房地產(chǎn)-深圳市紅嶺中學高中部片區(qū)土地開發(fā)建設項目可行性報告(一二級聯(lián)動)

深圳市紅嶺中學高中部片區(qū)土地開發(fā)建設項目可行性報告深圳市家園實業(yè)發(fā)展有限公司二〇一九年五月五日深圳市紅嶺中學高中部片區(qū)土地開發(fā)建設項目深圳市紅嶺中學高中部片區(qū)土地開發(fā)建設項目第第2頁/共36頁目錄第章項基本況 4項土地置 4項地塊況介紹 5項地塊地歷沿革 5項地塊地現(xiàn)狀 5第章項開發(fā)期 7一土地發(fā)階段 7二土地發(fā)（房產(chǎn)設）段 10第章開建設資成分析資金籌 12項經(jīng)濟標表 12項總投資 12土費估如下 13一土地發(fā)階成本支 13二土地發(fā)階成本支 14項資金籌情分析 15第章項銷售入分析 16一土地發(fā)階實現(xiàn)售收入 16二土地發(fā)階實現(xiàn)售收入 17第章項利潤估 19完一級地開階段 19完二級地開階段 20第章結論 21附本目的發(fā)建可供考的場分析 22項所在經(jīng)濟房地市場況 22廣省深市經(jīng)運行況 22深市福區(qū)自及經(jīng)運行況 25深市房產(chǎn)項開發(fā)場環(huán)分析 27周樓盤析 30項合作背景況 33深市家實業(yè)展有公司景情況 33深市漁實業(yè)份有公司景情況 33紹 36第一章項目基本情況項目土地位置（3衛(wèi)星圖衛(wèi)星圖2D圖2D圖項目地塊情況介紹項目地塊土地歷史沿革土地該土地范圍內(nèi)位于自制地塊BXCY-000824835.7（”）（1）1996該“D97-006”地塊自劃撥給漁農(nóng)村公司后，名義上是給漁農(nóng)村項目地塊土地現(xiàn)狀第第10頁/共36頁托家園公司完善該土地前期相關手續(xù)，并由家園公司全權開發(fā)該地塊。2018地代碼為J910第二章項目開發(fā)周期一級土地開發(fā)階段主要工作內(nèi)容是完善開發(fā)建設土地的手續(xù)，使之能具備報建要24（1、完善開發(fā)建設土地手續(xù)201854圳漁農(nóng)實業(yè)股份有限公司簽訂了關于深圳市紅嶺中學高中部分片區(qū)項目的《D97-006（2），協(xié)確定項目宗地號為24835.7確定深圳漁農(nóng)實業(yè)股份有限公司僅作為土地提供方，深圳30%分得相關物業(yè)，其余70%的物業(yè)由家園公司分得。鑒于該土地為早期村屬墳地，屬于林地。多年來經(jīng)過家園公司的不斷努力，已經(jīng)向政府各有關部門申請變更為發(fā)展備用建設（）。制定了相關報建的相關流程，流程內(nèi)容簡要如下：（詳見3）【1】確定合作關系——主要由漁農(nóng)公司配合推進深圳市漁農(nóng)實業(yè)股份有限公司與家園實業(yè)合作開發(fā)的前期手續(xù)（確定【2】發(fā)展備用地確定用地性質（參考法定圖則編制）規(guī)劃研究。出《規(guī)劃研究報告》《專題研究報告》，研究確（等方面規(guī)劃，說明擬開發(fā)用途的可行性。根據(jù)《規(guī)劃研究報告》等文件，向市規(guī)劃與自然資源局福田/）研究（【3】辦理建設用地規(guī)劃許可證、辦理繳（補）交土地價款等事項。以下相關案例可供參考：山語清暉項目為深圳市華來利投資控股(集團)有限公司投資興B402-0012200501-2005-0441福田區(qū)香蜜湖北蓮塘尾片區(qū)北環(huán)大道以北。占地面積60899平方米，總建筑規(guī)模292099平方米。項目于2014年建成。28003.472二級土地開發(fā)（即房產(chǎn)建設）階段表1：經(jīng)濟技術指標表單位：平方米項目數(shù)量開發(fā)建設用地面積（平方米）24835容積率5.8計容積率總建設面積（平方米）144050可售面積（平方米）134000其中住宅134000公共配套設施10050其中社區(qū)健康服務中心2000老年人日間照料中心1000社區(qū)警務室50社區(qū)黨群服務中心800社區(qū)管理用房300社區(qū)文化活動室2000物業(yè)管理用房300這個階段家園公司主要要做如下工作：1、勘探和地質調(diào)查等；2、建設設計；3、辦理報建手續(xù)等工作；4、建設工程發(fā)包；5、基建建設和工程監(jiān)理；6、工程驗收；7、房產(chǎn)銷售等工作；8、房產(chǎn)交付使用。第三章開發(fā)建設投資成本分析與資金統(tǒng)籌項目經(jīng)濟指標表2.2階1項目總投資表2：項目總投資列支表單位：萬元序號項 目合計一級土地開發(fā)階段二級土地開發(fā)階段第1年23451總投資5650001005001050029500090000690001.1開發(fā)建設投資40000090000025000035000250001.2經(jīng)營管理費用5000050005000250001200030001.3財務費用75000500050001500020000300001.4自營資產(chǎn)投資0000001.5銷售費用300000020002000080001.6不可預見費用100005005003000300030003%估5%估算。財務費用貸款基數(shù)按年化10%土地費估算如下3序號成本測算科目概算（萬元）一土地前期變性費用90000二其他費用10000成本總計100000一級土地開發(fā)階段成本列支序號項目名稱金額（萬元）估算說明1前期土地變性90000其中已投入5億元資金將林地變性為發(fā)展備用地2其他費用100003土地平整100004辦理繳交土地價款及土增稅1800005相關契稅等20000合計310000二級土地開發(fā)階段成本列支序號成本測算科目概算（萬元）占總成本比例一土地前期費用10000020.62%二公共配套設施費等）10000020.62%三補繳土地出讓金14000028.87%四土增稅以及相關稅金6000012.37%五財務費用7500015.46%六不可預見費100002.06%開發(fā)成本合計485000100%項目資金統(tǒng)籌情況分析表6：項目資金統(tǒng)籌表單位：萬元序號項目合計一級土地開發(fā)階段二級土地開發(fā)階段第1年第2年3452資金籌措5000001000000400000002.1自有資金150000500000100000002.2短期借款10000050000050000002.3長期借款2500000025000000第四章項目銷售收入分析一級土地開發(fā)階段實現(xiàn)銷售收入2.270%20.63表7：一級開發(fā)階段項目收入分析表單位：萬元序號項目合計開發(fā)期第1年第2年1現(xiàn)金流入20630002063001.1銷售收入20630002063001.2出租收入0001.3自營收入0001.4其他收入0001.5回收固定資產(chǎn)余值000序號項目合計開發(fā)期第1年第2年1.6回收經(jīng)營資金0001.7凈轉售收入000二級土地開發(fā)階段實現(xiàn)銷售收入13400012/11/147.470%，因此可實現(xiàn)銷售收入約100億元。表8：二級開發(fā)階段項目收入分析表單位：萬元序號項目合計建設期建設期建設期銷售期銷售期123451現(xiàn)金流入1000000001000005000004000001.1銷售收入1000000001000005000004000001.2出租收入0000001.3自營收入0000001.4其他收入0000001.5回收固定資產(chǎn)余值000000序號項目合計建設期建設期建設期銷售期銷售期123451.6回收經(jīng)營資金0000001.7凈轉售收入000000第五章項目利潤評估完成一級土地開發(fā)階段表9：主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表單位：萬元序號名 稱單位數(shù)量一經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元1110002前期費用萬元1000003營業(yè)收入萬元2063004營業(yè)稅金及附加萬元309455利潤總額萬元64355總投資收益率%57.98%6所得稅萬元16088.757稅后利潤萬元48266.25投資利潤率%43.48%經(jīng)營期平均投資利潤率%/年21.74%第第20頁/共36頁完成二級土地開發(fā)階段表10：主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表單位：萬元序號名 稱單位數(shù)量一經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元4540002開發(fā)成本萬元3100003其他成本萬元1440004營業(yè)收入萬元10000005營業(yè)稅金及附加萬元2500006利潤總額萬元296000投資利潤率%65.20%7所得稅萬元740008稅后利潤萬元222000投資利潤率%48.90%經(jīng)營期平均投資利潤率%/年16.30%第六章結論附：本項目的開發(fā)建設可供參考的市場分析項目所在地經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場情況廣東省深圳市經(jīng)濟運行情況\h深\h\h\h\h\h\h\h\h\h\h\h和\h大鵬\h和\h\h與\h\h\h惠州接壤。深圳是國務院定位的全國性\h經(jīng)濟中心和國際化城市，與北\h\h\h\h羅湖\h\h\h\h\h8個行政區(qū)。深圳\h\h\h\h\h24\h房屋\h\h唯一賃業(yè)\h增加值GDP\h核算的有效途徑。2016圳納入GDP\h的新業(yè)態(tài)經(jīng)濟增加值為1565.53GDP8.0%。201824221.987.624221.987.622.099961.959.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值14237.946.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的10090.597.1%；6564.8313.31895683.2%，按2018年平均匯率折算為28647美元。3067.213.6%；2541.589.4（）1560.526.38296.6312.71037.39\h計入\h形式計入GDP（下同）8.9%。全年5017.842.0%。全年全市進出4425.52015年中國城市競爭力藍皮書》顯示，2015圳首次超越香港，位居第一。201530.93519.9562.5724.4613.9有資質等級以上的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值3471.0224.1%。深圳市福田區(qū)自然及經(jīng)濟運行情況\h深圳市福田區(qū)是深圳市\(zhòng)h中心城區(qū)，市委市政府所在地，位于\h深圳\h\h文化\h\h\h78.6610\h街道，94\h，114\h居委會133.0573.02\h人口密度為全市最高。福田區(qū)高端集聚效應顯現(xiàn)，轄區(qū)聚集了全市50%70%60%的安防企業(yè)總部。聚焦落實“在構建推動經(jīng)濟高質量發(fā)展體制機2017A492520184018.37.4％。投資拉動強勁發(fā)力。完成464.95消費潛力持續(xù)釋放。完成社會消費品零售總額1824.8億元，增長7.4％，占全市三成，連續(xù)14年穩(wěn)居全市首位。1130.86.6％，較去年增速提高3個百分點。財稅收入再創(chuàng)新高。完成稅收總額1688.712.2％，比GDP4.818010.6％。在經(jīng)濟下行壓力普遍較大經(jīng)濟質量持續(xù)提高。產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3778.1GDP942703.3412.136815857.5％。稅收86GDP51.121.5/GDP深圳市房地產(chǎn)項目開發(fā)市場環(huán)境分析運作和最終成效。項目開發(fā)經(jīng)營機會產(chǎn)生于它所依賴的市場環(huán)境之44.83%。30以深圳市商品住宅市場為例。目前深圳市新增住宅用土地近4年處于低位，年均住宅土地建筑面積在50萬平以下；另外，從一線城市的角度來看，深圳市新增住宅土地供應量在其中同樣屬于最小，排在一線城市末尾。年深圳市住宅成交面積基本在450萬平左右。以深圳市目前每年50足的危險。新增住宅土地供應緊張直接導致深圳市房價漲幅在全國70考慮到深圳城市建成面積已經(jīng)達到44.83%左右，簡單通過新增住宅土地方式滿足城市住宅需求已經(jīng)不適合目前城市可持續(xù)發(fā)展需第第36頁/共36頁周邊樓盤分析樓盤介紹實際均價二手市場（摘自鏈家）萬澤云頂香蜜湖A17680.542.8750837B10322.932477281116.5萬平方米，規(guī)劃5棟高層住宅，11套別墅。，15萬元萬科蘭萬科蘭江山第·瑧山道位于深圳市福田區(qū)梅江山第瑧道10萬元~18萬元面積60899，共計房屋樓盤介紹實際均價二手市場（摘自鏈家）398限公司。山語清暉山語清暉集團2005），用筑面積為216251.4米，其中：深規(guī)許字12萬元樓盤介紹實際均價二手市場（摘自鏈家）01-2005-0441號文規(guī)定的容積率≤2.9，建筑覆蓋率≤40%。棲棠映山棲棠映山位于深圳市福田區(qū)梅林，總建筑面積20926，總占地面積025戶11萬元。項目合作方背景情況深圳市家園實業(yè)發(fā)展有限公司背景情況深圳市家園實業(yè)發(fā)展有