開(kāi)發(fā)商購(gòu)房的合同

開(kāi)發(fā)商購(gòu)房的合同購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：1.甲方提供土地使用依據(jù)和商品房的具體情況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等信息；2.房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款金額、違約責(zé)任等規(guī)定；4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約責(zé)任等內(nèi)容；5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使用權(quán)限；9.雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；10.違約賠償責(zé)任；11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。需要注意的是，在簽署以上各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者特別需要關(guān)注以下幾個(gè)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說(shuō)明安裝到什么程度。4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是購(gòu)房者。在購(gòu)房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣房或要求換房；購(gòu)房者不按期付款；開(kāi)發(fā)商不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理?？赐攴孔右院螅鸵灪贤?，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，然后再簽正式合同。二、常見(jiàn)購(gòu)房陷阱陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明因何種原因退房以及后果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。對(duì)策：律師建議買(mǎi)家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買(mǎi)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的，這本身是沒(méi)有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。另外，也有可能該項(xiàng)目是Ａ公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由Ｂ公司投資，作為買(mǎi)家還是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用開(kāi)發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)請(qǐng)律師調(diào)查費(fèi)用收取是否合理陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款?！边@顯然是不公平條款，假如買(mǎi)家已經(jīng)支付９５％的價(jià)款，只剩５％的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付９５％的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對(duì)策：對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法，就是要把合同寫(xiě)得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。如果需要可以請(qǐng)建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師參與購(gòu)房。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買(mǎi)的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦？不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤(pán)都是如此。對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了。三、使用示范文本，購(gòu)房人注意事項(xiàng)目前，商品房買(mǎi)賣合同一般都使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但購(gòu)房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣合同，購(gòu)房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，將于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)購(gòu)房人在購(gòu)置商品房時(shí)，尤其是其購(gòu)置期房的時(shí)候，往往是看了開(kāi)發(fā)商印制的《售樓書(shū)》，才決定是否購(gòu)買(mǎi)。售樓書(shū)中往往列明了該樓盤(pán)的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購(gòu)房人認(rèn)為《售樓書(shū)》是開(kāi)發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書(shū)》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺(jué)。實(shí)踐中，這類爭(zhēng)議不在少數(shù)。從法律意義來(lái)講，《售樓書(shū)》是一種要約邀請(qǐng)，是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人發(fā)出的，請(qǐng)其購(gòu)買(mǎi)房屋的`意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》才是雙方真正的意識(shí)表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。盡管〈〈最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛，建議購(gòu)房人將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫(xiě)在補(bǔ)充協(xié)議中。二、房屋質(zhì)量的約定房屋質(zhì)量的問(wèn)題，是購(gòu)房人入住后與開(kāi)發(fā)商最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。因此，在《合同》或《補(bǔ)充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)；防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。三、商品房交付的約定房屋交付時(shí)，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。四、違約責(zé)任與解除合同的約定雙方約定：如開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購(gòu)房人有權(quán)拒收房屋。并約定開(kāi)發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時(shí)，也可約定開(kāi)發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以單方解除《合同》。并同時(shí)約定《合同》解除后的處理辦法，包括開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付給購(gòu)房人的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。五、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實(shí)踐中，常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同范本開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同范本甲方(賣方)：(代簽)乙方(買(mǎi)方)：依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買(mǎi)賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：第一條：房屋基本情況乙方購(gòu)買(mǎi)甲方合法擁有的坐落于，建筑面積平方米，地下室平方米的房產(chǎn)一套，由于房主已故，該房產(chǎn)由房主6子女共同繼承，經(jīng)房主6子女協(xié)商一致同意授權(quán)并委托房主三子李根明全權(quán)代表負(fù)責(zé)房屋的一切事務(wù)及承擔(dān)房屋買(mǎi)賣協(xié)議中的所有責(zé)任和義務(wù)，以下條款中所有甲方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)均有李根明履行，第二條：付款方式雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為萬(wàn)元整(大寫(xiě)萬(wàn)元整)。協(xié)議簽訂后乙方支付甲方合同保證定金萬(wàn)元整，剩余房款乙方須在年月日第三條：房屋過(guò)戶1、因本合同簽定時(shí)該房產(chǎn)為下花園煤礦沉陷區(qū)拆遷房，暫無(wú)房產(chǎn)證，所以甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件，等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意辦理張家口市下花園區(qū)中學(xué)西街盛源小區(qū)9號(hào)樓1單元2樓2號(hào)房產(chǎn)過(guò)戶乙方時(shí)所需繳納的稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及各種費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。2、本合同簽訂后，甲方對(duì)張家口市下花園盛源小區(qū)9號(hào)樓1單元2樓2號(hào)的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。3、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立任何《買(mǎi)賣合同》;第四條：甲方責(zé)任1、保證產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)，3、甲方應(yīng)結(jié)清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)結(jié)清房屋交接前的天然氣、水、電表入戶費(fèi)、物業(yè)等費(fèi)。4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。第五條：合同變更1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。2、本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第六條：違約責(zé)任本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。第七條：合同爭(zhēng)議的解決本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。第八條：本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。第九條：本合同共頁(yè)，一式份，甲、乙雙方及見(jiàn)證人各執(zhí)一份，均具有同等效力。第十條：其他約定甲方：________乙方：________身份證號(hào)：________身份證號(hào)：________電話：________電話：________簽約日期：________簽約日期：________見(jiàn)證人：________見(jiàn)證時(shí)間：________開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同現(xiàn)實(shí)生活中有不少開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)房者簽訂購(gòu)房合同后卻不把合同給買(mǎi)房者的事情,從而導(dǎo)致了大量房產(chǎn)糾紛的發(fā)生，下面為大家分享了開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同，歡迎借鑒！甲方(賣方)：(代簽)乙方(買(mǎi)方)：依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買(mǎi)賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：第一條：房屋基本情況乙方購(gòu)買(mǎi)甲方合法擁有的坐落于，建筑面積平方米，地下室平方米的房產(chǎn)一套，由于房主已故，該房產(chǎn)由房主6子女共同繼承，經(jīng)房主6子女協(xié)商一致同意授權(quán)并委托房主三子李根明全權(quán)代表負(fù)責(zé)房屋的一切事務(wù)及承擔(dān)房屋買(mǎi)賣協(xié)議中的所有責(zé)任和義務(wù)，以下條款中所有甲方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)均有李根明履行。第二條：付款方式雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為萬(wàn)元整(大寫(xiě)萬(wàn)元整)。協(xié)議簽訂后乙方支付甲方合同保證定金萬(wàn)元整，剩余房款乙方須在年月日第三條：房屋過(guò)戶1、因本合同簽定時(shí)該房產(chǎn)為下花園煤礦沉陷區(qū)拆遷房，暫無(wú)房產(chǎn)證，所以甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件，等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意辦理張家口市下花園區(qū)中學(xué)西街盛源小區(qū)9號(hào)樓1單元2樓2號(hào)房產(chǎn)過(guò)戶乙方時(shí)所需繳納的稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及各種費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。2、本合同簽訂后，甲方對(duì)張家口市下花園盛源小區(qū)9號(hào)樓1單元2樓2號(hào)的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。3、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立任何《買(mǎi)賣合同》;第四條：甲方責(zé)任1、保證產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。2、甲方應(yīng)在乙方全額付完房款后出具收款證明并將該房產(chǎn)的有關(guān)資料、收據(jù)和所有鑰匙全部移交乙方。3、甲方應(yīng)結(jié)清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)結(jié)清房屋交接前的天然氣、水、電表入戶費(fèi)、物業(yè)等費(fèi)。4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。第五條：合同變更1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。2、本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第六條：違約責(zé)任本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。第七條：合同爭(zhēng)議的解決本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。第八條：本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。第九條：本合同共頁(yè)，一式份，甲、乙雙方及見(jiàn)證人各執(zhí)一份，均具有同等效力。第十條：其他約定甲方：________乙方：________身份證號(hào)：________身份證號(hào)：________電話：________電話：________簽約日期：________簽約日期：________見(jiàn)證人：________見(jiàn)證時(shí)間：________出賣人(甲方)：________買(mǎi)受人(乙方)：________依據(jù)國(guó)家、省、本市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件等有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。第一條甲方出售、乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)），房地產(chǎn)具體狀況如下：(一)甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：______(二)房地產(chǎn)座落：______；房屋設(shè)計(jì)用途：______；結(jié)構(gòu)：________；(三)房屋建筑面積：______平方米。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)面積______平方米。(四)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范圍(附件一)；(五)該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】方式獲得。甲方保證已如實(shí)陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買(mǎi)受該房地產(chǎn)。(六)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝飾情況（詳見(jiàn)附件二）。第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）為_(kāi)_____元，(大寫(xiě))：______元整。乙方的付款方式和付款期限：1、完成房屋買(mǎi)賣網(wǎng)簽備案的當(dāng)日，支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的____%；2、完成房屋交付的當(dāng)日，支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的____%；3、完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記后的____日內(nèi)，支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的____%；4、出賣人完成交易房屋內(nèi)的戶口（戶籍）遷出手續(xù)后的當(dāng)日，支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的____%。乙方交付房?jī)r(jià)款后，甲方應(yīng)開(kāi)具收款憑證。（或者付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中明確約定；實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管的地區(qū)，按照監(jiān)管地區(qū)的政策要求，另行約定）第三條甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)按下列第___款辦理。（一）該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)的使用年限從______年___月___日起至______年___月___日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。（二）按照中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，乙方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。（三）其他方式：___________________________________。第四條甲、乙雙方同意，甲方于______年___月___日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的___日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后簽訂房屋交接書(shū)。第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施估價(jià)值向乙方支付違約金。第六條甲、乙雙方確認(rèn)，在______年___月___日之前，【甲乙雙方共同】向______房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。第七條上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方。第八條本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。房屋過(guò)戶過(guò)程產(chǎn)生的稅費(fèi)，雙方依法繳納，按以下約定承擔(dān)：_________________________________________。在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ刨M(fèi)等其他費(fèi)用，按本合同附件四約定支付。第九條乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列條款辦理。（一）每預(yù)期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的___％的違約金，合同繼續(xù)履行。（二）乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書(shū)面催告乙方，自收到甲方書(shū)面催告之日起的___日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知乙方，自收到通知之日起的___日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方按照前款規(guī)定支付逾期未付款的.違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書(shū)面通知之起___日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。（三）__________第十條甲方未按本合同約定期限交房付房屋的，甲、乙雙方同意按下列條款辦理。（一）每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付逾期已收款1％的違約金，合同繼續(xù)履行。（二）甲方逾期未交付房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書(shū)面催告甲方，自收到乙方書(shū)面催告之日起的___日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知乙方，自收到通知之日起的___日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起___日內(nèi)向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應(yīng)按已收款按每逾期一日___％向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。（三）由于甲方原因，包括但不限于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料或者其他不合格事由等，導(dǎo)致該房屋未能按照本合同第六條的規(guī)定，辦理完畢轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款1％的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)___日，仍未辦理完畢轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知乙方。甲方除應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起___日內(nèi)向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應(yīng)按已收款按每逾期一日___％向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。（四）____________第十一條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買(mǎi)賣合同不可分割的一部份。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。如果按照交易房屋所在地的政策規(guī)定，房屋交易需要辦理網(wǎng)簽備案的，則雙方網(wǎng)簽備案的合同的交易條件應(yīng)與本合同保持一致。第十二條本合同及補(bǔ)充條款自甲、乙雙方簽訂之日起生效。第十三條本合同適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，按下列第___項(xiàng)解決。（一）提交______仲裁委員會(huì)仲裁；（二）向人民法院提起訴訟。第十四條本合同一式___份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)交易中心各執(zhí)1份（甲、乙雙方申辦權(quán)屬登記時(shí)提交），均具有同等法律效力。補(bǔ)充條款：________________________________。附件一：房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍附件二：隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備及裝飾情況設(shè)備：____________裝飾：____________關(guān)于設(shè)備及裝飾費(fèi)用按以下第___款辦理：（一）以上所列設(shè)備和裝修費(fèi)用包含在本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款內(nèi)，乙方不需另外支付費(fèi)用，甲方不得拆除并應(yīng)隨房屋交付乙方。（二）以上所列設(shè)備和裝修費(fèi)用未包含在本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)內(nèi)，乙方需另外支付費(fèi)用人民幣_(tái)_____元，在本合同第四條約定的房屋驗(yàn)收交接時(shí)，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并應(yīng)隨房屋交付乙方。附件三：付款協(xié)議附件四：物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等其他費(fèi)用的支付物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等費(fèi)用，在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費(fèi)用由甲方承擔(dān);轉(zhuǎn)移占有后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方在本合同第四條約定的房屋驗(yàn)收交接后，與乙方共同辦理水、電、燃?xì)?、電話、有線電視等過(guò)戶手續(xù)。物業(yè)維修基金、水、電、有線電視、電話、燃?xì)獬跹b費(fèi)按以下第___款辦理：(一)由甲方無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方無(wú)需另外支付費(fèi)用。(二)由乙方另行向甲方支付，具體金額由甲、乙雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)以各相關(guān)部門(mén)規(guī)定為準(zhǔn)。甲方：________身份證證號(hào)：________居住地址：________代理人：________聯(lián)系電話：________【本人】【法定代表人】(簽章)________乙方：________身份證證號(hào)：________居住地址：________代理人：________聯(lián)系電話：________【本人】【法定代表人】(簽章)________開(kāi)發(fā)商購(gòu)房的合同開(kāi)發(fā)商購(gòu)房的合同范本一、購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；2.房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使用權(quán)限；9.雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；10.違約賠償責(zé)任；11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。注意在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說(shuō)明安裝到什么程度。4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是購(gòu)房者。在購(gòu)房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣房或要求換房；購(gòu)房者不按期付款；開(kāi)發(fā)商不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理?？赐攴孔右院?，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，然后再簽正式合同。二、常見(jiàn)購(gòu)房陷阱陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明因何種原因退房以及后果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。對(duì)策：律師建議買(mǎi)家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買(mǎi)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的，這本身是沒(méi)有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。另外，也有可能該項(xiàng)目是Ａ公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由Ｂ公司投資，作為買(mǎi)家還是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用開(kāi)發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)請(qǐng)律師調(diào)查費(fèi)用收取是否合理陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款?！边@顯然是不公平條款，假如買(mǎi)家已經(jīng)支付９５％的價(jià)款，只剩５％的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付９５％的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對(duì)策：對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法，就是要把合同寫(xiě)得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。如果需要可以請(qǐng)建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師參與購(gòu)房。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買(mǎi)的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦？不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤(pán)都是如此。對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了。三、使用示范文本，購(gòu)房人注意事項(xiàng)目前，商品房買(mǎi)賣合同一般都使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但購(gòu)房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣合同，購(gòu)房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納