貝兒多爸爸的泡芙工房選址手冊(cè)模板

貝兒多父親泡芙工房選址手冊(cè)-9-1

目錄一、貝兒多父親泡芙工房目標(biāo)消費(fèi)群定位 3二、貝兒多父親泡芙工房選址標(biāo)準(zhǔn) 3三、貝兒多父親泡芙工房選址關(guān)鍵點(diǎn) 31．選址應(yīng)該考慮原因 42．商圈選擇 43．商圈調(diào)查內(nèi)容 54．貝兒多父親泡芙工房可考慮商圈類型 55．選址關(guān)鍵點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn) 7四、檢視店面交易合約注意點(diǎn) 91．簽約內(nèi)容 92．簽約前調(diào)查 103．簽約階段注意點(diǎn) 10

一、貝兒多父親泡芙工房目標(biāo)消費(fèi)群定位關(guān)鍵消費(fèi)群體追求時(shí)尚年輕人中青年女性次要消費(fèi)群體小孩和老年群體二、貝兒多父親泡芙工房選址標(biāo)準(zhǔn)店面使用面積最好在15～50平方米之間獨(dú)立一樓臨街店鋪或商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立商鋪（店中店）獨(dú)立臨街店鋪要求有3.5米以上門(mén)面寬度（最好有內(nèi)廊），門(mén)頭可做店招商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立商鋪要求含有一定展示面（15平方米以上）周圍環(huán)境衛(wèi)生、美觀，盡可能避免和雜貨店、食肆、機(jī)械修理店等業(yè)態(tài)為鄰含有（或可提供接入）三相電、生活用水、26千瓦電容量三、貝兒多父親泡芙工房選址關(guān)鍵點(diǎn)店面選擇是成功開(kāi)店第一步。貝兒多父親泡芙工房是一間時(shí)尚美食店，售賣泡芙食品關(guān)鍵針對(duì)追求時(shí)尚年輕人和中青年女性，科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用地選擇店鋪是經(jīng)營(yíng)好貝兒多父親泡芙工房首要原因，為此，進(jìn)行商圈調(diào)查及分析是關(guān)鍵性一步。1．選址應(yīng)該考慮原因本區(qū)域商圈分布本區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣本區(qū)域營(yíng)業(yè)房出租價(jià)格情況2．商圈選擇商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心向外延伸某一距離形成輻射范圍，它由關(guān)鍵商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈組成。關(guān)鍵商業(yè)圈用戶占到用戶總數(shù)55%—70%，是離店鋪?zhàn)罱⒂脩裘芏茸罡叩胤?，占本店銷售額70%左右。次級(jí)商業(yè)圈用戶占到本店用戶15%—25%，在關(guān)鍵商業(yè)圈外圍，用戶較為分散，占本店銷售額25%左右。商圈特點(diǎn)對(duì)其內(nèi)部店鋪經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)情況影響很大，城市中商圈大部分是自然形成，在開(kāi)店之前進(jìn)行商圈調(diào)查，并確定合適商圈是十分必需。商圈調(diào)查后得悉消費(fèi)者人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征后，可依據(jù)商圈特征調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)。商圈調(diào)查后，可依據(jù)商圈大小對(duì)營(yíng)運(yùn)成本進(jìn)行科學(xué)決議。可充足反應(yīng)貝兒多父親泡芙工房地理位置優(yōu)缺點(diǎn)；了解競(jìng)爭(zhēng)情況、金融服務(wù)、交通運(yùn)輸、勞動(dòng)力是否輕易取得，法律限制等。3．商圈調(diào)查內(nèi)容商圈調(diào)查內(nèi)容由以下組成：商圈特征研究包含商圈范圍：關(guān)鍵商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈區(qū)域?qū)傩院蛥^(qū)域特征人口數(shù)預(yù)估和消費(fèi)者特征（如常常性年收入、支出，消費(fèi)習(xí)慣等）道路及停車情況連鎖店前交通流量（人流、自行車流、汽車車流）調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)情況、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象。相關(guān)法規(guī)、稅收、執(zhí)照、營(yíng)業(yè)限制。4．貝兒多父親泡芙工房可考慮商圈類型依據(jù)貝兒多父親泡芙工房定位和特點(diǎn)，在商圈選擇時(shí)可考慮以下地址：交通樞紐商圈優(yōu)點(diǎn)：交通樞紐（機(jī)場(chǎng)、地鐵、公交）周圍人流量比較大，商業(yè)價(jià)值比較高。缺點(diǎn)：有效人流相對(duì)不多，途經(jīng)人大多行色急忙，停留時(shí)間比較短。區(qū)域關(guān)鍵商業(yè)區(qū)優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)區(qū)是消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑理想場(chǎng)所，也是時(shí)尚時(shí)尚聚集傳輸?shù)?，人流很大，有效人流百分比也較高，人氣很旺，商圈輻射范圍很大，比較適合時(shí)尚飲食、個(gè)性獨(dú)特貝兒多父親泡芙工房建店經(jīng)營(yíng)，同時(shí)擁有良好發(fā)展前景。缺點(diǎn)：因?yàn)橘M(fèi)用較高，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)成本比較高，選址決議時(shí)需仔細(xì)斟酌。大型商場(chǎng)、超市商圈優(yōu)點(diǎn)：大型商場(chǎng)、超市通常人流比較多，是周圍居民周末、假期購(gòu)物、休閑光顧頻率最高場(chǎng)所，有效人流百分比較高，相對(duì)租金較低，商場(chǎng)、超市里面或周圍形成商業(yè)區(qū)域全部能夠關(guān)鍵考慮，是貝兒多父親泡芙工房較為優(yōu)良店面。缺點(diǎn)：商圈范圍以周圍某一固定區(qū)域?yàn)橹鳎椛浞秶鄬?duì)有限。生活區(qū)域商圈優(yōu)點(diǎn)：生活區(qū)域商圈以家庭日常見(jiàn)具、家庭食品消費(fèi)為主，用戶群體大多為家庭年輕夫婦、家庭主婦，和貝兒多父親泡芙工房提供泡芙食品很重合，而且相對(duì)租金低廉，也是能夠考慮商圈。缺點(diǎn)：商圈范圍很有限，以固定用戶消費(fèi)為主，用戶人流不均衡，基礎(chǔ)集中在黃昏和節(jié)假日。大型娛樂(lè)場(chǎng)所商圈（電影院、游樂(lè)場(chǎng)周圍）優(yōu)點(diǎn)：大型娛樂(lè)場(chǎng)所商圈是年輕男女聚集地點(diǎn)，她們追求時(shí)尚、休閑、情趣性消費(fèi)體驗(yàn)。這正符合貝兒多父親泡芙工房追求經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)正準(zhǔn)貝兒多父親泡芙工房關(guān)鍵消費(fèi)群。缺點(diǎn)：店面租金較高，造成營(yíng)業(yè)成本高；用戶人流不均勻，基礎(chǔ)集中在周末和節(jié)假日。中高級(jí)寫(xiě)字樓商圈優(yōu)點(diǎn)：此商圈是白領(lǐng)階層聚集地，文化層次較高，以重視品位、檔次、時(shí)尚、情感體驗(yàn)性消費(fèi)為主。貝兒多父親泡芙工房作為時(shí)尚美食店，關(guān)鍵消費(fèi)群也正準(zhǔn)白領(lǐng)階層，泡芙食品定會(huì)受到她們青睞，同時(shí)在本區(qū)域內(nèi)易于培養(yǎng)較為忠誠(chéng)用戶。缺點(diǎn)：店鋪?zhàn)饨疠^貴，造成經(jīng)營(yíng)成本偏高，同時(shí)人流量不高。5．選址關(guān)鍵點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵點(diǎn)拐角位置拐角位置往往是比較理想，它在兩條街道連接處，是人流停滯點(diǎn)；兩條街道人流聚集于此，會(huì)帶來(lái)較多用戶光顧。三岔路口三岔路口正面位置店面十分搶眼，是開(kāi)店理想位置，人流、車流量全部很大，處于這么有利位置，要用店招、廣告、展示櫥窗等吸引行人進(jìn)入。坡路、臺(tái)階盡可能避免坡路上開(kāi)店面往往讓人感到進(jìn)入有障礙，所以應(yīng)該盡可能避免。假如店面不得不選擇坡路話，必需考慮合適位置設(shè)置入口，減低用戶進(jìn)入困難。有臺(tái)階門(mén)面也是選址要盡可能避免，過(guò)多和過(guò)高臺(tái)階全部會(huì)阻礙用戶進(jìn)入。考慮開(kāi)店方位開(kāi)店方位指店面正門(mén)朝向，這和當(dāng)?shù)貧夂蛳嚓P(guān)，并會(huì)受到風(fēng)向、日照程度、日照時(shí)間等原因影響。在南方城市面向西店面日曬會(huì)比較厲害，即使安裝空調(diào)也要考慮增加開(kāi)支，所以在選擇這么店面時(shí)候必需考慮在店外設(shè)置遮陽(yáng)蓬位置。而在北方城市面向西北店面則比較輕易受到寒風(fēng)侵襲，也不利于用戶進(jìn)入店內(nèi)購(gòu)物。選址遵照之標(biāo)準(zhǔn)和其選擇現(xiàn)在被商家看好店面，不如選擇有發(fā)展前途，未來(lái)會(huì)由冷變熱店面。這么店面費(fèi)用較低，潛在商業(yè)價(jià)值大。所以應(yīng)該尤其留心城市建設(shè)發(fā)展帶來(lái)改變。選擇靠近高級(jí)寫(xiě)字樓、大店鋪街道一邊。首先這些高級(jí)寫(xiě)字樓、大店鋪出入者全部可能成為用戶；其次高級(jí)寫(xiě)字樓、大店鋪職員在處理每日三餐面全部存在問(wèn)題，只要店面檔次高、環(huán)境雅靜、食品美味時(shí)尚定會(huì)使她們成為貝兒多父親泡芙工房忠誠(chéng)用戶；同時(shí)也便于來(lái)過(guò)用戶向其它人推薦、介紹，比較輕易指導(dǎo)她人光顧。選擇人口會(huì)增加地方。住宅區(qū)發(fā)展，新機(jī)構(gòu)設(shè)置，全部會(huì)給店鋪增加用戶，使以后發(fā)展更有潛力。選擇經(jīng)營(yíng)方向相輔相成店面作鄰居。如麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克等時(shí)尚快捷飲食店等，這么周圍店鋪用戶就很輕易成為貝兒多父親泡芙工房用戶。選擇門(mén)面時(shí)還要注意門(mén)面所在建筑提供銷售、展示、儲(chǔ)存、運(yùn)輸?shù)仁欠穹县悆憾喔赣H泡芙工房要求，營(yíng)運(yùn)中是否適合促銷活動(dòng)開(kāi)展也需要考慮。其它注意事宜選址應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)、發(fā)展角度著眼，具體了解該區(qū)街道、治安、衛(wèi)生、交通、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其它建設(shè)和改造項(xiàng)目計(jì)劃。四、檢視店面交易合約注意點(diǎn)1．簽約內(nèi)容貝兒多父親泡芙工房要求簽署正當(dāng)租房合約期限為十二個(gè)月以上。在簽署租房合約時(shí)，合約需記載以下事項(xiàng)，仔細(xì)閱讀、充足了解以后才能蓋章。當(dāng)事人姓名、交屋時(shí)間、登記時(shí)間。建筑所在地及面積。交易款及貨款額、付款時(shí)間和方法。凡相關(guān)手續(xù)費(fèi)、確保金收授約定，要載明金額、收受時(shí)間、付款目標(biāo)等?？山饧s情況、解約條件。有預(yù)設(shè)損害賠償額或違約金情況下，要載明其方法。要求相關(guān)稅負(fù)條款。2．簽約前調(diào)查在簽約之前必需進(jìn)行比較詳盡調(diào)查，關(guān)鍵包含以下兩點(diǎn)：房主是不是真含有租賃權(quán)利。目標(biāo)物有什么附帶權(quán)益。對(duì)于第一項(xiàng)檢驗(yàn)關(guān)鍵點(diǎn)，能夠到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，確定建筑物所在地、全部權(quán)及其它事項(xiàng)。假如你知道實(shí)質(zhì)全部權(quán)人，也需要查證是否省略了以房主名義登記，或其它名義登記人。對(duì)于第二項(xiàng)檢驗(yàn)關(guān)鍵點(diǎn)，要查看土地全部權(quán)狀及建物全部權(quán)狀，還需調(diào)查有沒(méi)有租借人，若有租借人，則應(yīng)確定是否立即能夠使用。若為轉(zhuǎn)租，可借契約書(shū)、營(yíng)業(yè)許可證等證實(shí)資料，確定營(yíng)業(yè)名義人和租借名義人是否相同，另外，還得到稅務(wù)機(jī)關(guān)和其它相關(guān)機(jī)構(gòu)，查明有沒(méi)有怠繳稅款、欠款等，以免受到牽連等等。3．簽約階段注意點(diǎn)簽約階段有幾下幾點(diǎn)必需注意：房屋面積是否確實(shí)，還應(yīng)該注明全部租用，還是只租用部份，并清楚記載租用面積及區(qū)域。金額總數(shù)，什么時(shí)候付款：租屋時(shí)，要明白統(tǒng)計(jì)租金以外多種費(fèi)用。定下來(lái)未來(lái)若有續(xù)租、轉(zhuǎn)租時(shí)，怎樣處理。押金又該在什么條件下被歸還。另外，房租方面，要具體注明款額、起算日、租期、續(xù)租時(shí)漲價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)及程度、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其它項(xiàng)目標(biāo)支付等等，全部需要注明具體金額。物品交接要確實(shí)：要注意電力情況、煤氣情況、給排水設(shè)備情況，和以后可能發(fā)生問(wèn)題，具體記載于契約書(shū)中。何時(shí)申請(qǐng)出租許可登記：租借時(shí)，要清楚注明租房和約起始期間。何時(shí)解除合約：必需具體要求解除合約時(shí)，要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會(huì)造成何種結(jié)果等事項(xiàng)。須載明天災(zāi)及其它不可抗力損害該由誰(shuí)負(fù)責(zé)，怎樣負(fù)責(zé)等。注明店鋪裝修時(shí)須辦理手續(xù)。注明是否有裝修期。

附：貝兒多父親泡芙工房商圈調(diào)查表加盟者：日期：準(zhǔn)加盟業(yè)主：時(shí)間：地址：調(diào)查員：一、商圈特征商圈范圍（商圈圖）說(shuō)明：圖示區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域特征人口數(shù)預(yù)估消費(fèi)者特征

具體地址位置詳圖

具體位置特征：住商混合□住辨混合□商辨混合□住宅區(qū)□商業(yè)區(qū)□辦公區(qū)□工業(yè)區(qū)□娛樂(lè)區(qū)□文教區(qū)□其它□第一商圈人口數(shù)：商圈內(nèi)人口數(shù)：商圈范圍之人口密度：家庭常常性年收入：家庭常常性年支出：二、道路及停車情況店鋪前道路寬度：公尺店鋪前道路為幾線道：道；前面：道；對(duì)面：道面對(duì)道路數(shù)目：面對(duì)關(guān)鍵道路為生活道路□副生活道路□商流道路□舊市街道路□物流道路□過(guò)境道路□面對(duì)市鎮(zhèn)為進(jìn)入□離開(kāi)□二者皆非□外環(huán)道路□公共汽車站牌25m以內(nèi)□25—50m□50—100m□100m以上□大眾運(yùn)輸車站50m以內(nèi)□50—100m□100—200m□200m以上□紅綠燈50m以內(nèi)□50—100m□100—200m□200m以上□斑馬線或天橋50m以內(nèi)□50—100m□或地下道100—200m□200m以上□是否有彎道？無(wú)□有□是否有上下坡？無(wú)□有□位（上、下）坡是否有分隔島？無(wú)□有□是否為單行道？否□是□對(duì)面車道車輛來(lái)店之方便性怎樣？是否有公車停車場(chǎng)？無(wú)□有□是否自有停車場(chǎng)？無(wú)□有□停車位數(shù)目：整體停車方便性怎樣？自行車停車方便性怎樣？三、店鋪前交流流量人流概況時(shí)段通行量行人特色09：00—12：00（10M）12：00—13：00（10M）14：00—17：00（10M）18：00—19：00（10M）自行車車流概況時(shí)段通行量（店前/對(duì)面）騎車者特色09：00—12：00（10M）12：00—13：00（10M）14：00—17：00（10M）18：00—19：00（10M）汽車車流概況時(shí)段通行量（店前/對(duì)面）汽車特色09：00—12：00（10M）12：00—13：00（10M）14：00—17：00（10M）18：00—19：00（10