《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合實訓》課件-門店投資和成本預算

門店投資與成本預算Storeinvestmentandcostbudget演講者：目錄01門店投資02成本預算03Content01門店投資商鋪投資指投資者進行商鋪購買或租賃以謀求投資收益的投資行為。商業(yè)街（臨街商鋪或門面房）商鋪投資.商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。專業(yè)市場（主題商場）類商鋪投資“市場”指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)建筑，有些是單層建筑-不少進行日常用品批發(fā)、零售的市場根本就沒有建筑，采取地塊商鋪形式，其他大多數(shù)是多層建筑。這類商業(yè)建筑里面的商鋪，及市場類商鋪社區(qū)商鋪（包括住宅底商）投資社區(qū)商鋪是一種以社區(qū)范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商鋪。百貨商場、購物中心商鋪投資百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。門店投資的分類選擇適當?shù)男袠I(yè)類別選取自發(fā)形成某類市場的地段

看人流量010203商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢?下面就獻上3個小技巧，以供參考。門店投資的技巧01選擇適當?shù)男袠I(yè)類別位于交通運輸站的店鋪，應以經(jīng)營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消費品為主。位于住宅四周的商鋪，應以經(jīng)營綜合性消費品為主。位于辦公樓四周的商鋪，應以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位于學校四周的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。02選取自發(fā)形成某類市場的地段

位于交通運輸站的店鋪，應以經(jīng)營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消費品為主。位于住宅四周的商鋪，應以經(jīng)營綜合性消費品為主。位于辦公樓四周的商鋪，應以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位于學校四周的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主?？慈肆髁可啼伿找孀罱K決定于人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。0302成本預算成本預算是企業(yè)經(jīng)濟預測的重要內容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動實觀事前控制經(jīng)管的重要手段。先期成本預測先期成本預測所謂先期成本預測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。定量預測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學模型，由數(shù)據(jù)的運算結果對未來作出估計。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學模型正確，預測的結果就有很高的可信度。固定成本固定成本是在一定范圍內不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。成本預測的進行時間上來劃分成本費用預算

包括營業(yè)成本預算、制造費用預算、經(jīng)營銷售費用預算、財務費用預算、管理費用預算、維修費用預算、職能部門費用預算。收入預算

包括主營業(yè)務收入預算，其它業(yè)務收入預算，營業(yè)外收入預算，投資收入預算，其它投資收入、投資處理盈利和虧損預算。資產(chǎn)負債預算包括對外投資預算，無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)購建預算，固定資產(chǎn)增減分類預算，固定資產(chǎn)零星購置、固定資產(chǎn)報廢預算，基本建設預算，往來款項預算，借款和債券預算。職能部門費用預算一般由各職能部門根據(jù)各自在預算年度應完成的任務來確定費用基數(shù)，負責本部門費用預算編制和上報。財務部門以上年實際數(shù)為基礎，綜合預算年度的任務量再進行調整。預算編制項目作用如企業(yè)采用變動成本法的，則只要將變動的制造費用按預計分配率測定各成本項目數(shù)額，固定費用作為期間費用，按總額測定，并直接在當期邊際貢獻中扣除，然后再加以匯總，預算成本可以用來預測成本的發(fā)生額和作為考核成本工作成績的標準。意義正確地編制成本預算，可為企業(yè)預算期成本管理工作指明奮斗目標，并為進行成本管理提供直接依據(jù);而且，成本預算還能動員和組織全體職工精打細算、挖掘潛力，控制成本耗費，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財力努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的勞動耗費獲得較好的經(jīng)濟效益。同時，成本預算還可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標準。成本預算的作用和意義考核人員對照目標責任書，逐項檢查，重點放在:(1)資產(chǎn)質量檢查，如對超過一年未收回的經(jīng)營性債權，按其金額全額扣除考核利潤，確認無效益的投資全額扣除利潤，超過半年的存貨(房地產(chǎn)公司除外)全額扣除利潤;(2)費用支出檢查。檢查交際費、差旅費、通訊費等經(jīng)常性費用是否超支;(3)消費性基金檢查。檢查工資、獎金、福利等消費性支出是否在控制范圍內?，F(xiàn)場考核重點在上述檢查考核中，有以下情況的可以分析考核:(1)因執(zhí)行總部政策而使被考核單位減少收入的或增加支出的;(2)總部政策發(fā)生變化，與預算口徑不可比的;(3)國家或政府政策發(fā)生重大變化，導致相關公司減少收入或增加支出的;(4)市場發(fā)生重大變化非經(jīng)營單位可以控制的，如上游產(chǎn)品的材料價格上漲，導致中下游產(chǎn)品成本上升、利潤下降，且超過了預算預測范圍的;(5)發(fā)生人力不可抗拒因素，如洪水、地震導致企業(yè)停產(chǎn)、半停產(chǎn)等。被考核單位發(fā)生上述情況，在經(jīng)營過程中，需及時書面報告，得到有關部門確認，在考核時，要提供充分依據(jù)，經(jīng)考核人員確認后，可以增加考核分值?，F(xiàn)場考核結束后，考核結果由各單位簽章確認。折疊分析考核由審計、財務、人事(工資)、企業(yè)管理等部門聯(lián)合組成考核組，審計部門作為牽頭人。由于審計部門不參與預算編制，比較超脫，由其牽頭考核，比較客觀公正，也可發(fā)現(xiàn)預算中的不足，便于改進。三個部門的考核分工為:審計部門考核財務指標完成情況，財務部門考核財務基礎管理工作，亦可以解釋個別指標調整原因，人事(工資)部門考核工資和獎金等消費性基金支出情況，企業(yè)管理部門考核企業(yè)基礎管理情況，如業(yè)務量指標等。成立