《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合實(shí)訓(xùn)》課件-公積金貸款

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沈陽(yáng)市公積金貸款新政

2020.8商品房和存量房對(duì)比什么是住房公積金？住房公積金（Housingfund）是指用于住房的社會(huì)福利，具有普遍性、強(qiáng)制性的特點(diǎn)，主要用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修裝修自住房或交納房租。該公積金主要由國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工對(duì)等繳存。一、貸款申請(qǐng)條件

（一）商品房10條（二）存量房9條1.有效身份證件;同2.具有完全民事行為能力;同3.具有償還貸款本息的能力;同4.為購(gòu)買(mǎi)自住住房的產(chǎn)權(quán)人且具有相關(guān)的證明文件，并按規(guī)定比例支付購(gòu)房首付款;同5.按規(guī)定正常連續(xù)足額繳存住房公積金;同6.

12個(gè)月內(nèi)無(wú)現(xiàn)金提取公積金(不含委托還貸)記錄;同7.同意提供中心認(rèn)可的貸款保證方式;同（一）商品房10條（二）存量房9條8.沒(méi)有尚未還清的大額債務(wù)，且個(gè)人信用情況符合規(guī)定;同9.借款人所購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)已與中心簽訂保證協(xié)議;10.借款人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案后12個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)予貸款；存量房9.申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)存量房，在辦理房屋所有權(quán)更名后，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》下發(fā)日期3個(gè)月內(nèi)予以貸款；二、貸款要件

（一）商品房1.身份證及社會(huì)保障卡序列號(hào)或社會(huì)保險(xiǎn)卡保險(xiǎn)編號(hào)。同2.婚姻證明(已婚提供)。同3.住房公積金聯(lián)名卡或I類(lèi)銀行借記卡（須與受理銀行同行）。同4.商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件1份。(無(wú)房屋預(yù)告登記證明的，需提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件2份)。5.房屋預(yù)告登記證明(無(wú)房屋預(yù)告登記證明的，需提供《預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告與商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)》、開(kāi)發(fā)公司提供的委托書(shū))。6.遼寧增值稅普通發(fā)票或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具的收據(jù)(附首付款進(jìn)賬證明材料)。（二）存量房1~3同4.房產(chǎn)交易申報(bào)單原件及復(fù)印件1份。5.稅收繳款書(shū)（契稅發(fā)票）原件及復(fù)印件1份6.《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》（《房屋所有權(quán)證》）原件及全部頁(yè)數(shù)復(fù)印件2份（產(chǎn)權(quán)人與借款人姓名相符）三、貸款利率同

5年以下（含5年）：2.75%5年以上：3.25%2020年新政：貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR四、貸款額度、比例和期限

（一）商品房1、貸款額度同一方：貸款的最高限額為40萬(wàn)元;雙方：貸款的最高限額為60萬(wàn)元;家庭成員三人：貸款的最高限額為80萬(wàn)元。郊縣貸款最高限額按規(guī)定執(zhí)行：遼中、新民、康平、法庫(kù)：貸款最高限額一方35萬(wàn)元;雙方50萬(wàn)元;三人55萬(wàn)元。2、貸款比例：

（1）首次購(gòu)買(mǎi)：貸款總額最高不得超過(guò)商品房成

交價(jià)的80%，且不得超過(guò)貸款最

高額度。

（2）二套：最高60%且不得超過(guò)貸款最高額度。（3）三套及以上：不予受理3、貸款期限：

（1）貸款的最低期限為1年，最高期限為30年，同時(shí)男性、女性不得超過(guò)法定退休年齡（男滿(mǎn)60周歲、女滿(mǎn)55周歲）。

（2）對(duì)于男方年滿(mǎn)45周歲、女方年滿(mǎn)40周歲，連續(xù)繳存公積金3年(含3年)以上且首次申請(qǐng)公積金貸款等符合特定條件的職工，還貸年齡可延長(zhǎng)至法定退休年齡后5年，即男65周歲，女60周歲。同實(shí)訓(xùn)1：

張先生購(gòu)買(mǎi)商品房，準(zhǔn)備使用沈陽(yáng)市公積金貸款，判斷最高貸款額度和最長(zhǎng)貸款年限。

1、首套且僅男方貸款（1）男38歲，繳公積金2年，房款120萬(wàn)元。（2）男51歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款40萬(wàn)元。（3）男25歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款80萬(wàn)元。

2、首套且夫妻共同貸款且男方為主貸人（1）男38歲，妻子37歲，均繳公積金2年，房屋總價(jià)款60萬(wàn)元。（2）男51歲，妻子42歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房屋總價(jià)款110萬(wàn)元。（3）男28歲，妻子26歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房屋總價(jià)款100萬(wàn)元。實(shí)訓(xùn)1：實(shí)訓(xùn)2：

孫女士購(gòu)買(mǎi)一套商品房，準(zhǔn)備使用沈陽(yáng)市公積金貸款，判斷最高貸款額度和最長(zhǎng)貸款年限。

1、首套且僅女方貸款（1）女32歲，繳公積金1年，房款110萬(wàn)元，房齡3年。（2）女41歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款60萬(wàn)元。（3）女26歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款45萬(wàn)元。

2、首套且夫妻共同貸款且女方是主貸人（1）男40歲，妻子35歲，均繳公積金2年，房屋總價(jià)款72萬(wàn)元。（2）男50歲，妻子48歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房屋總價(jià)款205萬(wàn)元。（3）男27歲，妻子30歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房屋總價(jià)款100萬(wàn)元。實(shí)訓(xùn)2：特別說(shuō)明：1.按照貸款還款能力計(jì)算貸款額度=申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人月繳存住房公積金的工資基數(shù)×貸款系數(shù)×12×貸款年限；2.按照公積金賬戶(hù)繳存余額計(jì)算貸款額度=申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人住房公積金賬戶(hù)余額合計(jì)×15倍，賬戶(hù)余額合計(jì)不足2萬(wàn)元的，按2萬(wàn)元計(jì)算；

借款人貸款額度取以上兩種方式計(jì)算方式得出的最低值，且以家庭為單位，一方繳存住房公積金，貸款最高額度為40萬(wàn)元；雙方繳存住房公積金，貸款最高額度為60萬(wàn)元；家庭成員三人以上繳存住房公積金，貸款最高額度為80萬(wàn)元。2018沈七條新政：（2020執(zhí)行）個(gè)人住房公積金貸款額度實(shí)行資金流動(dòng)性系數(shù)調(diào)節(jié)。資金流動(dòng)性系數(shù)與公積金貸款資金使用率掛鉤，貸款資金使用率大于等于95%時(shí)，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8；貸款資金使用率大于等于90%且小于95%時(shí)，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.9；貸款資金使用率小于90%時(shí)，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為1。貸款資金使用率和流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)由市住房公積金管理中心定期向社會(huì)公布。（二）存量房1、貸款額度同2、貸款比例：

（1）

首套，貸款比例按核準(zhǔn)價(jià)計(jì)算（成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)的，按評(píng)估價(jià)作為核準(zhǔn)價(jià)，不含房屋裝修及除房屋以外其他物品價(jià)款）

A.房屋竣工使用年限為10年內(nèi)的（含10年），貸款比例不高于核準(zhǔn)價(jià)的70%；B.房屋竣工使用年限為10年以上、25年以?xún)?nèi)，貸款比例不高于核準(zhǔn)價(jià)的60%。

（2）二套：A.房屋竣工使用年限10年內(nèi)（含10年）：

貸款最高50%B.房屋竣工使用年限10年~25年：

貸款最高40%。3、貸款期限：（1）貸款的最低期限為1年，最高期限為二十五年減房屋竣工使用年限，且不超過(guò)20年，同時(shí)男性、女性不得超過(guò)法定退休年齡（男滿(mǎn)60周歲、女滿(mǎn)55周歲）。

房屋竣工使用年限超過(guò)二十五年或列入拆遷范圍的住房不再受理公積金貸款。（2）還貸年齡問(wèn)題同商品房

實(shí)訓(xùn)3：

李先生購(gòu)買(mǎi)一套二手房，準(zhǔn)備使用沈陽(yáng)市公積金貸款，判斷最高貸款額度和年限。

1、首套且僅男方貸款（1）男38歲，繳公積金2年，房款120萬(wàn)元，房齡3年。（2）男51歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款40萬(wàn)元，房齡13年。（3）男25歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款80萬(wàn)元，房齡8年。

2、首套且夫妻共同貸款且男性為主貸人（1）男38歲，妻子37歲，均繳公積金2年，房齡4年，房屋總價(jià)款60萬(wàn)元。（2）男51歲，妻子42歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房齡8年，房屋總價(jià)款110萬(wàn)元。（3）男28歲，妻子26歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房齡15年，房屋總價(jià)款100萬(wàn)元。實(shí)訓(xùn)3：實(shí)訓(xùn)4：

王女士購(gòu)買(mǎi)首套二手房，準(zhǔn)備使用沈陽(yáng)市公積金貸款，判斷最高貸款額度和年限。

1、僅女方貸款（1）女38歲，繳公積金2年，房款110萬(wàn)元，房齡2年。（2）女51歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款60萬(wàn)元，房齡1年。（3）女25歲，繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房款60萬(wàn)元，房齡13年。

2、夫妻共同貸款（1）女38歲，丈夫37歲，均繳公積金2年，房齡1年，房屋總價(jià)款160萬(wàn)元。（2）女51歲，丈夫42歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房齡10年，房屋總價(jià)款90萬(wàn)元。（3）女28歲，丈夫30歲，均繳公積金3年以上且首次申請(qǐng)，房齡12年，房屋總價(jià)款100萬(wàn)元。實(shí)訓(xùn)4：五、貸款費(fèi)用

抵押費(fèi)380元六