物業(yè)公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定樣本

佳程廣場(chǎng)管理處財(cái)務(wù)部管理制度匯編目錄1.0財(cái)務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)12.0財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度23.0財(cái)務(wù)預(yù)算制訂44.0借款管理制度55.0現(xiàn)金管理制度66.0銀行管理制度77.0應(yīng)收賬款管理要求108.0庫存管理制度129.0固定資產(chǎn)管理制度1410.0存入確保金管理1511.0內(nèi)部往來管理1612.0公共事業(yè)費(fèi)繳款步驟1713.0代收代繳費(fèi)用管理1814.0有償服務(wù)收費(fèi)管理1915.0管理費(fèi)支出管理要求2016.0應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用管理制度2117.0維修基金管理制度2218.0印章使用制度2319.0會(huì)計(jì)檔案管理要求2420.0物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)交接項(xiàng)目明細(xì)2621.0停車場(chǎng)收費(fèi)管理制度2722.0汽車加油IC卡管理制度2923.0確定采購類別3024.0收費(fèi)管理制度33財(cái)務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)所采取物業(yè)管理模式為酬金制管理模式。每個(gè)項(xiàng)目接收委托后，有自己獨(dú)立銀行賬戶，管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)物業(yè)管理委托協(xié)議約定或經(jīng)過業(yè)主同意約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目（大廈）日常運(yùn)行費(fèi)用從管理費(fèi)收入中支出，管理費(fèi)有盈余歸屬共同業(yè)主全部，運(yùn)行不足由共同業(yè)主負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目核實(shí)適用會(huì)計(jì)制度為：外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度。項(xiàng)目核實(shí)適用會(huì)計(jì)處理標(biāo)準(zhǔn)是：權(quán)責(zé)發(fā)生制標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目（大廈）全部運(yùn)行費(fèi)用，將根據(jù)投標(biāo)或年初時(shí)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行控制、分配和預(yù)提，每個(gè)月營(yíng)業(yè)稅金經(jīng)過仲量聯(lián)行北京總企業(yè)代繳。管理者酬金收取，采取按月收取約定金額或約定百分比；而相關(guān)管理者酬金收取百分比和金額依據(jù)委托管理協(xié)議中相關(guān)條款實(shí)施。管理費(fèi)收取標(biāo)正確定標(biāo)準(zhǔn)：仲量聯(lián)行管理項(xiàng)目，管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)采取以支定收標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)項(xiàng)目每十二個(gè)月所做出運(yùn)行預(yù)算來確定管理費(fèi)收取價(jià)格。假如是補(bǔ)助式經(jīng)營(yíng)，根據(jù)委托協(xié)議中相關(guān)要求收取。應(yīng)收賬款不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，采取實(shí)際轉(zhuǎn)銷法進(jìn)行賬務(wù)處理。固定資產(chǎn)折舊適用外商投資企業(yè)折舊方法。財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度制訂財(cái)務(wù)管理公開監(jiān)督制度，是為增加財(cái)務(wù)管理透明度，真正表現(xiàn)物業(yè)管理公開、公平、公正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。年度預(yù)算編報(bào)要求物業(yè)管理企業(yè)每十二個(gè)月財(cái)務(wù)預(yù)算編報(bào)必需遵照“量出而入，以支定收，收支平衡”基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn);年度預(yù)算中費(fèi)用支出特定項(xiàng)目標(biāo)變動(dòng)程度，如職員薪金、福利增減變動(dòng)幅度等，將結(jié)合中國勞動(dòng)保障部要求及管理企業(yè)實(shí)際情況指定，同時(shí)，還要取得發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)同意，方能列入預(yù)算;年度預(yù)算報(bào)表中每一項(xiàng)目應(yīng)附有具體注釋及說明;年度預(yù)算報(bào)表須經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批后，方可實(shí)施。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開化物業(yè)管理企業(yè)全部收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均向業(yè)戶和發(fā)展商公開，而且在北京相關(guān)物價(jià)管理部門立案。同時(shí)，在實(shí)施過程中，嚴(yán)格按公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一尺度收費(fèi)。管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須按物業(yè)管理委托協(xié)議中要求標(biāo)準(zhǔn)收取或按經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批經(jīng)過。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)用戶有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)施前，將要向全部用戶公告。各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體包含材料費(fèi)、人工費(fèi)、稅金和合適企業(yè)利潤(rùn)。費(fèi)用支出公開化年度各項(xiàng)費(fèi)用開支必需控制在年度預(yù)算內(nèi)；若部分支出出現(xiàn)超支情況，物業(yè)管理企業(yè)需要做出書面合了解釋;日常運(yùn)行設(shè)備改善、維修保養(yǎng)及重大樓宇設(shè)備需對(duì)外分包，應(yīng)經(jīng)過招標(biāo)方法公平競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇承包商各項(xiàng)費(fèi)用支出堅(jiān)持專款專用，不可挪作她用，尤其是維修基金使用和管理。經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)報(bào)表公開化每個(gè)月20日給發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表，包含資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、應(yīng)收賬款分析、現(xiàn)金流量表等。每十二個(gè)月度年底向發(fā)展商/全體業(yè)主公告管理處經(jīng)營(yíng)結(jié)果及財(cái)務(wù)情況。每十二個(gè)月財(cái)務(wù)情況須經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行年度審計(jì)，審計(jì)結(jié)果報(bào)送發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)并接收全部業(yè)主查詢。大廈維修基金公開化大廈維修基金是指專題用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理資金。維修基金起源有兩種，1、全部同業(yè)主根據(jù)國家要求百分比繳納資金；2、管理企業(yè)運(yùn)行盈余。物業(yè)管理企業(yè)在需要使用維修基金時(shí)，須經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)/業(yè)主大會(huì)同意。相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表損益表現(xiàn)金流量表管理費(fèi)回收率分析營(yíng)運(yùn)計(jì)劃和實(shí)際支出對(duì)比表財(cái)務(wù)預(yù)算制訂為確保管理正常運(yùn)作，提升財(cái)務(wù)收支預(yù)算合理性及加強(qiáng)成本控制，制訂預(yù)算制訂方案。相關(guān)職責(zé)財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)幫助總物業(yè)經(jīng)理編制企業(yè)每十二個(gè)月度財(cái)務(wù)預(yù)算，每十二個(gè)月11月份著手編制下年度財(cái)務(wù)收支預(yù)算。費(fèi)用支出部門具體提供過往12個(gè)月財(cái)務(wù)資料；用戶資料管理部門具體提供過往12個(gè)月電費(fèi)和水費(fèi)統(tǒng)計(jì)表明細(xì)資料。各部門提供下十二個(gè)月度費(fèi)用預(yù)算開支計(jì)劃；總物業(yè)經(jīng)理提供下十二個(gè)月度人員編制計(jì)劃和調(diào)資計(jì)劃表。編制要求堅(jiān)持“以支定收，收支平衡”為預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，以發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則；依據(jù)各部門提供資料，進(jìn)行分析及計(jì)算；將計(jì)算分析出數(shù)據(jù)資料,形成初稿；預(yù)算編制按要求格式進(jìn)行，對(duì)于預(yù)算中項(xiàng)目須附上注解，并提交總物業(yè)經(jīng)理審核；提交發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批；發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批經(jīng)過后落實(shí)實(shí)施。資料處理用于編制年度預(yù)算資料應(yīng)進(jìn)行歸檔登記；年度預(yù)算實(shí)施完成后，應(yīng)和實(shí)際數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析，并作為預(yù)算附件資料，連同預(yù)算資料一齊保留。借款管理制度借款僅限于支付本物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用，不得為其它項(xiàng)目/物業(yè)墊付。借款人員憑已同意采購申請(qǐng)表進(jìn)行借款。而且每次借款根據(jù)現(xiàn)金管理制度實(shí)施，不得超出中國人民銀行要求現(xiàn)金支付范圍。借款人應(yīng)填寫借款申請(qǐng)單，經(jīng)大廈總物業(yè)經(jīng)理簽字授權(quán)后方可到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取現(xiàn)金，借款人應(yīng)立即拿發(fā)票結(jié)賬或返還現(xiàn)金，通常不得超出當(dāng)月月底財(cái)務(wù)結(jié)賬之前。經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理、總物業(yè)經(jīng)理審批后，由出納通知借款人領(lǐng)取現(xiàn)金。借款清算報(bào)銷后，借款單和支出憑單一起作為附件粘貼于記賬憑證后。大廈總物經(jīng)理能夠授權(quán)同意支付現(xiàn)金或現(xiàn)金借款金額為RMB1000（含1000）元以下款項(xiàng)，超出此標(biāo)準(zhǔn)支出現(xiàn)金必需由總企業(yè)HeadofMS簽字同意方可支出款項(xiàng)。現(xiàn)金管理制度物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)國家相關(guān)現(xiàn)金管理制度要求，為做好庫存現(xiàn)金保管、使用工作，特制訂本制度。嚴(yán)格根據(jù)國家相關(guān)現(xiàn)金管理制度要求管理現(xiàn)金，嚴(yán)格分清收支兩條線。做好庫存現(xiàn)金保管工作，現(xiàn)金必需放在企業(yè)保險(xiǎn)箱里，同時(shí)啟用保險(xiǎn)柜自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)并轉(zhuǎn)動(dòng)密碼鎖，確保其安全。對(duì)指定使用備用金人員，必需進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)、查對(duì)，庫存現(xiàn)金不得超出核定限額。建立和健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，賬款相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，不私自設(shè)置“小金庫”。對(duì)超出現(xiàn)金收付限額以上收付款項(xiàng)，必需經(jīng)過銀行結(jié)算。對(duì)于收取現(xiàn)金收入送存銀行需有保安人員陪同，具體要求以下：送存金額在人民幣20,000元以上50,000元以下須由1名保安領(lǐng)班陪同前往；送存金額在人民幣50,000元以上100,000元以下須由1名保安領(lǐng)班及1名保安員陪同前往；送存金額在人民幣100,000元以上請(qǐng)由保安經(jīng)理派車陪同送存?，F(xiàn)金使用范圍：職職員資、津貼；個(gè)人勞動(dòng)酬勞；依據(jù)國家要求頒發(fā)給個(gè)人科學(xué)技術(shù)、文化藝術(shù)、體育等各項(xiàng)獎(jiǎng)金；多種勞保、福利費(fèi)用和國家要求對(duì)個(gè)人其它支出；向個(gè)人收購農(nóng)副產(chǎn)品和其它物資價(jià)款；出差人員隨身攜帶差旅費(fèi)；零星支出；中國人民銀行確定支付現(xiàn)金其它支出?，F(xiàn)金報(bào)銷程序由申請(qǐng)人填寫報(bào)銷明細(xì)表，表中應(yīng)列明報(bào)銷項(xiàng)目、報(bào)銷金額，并不得涂改，經(jīng)過涂改報(bào)銷單將被視為無效；報(bào)銷明細(xì)單所附發(fā)票后面須有經(jīng)辦人簽字確定，發(fā)票上應(yīng)列明采購物品數(shù)量、單價(jià)、金額，若發(fā)票金額為累計(jì)數(shù)，須附有由供貨方開具購物明細(xì)單；需要強(qiáng)調(diào)是全部報(bào)銷單后附發(fā)票必需是符合國家各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求發(fā)票，假如是違反國家要求發(fā)票，財(cái)務(wù)部有權(quán)拒絕報(bào)銷人任何報(bào)銷。報(bào)銷單需經(jīng)申請(qǐng)人所在部門經(jīng)理、大廈總物業(yè)經(jīng)理簽字確定，并由財(cái)務(wù)部出納對(duì)發(fā)票正當(dāng)性進(jìn)行初步審核；報(bào)銷明細(xì)單經(jīng)總企業(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)部、物業(yè)部副董事及總企業(yè)物業(yè)部責(zé)任人簽字同意后由出納通知報(bào)銷人領(lǐng)款；當(dāng)月費(fèi)用盡可能當(dāng)月報(bào)銷；項(xiàng)目每個(gè)月向總企業(yè)申請(qǐng)零用現(xiàn)金，包含：日常零用現(xiàn)金、誤餐補(bǔ)助、離職職員工資等，每個(gè)月定時(shí)支付日期是15日和25日，而且全部申請(qǐng)匯總后，直接經(jīng)過銀行劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目總物業(yè)經(jīng)理賬戶，然后，項(xiàng)目出納從總物業(yè)經(jīng)理賬戶提取現(xiàn)金支付職員各項(xiàng)報(bào)銷。銀行管理制度銀行支票管理制度購置開戶行支票支票付款申請(qǐng)項(xiàng)目實(shí)施程序付款申請(qǐng)單填寫；付款協(xié)議；支付款項(xiàng)報(bào)價(jià)；采購申請(qǐng)表；材料物品入庫單；必需解釋說明；總企業(yè)實(shí)施程序送總企業(yè)時(shí)登記電腦統(tǒng)計(jì)；MS財(cái)務(wù)審查付款申請(qǐng)資料；進(jìn)入支票簽字步驟；項(xiàng)目取回簽署完成支票登記；項(xiàng)目實(shí)施付款支票付款登記網(wǎng)上銀行管理制度物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)管理收款程序收款依據(jù)協(xié)議約定；收款賬單；繳費(fèi)通知單；公告服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收款方法現(xiàn)金收款，只限于人民幣現(xiàn)金，不包含任何外幣現(xiàn)金；支票收款，包含人民幣支票和人民銀行許可在中國進(jìn)行交易外幣支票，比如：美元支票、港幣支票等，然后實(shí)施簽字背書程序；電子收款，全部幣種和支票使用幣種相同；刷卡支付，除在中國境內(nèi)流通多種中國銀行簽發(fā)信用卡和借記卡外，外卡卡種只限于Master，Visa，大來卡等國際通用信用卡。收費(fèi)確定開具稅務(wù)發(fā)票；開具收款收據(jù)；填寫銀行進(jìn)賬單正確填寫進(jìn)賬單名稱；正確填寫網(wǎng)上銀行賬號(hào)；正確填寫進(jìn)賬單金額，包含RMB、USD、HKD等；回單確定和網(wǎng)上銀行余額查詢相符付款程序填寫完整付款申請(qǐng)書寫清具體付款內(nèi)容或服務(wù)項(xiàng)目；相關(guān)協(xié)議、貨比三家分析、招標(biāo)分析、報(bào)價(jià)單等；國地稅正式發(fā)票；必需解釋說明；付款審批步驟確定審批步驟實(shí)施完成確定企業(yè)各類管控人員簽字確定同意，而且全部付款需要檔案資料齊全；總企業(yè)財(cái)務(wù)提交付款申請(qǐng)全部審批步驟自行完成，由MS財(cái)務(wù)部統(tǒng)一將各項(xiàng)目標(biāo)付款申請(qǐng)錄入網(wǎng)上銀行付款系統(tǒng)，等候總企業(yè)相關(guān)人員簽批；MShead實(shí)施付款同意和確定程序財(cái)務(wù)部提交統(tǒng)計(jì)以后，根據(jù)企業(yè)亞太區(qū)要求實(shí)施，即MSHead授權(quán)RMB15000元以下及RMB15000元付款；RMB15000元以上付款申請(qǐng)需要提請(qǐng)MSHead和總企業(yè)實(shí)施總經(jīng)理兩個(gè)人共同簽字支付；打印付款統(tǒng)計(jì)作為記賬憑證付款程序?qū)嵤┩瓿珊?，全部?xiàng)目銀行付款憑證需要由每個(gè)項(xiàng)目標(biāo)出納到項(xiàng)目指定銀行賬戶領(lǐng)取回單，而且作為記賬憑證。資產(chǎn)及基金賬戶管理項(xiàng)目責(zé)任人申請(qǐng)付款程序操作員確定用戶租金已經(jīng)劃撥到企業(yè)銀行賬戶，并查對(duì)每筆款項(xiàng)金額正確性。計(jì)算應(yīng)交稅金金額及應(yīng)撥付至北京中央托收賬戶租金金額。填寫付款申請(qǐng)（使用企業(yè)統(tǒng)一格式，請(qǐng)見附件），申請(qǐng)時(shí)應(yīng)附稅金計(jì)算清單及用戶交款清單，填寫后以電子郵件形式發(fā)送給項(xiàng)目經(jīng)理（Dido），項(xiàng)目經(jīng)理將申請(qǐng)單進(jìn)行審核無誤后打印并簽字確定。申請(qǐng)單經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審核無誤后須上遞至亞洲區(qū)董事（LarryHui）進(jìn)行審批。經(jīng)亞洲區(qū)董事簽字審批后，將申請(qǐng)單返回給項(xiàng)目經(jīng)理，由其安排項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行網(wǎng)上銀行付款操作。網(wǎng)上銀行操作程序操作員收到經(jīng)亞洲區(qū)董事簽字確定付款申請(qǐng)后，即可登陸ICBC網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)上銀行支付操作，并根據(jù)畫面指導(dǎo)填寫對(duì)應(yīng)必輸項(xiàng)目，提交操作后等候（亞洲區(qū)董事）授權(quán)。亞洲區(qū)董事（LarryHui）經(jīng)過登陸網(wǎng)上銀行，查看操作員提交具體內(nèi)容，選擇同意或拒絕命令（RMB15000.00元以下付款業(yè)務(wù)，含RMB15000.00元，由LarryHui直接同意），便可提交到銀行進(jìn)行處理；RMB15000.00元以上業(yè)務(wù)，LarryHui審核同意后，須進(jìn)行轉(zhuǎn)入上一級(jí)授權(quán)操作（由DavidHand）深入授權(quán)。DavidHand對(duì)RMB15000.00元以上業(yè)務(wù)，經(jīng)過登陸網(wǎng)上銀行，依據(jù)LarryHui已經(jīng)授權(quán)交易進(jìn)行深入授權(quán)操作。應(yīng)收賬款管理要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《管理?xiàng)l約》及項(xiàng)目標(biāo)具體實(shí)際情況，特制訂應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)、方法、制度及相關(guān)方法以下：收取標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理費(fèi)實(shí)施上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即本月月中或月底收取下月管理費(fèi)。公共事業(yè)費(fèi)及相關(guān)雜費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)施下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即每個(gè)月發(fā)送出賬單是上月電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)等實(shí)際消耗量發(fā)生金額。公共事業(yè)費(fèi)用讀表時(shí)間為每個(gè)月10日或月底。收取方法業(yè)主（租戶）能夠?qū)⒐芾碣M(fèi)或公共事業(yè)費(fèi)以現(xiàn)金、支票或刷卡形式直接交到管理處財(cái)務(wù)部，也能夠經(jīng)過銀行轉(zhuǎn)賬支付。應(yīng)收賬款管理制度及相關(guān)方法管理處實(shí)施應(yīng)收賬款賬單按時(shí)發(fā)送立即收回標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)月相關(guān)部門將正確無誤相關(guān)數(shù)據(jù)13日下午五時(shí)前送到財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部每個(gè)月13至14日將原始數(shù)據(jù)錄入電腦和制作賬單，每個(gè)月16日將全部管理費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)賬單發(fā)送完成，每個(gè)月底最終一天為付款最終期限；假如實(shí)施月底發(fā)賬單，比照上述時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。交費(fèi)期限：自發(fā)出賬單之日起，兩個(gè)星期內(nèi)交納。付款人如遇特殊情況不能立即付款，應(yīng)以書面形式通知管理處財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部將酌情向企業(yè)申請(qǐng)合適延長(zhǎng)付款人付款期限。逾期管理：假如業(yè)主（租戶）未有特殊情況，在要求付款期限內(nèi)沒有交納相關(guān)費(fèi)用，管理處將在賬單最終交款日過后第1天發(fā)送第一次催款單，催款單約定7天有效付款日期；第一次催款單發(fā)送7以后仍為支付，將要發(fā)送第二次催款單，7以后，用戶未付款將要發(fā)送催款信，通知用戶如不付款將要采取計(jì)收滯納金和采取強(qiáng)制方法。滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：按天計(jì)算滯納金天天滯納金金額=付款人應(yīng)付金額總數(shù)×0.5‰滯納金總額=天天滯納金金額×逾期天數(shù)逾期天數(shù)包含國家法定假日和每七天休息日。假如逾期超出2個(gè)月（從付款最終期限之日起），在收取滯納金同時(shí)，物業(yè)企業(yè)將向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提出書面匯報(bào)，經(jīng)業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)同意后，對(duì)未支付管理費(fèi)和公共事業(yè)費(fèi)業(yè)戶發(fā)出書面通知，明確在通知7以后，將采取停止供電、水或煤氣等對(duì)應(yīng)方法，以避免業(yè)主及物業(yè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上損失。對(duì)惡意拖欠費(fèi)用業(yè)戶，果斷采取對(duì)應(yīng)法律方法。手續(xù)費(fèi)收?。横槍?duì)逾期付款超出2個(gè)月以上業(yè)戶。物業(yè)企業(yè)將收取必需手續(xù)費(fèi)，作為因業(yè)戶違約引發(fā)管理者額外工作及相關(guān)費(fèi)用賠償。超出付款期限2個(gè)月以上，每次收取手續(xù)費(fèi)￥300元。庫存管理制度供貨商選擇標(biāo)準(zhǔn)采購前準(zhǔn)備工作：第一要填寫商品/物料采購申請(qǐng)單，經(jīng)部門經(jīng)理確定后報(bào)大廈總物業(yè)經(jīng)理同意。第二要依據(jù)采購內(nèi)容確定比價(jià)程序，不一樣金額比較標(biāo)準(zhǔn)不一樣，具體比較標(biāo)準(zhǔn)以下：RMB1,00以下能夠直接購置。RMB1,00-RMB10,00需填寫報(bào)價(jià)單。RMB1,000-RMB10,000最少需要三家報(bào)價(jià)，已經(jīng)簽署了供給服務(wù)協(xié)議不需要每個(gè)月全部進(jìn)行比較，只需在續(xù)簽新協(xié)議時(shí)進(jìn)行比較。RMB10,000-RMB100,000采購最少需要四家報(bào)價(jià)。RMB100,000以上采購最少需要五家報(bào)價(jià)。在索取供貨商報(bào)價(jià)同時(shí)供貨商還需要提供資料包含資質(zhì)證實(shí)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件和對(duì)應(yīng)業(yè)績(jī)匯報(bào)。以上比價(jià)不包含政府壟斷項(xiàng)目，比價(jià)目標(biāo)不只是價(jià)格比較還要比較對(duì)應(yīng)售后服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量情況等。依據(jù)采購協(xié)議性質(zhì)不一樣，簽署協(xié)議代表人也有所不一樣，比如：需要?jiǎng)佑么髲B維修基金需要經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)或發(fā)展商同意，項(xiàng)目日常運(yùn)行分包協(xié)議必需由總企業(yè)MS部門責(zé)任人簽署。在對(duì)供貨商進(jìn)行比價(jià)同時(shí)，要填寫商品/物料采購對(duì)比表。對(duì)比表填寫項(xiàng)目和采購金額相關(guān)，同時(shí)在表上要表現(xiàn)出申請(qǐng)人、申請(qǐng)部門經(jīng)理、總物業(yè)經(jīng)理意見，填寫選擇此供貨商原因。結(jié)賬方法關(guān)鍵以月結(jié)方法，即每個(gè)月供貨商根據(jù)本企業(yè)提供材料訂購單，送貨然后每個(gè)月底，由庫房管理員和財(cái)務(wù)部、供貨商查對(duì)，每個(gè)月底查對(duì)正確后，由庫房管理員申請(qǐng)付款。除特殊情況外，全部維修材料應(yīng)盡可能從企業(yè)指定供給商處購置。工程材料采購及管理材料采購需要推行手續(xù)工程部依據(jù)實(shí)際工作安排，填寫材料采購計(jì)劃，遞交總物業(yè)經(jīng)理審批。只有經(jīng)過總物業(yè)經(jīng)理審批同意材料采購計(jì)劃，才能實(shí)施采購，工程部不得私自通知供貨商采購材料?？偽飿I(yè)經(jīng)理能夠依據(jù)具體實(shí)際情況決定是否進(jìn)行采購，和選擇材料供貨商。供貨商將材料送達(dá)項(xiàng)目后，應(yīng)第一時(shí)間通知工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理親自或責(zé)成相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收入庫。材料出入庫管理設(shè)置專員管理工程部材料庫房，直接收工程部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。每次材料入庫，庫管員必需根據(jù)材料類別填寫入庫單和登記庫房賬本，具體填寫入庫數(shù)量，金額，并在入庫單上注明供給商名稱，而且將入庫單立即送交財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)處理，方便于財(cái)務(wù)記帳。材料出庫時(shí)應(yīng)填寫出庫單，并必需在出庫單上填寫材料類別及具體用途、區(qū)分公共區(qū)域支出及住戶支出。材料入庫和領(lǐng)用要有工程部主管以上人員簽字確定。提議庫房管理采取以舊換新標(biāo)準(zhǔn)，即更換一個(gè)新配件或用電器，要有換下來舊配件或用電器補(bǔ)庫。假如出現(xiàn)未補(bǔ)庫情況要查明原因，有必需情況下，要寫書面匯報(bào)。每個(gè)月底庫管員要對(duì)庫存材料進(jìn)行清點(diǎn)，結(jié)出月底每類材料余額和庫存數(shù)量。而且將結(jié)果送交總物業(yè)經(jīng)理和財(cái)務(wù)部，方便財(cái)務(wù)部進(jìn)行記賬和查對(duì)。庫房管理員要立即反饋庫房情況信息給工程部經(jīng)理或總物業(yè)經(jīng)理。庫房情況信息包含庫房材料數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格，和需要改善和完善地方等。財(cái)務(wù)部將要每三個(gè)月對(duì)工程庫存材料進(jìn)行抽查盤點(diǎn)，每十二個(gè)月年底要進(jìn)行一次全方面盤點(diǎn)。固定資產(chǎn)管理制度固定資產(chǎn)范圍和分類：物業(yè)管理機(jī)械、設(shè)備、大型專用工具或單價(jià)在2，000元以上而且耐用年限在二年以上非專用機(jī)械設(shè)備、工具等；固定資產(chǎn)分為安全設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公家俱、工程設(shè)備、交通工具、通訊設(shè)備等。固定資產(chǎn)賬務(wù)處理：固定資產(chǎn)實(shí)施分級(jí)管理，財(cái)產(chǎn)管理部門應(yīng)建立明細(xì)分類賬和固定資產(chǎn)記錄表。使用部門應(yīng)掌握本部門物品情況，建立物品使用登記簿；購入、自制和饋贈(zèng)固定資產(chǎn)，一律開具驗(yàn)收單，連同購置發(fā)票一并由財(cái)務(wù)入固定資產(chǎn)賬及固定資記錄表，標(biāo)明編號(hào)；固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，并由使用部門責(zé)任人或使用人在領(lǐng)用單上署名，表明該設(shè)備已由其保管使用；固定資產(chǎn)報(bào)廢、報(bào)損應(yīng)由企業(yè)相關(guān)部門填寫報(bào)廢、清理單，經(jīng)財(cái)務(wù)管理部門審核后，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理同意后，方可核銷。固定資產(chǎn)管理：固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)負(fù)責(zé)企業(yè)全部固定資產(chǎn)管理，辦理固定資產(chǎn)購置、驗(yàn)收、領(lǐng)發(fā)、建表、報(bào)廢、報(bào)損處理。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)賬務(wù)核實(shí)工作，做到賬、表、物相符，每十二個(gè)月末進(jìn)行一次清點(diǎn)、查對(duì)，并立即調(diào)整賬目。為確保固定資產(chǎn)賬和實(shí)物正確性，固定資產(chǎn)管理部門和使用部門要相互配合，定時(shí)進(jìn)行盤點(diǎn),盤盈、盤虧要填表，經(jīng)過財(cái)務(wù)部調(diào)整賬、表使其相符；對(duì)固定資產(chǎn)清查過程中發(fā)覺問題，要立即查明原因，并報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批，依據(jù)不一樣情況作不一樣處理；管理部門應(yīng)建立固定資產(chǎn)、低值易耗品三級(jí)明細(xì)賬，由專員負(fù)責(zé)登記清點(diǎn);部門之間進(jìn)行固定資產(chǎn)調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按要求辦理，調(diào)撥時(shí)應(yīng)先由部門填寫一式二份調(diào)撥申請(qǐng)單，并立即登記，然后經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和總物業(yè)經(jīng)理簽字后才能生效，使用部門不得自行處理。固定資產(chǎn)折舊方法根據(jù)外商投資企業(yè)固定資產(chǎn)管理要求進(jìn)行賬務(wù)處理，即折舊殘值率為原值10%，電子類和一般設(shè)備折舊年限為5年，大型機(jī)械設(shè)備、耐用設(shè)備折舊年限為。存入確保金管理為規(guī)范對(duì)用戶所繳交押金、確保金管理，正確反應(yīng)其變動(dòng)情況，特制訂本管理要求。裝修確保金收繳管理裝修確保金收繳管理為用戶進(jìn)行裝修施工單位，必需繳納裝修確保金，裝修確保金根據(jù)管理企業(yè)相關(guān)裝修管理要求收取。裝修確保金退還管理裝修確保金退還前提條件為工程驗(yàn)收合格。用戶裝修工程完工，提出驗(yàn)收申請(qǐng)，工程部系統(tǒng)工程師、管業(yè)部經(jīng)理及保安部經(jīng)理會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收并在單位工程驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)上簽署合格，方可申請(qǐng)退還押金。財(cái)務(wù)部依據(jù)工程部、管理部及保安部簽署驗(yàn)收合格及退還確保金意見，核實(shí)其確保金繳交情況，簽署意見。辦理退款時(shí)，出納人員應(yīng)認(rèn)真審核用戶退款手續(xù)完備性，要求用戶在收據(jù)或說明書上簽收確定，并登記其有效證件號(hào)碼；經(jīng)核實(shí)無誤后，進(jìn)入辦理退款程序。施工出入證押金管理為用戶進(jìn)行裝修施工人員，必需辦理施工出入證，同時(shí)按要求繳交施工出入證押金。施工出入證押金收繳管理依據(jù)管理企業(yè)裝修管理要求，向施工人員收取施工出入證押金。施工出入證押金退還管理施工人員憑完好無缺施工出入證及相關(guān)申請(qǐng)表退還押金；管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)審查后施工證件，在申請(qǐng)表上簽署意見后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部辦理退款手續(xù)。財(cái)務(wù)部人員審核無誤后，方可辦理退款。內(nèi)部往來管理為了統(tǒng)一規(guī)范項(xiàng)目物業(yè)管理企業(yè)和仲量聯(lián)行北京總企業(yè)財(cái)務(wù)及人事部往來單據(jù)交接立即,確保各部門工作順利進(jìn)行,經(jīng)各部門協(xié)商一致,特將單據(jù)傳輸時(shí)間要求以下:考勤報(bào)送時(shí)間：項(xiàng)目物業(yè)管理企業(yè)需于每個(gè)月5日前將上月臨時(shí)工考勤表、每個(gè)月10日前將正式職員考勤表報(bào)送總企業(yè)人事部。臨時(shí)工工資發(fā)放時(shí)間：人事部確保物業(yè)財(cái)務(wù)部于每個(gè)月8日前往取得臨時(shí)工工資明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確定后立即送回，物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每個(gè)月10日發(fā)放臨時(shí)工工資。餐補(bǔ)發(fā)放時(shí)間：人事部確保物業(yè)財(cái)務(wù)部于每個(gè)月13日前往取得誤餐補(bǔ)明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確定后立即送回，物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每個(gè)月15日發(fā)放職員餐補(bǔ)。取得、發(fā)放職員工資時(shí)間：物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每個(gè)月26日到總企業(yè)領(lǐng)取職員工資明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確定后立即送回，以確保職員工資于月底前發(fā)放。取得職員保險(xiǎn)單據(jù)時(shí)間：總企業(yè)財(cái)務(wù)及人事部確保項(xiàng)目物業(yè)管理企業(yè)于每個(gè)月28日取得職員保險(xiǎn)明細(xì)單。和總企業(yè)財(cái)務(wù)查對(duì)往來賬時(shí)間：總企業(yè)財(cái)務(wù)確保隨時(shí)傳輸和項(xiàng)目物業(yè)管理企業(yè)往來單據(jù)，每個(gè)月28日至本月最終一天和總企業(yè)往來賬查對(duì)清楚。以上時(shí)間安排均遇節(jié)假日提前。公共事業(yè)費(fèi)繳款步驟公共事業(yè)費(fèi)用經(jīng)過開戶銀行直接托收劃轉(zhuǎn)具體項(xiàng)目包含：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)或電話費(fèi)。托收首要前提條件為，付款單位和收取費(fèi)用相關(guān)部門簽署了托收協(xié)議。方案A：使用發(fā)展商銀行賬戶作為托收基礎(chǔ)賬戶發(fā)展商和政府相關(guān)收費(fèi)部門簽署費(fèi)用托收協(xié)議，同意該項(xiàng)目發(fā)生全部公共事業(yè)費(fèi)用從發(fā)展商銀行賬戶劃轉(zhuǎn)；每個(gè)月政府相關(guān)收費(fèi)部門經(jīng)過銀行從發(fā)展商賬戶上劃轉(zhuǎn)每個(gè)月公共事業(yè)費(fèi)用。同時(shí)，發(fā)展商財(cái)務(wù)部確定此托收費(fèi)用為應(yīng)收物業(yè)管理企業(yè)款項(xiàng)；物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部依據(jù)發(fā)展商財(cái)務(wù)部提供資料確定應(yīng)付款項(xiàng)；物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部依據(jù)每個(gè)月用戶讀表數(shù)計(jì)算實(shí)際消耗量，乘以對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定應(yīng)向用戶收取公共事業(yè)費(fèi)用。發(fā)展商代付公共事業(yè)費(fèi)用金額減去應(yīng)向用戶收取金額差額確定為公共區(qū)域費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部應(yīng)向用戶收取公共事業(yè)費(fèi)用金額是依據(jù)工程部每個(gè)月讀表數(shù)計(jì)算，每個(gè)月工程部讀表日期為10日，在每個(gè)月12日下午5時(shí)之前，將財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)讀表盤送交財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部在每個(gè)月16日(假如碰到節(jié)假日將要合適提前)發(fā)送公共事業(yè)賬單給用戶，用戶自收到賬單之日起2周內(nèi)付款；每個(gè)月13日前，發(fā)展商將電話托收單復(fù)印件提供給物業(yè)管理企業(yè)，方便物業(yè)企業(yè)進(jìn)行賬單處理；財(cái)務(wù)部所稱業(yè)戶包含發(fā)展商及用戶等;每個(gè)月月底結(jié)賬時(shí)要和發(fā)展商財(cái)務(wù)部對(duì)往來賬，雙方確定往來款項(xiàng)以后，作為付款申請(qǐng)或費(fèi)用抵扣依據(jù)。方案B：以物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立銀行賬戶作為托收基礎(chǔ)賬戶。物業(yè)管理企業(yè)和政府相關(guān)收費(fèi)部門簽署費(fèi)用托收協(xié)議，同意所管理項(xiàng)目每個(gè)月公共事業(yè)開支直接從銀行賬號(hào)劃轉(zhuǎn)；政府相關(guān)收費(fèi)部門經(jīng)過銀行從物業(yè)企業(yè)賬號(hào)上直接劃轉(zhuǎn)每個(gè)月公共事業(yè)費(fèi)用，同時(shí)在扣除應(yīng)該向用戶收取水電費(fèi)后，作為該項(xiàng)目標(biāo)公共區(qū)域費(fèi)用；水電等公共事業(yè)費(fèi)用讀表及發(fā)單方法和方案A第5項(xiàng)相同；此種方案不包含應(yīng)付發(fā)展商款項(xiàng)問題，也不包含發(fā)展商和政府部門之間問題，只是物業(yè)管理企業(yè)和政府收費(fèi)部門和物業(yè)管理企業(yè)和用戶之間往來；財(cái)務(wù)部所稱業(yè)戶包含發(fā)展商、及用戶。以上是托收程序兩種方案，具體相關(guān)費(fèi)用催繳和處理方案，在應(yīng)收賬款管理要求中有明確要求。代收代繳費(fèi)用管理代收代繳電話費(fèi)每個(gè)月12日之前，必需將上月用戶電話費(fèi)清單和發(fā)展商已繳納電話費(fèi)發(fā)票復(fù)印件送交到物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)手里。作為物業(yè)管理企業(yè)確定應(yīng)收款項(xiàng)依據(jù)。每個(gè)月16日財(cái)務(wù)部將電話費(fèi)賬單分別發(fā)送給用戶和發(fā)展商，假如碰到節(jié)假日，賬單發(fā)送日期和第1項(xiàng)操作程序?qū)?yīng)提前。財(cái)務(wù)部將要根據(jù)具體付款信息確定電話費(fèi)賬單發(fā)送對(duì)象，用戶使用發(fā)送給用戶；空號(hào)和發(fā)展商承諾付款發(fā)送給發(fā)展商。電話費(fèi)付款期限和管理費(fèi)和公共事業(yè)費(fèi)用付款期限相同，即用戶自收到賬單之日起有2周付款時(shí)間。假如超出財(cái)務(wù)部確定付款期限而且沒有合理書面逾期付款理由，財(cái)務(wù)部將要根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)管理要求，進(jìn)行對(duì)應(yīng)處理和方法，對(duì)于60天內(nèi)仍不交納電話費(fèi)或所欠電話費(fèi)超出電話押金者，物業(yè)管理企業(yè)將強(qiáng)行切斷電話，并責(zé)成欠費(fèi)者墊付兩個(gè)月押金，從該電話押金中抵補(bǔ)未收回電話費(fèi)。因?yàn)殡娫捹M(fèi)用收取行為屬于替發(fā)展商收取代收行為，每個(gè)月月底物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部須和發(fā)展商財(cái)務(wù)部進(jìn)行內(nèi)部往來款項(xiàng)確實(shí)定，具體確實(shí)定函需要雙方財(cái)務(wù)責(zé)任人簽字確定，同時(shí)，也能夠作為付款申請(qǐng)或往來賬項(xiàng)抵扣依據(jù)。以上付款申請(qǐng)或往來款項(xiàng)抵扣是指物業(yè)財(cái)務(wù)部實(shí)際收回電話費(fèi)金額，不應(yīng)包含應(yīng)收而未收回款項(xiàng)。電話費(fèi)從發(fā)展商賬戶劃款，如需要物業(yè)管理企業(yè)立即全額劃給發(fā)展商，則電話押金應(yīng)放在物業(yè)管理企業(yè)；如只將收到多少電話費(fèi)就劃給發(fā)展商多少，則電話押金存入發(fā)展商賬戶。代供給商收取費(fèi)用為了嚴(yán)格遵守北京市稅務(wù)局相關(guān)發(fā)票使用和管理要求，對(duì)管理企業(yè)各項(xiàng)代收款項(xiàng)進(jìn)行有效管理，現(xiàn)對(duì)管理企業(yè)代收款項(xiàng)條件做出明確要求：收款人必需是和管理企業(yè)簽署協(xié)議分包商或和管理企業(yè)簽署正式委托代收款協(xié)議，不然，將不予代收。必需有付款人同意付款確實(shí)定函。代收款項(xiàng)抵達(dá)管理企業(yè)賬戶后，收款人才能向管理企業(yè)申請(qǐng)支取款項(xiàng)。收款人所提供給管理企業(yè)發(fā)票，必需是符合北京市稅務(wù)局頒布新發(fā)票使用和管理要求正式發(fā)票（即4月1日起實(shí)施新要求），而且發(fā)票必需真實(shí)有效。管理企業(yè)將按發(fā)票上財(cái)務(wù)章名稱作為付款支票抬頭。在收到代收款項(xiàng)后，管理企業(yè)將代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。銀行收取手續(xù)費(fèi)和代收款項(xiàng)屬于外幣匯兌損益由收款人自己負(fù)擔(dān)，管理處不予負(fù)擔(dān)。有償服務(wù)收費(fèi)管理為提升服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)有償服務(wù)收費(fèi)管理，特制訂本要求。工作程序先服務(wù)后收費(fèi)管業(yè)部對(duì)用戶所需維修項(xiàng)目標(biāo)相關(guān)內(nèi)容具體填寫統(tǒng)計(jì)并輸入電腦，依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)價(jià)目表標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)后填入維修單;維修人員在用戶同意服務(wù)價(jià)格后，為用戶提供有償服務(wù)，最終請(qǐng)用戶對(duì)維修效果進(jìn)行驗(yàn)收并在維修單上簽字確定，第一聯(lián)給管業(yè)部，第二聯(lián)返工程部，第三聯(lián)交財(cái)務(wù)部；各服務(wù)項(xiàng)目完成后，工程人員應(yīng)填寫維修時(shí)間、耗料情況，并簽 署后交倉庫管理員進(jìn)行庫存登記；當(dāng)工程維修單和工程部查對(duì)后，財(cái)務(wù)部每個(gè)月15日前將上月維修費(fèi)用列入相關(guān)用戶繳費(fèi)通知書計(jì)費(fèi)收取。其它要求維修人員對(duì)用戶提供服務(wù)后，不能直接向用戶收取現(xiàn)金，更不能接收用戶小費(fèi)或其它饋贈(zèng)物品;若用戶要求服務(wù)超出現(xiàn)服務(wù)范圍時(shí)，維修人員應(yīng)禮貌地給合了解釋，并盡最大能力提供幫助（如資料提供等），最終將情況反應(yīng)至管理部責(zé)任人；依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及實(shí)際情況費(fèi)用改變和用戶服務(wù)需求，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)立即增減服務(wù)項(xiàng)目或修訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管理費(fèi)支出管理要求管理費(fèi)支出應(yīng)表現(xiàn)管理費(fèi)“取之于用戶，用之于用戶”標(biāo)準(zhǔn)。制訂本要求，是為加強(qiáng)對(duì)管理費(fèi)用開支管理，確保管理費(fèi)支出合理性。管理費(fèi)關(guān)鍵支出項(xiàng)目共用設(shè)備、設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；公共區(qū)域消耗公共事業(yè)費(fèi)用；公共區(qū)域綠化費(fèi)及節(jié)日裝飾費(fèi)；公共區(qū)域清潔、殺蟲費(fèi)用；管理人員支出，包含工資、福利、制服及裝備等；物業(yè)管理企業(yè)酬金（按管理協(xié)議要求）；大廈保險(xiǎn)費(fèi)；審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)及聘用專業(yè)人員費(fèi)用；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用；稅費(fèi)；行政辦公費(fèi)用；其它為管理合理支出。管理費(fèi)支出監(jiān)管每十二個(gè)月度管理費(fèi)開支必需按年度預(yù)算項(xiàng)目實(shí)施；每個(gè)月管理費(fèi)用支出應(yīng)按本預(yù)算實(shí)施，如每一具體項(xiàng)目標(biāo)費(fèi)用支出超出預(yù)算金額，物業(yè)管理企業(yè)必需在季度和年度財(cái)務(wù)報(bào)表做出合了解釋。每十二個(gè)月度管理費(fèi)開支標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)根據(jù)預(yù)算項(xiàng)目實(shí)施；凡發(fā)生和會(huì)計(jì)制度和稅法相違反費(fèi)用支出嚴(yán)禁在管理費(fèi)中列支；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)每十二個(gè)月度管理費(fèi)支出用途進(jìn)行審核和監(jiān)督。應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用管理制度物業(yè)管理企業(yè)每個(gè)月提取應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用在當(dāng)年支付全部不可預(yù)見事故費(fèi)用后，剩下部分以后大廈應(yīng)急事件準(zhǔn)備金。為規(guī)范應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用使用和管理，結(jié)合實(shí)際情況，特制訂本管理制度。提取管理事故基金計(jì)提列入年度管理費(fèi)預(yù)算，屬于管理預(yù)算一部分，按月預(yù)提或?qū)嶋H發(fā)生時(shí)一次性使用。應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用不單獨(dú)設(shè)置專戶儲(chǔ)存，但賬務(wù)處理時(shí)，單獨(dú)列示反應(yīng)。支出管理應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用關(guān)鍵用于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)不能考慮到應(yīng)急費(fèi)用或意外損失，更側(cè)重于社會(huì)公共物品支出，如預(yù)防SARS購置多種消毒用具用具；一些恐怖活動(dòng)造成損失等。結(jié)存管理應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用結(jié)存應(yīng)在每個(gè)月會(huì)計(jì)報(bào)表中反應(yīng)，并在財(cái)務(wù)匯報(bào)中說明其使用項(xiàng)目、使用情況等。應(yīng)急及不可估計(jì)費(fèi)用結(jié)余部分將作為以后大廈應(yīng)急事件準(zhǔn)備金。維修基金管理制度為規(guī)范維修基金運(yùn)作、使用及管理，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、條例及管理?xiàng)l約要求，并結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，特制訂本制度。基金起源全部同業(yè)主根據(jù)國家要求百分比繳納資金；管理企業(yè)運(yùn)行盈余；物業(yè)管理企業(yè)需要使用維修基金時(shí)，須經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)同意和書面授權(quán)?；鹩猛揪S修基金僅用于支付共用設(shè)施及共用設(shè)備大型維修及更換大型開支?；鹗褂霉芾砭S修基金使用由物業(yè)企業(yè)提出年度計(jì)劃，經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施，且使用時(shí)不能超出審批限額，如若超出需要單獨(dú)向發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)。結(jié)存管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)運(yùn)作情況，對(duì)基金進(jìn)行合理管理，實(shí)施?？顚Ｓ?，不準(zhǔn)挪作她用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)立即向發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)反應(yīng)其增減變動(dòng)情況，在財(cái)務(wù)匯報(bào)中給予說明；其結(jié)余情況應(yīng)報(bào)送發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)，接收業(yè)主監(jiān)督。印章使用制度發(fā)票數(shù)據(jù)實(shí)施填寫好后再加蓋發(fā)票專用章，每個(gè)項(xiàng)目只許可使用自己發(fā)票編號(hào)章，不許可借用其它項(xiàng)目標(biāo)發(fā)票印章；支票只有填寫收款人和金額后加蓋印章，不得簽發(fā)空白支票。對(duì)開據(jù)收款憑證應(yīng)加蓋現(xiàn)金收訖專用章，報(bào)銷發(fā)票應(yīng)加蓋現(xiàn)金付訖或銀行支付章。報(bào)表、賬冊(cè)、憑證上制表、審核、記賬等，必需依據(jù)工作程序進(jìn)行蓋章，確保正當(dāng)性和責(zé)任性。會(huì)計(jì)檔案管理要求針對(duì)會(huì)計(jì)檔案關(guān)鍵性，依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)管理要求，制訂以下管理要求。會(huì)計(jì)檔案是指會(huì)計(jì)憑證，會(huì)計(jì)賬簿和財(cái)務(wù)匯報(bào)等會(huì)計(jì)核實(shí)專業(yè)材料，是統(tǒng)計(jì)和反應(yīng)單位經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)關(guān)鍵憑證和證據(jù)。具體包含：會(huì)計(jì)憑證類:原始憑證、記賬憑證、匯總憑證、其它會(huì)計(jì)憑證;會(huì)計(jì)賬薄類：總賬、明細(xì)賬、日志賬、輔助賬簿、其它會(huì)計(jì)賬簿;匯報(bào)類：月度、季度、年度財(cái)務(wù)匯報(bào)，包含會(huì)計(jì)報(bào)表、附表、附注及文字說明，其它財(cái)務(wù)匯報(bào);其它類：銀行存款余額調(diào)整表、銀行對(duì)賬單及其它應(yīng)該保留會(huì)計(jì)核實(shí)專業(yè)資料。項(xiàng)目每十二個(gè)月形成會(huì)計(jì)檔案由財(cái)務(wù)部根據(jù)歸檔要求整理立卷、裝訂成冊(cè),并編制會(huì)計(jì)檔案保管清冊(cè)。當(dāng)年形成會(huì)計(jì)檔案，在會(huì)計(jì)年度終止后，由財(cái)務(wù)部保管1年。期滿以后，由財(cái)務(wù)部專員保管而且存放于專用保管地點(diǎn)。財(cái)務(wù)部保留會(huì)計(jì)檔案不得借出。如有特殊需要，經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理同意，方可代查閱或復(fù)制，并辦理登記手續(xù)。查閱或復(fù)制會(huì)計(jì)檔案人員，嚴(yán)禁在會(huì)計(jì)檔案上涂畫、拆封和抽換。會(huì)計(jì)檔案保管期限分為永久、定時(shí)兩類。會(huì)計(jì)檔案保管期限，從會(huì)計(jì)年度終止后第一天開始計(jì)算。定時(shí)保管期限為、兩類。本要求會(huì)計(jì)保管期限為最低保管期限，各類會(huì)計(jì)檔案保管標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該根據(jù)本要求附表所列期限實(shí)施。會(huì)計(jì)檔案具體名稱如有同本要求附表所列檔案名稱不相符，能夠比照類似檔案保管期限辦理。保管期滿會(huì)計(jì)檔案，除第(七)條要求情形外，能夠根據(jù)以下程序銷毀；由財(cái)務(wù)部提出銷毀意見，編制會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)，列明銷毀會(huì)計(jì)檔案名稱、卷號(hào)、冊(cè)數(shù)、起止年度和檔案編號(hào)、應(yīng)保管期限、已保管期限、銷毀時(shí)間等內(nèi)容;總物業(yè)經(jīng)理在會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)上簽署意見;銷毀會(huì)計(jì)檔案時(shí)，應(yīng)該由行政和財(cái)務(wù)部共同派員監(jiān)銷;監(jiān)銷人在監(jiān)銷會(huì)計(jì)檔案前，應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)所列內(nèi)容清點(diǎn)查對(duì)所要銷毀會(huì)計(jì)檔案；銷毀后應(yīng)該在會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)上署名蓋章，并將監(jiān)銷情況匯報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。保管期滿但未結(jié)清債權(quán)債務(wù)原始憑證和包含其它未了事項(xiàng)原始憑證不得銷毀，應(yīng)該單獨(dú)抽出立卷，保管到未了事項(xiàng)完結(jié)為止。單獨(dú)抽出立卷會(huì)計(jì)檔案，應(yīng)該在會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)和會(huì)計(jì)保管清冊(cè)中列明。采取電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行會(huì)計(jì)核實(shí)，應(yīng)該保留打印出紙質(zhì)會(huì)計(jì)檔案。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)交接項(xiàng)目明細(xì)應(yīng)收賬款和其它應(yīng)收款清單（明細(xì)到每個(gè)單元）。應(yīng)付賬款和其它應(yīng)付款清單（明細(xì)到每個(gè)單位、具體企業(yè)）。和應(yīng)付款項(xiàng)相關(guān)協(xié)議或協(xié)議和采購申請(qǐng)（要有協(xié)議清單）。有線電視收視許可證和相關(guān)國外頻道收視繳費(fèi)協(xié)議。保險(xiǎn)協(xié)議和保險(xiǎn)繳費(fèi)單。公共事業(yè)費(fèi)托收協(xié)議或協(xié)議編號(hào)和相關(guān)聯(lián)絡(luò)電話。賬單發(fā)送清單（明細(xì)到每一個(gè)單元）。繳費(fèi)人聯(lián)絡(luò)清單包含聯(lián)絡(luò)電話和聯(lián)絡(luò)人姓名等。維修基金清單包含相關(guān)用途和金額。審計(jì)匯報(bào)，全部資產(chǎn)、負(fù)債和全部者權(quán)益以審計(jì)匯報(bào)為準(zhǔn)，假如發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)不能接收審計(jì)結(jié)果，管理處將要不承接原物業(yè)企業(yè)任何負(fù)債或資產(chǎn)。停車場(chǎng)收費(fèi)管理制度本要求僅適適用于北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)所管理物業(yè)項(xiàng)目，此項(xiàng)要求前提為，停車場(chǎng)硬件環(huán)境已經(jīng)達(dá)成收費(fèi)條件；停車場(chǎng)實(shí)際情況已經(jīng)在相關(guān)部門立案，而且得到符合經(jīng)營(yíng)條件批復(fù)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)對(duì)外公告。和車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)全部些人已經(jīng)簽署委托經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)協(xié)議，而且明確相關(guān)收益分配方案或標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)方法依據(jù)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議中相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，具體有以下及種情況：時(shí)租收費(fèi)方法，時(shí)租收費(fèi)方法是指依據(jù)對(duì)外公告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)時(shí)間計(jì)算收費(fèi)金額。按月收費(fèi)方法，是指車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)全部些人和車輛使用已經(jīng)簽署停車位租賃協(xié)議，管理企業(yè)依據(jù)租賃協(xié)議進(jìn)行定時(shí)收費(fèi)。此種方法包含兩種情況，一是租金中包含車位管理費(fèi)；二是租金中不包含車位管理費(fèi)。未租賃停車位收費(fèi)，是指車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)全部些人需要負(fù)擔(dān)未對(duì)外出租或自用停車位管理費(fèi)。發(fā)票管理依據(jù)租賃協(xié)議中界定租金包含內(nèi)容不一樣，發(fā)票出據(jù)人不一樣，具體情況以下：時(shí)租收費(fèi)，時(shí)租收費(fèi)方法所使用發(fā)票為北京市地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制停車收費(fèi)定額發(fā)票；此種發(fā)票只有有停車服務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證企業(yè)才能夠領(lǐng)用，所以由本企業(yè)直接向北京市地方稅務(wù)局申領(lǐng)，并由車輛收費(fèi)員直接提供給停車人。按月收費(fèi)，按月收費(fèi)有兩種情況中，租金中包含管理費(fèi)發(fā)票，能夠由管理企業(yè)提供；租金中不包含管理費(fèi)租金發(fā)票由受益人直接提供，和管理企業(yè)無關(guān)，管理企業(yè)向車位使用人或產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)收取管理費(fèi)，并提供對(duì)應(yīng)發(fā)票。未租賃停車位每個(gè)月管理費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)，管理企業(yè)直接向其收取管理費(fèi)。收款管理每個(gè)停車場(chǎng)配置合適數(shù)量停車收費(fèi)管理員，負(fù)責(zé)日常收費(fèi)和停車疏導(dǎo)管理。適合月租和未租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)用戶，必需到管理企業(yè)財(cái)務(wù)部或產(chǎn)權(quán)人處交費(fèi)，不能經(jīng)過車場(chǎng)管理人員交納。時(shí)租收費(fèi)天天財(cái)務(wù)部出納要負(fù)責(zé)檢驗(yàn)車場(chǎng)管理員收費(fèi)情況，經(jīng)過查對(duì)發(fā)票使用情況，查對(duì)其上交車位費(fèi)正確性；天天收費(fèi)管理員早晚兩次到出納處結(jié)算費(fèi)用，具體時(shí)間為：早上9：15結(jié)算上天晚上收費(fèi)；晚上18：00結(jié)算當(dāng)日收費(fèi)。車場(chǎng)管理員天天要到財(cái)務(wù)部結(jié)算當(dāng)日收費(fèi)金額，同時(shí)領(lǐng)取對(duì)應(yīng)定額發(fā)票。假如出現(xiàn)票款不符和款項(xiàng)丟失情況，財(cái)務(wù)部出納要立即匯報(bào)項(xiàng)目總物業(yè)經(jīng)理和財(cái)務(wù)部經(jīng)理，同時(shí)追查原因；對(duì)責(zé)任人按所丟失或短款金額10倍，進(jìn)行賠償。車場(chǎng)保安員和保安領(lǐng)班，有權(quán)監(jiān)督車場(chǎng)收費(fèi)員收款行為，假如出現(xiàn)徇私舞弊行為，管理處除了追償損失之外，還要追究其法律責(zé)任，同時(shí)，立即從企業(yè)除名。租金結(jié)算每個(gè)月底管理企業(yè)財(cái)務(wù)部和發(fā)展商/業(yè)主結(jié)算當(dāng)月實(shí)際收到停車位租金；具體計(jì)算方案根據(jù)管理企業(yè)和發(fā)展商/業(yè)主簽署委托協(xié)議中相關(guān)要求實(shí)施。汽車加油IC卡管理制度鑒于現(xiàn)在項(xiàng)目使用車輛不停增加，為了能夠愈加好為企業(yè)提供服務(wù)，減輕每位司機(jī)墊付資金壓力，同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)車輛管理、完善項(xiàng)目報(bào)銷管理制度，便于從總量上控制汽車日常耗油情況，財(cái)務(wù)部結(jié)合北京市要求取消油票使用要求，提議每個(gè)有車輛項(xiàng)目購置車輛加油IC卡，司機(jī)以按月充值形式加油。具體操作為：每個(gè)月月底最終一天，司機(jī)依據(jù)上月實(shí)際使用油量，填寫油量申請(qǐng)匯報(bào)，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批核準(zhǔn)，報(bào)財(cái)務(wù)部申請(qǐng)支票，申請(qǐng)購置油量至IC卡；平時(shí)司機(jī)按實(shí)際耗油情況，持刷卡統(tǒng)計(jì)到財(cái)務(wù)部登記“汽車加油IC卡使用統(tǒng)計(jì)”；。每個(gè)月28日前，司機(jī)須將當(dāng)月加油情況上報(bào)至項(xiàng)目財(cái)務(wù)部，需要提交機(jī)打發(fā)票（特殊情況除外，如出差至外地不能夠使用IC卡情況），需要提供車輛行駛里程和每次加油具體情況（即加油清單）。財(cái)務(wù)部責(zé)任人于每個(gè)月底查對(duì)IC卡金額，填寫“汽車耗油量分析表”，并確定下月用量預(yù)算和上月車輛使用行駛里程是否合理。財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)企業(yè)用車汽油消耗量作連續(xù)監(jiān)督，分析其消耗合理性，按時(shí)填報(bào)“汽車耗油量分析表”，并立即反饋信息給大廈總物業(yè)經(jīng)理及總企業(yè)。加油IC卡由司機(jī)保留，不許可丟失，如有丟失司機(jī)需要負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。確定采購類別采購類別整體能夠分為五部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)和行政/辦公用具。分包服務(wù)保潔服務(wù)，選聘保潔服務(wù)關(guān)鍵原因是降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，提升專業(yè)服務(wù)水平。選聘了專業(yè)保潔服務(wù)企業(yè)，能夠不需要單獨(dú)購置各類保潔設(shè)備及負(fù)擔(dān)設(shè)備折舊、不需要支付人員招聘成本進(jìn)而降低成本；因?yàn)楸嵠髽I(yè)為每一個(gè)項(xiàng)目在提供服務(wù)期間上了責(zé)任保險(xiǎn)，所以，在每一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)楸嵎?wù)人員過失造成損失，由保潔服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，這么就分?jǐn)偤徒档土诉\(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。保安服務(wù)，屬于專業(yè)工種服務(wù)，需要含有一定身體素質(zhì)和專業(yè)技能。聘用專業(yè)保安服務(wù)企業(yè)能夠確保保安服務(wù)人員素質(zhì)，避免保安人員水平參差不齊和降低因?yàn)樗捷^低進(jìn)行培訓(xùn)成本。成品保護(hù)，此項(xiàng)服務(wù)關(guān)鍵針正確是剛剛落成新項(xiàng)目，尤其是項(xiàng)目標(biāo)交接是分批分次進(jìn)行，在全部工程完工前，交樓部分和施工部分需要完整分離，或交樓后有很多收尾性工作需要完成，全部需要成品保護(hù)服務(wù)。電梯操作，關(guān)鍵針正確是工程未全部完工或用戶提出尤其要求，需要此項(xiàng)服務(wù)。工服制作，此項(xiàng)服務(wù)對(duì)于仲量聯(lián)行及全部用戶十分關(guān)鍵，因?yàn)楣ぱb代表是本企業(yè)職員整體精神面貌和服務(wù)水平，所以，需要提供此項(xiàng)服務(wù)供給商必需能夠滿足職員及管理階層需要。量體裁衣或提供統(tǒng)一市場(chǎng)號(hào)碼標(biāo)準(zhǔn)制作工裝，穿上工裝以后使全部職員充滿自信。停車場(chǎng)管理服務(wù)工服洗滌，因?yàn)楸酒髽I(yè)職員管理層服裝和一般職員服裝面料質(zhì)量不一樣，每個(gè)部門服裝面料質(zhì)量也不盡相同，所以，需要工服洗滌供給商在洗滌方面提供分類洗滌和分層次洗滌。清運(yùn)生活垃圾，提議由環(huán)衛(wèi)局負(fù)擔(dān)。清淘化糞池，提議由環(huán)衛(wèi)局負(fù)擔(dān)。綠化服務(wù)花卉租擺其它設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)屬于專業(yè)性很強(qiáng)業(yè)務(wù)范圍，每一個(gè)維護(hù)項(xiàng)目全部需要專業(yè)服務(wù)企業(yè)提供強(qiáng)有力協(xié)作。電梯維保，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目使用電梯品牌不一樣，所以在確定維保服務(wù)供給商時(shí)，要選擇不一樣專業(yè)企業(yè)，進(jìn)而確保專業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。同時(shí)，專業(yè)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)人員，必需是持證上崗，有良好服務(wù)意識(shí)。配電室維護(hù)，配電室維護(hù)企業(yè)需要了解整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)電路情況和變配電情況。因?yàn)殡娏?duì)整個(gè)項(xiàng)目全部設(shè)備正常運(yùn)行至關(guān)關(guān)鍵，所以從業(yè)人員必需持有電力部門核發(fā)專業(yè)上崗證和專業(yè)技能。同時(shí)，服務(wù)企業(yè)必需含有正當(dāng)專業(yè)資質(zhì)和從業(yè)資格證書。中控系統(tǒng)，專業(yè)企業(yè)服務(wù)能夠使系統(tǒng)保持穩(wěn)定，而且能夠立即發(fā)覺系統(tǒng)潛在問題，充足發(fā)揮系統(tǒng)功效。保安系統(tǒng)，保安系統(tǒng)涵蓋范圍包含周界防范、門進(jìn)系統(tǒng)等，其穩(wěn)定性直接影響項(xiàng)目標(biāo)安全。通訊系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)包含保安對(duì)講系統(tǒng)、大廈整體通訊系統(tǒng)，對(duì)外分包關(guān)鍵目標(biāo)是此項(xiàng)服務(wù)專業(yè)性很強(qiáng)，多種數(shù)據(jù)險(xiǎn)繁多，需要專業(yè)技術(shù)人員和專業(yè)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)。分包服務(wù)能夠處理專業(yè)技術(shù)人員不足和技術(shù)不精帶來問題。消防系統(tǒng)，消防系統(tǒng)屬于特種專業(yè)技能范圍，全部消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，根據(jù)國家政府相關(guān)部門要求，必需是持有政府相關(guān)部門核發(fā)專業(yè)資質(zhì)企業(yè)提供，消防系統(tǒng)架構(gòu)發(fā)生改變時(shí)需要專業(yè)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)和申報(bào)審批。作為公共安全一部分，消防系統(tǒng)對(duì)于項(xiàng)目本身和社會(huì)公眾十分關(guān)鍵。所以在選擇供給服務(wù)商時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查。樓宇消防檢測(cè)、電氣安全檢測(cè)檢測(cè)，1次/12個(gè)月（國家或政府職能部門指令項(xiàng)目）。給排水系統(tǒng)，此系統(tǒng)包含冷水、熱水、直飲水、中水處理系統(tǒng)和相關(guān)輔助系統(tǒng)，此系統(tǒng)供給商為單一政府壟斷服務(wù)，不過，相關(guān)服務(wù)輔助系統(tǒng)供給服務(wù)商能夠進(jìn)行對(duì)應(yīng)選擇，比如：水箱清洗、化糞池清洗等。生活水水質(zhì)化驗(yàn)，1次/年（衛(wèi)生局監(jiān)督所）、水箱清洗，1次/年（提議由衛(wèi)生監(jiān)督所推薦清洗單位）?？照{(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)大致能夠分為三種形式，即中央空調(diào)、戶式中央空調(diào)、分體式空調(diào)，不過，空調(diào)系統(tǒng)專業(yè)性十分強(qiáng)，品牌不一樣，空調(diào)結(jié)構(gòu)有所不一樣，所以，在選擇空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)商時(shí)，一定要有專業(yè)性。同時(shí)，要對(duì)技術(shù)人員專業(yè)性進(jìn)行考評(píng)。衛(wèi)星電視系統(tǒng)，此系統(tǒng)關(guān)鍵側(cè)重式公寓項(xiàng)目，其包含：境內(nèi)外電視節(jié)目標(biāo)接收、系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)、系統(tǒng)線路維護(hù)等，因?yàn)榫惩怆娨暪?jié)目屬于國家限制接收范圍，所以，需要進(jìn)行尤其申請(qǐng)。同時(shí)，相關(guān)接收設(shè)備專業(yè)性十分強(qiáng)，需要專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行檢測(cè)和維保。俱樂部設(shè)備，俱樂部設(shè)備包含：泳池清潔設(shè)備、水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備、健身設(shè)備、球類設(shè)備設(shè)施等，由專業(yè)企業(yè)提供相關(guān)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，能夠提升設(shè)備使用率，同時(shí)，為用戶提供專業(yè)設(shè)備操作指導(dǎo)。避雷系統(tǒng)檢測(cè)，1次/年（政府指令性檢測(cè)單位）。供水、供熱外網(wǎng)管道維護(hù)（政府指令）。高壓電纜維護(hù)（政府指令）。其它行政/辦公用具印刷品，包含名片印刷、各類運(yùn)行紀(jì)錄本印刷和每個(gè)項(xiàng)目提供個(gè)性化服務(wù)需要表格印刷等。辦公文具，包含辦公期間需要各類文具，筆、紙張、尺子等。辦公設(shè)備維保，辦公設(shè)備關(guān)鍵是項(xiàng)目辦公使用電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，和電腦應(yīng)急服務(wù)等，另外，企業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)和電子郵件系統(tǒng)維護(hù)也屬于設(shè)備維護(hù)范圍。飲用水，是用戶和職員日常飲用水提供。專業(yè)書刊，指物業(yè)管理方面專業(yè)書刊、雜志、期刊；工程技術(shù)、會(huì)計(jì)、安全規(guī)范等專業(yè)性書刊雜志；有利于提升各項(xiàng)服務(wù)水平刊物等。報(bào)紙雜志，報(bào)紙雜志關(guān)鍵是指放置于項(xiàng)目公共區(qū)域大堂、休息室等地方供用戶閱覽。其它工程維修材料工程材料供給商需要有品種齊全、貨源充足產(chǎn)品提供，項(xiàng)目維修材料供給商大致能夠范圍三個(gè)檔次，即高等檔次，能夠提供高級(jí)次各類維護(hù)維修材料及多種世界著名品牌；中等檔次，能夠提供各類中國著名品牌同時(shí)確保產(chǎn)品質(zhì)量；低級(jí)次，能夠提供一般居民使用易耗產(chǎn)品，僅僅滿足大廈臨時(shí)需要。下面是項(xiàng)目日常維修需要材料大致9種分類：空調(diào)材料消防材料強(qiáng)電材料弱電材料給排水材料土建材料通訊材料電梯材料其它外部專服務(wù)外部審計(jì)，此項(xiàng)服務(wù)專業(yè)性十分強(qiáng)。為了表現(xiàn)物業(yè)管理公開、公正標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)項(xiàng)目在年底時(shí)需要聘用專業(yè)審計(jì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)，審計(jì)企業(yè)要發(fā)表獨(dú)立審計(jì)意見，而且向全部業(yè)主公告。法律顧問，法律顧問提供服務(wù)包含，對(duì)內(nèi)處理勞工糾紛，對(duì)外處理項(xiàng)目和用戶、服務(wù)供給商、政府相關(guān)部門等法律關(guān)系。其它收費(fèi)管理制度收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)管理費(fèi)：實(shí)施上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即本月月中或月底收取下月管理費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。有償服務(wù)費(fèi)：實(shí)施先服務(wù)后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。 電費(fèi)： 實(shí)施下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既每個(gè)月發(fā)送出賬單是上月電費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。 賬單發(fā)送時(shí)間： 為了讓用戶更清楚了解每個(gè)月應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用及賬單按時(shí)發(fā)放立即收回標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)月16日將全部管理費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)賬單發(fā)送完成，月底最終一天為付款最終期限。 每個(gè)月20日發(fā)送本月催款單，通知用戶如不付款將要采取計(jì)收滯納金和采取強(qiáng)制方法。 滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：滯納金總額=應(yīng)付總金額×0.5‰×逾期天數(shù) 往來賬款結(jié)算： 在收付款中應(yīng)唱收唱付，應(yīng)收一分不多，應(yīng)付一分不少。收取現(xiàn)金時(shí)，要和用戶當(dāng)面點(diǎn)清，預(yù)防假幣。如出現(xiàn)假幣，和用戶協(xié)調(diào)，說明情況后請(qǐng)用戶更換疑似假幣人民幣后收取。 財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送時(shí)間： 每個(gè)月10日前報(bào)出上月財(cái)務(wù)報(bào)表，報(bào)送物業(yè)總經(jīng)理、總企業(yè)及開發(fā)商財(cái)務(wù)部，并留存開發(fā)商簽收作為報(bào)表呈送依據(jù)。 附表1： 物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn) 1.寫字樓用戶項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)USD3.00元/建筑平方米/月物業(yè)管理費(fèi)按金三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)總和電費(fèi)RMB0.98元/KWH水費(fèi)RMB6.10元/M3（單元內(nèi)衛(wèi)生間或茶水間用水，包含排污費(fèi)）加時(shí)空調(diào)費(fèi)建筑面積低于2,000M2（一層）RMB800元/小時(shí)建筑面積2,000——4,000M2（兩層）RMB1,200元/小時(shí)建筑面積4,000——6,000M2（三層）RMB1,600元/小時(shí)二十四小時(shí)用戶機(jī)房空調(diào)費(fèi)RMB100元/建筑平方米/月停車場(chǎng)租金固定車位費(fèi)RMB1,250.00元/月.車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）非固定車位費(fèi)RMB1,000.00元/月.車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）時(shí)租車位費(fèi)RMB5.00元/小時(shí).車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn) （餐飲用戶）項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)USD3.40元/建筑平方米/月物業(yè)管理費(fèi)按金三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)總和電費(fèi)RMB0.98元/KWH水費(fèi)RMB6.10元/M3（包含排污費(fèi)）天然氣費(fèi)RMB2.40元/M3加時(shí)空調(diào)費(fèi)用RMB800元/小時(shí)二十四小時(shí)用戶機(jī)房空調(diào)費(fèi)RMB100元/建筑平方米/月停車場(chǎng)租金固定車位費(fèi)RMB1,250.00元/月.車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）非固定車位費(fèi)RMB1,000.00元/月.車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）時(shí)租車位費(fèi)RMB5.00元/小時(shí).車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)（金融用戶）項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)USD3.20元/建筑平方米/月物業(yè)管理費(fèi)按金三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)總和電費(fèi)RMB0.98元/KWH水費(fèi)RMB6.10元/M3（包含排污費(fèi)）加時(shí)空調(diào)費(fèi)RMB850元/小時(shí)二十四小時(shí)用戶機(jī)房空調(diào)費(fèi)RMB100元/建筑平方米/月停車場(chǎng)租金固定車位費(fèi)RMB1,250.00元/月.車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）非固定車位費(fèi)RMB1,000.00元/月.車位（含物業(yè)管理費(fèi)200.00元/月.車位）時(shí)租車位費(fèi)RMB5.00元/小時(shí).車位