金融行業(yè)稅務(wù)代理培訓(xùn)班(2017-8-24-8-20)學(xué)員問題解答-財(cái)稅法規(guī)解讀獲獎文檔

會計(jì)實(shí)務(wù)類價(jià)值文檔首發(fā)！金融行業(yè)稅務(wù)代理培訓(xùn)班（2017/8/24-8/20）學(xué)員問題解答-財(cái)稅法規(guī)解讀獲獎文檔1、母公司分別將營改增前和營改增之后取得的土地使用權(quán)劃撥給全資控股的房產(chǎn)地開發(fā)公司用于商品房開發(fā)，如何進(jìn)行增值稅及企業(yè)所得稅處理？

答：母公司將土地使用權(quán)劃撥給全資子公司用于開發(fā)，是指母公司將土地使用權(quán)投資于全資子公司，需視同銷售繳納增值稅，其中，營改增之后取得的土地使用權(quán)，按照公允價(jià)值全額計(jì)提銷項(xiàng)稅。依據(jù)財(cái)稅[2016]47號文件，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

依據(jù)財(cái)稅[2015]005號文件，母公司將土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)公司用于開發(fā)，應(yīng)視同銷售計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條、國稅函[2008]828號規(guī)定，以土地使用權(quán)投資需視同按公允價(jià)值銷售計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，亦可以依據(jù)財(cái)稅[2014]116號文件選擇按五年平均確認(rèn)所得，具體操作辦法參見國家稅務(wù)總局公告2015年33號。如果母公司按賬面價(jià)值對子公司投資，且雙方都按賬面價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，可適用國家稅務(wù)總局公告2015年第40號暫不確認(rèn)所得。2、營改增后，建筑企業(yè)掛靠經(jīng)營仍然普遍，除了上交建筑企業(yè)的管理費(fèi)外，掛靠項(xiàng)目經(jīng)理的利潤如何從建筑企業(yè)賬戶合理取走？

答：發(fā)包方與被掛靠的建筑企業(yè)簽訂合同，應(yīng)由建筑企業(yè)向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票，繳納增值稅，所有與該工程有關(guān)的成本票據(jù)的抬頭應(yīng)開給建筑企業(yè)，操作上應(yīng)由掛靠人將資金借給建筑企業(yè)用于采購原材料，剩余人工及利潤，可理解為掛靠人向建筑公司提供清包工建筑服務(wù)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票，掛靠人還可以通過勞務(wù)派遣公司或勞務(wù)外包公司與建筑企業(yè)簽訂勞務(wù)合同，由勞務(wù)公司向建筑企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票。3、跨境應(yīng)稅服務(wù)增值稅如何界定適用零稅率與免稅增值稅？若選擇免稅，需書面提交《放棄適用增值稅零稅率聲明》，且36個(gè)月內(nèi)不得再申請適用零稅率。該規(guī)定是針對某一個(gè)跨境應(yīng)稅服務(wù)合同，還是針對某企業(yè)的所有跨境應(yīng)稅服務(wù)業(yè)務(wù)？

答：《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》第五條規(guī)定，境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。

該規(guī)定是針對納稅人的某一類服務(wù)。

跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率一覽表

序號

稅目

應(yīng)稅行為

1

交通運(yùn)輸

國際運(yùn)輸服務(wù)

航天運(yùn)輸服務(wù)

2

研究和技術(shù)服務(wù)

研發(fā)服務(wù)

合同能源管理服務(wù)

3

文化創(chuàng)意服務(wù)

設(shè)計(jì)服務(wù)

4

廣播影視服務(wù)

制作和發(fā)行服務(wù)

5

信息技術(shù)服務(wù)

軟件服務(wù)

電路設(shè)計(jì)及測試服務(wù)

信息系統(tǒng)服務(wù)

業(yè)務(wù)流程管理

6

現(xiàn)代服務(wù)（技術(shù)服務(wù)或信息技術(shù)服務(wù)）

離岸服務(wù)外包

7

銷售無形資產(chǎn)

轉(zhuǎn)讓技術(shù)

8

財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他服務(wù)。

注

2-8適用于完全在境外消費(fèi)。完全在境外消費(fèi)是指：（1）服務(wù)的實(shí)際接受方在境外，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關(guān)。（2）無形資產(chǎn)完全在境外使用，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關(guān)。（3）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅政策一覽表

序號

稅目

應(yīng)稅行為

1

交通運(yùn)輸服務(wù)

以無運(yùn)輸工具承運(yùn)方式提供的國際運(yùn)輸服務(wù)

2

建筑服務(wù)

工程項(xiàng)目在境外

3

金融服務(wù)

為出口貨物提供的保險(xiǎn)服務(wù)

為境外單位之間的貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供的直接收費(fèi)金融服務(wù)，且該服務(wù)與境內(nèi)的貨物、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)無關(guān)。

4

郵政服務(wù)

為出口貨物提供的郵政服務(wù)

5

研發(fā)與技術(shù)服務(wù)

工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)。

6

文化創(chuàng)意服務(wù)

會議展覽地點(diǎn)在境外的會議展覽服務(wù)

7

廣播影視服務(wù)

在境外提供的廣播影視節(jié)目(作品)的播映服務(wù)

8

鑒證咨詢

工程項(xiàng)目在境外的工程監(jiān)理

9

物流輔助

存儲地點(diǎn)在境外的倉儲服務(wù)

為出口貨物提供的收派服務(wù)

10

租賃服務(wù)

標(biāo)的物在境外使用的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)

11

生活服務(wù)

在境外提供的文化體育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游服務(wù)

12

向境外單位提供的完全在境外消費(fèi)的下列服務(wù)和無形資產(chǎn)

1.電信服務(wù)

2.知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)

3.物流輔助服務(wù)（倉儲服務(wù)、收派服務(wù)除外）

4.鑒證咨詢服務(wù)

5.專業(yè)技術(shù)服務(wù)

6.商務(wù)輔助服務(wù)

7.廣告投放地在境外的廣告服務(wù)

8.無形資產(chǎn)

13

財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他服務(wù)

注

2-8適用于完全在境外消費(fèi)。完全在境外消費(fèi)是指：（1）服務(wù)的實(shí)際接受方在境外，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關(guān)。（2）無形資產(chǎn)完全在境外使用，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關(guān)。（3）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

結(jié)語：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財(cái)務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實(shí)際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實(shí)務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正確的納稅意識，樹立合法稅務(wù)籌劃觀念，深入研究稅法規(guī)定，充分領(lǐng)會稅法精神，做到合理籌劃并納稅，以達(dá)到合理運(yùn)用企業(yè)有限的資金，增加企業(yè)效益，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定長遠(yuǎn)的發(fā)展。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，一定要針對具體的問題具體分析，針對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況制定切合實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，為稅收籌劃的成功實(shí)施做到未雨綢繆。本文由梁志飛老師編輯整理。4、某自然人甲于2010年1月以2500萬元購入1000平方米上海市中心商鋪，2017年8月擬出售該商鋪，市場公允價(jià)值為8000萬元。現(xiàn)有兩種方案可供操作。答：（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需繳納增值稅，個(gè)人以房產(chǎn)出資成立A公司需視同銷售繳納增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)不再繳納增值稅。因該房產(chǎn)為2016年4月30日前取得，按照售價(jià)或投資作價(jià)扣除買價(jià)后的差額適用5%的征收率。（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓使用過的非住宅用房需繳納土地增值稅，個(gè)人將舊房產(chǎn)對外投資不征土地增值稅，但隨即再將100%的股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)是以先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)達(dá)到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目的，根據(jù)國稅函[2000]687號等文件規(guī)定，個(gè)人需繳納土地增值稅。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條、財(cái)稅[1995]48號、財(cái)稅[2006]21號、國稅函[2010]220號文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、發(fā)生的評估費(fèi)用、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不再作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。在無法取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票時(shí)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。其中，每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征個(gè)人所得稅，個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)對外投資應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)征稅，但根據(jù)財(cái)稅[2015]41號文件規(guī)定可在五年內(nèi)分期繳納個(gè)人所得稅，個(gè)人將投資所取得的股權(quán)再次對外轉(zhuǎn)讓取得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于繳納個(gè)人所得稅。通過以上分析，方案一與方案二納稅義務(wù)相同。5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期清算的問題。地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)城市綜合項(xiàng)目開發(fā)，內(nèi)容包括寫字樓、購物廣場、商業(yè)街、地下停車庫。項(xiàng)目報(bào)建之初按照XX城市綜合體項(xiàng)目整體進(jìn)行報(bào)建，當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃局已經(jīng)同意并且提出了公共附加配套的建設(shè)說明，但是地產(chǎn)公司在報(bào)建過程中發(fā)現(xiàn)投資總額超過當(dāng)?shù)厥幸患墝徟臋?quán)限，于是將XX城市綜合體分解成123期申報(bào)立項(xiàng)，分別為城市綜合體一期辦公樓，城市綜合體二期商業(yè)街，城市綜合體三期購物中心。城市綜合體雖然名義上拆成3個(gè)立項(xiàng)報(bào)批，但報(bào)建之初為一個(gè)土地使用證，3個(gè)規(guī)劃報(bào)建，3個(gè)施工許可證，在綜合驗(yàn)收時(shí)還是作為城市綜合體一、二、三期名義綜合驗(yàn)收。城市綜合體統(tǒng)一建設(shè)，相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品是同時(shí)開工建設(shè)的，既有寫字樓，又有購物中心（購物中心只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證），也有商業(yè)街，彼此互聯(lián)互通，地下車庫也是互聯(lián)互通的。地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算時(shí)作為城市綜合體項(xiàng)目核算，沒法準(zhǔn)確劃分，特別是涉及地下車庫的情況。請問：上述情形能否作為一個(gè)清算項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算？因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為可以作為一個(gè)項(xiàng)目清算，清算稅負(fù)超過當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)；但稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)按照清算規(guī)程的要求，作為三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，分歧較大。答：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。據(jù)此，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求分三個(gè)項(xiàng)目清算。三個(gè)項(xiàng)目的成本分?jǐn)傓k法按照該企業(yè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算辦法》執(zhí)行。6、某新三板企業(yè)在城區(qū)有40畝工業(yè)用地，現(xiàn)在正常生產(chǎn)。根據(jù)政府城市規(guī)劃的要求，該廠區(qū)擬實(shí)施搬遷，老廠區(qū)擬與房地產(chǎn)公司合作。上述業(yè)務(wù)主要涉及哪些稅務(wù)處理？答：各地對于三舊改造原土地有不同的操作辦法，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的具體做法確定納稅義務(wù)。通常情況下，老廠區(qū)應(yīng)由政府收回，并向原土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償費(fèi)。依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅[2016]36號附件三）和《土地增值稅暫行條例》第八條及其實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，土地及地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)免征增值稅，免征土地增值稅。企業(yè)所得稅按照國家稅務(wù)總局公告2012年第40號執(zhí)行。新三板企業(yè)可以房地產(chǎn)企業(yè)共同出資成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司通過公開市場招拍掛方式受讓開發(fā)用地，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。如果地方政策允許向原土地使用權(quán)人指定的公司直接辦理新的土地使用權(quán)證書，則由開發(fā)公司向國土部門補(bǔ)交土地出讓金，同時(shí)向原土地使用權(quán)人支付土地及地上建筑物補(bǔ)償，上述補(bǔ)償一并計(jì)入土地成本。7、某房地產(chǎn)公司按評估價(jià)購買了另一房地產(chǎn)公司在建工程，其中土地評估價(jià)8000萬元，地上建筑物評估價(jià)5000萬元。目前購買資產(chǎn)方欲將地上建筑物拆除重新建設(shè)。請問：如何進(jìn)行賬務(wù)處理？形成的損失能否在土地增值稅中作為成本扣除？答：由于是原址重建，在建工程必須拆除，故在建工程是與新建開發(fā)產(chǎn)品直接相關(guān)的必要的支出，應(yīng)將在建工程金額全額轉(zhuǎn)入開發(fā)成本土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。其基本原理類似于《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）第四條關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴(kuò)建的稅務(wù)處理。文件規(guī)定，企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進(jìn)行改擴(kuò)建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計(jì)稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計(jì)提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，并入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。8、建筑公司承接的政府部門的舊房改造或舊房維修服務(wù)，可不可以適用簡易計(jì)稅？答：如果發(fā)包方能夠提供全部或部分材料或動力，則可按照甲供工程適用簡易計(jì)稅方法。若既不符合清包工，又不符合甲供工程，則只能適用一般計(jì)稅方法。9、房地產(chǎn)老項(xiàng)目，成本取得了專票抵扣后轉(zhuǎn)出，完工后轉(zhuǎn)為自用經(jīng)營，用于應(yīng)稅項(xiàng)目（如用于經(jīng)營酒店），修建成本相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以轉(zhuǎn)回抵扣？答：《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第15號)第九條規(guī)定：按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。10、某集團(tuán)公司由兩個(gè)自然人股東出資成立，該兩位自然人股東，又出資成立了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司和一家商貿(mào)公司，現(xiàn)想將兩家公司合二唯一，成為集團(tuán)公司下的兩家全資子公司。應(yīng)如何操作？子公司股東能以一元價(jià)轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)公司，實(shí)現(xiàn)母子公司架構(gòu)嗎？答：可由個(gè)人股東將持有兩家公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)公司，亦由由個(gè)人股東將持有兩家公司的股權(quán)評估作價(jià)對集團(tuán)公司增資，前者一次性繳納個(gè)人所得稅，后者可按照財(cái)稅[2015]41號文件在五年內(nèi)分期繳納個(gè)人所得稅，具體操作