2022年關于土地招拍掛制度的若干思考

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復制第第頁2022年關于土地招拍掛制度的若干思考一、土地招拍掛制度的由來和影響

2022年5月國土資源部發(fā)布第11號令，頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、消遣、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必需通過招拍掛方式出讓；xx年，國土資源部頒布第71令，>，規(guī)定XX年8月31號以后全部經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度，即所謂的"831"大限.至此，土地招拍掛制度基本上開頭得到剛性的落實。

經(jīng)營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的進展有著深遠的影響，一方面招拍掛制度提高了土地的使用率，可以防止暗箱操作、體現(xiàn)了公正的原則；另一方面現(xiàn)行的土地招拍掛制度存在程序不嚴謹、商業(yè)規(guī)章不完善、工業(yè)用地的招拍掛公開程度不夠等三大問題，對于經(jīng)營性用地的招拍掛制度探究討論有必要深化進行.

土地招拍掛制度是通過土地市場競價形成土地價格的一種市場機制，充分體現(xiàn)了市場機制在土地利用中所呈現(xiàn)出來的重要作用。實踐表明，在土地利用中招拍掛有利于土地資源價格的明晰和形成，是土地資源的一種較好的交易形式，

有利于建立一個公開、公正、公正的土地市場。但是，土地作為最基本的公共資源、最基本的民生需求品，在社會中理應具有其獨特的地位，不能完全任由市場自發(fā)形成。也就是說土地招拍掛過程中，如何使土地價格充分體現(xiàn)國家應有的意志和執(zhí)政理念，促進土地集約節(jié)省利用、進而成為國家宏觀調(diào)控管理國民經(jīng)濟事務的一種手段，不能不仔細地予以討論。

由于土地招拍掛制度意味著土地市場交易的根本性的變化，而這種變化對土地資源管理而言無疑是一次巨大的變革，即：國家對土地資源的管理從辦理出讓手續(xù)的審批管理變?yōu)椋孩倮檬袌鍪侄喂_配置土地資源；②影響土地價格，使土地理所當然地成為國家公共管理、公共政策的一部分，成為名副其實的宏觀調(diào)控的手段；3參加土地價值安排，進而保證明現(xiàn)土地價值的“漲價歸公”?？梢哉J為土地招拍掛制度是土地資源管理由單純的審批管理轉(zhuǎn)向?qū)徟?、調(diào)控等其他綜合管理的必定。

二、實施土地招排掛制度的優(yōu)點

（一）實施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，公正競爭。土地使用權出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學化，杜絕了以往通過行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，有效防止了由于土地市場不規(guī)范導致的國有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當造成的珍貴土地資源的鋪張。政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城鎮(zhèn)中長期進展規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃為基礎，制定詳盡、科學的土地出讓方案。并通過網(wǎng)絡、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。政府通過招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴格的評標拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的機會均等，保證了土地市場的公正性。開發(fā)商在同一時間獲得信息，并可在規(guī)定時間內(nèi)購買標書、現(xiàn)場踏勘、集中答疑，避開了由于信息不對稱而造成不公正競爭。

（二）實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對城鎮(zhèn)土地的管理力量。

土地是全社會珍貴的公共資源，土地招拍掛制度并不是簡潔的土地交易手段，政府必需進行一系列相關工作以保證土地出讓的科學性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理力量必定大大提高。

首先，政府要運用宏觀調(diào)控手段，供應與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)進展的土地供應量，對于每年土地市場的各類土地供應、征用數(shù)量進行總體規(guī)劃，并建立相應的土地儲備制度，避開土地市場中的投機行為，保證市場的健康進展。制定和公布

地出讓方案是完善城鎮(zhèn)土地供應的基礎，將有助于提高城市土地管理的科學性，促進城市土地市場的規(guī)范和完善。其次，政府在招標出讓前必需對土地進行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推動“熟地”招標出讓，并要制定一系列的出讓方案、招標程序和管理制度。政府要真正實現(xiàn)調(diào)控市場的力量，就必需對擬出讓土地進行具體的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點敏捷選擇招標方法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。

最終，要體現(xiàn)土地的使用價值，政府必需對土地進行正確的評估，采納合理的評標方法，公正地評出中標單位。

通過以上行為政府對城鎮(zhèn)土地的綜合運用管理能必將大大加強。

（三）實施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的提高，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整合。

土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，有利于市場的競爭性，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風險。能夠進行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場的主流，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過的市場的力氣對房地產(chǎn)商進行

整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地域限制。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了公平進入的機會，進入目標城市市場就相對比較簡單，為跨地域經(jīng)營的房地產(chǎn)商供應了機會，這必將促使房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。

（四）實施土地招拍掛制度，促進房地分別，有利于提高土地開發(fā)效率。

目前的土地招拍掛的供應方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標，動拆遷問題已妥當解決、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設逐步完善、水電煤等市政配套都有方案地安排到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有方案地做好設計圖紙并得到許可后就可順當開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效掌握了開發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必定。

（五）實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。

土地供應從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透亮化程度越來越高，這是城市土地使用制度進步的一種表現(xiàn)。這標志著我們在土地市場上正在逐步與發(fā)達國家、地區(qū)接軌。這也是世界貿(mào)易組織（wTO）原則的要求。WTo的非卑視原則、公正原則和透亮度原則等要求土地行政管理保證

國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公正競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場管理方面，政府的職責是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公正，而且能夠平安運行，進而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。實行土地招標、拍賣，可以說是一項重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關系結(jié)合，提高了效率，同時有利于境外資金的流入和國際化進程的加快，這對城市進展經(jīng)濟，加快基礎設施建設，具有特別重大的意義。

三、土地招拍掛制度存在的問題土地的社會需求極為簡單，土地市場滿意其需求的有效性需要加強監(jiān)管

社會財寶可以無限增長，但是人們賴以生存的土地確是有限的，即：無限的“財寶”最終會在有限的土地上沉淀，故隨著社會經(jīng)濟的進展，土地上所積累的社會財寶價值實際上是難以“估量”的，特殊是在城市化高速進展的今日，伴隨農(nóng)地大量轉(zhuǎn)變?yōu)槭械亍⒐I(yè)用地變更為商業(yè)、居住使用等，因土地變性所帶來的巨大的利益無疑會引發(fā)很多投機者的狂歡，形形色色的土地投機已成為土地市場紊亂的根源。土地作為一種特別商品，特殊是在經(jīng)濟活動高度金溶化的今日，已難以在土地市場的交易中解決這些直接面臨的問題。土地價值是要通過可擴大生產(chǎn)的投資才能實現(xiàn)的。因此，土地市場運作的現(xiàn)實中必需區(qū)分土地投資與土地投機，由此推斷其市場行為的后果區(qū)分對待。

土地招拍掛過程中過分強調(diào)市場化配置土地資源，弱化資源稟賦及國家管理、調(diào)控職能，不利于土地資源的管理與利用的取向值得重視目前在土地市場上遵循“價高者得”的原則來確定土地的使用者，看起來好像公正合理，但是這種作法實際上是把

“土地資源”簡潔的等同于“土地資產(chǎn)”或“土地資本”，從而忽視了土地資源的價值在于通過土地利用能夠產(chǎn)生利用土地所得到的與此相應的更多更廣泛的生產(chǎn)價值。目前土地市場上“價高者得”的標準實際上是一種庸俗的簡潔的所謂價值觀念，完全偏離了土地供應在維系經(jīng)濟社會可持續(xù)進展中所必需具有的促進生產(chǎn)、進展生產(chǎn)，以此獲得更多社會效益、經(jīng)濟效益，這實質(zhì)是將土地作為非社會公共資源來看待。

現(xiàn)實表明土地資源是無可置疑的“社會公共資源”，任何不妥的定位都將導致對土地作為資源的錯誤熟悉，從而從根本上影響到資源的合理配置及社會的持續(xù)進展。目前世俗的土地價值觀念實際上透支了土地作為社會進展資源的重要支撐作用。這忽視了土地作為資源的稟賦規(guī)律及其作用的后果、淡化了土地作為經(jīng)濟社會進展的基礎價

值作用。過分強調(diào)土地的所謂資產(chǎn)資本屬性，特殊是企圖以土地開發(fā)帶動經(jīng)濟增長及“土地財政”政策，勢必會對土地資源產(chǎn)生不切實際的遐想，違反基本經(jīng)濟規(guī)律，最終會影響到土地作為公共資源的合理化配置及社會經(jīng)濟的平穩(wěn)進展。

影響社會大眾之福利。

應當充分意識到目前單純的“價高者得”的作法，忽視了不同的土地利用可能產(chǎn)生的社會效果，其結(jié)果不僅不行能促進土地利用，增進生產(chǎn)，反而簡單造成土地的不合理開發(fā)與利用，增加社會成本，鋪張社會財寶，阻礙生產(chǎn)力的進展。

地價的管理調(diào)控機制需深化思索，特殊是土地招拍掛的結(jié)果一大財團借助政策漏洞轟抬地價洗劫社會財寶需要高度警惕

土地價格為社會之基本價格，土地的基準地價更是國家管理土地、管理經(jīng)濟的重要工具之一，是衡量宏觀經(jīng)濟是否正常的參考之一。作為國民經(jīng)濟的重要價格之一，由政府頒布測定的地價構(gòu)成了國家管理經(jīng)濟、進行宏觀調(diào)控的一部分。

應當充分意識到地價不同于房價，房產(chǎn)價格往往由于供需關系而飛漲，這是由于住房是最終消費品，在供不應求的市場規(guī)律下必需上漲，究竟一個劣市場也比沒有市場強；而土地價格則不然，地價的上漲不僅會帶來嚴峻的通貨膨脹等經(jīng)濟問題與社會問題，還會因此導致富人剝削窮人，有產(chǎn)者剝削無產(chǎn)者不應有的結(jié)果。譬如，奔馳、寶馬的價格可以成倍上漲，但鋼材的價格卻不行以成倍上漲，由于造車需要鋼材，生產(chǎn)農(nóng)具、鐵鍋、生產(chǎn)釘子同樣需要鋼材，不能由于汽車瘋漲而讓鋼材跟著同樣瘋漲。同理，豪華住宅可以一年上漲三倍五倍，但地價卻不行以翻幾番，由于地價的上升意味著征地、拆遷價也會翻番，而修路、建設廉租房、體育館、辦學校、醫(yī)院、建筑工廠等同樣需要土地，地價上升意味著社會整體成本的上升，社會負擔的加重。富人買房一畝地多花100萬元其可以承受，但是舉辦公共、公益事業(yè)一畝地多花100萬無異于天方夜譚。房價飛漲是由于住房制度不合理或是錯誤的住房政策所致，地價飛漲則說明國家對社會基礎資源失去掌握力，必定帶來嚴峻的社會問題。

2022年土地招拍掛制度執(zhí)行后，在最初的幾年內(nèi)，部分社會利益集團借助房屋預售制度不盡完善、房地產(chǎn)金融政策不盡健全及價高者得的土地拍賣制度，在全國大肆瘋狂圈地，展露出了像順馳等一批“黑馬”公司，能在短時間內(nèi)將公司擴大數(shù)十倍，不盡完善的制度造就“中國企業(yè)進展史上的奇跡”，也劫掠了大批社會財寶。僅僅4年時間通過這一制度也使地方政府也成為地價狂飆的推手。xX年后，隨著金融體制的改革，上市企業(yè)又成為市場的主流，“融資-市場飆地-

再融資”幾乎成為天才的贏利模式，上市企業(yè)集團的瘋狂行為引發(fā)了地價及房價的更大的非理性上漲，又是僅僅4年左右時間，XX遠郊區(qū)的一般商品房價已從5000元/m2漲至2萬元/m2左右，地價則從120萬/畝漲至700-800萬/畝。如此之速度實在令人匪夷所思。

土地市場與金融市場的高度聯(lián)動，地方政府對土地資源的不精確定位，致使招拍掛政策反而成為大財團炒作土地、洗劫社會財寶的工具更成為綁架國民經(jīng)濟的推手，看看房奴們忠誠勤懇地工作以賺取不斷地必需支付的貸款金額而安分守已以及因此而造就的“安定團結(jié)"與“社會和諧"，真不知道以追求社會公正正義、資源可持續(xù)利用進展的土地工作何感想。

四、對完善招拍掛制度的建議

現(xiàn)在，政府已開頭著手改革土地招拍掛制度，有不少專家學者建言獻策提出了不少中肯的看法和看法，其中不少看法明顯是沖著房地產(chǎn)行業(yè)來的。例如有人提出“捆綁限價”出讓土地、“土地出讓房價低者得"“土地出讓配建公共房多的得”等看法，但是，市場機制下企業(yè)逐利是天經(jīng)地義，沒有幾個以營利為目的的企業(yè)是為慈善事業(yè)而存在的。“公共房”的建設需有一種好的機制去規(guī)范，而非是土地出讓的"攜帶品”故而這些建議和土地招拍掛制度僅僅是有一絲關系，應當不是招拍掛制度改革的方向。

須知，今日的房價高漲而引起地價高問題，根子不在土地招拍掛制度，而是在于住房制度的缺失或失敗，應當反省的是住房制度而非土地招拍掛制度。雖然土地招拍掛制度的不合理操作導致了地價的上升，但沒有理由引起房價的飆升，究竟這是兩種市場，土地問題是資源的利用安排問題，房地產(chǎn)及住房問題則是社會問題、公共問題、消費品的消費問題、盡管二者在金融范疇有所聯(lián)系，但絲毫不能動搖土地招拍掛制度所主導的方向。究竟土地招拍掛制度的改革是在促進土地資源節(jié)省、集約利用，需者有其所，進而實現(xiàn)地盡其力、地利共享這個根本上關系到我國經(jīng)濟社會可持續(xù)進展以及和諧社會的構(gòu)建的大是大非，是社會公正公正之所在。對此我們必需有如下基本的考慮，而非朝著解決房地產(chǎn)問題而一邊倒。

加強市場監(jiān)管，打擊各種各樣的土地投機行為土地市場的投機多種多樣，有拆遷戶的投機，開發(fā)商的投機，房蟲的投機等，當前針對目前房價飛漲、地價飛漲的現(xiàn)實及資源利用、安排的現(xiàn)狀，應特殊打擊圈地、圈房等房地產(chǎn)投機行為，征收環(huán)境資源超額消費稅、土地增值稅、空地稅、空屋稅等，這雖然不是最好的方法，但也不失為目前的一種選擇。政府對土地的長期方案的完善也是保證房地產(chǎn)市場住宅價格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應量，透亮的土地供應信息，防止在信息不對稱狀況下投機商對房地產(chǎn)市場的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速進展。

強化國家管理、調(diào)控職能，增進國家對地價形成的影響力“地者，政之本也”，在古代土地是國家管理的根本，在今日也不例外。在土地資源價格的形成上，政府應站在資源永續(xù)開發(fā)利用，社會永續(xù)進展富強、人民生活福利改善的角度上去調(diào)控管理土地資源價格，而非任其進展、放任自流，或者干脆選擇對自己有利的方式。古人說：“國不以利為利，以義為利”，在市場化改革中，可市場化的應當市場化，不宜過份市場化的則不必強求。例如土地資源管理有一套科學的理論體系，基準地價、標定地價等各有其功用