未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則

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——梁某上訴鄭某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

依據(jù)：(20XX)二中民終字第03640號(hào)

核心法律問(wèn)題：要式合同、合同欠缺條款的認(rèn)定

案情介紹

一、基本案情

20XX年4月，鄭某訴至原審法院稱(chēng)：20XX年我與梁某達(dá)成口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，我給付梁某24萬(wàn)元房款，梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，梁某推托?，F(xiàn)我居住該房已達(dá)11年，20XX年3月梁某告知我騰房，故我起訴要求梁某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

梁某辯稱(chēng)：我與鄭某非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，20XX年因我需用錢(qián)，委托房屋中介機(jī)構(gòu)做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，鄭某給付我24萬(wàn)元，我同意其居住房屋2年。20XX年6月我向鄭某交付房屋，后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，我不同意其訴訟請(qǐng)求。

本案審理過(guò)程中，經(jīng)鄭某申請(qǐng)，法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。

二、法院判決

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百三十條的規(guī)定判決：梁某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助鄭某將涉訟房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。

判決后，梁某不服原判，向二審法院提起上訴，認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，且鄭某的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，故請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回鄭某的訴訟請(qǐng)求。鄭某同意原判。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。

審判邏輯

一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：梁某與鄭某之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；當(dāng)事人能否以非書(shū)面形式訂立要式合同；當(dāng)事人約定不明或無(wú)約定時(shí)合同條款的如何確定。

二、觀點(diǎn)透析

（一）要式合同及其例外

根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)別，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，并無(wú)特定形式要件的要求。

關(guān)于合同的形式要件問(wèn)題，在我國(guó)合同法律制度發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了一個(gè)從絕對(duì)嚴(yán)格到相對(duì)寬松的演變過(guò)程。在《民法典》正式實(shí)行之前，一般采取嚴(yán)格的形式要件主義，即凡規(guī)定采取書(shū)面形式訂立的合同，非經(jīng)書(shū)面形式不發(fā)生效力。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法律制度的逐漸完善，此嚴(yán)格的規(guī)定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實(shí)行，其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。

（二）合同欠缺條款的認(rèn)定

（三）本案審理思路

在對(duì)雙方法律關(guān)系予以定性后，即須解決雙方以非書(shū)面形式訂立要式合同的問(wèn)題。梁某與鄭某進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立合同。但根據(jù)案件查明的事實(shí)，鄭某作為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了支付價(jià)款的主要