對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑論我國的保障性住房改革

對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑論我國的保障性住房改革論文導(dǎo)讀:：針對(duì)部分省市推出的將廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房并軌的現(xiàn)象，文章通過對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房含義的界定，剖析了經(jīng)濟(jì)適用房被取代的原因，并對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房提出了質(zhì)疑，旨在尋找適合我國的住房保障改革制度，同時(shí)也為住房民生問題的解決獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

論文關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，保障性住房改革

當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。某建設(shè)部官員在面對(duì)記者采訪時(shí)說，30%的中國人能買得起房子，當(dāng)然也包括這部分人擁有二套以上住房的情況，意味著70%的中國人的住房面臨無力負(fù)擔(dān)的困境。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的?！皩W(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居……”十七大報(bào)告中這些充滿感情的話語，彰顯了發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享的錚錚誓言。[1]2009年的全國經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出：“必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。同時(shí)，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負(fù)擔(dān)……”[2]為了“住有所居”，實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)保障，我們國家又是如何做得呢？在我國的住房結(jié)構(gòu)中，大致存在著三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其中，普通商品房是針對(duì)高收入者，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房針對(duì)的是中低收入者，屬于住房保障的措施。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度?，F(xiàn)如今在河北、山東等地方政府紛紛出臺(tái)建設(shè)廉租房的政策，山東已經(jīng)拿到了一億廉租房的建設(shè)資金補(bǔ)貼。[3]為什么會(huì)出現(xiàn)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象？廉租房是最理想的住房保障模式嗎？一、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的界定（一）經(jīng)濟(jì)適用房的含義及其特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成中國論文下載中心。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價(jià)銷售。（二）廉租房的含義及其特點(diǎn)廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。以廉租房政策推廣較好上海為例畢業(yè)論文怎么寫，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象也納入了廉租住房的解決范圍。廉租房的特點(diǎn)：一是，廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。二是，廉租房是國家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。三是，廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房都有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方能購、租、補(bǔ)。廉租房無繼承權(quán)。（三）經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的區(qū)別雖然經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是住房保障體系的重要組成部分，都帶有有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)，但區(qū)別還是明顯的：1.保障對(duì)象不同：從保障效果看，二者針對(duì)不同收入階層的人群。按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，廉租房主要針對(duì)那些收入更為低下的人群。2..產(chǎn)權(quán)不同：經(jīng)濟(jì)適用房主具有產(chǎn)權(quán)，包括使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。而廉租房者沒有產(chǎn)權(quán)。3..是否可轉(zhuǎn)讓不同：經(jīng)濟(jì)適用房可以自由轉(zhuǎn)讓，只是要繳納一定的契稅、印花稅和其他一些費(fèi)用而已。廉租房只能租住，不能轉(zhuǎn)讓也不能繼承。4.命運(yùn)不同：有人說經(jīng)濟(jì)適用房只是一種過度的產(chǎn)物，隨著我國住房保障制度的進(jìn)一步改革，最終會(huì)被廉租房所取代。5.政府的投入不同：經(jīng)濟(jì)適用房只需要政府提供地皮，需要金錢投資，而廉租房需要政府投資。二、對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑（一）廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的原因聶梅生指出：“從市場發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)適用房并沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。而且，受傳統(tǒng)置業(yè)觀念的影響，加上政策不完善、租賃市場管理與服務(wù)不到位，導(dǎo)致目前我國房屋租賃市場發(fā)展整體上還比較滯后，與買賣市場需要協(xié)調(diào)發(fā)展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求相比還有較大差距?！盵4]1.經(jīng)濟(jì)適用房的福利性與市場化結(jié)合的操作模式不夠成熟首先，經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的產(chǎn)物，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展與社會(huì)保障制度的逐步完善，只適合于大城市且以高房價(jià)為前提的經(jīng)濟(jì)適用房，最終必然要被取代。近兩年商品房價(jià)變化很大，2008年之前，房價(jià)一路持續(xù)走高，使得很多老百姓望樓興嘆，相對(duì)于商品房的高價(jià)位，經(jīng)濟(jì)適用房以其經(jīng)濟(jì)性適用性深受百姓期待與追捧。但是，2008年以來，商品房價(jià)開始下跌，受金融危機(jī)的影響，且還會(huì)有繼續(xù)下跌的趨勢(shì)，使得持續(xù)高漲的房地產(chǎn)遇冷，盡管房地產(chǎn)商使出了諸如補(bǔ)差價(jià)，贈(zèng)車，降價(jià)等措施，但是畢業(yè)論文怎么寫，也難以挽回昔日的繁榮。正是普通商品房的降價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用房喪失了經(jīng)濟(jì)性，價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，所以，出現(xiàn)了閑置、賣不出等現(xiàn)象。為了解決這一現(xiàn)象，各地方政府紛紛推出廉租房的政策，將過剩的閑置房轉(zhuǎn)化為廉租房，租給中低收入者，既保障了百姓的住房，又解決了商品房市場的困境。其次，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，土地基本要無償劃撥，各種費(fèi)用也要減免，還要拿出錢來補(bǔ)貼，地方政府一年要減少數(shù)億元的財(cái)政收入——這是政府的直接損失。更重要的是，經(jīng)濟(jì)適用房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房價(jià)下降3%－4%，從而，減少政府與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)政收入——這是政府的間接損失。因而，地方政府不愿意建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)逐年下降，有的地方甚至已經(jīng)停建。最后，經(jīng)濟(jì)適用房主擁有相對(duì)的產(chǎn)權(quán)，財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人，不可能適用與全國所有的個(gè)人，不利于推廣，也與市場經(jīng)濟(jì)的秩序不相適應(yīng)。2.經(jīng)濟(jì)適用房的低收入衡量界限模糊，且執(zhí)行不力《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第20條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購買或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房：（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。按20條第2款規(guī)定，不能再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。但是，現(xiàn)實(shí)生活中，符合條件的人卻申請(qǐng)不到，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。經(jīng)濟(jì)適用房倒號(hào)現(xiàn)象及其嚴(yán)重，16萬元一個(gè)號(hào)，經(jīng)濟(jì)適用房到底便宜了誰?

[5]3.經(jīng)濟(jì)適用房變成權(quán)力瓜分的福利盛宴按照商品房規(guī)格修建的住房，卻以經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格出售，沒有公示，暗箱操作的銷售方式，不符合戶口等相關(guān)規(guī)定的購房者，可以倒買倒賣的購房資格，顯然，這一切都是權(quán)力的魔杖在發(fā)揮作用。能享受到這樣的“權(quán)力福利”的，也只有大權(quán)在握的政府職能部門，及其利益相關(guān)者中國論文下載中心。如果說“壟斷福利”損害了社會(huì)公平，降低了經(jīng)濟(jì)效率，那么“權(quán)力福利”造成的后果更為嚴(yán)重。它嚴(yán)重?fù)p害了公共利益，扭曲了政府職能，侵蝕了公眾對(duì)政府的信任，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的期待畢業(yè)論文怎么寫，是福利腐敗中最嚴(yán)重的一種。試想一下，那些急需解決住房問題的中低收入群體，得知這樣的“經(jīng)濟(jì)適用房”存在時(shí)，會(huì)作何感想呢？[6]近八成的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外出租，顯示多數(shù)購房者不僅不缺房子住，而且把所購經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)作一種“投資”。一邊是排隊(duì)苦苦等待的無房和缺房戶，一邊是已售經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)“高租售率”；一邊是經(jīng)濟(jì)適用房“一房難求”，另一邊經(jīng)濟(jì)適用房中卻出現(xiàn)大量閑置的“豪宅”。作為中低收入群體福利的經(jīng)濟(jì)適用房到底經(jīng)濟(jì)了誰？[7]經(jīng)濟(jì)性成了掩蓋權(quán)力福利的遮羞布。經(jīng)濟(jì)適用房原本的保障中低收入者的初衷最終成了權(quán)力者的產(chǎn)物，原本維護(hù)社會(huì)公平的初衷卻最終加劇惡化了社會(huì)的不公平，這注定了經(jīng)濟(jì)適用房被淘汰的命運(yùn)。（二）對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑有媒體報(bào)道，現(xiàn)在一些省份正在醞釀經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)并軌，更有人提出要取消經(jīng)濟(jì)適用房，純以廉租房作為保障房。由于廉租房建筑成本低，我國廉租住房的覆蓋面從2007年的10%增加到20%，所需的資金是同等面積的經(jīng)濟(jì)適用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在內(nèi)的全部保障型住房，那么，我國的稅收在2007年的基礎(chǔ)上要增加五分之一。并且，廉租住房不牽涉到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、分享、移交，行政與市場的邊界劃分得清清楚楚，幾乎不存在尋租空間，如此一來，混水摸魚者也就失去了尋租的動(dòng)力。正因?yàn)榱庾》颗c市場的邊界非常清晰，所以，廉租住房不會(huì)沖擊商品房市場，可以保證商品房市場的穩(wěn)定，進(jìn)而穩(wěn)定我國的住宅消費(fèi)、幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及上千萬的建筑工人。少建甚至停建經(jīng)濟(jì)適用房，可以節(jié)約監(jiān)管成本，還不會(huì)降低民眾福利。[8]但筆者認(rèn)為，目前廉租房完全取代經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)并不成熟、條件還不存在。1.質(zhì)疑一：與經(jīng)濟(jì)適用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明顯的優(yōu)勢(shì)。首先，廉租房單獨(dú)承擔(dān)住房保障任務(wù)也不符合國情。廉租房政策運(yùn)用最多的是中國香港、新加坡等經(jīng)濟(jì)體。中國內(nèi)地國土面積遼闊，居住文化深入人心，同時(shí)租房制度建設(shè)不完善，廉租房不太可能單獨(dú)成為解決居民居住問題的完全之策。其次，廉租房不能解決居民長久的居住需求。目前廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是50平方米每套，對(duì)于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個(gè)性的居住要求。并且由于存在收入方面的標(biāo)準(zhǔn)，如果收入超過了居住廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定就要退出廉租房去購買產(chǎn)權(quán)房。這中間實(shí)際上會(huì)存在很多漏洞?？赡茉斐伤^的夾心層住房問題，廉租房和商品房之間無法實(shí)現(xiàn)“無縫連接”。這個(gè)中間層就需要經(jīng)濟(jì)適用房來填補(bǔ)。[9]將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件“并軌”，是政府引導(dǎo)低收入家庭消化既有存量經(jīng)濟(jì)適用房，解決經(jīng)濟(jì)適用房市場過剩的難題。如此，低收入者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房保障的可選擇權(quán)變成了無可選擇的一種權(quán)利，也被動(dòng)接受了轉(zhuǎn)嫁而來的房市救市責(zé)任。將經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房并軌，表面看來減少了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與分配規(guī)模，其實(shí)是變相提升了住房保障的門檻，原本享受經(jīng)濟(jì)適用房待遇的低收入者將可能因無法享受廉租房待遇，而相對(duì)增加住房成本。[10]2.質(zhì)疑二：現(xiàn)實(shí)中畢業(yè)論文怎么寫，廉租房的執(zhí)行存在種種問題審計(jì)署今日公布“19個(gè)省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果”，報(bào)告顯示1.5億元廉租房的保障金被挪用，2132戶不符合條件的家庭獲得租賃補(bǔ)貼或廉租住房。審計(jì)調(diào)查結(jié)果表明政府投資保障性住房存在如下問題：[11](1)一些城市未按規(guī)定從土地出讓凈收益中按時(shí)足額提取廉租住房保障資金按規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但北京、上海、重慶、成都等22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。其主要原因：一是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地出讓凈收益基數(shù)較大，以前年度提取的廉租住房保障資金加上其他渠道籌集的資金已可以滿足一定時(shí)期內(nèi)的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市對(duì)土地出讓凈收益尚未做出準(zhǔn)確核算，致使未提或少提廉租住房保障資金。(2)廉租住房保障政策在一些地方執(zhí)行中出現(xiàn)偏差在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，有18個(gè)城市向2132戶不符合條件的家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼413.12萬元、分配廉租住房533套；抽查22個(gè)城市的廉租住房保障家庭中，有1.32萬戶未將租賃補(bǔ)貼按規(guī)定用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費(fèi)，使租賃補(bǔ)貼變成了“生活補(bǔ)貼”。其主要原因：一是對(duì)保障對(duì)象的審核和監(jiān)管機(jī)制不夠健全，人口變動(dòng)、收入財(cái)產(chǎn)等信息尚未實(shí)現(xiàn)共享，相關(guān)部門未準(zhǔn)確及時(shí)掌握相關(guān)信息；二是由于一些地方廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低，大多數(shù)保障對(duì)象居住在老城區(qū)，靠租賃補(bǔ)貼和廉租住房保障家庭自身的經(jīng)濟(jì)能力難以租到合適的住房。(3)一些地方廉租住房建設(shè)中存在配套設(shè)施不完善、工作程序不夠規(guī)范等問題一是由于廉租住房配套設(shè)施不完善、地址偏遠(yuǎn)、交通不便等，南京等13個(gè)城市的一些地方存在廉租住房配租困難、房源閑置的問題，有的地方甚至出現(xiàn)已入住家庭退房的情況。二是南京、昆明等13個(gè)城市投入12.60億元新建、收購或裝修的廉租住房項(xiàng)目，存在執(zhí)行招投標(biāo)或政府采購有關(guān)規(guī)定不嚴(yán)格的問題。(4)一些地方廉租住房入住后出現(xiàn)了租金、物業(yè)費(fèi)收取難和不符合條件住戶退出難等問題在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，天津、沈陽、重慶等12個(gè)城市截至2009年底，累計(jì)欠收廉租住房租金和物業(yè)費(fèi)238.05萬元；沈陽、廈門、常德、成都、樂山、昆明6個(gè)城市中的20個(gè)區(qū)縣存在不符合保障條件的廉租住房家庭退出難的問題中國論文下載中心。其主要原因：一是對(duì)拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規(guī)定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入發(fā)生變化已不符合實(shí)物配租條件后，大多仍無能力購置新住房，騰退其現(xiàn)有廉租住房確有困難。(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障資金等問題在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，有6個(gè)城市和4個(gè)縣將廉租住房保障資金用于回購經(jīng)濟(jì)適用房和工作經(jīng)費(fèi)等支出，共計(jì)15231.3萬元；有6個(gè)城市的34個(gè)項(xiàng)目利用虛假申報(bào)材料等，套取新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金6129萬元。同時(shí)，國家還可以通過一系列政策，消化現(xiàn)存過剩的商品房，以向中低收入者傾斜。因此，用廉租房全面取代經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)住房保障任務(wù)不太現(xiàn)實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房在今后仍將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。三、我國住房保障體制建設(shè)中應(yīng)該著力解決的問題（一）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)把住房保障申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)政府應(yīng)該逐步建立一個(gè)合理的住房保障機(jī)制，讓高收入購買商品房，讓中低收入者得到經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的保障。1.對(duì)低收入者應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房，旨在維護(hù)社會(huì)的公平，照顧中低收入者的利益，當(dāng)申請(qǐng)者收入低時(shí)，可以享受廉租房，當(dāng)其收入高時(shí)，就應(yīng)該搬走，把房子讓給其他需要幫助和保障的低收入群眾。政府應(yīng)加強(qiáng)管理，建立相應(yīng)的配套的退出機(jī)制。2.明確界定保障性住房的屬性無論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是新建的廉租房，都是政府福利的公共產(chǎn)品，任何人，包括政府官員本身，都應(yīng)該明確其屬性，把福利真正用到需要的一些特殊群體身上，比如殘疾人或者生活不便的畢業(yè)論文怎么寫，政府可以收購城市中心區(qū)的部分二手房，來滿足他們的需求。3.嚴(yán)懲危害保障住房的行為對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“倒號(hào)”現(xiàn)象，要加強(qiáng)管理，購買經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，供需雙方直接見面，不能通過任何中間環(huán)節(jié)。堅(jiān)決地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“以租代售”的辦法，這樣以來，可以成倍地大幅增加出租房的數(shù)量，真正地解決低收入人群住房難的問題，使人們?cè)谫I房前，先考慮是否選擇租房，以降低商品房需求達(dá)到平抑房價(jià)的目的。（二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)商投資租賃型經(jīng)濟(jì)房建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司負(fù)責(zé)人日前表示，四項(xiàng)促進(jìn)租賃市場發(fā)展的措施包括：一是拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃市場；二是研究通過“低稅率、嚴(yán)征管”，鼓勵(lì)私人住房出租；三是發(fā)展租賃型的經(jīng)濟(jì)適用住房，逐步實(shí)現(xiàn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度的銜接；四是研究建立房屋租賃統(tǒng)一管理機(jī)制。[12]為了滿足部分比廉租房家庭收入偏高、但購買經(jīng)濟(jì)適用房還比較吃力的“夾心層”的低收入人群，下一步將在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中推出政策性租賃用房。也就是說，將在經(jīng)濟(jì)適用房中安排一定的比例，不通過銷售而是通過租賃的方式，給這部分“夾心層”人群解決住房困難。且租賃的價(jià)格不完全是市場價(jià)；或者雖然采用市場價(jià)，但政府在租金上給予補(bǔ)貼，這部分房子將靈活運(yùn)用，一旦入住租賃的經(jīng)濟(jì)適用房的群體，在經(jīng)濟(jì)收入增長了或者買房后，必須從這個(gè)房子搬出，給別的低收入家庭使用。[13]同時(shí)，針對(duì)市場上商品房市場低迷與過?，F(xiàn)象，各級(jí)政府也可以購買相對(duì)過剩的現(xiàn)存商品房，或者閑置的或退出的公房，提供給中低收入者?；蛘呓o中低收入者提供相應(yīng)的補(bǔ)助，讓他們購買商品房。這樣既可以消化現(xiàn)有的房屋，救濟(jì)商品房市場，同時(shí)也可以使中低收入者得到實(shí)惠?？梢越梃b外國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，多渠道性、多路徑行地增加住房保障的措施，只要適合我國的國情，改善民生就行。（三）加強(qiáng)商品房的政府調(diào)控與監(jiān)管力度2008年底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。[14]2009年，商品房價(jià)一直持續(xù)走高，住房難再次推入高潮。2010年國務(wù)院出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，依然沒能抑制住房價(jià)上漲的速度。首先：控制對(duì)土地的占有，從源頭上杜絕高房價(jià)。國資委雖發(fā)表“清退令”已半年多，執(zhí)行效果并不明顯，78家央企至今未退出“非主業(yè)地產(chǎn)”。面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控畢業(yè)論文怎么寫，78家央企退出地產(chǎn)的預(yù)期正在弱化，而國資委也沒有后續(xù)的文件。目前，央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額大約6607億元，地產(chǎn)總額為991億元，占15%。據(jù)報(bào)道，央企在三線城市那地，采用比較流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名義拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建設(shè)保障性住房。由于保障住房的利潤太低，地方政府為了完成保障性住房的建設(shè)，也默認(rèn)了上述做法。所以，控制國有企業(yè)對(duì)建設(shè)土地的占有，是抑制商品房價(jià)格上漲的原因之一。[15]再次，政府繼續(xù)對(duì)房價(jià)實(shí)行調(diào)控，控制房價(jià)的上漲速度。今年年初，出臺(tái)的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)房價(jià)的抑制情況如何呢？下面一組數(shù)字能告訴你結(jié)果：在上海買一套房子平均要多少錢？數(shù)據(jù)顯示，2005年是105萬，2009年是185萬，到了遭遇史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控的2010年，這個(gè)數(shù)字卻再創(chuàng)新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價(jià)達(dá)254.85元，相比2009年上漲了約70萬元。傷害房價(jià)上漲最快的正是2010年。[16]三是堅(jiān)決抵制并嚴(yán)厲打擊非法挪用并占有保障性基金的行為。出臺(tái)各種措施和辦法去保障老百姓的住房權(quán)等基本生存條件中國論文下載中心。截至2010年8月底，18個(gè)城市已對(duì)不符合條件領(lǐng)取了廉租住房租賃補(bǔ)貼的1569個(gè)家庭停發(fā)了租賃補(bǔ)貼，收回廉租住房租賃補(bǔ)貼資金86.47萬元；對(duì)不符合條件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退過程中。對(duì)涉嫌弄虛作假騙取廉租住房租賃補(bǔ)貼的5名基層工作人員，有關(guān)單位已分別對(duì)其給予了撤職、行政記大過等處分。對(duì)于廉租住房租賃補(bǔ)貼未用于或未完全用于改善住房條件的問題，各有關(guān)地區(qū)政府都在積極探索如何從租賃補(bǔ)貼的審核程序、發(fā)放形式以及后續(xù)監(jiān)督等方面進(jìn)行糾正。如濟(jì)南市和泰安市計(jì)劃采取領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼與租賃住房實(shí)際支出掛鉤的措施進(jìn)行糾正，?？谑泻蜕?/p>