承租-出租個人房屋相關(guān)的發(fā)票及涉稅事項(xiàng)【稅收籌劃技巧方案實(shí)務(wù)】

只分享有價值的經(jīng)驗(yàn)技巧，用有限的時間去學(xué)習(xí)更多的知識！承租/出租個人房屋相關(guān)的發(fā)票及涉稅事項(xiàng)【稅收籌劃，稅務(wù)籌劃技巧方案實(shí)務(wù)】在實(shí)務(wù)中，你單位租用了別人的房屋，該如何取得發(fā)票，特別是能否取得增值稅專用發(fā)票作為抵扣稅款的扣稅憑證？你自己（家庭）有房屋對外出租，在稅收上會有什么優(yōu)惠政策？

營改增后，個人將房屋對外出租，假設(shè)張先生和乙個體工商戶分別將房屋（非住房）出租給他人，在5月份各自均收到5月至次年2月份的租金（價稅合計）31.5萬元，他們所應(yīng)繳納的增值稅是一樣的嗎？城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及地方教育附加又該如何征收？

出租不動產(chǎn)的增值稅征收規(guī)定與特殊規(guī)定

按照本次營改增的稅制安排和相關(guān)政策規(guī)定，個人（其他個人和小規(guī)模納稅人的個體工商戶）出租非住房，適用簡易計稅方法按5%的征收率計征增值稅，應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（注：個人出租住房，則按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額）。

其中，其他個人出租非住房（住房）應(yīng)繳的增值稅向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納，個體工商戶出租非住房（住房）的應(yīng)繳增值稅向主管國稅機(jī)關(guān)申報繳納。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！蓖瑫r還規(guī)定：“提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”

按上述規(guī)定，張先生（其他個人）和乙個體工商戶均應(yīng)在5月份收到租金（預(yù)付租金）時計繳增值稅。

然，國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第六條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。”

特別應(yīng)注意的是，此項(xiàng)平均分?jǐn)偟囊?guī)定，只限于“其他個人”才可以“在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偂比〉玫念A(yù)收租金收入，在國家稅務(wù)總局沒有新的政策出臺前，不能擅自擴(kuò)大到其他納稅人或其他應(yīng)稅行為比照適用。

自然人與個體戶出租房屋增值稅待遇有異

根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，張先生（其他個人）在5月份收到5月至次年2月份的租金（價稅合計）31.5萬元時，可在對應(yīng)的租賃期（10個月）內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨穑▋r稅合計）為3.15萬元（31.5萬÷10），換算后每月的不含稅銷售額為3萬元〔3.15萬元÷（1+5%）〕，因此，張先生可享受月銷售額不超過3萬元免征增值稅的優(yōu)惠政策。同時，也就無需計繳城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及地方教育附加。

而乙個體工商戶則應(yīng)在5月份收到5月至次年10月份租金（預(yù)付租金）31.5萬元時計繳增值稅1.5萬元〔31.5萬元÷（1+5%）×5%〕，同時，應(yīng)計繳城市維護(hù)建設(shè)稅0.105萬元，教育費(fèi)附加及地方教育附加0.075萬元。（注：按季度納稅的季度銷售額不超過30萬元的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加及地方教育附加）

可見，在某種情形下（一次性收取租金后折算月租金不超過3萬元），個人出租房屋（住房和非住房）等不動產(chǎn)，其他個人（自然人）與個體工商戶的稅收待遇是有差異的。

地方稅收：個人出租住房，簽訂的租賃合同免征印花稅；按4％征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；減按10％征收個人所得稅。（實(shí)務(wù)中須遵循各地具體規(guī)定）

個人出租不動產(chǎn)開具增值稅發(fā)票相關(guān)規(guī)定

個體工商戶出租不動產(chǎn)，需要開具增值稅普通發(fā)票的，原則上應(yīng)自行開具，不能自行開具的可向不動產(chǎn)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票；需要開具增值稅專用發(fā)票的，可向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開，建筑業(yè)、住宿業(yè)、鑒證咨詢業(yè)等試點(diǎn)自行開具增值稅專用發(fā)票的應(yīng)自行開具增值稅專用發(fā)票。

其他個人（自然人）出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票（包括普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票）。所代開的增值稅發(fā)票，“銷售方名稱”欄填寫代開地稅局名稱；“銷售方納稅人識別號”欄填寫代開發(fā)票地稅局代碼；“銷售方開戶行及賬號”欄填寫稅收完稅憑證字軌及號碼(免稅代開增值稅普通發(fā)票可不填寫)；同時應(yīng)在代開增值稅發(fā)票的備注欄上，加蓋地稅代開發(fā)票專用章。

納稅人出租不動產(chǎn)，開具、代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

此外，不管是何種身份的納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)（即承租人為其他個人），均不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

需注意的是，其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的；個體工商戶以及其他小規(guī)模納稅人每季取得租金不超過9萬元的，均可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。但是，因其適用了免稅規(guī)定，因此也就不得申請代開（開具）增值稅專用發(fā)票。故此，此種情形下，承租方也就不能取得增值稅專用發(fā)票作為扣稅憑證了。

總而言之，企業(yè)財務(wù)人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導(dǎo)向功能有機(jī)地融會到企業(yè)財務(wù)決策和戰(zhàn)略選擇中，以期優(yōu)化企業(yè)市場價值取向，促使企業(yè)整體理財行為的科學(xué)化，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大效益。同時，隨著稅收籌劃活動