三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路

【tips】本文由王教授精心編輯整理，學(xué)知識(shí)，要抓緊！三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路一、三線城市有哪些風(fēng)險(xiǎn)

近年由于城市土地稀缺、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策變化，房?jī)r(jià)漲跌幅度加大，不少地方的開(kāi)發(fā)企業(yè)走出城市，步入房地產(chǎn)剛發(fā)展的縣級(jí)城市大搞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有的甚至直接向鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市的市場(chǎng)有著巨大的區(qū)別，有的縣級(jí)城市根本就沒(méi)有正規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因而有些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)遇到不少難題及碰到很多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致有些項(xiàng)目付出了巨額的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，同樣銷(xiāo)售方面也遇到多種因素的制約以致出現(xiàn)滯銷(xiāo)。三線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售代理公司。

一線城市有一定的市場(chǎng)作支撐，以常規(guī)的開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作即可，三線城市的市場(chǎng)由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，小地方的潛規(guī)則還特別多，有的開(kāi)發(fā)商拿地后就已經(jīng)感到壓力，可為什么在拿地前不做好全面的市場(chǎng)調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估了。如果開(kāi)發(fā)商僅信某個(gè)縣的領(lǐng)導(dǎo)官員或某個(gè)人說(shuō)那里可以搞房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，那么項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)將是非常小的，就算最終項(xiàng)目盈利了，是否與資金投入成正比了，投入資金的年回報(bào)率達(dá)到30%以上了嗎？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)是否已全部售馨，可以做項(xiàng)目公司清算了嗎？物業(yè)管理是否能跟上去等等問(wèn)題都值得開(kāi)發(fā)商去思考。

二、如何規(guī)避三線城市的風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)分析才是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的制勝之道，進(jìn)軍三線城市的開(kāi)發(fā)商們可以通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)、有三線城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司，對(duì)意向開(kāi)發(fā)的三線城市做全面的調(diào)查及分析，包括市場(chǎng)、風(fēng)俗、人口、購(gòu)買(mǎi)力、戶(hù)型需求、收費(fèi)、招商引資政策、土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、拆遷成本評(píng)估、拆遷時(shí)間評(píng)估、建筑成本、運(yùn)輸成本、地方潛規(guī)則等等問(wèn)題都要非常清晰。一旦項(xiàng)目切入調(diào)研時(shí)沒(méi)搞清楚的問(wèn)題將成為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目銷(xiāo)售也是三線城市開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)，部分銷(xiāo)售沒(méi)問(wèn)題，全部銷(xiāo)售出去就不是容易做到的事，與發(fā)達(dá)城市不同的是，受人口、文化、區(qū)域、交通、風(fēng)俗習(xí)慣、居住需求、經(jīng)濟(jì)支持等因素影響，三線城市項(xiàng)目做到100%銷(xiāo)售需要更強(qiáng)有力的策劃方案及銷(xiāo)售過(guò)程控制。物業(yè)管理公司的選擇與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)接受相關(guān)費(fèi)用的程度，也是銷(xiāo)售需重點(diǎn)解決的問(wèn)題之一，銷(xiāo)售將是項(xiàng)目成敗得關(guān)鍵，市場(chǎng)小定價(jià)需更小心謹(jǐn)慎，由于市場(chǎng)接受力有限，人與人之間又熟悉，定價(jià)準(zhǔn)確容易被市場(chǎng)接受，反之更容易被市場(chǎng)拋棄。在一線城市剛性需求大，如銷(xiāo)售不好還有等待機(jī)會(huì)，舉個(gè)例子吧：廣州05年銷(xiāo)售不好的樓盤(pán)，06、07年都漲價(jià)出售，有的還贊了個(gè)翻倍；三線城市的唯一性絕不允許開(kāi)發(fā)商等待，縣級(jí)城市每年只能開(kāi)發(fā)一個(gè)5萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，少有共同開(kāi)發(fā)營(yíng)造市場(chǎng)局面出現(xiàn)，只能自?huà)唛T(mén)前雪，保證項(xiàng)目快速運(yùn)轉(zhuǎn)。有的開(kāi)發(fā)商都習(xí)慣的把城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式直接帶入縣域乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在缺乏了解和充分市調(diào)的情況下盲目的追求規(guī)模和檔次。認(rèn)為城市的房地產(chǎn)規(guī)劃理念與產(chǎn)品檔次高，落后區(qū)域的需求客戶(hù)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，一定會(huì)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，相對(duì)水平落后的市場(chǎng)里，拉大了差異，銷(xiāo)售周期也會(huì)大大縮短。但十有八九事與愿違，認(rèn)可度與成交速率大大低于當(dāng)?shù)赝灵_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。最終造成恍然大悟后都后悔莫及，令項(xiàng)目處于滯銷(xiāo)局面。

從地價(jià)考慮，縣域成本普遍低廉，建議建筑形態(tài)以多層為主，放棄通過(guò)建高建大實(shí)現(xiàn)檔次提升與收益提高的做法。從需求角度考慮，縣域家庭人口多且家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，戶(hù)型講求南北通透，尺度以?xún)墒覂蓮d至三室兩廳為主，面積保持在80-130之間，盡可能摒棄城市常見(jiàn)而切合縣域的小戶(hù)型。合理降低開(kāi)發(fā)成本，由于縣域居民的文化品味、生活習(xí)慣與城市尚保持一定差距，園林與建筑獨(dú)特性還不能像城市那樣成為項(xiàng)目推廣與接受的核心要素，盡量建立在市場(chǎng)需求角度定位項(xiàng)目檔次與產(chǎn)品，在我們看來(lái)是價(jià)值提升的事物在當(dāng)?shù)匾欢ㄇ∏∠喾吹暮堋膱@林成本考慮，挖掘概念，追求景致，與其讓一句我又不住在院子里去挖苦的話(huà)，不如實(shí)實(shí)在在搞些樓間綠化，安裝休息與健身設(shè)施。否則很容易讓當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為是羊毛出在羊身上，不僅占用了不少房?jī)r(jià)還華而不實(shí)。

其實(shí)縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不必盲目追求檔次，過(guò)分追求細(xì)節(jié)。一是縣域范圍內(nèi)的城市建設(shè)落后，居住理念保守，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，市場(chǎng)需求還沒(méi)有收到良好的引導(dǎo)。對(duì)檔次、品味乃至房型的優(yōu)劣還沒(méi)有形成鮮明概念；二是大部分縣城還處在城鄉(xiāng)結(jié)合的半農(nóng)村，居住方面，家家都有二畝三分地，尚處在蓋幾間瓦房，幾口人住的時(shí)期。對(duì)他們而言，能在分家、子女成家時(shí)加建個(gè)小二層就算是優(yōu)越了。雖然近年隨著城市化進(jìn)程的加快，舊村改造、城區(qū)擴(kuò)張也導(dǎo)致了大批的城鄉(xiāng)人口走入城區(qū)，大批年輕的、高學(xué)知的新家庭組建往往開(kāi)始由自建轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)。但多數(shù)都以舊村改造或企業(yè)開(kāi)發(fā)的低端住宅為主要選擇對(duì)象。畢竟縣域人均收入低，先解決居住的問(wèn)題，才能再談起享受性的改善與提升檔次。簡(jiǎn)單歸納就是縣域與城市需求客群對(duì)價(jià)格的理解不同，厭惡昂貴與花哨，其價(jià)值與價(jià)格的矛盾突顯。不能盲目照搬城市開(kāi)發(fā)模式，過(guò)分制造規(guī)模，提高檔次，追求概念，打消指望通過(guò)拉大戶(hù)型區(qū)間，擴(kuò)充產(chǎn)品類(lèi)型提高客群命中率念頭。與其吃力的大賣(mài)知名建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃手筆、建筑科技與智能化先進(jìn)程度、房型空間的錯(cuò)越幾乎如同對(duì)牛彈琴，不如放低姿態(tài)，樸實(shí)而作，建造實(shí)用、實(shí)惠、方正、簡(jiǎn)美的產(chǎn)品。

三、配套建議

配套方面，由于縣域城鄉(xiāng)結(jié)合，城市生活配套尚在發(fā)展階段，新住宅入住后生活相關(guān)問(wèn)題紛紛出現(xiàn)。建議新建住宅在規(guī)劃與定位時(shí)將所謂的會(huì)所等功能建筑甩開(kāi)，改建沿街商業(yè)，一能銷(xiāo)售變現(xiàn)，二能通過(guò)物業(yè)招商或前期銷(xiāo)售商鋪承租實(shí)現(xiàn)配套的完善。站立在市場(chǎng)角度，定位明確，產(chǎn)品適市且價(jià)格合理的情況下，營(yíng)銷(xiāo)將順?biāo)浦?，銷(xiāo)售速率定有改善。

四、總之，縣級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)并不是想象中的枯燥與乏味，對(duì)于城市操盤(pán)的專(zhuān)業(yè)人士