酒店行業(yè)深度報(bào)告-走出底部擁抱復(fù)蘇

走出底部，擁抱復(fù)蘇賀燕青heyanqing業(yè)證書(shū)編號(hào)：S1440518070003研究助理陳如練chenrulian@發(fā)布日期：2020年05月07日市場(chǎng)表現(xiàn)-8%-18% 酒店 上證指數(shù)2020/4/7相關(guān)研究報(bào)告國(guó)內(nèi)疫情進(jìn)入尾聲，旅游板塊全面復(fù)蘇，我們最看好酒店板塊的復(fù)蘇趨勢(shì)。因酒店板塊商旅需求剛性復(fù)蘇，整體快于旅游板塊，且行業(yè)發(fā)展空間巨大，龍頭護(hù)城河穩(wěn)固；當(dāng)前我們對(duì)于酒店板塊的觀點(diǎn)1）周期性質(zhì)上成長(zhǎng)屬性凸顯。因國(guó)內(nèi)連鎖酒店業(yè)發(fā)展時(shí)間短，發(fā)展階段快速變遷，完整周期不明晰，且酒店連鎖化率不足20%，渠道下沉空間也較廣闊，新趨勢(shì)迸發(fā)共同作用2）龍頭差異化開(kāi)始顯現(xiàn)。酒店行業(yè)并非完全貝塔行情，酒店龍頭在品牌、拓展、文化定位、科技水平、管理能力、延伸業(yè)態(tài)等方面存在差異，帶來(lái)不同競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3）酒店行業(yè)護(hù)城河調(diào)整，數(shù)字化與科技化、酒店管理和運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同能力等逐漸成為酒店運(yùn)營(yíng)核心壁壘，酒店龍頭近兩年處調(diào)整期；疫情不改長(zhǎng)期趨勢(shì)，會(huì)加速原先趨勢(shì)發(fā)展，且有望加速酒店板塊下行周期的整體調(diào)整，經(jīng)營(yíng)效率恢復(fù)預(yù)計(jì)尚需2個(gè)季度。數(shù)字化轉(zhuǎn)型等多領(lǐng)域塑核心壁壘酒店數(shù)字化轉(zhuǎn)型成大勢(shì)所趨。數(shù)字化和科技化轉(zhuǎn)型主要體現(xiàn)在：2019/5/72019/6/72019/7/72019/8/72019/9/72019/10/72019/11/72019/12/72020/1/72020/2/72020/3/7（1）酒店層面軟硬件的智能化和科技化2）全產(chǎn)業(yè)鏈的云化和數(shù)字化趨勢(shì)。酒店集團(tuán)未來(lái)更趨平臺(tái)化，產(chǎn)業(yè)鏈上下游賦能。數(shù)字化轉(zhuǎn)型帶來(lái)巨大成本節(jié)省和管理效率提升效應(yīng)；渠道下沉市場(chǎng)需要深耕市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌，可通過(guò)與龍頭的差異化定位獲取市場(chǎng)份額。長(zhǎng)期隨下沉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，龍頭強(qiáng)大護(hù)城河仍有望助力其布局下沉市場(chǎng)；對(duì)標(biāo)海外酒店集團(tuán)，領(lǐng)先集團(tuán)模式成熟，品牌效應(yīng)充足，拓店穩(wěn)健，主打輕資產(chǎn)加盟模式，通過(guò)不同檔次2019/5/72019/6/72019/7/72019/8/72019/9/72019/10/72019/11/72019/12/72020/1/72020/2/72020/3/7中端酒店崛起空間廣國(guó)內(nèi)中端酒店物業(yè)主要增量渠道為1）連鎖中端的新建2）非連鎖中端新建3）連鎖經(jīng)濟(jì)型改造4）非連鎖經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)化。根據(jù)相關(guān)查詢及預(yù)測(cè)，未來(lái)5年國(guó)內(nèi)連鎖中端新建增速年均約25%，非連鎖中端新建增速10%，連鎖經(jīng)濟(jì)型改造空間8000家，預(yù)計(jì)每年改造約800家，非連鎖經(jīng)濟(jì)型改造空間3.5萬(wàn)家，預(yù)計(jì)每年轉(zhuǎn)化1500家。總體預(yù)計(jì)至2024年，國(guó)內(nèi)中端物業(yè)總數(shù)超6.5萬(wàn)家，滲透率12~13%。投資建議：看好酒店漸走出底部區(qū)間，擁抱復(fù)蘇。建議關(guān)注酒店龍頭錦江酒店、首旅酒店。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響；復(fù)蘇不及預(yù)期；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等。酒店Ⅱ酒店Ⅱ 1 1 1 1 3 3 3 4 6 6 8 9 2、拆分中端酒店新增途徑，預(yù)測(cè)中端酒店 酒店Ⅱ酒店Ⅱ 酒店Ⅱ酒店Ⅱ1一、成長(zhǎng)性凸顯，疫情不改長(zhǎng)期趨勢(shì)成長(zhǎng)性及龍頭差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。我們認(rèn)為目前市場(chǎng)對(duì)于酒店板塊未來(lái)兩年的發(fā)展信心有一定改善，并且逐漸認(rèn)識(shí)到酒店行業(yè)周期性基礎(chǔ)上凸顯的成長(zhǎng)性，但對(duì)于酒店龍頭標(biāo)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仍然認(rèn)識(shí)不充分。我國(guó)連鎖酒店業(yè)發(fā)展歷史相較于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)實(shí)踐仍非常短，并且在二十多年的發(fā)展中經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)型黃金發(fā)展期和目前中端崛起的發(fā)展期，總體各發(fā)展階段快速變遷，目前，酒店龍頭自身也逐漸呈現(xiàn)出差異化發(fā)展的趨勢(shì)；其次，我們認(rèn)為連鎖酒店業(yè)高速成長(zhǎng)的屬性可能在近幾年快速爆發(fā)。從目前我國(guó)所有酒店物業(yè)的供給看，雖然總體酒店物業(yè)數(shù)量接近50萬(wàn)家，但達(dá)到三大酒店集團(tuán)加盟標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)可能僅7-8萬(wàn)家，而三線及以下市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)以及商務(wù)活動(dòng)需求可能會(huì)在近幾年呈現(xiàn)非線性的快速爆發(fā)，符合加盟擴(kuò)張標(biāo)準(zhǔn)的單體酒店物業(yè)可能在近幾年快速爆發(fā)，使酒店成長(zhǎng)性凸顯。龍頭酒店集團(tuán)發(fā)展具差異性。目前國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)從粗放式的跑馬圈地正逐漸過(guò)渡到新趨勢(shì)顯現(xiàn)的階段，龍頭酒店集團(tuán)在發(fā)展中已呈現(xiàn)出發(fā)展戰(zhàn)略、方向、特色等方面較為明顯的差異性，不同的戰(zhàn)略側(cè)重和目標(biāo)使得酒店龍頭具備差異化的發(fā)展階段和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并非完全呈現(xiàn)貝塔屬性。酒店護(hù)城河面臨調(diào)整。酒店發(fā)展新階段，根據(jù)目前酒店集團(tuán)的布局情況，未來(lái)3-5年，酒店數(shù)字化和科技化能力將成為連鎖酒店的核心壁壘。同時(shí)，酒店的管理能力、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同能力都將成為較核心的壁壘之一，酒店行業(yè)整體將趨向于精細(xì)化管理和運(yùn)作。護(hù)城河的調(diào)整使酒店龍頭以及其他酒店集團(tuán)短期均面臨戰(zhàn)略調(diào)整期。酒店板塊漸走出底部，擁抱復(fù)蘇。目前酒店板塊預(yù)計(jì)受多重因素影響，已逐漸走出底部區(qū)間，經(jīng)營(yíng)效率也有望在年內(nèi)逐步企穩(wěn)，酒店板塊或隨疫情結(jié)束后的復(fù)蘇期全面走向復(fù)蘇。國(guó)內(nèi)的連鎖酒店行業(yè)發(fā)展時(shí)間總體較短，至今約20多年，相較于歐美等較為發(fā)達(dá)的酒店市場(chǎng)已經(jīng)走完較完整的幾輪周期的情況，國(guó)內(nèi)酒店的完整周期則還并不明晰。2016年下半年開(kāi)始，我國(guó)連鎖酒店業(yè)RevPAR普遍開(kāi)始連續(xù)同比提升趨勢(shì)，但2018年下半年由需求端引領(lǐng)又進(jìn)入到下行周期之中。在2016至2018年上半年的酒店上行周期中，市場(chǎng)普遍形成的預(yù)期認(rèn)為此輪酒店復(fù)蘇周期將維持5年以上，即復(fù)蘇周期持續(xù)至2021-2022年，但目前來(lái)看，自2018年下半年至今，酒店受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響、發(fā)展階段的影響以及目前疫情的影響，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)仍處在下行周期當(dāng)中。經(jīng)歷當(dāng)前疫情沖擊后，預(yù)計(jì)上半年連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)仍處磨底狀態(tài)，而酒店板塊走勢(shì)的復(fù)蘇將先從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引領(lǐng)的市場(chǎng)情緒開(kāi)始，酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的修復(fù)完成預(yù)計(jì)將到2020年末。由于我國(guó)連鎖酒店業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，有一定后發(fā)優(yōu)勢(shì)，走過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家歷史上的酒店發(fā)展階段的時(shí)間縮短，從經(jīng)濟(jì)型高速發(fā)展到目前中端崛起，酒店行業(yè)自身的成長(zhǎng)屬性仍然非常突出，尚且沒(méi)有到達(dá)成熟期，未有完整的酒店周期。另外，由于連鎖酒店業(yè)主要需求來(lái)自商務(wù)需求，故酒店具較強(qiáng)的周期屬性，與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)聯(lián)較緊密，而我國(guó)目前所處的發(fā)展階段以及經(jīng)濟(jì)特征不可直接與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行類比，所以酒店行業(yè)的發(fā)展也不完全呈現(xiàn)規(guī)律的周期屬性。酒店Ⅱ酒店Ⅱ2資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：浩華，中信建投周期屬性體現(xiàn)在國(guó)內(nèi)酒店整體RevPAR，以及連鎖酒店RevPAR與PMI有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，2019年11月、12月，PMI指數(shù)兩度站上榮枯線，但受到疫情影響，一季度的PMI指數(shù)受到較大沖擊。二季度后，PMI等數(shù)據(jù)的改善，有望對(duì)酒店板塊的整體預(yù)期有提振作用。從酒店板塊走勢(shì)看，普遍與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，而經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的披露多以季度為主，數(shù)據(jù)披露有一定滯后性，往往在酒店板塊走勢(shì)反映后再用于檢驗(yàn)。圖表3：PMI走勢(shì)與RevPAR存在高度資料來(lái)源：Wind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中信建投我國(guó)連鎖酒店行業(yè)起步于90年代末期，在新世紀(jì)迎來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店的黃金發(fā)展期和中端品牌崛起的新階段。從發(fā)展經(jīng)歷的20余年看，發(fā)展階段快速變遷，具后發(fā)優(yōu)勢(shì)，并且目前仍然處于快速成長(zhǎng)期，成長(zhǎng)屬性凸顯。整體相較歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)連鎖酒店業(yè)尚缺乏完整周期，自2016年下半年以來(lái)呈現(xiàn)的酒店周期上行也在2018年下半年戛然而止，一方面因?yàn)檫B鎖酒店的主要需求群體來(lái)自于商旅客群，故而與宏觀經(jīng)濟(jì)的整體趨勢(shì)具有高度關(guān)聯(lián)性，另外也與旅游市場(chǎng)的發(fā)展、連鎖酒店滲透率、龍頭市占率情況、旅游等可選消費(fèi)的發(fā)展情況等有較深的關(guān)聯(lián)性。我國(guó)連鎖酒店業(yè)整體的發(fā)展相較于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，在物業(yè)質(zhì)量、品牌創(chuàng)新及定位、加盟物業(yè)選擇、酒店管理和運(yùn)營(yíng)能力、數(shù)字化和科技化水平等方面還存在一定差距，并且全球酒店業(yè)也普遍迎來(lái)酒店產(chǎn)品的快速變革，在原先僅滿足住宿需求的情況下，或新增和搭載更多業(yè)態(tài)，快速變革也對(duì)周期的清晰性產(chǎn)生一定的影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)酒店相較歐美達(dá)到較為成熟穩(wěn)定的狀態(tài)預(yù)計(jì)也需要較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。以美國(guó)為例，其連鎖酒店業(yè)態(tài)3已發(fā)展約70-80年的時(shí)間，雖目前國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)，但參考目前滲透率和酒店品質(zhì)的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)計(jì)仍需要10年以上的發(fā)展時(shí)間達(dá)到平衡狀態(tài)。目前我國(guó)以三大酒店集團(tuán)為首的酒店龍頭市占率相較于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家龍頭酒店仍偏低，考慮到其護(hù)城河優(yōu)勢(shì)，龍頭市占率仍有進(jìn)一步提升空間，市場(chǎng)或進(jìn)一步整合。如果考慮到國(guó)內(nèi)整體的酒店市場(chǎng)較長(zhǎng)尾，目前連鎖化率僅約15%出頭，而美國(guó)市場(chǎng)的連鎖化率基本超過(guò)60%，則龍頭酒店集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的整體市占率更低，而美國(guó)酒店龍頭相對(duì)在整個(gè)酒店市場(chǎng)中的市占率更高。未來(lái)隨著全行業(yè)連鎖化率的提升，國(guó)內(nèi)龍頭市占率提升的路徑較為清晰和確定。由于我國(guó)目前酒店總物業(yè)數(shù)量已達(dá)50萬(wàn)家，而規(guī)模最大的錦江酒店也僅9000家左右，總體市占率僅約2%，考慮未來(lái)連鎖加盟的趨勢(shì)，龍頭酒店集團(tuán)整體的市占率尚存在提升空間。資料來(lái)源：盈蝶咨詢，中信建投資料來(lái)源：euromonitor，中信建投我們認(rèn)為，龍頭酒店集團(tuán)的主要競(jìng)爭(zhēng)壁壘包括1）專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)和對(duì)加盟商的指導(dǎo)2）合理高效的單店投資模型3）品牌優(yōu)勢(shì)為加盟商帶來(lái)的導(dǎo)流作用4）品牌優(yōu)勢(shì)在OTA等渠道端的議價(jià)能力5）酒店投融資等經(jīng)驗(yàn)壁壘6）酒店供應(yīng)鏈科技化水平7）土地、物業(yè)等環(huán)節(jié)有一定的資源優(yōu)勢(shì)。這些優(yōu)勢(shì)所構(gòu)筑的穩(wěn)固護(hù)城河使未來(lái)酒店行業(yè)整體的高成長(zhǎng)空間將較多被龍頭酒店集團(tuán)所享受。酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)需1-2個(gè)季度恢復(fù)，板塊走勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高度相關(guān)。受疫情影響，2020年一季度連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也不理想，疊加今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的下行，酒店板塊短期在估值上有一定壓制因素。一季度末疫情基本被控制，則酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的恢復(fù)期預(yù)計(jì)仍有1-2個(gè)季度，大概率今年三季度到四季度酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)在同比低基數(shù)的情況下修復(fù)到基本持平的狀態(tài)，但預(yù)計(jì)若二季度末或三季度初宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)恢復(fù)較好，則市場(chǎng)情緒可能將先于酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)得到恢復(fù)。總體看，2020年內(nèi)仍有望迎來(lái)酒店板塊經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)拐點(diǎn)。酒店Ⅱ酒店Ⅱ4房?jī)r(jià)下行空間或有限，酒店連鎖化趨勢(shì)及提質(zhì)增效應(yīng)對(duì)此輪疫情。國(guó)內(nèi)酒店本輪出租率上漲所帶動(dòng)的RevPAR增長(zhǎng)大致始于2016年下半年，自2018年Q3以來(lái)，普遍開(kāi)始進(jìn)入下行周期，出租率先行下降，酒店企業(yè)初期仍保持價(jià)格提升，至2019年下半年，酒店企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，且疫情之前酒店板塊仍處底部區(qū)間，相對(duì)而言，疫情帶來(lái)全年房?jī)r(jià)下行幅度或有限。與此同時(shí)，連鎖酒店巨頭不斷通過(guò)酒店檔次結(jié)構(gòu)的調(diào)整、產(chǎn)品質(zhì)量的升級(jí)、運(yùn)營(yíng)效率的提升等，來(lái)提升自身的抗周期風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)需求。商旅需求復(fù)蘇具備剛性。疫情對(duì)酒店行業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊，但沖擊主要集中在年內(nèi)，根據(jù)STR及其他數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)酒店入住率自今年1月份超70%跌到2月中旬約8%，至3月中旬，全國(guó)已超90%的酒店恢復(fù)營(yíng)業(yè)，至3月末，全國(guó)酒店綜合出租率約回升至32%。根據(jù)相關(guān)信息，華住等行業(yè)龍頭企業(yè)3月末出租率已恢復(fù)至約50%，由于連鎖酒店行業(yè)整體的需求超一半來(lái)自于商旅需求，在國(guó)內(nèi)疫情被控制后，二季度復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)，商旅需求較剛性，有望迎來(lái)快速?gòu)?fù)蘇。預(yù)計(jì)到三季度末，我國(guó)酒店業(yè)整體出租率或恢復(fù)至70%以上的正常水平。業(yè)績(jī)端，疫情對(duì)連鎖酒店上市公司全年的業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大的沖擊，但總體上，沖擊或小于自然景區(qū)等其他旅游行業(yè)細(xì)分板塊，總體上業(yè)績(jī)有一定的剛性支撐。長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)不改，加速數(shù)字化等新趨勢(shì)。從中長(zhǎng)期發(fā)展看，疫情不會(huì)影響酒店行業(yè)整體的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且也基本不會(huì)因疫情產(chǎn)生新發(fā)展趨勢(shì)，但是疫情有望加速原先行業(yè)中已出現(xiàn)的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為我國(guó)酒店行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，數(shù)字化轉(zhuǎn)型可以為酒店行業(yè)帶來(lái)較大的成本節(jié)省效應(yīng)、效率提升和管理能力提升，而這些都有望重塑酒店生態(tài)，成為連鎖酒店行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。整體市場(chǎng)角度看，連鎖酒店產(chǎn)品本身剛需屬性較強(qiáng)，商旅需求和旅游需求相對(duì)較穩(wěn)定，使得酒店板塊在不受到意外事件沖擊的情況下，整體經(jīng)營(yíng)效率的波動(dòng)將保持在合理范圍之內(nèi)。國(guó)內(nèi)連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)效率本質(zhì)上由供需關(guān)系決定，但包含品牌效應(yīng)因素帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性差異。過(guò)往十多年中，我國(guó)連鎖酒店市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻相對(duì)有限，處于快速跑馬圈地的階段，發(fā)展相對(duì)較粗放，且發(fā)展階段變遷較快，連鎖酒店業(yè)還主要為承載住宿職能，品牌間難以產(chǎn)生太強(qiáng)的差異化認(rèn)知度，功能性也相對(duì)單一。但隨著2015年后中端酒店的快速崛起，酒店的管理能力、品牌IP、功能定位、服務(wù)細(xì)節(jié)差異化等方面開(kāi)始呈現(xiàn)出較明顯的分化，酒店龍頭的護(hù)城河優(yōu)勢(shì)得以強(qiáng)化和穩(wěn)固。一方面由于酒店管理能力的差異化，造成可加盟的單體物業(yè)逐漸向龍頭集中的趨勢(shì)；另一方面，由于酒店服務(wù)品質(zhì)和細(xì)節(jié)的差異化逐漸明顯，服務(wù)和細(xì)節(jié)管理占據(jù)優(yōu)勢(shì)的酒店集團(tuán)將獲得更好的經(jīng)營(yíng)效率，并且有利于集中市場(chǎng)份額。故而供需關(guān)系不僅影響連鎖酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)效率變化，同時(shí)也逐漸使得連鎖酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。酒店行業(yè)的供需關(guān)系：增量市場(chǎng)需要考慮固定資產(chǎn)投資的進(jìn)度，存量市場(chǎng)需要考慮存量物業(yè)的改造等。從新增物業(yè)情況看，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額總體呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢(shì)，近兩年的增速略有放緩。從存量物業(yè)情況看，參考國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額情況，雖總體仍保持按年增長(zhǎng)，但近兩年增速明顯放緩，2018年增速僅2.4%，考慮主要原因一方面為星級(jí)酒店新增物業(yè)逐漸放緩，另一方面因?yàn)椴糠謧鹘y(tǒng)星級(jí)酒店加盟連鎖酒店品牌。酒店Ⅱ酒店Ⅱ5資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中信建投物業(yè)性質(zhì)看，除原先的單體酒店或星級(jí)酒店可發(fā)展為連鎖酒店，其他第三產(chǎn)業(yè)用途的物業(yè)多數(shù)均可改造為連鎖酒店業(yè)態(tài)。未來(lái)市場(chǎng)空間的開(kāi)拓中，酒店集團(tuán)將以渠道下沉收購(gòu)單體物業(yè)、連鎖化率滲透收購(gòu)、經(jīng)濟(jì)型改造升級(jí)等為主要趨勢(shì)。在連鎖酒店經(jīng)營(yíng)效率的變化中，需求端的出租率仍為先導(dǎo)指標(biāo)。普遍上，連鎖酒店會(huì)根據(jù)需求端的表現(xiàn)，有針對(duì)性調(diào)整平均房?jī)r(jià)，進(jìn)而對(duì)RevPAR產(chǎn)生影響。從供給需求的角度看，隨著線上化辦公等趨勢(shì)的普及，雖會(huì)對(duì)商旅需求產(chǎn)生一定沖擊，但預(yù)計(jì)仍難以產(chǎn)生較大影響，且需求端會(huì)隨著未來(lái)國(guó)內(nèi)三大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)的延伸擴(kuò)展，三線及以下城市商業(yè)環(huán)境的改善而進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年需求端整體仍保持向上態(tài)勢(shì)；從供給端看，可發(fā)展成為酒店的物業(yè)或者可新建的空間整體上或較為有限，新建物業(yè)主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，但目前所有物業(yè)的結(jié)構(gòu)化改變空間或仍充分，可發(fā)展成酒店物業(yè)的其他物業(yè)仍有較大空間。資料來(lái)源：經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)，中信建投資料來(lái)源：中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃，中信建投酒店Ⅱ酒店Ⅱ6二、數(shù)字化轉(zhuǎn)型塑核心壁壘連鎖酒店的數(shù)字化和科技化轉(zhuǎn)型分為兩個(gè)方面：1、基于酒店層面的軟硬件的科技化，例如軟件端的PMS、CRS等酒店管理系統(tǒng)，以及智能客房、智能入住系統(tǒng)、智能設(shè)備等科技化硬件；2、基于酒店產(chǎn)業(yè)鏈上下游的軟硬件數(shù)字化、云化趨勢(shì)，包括酒店管理系統(tǒng)的上云，上游采購(gòu)、中游財(cái)務(wù)、下游會(huì)員渠道的數(shù)字化和大數(shù)據(jù)趨勢(shì)。酒店層面的科技化將大幅提升和變革酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和管理能力，而數(shù)字化和云化趨勢(shì)將有助于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，共建酒店為核心的大酒店產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)流量賦能和優(yōu)勢(shì)資源的整合。我們認(rèn)為酒店的科技化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型將成為未來(lái)3-5年連鎖酒店行業(yè)最重要的發(fā)展趨勢(shì)之一，由于當(dāng)前我國(guó)連鎖酒店業(yè)處于科技化和數(shù)字化程度較低的階段，數(shù)字化和科技化所帶來(lái)的成本節(jié)省效應(yīng)非常巨大。同時(shí)，目前主要的酒店集團(tuán)也普遍開(kāi)始加碼數(shù)字化和科技化轉(zhuǎn)型的投入和布局，故未來(lái)該趨勢(shì)或成為酒店業(yè)核心壁壘之一。同時(shí)，數(shù)字化和科技化趨勢(shì)對(duì)于提升酒店的運(yùn)營(yíng)和管理能力的作用較大，而酒店集團(tuán)未來(lái)的核心業(yè)務(wù)將變?yōu)檩敵銎放坪凸芾砟芰?。從近兩年酒店業(yè)對(duì)IT領(lǐng)域的投資來(lái)看，適量投資及重點(diǎn)投資IT領(lǐng)域的酒店占比達(dá)56%，超半數(shù)酒店開(kāi)始重視酒店的IT轉(zhuǎn)型。在IT領(lǐng)域的投資細(xì)分中，軟件占比達(dá)24%，自研酒店管理系統(tǒng)逐漸成為趨勢(shì)。資料來(lái)源：石基私享家，中信建投資料來(lái)源：石基私享家，中信建投目前國(guó)內(nèi)酒店數(shù)字化轉(zhuǎn)型尚處起步期。行業(yè)內(nèi)存在諸多技術(shù)戰(zhàn)略布局的阻礙，首先是資金和預(yù)算方面的制約，其次安全隱私問(wèn)題、技術(shù)項(xiàng)目本身較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期和不確定性等一定程度影響酒店的技術(shù)布局。事項(xiàng)多少比例認(rèn)為是最大挑戰(zhàn)缺乏足夠的IT預(yù)算45%采用新技術(shù)時(shí)的安全和隱私問(wèn)題33%無(wú)法更快地交付技術(shù)項(xiàng)目31%5系統(tǒng)集成所需的工作31%過(guò)時(shí)的技術(shù)架構(gòu)24%7抵制變革24%賓客對(duì)技術(shù)的期望值更高21%合作伙伴抵制投資新技術(shù)19%維護(hù)現(xiàn)有基礎(chǔ)架構(gòu)的負(fù)擔(dān)17%無(wú)法因?yàn)橥顿Y的技術(shù)獲得回報(bào)12%資料來(lái)源：石基私享家，中信建投目前酒店層面科技化轉(zhuǎn)型的主要方向包括前臺(tái)自助入住、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)等軟件、聊天機(jī)器人等提升體驗(yàn)的公用科技設(shè)備、通訊設(shè)備、智能家具等；酒店平臺(tái)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的主要方向包括大數(shù)據(jù)管理、基于大數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)分析、會(huì)員預(yù)訂系統(tǒng)、采購(gòu)平臺(tái)、財(cái)務(wù)平臺(tái)、商業(yè)情報(bào)信息等。資料來(lái)源：2020年酒店業(yè)技術(shù)研究報(bào)告，中信建投資料來(lái)源：2020年酒店業(yè)技術(shù)研究報(bào)告，中信建投資料來(lái)源：歐瑞博，中信建投酒店Ⅱ酒店Ⅱ8酒店單店智能化主要作用在提升客人入住體驗(yàn)。以華住為例，華住酒店智能電視系統(tǒng)，其功能比肩高星級(jí)酒店系統(tǒng)，但價(jià)格或只有高星級(jí)酒店方案的約十分之一，性價(jià)比較高。華住機(jī)器人，華住全品類酒店的10余家品牌與云跡科技（一家專業(yè)智能服務(wù)機(jī)器人公司）深度合作，住客僅需掃描二維碼即可體驗(yàn)機(jī)器人送物到房服務(wù)，全程無(wú)需人工輔助，真正實(shí)現(xiàn)階段性“無(wú)人化”服務(wù)，不僅解決酒店勞動(dòng)力短缺問(wèn)題，還可以創(chuàng)造房外收入，助力華住的人房比居于國(guó)內(nèi)乃至全球酒店業(yè)的領(lǐng)先水平。資料來(lái)源：華住微加盟，中信建投資料來(lái)源：華住微加盟，中信建投華住旗下的經(jīng)濟(jì)型品牌漢庭3.0代產(chǎn)品也率先進(jìn)行智能升級(jí)。漢庭3.0配置無(wú)線充電設(shè)備，與床頭板巧妙結(jié)合，首創(chuàng)定制嵌入式一體化智能音箱，其搭載的AI可與七種國(guó)內(nèi)主流方言進(jìn)行語(yǔ)音交互，提升服務(wù)質(zhì)量。漢庭3.0還有很多細(xì)節(jié)科技元素的提升，客人寄存行李可在大堂自助完成，還可通過(guò)華住會(huì)APP享受同城行李寄送服務(wù)?？头?jī)?nèi)的空調(diào)、燈光等設(shè)備服務(wù)具備自動(dòng)開(kāi)啟、調(diào)節(jié)功能，提升入住體驗(yàn)。資料來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)，中信建投華住孵化的IT企業(yè)推出易掌柜、易客房、易公安、易發(fā)票，四大“易酒店”系列產(chǎn)品，使酒店從前臺(tái)入住，到后臺(tái)客房的管理都借由移動(dòng)化APP和智能設(shè)備來(lái)完成。酒店Ⅱ酒店Ⅱ9公司通過(guò)易掌柜實(shí)現(xiàn)自助快速入住和相關(guān)客房服務(wù)，即顧客通過(guò)預(yù)定終端閃電完成自助預(yù)訂、支付、選房、身份證信息讀取、登記入住、發(fā)票直連等服務(wù)。“易掌柜”系統(tǒng)還可自動(dòng)生成數(shù)字客房鑰匙，且此技術(shù)已應(yīng)用于華住旗下兩個(gè)新中端品牌，未來(lái)將進(jìn)一步推廣。資料來(lái)源：華住微加盟，中信建投參考美團(tuán)云相關(guān)信息，公司通過(guò)美團(tuán)云提供的專線服務(wù)，打通原有IDC和美團(tuán)公有云，形成特有的混合云管理架構(gòu)，也實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化發(fā)展，不僅大幅節(jié)省采購(gòu)成本，且形成了一體化運(yùn)維管理與安全防護(hù)系統(tǒng)，進(jìn)一步確保業(yè)務(wù)連續(xù)性，從而讓公司可以更專注于主業(yè)發(fā)展。此次解決方案中，美團(tuán)云提供按需付費(fèi)模式，彈性伸縮IT資源，與傳統(tǒng)IT模式相比，大幅降低成本和人力投入，大幅縮短系統(tǒng)部署時(shí)間。在采購(gòu)平臺(tái)構(gòu)建和產(chǎn)業(yè)鏈端，公司也積極通過(guò)云化和數(shù)據(jù)化賦能。公司旗下酒店業(yè)垂直采購(gòu)平臺(tái)華住易購(gòu)，提供酒店?duì)I建期+運(yùn)營(yíng)商各類目物料。通過(guò)采購(gòu)反饋優(yōu)化供應(yīng)商結(jié)構(gòu)，打造良好供應(yīng)鏈平臺(tái)。合作的供應(yīng)商涵蓋家具、建材、裝飾材料、日用百貨、紡織品等多種產(chǎn)品和服務(wù)。連鎖酒店集團(tuán)或?qū)⒅饾u趨于平臺(tái)化。酒店集團(tuán)通過(guò)數(shù)字化和云服務(wù)等打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，與供應(yīng)商和下游客戶建立較強(qiáng)的粘性。對(duì)于供應(yīng)商所在的上游，酒店平臺(tái)可以通過(guò)議價(jià)權(quán)的增強(qiáng)以及品牌效應(yīng)的提升，整合上游優(yōu)質(zhì)且合作較多的供應(yīng)商，形成供應(yīng)和采購(gòu)體系，從而聚集優(yōu)勢(shì)資源，產(chǎn)生馬太效應(yīng)。供應(yīng)鏈下游的會(huì)員端，通過(guò)整合后實(shí)際形成數(shù)量龐大的私域流量，未來(lái)酒店平臺(tái)將成為線下端與流量對(duì)接的渠道，而平臺(tái)或借助線上線下聯(lián)動(dòng)的模式來(lái)賦能流量，提升流量變現(xiàn)效率。平臺(tái)化將高度依托于酒店的數(shù)字化和科技化轉(zhuǎn)型帶來(lái)的高效一體化管理與產(chǎn)業(yè)鏈延伸。酒店Ⅱ酒店Ⅱ資料來(lái)源：同程旅游，中信建投酒店的平臺(tái)化也涉及業(yè)務(wù)賦能創(chuàng)新，如為單體加盟物業(yè)提供相關(guān)的新建和運(yùn)營(yíng)資金支持。目前包括OTA等平臺(tái)利用自身的旅游產(chǎn)業(yè)鏈布局優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游金融業(yè)務(wù)，為新建酒店裝修貸及成熟酒店的經(jīng)營(yíng)貸提供資金支持。酒店集團(tuán)自身的平臺(tái)化優(yōu)勢(shì)可以使其更好的與資金方進(jìn)行合作，并為加盟酒店物業(yè)提供背書(shū)等，使自身的平臺(tái)化效應(yīng)和對(duì)單體酒店的賦能能力更強(qiáng)。資料來(lái)源：攜程金融，中信建投資料來(lái)源：攜程金融，中信建投（1）龍頭酒店集團(tuán)以及主要的酒店運(yùn)營(yíng)商均在進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)布局2）目前數(shù)字化轉(zhuǎn)型處初級(jí)階段，長(zhǎng)期看可為酒店集團(tuán)在節(jié)省成本以及提高運(yùn)營(yíng)效率上帶來(lái)巨大的助益空間3）數(shù)字化轉(zhuǎn)型可以革新傳統(tǒng)酒店的運(yùn)營(yíng)模式，利于形成酒店集團(tuán)的平臺(tái)化效應(yīng)，創(chuàng)造更多延伸服務(wù)空間，提升盈利能力4）有利于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的賦能，上下游暢通后在成本和效率端產(chǎn)生更大的提升作用5）數(shù)字化技術(shù)隨著酒店本身自有會(huì)員龐大的數(shù)量不斷迭代升級(jí)。酒店Ⅱ酒店Ⅱ三、酒店下沉市場(chǎng)及新業(yè)態(tài)發(fā)展我們認(rèn)為連鎖酒店集團(tuán)龍頭未來(lái)的主要業(yè)務(wù)將變?yōu)?）輸出品牌優(yōu)勢(shì)，以提供單體加盟物業(yè)流量端賦能以及資源渠道端的議價(jià)能力2）輸出酒店管理能力，包括為加盟物業(yè)提供投資回收的模型、管理指導(dǎo)和監(jiān)督、具體管理細(xì)節(jié)的指導(dǎo)培訓(xùn)以及自身管理系統(tǒng)等的輸出3）打通酒店產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)協(xié)調(diào)上游供應(yīng)鏈和下游會(huì)員端尋求聯(lián)合優(yōu)勢(shì)企業(yè)，提升運(yùn)營(yíng)效率4）打造自身直營(yíng)樣板品牌，包括品牌的創(chuàng)新以及酒店運(yùn)營(yíng)管理、服務(wù)細(xì)節(jié)等的樣板打造，為自身的品牌效應(yīng)服務(wù)并持續(xù)提供動(dòng)力5）資本運(yùn)作等方式延伸產(chǎn)業(yè)鏈，包括金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等。我國(guó)渠道下沉市場(chǎng)酒店品牌的發(fā)展格局逐步分化。目前由于國(guó)內(nèi)連鎖酒店巨頭均主要以發(fā)展中端酒店為主，而三線及以下的下沉市場(chǎng)的單體物業(yè)普遍在物業(yè)質(zhì)量或周邊商業(yè)環(huán)境等領(lǐng)域還不具備成為中端加盟物業(yè)的條件，故而目前國(guó)內(nèi)酒店巨頭尚未大規(guī)模涉足渠道下沉市場(chǎng)。而目前渠道下沉市場(chǎng)規(guī)模較大的品牌主要包括：海外進(jìn)入并且主打通過(guò)下沉市場(chǎng)的快速收購(gòu)迅速取得較大規(guī)模的品牌OYO等；深耕渠道下沉市場(chǎng)并具備較長(zhǎng)期國(guó)內(nèi)酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的品牌，如尚客優(yōu)等。從下沉市場(chǎng)需求來(lái)看，由于較多小規(guī)模、房間數(shù)少且難以導(dǎo)流的物業(yè)占據(jù)多數(shù)，而其普遍缺乏品牌效應(yīng)，對(duì)于外來(lái)商旅客缺乏必要的吸引力。而如OYO等品牌，通過(guò)提供其統(tǒng)一的品牌使其認(rèn)知度有所提升，故較多單體物業(yè)主選擇加盟OYO，而OYO的打法目前主要為通過(guò)融資，獲得下沉市場(chǎng)較多的物業(yè)，從而在規(guī)模上快速占據(jù)上風(fēng)。但如上所述，加盟物業(yè)主本質(zhì)上需要的是品牌較強(qiáng)的導(dǎo)流效應(yīng)、OTA等三方渠道端較強(qiáng)的議價(jià)能力、酒店運(yùn)營(yíng)管理上的深入指導(dǎo)、合理的投資回收模型、酒店細(xì)節(jié)的把控、全產(chǎn)業(yè)鏈的賦能等因素。而缺乏國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并且主要打法并非如此的OYO等品牌，預(yù)計(jì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)則相對(duì)存在困難。尚客優(yōu)為尚美集團(tuán)旗下主打經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的品牌，相對(duì)海外品牌，其在國(guó)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較為豐富，同時(shí)，尚客優(yōu)主導(dǎo)下沉市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖，定位相對(duì)明確，且在創(chuàng)始之處即確立了加盟的經(jīng)營(yíng)模式，將精力主要集中在酒店管理能力和管理輸出上。通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)較成功的酒店的經(jīng)驗(yàn)吸取，不斷迭代酒店管理的細(xì)節(jié)，形成自身一套較為標(biāo)準(zhǔn)化的酒店管理體系。酒店Ⅱ酒店Ⅱ資料來(lái)源：尚客優(yōu)官網(wǎng)，中信建投下沉市場(chǎng)的酒店品牌在多年深耕后也逐漸調(diào)整和升級(jí)酒店定位，經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)的品牌在定位客群、服務(wù)范圍等領(lǐng)域均有提升，品牌內(nèi)涵、管理能力等不斷成長(zhǎng)，通過(guò)細(xì)分化和差異化獲得較強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)壁壘和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。資料來(lái)源：尚客優(yōu)官網(wǎng)，中信建投資料來(lái)源：99旅館，中信建投格林酒店輕資產(chǎn)化運(yùn)作。格林酒店創(chuàng)立于2004年，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的酒店管理集團(tuán)，旗下包括雅閣、格林東方、格美、格雅、格菲、無(wú)眠、澳斯特、格林豪泰、格萌、青皮樹(shù)、貝殼等優(yōu)質(zhì)酒店品牌，同樣基本覆蓋了中高端和經(jīng)濟(jì)型酒店范圍。截至19Q3，在國(guó)內(nèi)309個(gè)城市擁有3754家酒店，酒店規(guī)模暫居國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)第四。酒店Ⅱ酒店Ⅱ資料來(lái)源：格林酒店官網(wǎng)，中信建投資料來(lái)源：格林酒店官網(wǎng)，中信建投格林酒店的EBITDA率和凈利率以及ROE和ROIC等盈利指標(biāo)均在國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)中處于比較領(lǐng)先和突出的位置。這與公司堅(jiān)持輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，高效的品牌定位、優(yōu)質(zhì)的管理能力相關(guān)。從加盟占比來(lái)看，接近99%的超高加盟比例，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他龍頭酒店集團(tuán)，同時(shí)其定位主要城市也以三線及以下城市的經(jīng)濟(jì)型加盟酒店為主，一定程度上與其他龍頭酒店集團(tuán)形成了差異化的競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)。憑借較高的效率和較強(qiáng)的盈利能力，雖在規(guī)模和營(yíng)收體量上較三大酒店集團(tuán)有較大差距，但利潤(rùn)端差距卻相對(duì)較小。渠道下沉市場(chǎng)及細(xì)分酒店市場(chǎng)品牌可以借助細(xì)分市場(chǎng)差異化管理優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)取得較好的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，并取得一定的市場(chǎng)份額和品牌認(rèn)知度。由于酒店市場(chǎng)整體偏長(zhǎng)尾，且目前相對(duì)較分散，待完全成熟后，酒店市場(chǎng)也基本足以容納十?dāng)?shù)家品牌生存，通過(guò)差異化運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)定位，取得較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)而在細(xì)分市場(chǎng)積累足夠的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。資料來(lái)源：公司公告，中信建投資料來(lái)源：公司公告，中信建投酒店龍頭的護(hù)城河使其將主要受益行業(yè)成長(zhǎng)，目前的下沉品牌將面臨挑戰(zhàn)。如上所述，酒店龍頭集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)主要集中在1）專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)和對(duì)加盟商的指導(dǎo)2）合理高效的單店投資模型3）品牌優(yōu)勢(shì)為加盟商帶來(lái)的導(dǎo)流作用4）品牌優(yōu)勢(shì)在OTA等渠道端的議價(jià)能力5）酒店投融資等經(jīng)驗(yàn)壁壘6）酒店供應(yīng)鏈科技化水平7）在土地、物業(yè)等環(huán)節(jié)有一定的資源優(yōu)勢(shì)。酒店Ⅱ酒店Ⅱ酒店龍頭競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所塑造的護(hù)城河對(duì)于單體物業(yè)吸引力巨大，雖加盟費(fèi)可能相應(yīng)較高，但首次加盟費(fèi)主要為一次性投入，并且持續(xù)加盟費(fèi)占酒店流水的比例也有望隨著龍頭酒店集團(tuán)自身科技化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型、降成本控費(fèi)的措施而得到很好控制。故而預(yù)計(jì)待三線及以下城市的消費(fèi)能力、商業(yè)氛圍逐步發(fā)展至具備中端條件的物業(yè)可以快速爆發(fā)的階段時(shí)，龍頭酒店集團(tuán)將提前布局渠道下沉市場(chǎng)，而下沉市場(chǎng)中目前已加盟其他連鎖品牌的物業(yè)或仍會(huì)考慮與龍頭集團(tuán)進(jìn)行合作以提升自身的管理能力、經(jīng)營(yíng)效率、品牌效應(yīng)以及盈利能力。酒店龍頭的穩(wěn)固護(hù)城河保證了在目前國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)較為長(zhǎng)尾，市場(chǎng)集中度尚且不充分的情況下，酒店龍頭大概率將享受酒店行業(yè)空間整體的成長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)格局仍大概率保持穩(wěn)定。“第三空間”概念以及文旅綜合目的地概念，需要酒店業(yè)態(tài)更多延展，并且打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，重新對(duì)酒店平臺(tái)進(jìn)行賦能。“第三空間”要求酒店在軟硬件設(shè)施以及酒店文化IP等領(lǐng)域給予旅客更多呼應(yīng)和關(guān)懷，同時(shí)切實(shí)提供更多的延展性功能。例如除滿足住宿需求外，需要具備更多的社交功能，如茶憩、閱讀、商務(wù)會(huì)談、休閑娛樂(lè)等。由于酒店業(yè)態(tài)本身與建筑物業(yè)等緊密關(guān)聯(lián)，酒店運(yùn)營(yíng)者對(duì)于不同功能建筑的管理有一定的共同經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)酒店集團(tuán)或?qū)で筇剿魅纭肮蚕磙k公”、商務(wù)談判會(huì)議室、自助自習(xí)室等多種形式的“第三空間”。綜合文旅目的地如首旅如家集團(tuán)所打造的“如家小鎮(zhèn)”，與自然景區(qū)、綜合休閑度假服務(wù)等相結(jié)合的綜合目的地項(xiàng)目，也在穩(wěn)步推進(jìn)拓展。未來(lái)，酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)種類將更為豐富，有助于拓寬定位客群的范圍，并且提升消費(fèi)轉(zhuǎn)化的效率以及可以轉(zhuǎn)化的空間，提升酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的附加值。酒店Ⅱ酒店Ⅱ四、海外酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)概況美國(guó)連鎖酒店業(yè)經(jīng)歷了幾輪較為成熟的酒店周期，以RevPAR為指標(biāo)來(lái)看，美國(guó)酒店一輪完整周期的普遍時(shí)長(zhǎng)為8-12年，而其中又呈現(xiàn)較為明顯的“牛長(zhǎng)熊短”特征，RevPAR的上升周期普遍達(dá)到6-10年。美國(guó)的連鎖酒店業(yè)主要始于20世紀(jì)二戰(zhàn)之后的階段，隨著外部戰(zhàn)爭(zhēng)環(huán)境的改善以及交通基礎(chǔ)設(shè)施、汽車工業(yè)等的快速發(fā)展，以汽車旅館為代表的有限服務(wù)酒店形式開(kāi)始快速崛起，到1965年美國(guó)的汽車酒店數(shù)量大約超過(guò)6萬(wàn)家，發(fā)上世紀(jì)末逐步進(jìn)入成熟期。約上世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)酒店的跑馬圈地時(shí)代就逐漸結(jié)束，酒店行業(yè)逐漸進(jìn)入成熟期，這一階段，由于酒店的數(shù)量布局已比較充分，對(duì)于酒店品質(zhì)的要求進(jìn)一步提升，包括希爾頓、萬(wàn)豪等一批國(guó)際知名的酒店龍頭在這一階段逐漸憑借自身的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和服務(wù)而取得較大的市場(chǎng)份額，并逐漸在存量博弈的階段取得市場(chǎng)的認(rèn)可。目前美國(guó)酒店行業(yè)的成熟度已經(jīng)較高，進(jìn)入新世紀(jì)之后，美國(guó)酒店行業(yè)龍頭集中的趨勢(shì)也更加明顯，相較于國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)還相對(duì)較分散的情況，美國(guó)酒店龍頭萬(wàn)豪、希爾頓等的市占率超過(guò)10%，集中度相對(duì)較高，龍頭集中的趨勢(shì)非常明顯。資料來(lái)源：CEIC，Wind，中信建投資料來(lái)源：Wind，中信建投注：圖20中，2013年12月美國(guó)酒店RevPAR大幅下滑，主要系出租率的大幅滑坡，并受2013年末美國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，政府短暫關(guān)門的事件的綜合影響。萬(wàn)豪、希爾頓集團(tuán)國(guó)際領(lǐng)先，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出管理。萬(wàn)豪和希爾頓酒店均為目前國(guó)際領(lǐng)先的酒店集團(tuán)，在運(yùn)營(yíng)模式上，主要以特許加盟模式為主，希爾頓的管理和加盟占比接近99%，萬(wàn)豪的管理和加盟占比接近95%，另一全球領(lǐng)先集團(tuán)洲際酒店則基本全部為管理或加盟酒店，國(guó)際酒店巨頭已形成以酒店運(yùn)營(yíng)管理能力為主要優(yōu)勢(shì)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，模式均較為成熟，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，且有較強(qiáng)的品牌效應(yīng)，使得國(guó)際品牌在本土內(nèi)外擴(kuò)張都較為順利。萬(wàn)豪對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)酒店收取一次性的加盟申請(qǐng)費(fèi)和每年的品牌使用費(fèi)（約為客房收入4%-6%，餐飲收入的2%-3%利用自身的品牌效應(yīng)、運(yùn)營(yíng)管理能力獲取穩(wěn)定收入。酒店Ⅱ酒店Ⅱ同時(shí)，國(guó)際酒店品牌在酒店產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)等方面也具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)豪旗下奢華、高端、精選和長(zhǎng)住系列酒店品牌均具有較高的知名度，其中奢華和高端品牌全球聞名，擁有極佳的質(zhì)量和服務(wù)體驗(yàn)，是萬(wàn)豪塑造的王牌產(chǎn)品，定位契合特定人群的特定高端品位及文化，為整個(gè)萬(wàn)豪酒店的品牌提供基調(diào)。資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，中信建投資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，中信建投酒店Ⅱ酒店Ⅱ海外主要龍頭酒店集團(tuán)在酒店數(shù)量上保持逐年穩(wěn)步提升的態(tài)勢(shì)，由于其經(jīng)營(yíng)階段逐漸趨于成熟，門店增量普遍在每年數(shù)百家左右，相較國(guó)內(nèi)仍高速成長(zhǎng)的酒店市場(chǎng)，海外市場(chǎng)酒店龍頭的拓店速度逐漸趨緩且趨于穩(wěn)定。由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的不成熟，發(fā)展空間仍較大，而海外酒店龍頭在其本土市場(chǎng)已逐漸趨于成熟，這也使得很多海外酒店龍頭進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)大中華區(qū)的布局，未來(lái)或?qū)で筮M(jìn)一步在大中華區(qū)進(jìn)行管理輸出，看中國(guó)內(nèi)市場(chǎng)快速發(fā)展的潛力，也進(jìn)一步驗(yàn)證國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高成長(zhǎng)性，但這也對(duì)國(guó)內(nèi)酒店龍頭未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。希爾頓溫德姆資料來(lái)源：公司公告，中信建投海外酒店的EBITDA率和凈利率等總體保持穩(wěn)定，總體跟國(guó)內(nèi)酒店龍頭的水平較為接近，而國(guó)內(nèi)酒店龍頭在ROE及ROA等指標(biāo)上偏低，也一定程度上受到并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)規(guī)模較大等因素的影響。資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，中信建投資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，中信建投酒店Ⅱ酒店Ⅱ資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，中信建投資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，中信建投酒店Ⅱ酒店Ⅱ五、國(guó)內(nèi)中端酒店市場(chǎng)空間預(yù)測(cè)中端連鎖是中端物業(yè)的重要形態(tài)，也是未來(lái)主要發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)中端連鎖酒店的總體增量來(lái)自新建和存量改造兩種方式。存量改造中又包括原有單體酒店、星級(jí)酒店改造成中端連鎖以及經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店改造為中端連鎖。從數(shù)量上看，新建中端酒店的數(shù)量或相對(duì)略少，來(lái)自存量的改造相對(duì)較多。同時(shí)，中端連鎖酒店對(duì)于物業(yè)的要求相對(duì)經(jīng)濟(jì)型更加嚴(yán)格，要求物業(yè)本身具備較優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)周邊的商業(yè)環(huán)境也達(dá)到較高水平。從發(fā)展階段看，總體上會(huì)呈現(xiàn)近幾年仍以一二線城市的中端連鎖新增為主，但預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)，下沉市場(chǎng)中可加盟為中端連鎖的物業(yè)數(shù)量也將快速增加，在幾年之后，國(guó)內(nèi)龍頭酒店集團(tuán)物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重心或逐漸過(guò)渡到三線及以下的下沉市場(chǎng)。資料來(lái)源：中信建投在預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)中端酒店整體空間時(shí)，我們將路徑分為新增中端物業(yè)和改造升級(jí)存量經(jīng)濟(jì)型連鎖，其中新增中端物業(yè)又包括1）新建中端連鎖酒店（2）新建中端單體酒店；改造存量項(xiàng)目我們假設(shè)主要為（3）升級(jí)改造存量的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，另外還包括（4）經(jīng)濟(jì)型單體轉(zhuǎn)型中端酒店。我們認(rèn)為此輪中端酒店的增長(zhǎng)將主要來(lái)自于我國(guó)酒店龍頭集團(tuán)的新建和整合，產(chǎn)生品牌中端連鎖，主要因?yàn)椋?、品牌中端酒店中CR10約三分之二，而其中大多數(shù)為錦江酒店、首旅如家、華住旗下品牌，從目前已簽酒店Ⅱ酒店Ⅱ約連鎖中端酒店來(lái)看，絕大部分也歸屬于錦江、首旅如家、華住等龍頭集團(tuán)，反映出未來(lái)三巨頭的中端市占率或?qū)⑦M(jìn)一步提高。2、對(duì)比國(guó)際大型酒店集團(tuán)，除主打經(jīng)濟(jì)型的溫德姆，其余集團(tuán)的中高端酒店占比非常高。作為同樣世界前十規(guī)模的錦江、首旅如家和華住，中高端酒店滲透率目前仍偏低，未來(lái)若借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)向世界級(jí)酒店集團(tuán)發(fā)展，中高端滲透率還有很大發(fā)展空間和必要性。資料來(lái)源：各公司財(cái)報(bào)，中信建投通過(guò)三大酒店集團(tuán)目前簽約和新開(kāi)中端酒店數(shù)量預(yù)計(jì)近兩年連鎖中端增速：錦江股份2019年凈開(kāi)業(yè)中端酒首旅酒店2019年新開(kāi)中端酒店289家，投資44個(gè)中高端酒店的新建和升級(jí)改造，預(yù)計(jì)2020和2021年新開(kāi)中端酒店提升至300-400家；華住酒店2019年凈增中端酒店795家，旗下主要中端品牌包括全季、星程等，其中2019年全季凈增278家酒店，星程凈增138家，桔子精選凈增76家，由于未來(lái)兩年，華住或加速發(fā)力中端酒店，預(yù)計(jì)到2021年，華住中端酒店凈增或達(dá)千家。資料來(lái)源：公司公告、中信建投2019年錦江酒店凈開(kāi)業(yè)酒店1071家，其中中端凈開(kāi)業(yè)為1100家，經(jīng)濟(jì)型凈關(guān)店29家；華住2019年酒店總數(shù)凈增1388家，其中經(jīng)濟(jì)型凈增593家，中端凈增795家；首旅酒店2019年凈開(kāi)業(yè)酒店401家，其中經(jīng)濟(jì)型凈關(guān)店427家，中端凈開(kāi)業(yè)225家。目前三大酒店集團(tuán)為首的龍頭酒店集團(tuán)主要以中端酒店的開(kāi)業(yè)為主，經(jīng)酒店Ⅱ酒店Ⅱ濟(jì)型面臨調(diào)整期和升級(jí)期，近幾年以龍頭酒店集團(tuán)為首，中端酒店的數(shù)量將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且酒店品質(zhì)也將不斷升級(jí)。綜合測(cè)算2019年三大酒店集團(tuán)品牌中端酒店的增速大約在60%，增速較快，由于2020年受到疫情的影響，今年三大酒店集團(tuán)的中端凈開(kāi)業(yè)計(jì)劃數(shù)量或基本與2019年保持穩(wěn)定，2021年中端酒店拓店端繼續(xù)增加?？傮w預(yù)計(jì)三大酒店集團(tuán)中端酒店以及所有連鎖中端酒店近5年（2020-2024）的年均增速大約在25%左右，預(yù)計(jì)2020-2022年即前三年，三大酒店集團(tuán)品牌中端酒店增速約30%。從中端物業(yè)的新建增速看，我們認(rèn)為連鎖中端新建與三大集團(tuán)的中端增速相仿，近3年年均增速約30%，近5年年均增速25%。2020-2022三年三大酒店集團(tuán)品牌中端酒店按30%的增速預(yù)計(jì)總共增加約8660家，其中通過(guò)存量轉(zhuǎn)化約4000家，新增新建加盟酒店約4660家。預(yù)計(jì)2020年之后在不確定性因素逐漸消除，且中端酒店盈利提升的刺激下，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步提速新建具中端酒店條件的物業(yè)。----根據(jù)開(kāi)店數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)三大酒店集團(tuán)2019年中端酒店增速為60%左右，綜合測(cè)算未來(lái)三年三大酒店集團(tuán)新增品牌中端年均增速30%資料來(lái)源：公司公告、中信建投預(yù)計(jì)非連鎖的中端酒店新建數(shù)量將相應(yīng)增加，但由于單店管理不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且管理成本較高，投入較大，故增速較慢，我們根據(jù)攜程數(shù)據(jù)，在不同時(shí)間段搜索一二線中端酒店的數(shù)量進(jìn)行判斷，并考慮到未來(lái)幾年隨著連鎖中端盈利的提升，非連鎖中端新建會(huì)相應(yīng)提速，故預(yù)計(jì)未來(lái)5年的年均增速在10%左右，目前國(guó)內(nèi)非連鎖中端的數(shù)量預(yù)計(jì)約超過(guò)2萬(wàn)家。目前包括首旅如家、錦江酒店以及華住酒店等龍頭酒店集團(tuán)都有推進(jìn)將原有經(jīng)濟(jì)型酒店部分升級(jí)為中端酒店的計(jì)劃。例如錦江在收購(gòu)法國(guó)盧浮系列后，將“Campanile康鉑”系列引入中國(guó)，定位中端，計(jì)劃3-5年擴(kuò)充到300家，主要采取改造原先如錦江之星等經(jīng)濟(jì)型酒店的方法。首旅酒店全面推進(jìn)如家NEO3.0的改造項(xiàng)目，截至2019年末，已完成經(jīng)濟(jì)型酒店NEO3.0改造360家，改造客房3.8萬(wàn)余間，占如家酒店總房量的17.8%，預(yù)計(jì)2020年繼續(xù)改造300家。未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，大量經(jīng)濟(jì)型酒店將具備改造為中端酒店的條件，目前有限服務(wù)型經(jīng)濟(jì)連鎖酒店大約突破4萬(wàn)家左右，綜合考慮若無(wú)疫情影響，目前經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店入住率均在80%-90%之間，預(yù)酒店Ⅱ酒店Ⅱ計(jì)近5年或有將近五分之一的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，即約8000家經(jīng)濟(jì)型連鎖具有改造潛力，預(yù)計(jì)每年改造約800通過(guò)攜程等OTA渠道進(jìn)行查詢，以北上廣深為一線城市，以部分省會(huì)及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)為二線城市，參考盈蝶咨詢關(guān)于不同酒店物業(yè)檔次的定位，目前一二線的酒店物業(yè)總量達(dá)到約24萬(wàn)家，約占全國(guó)酒店總物業(yè)的一半。其中一二線中高端酒店數(shù)量按統(tǒng)計(jì)口徑看僅不到2萬(wàn)家，預(yù)計(jì)目前國(guó)內(nèi)中端酒店的數(shù)量約為3萬(wàn)家。總體看，經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)的數(shù)量仍然占絕對(duì)多數(shù)。經(jīng)濟(jì)型酒店資料來(lái)源：攜程，同程藝龍，中信建投以上協(xié)議價(jià)二線城市主要選取天津、重慶、大連、青島、西安、南京、蘇州、杭州、廈門、成都、三亞、濟(jì)南、寧波、沈陽(yáng)、武漢、鄭州、哈爾濱、長(zhǎng)沙、福州、石家莊、無(wú)錫、太原。非連鎖存量酒店轉(zhuǎn)化成中端酒店的總空間即當(dāng)前有多少非連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店可轉(zhuǎn)化為中端酒店，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)目前非連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店總數(shù)量約達(dá)35萬(wàn)家，考慮物業(yè)條件，其中約3.5萬(wàn)家可轉(zhuǎn)化為中端物業(yè)，預(yù)計(jì)近5年每年可轉(zhuǎn)化1500家左右。綜合考慮我國(guó)目前情況，短期內(nèi)難以達(dá)到美國(guó)中端酒店滲透水平，但預(yù)計(jì)5-10年后人均GDP、收入結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率與美國(guó)差距縮小，交通及基礎(chǔ)設(shè)施水平與美國(guó)相接近，加上我國(guó)人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)，未來(lái)我國(guó)酒店業(yè)需求與美國(guó)主要差距體現(xiàn)在收入結(jié)構(gòu)上，預(yù)計(jì)我國(guó)中端酒店5年內(nèi)占比有望提升到接近15%，10年后有望逐步提升到25%~30%以上。酒店Ⅱ酒店Ⅱ18.5萬(wàn)家資料來(lái)源：中信建投注：美國(guó)酒店數(shù)量為參考搜索Booking數(shù)據(jù)，美國(guó)中端酒店價(jià)位主要為400-800元左右。我們預(yù)測(cè)從2019年末開(kāi)始3年、5年的（1）連鎖中端酒店新增數(shù)量年均增速分別預(yù)計(jì)為30%、25%2）非連鎖中端酒店數(shù)量年均增速預(yù)計(jì)為10%3）經(jīng)濟(jì)型連鎖改造為所有口徑中端酒店總空間約8000家，近5年每年改造800家4）單體經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)化為所有口徑的中端酒店目前的總空間約3.5萬(wàn)家，考慮轉(zhuǎn)化速度不斷加快，近5年每年轉(zhuǎn)化約1500家。測(cè)算得出連鎖中端酒店從2019年的約9000家增加到2024年約33500家左右。未來(lái)兩年由于受到首先投入市場(chǎng)的中端酒店盈利大幅提升的刺激，新建中端酒店速度逐漸爆發(fā)，中端酒店供給增長(zhǎng)迅速，但中期考慮中端酒店增速需與收入結(jié)構(gòu)、基建及交通的發(fā)展相匹配，我們認(rèn)為新建中端酒店速度將略有下降，存量改造速度有所提升，到2024年國(guó)內(nèi)中端酒店總數(shù)量約超65000家，在國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)的滲透率大約