丘城金界商業(yè)步行街項(xiàng)目定位思路教材

丘北宏鼎置業(yè)有限公司

HongDingPropertyCo.,Ltd.QiuBei丘城金界商業(yè)步行街項(xiàng)目整體定位及運(yùn)營思路封面正面

丘北宏鼎置業(yè)有限公司

HongDingPropertyCo.,Ltd.QiuBei封面背面序言根據(jù)丘北縣委縣政府對普者黑景區(qū)旅游發(fā)展的高度重視，丘北縣新城區(qū)借旅游新風(fēng)進(jìn)入發(fā)展的快車道，隨著云桂快速鐵路以及普炭線、丘廣線、丘師線的建成通車，將使丘北縣獲取前所未有的發(fā)展機(jī)遇，將迎來越來越多的旅游愛好者前來參觀，即將迎來丘北縣又好又快發(fā)展的新局面和千載難逢的商業(yè)契機(jī)。根據(jù)普者黑景區(qū)服務(wù)配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消費(fèi)需求。不斷豐富普者黑景區(qū)的旅游文化內(nèi)容，逐步提升普者黑景區(qū)的旅游形象，拉動(dòng)地方旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈迅速發(fā)展。我公司結(jié)合普者黑景區(qū)和新城區(qū)目前的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)多方研究和慎重考慮，決定針對所開發(fā)的新城區(qū)丘城金界商業(yè)街項(xiàng)目，為普者黑景區(qū)做好配套服務(wù)。為使該項(xiàng)目整體思定位路及功能布局更加完善，公司管理層及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次召開會(huì)議反復(fù)討論及科學(xué)論證，根據(jù)公司管理層的各方意見，達(dá)成共識(shí)，共同認(rèn)為打造普者黑.滇東南特色旅游產(chǎn)品商業(yè)步行街已經(jīng)勢在必行。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益迅速、科學(xué)、合理的長遠(yuǎn)發(fā)展，建立良好的旅游發(fā)展口碑，為項(xiàng)目順利完成招商運(yùn)營應(yīng)預(yù)先做好各項(xiàng)充分準(zhǔn)備工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)項(xiàng)目工程的時(shí)間安排計(jì)劃進(jìn)度，商業(yè)街后期竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運(yùn)等諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實(shí)和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)綜合以上項(xiàng)目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路定位及未來運(yùn)營設(shè)想方案，以供參考。

項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目市場環(huán)境項(xiàng)目定位案例借鑒經(jīng)營理念招商計(jì)劃及策略結(jié)束語及建議項(xiàng)目定位一項(xiàng)目市場環(huán)境項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位訴求政府力——如何充分理解普者黑景區(qū)旅游發(fā)展與新城區(qū)的建設(shè)形成有機(jī)旅游經(jīng)濟(jì)圈，構(gòu)建一水（普者黑）.一城（新城區(qū)）.一街（步行街）的發(fā)展定位理念。市場力——如何充分利用鐵路干道、高速公路干道、普者黑景區(qū)等區(qū)位優(yōu)勢，打造丘北山水城市旅游新品牌形象？產(chǎn)品力——如何引入國際/國內(nèi)先進(jìn)旅游景區(qū)商業(yè)街區(qū)的管理理念，創(chuàng)造價(jià)值和市場、進(jìn)行旅游資源的的整合？——如何在有限的資源情況下擴(kuò)大產(chǎn)品對周邊區(qū)域的吸引力及輻射力?項(xiàng)目解讀市場分析丘北旅游城市發(fā)展SWOT分析

優(yōu)勢

1、景區(qū)普者黑規(guī)模較大，囊括范圍廣，所涉及的景點(diǎn)豐富。在建中的萬畝荷園構(gòu)思深遠(yuǎn)，規(guī)?？涨?。

2、自然資源具有一定的品味及知名度，開發(fā)具備一定基礎(chǔ)核心景區(qū)普者黑為文山州唯一的4A級(jí)旅游景區(qū)，在文山州及周邊地區(qū)具有一定的知名度；景區(qū)開發(fā)數(shù)十年來，形成一定基礎(chǔ)，具備初級(jí)旅游功能，形成初級(jí)旅游產(chǎn)品。劣勢

1、旅游配套設(shè)施尚未完善、缺少旅游商業(yè)的氛圍。旅游整合資源較為匱乏，而且僅有的自然資源都無法體現(xiàn)在旅游者的行程中，無法貫穿與城市的建設(shè)中，無法對當(dāng)?shù)鼐用窦奥糜握咝纬捎∠螅瑹o法滿足旅游者對旅游購物、休閑娛樂的基本要求。

2、旅游開發(fā)與城市建設(shè)脫節(jié)，相關(guān)部門尚沒有認(rèn)識(shí)到城鎮(zhèn)建設(shè)與旅游發(fā)展之間的聯(lián)系，事實(shí)上二者之間是相輔相成的，是可以相互促進(jìn)的。然而目前丘北縣的城鎮(zhèn)建設(shè)與旅游開發(fā)卻無法有機(jī)的結(jié)合在一起，更有甚者，就連旅游資源都分屬城建、林業(yè)、水利、宗教、文化、等多部門管理，各自為政，各行其事，尚未形成合力。這樣做的后果便是重復(fù)建設(shè)、不必要的建設(shè)大規(guī)模的產(chǎn)生，造成時(shí)間、金錢以及城市形象的多重?fù)p失。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀市場分析丘北旅游城市發(fā)展SWOT分析

機(jī)遇

1、區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)明顯云桂快速鐵路以及一系列一級(jí)公路的建成貫通，將使丘北縣處于通邊達(dá)海的交通樞紐地位。

2、城鎮(zhèn)建設(shè)與旅游發(fā)展步伐不斷加快。近年來隨著旅游業(yè)的三大效益越來越顯現(xiàn)出來，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為各個(gè)地區(qū)的共識(shí)。而與此同時(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)也步入了一個(gè)新的臺(tái)階，在此基礎(chǔ)上，丘北縣也提出了“旅游活市，城鎮(zhèn)富市”的發(fā)展方針。但是事實(shí)上，城建和旅游二者之間是相輔相成的，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“通過旅游推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)”的戰(zhàn)略方針正好佐證了這一思路，也為城建和旅游的共同發(fā)展提供了礎(chǔ)。挑戰(zhàn)

1、理念能否落實(shí)到位。政府的支持力度、相關(guān)文件政策的落實(shí)、市場功能的整合、城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、城市環(huán)境的打造以及旅游主管部門對旅游資源的整合都是關(guān)乎項(xiàng)目定位是否成敗的關(guān)鍵。

二項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位思路項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)重塑丘北山水旅游城市形象，打造新城區(qū)新名片

——普者黑特色旅游產(chǎn)品購物、休憩地一水（普者黑）文山州唯一的4A級(jí)國家旅游景區(qū)自然資源具備規(guī)模，具備一定的區(qū)域特色擁有山、河、濕地公園等優(yōu)勢資源組合交通便捷，國道、省道環(huán)繞而過；一街（步行街）交通便捷，國道、省道環(huán)繞而過；集旅游購物、休閑娛樂、特色美食為一體；展示丘北民俗特色文化的窗口。旅游資源整合整合旅游資源、強(qiáng)化旅游組合功能；如何打造有特色的產(chǎn)品及品牌形象；如何擴(kuò)大旅游資源對周邊的吸引力；一城（新城區(qū)）城市高速發(fā)展，城市形象更新；新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善；丘北縣行政辦公中心、商務(wù)、旅游接待地項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位思路項(xiàng)目形象定位：滇東南特色旅游產(chǎn)品商業(yè)步行街酒店、餐飲區(qū)旅游購物區(qū)旅游購物區(qū)文化、酒吧區(qū)民族特色餐飲區(qū)民族特色餐飲區(qū)旅游購物區(qū)酒店、餐飲區(qū)商業(yè)街是一個(gè)城市的靈魂，陽朔因?yàn)橛辛宋鹘侄屓肆鬟B忘返，麗江因?yàn)橛辛吮姸喙沤侄屓藰凡凰际?，它們都在彰顯著當(dāng)?shù)氐奈幕?，因此我們旨在通過步行街打造彰顯丘北山水旅游城市文化，形成丘北真正意義上的商業(yè)中心、旅游服務(wù)中心、文化中心。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位思路項(xiàng)目功能定位：滇東南特色旅游產(chǎn)品商業(yè)步行街區(qū)

集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游功能于一體旅游購物普者黑旅游紀(jì)念品及文山州八縣市旅游土特產(chǎn)品，如丘北辣椒、廣南八寶米、三七、富寧八角等。

休閑娛樂精品酒店、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色酒吧、夜店、甜品店、音樂吧等特色美食文山州各地餐飲名小吃、地方特色菜館。民族文化壯錦、壯繡、漆器、民族服飾、竹編工藝品等，定期舉行豐富多彩的民俗文化活動(dòng)，項(xiàng)目定位建設(shè)局：1、加快新城區(qū)建設(shè)步伐、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2、整合新城區(qū)市場功能分區(qū)；政府：1、出臺(tái)相關(guān)扶持政策、構(gòu)建各方溝通、組織協(xié)調(diào)平臺(tái)；2、推廣丘北山水旅游城市形象建設(shè)；丘城金界商業(yè)步行街重塑丘北山水旅游城市形象，打造新城區(qū)新名片，普者黑旅游購物、休憩地。旅游局：1、整合旅游資源、加強(qiáng)與周邊地區(qū)的旅游資源共享；2、把步行街定為旅游購物景點(diǎn)、引導(dǎo)游客參與進(jìn)來開發(fā)企業(yè)：加快項(xiàng)目建設(shè)步伐、明確項(xiàng)目定位、經(jīng)營理念、招商計(jì)劃等項(xiàng)目定位定位思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目展示定位思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目展示定位思路三案例借鑒項(xiàng)目定位案例借鑒成都：寬窄巷子在具有鮮明地域特色和濃厚歷史氛圍的寬窄巷子各街區(qū)中，植入以文化為基石的商業(yè)元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活場景，感受“最成都”。街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂區(qū)目標(biāo)客群針對懷舊休閑客群針對主題精品消費(fèi)的目的性消費(fèi)客群針對都市年輕人客群在具有鮮明地域特色和濃厚歷史氛圍的寬窄巷子各街區(qū)中，植入以文化為基石的商業(yè)元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活場景，感受“最成都”案例借鑒成都：寬窄巷子案例借鑒成都-錦里以川西文化為底蘊(yùn)的舊城改造項(xiàng)目，囊括了旅游、美食、娛樂休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素錦里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風(fēng)格的旅游休閑街區(qū)。街區(qū)全長350余米，有茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、各種風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購物、休閑娛樂為一體，是一條在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛的商業(yè)休閑街。錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分。錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶、川戲、川中草藥等，定期舉行豐富多彩的民俗文化活動(dòng)，再現(xiàn)蜀地民俗文化，使游客充分體驗(yàn)四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力，對蜀漢文化和古成都風(fēng)貌有更深入的了解。以川西文化為底蘊(yùn)的舊城改造項(xiàng)目，囊括了旅游、美食、娛樂休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素茶樓&戲臺(tái)旅游景點(diǎn)特色工藝品風(fēng)味小吃案例借鑒成都-錦里案例借鑒桂林：陽朔西街

在具有鮮明廣西地域特色街區(qū)中，植入以中西跨國文化為基石的商業(yè)元素，充分展示風(fēng)情萬種的異國情調(diào)雨風(fēng)俗濃郁的民族文化交融。，能切身感受陽朔民俗生活場景，感受中國的“地球村”陽朔西街位于廣西陽朔縣城中心，全長517米，寬8米，大理石路面，呈彎曲的S形，房屋建筑古色古香，地方特色濃厚。薈萃各種旅游紀(jì)念品、小吃于街市。其充滿了異國情調(diào)的夜景更是風(fēng)情萬種，風(fēng)俗濃郁。街中有眾多的工藝品店、書畫店、旅館、咖啡廳、酒巴、中國功夫館，這里也是洋人聚集最多的地方，其中外國人在此開店就有20多家，被稱為洋人街。由于西街男女老少都能說外語，故又把西街喻為"地球村"，而且是中外新聞媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，每年接待的中外游客達(dá)150萬人次之多，所以，到桂林不到陽朔等于沒來桂林。

以中西跨國文化為底蘊(yùn)的陽朔西街，囊括了旅游、美食、娛樂休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素案例借鑒桂林：陽朔西街四經(jīng)營理念項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路□經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是為了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，丘城金界特色旅游產(chǎn)品商業(yè)步行街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。□在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和項(xiàng)目特性原則，經(jīng)營模式：

-------統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營

-------整和市場、完善政策、合理回報(bào)經(jīng)營策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營（主）、部分自營（輔）整和市場、完善政策、合理回報(bào)除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營（主）、部分自營（輔）整和市場、完善政策、合理回報(bào)商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由公司進(jìn)行市場的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓所有來景區(qū)的游客主動(dòng)來此消費(fèi)。每年都有很多地方民族盛大節(jié)日，通過節(jié)慶活動(dòng)提高商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。同演藝中心藝術(shù)團(tuán)體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業(yè)街民族風(fēng)情歌舞表演，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動(dòng)商業(yè)街消費(fèi)。定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費(fèi)。與旅游公司合作，形成普者黑旅游定點(diǎn)購物景點(diǎn)，吸引中外游客及本地游客來此觀光消費(fèi)。--全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個(gè)輕松的經(jīng)營環(huán)境，消費(fèi)者一個(gè)享樂的旅游購物天堂。項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營（主）、部分自營（輔）整和市場、完善政策、合理回報(bào)住戶根據(jù)自身的需要以及喜好決定所屬商鋪的性質(zhì)。生活有需求，對促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價(jià)超市項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營（主）、部分自營（輔）整和市場、完善政策、合理回報(bào)整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣；項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營（主）、部分自營（輔）整和市場、完善政策、合理回報(bào)政府及主管部門爭取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；項(xiàng)目定位經(jīng)營理念定位思路統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營（主）、部分自營（輔）整和市場、完善政策、合理回報(bào)保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；通過市場整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)新城區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)商業(yè)步行街的品牌知名度；五招商計(jì)劃及策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位招商計(jì)劃定位思路招商計(jì)劃及策略◆引進(jìn)商貿(mào)管理公司市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開上述業(yè)務(wù)的功能，以便對經(jīng)營和招商方案進(jìn)行審核，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，并展開操作和執(zhí)行；◆確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開；◆制定具體的招商政策●招商的目標(biāo)和原則；招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度；制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；確定招商合同樣本；確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營等條件；確定優(yōu)惠幅度和條件部分大項(xiàng)目的招商方案；項(xiàng)目定位招商計(jì)劃定位思路招商計(jì)劃及策略◆招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定招商區(qū)域以文山地區(qū)為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槲髂系貐^(qū)；◆大客戶及品牌商戶的招商招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略，以此提高旅游市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開，預(yù)計(jì)在商業(yè)街竣工前5個(gè)月即可展開；◆市場招商的全面展開●主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；；項(xiàng)目定位招商計(jì)劃定位思路招商計(jì)劃及