房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務

課程目標概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異目標一注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施目標二如何選擇？各類拿地模式的適用情形目標三并購與合作類拿地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)營型合作開發(fā)股權(quán)類合作開發(fā)委托代建代管一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指直接從原土地使用權(quán)人手中通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地。已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證；已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。條件概念優(yōu)缺點【優(yōu)點】轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權(quán)債務，可輕裝上陣直接開發(fā)【缺點】轉(zhuǎn)讓稅費高（營業(yè)稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導致拿地成本增加目標公司債權(quán)債務過于復雜，不適用于股權(quán)收購時，可考慮土地轉(zhuǎn)讓；目標公司除了目標土地外，有其他資產(chǎn)、物業(yè)或經(jīng)營業(yè)務，不好剝離、或者對方不愿意轉(zhuǎn)讓目標公司股權(quán)時可考慮土地轉(zhuǎn)讓。適用情形一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān)法律問題劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（需補辦出讓手續(xù)，補交出讓金）《國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》：軍用空置劃撥地，報總后勤部批準后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲然后公開出讓；（二）部隊直接公開轉(zhuǎn)讓；（三）部隊與地方政府共同公開轉(zhuǎn)讓。（2）土地已抵押的處理擬受讓的土地已抵押不允許轉(zhuǎn)讓，同時也辦理不了過戶。解決方案：解除抵押后再進行土地轉(zhuǎn)讓，解押的資金最好由對方解決，如對方?jīng)]有錢，在提供足額擔保的前提下，我司可提供借款處理。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān)法律問題（3）未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的處理根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須達到開發(fā)投資總額的25%的條件，未達到25%不允許轉(zhuǎn)讓，同時現(xiàn)實中也有國土局也不給辦理過戶。但現(xiàn)實中有很多空地，未達到25%的轉(zhuǎn)讓條件，我們又想通過土地轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓，如何處理？【解決方案】要求對方按照我司的規(guī)劃設計條件開發(fā)至25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。A公司項目公司項目土地（空地）BGU土地轉(zhuǎn)讓借款（工程建設費用）交易模式：1、我司派駐開發(fā)管理團隊進駐項目公司，按照我司報批的規(guī)劃和設計，以項目公司名義開發(fā)建設；2、施工單位選擇、工程造價及預算確定，施工合同的簽訂經(jīng)我司同意后執(zhí)行；3、工程建設費用承擔：我司借款給項目公司，根據(jù)工程建設情況按月投入4、轉(zhuǎn)讓價款的確定與支付：轉(zhuǎn)讓總價款=在建工程價格(原借款抵扣)+土地價格【案例】未達25%轉(zhuǎn)讓條件：廣州某項目一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未達25%轉(zhuǎn)讓條件的處理：操作要點(1)如對方缺乏開發(fā)建設資金，我司可以借款解決，但對方須提供足額擔保，確保資金安全；(2)要求必須按照我司的規(guī)劃設計條件進行開發(fā)建設。這個很好理解，如果不是，轉(zhuǎn)讓后不符合我司條件需要重新規(guī)劃設計、拆除重建將造成資金成本及時間成本的浪費。(3)由我司派管理團隊以對方名義進行建設，類似于委托代建代管，但不收費。這樣更有利于掌控進度、資金安全、工程質(zhì)量以及施工單位的銜接等等。(4)在實施步驟上，前期簽署《合作協(xié)議》，按照轉(zhuǎn)讓方案設定好條件及雙方的權(quán)利義務。在滿足25%后，另行按照雙方議定的價格簽署一份《土地轉(zhuǎn)讓合同》。并購與合作類拿地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)營型合作開發(fā)股權(quán)類拿地模式委托代建代管二、聯(lián)營型合作開發(fā)即“合伙型”合作開發(fā)，也叫“聯(lián)建、參建”合作開發(fā)；指合作各方一方出地、一方出錢，共同投資、共享利潤、共擔風險的一種房地產(chǎn)合作開發(fā)模式（注意：“共同經(jīng)營”不再是合作開發(fā)的必備條件）合作雙方不組建項目公司，通過簽訂《聯(lián)營合作開發(fā)協(xié)議》約定：錢怎么投、怎么開發(fā)建設、怎么銷售以及怎么分配利潤或物業(yè)等，通過一紙合約約束對方。概念不同于合伙型合作開發(fā)--------------------法人型合作開發(fā)二、聯(lián)營型合作開發(fā)1、土地登記在對方名下，在整個開發(fā)建設的過程中，理論上對方可以轉(zhuǎn)讓土地、抵押土地，也有可能因?qū)Ψ降膫鶆諉栴}導致土地或房產(chǎn)被查封、拍賣，影響正常開發(fā)建設，我方的資金安全和項目權(quán)益也難以保障；2、我方的權(quán)益完全是基于《合作開發(fā)協(xié)議》，但對方可以單方撕毀合約、也可以另行與別人簽署《合作開發(fā)協(xié)議》，從而讓我司出局。雖然，對方會承擔合同違約責任，但我們的投資收益難以保障。3、項目以對方的名義報建和開發(fā)建設，當發(fā)生分歧和爭議時，我方容易受制于人。法律風險二、聯(lián)營型合作開發(fā)1、詳盡評估合作方的資信情況以及商譽；2、合作方的公章由雙方共管，項目管理由我司操盤、我司組建項目團隊；3、我司委派人員進入合作方董事會；4、對方股權(quán)最好能質(zhì)押給我司；5、最好能以土地抵押方式融資解決項目資金問題，抵押后可避免對方擅自轉(zhuǎn)讓土地若對方實力強勁、信譽良好，并可以授權(quán)給我司全權(quán)操作不排除以后采用該種模式的可能防范措施【利潤分配】根據(jù)相關(guān)的司法解釋，這種模式因為商務條件的不同，最后可能會導致整個合同性質(zhì)轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生不同的法律后果:合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。二、聯(lián)營型合作開發(fā)需要注意的相關(guān)法律問題并購與合作類拿地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)營型合作開發(fā)股權(quán)類合作開發(fā)委托代建代管三、股權(quán)類合作開發(fā)新設公司合作開發(fā)已有項目公司的股權(quán)獲取也叫“法人型合作開發(fā)”，通過聯(lián)合組建項目公司或者收購對方股權(quán)、或者增資等形式，最終獲得項目公司的一定比例股權(quán)，從而實現(xiàn)間接獲取土地。股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)釋義：尚無項目公司，我司和合作方共同出資新設立項目公司（或者一方設立項目公司后轉(zhuǎn)讓一定股權(quán)比例給另一方），然后把土地裝進新設立的項目公司，雙方共同持股、共同合作開發(fā)。新設項目公司（我司與合作方共同出資）獲得土地一方設立項目公司后轉(zhuǎn)讓一定股權(quán)比例給另一方尚無項目公司共同持股共同開發(fā)四種主要方式BGU合作方新設項目公司競得土地雙方新設立項目公司，以項目公司名義競買土地（1）股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)四種主要方式雙方共同聯(lián)合競買土地，競得后將所獲得土地裝入雙方所新設立的項目公司，共同合作開發(fā)（2）BGU（控股）合作方聯(lián)合競買土地①新設項目公司②③土地過戶注意：第③步“土地過戶”，為了避免認定為“土地轉(zhuǎn)讓”須交稅，提前在競買報名時申請，由我司與合作方聯(lián)合競得土地后，由新設立的項目公司與國土局簽署出讓合同或出讓合同的補充協(xié)議，變更受讓人為項目公司。股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)四種主要方式一方新設項目公司，以項目公司名義獲得土地后，另一方增資入股或者將股權(quán)轉(zhuǎn)讓一定比例給另一方，雙方合作開發(fā)（3）BGU合作方新設項目公司競得土地①②③股權(quán)收購或增資入股股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)四種主要方式合作方以土地作價入股，我司以現(xiàn)金出資，雙方共同組建項目公司，然后合作開發(fā)（4）合作方新設項目公司BGU土地作價入股現(xiàn)金出資合作開發(fā)提示：公司法最新規(guī)定，新設項目公司，不受現(xiàn)金出資比例限制，可以單獨以土地作價入股成立公司股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)合作方有資源，例如土地資源、或者可以獲得土地、爭取優(yōu)惠開發(fā)政策；雙方想強強聯(lián)合、共享資源或共擔風險。適用情形應注意的法律問題新設公司基本無債權(quán)債務問題，因此主要關(guān)注點在于：公司治理：由誰操盤、董事會以及管理層如何確定資金管理：開發(fā)資金如何解決、銷售資金如何處理利潤分配：利潤什么時候分配以及分配比例股權(quán)類拿地模式：新設公司合作開發(fā)三、股權(quán)類合作開發(fā)新設公司合作開發(fā)已有項目公司的股權(quán)獲取通過聯(lián)合組建項目公司或者收購對方股權(quán)、或者增資等形式，最終獲得項目公司的一定比例股權(quán)，從而實現(xiàn)間接獲取土地。土地已在項目公司名下，并且不適宜將土地作價入股新設公司的情形下，我們要想獲取土地，就可以通過收購項目公司股權(quán)的方式進行。適用情形獲取方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資入股吸收合并兩個公司合并為一個公司，但會涉及到對以前公司所有債權(quán)債務的承繼問題，并且吸收合并的流程比較復雜，需要公告，時間比較久股權(quán)類合作開發(fā)：已有項目公司的股權(quán)獲取股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹獲取已成立的項目公司股權(quán)的法律方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資入股問：這兩種方式的最大差異在于？錢由誰收？股權(quán)轉(zhuǎn)讓：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方（原股東）收錢增資入股：作為公司增加的注冊資本，由項目公司收，用于項目公司的資金用途，任何一方都不能擅自抽走對合作方有利對我司有利股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題不適用增資入股方式的兩種情形A、項目公司注冊資本太高，對公司運作、財務運作可能存在一些不便，因此如果項目公司本身注冊資本已經(jīng)很高，可能就不適用增資入股的方式，對此具體項目需要與財務部門溝通B、項目公司注冊資本太低，比如有的項目公司注冊資本只有100萬，理論上我們增資100萬就可以獲得50%的股權(quán)，合作方不同意C、我司100%收購項目公司股權(quán)股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)收購根據(jù)收購的主體不同，可以分為：直接收購：直接收購項目公司股權(quán)間接收購：收購項目公司母公司或者母公司的母公司股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題直接收購間接收購通常情況下優(yōu)先考慮，以避免過多債權(quán)債務風險一些特殊情況下只能采用間接收購：

A．一些地方的三舊改造項目，不允許變更三舊改造主體，也不允許變更三舊改造項目公司的股東B．項目公司和他的母公司債權(quán)債務復雜、或者交叉擔保等，比如小新塘項目，間接收購可能更利于理順債權(quán)債務關(guān)系【適用情形】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題【間接收購需要注意的法律問題】若為100%收購，并且收購后也是100%間接持股項目公司，不存在法律障礙若不是100%間接持股收購，那么就要避免侵犯其他股東的優(yōu)先購買權(quán)問題。防范：要求A公司出具B公司放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明或股東會決議即可Ａ公司Ｂ公司項目公司90％10％C公司100％BGU間接收購優(yōu)先購買權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題【股權(quán)收購的法律風險】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓是目標公司的股東發(fā)生變化，但并不導致目標公司債權(quán)債務主體的變更，權(quán)利義務的載體仍然是該目標公司。直接收購與間接收購目標公司不變A股東B股東法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題【股權(quán)收購的法律風險】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓是目標公司的股東發(fā)生變化，但并不導致目標公司債權(quán)債務主體的變更，權(quán)利義務的載體仍然是該目標公司。直接收購與間接收購目標公司不變A股東B股東【股權(quán)收購的法律風險】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題原股東出資是否到位？原股權(quán)是否設定質(zhì)押擔保，是否被司法查封？章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓？股東會決議？優(yōu)先購買權(quán)？是否國有股權(quán)或外資股權(quán)？土地權(quán)屬來源合法？用地手續(xù)是否合法？土地是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵？對外借款？欠稅？對外擔保（物保、人保）？違約合同？對外訴訟案件？對外行政處罰？三大類債務風險股權(quán)風險土地風險【股權(quán)收購的法律風險】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題原股東出資是否到位？原股權(quán)是否設定質(zhì)押擔保，是否被司法查封？章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓？股東會決議？優(yōu)先購買權(quán)？是否國有股權(quán)或外資股權(quán)？土地權(quán)屬來源合法？用地手續(xù)是否合法？土地是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵？1.對外借款？欠稅？2.對外擔保（物保、人保）？違約合同？對外訴訟案件？對外行政處罰？三大類債務風險股權(quán)風險土地風險風險最大【股權(quán)收購的法律風險】

債務風險如何防范？【防范方法】收購前進行盡量詳盡的審計、盡職調(diào)查；合同約定簽署合同當天至股權(quán)過戶期間，公司的印章共管；合同約定對方披露債務，如有遺漏或隱瞞，責任由對方承擔；并約定明確的債權(quán)債務劃分，轉(zhuǎn)讓過戶前的由對方承擔；轉(zhuǎn)讓過戶后的由我們承擔；對正在履行的合同，如對我司有用則由我司承繼，如不需要則由對方解除；股權(quán)轉(zhuǎn)讓款盡量能夠分期付款，預留尾款在股權(quán)轉(zhuǎn)讓后2年左右支付。一般訴訟時效為2年（這個商務條件洽談上存在一定的困難）對方提供足額的擔保。改變交易模式股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題【例】A公司已經(jīng)與其他人簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同，但還沒辦理過戶，這種情況下A公司的股東想把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我們。法律風險：A公司僅僅只是獲得了相應的合同債權(quán)，還未獲得土地的使用權(quán)，土地是否能過戶就還存在一定的不確定性。防范措施：如要收購股權(quán)，則應當分步驟收購（先收購少量股權(quán)，等土地過戶后再收購剩余股權(quán)）、或者直接約定土地過戶到A公司名下后再收購或再付款。(1)擬收購的公司只有相關(guān)權(quán)益，土地還未在公司名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題【例】三舊改造項目，有些地方規(guī)定三舊改造土地需要收儲后招拍掛，因此即便是該公司現(xiàn)在有三舊改造土地、并且招拍掛時具有巨大優(yōu)勢，但也不能100%肯定該公司一定可以獲取該土地進行改造，仍然存在不確定性。解決方式：我們需要詳細分析當?shù)氐娜f改造政策，分步驟收購該公司股權(quán)(1)擬收購的公司只有相關(guān)權(quán)益，土地還未在公司名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題法律風險：根據(jù)法律規(guī)定，已質(zhì)押的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。如果直接簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，在合同效力上可能存在問題，同時，也無法進行股權(quán)過戶登記。防范措施：要求對方解除質(zhì)押。若對方往往沒錢去解押，需要我們給錢。一般可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓款預付款或者直接借款給對方，對方辦理質(zhì)押解除后過戶給我們，但為了確保資金安全，必須要求對方提供足額的擔保才可以。（2）收購已質(zhì)押的股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（3）特殊目標公司的股權(quán)收購----國有企業(yè)國企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求：國有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估交易對價轉(zhuǎn)讓方案

報國資委審批產(chǎn)權(quán)交易所公開交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；工商變更登記風險防范：收購國有企業(yè)股權(quán)，應特別關(guān)注上述程序的履行，避免因未履行任一程序?qū)е鹿蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，無法辦理股權(quán)過戶手續(xù)，從而導致我司投入大量資金卻在法律上對目標公司無任何權(quán)利。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（4）特殊目標公司的股權(quán)收購----外資企業(yè)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求:外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)商務部備案審批審批部門初審通過的，上報省商務廳外資處和商務部外資司備案通過地方審批部門核發(fā)外商投資企業(yè)批準證書未通過股權(quán)過戶工商登記地方商務主管部門不核發(fā)或換發(fā)外商投資企業(yè)

批準證書股權(quán)過戶工商登記手續(xù)無法辦理風險防范：審批備案手續(xù)辦理過程和時間有很大不確定性，須注意設置合理付款條件，避免已付款但無法辦妥股權(quán)過戶工商登記手續(xù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（4）特殊目標公司的股權(quán)收購----分立公司風.

險：目標公司為分立后的公司，將對原分立前的公司債務承擔連帶責任防范對策：審計評估分立后公司和分立前公司的債權(quán)債務風險；債務風險較大時，建議改變交易方式：

A.土地轉(zhuǎn)讓方式B.或由目標公司以土地作價入股成立新的干凈項目公司后再收購。例：江陰股權(quán)收購項目A公司土地B公司土地C公司BGU分立收購【股權(quán)退出---釋義】我司把股權(quán)再次全部轉(zhuǎn)讓給對方，我司拿走應該拿的利潤，剩下的利潤或物業(yè)歸對方?，F(xiàn)在有很多項目，我們并非100%收購，而是只收購一定比例與對方合作開發(fā)。雙方約定當達到某一節(jié)點比如交房85%時，我們退出，由對方繼續(xù)操盤并獲取剩余的全部利潤或物業(yè)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題B、對方想保留部分物業(yè)不賣，自行持有長期投資，一般為商業(yè)物業(yè)、車位等。這種情況，不利于我們快速開發(fā)快速回籠資金的目標，因此，股權(quán)退出就是一個比較好的選擇。把能賣的賣掉，利潤分掉，我司退出對方繼續(xù)自行持有，符合雙方的商業(yè)目的。C、如果項目的發(fā)票或其他方面存在問題，導致該項目最終稅務清算時可能存在較大的風險或問題時，采用提前股權(quán)退出也能更有效的保障我司的利益?！竟蓹?quán)退出----適用情形】A、股權(quán)退出僅適用于我司收購部分股權(quán)、雙方合作開發(fā)的項目，不適用于我們100%收購項目。股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹【股權(quán)退出----涉及問題】股權(quán)退出雖然是達到節(jié)點時實際履行，但實際上是雙方在簽署《合作協(xié)議》時就預先設定和預先約定的，主要涉及：需要進行詳盡的測算，由投資人員與對方洽談確定退出節(jié)點財務結(jié)算(公司預清算)提前約定達到退出節(jié)點時，利潤的計算方式和依據(jù)確保我司利潤（需與財務充分溝通）收入：確定未售物業(yè)的價值支出：確定有效支出；確定土地增值稅、企業(yè)所得稅等主要稅種的計算股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹【股權(quán)退出----涉及問題】股權(quán)退出雖然是達到節(jié)點時實際履行，但實際上是雙方在簽署《合作協(xié)議》時就預先設定和預先約定的，主要涉及：我司退出時股權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方的對價是多少?平價轉(zhuǎn)讓、溢價轉(zhuǎn)讓、象征性1元轉(zhuǎn)讓？需要進行利潤測算、稅務籌劃等多重因素一起判斷退出價格退出保障如何確保退出時財務結(jié)算的順利進行以及我們退出時如何順利拿到利潤，如果對方不配合怎么辦？如果對方不回購我們的股權(quán)怎么辦？設置相應的違約責任條款股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式1股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹【小股操盤】我司收購項目公司50%以下的股權(quán)，和對方共同持股合作開發(fā)。雖然我們持股比例小，但通過協(xié)議和章程等安排，由我司全權(quán)操盤項目。實現(xiàn)小股操盤，除了協(xié)議約定外，還需要如下兩個保障措施：董事會我司占多數(shù)，具有董事會控制權(quán)；股東會決議必須經(jīng)我司同意或雙方同意方可。優(yōu)勢劣勢收購股權(quán)比例小，投入資金少；可以實現(xiàn)并表；我司操盤，可有效控制成本以及實現(xiàn)預期收益。理論上合作方可以依據(jù)公司法利用控股地位，單方作出一些不利的股東會決議對董事會成員組成、股東會決議表決以及章程的特殊約定必須謹慎、嚴謹股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式1直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹【案例】小股操盤：湖北某項目合作模式股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股資金投入經(jīng)營管理利潤分配項目公司BGU合作方30%70%我司僅投入300萬元注冊資金不投入任何開發(fā)費用我司主導負責我司分配項目開發(fā)利潤的30%股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式2股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹【收購部分股權(quán)劃分區(qū)域獨立核算】我司收購部分股權(quán)，雙方劃分項目地塊，部分地塊由我司獨立操盤，部分地塊由對方獨立操盤，雙方不按股權(quán)比例享有股東權(quán)益，不按股權(quán)比例分配利潤。內(nèi)部分別獨立核算注意獨立核算的界定：包括公共區(qū)域、公共設施工程費的分攤，土增稅、企業(yè)所得稅等以項目公司為統(tǒng)一主體對外的稅費分攤等，需詳細界定和約定。各自負責出資各自獨自經(jīng)營各自享有收益各自承擔風險【案例】貴州某項目A公司

100%項目公司項目土地424畝BGU80%保留地塊76畝已開發(fā)，歸合作方1、雙方不按股權(quán)比例享

有股東權(quán)益及分配利潤；

2、雙方獨立擁有各自地塊范圍的利潤，承擔各自地塊范圍的虧損。項目公司債務承擔目標地塊348畝未開發(fā)，歸我司股權(quán)過戶前，項目公司的債務全由合作方承擔股權(quán)過戶后，項目公司發(fā)生的債權(quán)債務由雙方按照各自區(qū)域各自獨立核算獨立核算原則通過專屬賬戶進行收款和還款，已開發(fā)地塊賬戶資

金不足，由合作方補足；

未開發(fā)地塊賬戶資金不足，由我司補足；股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式2股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹對于已開發(fā)部分的項目，已開發(fā)部分（含銷售）債權(quán)債務較為復雜、或者已售完或存在工程方面的問題，我司不想承擔該已開發(fā)部分的風險和責任或?qū)Ψ讲幌胛宜痉窒硪验_發(fā)部分的權(quán)益；或目標公司除項目土地外，還有其他資產(chǎn)，而我司只要土地目標公司除了項目土地外，還有其他資產(chǎn)，而我司只想獲取土地。有何風險？雙方雖可通過協(xié)議約定內(nèi)部份額，雙方獨立核算，但對外，項目公司仍作為整體對外承擔責任，如合作方保留地塊的債務導致項目公司對外需承擔，將影響我司目標地塊的開發(fā)及我司利益受損，例如：如果對方負責的部分欠債、發(fā)生工程糾紛等，我司獨立操盤的部分地塊有可能被查封、拍賣等，從而影響我司的權(quán)益結(jié)論：該模式風險自始存在，無法避免，解決方案只能是要求對方提供足額的擔保、謹慎選擇合作方以降低風險。建議謹慎采用。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購與間接收購法律風險及解決方案特殊情況需注意的問題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式2【收購部分股權(quán)劃分區(qū)域獨立核算】適用情形并購與合作類拿地模式土地