成本精細(xì)化管理手冊(cè)

成本精細(xì)化管理手冊(cè)

目錄

成本精細(xì)化管理手冊(cè)................................................1

-、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引...........................................3

1.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引.......................................3

二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)................................................7

2.1成本控制指導(dǎo)書(shū).............................................7

2.2項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引................................20

2.3方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引..................................24

2.4施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引.....................................29

2.5主要材料設(shè)備采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議.....................32

2.6總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議.......................33

2.7項(xiàng)目后期評(píng)估作業(yè)指引....................................34

三、目標(biāo)成本控制表...................................................37

3.1規(guī)劃指標(biāo)控制表............................................37

3.2土地成本控制表............................................39

3.3設(shè)計(jì)限額控制表...........................................40

3.4前期費(fèi)用控制表...........................................41

3.5建安成本控制表............................................44

3.6營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制表............................................47

3.7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用控制表........................................50

3.8管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo)控制表............................51

3.9目標(biāo)成本控制匯總表........................................52

3.10目標(biāo)成本審批表.........................................54

3.11結(jié)算資料審批表.........................................56

四、工程付款.........................................................57

4.1工程進(jìn)度付款作業(yè)指引.......................................57

4.2工程付款建議書(shū)............................................60

4.3工程進(jìn)度款審核表..........................................61

4.4工程歷次付款一覽表.........................................62

五、采購(gòu)管理........................................................63

5.1采購(gòu)管理作業(yè)指引..............................................63

5.2采購(gòu)管理流程..................................................95

5.3招投標(biāo)管理....................................................102

六、成本過(guò)程控制.........................................................112

6.1工程造價(jià)管理辦法.............................................112

6.2現(xiàn)場(chǎng)簽證工作指引.............................................115

6.3設(shè)計(jì)變更工作指引.............................................121

6.4造價(jià)審核的管理................................................130

6.5結(jié)算支付的管理................................................136

6.6造價(jià)分析的管理................................................136

6.7造價(jià)檔案的管理................................................137

6.8造價(jià)管理的措施................................................139

6.9工程結(jié)算及乙方申報(bào)資料及審核................................139

、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

編制____________日期_______________

審核_____________日期______________

批準(zhǔn)_____________日期______________

修訂記錄

日

修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

期

1.目的

指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.適用范圍

適用于公司及項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

3.術(shù)語(yǔ)和定義

3.1.目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，

每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。

3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱(chēng)成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為

項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過(guò)時(shí)間；

3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定

稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；

3.2.3第三版，年度開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本（也稱(chēng)成本控制指導(dǎo)書(shū)），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本

支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)

目規(guī)劃和單體方案后；

3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目

標(biāo)成本的修訂；

3.3.動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。

4.職責(zé)

4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部：

4.1.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)；

4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)；

4.1.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)；

4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門(mén)就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本

指導(dǎo)書(shū)》。

5.工作流程

5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書(shū)

5.1.I在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)審批后，造價(jià)部根據(jù)

審批的建議書(shū)，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書(shū)編制原則如下：

5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)

簽證控制目標(biāo)兩部分組成,設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按

合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；

5.1.2.2為了加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度，一般在總包工程開(kāi)工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開(kāi)

工，需獨(dú)立到政府部門(mén)辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開(kāi)工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見(jiàn)的如土方

工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類(lèi)工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總

量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

5.1.2.3對(duì)總包工程中一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定

差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成

本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下：

5.1.2.3.1采用總價(jià)包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)

電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)；

5.1.2.3.2采用單價(jià)包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智

能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)；

5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來(lái)定，一般來(lái)說(shuō)，各分項(xiàng)工

程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率

包干等；

5.1.3匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議，部門(mén)經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理

審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)現(xiàn)；

5.1.4項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，造價(jià)部負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，如有超目

標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理、公司經(jīng)營(yíng)管理班子決策。

5.2制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)

5.2.1施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類(lèi)，據(jù)材

料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購(gòu)方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控

制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

5.2.2對(duì)主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下：

5.2.2.1甲購(gòu)材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)素影響較大、施

工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。如：

機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專(zhuān)用設(shè)

備等。

5.2.2.2甲定乙購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無(wú)法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，

對(duì)樓盤(pán)的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切：信息價(jià)相

差很大的材料（信息價(jià)上沒(méi)有的）的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。如：外墻磚、防火門(mén)、電

梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材;苗木、母線(xiàn)槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材

料等。

5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見(jiàn)，對(duì)樓盤(pán)效果及素質(zhì)影響不大，且

有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝

±,砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的血病及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等

次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開(kāi)

關(guān)插座等；

5.2.2.4乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類(lèi)材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤(pán)效果及素質(zhì)基本

沒(méi)影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線(xiàn)電纜、電線(xiàn)預(yù)埋管、室外地下管道、模板、

普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；

5.2.3采購(gòu)主管在完成項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)匯總后報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核，公司分管副

總經(jīng)理審批。

5.3匯總目標(biāo)成本

5.3.1造價(jià)部匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》，報(bào)相關(guān)部門(mén)會(huì)簽分管副

總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》；

5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)分解下發(fā)執(zhí)行

5.4.1造價(jià)部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)落實(shí)到各部門(mén)執(zhí)行；

5.4.2各部門(mén)根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)的要求進(jìn)行實(shí)施按月度或季度進(jìn)行反饋造價(jià)部；

5.4.5造價(jià)部對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò)造價(jià)部的審

核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門(mén)發(fā)出成本預(yù)警；

5.5項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控

5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價(jià)部；

5.5.2造價(jià)部嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)；

5.5.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價(jià)部；

5.5.4造價(jià)部對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；

5.6項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)分析

5.6.1造價(jià)部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行

目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》

5.7目標(biāo)成本調(diào)整

5.7.1對(duì)于超過(guò)目標(biāo)成本的各類(lèi)項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證）,

如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)中調(diào)整H標(biāo)成本，由責(zé)任部門(mén)申請(qǐng)報(bào)造價(jià)部審核，

分管副總經(jīng)理審批：

5.7.2對(duì)于無(wú)補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣

工結(jié)算中不與考慮。

6.支持文件

無(wú)

7.相關(guān)表格記錄

7.1.《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.2.《項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》

7.5.《目標(biāo)成本審批表》

二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)

2.1成本控制指導(dǎo)書(shū)

項(xiàng)目期

造價(jià)部

年月日

目的：明確項(xiàng)目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策;

附表（一）：產(chǎn)品組合

2.1.1產(chǎn)品組合

總規(guī)劃用地面住宅成本

總占地面積

積占地敏感

總車(chē)（不含住宅商業(yè)

綜合容積率

位比TH）可售可售

其中公建車(chē)庫(kù)其中

總建筑面積

公建用地M售住宅

單

容

位

建筑占地產(chǎn)品平均框架積

產(chǎn)品組合總戶(hù)數(shù)占地造

面積面積比例面積比例率

價(jià)

TOWNHOUSE

住多層

宅

小高層

同層

獨(dú)立車(chē)庫(kù)

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

公

建

地上停車(chē)位

配套用房

非人防地下車(chē)

地位

卜

年半地下車(chē)位

位

人防地下車(chē)位

綜合

普通住宅戶(hù)均

附表（二）：目標(biāo)成本

2.1.2目標(biāo)成本

一期目跨期目

第一責(zé)任其它責(zé)

成本項(xiàng)目標(biāo)成本標(biāo)成本權(quán)重權(quán)重控制要點(diǎn)

部門(mén)任部門(mén)

（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

可售面積

一、土地獲得價(jià)

款

項(xiàng)目發(fā)展

1、政府地價(jià)100%

部

項(xiàng)目發(fā)展

2、政府收益金100%

部

出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅

項(xiàng)目發(fā)展X元/m2,公建X元

3、出讓金100%

部/m2,血積需經(jīng)造價(jià)

部復(fù)審

出叱金標(biāo)準(zhǔn)：住宅

項(xiàng)目發(fā)展X元/m2,公建元

4、配套費(fèi)100%

部/m3,面積需經(jīng)造價(jià)

部復(fù)審

5、紅線(xiàn)內(nèi)、外市項(xiàng)目發(fā)展

100%

政配套部

項(xiàng)目發(fā)展

6、拆遷補(bǔ)償費(fèi)100%

部

項(xiàng)目發(fā)展

7、契稅100%

部

二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)

備費(fèi)

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

工程管

需招標(biāo)確定合作

勘察丈量費(fèi)項(xiàng)目部85%理部、造15%

單位

價(jià)部

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

規(guī)劃設(shè)計(jì)部100%

豎向管網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)展

100%

設(shè)計(jì)部

施工圖

設(shè)計(jì)部100%

設(shè)計(jì)

外配套管網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)展

100%

設(shè)計(jì)部

建筑研究用

設(shè)計(jì)部50%項(xiàng)目部50%

房

2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)

政府報(bào)批報(bào)項(xiàng)目發(fā)展詳見(jiàn)附表一，需分

100%

建費(fèi)部期階段考核

水電氣增容項(xiàng)目發(fā)展100%水增容費(fèi)元

一期目跨期目

第一責(zé)任其它責(zé)

成本項(xiàng)目標(biāo)成本標(biāo)成本權(quán)重權(quán)重控制要點(diǎn)

部門(mén)任部門(mén)

（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

費(fèi)部/m2、電貼費(fèi)元

/戶(hù)

3、三通一平費(fèi)項(xiàng)目部100%

臨時(shí)道路項(xiàng)目部100%

合理確定最優(yōu)方

臨時(shí)用電項(xiàng)目部100%

案、避免重復(fù)遷移

合理確定最優(yōu)方

臨時(shí)用水項(xiàng)目部100%

案、避免重復(fù)遷移

嚴(yán)禁發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)土

方運(yùn)輸責(zé)任不明

場(chǎng)地平整費(fèi)項(xiàng)目部100%

的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致

甲方重復(fù)運(yùn)輸

4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目部100%

臨時(shí)圍墻項(xiàng)目部100%

臨時(shí)辦公室項(xiàng)目部100%

臨時(shí)場(chǎng)地費(fèi)項(xiàng)目部100%

臨時(shí)圍板項(xiàng)目部100%

三、主體建筑工

100%

程費(fèi)

1、基礎(chǔ)工程費(fèi)100%

工程管

需招標(biāo)確定合作

大坑處理項(xiàng)目部70%理部、造30%

單位

價(jià)部

護(hù)壁（坡）

基礎(chǔ)

樁基檢測(cè)100%

降水

2、結(jié)構(gòu)及粗裝修

工程

3、門(mén)、窗工程

按建造成

室外門(mén)窗

本責(zé)任劃

戶(hù)門(mén)分

防火門(mén)

4、公共部位精裝

修

大堂及電梯

另見(jiàn)附表二

前廳精裝修

樓梯間精裝

修

屋面精裝修

一期目跨期目

第一責(zé)任其它責(zé)

成本項(xiàng)目標(biāo)成本標(biāo)成本權(quán)重權(quán)重控制要點(diǎn)

部門(mén)任部門(mén)

（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

外立面精裝

修

5、室內(nèi)裝修

陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝

修

四、主體安裝工

程費(fèi)

1、室內(nèi)水暖氣電

管線(xiàn)設(shè)備

室內(nèi)給排水

系統(tǒng)

室內(nèi)米暖系

統(tǒng)

室內(nèi)燃?xì)庀?/p>

另見(jiàn)附表二

統(tǒng)按建造成

室內(nèi)電氣系本責(zé)任劃

統(tǒng)分

2、室內(nèi)設(shè)備及安

裝費(fèi)

空調(diào)及安裝

電梯及安裝

高低壓配電及安

裝

消防通風(fēng)及

安裝

五、社區(qū)管網(wǎng)工

100%100%

程費(fèi)

1、室外給排水系按建造成

100%100%

統(tǒng)本責(zé)任劃

自來(lái)水系統(tǒng)分100%100%另見(jiàn)附表二

雨污水系統(tǒng)100%100%

項(xiàng)目發(fā)展

2、室外采暖系統(tǒng)100%100%

部

管道系統(tǒng)100%100%

熱交換站100%100%

掛網(wǎng)費(fèi)100%100%

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)100%100%

管道系統(tǒng)按建造成100%100%

本責(zé)任劃

調(diào)壓站100%100%另見(jiàn)附表二

分

4、室外高低壓系

100%100%

統(tǒng)

一期目跨期目

第一責(zé)任其它責(zé)

成本項(xiàng)目標(biāo)成本標(biāo)成本權(quán)重權(quán)重控制要點(diǎn)

部門(mén)任部門(mén)

（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

高壓線(xiàn)路工

100%100%

程

低壓線(xiàn)路工

100%100%

程

配電室100%100%

開(kāi)閉站100%100%

5、室外消防系統(tǒng)100%100%

6、室外智能化系

100%100%

統(tǒng)

智能化系統(tǒng)100%100%

7、電訊工程100%100%

六、園林環(huán)境費(fèi)100%100%

1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部100%

2、綠化建設(shè)費(fèi)100%

3、建筑小品100%100%

4、道路廣場(chǎng)建造

100%100%

費(fèi)按建造成

5、圍墻、大門(mén)建

本責(zé)任劃100%100%另見(jiàn)附表二

造費(fèi)分

6、室外照明100%100%

7、室外背景音樂(lè)100%100%

8、室外零星工程100%100%

七、配套設(shè)施費(fèi)100%

1、游泳池100%100%

2、會(huì)所100%100%

3、幼兒園100%100%

按建造成

4、小學(xué)校本責(zé)任劃100%100%另見(jiàn)附表二

分

5^網(wǎng)球場(chǎng)100%100%

6、物業(yè)用房100%100%

7、其它配套用房100%100%

8、垃圾房100%100%

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)100%100%

1、工程管理費(fèi)100%100%

工程監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目部100%100%

預(yù)結(jié)算編審

造價(jià)部100%100%

費(fèi)

一期目跨期目

第一責(zé)任其它責(zé)

成本項(xiàng)目標(biāo)成本標(biāo)成本權(quán)重權(quán)重控制要點(diǎn)

部門(mén)任部門(mén)

（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)指標(biāo)確

行政管理費(fèi)項(xiàng)目部100%100%

定

施工合同外

項(xiàng)目部100%100%

獎(jiǎng)金

項(xiàng)目部、

2、利息財(cái)務(wù)部100%項(xiàng)目發(fā)展100%

部

3、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用60%40%

媒介廣告費(fèi)100%100%

廣告設(shè)施及發(fā)

銷(xiāo)售部60%設(shè)計(jì)部40%

布費(fèi)

4、物業(yè)完善費(fèi)項(xiàng)目部100%100%

開(kāi)發(fā)成本合

100%100%

計(jì)

九、期間費(fèi)100%100%

總辦、財(cái)務(wù)

管理費(fèi)用100%100%

部

銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售部100%100%

財(cái)務(wù)費(fèi)用100%100%

項(xiàng)目總投資100%100%

開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控

制責(zé)任分解.X1S

附表（三）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)

材料名稱(chēng)說(shuō)明規(guī)格單位目標(biāo)價(jià)格

窗元/平米

陽(yáng)臺(tái)門(mén)元/平米

分戶(hù)門(mén)元/槿

分戶(hù)門(mén)元/橙

防火門(mén)元/橙

單元門(mén)元/橙

車(chē)庫(kù)門(mén)元/橙

網(wǎng)點(diǎn)門(mén)元/平米

外墻瓷磚元/片

外墻涂料元/平米

樓梯間踏步磚元/片

樓梯間地面磚元/片

樓梯間踢腳鑲邊大理石元/平米

小高層電梯前廳裝修元/平米

無(wú)動(dòng)力排風(fēng)扇元/個(gè)

散熱器元/100w

小高層電梯萬(wàn)元/部

道路磚元/塊

廣場(chǎng)磚塊

庭園燈盞

草坪燈盞

壁燈盞

附表（四）：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)

2.1.3報(bào)建報(bào)批費(fèi)用明細(xì)

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

序收費(fèi)成本目標(biāo)指項(xiàng)目總控制目

費(fèi)用名稱(chēng)費(fèi)用（元/

號(hào)說(shuō)明部門(mén)標(biāo)（元M）標(biāo)成本（萬(wàn)元）

m2）

1勘查丈量費(fèi)

2規(guī)劃定位放線(xiàn)費(fèi)

3審圖費(fèi)

4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

5規(guī)劃管理費(fèi)

6規(guī)劃服務(wù)費(fèi)

7人防工程質(zhì)檢費(fèi)

8臨時(shí)用水

9招標(biāo)管理費(fèi)

10市場(chǎng)服務(wù)費(fèi)

11合同見(jiàn)證費(fèi)

12招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)

13排污費(fèi)

14固體垃圾排放費(fèi)

15垃圾托管費(fèi)

16工程質(zhì)量委托費(fèi)

17勞保統(tǒng)籌費(fèi)

施工許可證工本

18

費(fèi)

19防疫審查費(fèi)

20工程保險(xiǎn)費(fèi)

21標(biāo)志牌

22其它

合計(jì)

2.1.4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成本控制要點(diǎn)

附二：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制明細(xì)

項(xiàng)目期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

造價(jià)部

年月日

為提高營(yíng)銷(xiāo)企劃水平，有效控制項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用成本，特制定本成本控制要點(diǎn)。

一、適用范圍：

1.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成本費(fèi)用控制。

二、計(jì)劃控制目標(biāo)

1.項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用總額度為萬(wàn)元。綜合銷(xiāo)售成交均價(jià)—元/M2,銷(xiāo)售率％,銷(xiāo)

售成交合同總額的％,另加銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用萬(wàn)元）；

2.銷(xiāo)售費(fèi)用實(shí)行分年獨(dú)立總額控制，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)；

三、控制方式及要求

1.銷(xiāo)售費(fèi)用控制責(zé)任部門(mén)為銷(xiāo)售部，造價(jià)部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；

2.銷(xiāo)售部應(yīng)對(duì)花園新城項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用作細(xì)化總結(jié)，報(bào)公司管理層、造價(jià)部，用以指導(dǎo)*

***項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計(jì)劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；

3.銷(xiāo)售部應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售費(fèi)用管理，分期建立臺(tái)帳；

4.在各年銷(xiāo)售費(fèi)用總額之內(nèi)，由銷(xiāo)售部在當(dāng)年開(kāi)始之前提出使用項(xiàng)目的預(yù)算和計(jì)劃，報(bào)

公司討論通過(guò)后報(bào)造價(jià)部備案，作為當(dāng)年銷(xiāo)售費(fèi)用成本控制依據(jù)；

5.銷(xiāo)售部在各年計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項(xiàng)費(fèi)用額度，但

單項(xiàng)計(jì)劃超出％以上，無(wú)論當(dāng)期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額有無(wú)結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告造價(jià)部，經(jīng)公

司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

6.由設(shè)計(jì)或工程等其他部門(mén)具體操作的營(yíng)銷(xiāo)性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線(xiàn)外道路綠化改造、臨

時(shí)性銷(xiāo)售用房建造、賣(mài)場(chǎng)裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處

裝修、廣告牌等），費(fèi)用項(xiàng)目目標(biāo)的控制由銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，單項(xiàng)造價(jià)控制由操作部門(mén)負(fù)責(zé)。

7.對(duì)于某些銷(xiāo)售、工程、設(shè)計(jì)等費(fèi)用劃分模糊的項(xiàng)目，由造價(jià)部負(fù)責(zé)劃分，報(bào)公司批準(zhǔn)

后確定；

8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計(jì)部應(yīng)在采購(gòu)前確定回收方法和回收殘值計(jì)

劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷(xiāo)售部應(yīng)事先制定展示時(shí)間、裝修銷(xiāo)售價(jià)格的計(jì)劃，待公司批

準(zhǔn)后方可實(shí)施；

10.如確因銷(xiāo)售需要，銷(xiāo)售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷(xiāo)售費(fèi)用總額度，須報(bào)公司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和

分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。但項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用總額度不變：

11.如某期銷(xiāo)售完畢后，銷(xiāo)售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下

一年使用。

四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)

費(fèi)用額度單位：（萬(wàn)

元）

分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)

銷(xiāo)售面積（m2）

成交均價(jià)（元）

成交額

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（萬(wàn)）

賣(mài)場(chǎng)及樣板間費(fèi)用（萬(wàn)）

合計(jì)（萬(wàn)）

占總費(fèi)用比例（％）

年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用總額占總合同金額的%,五年總額為：萬(wàn)元。每年的銷(xiāo)售費(fèi)用見(jiàn)下表:

分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)

合同總額（億）

銷(xiāo)售費(fèi)用（萬(wàn)）

a）遇下列情況可對(duì)總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增

?在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷(xiāo)售成交合同均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃增加超過(guò)3%以上

時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)建造裝修、樣板間費(fèi)用

不作調(diào)整。

O當(dāng)上一年銷(xiāo)售費(fèi)用超出目標(biāo)成本15%以上時(shí)，造價(jià)部可向公司提出調(diào)增總控及下一

年分解目標(biāo)的建議；

b）遇下列情況須對(duì)總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減

O在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷(xiāo)售成交均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃減少時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控

制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用；

O當(dāng)上一年銷(xiāo)售費(fèi)用較目標(biāo)成本節(jié)余超過(guò)5%以上時(shí)，造價(jià)部須向公司提出調(diào)減總控

及下一年分解目標(biāo)的建議；

c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2012年分解目標(biāo)單位：萬(wàn)元

序號(hào)項(xiàng)目促銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期后期合計(jì)

總費(fèi)用

1現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)）

6媒介廣告費(fèi)

7廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)

促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)（萬(wàn)/次）

8

（見(jiàn)說(shuō)明）市內(nèi)賣(mài)場(chǎng)租賃以及巡展費(fèi)

展銷(xiāo)費(fèi)（包括所有的資料費(fèi)用）

9

（兩次房交會(huì)：萬(wàn)/次）

10銷(xiāo)售模型費(fèi)（個(gè)）

11宣傳資料及禮品費(fèi)

看樓交通費(fèi)（主要是電瓶車(chē)）

12

（輛，萬(wàn)/輛）

企劃費(fèi)用

13

含市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃、咨詢(xún)費(fèi)

賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)

14

（此費(fèi)用記入企劃費(fèi)用）/

賣(mài)場(chǎng)分解目標(biāo)單位：萬(wàn)元

序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量合計(jì)

1

2

3

4

5

6

7合計(jì)

現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價(jià)萬(wàn)元/個(gè)樣板房，折舊和銷(xiāo)售回收不低于萬(wàn)元/

個(gè)，樣板房?jī)?nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均萬(wàn)元/個(gè)樣板房。現(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)

為萬(wàn)元/個(gè)，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均萬(wàn)元/個(gè)售樓處。

五、考核指標(biāo)

a）銷(xiāo)售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷(xiāo)售費(fèi)用比、目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用比、銷(xiāo)售面枳比；

成交銷(xiāo)售費(fèi)用比=當(dāng)期累計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用/當(dāng)期累計(jì)成交金額X100%

目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用比=當(dāng)期累計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用/當(dāng)期目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用X100%

銷(xiāo)售面積比=實(shí)際合同銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售面積分層分戶(hù)表面積X100%

b）成交銷(xiāo)售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷(xiāo)售中每個(gè)季度的比較,

一般應(yīng)在1.5%左右；

c）目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左

右；

d）銷(xiāo)售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷(xiāo)售面積比率不低于

99.99%。

六、本成本指導(dǎo)書(shū)由造價(jià)部負(fù)責(zé)解釋。

附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用科目劃分

1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏

2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告

3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆

4）促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)

5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品

6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等

7）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等

8）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等

9）賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)：

10）看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用

11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)。

對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、