2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：新一輪去庫存背景、效果及展望

2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：新一輪去庫存背景、效果及展望背景：供求關系發(fā)生重大變化供給端：全國庫存持續(xù)累積，去化周期不斷拉長自2021年下半年以來，全國樓市持續(xù)調(diào)整，無論全國還是重點城市，商品房庫存持續(xù)積累，去化周期不斷拉長。現(xiàn)房庫存持續(xù)累積，創(chuàng)歷史新高。從現(xiàn)房庫存（待售面積）來看，2024年4月全國商品房待售面積7.45億平，同比增長15.7%，其中住宅待售面積3.9億平，同比增長24.5%，其中商品房待售面積已經(jīng)超過2015年高點，從去化周期來看，已經(jīng)接近或超過2015年水平。已開工未售商品房庫存去化周期創(chuàng)新高。截止2024年4月，1999年以來全國已開工未售商品房面積（按開工90%可售）為38.6億平米，盡管未創(chuàng)新高，但從去化周期來看，按照2023年銷售水平，去化周期達44.4個月，超過2015年高點，創(chuàng)歷史新高。需求端：城鎮(zhèn)化率放緩疊加居住環(huán)境改善，中長期潛在需求放緩中長期來看，2023年我國城鎮(zhèn)化率達66.2%，出生人口持續(xù)跌破千萬，同時隨著過去三十年房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，2020年全國城市人均住房建面達36.5平米，較2000年大幅提升，均意味著中長期潛在住房需求放緩。需求端：短期房價及收入制約購房意愿及能力，住房回歸居住屬性居民對收入房價預期擔憂仍存。從短期來看，經(jīng)濟增長動能趨弱背景下，居民可支配收入增速放緩、失業(yè)率小幅上行，居民對經(jīng)濟形勢、收入預期擔憂升溫。同時重點城市房價持續(xù)下行，70個大城市房價環(huán)比連續(xù)11個月下跌，居民對房價下行預期仍強。居民加杠桿意愿不強，制約政策效果。在這種背景下，盡管房貸利率大幅下行，重點城市政策持續(xù)松綁，但居民加杠桿意愿并不強烈，一定程度制約政策實施效果。從居民中長期貸款來看，2022年以來單月居民中長期貸款明顯萎縮，多個月份為負，反映出居民端提前還房貸降杠桿，住房去金融屬性明顯，逐步回歸居住屬性。二手房掛牌快速上升，持續(xù)分流新房需求二手房掛牌量持續(xù)上行，增加住房供給。受房價下行預期影響，居民出售住宅降杠桿，由住房需求方變成供給方，2022年以來二手房掛牌量快速上升，2024年3月，17個城市鏈家掛牌房源達219萬套，進一步加劇了住房市場的供需失衡。以價換量疊加無交付擔憂，二手房分流新房需求。2021年下半年以來部分房企陸續(xù)出險，引發(fā)購房者對新房交付及品質擔憂，而二手房品質“所見即所得”，且無交房等待周期，同時二手房價格調(diào)整靈活，“以價換量”加速部分需求轉投二手房市場。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露，2023年全國二手房網(wǎng)簽面積達7.08億平，占全國一二手銷售面積38.8%，2024年4月重點12城市二手房成交套數(shù)占比提升至63.1%。消化存量房產(chǎn)：居民端刺激與政府發(fā)力并重上輪存量房產(chǎn)消化手段：三四線棚改去庫存，本質為居民加杠桿2024年4月，政治局會議提出“要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，政策重點轉向去庫存?；仡欉^往周期，2015年中央經(jīng)濟工作會議曾提出“三去一補”，其中三四線通過棚改貨幣化激發(fā)居民購房需求，帶來三四線商品房庫存去化、樓市量價齊升。當前消化存量方式：居民端刺激與政府發(fā)力并重5月17日國務院副總理何立峰在全國切實做好保交房工作視頻會議強調(diào)，深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。當天央行推出房地產(chǎn)金融“政策包”：1）新設保障性住房再貸款，設立3000億元保障性住房再貸款，激勵21家全國性銀行按照市場化原則，向地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；2）取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；3）下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點；4）降低商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例，首套調(diào)整為不低于15%、二套調(diào)整為不低于25%。同時，自然資源部部長表示，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地政策措施，包括嚴格依法處置閑置土地、加大對存量土地盤活利用支持力度。房貸利率下行空間仍存，二套房空間尤甚據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平，較2023年同期回落43BP、75BP。央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限；3月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個百分點?？紤]一季度CPI同比均值為0%，剔除CPI后的實際房貸利率為3.69%，仍處于2008年以來中間值水平（歷史低點為2020年3月的0.63%與2010年12月的0.64%）。后續(xù)各地房貸利率有望跟隨政策進一步下行，尤其是二套房貸利率調(diào)整，有望促進改善型購房需求釋放。二套房貸利率下行空間大，或帶動二套房需求入市二套房貸利率下降空間大，降低購房負擔明顯，或帶動二套房需求入市。此前已經(jīng)有多個城市取消首套房房貸利率下限，而二套房房貸利率仍維持下限（LPR+20BP），3月百城二套主流房貸利率平均仍有4.16%。本次二套房房貸利率下限取消，打開二套房貸利率下行空間。根據(jù)克而瑞調(diào)研，合肥二套房貸利率已降至與首套房貸利率相當（3.45%），較此前二套房利率下限大幅下降70個BP。以100萬總價、二套首付30%、30年等額本息計算，按此前二套房利率下限4.15%對應月供3403元；按照最新首付25%、利率降至3.45%，對應月供為3347元。相比此前，更低首付月供反而下降1.6%，若考慮房價調(diào)整則月供較此前房價高點下降更多。即受房價與房貸利率下行影響，即使首付比例下降，相比此前房價高點，購房者月供可能不升反降，月供/可支配收入壓力有望減輕，有望帶動部分需求尤其是二套需求入市。值得注意的是由于二手房調(diào)整價格幅度大于新房，可能會導致更多需求轉向二手房。收購價格是關鍵，供需錯配可能影響實施效果當前百城住宅租金收益率在2.3%以內(nèi)，若政府市價收購作為保租房可能無法覆蓋資金成本；而配售保障性住房價格低于市場，且要求保本微利，也要求較低收購成本，因此后續(xù)收購價格是關注重點。根據(jù)央行青島分行官網(wǎng)披露，2024年1月，國家開發(fā)銀行等銀行成功發(fā)放首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套，用于保障性租賃住房，對應單套總價約79.8萬元，按照70-90平/套估計單價8867-11397元/平，僅為青島2023年新房成交均價（13789元/平）的64%-83%，存在一定價格折扣。但考慮現(xiàn)房庫存去化難度低于期房，開發(fā)商對于折價收購接受度有待觀察。同時無論配售或配租型保障房，試點開展均集中于高能級城市（保租房四十個大中城市占比高，配售型保障房在35個大中城市試點），但庫存壓力更多在三四線，現(xiàn)房收購供需錯配可能影響實施效果。從此前推出的租賃住房貸款支持計劃來看，根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2024年3月末1000億額度僅落地20億。城市庫存去化維度及保障房需求視角下，資金規(guī)模同樣需萬億級從城市維度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫披露，不完全統(tǒng)計下當前共有63個城市住宅庫存去化周期超過18個月，合計住宅可售面積3.77億平。若63個城市住宅庫存去化周期均降至18個月，對應去庫存面積1.4億平，按各城市2-4月銷售均價計算，合計總貨值達1.98萬億。若按各城市現(xiàn)價60%-100%收購，對應資金規(guī)模為1.2-1.98萬億。從保障房需求出發(fā)，以保租房為例，根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”（2021-2025年）全國計劃籌建保障性租賃住房近900萬套（間），根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021-2023年全國已開工建設和籌集572萬套，完成計劃的64%。剩余328萬套，按70平/套、前4月全國商品房銷售均價9595元/平米計算，若全部通過市場化收購籌集需要資金2.2萬億，按照6折左右收購大概1.32萬億。若進一步考慮配售型保障房，則對應資金規(guī)模或更大。優(yōu)化增量住房：短期供地限制與中期品質提升結構化調(diào)整供應，高庫存城市限制土地出讓18個高庫存城市2023年出讓土地占2023年全國商品住宅銷售面積的3.6%。4月29日自然資源部印發(fā)《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求“商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照‘盤活多少、供應多少’的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限”。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，截至2024年4月，20個城市住宅去化周期超過36個月，總可售建面1.25億平。其中數(shù)據(jù)可得的18個高庫存城市2023年宅地出讓建面3386萬平，占最新各城市可售庫存27.5%，占2023年全國商品住宅成交的3.6%。2022-2023年高庫存城市土地出讓已明顯下降。由于庫存積壓，城市投資吸引力下降，2022-2023年高庫存土地出讓規(guī)模已大幅下降，2022-2023年18城宅地出讓建面同比分別下降43.5%、12.5%，但庫存仍處于高位，意味著需求端恢復或才是去庫存重點。分層次供應體系滿足多樣化需求，高品質為市場化趨勢2024年3月兩會部長通道答記者問中，住建部部長倪虹強調(diào)完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，下力氣建設好房子。4月政治局會議再次明確，結合房地產(chǎn)市場供求關系新變化、人民群眾對優(yōu)質住房新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。2023年下半年以來，自然資源部發(fā)文建議各省市取消遠郊區(qū)容積率1.0限制、多地取消“7090”戶型政策等，均體現(xiàn)滿足市場多樣化的住房需求。從市場供應結構來看，2023年以來大戶型投資額明顯好于小戶型，全年144平以上住宅投資同比增長0.4%，遠好于90平米以下的小戶型（-12.4%）。疊加“14號文”以來，全國加大保障房建設和供應，未來市場滿足多樣化改善需求，二手房承接大量剛性需求，政府保障房提供基本住房需求的供應體系逐步確立。未來展望：下行空間或已不大，政策端空間猶存房企流動性壓力猶在，仍需政策進一步支持資金端未明顯改善。2023年末15家主流房企整體在手現(xiàn)金9267億元，同比下降9.2%，“三條紅線”中現(xiàn)金短債比較2022年末下降13.7個百分點至184.4%，明顯弱化，籌資性凈現(xiàn)金流持續(xù)惡化。從銷售端來看，2024年前4月房企銷售延續(xù)下滑，4月百強房企銷售額、銷售面積同比下降47%和42%。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前4月房地產(chǎn)開發(fā)資金累計同比下滑24.9%，資金端仍未見明顯好轉。到期債務壓力仍大。根據(jù)Wind統(tǒng)計，2024年下半年、2025年境內(nèi)地產(chǎn)債到期與提前兌付規(guī)模仍有1111億和2486億，而“白名單”貸款嚴格用于保交付，無法用于償還債務。重點城市成交逐步筑底，存量房趨勢仍將延續(xù)重點城市一二手房總成交逐步企穩(wěn)。從重點12城一二手房合計成交來看，除2024年春節(jié)月外，2023年下半年以來月度成交套數(shù)整體保持穩(wěn)定，并未進一步下