物業(yè)組織管理方案

物業(yè)組織管理方案一、項(xiàng)目概況

『×××大廈』位于，總建筑面積平方米，根據(jù)×××業(yè)主公司的工作特點(diǎn)，需要帶有金融色彩的物業(yè)管理服務(wù)，大廈樓宇智能化限度較高。周邊高檔物業(yè)圍繞，位置重要。

『×××大廈』憑借×××業(yè)主公司之崇高外部形象，加之以新中物業(yè)管理（中國）有限公司之豐富的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和成熟的管理體系，以及在業(yè)內(nèi)特別是銀行物業(yè)管理已經(jīng)獲得的的良好口碑，我們確信，『×××大廈』將成為北京市中心物業(yè)群體中的一顆璀璨明星。

二、物業(yè)管理組織

物業(yè)管理是樓宇建設(shè)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為保證此后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，我們能在物業(yè)管理的不同時(shí)期提供專業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。具體服務(wù)范圍及內(nèi)容如下：

1、物業(yè)管理籌備期

在×××大廈入住前期，我們可根據(jù)該物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想，建筑檔次以及其它諸多因素，為『×××大廈』制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃，并據(jù)此制定籌備工作計(jì)劃，以保證在入住前所有完畢。重要工作內(nèi)容如下：（1）制定《『×××大廈』物業(yè)管理公約》（2）編制《『×××大廈』使用者手冊》（3）制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算（4）設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)及工作崗位（5）建立各項(xiàng)規(guī)章制度（6）制定員工招聘計(jì)劃（7）制定、實(shí)行培訓(xùn)計(jì)劃

物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)

解決客戶投訴技巧

緊急事件解決程序

物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)

各部門工作流程及工作程序的培訓(xùn)

節(jié)能意識(shí)和節(jié)能計(jì)劃的培訓(xùn)

工程、設(shè)備設(shè)施的平常保養(yǎng)培訓(xùn)

員工禮儀、禮貌培訓(xùn)

崗位職責(zé)培訓(xùn)

撰寫各類報(bào)告及公函（8）協(xié)助籌備進(jìn)駐慶典活動(dòng)

2、進(jìn)駐后的物業(yè)管理

『×××大廈』進(jìn)住后，即轉(zhuǎn)入正常的物業(yè)管理階段。在此期間，我司將按照籌備階段制定的物業(yè)管理規(guī)劃，逐步貫徹到位，重要工作范圍涉及以下諸方面：（1）

治安保衛(wèi)與消防（2）

平常保潔與定期保潔（3）

綠化及綠色植物的租擺和維護(hù)（4）

工程運(yùn)營維護(hù)及設(shè)施/設(shè)備的平常維修與定期保養(yǎng)（5）

車輛管理與交通管制（6）

會(huì)議接待服務(wù)及針對(duì)高層的要人服務(wù)（7）

節(jié)日裝飾（8）

特約服務(wù)根據(jù)『×××大廈』寫字樓及××業(yè)主公司的項(xiàng)目特點(diǎn)，我司建議提供如下之特約服務(wù)：

大堂及樓層的接待征詢服務(wù)

美容美發(fā)服務(wù)

商務(wù)服務(wù)：信函及報(bào)刊速遞、電話及訪客留言，待發(fā)傳真，24小時(shí)秘書服務(wù)、預(yù)定飛機(jī)、火車船票，預(yù)定酒店，安排酒宴、會(huì)議

為客戶提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)

郵局信件收發(fā)服務(wù)

勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)，衣物洗熨，汽車清洗、自行車修理服務(wù)三、物業(yè)管理工作重點(diǎn)

1.

前期物業(yè)服務(wù)新中物業(yè)管理（中國）有限公司對(duì)物業(yè)的前期的工作將本著以人為本的原則，從『×××大廈』使用人的角度，日后物業(yè)管理以及節(jié)約能源和環(huán)境保護(hù)的角度，向×××大廈業(yè)主提供專業(yè)意見，于辦公大樓項(xiàng)目交付使用前，由我司工程高級(jí)顧問及專業(yè)工程師提供工程技術(shù)顧問服務(wù)，同時(shí)派出項(xiàng)目物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴項(xiàng)目進(jìn)行考察，從大廈使用的角度隨時(shí)提出意見和建議。通常情況下，我們的前期的物業(yè)服務(wù)工作重要涉及下述內(nèi)容：1.1

基建工程介入服務(wù)1.1.1

可參照整個(gè)『×××大廈』不同部份之設(shè)計(jì)及功能，建議××大廈綜合發(fā)展所必需的工程設(shè)施及其安裝規(guī)范；1.1.2

根據(jù)『×××大廈』特點(diǎn)，協(xié)助××業(yè)主公司制定物業(yè)裝修方案；1.1.3

以使用者的角度，協(xié)助×××業(yè)主公司基建部門檢討基本設(shè)計(jì)及設(shè)施，以達(dá)成特殊使用管理的規(guī)定；1.1.4

根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)成設(shè)計(jì)規(guī)定及安裝規(guī)范之規(guī)定，并能順利移交管理；1.1.5

向×××業(yè)主公司報(bào)告一切承包商在安裝工程上達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)格之事項(xiàng)；1.1.6

列出漏掉工程及存在問題供×××業(yè)主公司基建部門參考及跟進(jìn)；1.1.7

建議可以改善之工程及增減工程項(xiàng)目，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最高經(jīng)濟(jì)效益；1.1.8

從物業(yè)管理角度，檢討『×××大廈』的設(shè)計(jì)圖例，建議一切必須改善及改良工程。1.1.9

提供改善重要設(shè)備及改良服務(wù)的意見。如供電量等問題，以避免于項(xiàng)目落成后加裝需要的設(shè)備而影響其它設(shè)施之運(yùn)作及整個(gè)物業(yè)之外觀及形象。1.1.10樓宇接管驗(yàn)收配合×××業(yè)主公司對(duì)竣工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng)，為保障該項(xiàng)工作的順利完畢，特?cái)M定該項(xiàng)工作重點(diǎn)如下：A. 普通檢查事項(xiàng)(1)

各大門是否有鎖，是否有鎖匙，門鼓是否正常，門鉸是否完整。(2)

各機(jī)電、土建修理空間是否足夠。(3)

各地漏是否可去水。(4)

各地面排水槽槽蓋是否完整。(5)

各墻身、地臺(tái)瓷磚是否完整及良好。(6)

所有垃圾應(yīng)被清走。(7)

公共地方玻璃、欄桿是否完整。(8)

各機(jī)電/土建證書是否完整。(9)

所有玻璃幕墻是否完整無瑕，瓷磚、石才、梯階是否完整，可有劃痕。(10)

各類卷簾門是否運(yùn)營正常。(11)

各給水、熱水、采暖水、空調(diào)水閥門是否可全關(guān)全開，是否有漏水現(xiàn)象。B. 以下各機(jī)電設(shè)計(jì)建議用列明之規(guī)格檢查，但不限于此。空調(diào)采暖系統(tǒng)(1)

空調(diào)機(jī)：根據(jù)供應(yīng)商提供之啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)測試，及記錄各初始運(yùn)營平衡狀態(tài)之讀數(shù)。(2)

冷水、采暖及熱水管：察看壓力測試報(bào)告及每個(gè)水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好。(3)

風(fēng)管：察看壓力測試，各風(fēng)量調(diào)節(jié)門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有漏風(fēng)、支撐件是否足夠。(4)

各機(jī)器組件：根據(jù)測試報(bào)告及安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。(5)

各泵浦：根據(jù)測試報(bào)告實(shí)驗(yàn)程序進(jìn)行。(6)

各貯水池：根據(jù)貯水測試程序執(zhí)行。(7)

消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序執(zhí)行。(8)

強(qiáng)電系統(tǒng)：根據(jù)強(qiáng)電檢查程序執(zhí)行。(9)

后備發(fā)電機(jī)：根據(jù)后備發(fā)電機(jī)實(shí)驗(yàn)程序執(zhí)行。(10)

保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場實(shí)驗(yàn)及測試訊號(hào)分貝。(11)

樓宇自控系統(tǒng)：測試信號(hào)是否到位，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否可靠工作。(12)

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢查各組件安裝情況，接線是否牢固，信號(hào)是否通暢。(13)

各類供回水管：壓力測試，并察看各閥門操作是否正常。(14)

排水系統(tǒng)：測試排水是否正常、通暢。此外，其他地方如天臺(tái)、走火梯、公共地方、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場等將會(huì)在現(xiàn)場檢查。C. 驗(yàn)收程序(1)

所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由×××業(yè)主公司基建部門負(fù)責(zé)及牽頭。(2)

所有系統(tǒng)必需于調(diào)試正常情況下，同時(shí)連續(xù)運(yùn)營一段時(shí)間，以便盡量找出一些隱患，才干進(jìn)行驗(yàn)收。(3)

在驗(yàn)收過程中，著重在將來運(yùn)營及維修角度，如發(fā)現(xiàn)問題，提交×××業(yè)主公司，以便于×××業(yè)主公司及時(shí)督促相關(guān)施工單位解決，并做出記錄。(4)

作為驗(yàn)收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證。(5)

接受所有協(xié)議副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊、調(diào)試報(bào)告。收齊后必需建立檔案。(6)

必需了解清楚保修期的起始日期及終止日期。(7)

必需知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址。(8)

必需收齊所有備品備料，妥為保管并記錄。1.2 竣工及驗(yàn)收1.2.1 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試1.2.2 漏掉工程之跟進(jìn)1.3 物業(yè)管理服務(wù)1.3.1 物業(yè)管理公約1.3.2 客戶守則1.3.3 管理預(yù)算1.3.4 規(guī)章制度之制定1.3.5 員工招聘計(jì)劃1.3.6 專業(yè)培訓(xùn)

物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)

超前的防止性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)

服務(wù)技巧的培訓(xùn)

節(jié)約能源培訓(xùn)

內(nèi)部稽核制度培訓(xùn)

系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)

對(duì)我司管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析為配合上述服務(wù)，我們建議在擬定物業(yè)管理公司后，即時(shí)開展工程前期顧問工作，從管理角度對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見，直至完畢樓宇接管驗(yàn)收工作，并轉(zhuǎn)入后期管理階段。2.

停車場管理策劃物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。因此物業(yè)管理所要考慮的，一方面是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性，另一方面是平常管理監(jiān)控力度。2.1

規(guī)格設(shè)計(jì)上，要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通，縮減車流進(jìn)入車庫的最短途徑，使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。此外要著重考慮消防通道的通暢。2.2

配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo)志(路標(biāo)、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌木，減少司機(jī)眼睛疲勞。設(shè)備系統(tǒng)的平面設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)口、警示照明、CTV安裝部位及排污口，在車庫內(nèi)設(shè)立車道、人行道的劃隔等。2.3

平常的管理重要涉及進(jìn)出口控制、鈔票管理、保安消防巡邏、交通控制等，其中：2.3.1

進(jìn)出口控制意旨保證車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守互相配合、登記、控制進(jìn)出車輛，以作為整個(gè)交通暢流的前提。2.3.2

鈔票管理用以核計(jì)收費(fèi)鈔票，停車通行證及車庫使用的會(huì)計(jì)登記。2.3.3

保安、消防車庫巡邏在擬訂崗位分派、崗位運(yùn)營、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上，安排人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及解決車場內(nèi)意外的交通事故等。2.3.4

交通控制以保證交通順暢為主，安排進(jìn)行車場內(nèi)外交通疏導(dǎo)，解決控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)操作的情況等。上述幾項(xiàng)管理措施，均可通過一定期、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車輛進(jìn)出報(bào)告等，來加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫的管理。3. 綠化/種植建議無論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風(fēng)格有哪些變化，有一點(diǎn)無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們建議在『×××大廈』綠化設(shè)計(jì)中考慮以下幾項(xiàng)：-3.1

對(duì)外觀整體應(yīng)一方面融入整條街的大環(huán)境風(fēng)格，并形成最鮮明的亮點(diǎn)，同時(shí)盡也許將周邊不盡人意的場合、構(gòu)筑物、人行車道等進(jìn)行隱蔽。3.2

依靠樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休閑場合，至于遮陰的落影取決于樹與場合方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。此外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點(diǎn)應(yīng)給予考慮。3.3

以物業(yè)管理角度來看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點(diǎn)，故需注旨在樹根周邊設(shè)立保護(hù)土壤之設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹木應(yīng)考慮落葉不多，四季長青的種植植物，以保證道路的清潔及排污水道不易堵塞。3.4

對(duì)于草坪的配植，應(yīng)綜合考慮草種的選擇，如耐寒、耐踐踏、繁殖力強(qiáng)之草種，便于觀草及使用。3.5

在綠化養(yǎng)護(hù)方面，特別強(qiáng)調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自動(dòng)全方位的噴灑及人工暗管相結(jié)合，有助于完整澆灌綠化覆蓋面積，并可節(jié)約綠化用水。4. 工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡也許獲取客戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為給客戶提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)工程部直接運(yùn)營和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部自身的工作，以及工程部與服務(wù)部，保安部等部門的橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)營、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本減少，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對(duì)較高的一項(xiàng)工作。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等等，構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，假如組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)重大問題，甚至導(dǎo)致重大損失，因此，管理好這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。4.1工程部的重要職責(zé)A.

對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安、消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B.

平常運(yùn)營管理C.

對(duì)使用者開展有償服務(wù)D.

對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理E.

對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案4.2建立工程部組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。精兵簡政的原則。設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。符合實(shí)際的原則。職責(zé)職權(quán)相應(yīng)分明的原則。保持最佳管理幅度的原則。信息反饋和調(diào)控的原則。

4.3 工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我司標(biāo)準(zhǔn)及『×××大廈』的實(shí)際情況制定下列制度、措施、規(guī)程等：4.3.1 工程部各崗位職責(zé)4.3.2 基礎(chǔ)管理措施4.3.3 設(shè)備運(yùn)營管理4.3.4 設(shè)備維修管理

5. 保安管理策劃×××業(yè)主公司為重要的金融機(jī)構(gòu)，其辦公大廈的保安部分應(yīng)為該現(xiàn)代大型物業(yè)在管理上重要的環(huán)節(jié)之一，我們將按×××業(yè)主公司的需要，派遣專業(yè)人員到辦公大樓工地視察，配合物業(yè)之發(fā)展規(guī)范，制訂一個(gè)適當(dāng)之保安計(jì)劃，并根據(jù)北京市治安管理?xiàng)l例規(guī)定，參照當(dāng)今高檔物業(yè)的管理慣例，結(jié)合『×××大廈』的實(shí)際情況，制定保安規(guī)程，使每位保安員貫徹“群防群治”的原則，每一位員工都具有強(qiáng)烈的安全服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行安全守則，以符合『×××大廈』高檔物業(yè)之管理標(biāo)準(zhǔn)。

5.1 保安部職責(zé)保安主管負(fù)責(zé)保安員工的管理工作，保證所有安全、保安設(shè)施運(yùn)作正常，并隨時(shí)準(zhǔn)備解決緊急事件。保安員執(zhí)行大廈保安工作，涉及監(jiān)控/保安/消防崗位值班，公共地區(qū)巡邏，提供緊急支援，協(xié)助物業(yè)管理部調(diào)查客戶之投訴。

5.2 保安部工作重點(diǎn)介紹管理處保安人員應(yīng)具有的禮儀及當(dāng)值時(shí)所需注意事項(xiàng)。管理處保安巡邏路線及所須注意事項(xiàng)。消防、監(jiān)控值班及所須注意事項(xiàng)。緊急事件解決程序及所須注意事項(xiàng)。管理處保安人員工作守則。防火防盜安全檢查(1)

用電和電器設(shè)備的電源線路是否完好，負(fù)荷是否正常，聲音是否異常，與易燃易爆物品的距離是否符合規(guī)定；(2)

施工用火的火源四周有無雜物，是否安全，生活用火是否做到生火人在，人走火滅；(3)

各項(xiàng)消防設(shè)備是否完好；(4)

安全門、通道是否暢通；(5)

在本物業(yè)范圍內(nèi)是否有可疑人員、可疑物品；(6)

對(duì)在非正常時(shí)間進(jìn)入大廈的人員和外來施工人員進(jìn)行登記。

6. 清潔工作策劃

『×××大廈』作為高檔物業(yè)，受其周邊環(huán)境之影響，清潔工作將尤為重要，為此，我們將在我司原有之清潔工作標(biāo)準(zhǔn)和程序之基礎(chǔ)上，視貴項(xiàng)目之特點(diǎn)，制訂出一套高標(biāo)準(zhǔn)之清潔工作計(jì)劃及實(shí)行細(xì)則，重要內(nèi)容如下：

各級(jí)清潔人員的崗位職責(zé)。

清潔員上崗前培訓(xùn)及考核計(jì)劃。

各清潔崗位責(zé)任分區(qū)。

各清潔崗位工作程序。

各類清潔工作之具體標(biāo)準(zhǔn)及工作規(guī)范。

清潔員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、著裝、禮儀、語言等。

清潔工作巡查，定期巡檢與不定期抽查結(jié)合。

結(jié)合有關(guān)管理制度及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工工作進(jìn)行考評(píng)，并通過獎(jiǎng)懲機(jī)制激勵(lì)員工。

7. 物業(yè)管理項(xiàng)目部工作策劃

7.1 物業(yè)管理項(xiàng)目部的職能物業(yè)管理項(xiàng)目部作為『×××大廈』現(xiàn)場作業(yè)為客戶提供服務(wù)的一個(gè)窗口部門，在項(xiàng)目整體物業(yè)管理中起著重要的作用。物業(yè)管理項(xiàng)目部必須起到與×××業(yè)主公司大樓使用者聯(lián)絡(luò)的作用，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)及解決投訴，并同時(shí)擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)物業(yè)保安、清潔及工程維修的工作，以及收取物業(yè)管理費(fèi)的工作。7.2 物業(yè)管理項(xiàng)目部各崗位職責(zé)于『×××大廈』進(jìn)入正常運(yùn)營時(shí)期，物業(yè)管理項(xiàng)目部的崗位重要涉及樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、客戶溝通、收管理費(fèi)等工作。

我司將根據(jù)已成型的崗位職責(zé)和『×××大廈』的管理特點(diǎn)，特別設(shè)計(jì)適合的物業(yè)管理部工作崗位，并制定具體的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)，重要內(nèi)容如下：物業(yè)管理項(xiàng)目部經(jīng)理的崗位職責(zé)大堂接待人員的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)主管、助理的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)的各項(xiàng)工作程序

7.3 物業(yè)管理項(xiàng)目部各項(xiàng)管理制度于『×××大廈』進(jìn)入正常運(yùn)營前，物業(yè)管理項(xiàng)目部需根據(jù)『×××大廈』的實(shí)際運(yùn)營情況，制訂一系列的管理制度來保證物業(yè)平常運(yùn)作于有效的控制下。重要涉及：安全防火制度(涉及組織防火隊(duì)伍，及火警應(yīng)急解決辦法，火警演習(xí))員工交接班制度員工值班制度貨梯使用管理制度貨品進(jìn)出大廈管理制度文檔管理制度樓宇巡視制度客戶尋訪制度工作跟蹤檢查制度×××業(yè)主公司入住后，物業(yè)管理項(xiàng)目部還需密切注意與客戶間的聯(lián)絡(luò)，做好服務(wù)狀況調(diào)查工作，以期不斷提高工作水平：解決投訴所有客戶之投訴，必須記錄及妥善解決，同時(shí)要做定期分析及檢討客戶重要投訴項(xiàng)目。安排防火演習(xí)定期安排防火演習(xí)，與客戶聯(lián)絡(luò)并安排其職工積極參與。通常一年一次或半年一次。重要目的是讓客戶職工知悉物業(yè)之各項(xiàng)防火設(shè)備及消防栓，滅火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。熱線電話設(shè)立公眾投訴程序，以便改善服務(wù)，我司將在管理處接待臺(tái)設(shè)立投訴電話熱線，由專人接聽，并記錄在一預(yù)設(shè)之熱線電話投訴表格，由物業(yè)總經(jīng)理親自跟蹤解決任何有關(guān)問題，投訴者的姓名會(huì)被保密。

8. 內(nèi)部管理策劃

物業(yè)管理重要是通過對(duì)人的管理來實(shí)現(xiàn)，人力資源是物業(yè)項(xiàng)目最重要的資源，造就一支素質(zhì)良好的員工隊(duì)伍，以適應(yīng)『×××大廈』管理的需要，給予客戶優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是物業(yè)管理項(xiàng)目部人事行政部的首要職責(zé)。

8.1 人事行政部的職能人事行政部是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事行政管理的專門機(jī)構(gòu)，與管理處各部門之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考核的功能。

8.2 人事行政部重要工作涉及：制定、掌握、控制各部門定員、定編、定崗辦理員工的招聘調(diào)配余缺人力對(duì)員工進(jìn)行適當(dāng)之各類培訓(xùn)及入職前的培訓(xùn)記錄并存檔員工個(gè)人資料管理和調(diào)整員工薪金協(xié)商員工轉(zhuǎn)調(diào)的具體工作辦理員工各項(xiàng)保險(xiǎn)事宜

8.3 員工手冊員工手冊是人事管理中重要文獻(xiàn)之一。員工手冊應(yīng)按照物業(yè)管理及服務(wù)特點(diǎn)制定，新中物業(yè)管理（中國）有限公司已有了公司標(biāo)準(zhǔn)的員工手冊，我司可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況規(guī)定酌情修改，以符合經(jīng)營管理的規(guī)定。一經(jīng)擬定，所有物業(yè)管理項(xiàng)目部員工須按有關(guān)規(guī)定切實(shí)執(zhí)行。

8.4 行政管理工作內(nèi)容考勤：涉及請(qǐng)假、補(bǔ)簽、加班、調(diào)班，具體事宜由行政部、保安部共同執(zhí)行。員工到、離崗安排：涉及報(bào)到、員工保險(xiǎn)、離職規(guī)定，具體由行政部、保安部、財(cái)務(wù)部執(zhí)行。一般行政安排：涉及物品采購、人員招聘、收轉(zhuǎn)檔案、辦理保險(xiǎn)，具體事宜由人事行政部執(zhí)行。檢查崗位工作紀(jì)律：涉及著裝標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范、工作規(guī)范、工作質(zhì)量，具體事宜由人事行政部執(zhí)行。建立質(zhì)量管理體系：根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量管理體系，建立『×××大廈』的質(zhì)量管理體系，并通過ISO國際質(zhì)量管理認(rèn)證，具體事宜由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門完畢。參與北京市優(yōu)秀大廈評(píng)選和全國示范物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)選：根據(jù)北京市優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)和國家物業(yè)管理示范標(biāo)準(zhǔn)，不斷改善管理處各項(xiàng)工作，努力爭取評(píng)選成功，具體工作由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)個(gè)部門完畢。

8.5 人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制，我們預(yù)計(jì)前期重要到位人員是工程、行政、物管之主管級(jí)骨干人員，然后可根據(jù)入伙情況逐步增長人員，并按員工的專業(yè)及能力安排適當(dāng)崗位及工作。

8.6員工培訓(xùn)在員工到崗后及正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，管理處會(huì)定期安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)。在入職后進(jìn)行全體員工培訓(xùn)。課程涉及『×××大廈』簡介、管理處員工基本規(guī)定、保安消防一般知識(shí)、報(bào)告書寫、員工守則及各崗位職責(zé)等。在正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，管理項(xiàng)目部亦會(huì)按實(shí)際需要安排各部門專業(yè)培訓(xùn)，且受培訓(xùn)之員工必須通過考核方可上崗。

9.財(cái)務(wù)管理策劃

9.1我司將根據(jù)×××業(yè)主公司規(guī)定，設(shè)立一套完善的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度，涉及各級(jí)員工之財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效控制管理收支；9.2編制財(cái)務(wù)用文獻(xiàn)，表格，工作流程；

9.3根據(jù)現(xiàn)行國家稅收法律，財(cái)務(wù)部將與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)；9.4建立財(cái)務(wù)及資料貯存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)測；9.5定期向×××業(yè)主公司提交財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)行財(cái)務(wù)公開；9.6編制管理項(xiàng)目部年度管理預(yù)算，提交×××業(yè)主公司審核批準(zhǔn)。

10.設(shè)備節(jié)能辦法簡介

重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。

工程部各級(jí)管理人員要了解重要用電設(shè)備的數(shù)量和運(yùn)營情況。

了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。

推廣節(jié)能的觀念、意識(shí)和方法。

不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。

應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，即時(shí)調(diào)整。

保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。

空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、客人的感覺隨時(shí)調(diào)整。

照明線路的布置及調(diào)整。

燈具的選擇(節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器)。

升降梯/電扶梯的智能管理。

采用節(jié)能控制照明開關(guān):(1)聲控開關(guān):(2)光控開關(guān)；(3)時(shí)間控制開關(guān)；(4)延時(shí)控制開關(guān)。

合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)成工作效率。

使設(shè)備保持良好的運(yùn)營狀態(tài)。(潤滑、密封等)

采用節(jié)水龍頭。四、物業(yè)管理工作目的（一）管理目的概要描述我司將把×××業(yè)主公司總行辦公大樓管理成為北京市一流服務(wù)的寫字樓。我司的管理服務(wù)將采用國際標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，以建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》為管理標(biāo)準(zhǔn)。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)價(jià)，依據(jù)ISO9001：2023國際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。1、

契約期內(nèi)使×××業(yè)主公司辦公大樓的服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)成國內(nèi)一流水平，一年內(nèi)使×××業(yè)主公司辦公大樓達(dá)成“北京市物業(yè)管理優(yōu)