以案說法：物業(yè)服務(wù)合同糾紛篇

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯，以無情的目光論事，以慈悲的目光看人！以案說法：物業(yè)服務(wù)合同糾紛篇近年來，隨著我區(qū)多項(xiàng)惠民工程的深入推進(jìn)，大量回遷安置房、商品房交付使用，人民法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件大幅上升。物業(yè)糾紛案件究竟有哪些常見的法律誤區(qū)？業(yè)主如何理性運(yùn)用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益？物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何履行自身義務(wù)？本期以案說法將帶您了解物業(yè)糾紛案件的相關(guān)法律知識(shí)，提升維權(quán)意識(shí)，共同營造良好的社區(qū)環(huán)境。

常見問題：

1、我沒簽字，前期物業(yè)服務(wù)合同是否對(duì)我有效力？業(yè)主入住小區(qū)后，常會(huì)認(rèn)為開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)自己并無約束力。事實(shí)上，該合同如果滿足《合同法》中合同成立生效的法律要件，該前期物業(yè)服務(wù)合同就對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律效力，依據(jù)合同約定，業(yè)主享有權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

2、房子沒住或有質(zhì)量問題，我是否可以不交物業(yè)費(fèi)？物業(yè)糾紛中，業(yè)主多以房屋空置、房屋質(zhì)量存在問題或物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)。須知，空置房屋是業(yè)主放棄了個(gè)人的權(quán)利，并非是免除交費(fèi)義務(wù)的理由。房屋質(zhì)量或物業(yè)服務(wù)是否到位等問題，可通過相應(yīng)渠道（如協(xié)商、投訴、訴訟等方式）加以解決，而不應(yīng)以拒交物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)公司。

3、物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)損失或房屋毀損，是否承擔(dān)責(zé)任？在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)的類型和范圍是有明確規(guī)定的，業(yè)主不能想當(dāng)然地認(rèn)為小區(qū)內(nèi)發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失、房屋部分的毀損和人身安全事故等問題，都應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的具體內(nèi)容視實(shí)際情況確定。

案例一：物業(yè)服務(wù)有瑕疵不能成為拒交全部物業(yè)費(fèi)的理由

自2012年以來，業(yè)主薛某一直未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次催交無果后將其訴至法院。薛某認(rèn)為，2012年7月21日大雨期間，房子外墻滲、漏水，導(dǎo)致自己房屋墻皮脫落，后每年都找物業(yè)公司進(jìn)行維修，而物業(yè)公司一直推脫，直到最近才予以維護(hù)，因而不同意交納物業(yè)費(fèi)。法院經(jīng)審理后判決：薛某應(yīng)支付欠繳的物業(yè)費(fèi)，但考慮到物業(yè)公司存在維修不及時(shí)的違約事實(shí)，在薛某應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上酌情減免600元。

法官說法：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行服務(wù)義務(wù)，其提供的物業(yè)服務(wù)能夠維持小區(qū)各項(xiàng)基本功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)履行對(duì)等的交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)如存在瑕疵，只能引起物業(yè)費(fèi)的部分減免，并不能完全免除業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，不能成為業(yè)主拒交全部物業(yè)費(fèi)的理由。

案例二：物業(yè)對(duì)社區(qū)內(nèi)的財(cái)物丟失并非一定承擔(dān)責(zé)任

2015年2月，翟某價(jià)值4700元的電動(dòng)自行車在其居住的小區(qū)內(nèi)被盜。翟某認(rèn)為，本案雖然發(fā)生在深夜，但物業(yè)合同約定了物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供門崗值班服務(wù)，有24小時(shí)安保人員盯班。但物業(yè)公司未盡到上述義務(wù)，提供服務(wù)存在瑕疵，屬于違約，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行全額賠償。法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)合同約定，物業(yè)公司應(yīng)提供門崗值班服務(wù)，依約應(yīng)有24小時(shí)的安保人員盯班，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤問、記錄車牌號(hào)或及時(shí)報(bào)警，物業(yè)公司未盡到上述義務(wù)，提供的服務(wù)存在瑕疵，屬于違約。電動(dòng)車主將電動(dòng)自行車停放于單元樓外，對(duì)電動(dòng)車被盜也存在過失。判決某物業(yè)公司賠償?shù)阅辰?jīng)濟(jì)損失四百元。

法官說法：小區(qū)內(nèi)財(cái)物丟失并不必然表示物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，應(yīng)視具體情況而定。本案中，物業(yè)公司在合同中約定了一定的安保義務(wù)，且物業(yè)服務(wù)瑕疵與損害結(jié)果具有因果關(guān)系，所以物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

案例三：物業(yè)公司并非對(duì)房屋的任何毀損都負(fù)有維修義務(wù)

宋某系某小區(qū)頂層房屋業(yè)主。2012年12月，宋某房屋屋頂出現(xiàn)損壞漏水、客廳電熱膜無法取暖的問題，請(qǐng)求物業(yè)公司進(jìn)行修繕。物業(yè)公司認(rèn)為宋某的客廳不屬于小區(qū)公共部分，電熱膜損害也非房屋漏水導(dǎo)致，沒有對(duì)其電熱膜維修的義務(wù)。故宋某將小區(qū)物業(yè)訴至法院，請(qǐng)求法院判決物業(yè)公司履行維修義務(wù)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房屋漏水部位系房屋共用部分，屬于物業(yè)公司的維修范圍。電熱膜系業(yè)主個(gè)人專有部分，其損壞應(yīng)由業(yè)主自己承擔(dān)。法院最終判決某物業(yè)公司對(duì)頂棚損壞部位進(jìn)行修繕，恢復(fù)原狀。

法官說法：在房屋質(zhì)量保修期內(nèi)，房屋共有部分和專有部分，開發(fā)建設(shè)單位對(duì)其承擔(dān)維修義務(wù)。而保修期外的房屋毀損，物業(yè)公司僅負(fù)有及時(shí)對(duì)共有部分進(jìn)行維修的義務(wù)，或賠償因房屋共有部分