīng)將發(fā)覺設(shè)備缺點填寫在設(shè)備缺點統(tǒng)計本內(nèi)。9.電梯機房管理制度9.1電梯專用機房應(yīng)做到隨時上鎖，門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT人員保管；9．2機房應(yīng)通風良好，照明滿足要求，門窗關(guān)閉靈活，任何季節(jié)機房內(nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏5度—40度之間；9．3機房內(nèi)應(yīng)保持潔凈、整齊，嚴禁存放易燃醫(yī)爆或危險物品，不準堆放其它雜物；9．4機房內(nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并確保齊備良好，在使用期內(nèi)；9．5電梯機房應(yīng)每七天打掃一次衛(wèi)生；9．6閑雜人員不準進入機房，若因工作需要，需要確定進入時，須經(jīng)主管人員同意，并在專業(yè)人員陪同下進入機房；9．7未取得《特種設(shè)備操作證》人員，不得隨意動用，操作電梯設(shè)備；9．8由專業(yè)人員依據(jù)《安全操作規(guī)程》要求，保持機房內(nèi)設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。確保電梯正常運行；9.9電梯機房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時，應(yīng)在基站掛出通告牌。10.乘梯須知10.1注意轎廂內(nèi)是否含有《電梯安全檢驗合格》標志，未經(jīng)檢驗合格或超出檢驗使用期電梯不得使用；10.2乘梯時應(yīng)相互禮讓，不得在轎廂內(nèi)打鬧，蹦跳或進行其它危害電梯安全運行行為；10.3應(yīng)正確使用轎廂內(nèi)外各按鍵，請勿亂按；10.4電梯門在打開狀態(tài)時請勿使用外力及物品強行阻止電梯門關(guān)閉，電梯運行中不得用手或其它物件強扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故；10.5請勿在轎廂內(nèi)吸煙、吐痰或從事其它不文明行為，不準攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯；10.6學齡前兒童及其它無民事行為能力人員搭乘無人職守電梯，應(yīng)有成年人陪同；電梯運行中如發(fā)生任何意外，應(yīng)利用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置和電梯維修、管理人員聯(lián)絡(luò)，等候救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險；10.7本梯為載客電梯，嚴禁載貨。

第三節(jié)

空調(diào)專業(yè)編號：ZWPM-C-BB-EN-05版本：C/11．空調(diào)系統(tǒng)運行管理要求序號項目要求1運行管理要求1、

空調(diào)值班人員對設(shè)備應(yīng)常常進行巡視檢驗，包含定時巡視及特殊巡視。2、

工程部經(jīng)理或主管應(yīng)定時檢驗、指導冷凍機房運行管理工作。空調(diào)領(lǐng)班天天檢驗一次運行及機房管理情況，對設(shè)備存在問題能立即處理并作好統(tǒng)計。3、

操作工巡視檢驗應(yīng)集中精力，若發(fā)覺設(shè)備有異常情況應(yīng)統(tǒng)計在案，重大設(shè)備缺點應(yīng)立即向主管領(lǐng)導匯報，親密監(jiān)視設(shè)備情況，在主管指導下進行設(shè)備檢修或切換工作。2規(guī)章制度齊全并認真實施1、

空調(diào)工應(yīng)持證上崗，應(yīng)含有空調(diào)專業(yè)等級證書，并能熟練掌握操作、維護保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備技能。2、

認真實施交接班制度、定時巡檢制度、設(shè)備操作規(guī)程要求當值無違章、違紀現(xiàn)象發(fā)生。3冷凍機、空調(diào)設(shè)備運行正常無重大事故1、嚴格根據(jù)操作規(guī)程操作，做到冷凍機運行穩(wěn)定無液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象；按時統(tǒng)計油溫、冷卻水進出水溫度及壓力，冷媒水進出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)覺異常立即處理并上報做統(tǒng)計。2、做好設(shè)備維護保養(yǎng)工作，認真做好保修期內(nèi)和外包設(shè)備保養(yǎng)統(tǒng)計，多種保養(yǎng)統(tǒng)計保留完好。3、對設(shè)備使用壓力表、溫度計等測量器具應(yīng)定時檢驗，確保其靈敏可靠。4、確保潤滑油、冷媒、傳熱面清潔，保持良好傳熱效果。4電氣控制系統(tǒng)完好1、

定時清除電器柜內(nèi)灰塵，檢驗個電器元件無燒損，使其接觸良好，且接線符合規(guī)范要求。2、

電機運行正常，無超溫過流現(xiàn)象，接線牢靠正常。3、

機房內(nèi)照明電器等應(yīng)絕緣良好，機器設(shè)備接地良好。5日常管理1、

機房內(nèi)應(yīng)有良好事故排風設(shè)備、通風照明良好，地面、門窗設(shè)備保持潔凈整齊，通道通暢。2、

機房內(nèi)不準挪作她用，不準堆放雜物及易燃、易爆物品，配置對應(yīng)滅火器具。3、

明火作業(yè)嚴格遵守勞動和消防部門要求，嚴格實施持證操作制度。4、

做好操作維修人員業(yè)務(wù)培訓工作，提升操作人員業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。5、

做好冷凍機經(jīng)濟運行，合理供冷，使機器一直保持良好安全運行狀態(tài)。2．

中央空調(diào)運行規(guī)程2．1操作要求冷水機房是設(shè)備機房，為確保大廈中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行，必需嚴格遵照操作規(guī)程進行操作。2.1.1嚴格遵守《冷水機組維護操作手冊》要求，確保安全生產(chǎn)。2.1.2掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各關(guān)鍵設(shè)備及管路系統(tǒng)工作原理、結(jié)構(gòu)和實際運行情況，在要求時期內(nèi)巡視檢驗各運行參數(shù)是否在要求范圍內(nèi)，并做好運行統(tǒng)計，確保數(shù)據(jù)正確無誤。2.1.3發(fā)生異常情況和設(shè)備故障應(yīng)快速查明原因、正確處理，立即匯報相關(guān)領(lǐng)導和部門，并認真做好統(tǒng)計（內(nèi)容應(yīng)包含異常情況或故障發(fā)生、過程、原因、處理方法及結(jié)果）。嚴格遵守設(shè)備檢修統(tǒng)計歸檔制度。2.1.4立即掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負荷需求，合理調(diào)整機組、水泵等投入運行數(shù)量及相關(guān)參數(shù)，在確保安全生產(chǎn)和用戶需求前提下，做到經(jīng)濟運行。2.2系統(tǒng)各關(guān)鍵設(shè)備對應(yīng)運行方法

現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各關(guān)鍵設(shè)備對應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)配置情況以下：

2臺冷水機組、2臺冷卻泵、2臺冷凍泵、2臺冷卻塔，正常運行操作請按以下方法對應(yīng)進行：（１）

1＃冷水機組－1＃冷卻塔－1＃冷卻泵－1＃冷凍泵；（２）

2＃冷水機組－2＃冷卻塔－12＃冷卻泵－2＃冷凍泵；2.3運行操作步驟2.3.1開啟1＃冷水機組

2.3.1.1正常操作：Ａ、開啟1＃冷水機組蒸發(fā)器及冷凝器進出水閥門；Ｂ、開啟1＃冷卻水泵進出水手動蝶閥；Ｃ、開啟1＃冷凍水泵進出水手動蝶閥；Ｄ、置1＃冷卻水泵選擇電源選擇開相關(guān)“手動”位置；Ｅ、按1＃冷卻水泵電源“開啟按鈕”，開啟1＃冷卻水泵；Ｆ、置1＃冷凍水泵選擇電源選擇開相關(guān)“手動”位置；Ｇ、按1＃冷凍水泵電源“開啟按鈕”，開啟1＃冷凍水泵；Ｈ、置冷卻塔風扇系統(tǒng)電源選擇開相關(guān)“自動”位置，風扇將自動開啟運轉(zhuǎn)（若置于“手動”位置，要按下電源按鈕手動開啟風扇系統(tǒng)）。在完成上述步驟后，參考《冷水機組操作手冊》開啟1＃冷水機組。2.3.2開啟2#冷水機組參考1#冷水機組開啟步驟，對應(yīng)設(shè)備編號為2#冷水機組；2#冷卻泵；2#冷凍泵；2#冷卻塔；。2.4停機操作

上述冷水機組停機操作程序：在機組完成停機后5－15分鐘，根據(jù)先停泵及冷卻塔，再關(guān)閉各管路閥門標準進行，具體步驟以下：Ａ、按“停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔，Ｂ、按“關(guān)閉”按鈕關(guān)閉各電動閥，“關(guān)到位”指示燈亮。Ｃ、關(guān)閉相關(guān)管路之手動閥門。2.5兩臺機組并聯(lián)運行操作要求2.5.1依據(jù)大廈中央空調(diào)現(xiàn)有配置情況，操作人員可采取下列多個運行方法來滿足不一樣時期、不一樣負荷空調(diào)需求，即運行：（1）開啟1#冷水機組；（2）開啟2#冷水機組；（3）開啟1#冷水機組+2#冷水機組；2.5.2以上運行中，冷凍泵最多只能開啟2臺，非在運行中機組之冷卻、冷凍水進出水閥門均必需關(guān)閉，以避免水流旁通。2.5.3運行中冷水機組冷卻、冷凍水進出參數(shù)應(yīng)在以下范圍：冷凍水進出水壓差0.1-0.15Mpa進出水溫差4-5℃冷卻水進出水壓差0.1-0.15Mpa進出水溫差4-5℃冷凍水出水溫度小于47F(8.5℃)注：冷凍水系統(tǒng)最大壓力不得1超出1.3Mpa。冷卻水系統(tǒng)最大壓力不得1超出0.4Mpa。3.空調(diào)冷水機組操作規(guī)程3.1準備工作3.1.1檢驗欲開啟冷水機組蒸發(fā)器及冷凝器進出水閥門是否全部開啟。3.1.2檢驗冷卻水泵及冷凍水泵系統(tǒng)管路閥門是否全部開啟。3.1.3檢驗分水缸及集水缸上閥門，依據(jù)空調(diào)需要決定是否開啟或關(guān)閉。3.1.4檢驗分水缸供水總管閥門及集水缸回水總管閥門是否開啟。3.1.5檢驗冷卻水系統(tǒng)及冷凍水系統(tǒng)水壓力，在正常范圍以內(nèi)為準。3.1.6非運行冷水機組蒸發(fā)器及冷凝器出水閥門，確定檢驗關(guān)閉。3.2機組開啟程序3.2.1要確保冷水機組油加熱器提前12小時通電，使油溫保持在比冷凝溫度高27.8℃3.2.2看冷水機組微電腦控制中心上是否顯示出：“系統(tǒng)準備開啟”。3.2.3經(jīng)過以上各項檢驗確定正常后，首先開啟冷凍水泵，按下冷凍水泵開啟按鈕，觀察電流表，電流表顯示穩(wěn)定后，其次開啟冷卻水泵。3.2.4開啟冷卻水泵，待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后（不超出正常范圍），開啟冷水機組。3.2.5開啟冷水機組，按下壓縮機開啟開關(guān)，它會自動彈回到運行位置，當開啟開關(guān)接通時，控制中心處于運行模式，任何故障全部會在顯示器上顯示出來。3.2.6在開啟程序頭50秒，微電腦控制中心上將顯示出“系統(tǒng)預(yù)先潤滑”，在完成50秒鐘運行以后，壓縮機將開啟。3.2.7冷水機組開啟后，要觀察系統(tǒng)冷卻水溫度情況，依據(jù)溫度情況，立即開啟冷卻塔風扇系統(tǒng)，以確保經(jīng)濟運行和制冷效果。3.3機組運行3.3.1機組運行時應(yīng)檢驗冷水機組油槽油位，使確定油位在油槽上下視境范圍以內(nèi)。3.3.2注意機組運轉(zhuǎn)負荷情況，導流葉片開度是否正常。3.3.3聽機組運行聲音是否有異常聲響。3.3.4觀察機組是否存在泄漏點及不安全隱患。3.3.5做好機組運行統(tǒng)計（每小時將冷水機組狀態(tài)統(tǒng)計下來）。3.4關(guān)機程序3.4.1首先停冷水機組。3.4.2停冷卻塔風扇系統(tǒng)。3.4.3停冷卻水泵。3.4.4停冷凍水泵，為了達成經(jīng)濟運行并保障用戶利益情況下，要依據(jù)天氣濕度情況，掌握好停冷水機組及冷凍水泵時間差，即停冷水機組后，冷凍水泵可繼續(xù)運行為用戶提供空調(diào)，當冷凍水溫度回升到一定溫度后，即可停泵操作。3.4.5停機停泵后，對現(xiàn)場設(shè)備進行檢驗、確定正常后，做好對應(yīng)統(tǒng)計。4.中央空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)監(jiān)管規(guī)程為確保大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備和管道正常運行，延長使用壽命，確保水質(zhì)處理協(xié)議推行，制訂以下規(guī)程；4.1工程部空調(diào)運行主管為協(xié)議直接監(jiān)管人，須熟悉相關(guān)協(xié)議條款及投藥、取樣、化驗等工作原理和工作過程，主動配合承接人員工作，保留并完善監(jiān)管工作。4.2承接單位對空調(diào)水系統(tǒng)定時處理工作以下：4.2.1每十二個月投加粉泥剝離劑,清除管道內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。4.2.2每兩月于膨脹水箱補加殺菌滅藻劑一次。4.2.3對夏季空調(diào)系統(tǒng)冷凍水，進行取樣化驗，并提供水質(zhì)化驗匯報及加藥指導方案，使系統(tǒng)水質(zhì)藥劑緩蝕劑濃度保持在500ppm。4.2.4每十二個月冷卻水系統(tǒng)加“清洗預(yù)膜劑”對管道進行除銹處理，并清洗排放。4.2.5每個月兩次對冷卻水取樣化驗（必需時增加到每七天一次）并提供水質(zhì)化驗匯報及加藥指導方案。4.3承接單位對冷凍水系統(tǒng)水質(zhì)每個月一次、對冷卻水系統(tǒng)水質(zhì)每個月2次取樣化驗，并于一周內(nèi)提交檢驗告書，交于物業(yè)空調(diào)主管，其關(guān)鍵指示值須在以下范圍：

項目名稱單位冷卻水冷凍水pH值

7.0—9.07.0—9.0電導率μs/cm＜1500＜1800總硬度mg/L＜800＜300總堿度mg/L＜600＜400氯根mg/L＜300＜150鐵離子mg/L＜1.0＜1.0銅離子mg/L＜0.1＜0.1總鐵mg/L＜1.0＜1.0總銅mg/L＜0.1＜0.1

空調(diào)領(lǐng)班對照以上數(shù)值進行驗收，化驗單應(yīng)和工作單一同保留，并在監(jiān)督統(tǒng)計上做好統(tǒng)計，工程部主管負責監(jiān)督檢驗。4.4若發(fā)覺承接單位人員未按協(xié)議要求按期、按量、按要求程序工作，空調(diào)領(lǐng)班有權(quán)拒絕簽收并立即上報主管。4.5工程部空調(diào)運行人員每日按承接單位提供加藥指導方案進行加藥及排污，并做好加藥統(tǒng)計。4.6集中保留工作單及檢驗匯報，均應(yīng)在簽收5日內(nèi)交主管審核簽字；于每十二個月12月底報工程部總主管同意后送交檔案室存檔。5.生活水箱管理要求5.1每十二個月應(yīng)對生活飲用水水箱最少進行一到兩次全方面清洗、消毒和水質(zhì)檢驗，二次供水水質(zhì)經(jīng)衛(wèi)生行政部門認定檢驗機構(gòu)檢測合格方可使用。凡二次供水水質(zhì)細菌學指標不合格者，必需進行消毒。5.2從事水箱清洗消毒單位必需取適當?shù)厝嗣裾l(wèi)生行政部門衛(wèi)生許可后，方可從事清洗消毒工作。5.3對生活水箱管水人員每十二個月必需進行一次健康檢驗和衛(wèi)生知識培訓，合格后方可上崗。5.4保持生活水箱周圍環(huán)境清潔，和有毒場所或污染源保持要求距離。5.5水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護，保障安全使用。5.6生活水箱設(shè)施檢修要保障水質(zhì)衛(wèi)生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。5.7生活水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專員管理，不許可隨便外借。6.

供水管理制度6.1

本制度使用空調(diào)水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。6.2

未經(jīng)同意人員不得操作相關(guān)設(shè)備及調(diào)整數(shù)據(jù)。6.3

當日值班員必需嚴格實施操作規(guī)程相關(guān)要求。6.4

對生活水系統(tǒng)出現(xiàn)故障，必需要匯報主管經(jīng)理。6.5

對生活水箱開啟必需得到同意，方可借出鑰匙。6.6

對其它空調(diào)水、消防水、必需在相關(guān)部門配合下，進行檢修、試驗工作。6.7

隨時保持蓄水裝置，水泵等設(shè)備清潔、有效。7.

供暖管理制度7.1

認真實施企業(yè)、部門各項要求。7.2

嚴格根據(jù)運行統(tǒng)計表內(nèi)容填寫數(shù)據(jù)。7.3

對供暖期間發(fā)覺疑點，認真統(tǒng)計，隨時匯報。7.4

按時巡視，如實填寫運行統(tǒng)計，確保統(tǒng)計真實有效。7.5

認真實施交接班制度，對本班發(fā)覺問題，做到不處理完不交班。7.6

遇惡劣天氣時，要增加巡視密度，合適提升供暖溫度，確保大廈設(shè)備安全正常。7.7

非本專業(yè)人員，嚴禁操作設(shè)備。

第四節(jié)

弱電專業(yè)編號：ZWPM-C-BB-EN-06版本：C/11．閉路電視信號1.1操作規(guī)范1.1.1遵守國家要求，不接收、不播放不應(yīng)該看節(jié)目。1.1.2操作前應(yīng)細心閱讀產(chǎn)品說明書和使用手冊，未經(jīng)培訓不得操作設(shè)備。1.1.3仔細檢驗電壓、電流、接地。1.2巡視檢驗每個月一次設(shè)備除塵、信號傳輸連接是否良好，前端設(shè)備從監(jiān)視器查看信號清楚度是否合格。1.3維護保養(yǎng)（保修期后實施）每十二個月十月中旬光機、干放、電源器除塵。2.保安監(jiān)控2.1巡視檢驗（日檢）2.1.1各監(jiān)視點圖像是否正常，監(jiān)視器、錄像機工作是否正常。2.1.2各設(shè)備無異響、異味。2.2維護保養(yǎng)（保修期后實施）2.2.1每十二個月8月份供電線路檢驗，監(jiān)視器除塵，操作平臺檢測。2.2.2探頭點除塵，16分割器、錄像機、矩陣器除塵。3.消防3.1巡視檢驗（日檢）3.1.1交流電壓輸入220V～235V，直流電壓輸入26V～27V。3.1.2直流輸出電流0.4A～1A。3.1.3時鐘是否正確，打印機是否正常。3.1.4各類顯示是否正常。3.2維護保養(yǎng)（保修期后實施）每十二個月5月主機內(nèi)除塵，測試消防電話（1—2個），消防廣播某地下區(qū)域測試。4.弱電維修總則4.1維修操作人員應(yīng)熟練掌握多種設(shè)備性能及操作方法。4.2在維修操作時要細，預(yù)防損壞設(shè)備。4.3未經(jīng)許可，不得私自調(diào)整、檢驗、使用設(shè)備。

5.弱電機房信息通訊系統(tǒng)管理制度5.1嚴格實施來訪人員登記制度，無關(guān)人員不得進入電話機房。5.2電話機房門保持人走關(guān)閉上鎖，相關(guān)單位技術(shù)人員施工時需有值班人員陪同監(jiān)護。5.3樹立良好服務(wù)意識，加強保密性、安全性教育。5.4做好日常統(tǒng)計工作，確保遇突發(fā)故障處理快速無誤。5.5無線通訊設(shè)備維護保養(yǎng)：5.5.1每日巡查設(shè)備工作情況，觀察有沒有異常情況，認真統(tǒng)計，確保設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。5.5.2設(shè)備定時除塵，加強設(shè)備電源管理、傳輸線路維護，預(yù)防由此而造成信號中止等不良情況。5.5.3確保設(shè)備機房衛(wèi)生整齊，親密注意設(shè)備環(huán)境溫度。5.6和設(shè)備廠家及相關(guān)部門保持親密聯(lián)絡(luò)，確保通訊線路通暢、穩(wěn)定。

第四章工程部維修保養(yǎng)步驟編號：ZWPM-C-BB-EN-07版本：B/1一、總體要求1．

工程部各專業(yè)主管分別制訂設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。2．

各專業(yè)主管依據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃要求，將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。3．

維修保養(yǎng)人員依據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班安排，準備好工具、材料、根據(jù)維修保養(yǎng)要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。4．

維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)統(tǒng)計，上報存檔。5．

專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢驗、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。6．

在正常進行維修保養(yǎng)時碰到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。7．

通常情況下不得拖延維修保養(yǎng)時間。8．

由助理跟進維修保養(yǎng)落實情況。

二、維修保養(yǎng)步驟示意圖經(jīng)理抽查

統(tǒng)發(fā)設(shè)備一出安指排令填開寫始記工錄作經(jīng)理助理記填審檢庫房班組（技工）寫核查工存作檔領(lǐng)取材料單專業(yè)主管

匯報

下達任務(wù)，安排材料、工具

注：碰到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營業(yè)或客人，工程部將提前通知各部門做好準備工作。

三、低壓開關(guān)柜每日巡視維護保養(yǎng)規(guī)程

序號部位內(nèi)容要求

1

柜正面1.清掃（擦拭）柜正面2.檢驗儀表指示及運行參數(shù)3.檢驗自行開關(guān)4.檢驗閘刀開關(guān)操作機構(gòu)無灰塵、污跡儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍工作狀態(tài)符合運行要求定位保險卡到位

2柜后面1.觀察各母線、連接點、引出線2.檢驗電度表連接良好，接頭點無發(fā)燒變色，鋁盤轉(zhuǎn)動正常

四、低壓開關(guān)柜年度保養(yǎng)規(guī)程

序號部位內(nèi)容要求1

完成每日巡視保養(yǎng)項目

2儀表校驗儀表、校驗電度表

3

柜

內(nèi)全方面清掃灰塵整理二次線補齊、更換二次線接線號檢修閘刀開關(guān)檢修自動開關(guān)全方面檢驗緊固螺栓連接點補刷相位漆無灰塵、油質(zhì)、雜物整齊、美觀、清楚三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力適宜觸頭不燒損，動作可靠靈活、無缺損件牢靠，無松動顏色符合要求4

全方面清掃、整理

無垃圾、雜物，電纜排列整齊

五、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流測量讀數(shù)。2．察看全部計量儀表測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。3．運行中開關(guān)、母線、接頭等一切載流導體有沒有跳火、冒煙、燒焦、發(fā)燒、變色等現(xiàn)象。4．各開關(guān)回路標明需供電范圍方便工作，每星期檢驗開關(guān)一次，天天檢驗電表一次，發(fā)覺問題立即處理。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好接地，接地電阻每十二個月測一次。6．配電室做好通風和降溫工作，通常室內(nèi)溫度以不超出40度為宜。7．檢驗電纜坑有沒有積水，如發(fā)覺積水應(yīng)立即清除。8．配電室每個月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、潔凈。9．有檢修統(tǒng)計和測試統(tǒng)計，試驗使用期為二年。

六、空調(diào)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程1．新風柜1.1月巡檢1.1.1

清洗空氣過濾器1-2次；1.1.2

更換破損！過濾器；1.1.3

檢驗出風口避震軟連接，如有破損則更換。1.2年度保養(yǎng)1.2.1查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換；1.2.2檢驗機殼及隸屬設(shè)備油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；1.2.3清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則用砂皮將其磨光；1.2.4檢驗接水盤中有沒有淤泥或其它外來物，若有應(yīng)清除，以確保排水通暢；1.2.5檢驗隸屬閥門(包含風閘)是否工作正常，如有損壞，則更換；1.2.6檢驗管系是否漏氣、漏水；1.2.7清洗翅片，拆卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤數(shù)分鐘，再用清水沖洗潔凈。1.2.8檢驗電機絕緣電阻，相間及相地間全部應(yīng)大于0.5兆歐姆。2.冷卻水塔2.1

月巡檢2.1.1運轉(zhuǎn)時是否有異響和振動；2.1.2塔內(nèi)水流及水位是否正常2.1.3每七天檢驗皮帶張緊度，當標尺頭距彈簧平面達1.5毫米，應(yīng)調(diào)整到尺頭和彈簧頭平齊。2.2六個月保養(yǎng)2.2.1檢驗電機、減速器及風扇聯(lián)接器上螺絲及銷子是否堅固；2.2.2更換齒輪箱減速器內(nèi)潤滑油；2.2.3更換電機、風扇聯(lián)接器內(nèi)潤滑油；2.2.4檢驗水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水；2.2.5浮球及其它閥門工作是否正常。3.冷水機組3.1日保養(yǎng)3.1.1每小時按操作規(guī)程中運行檢驗所列項目對主機進行檢驗；3.1.2每班檢驗集中總管壓差裝置工作情況，統(tǒng)計壓力表讀數(shù)；3.1.3每七天清理機組外表及主機環(huán)境。3.2外包保養(yǎng)3.2.1更換潤滑油及油過濾器；3.2.2檢驗全部控制及安全裝置設(shè)置及運行是否正常；3.2.3檢驗是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；3.2.4檢驗開啟接觸器磨損情況，需要時更換新；3.2.5檢驗電機繞組絕緣；3.2.6清洗冷凝器銅管內(nèi)壁；3.2.7清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁；3.2.8檢驗管系是否漏水，各閥門運轉(zhuǎn)是否正常，水流開關(guān)工作是否正常；3.2.9檢驗保溫層完好度。4.空調(diào)水泵4.1日巡視保養(yǎng)：4.1.1水泵、電機軸承溫度及運轉(zhuǎn)有否異響及振動；4.1.2壓力表讀數(shù)是否正常；4.1.3