商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司-美地行：商業(yè)地產(chǎn)咨詢案例-東上海樂活廣場策劃報(bào)告

美地行商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃案例東上?！坊顝V場商業(yè)定位及營銷策劃報(bào)告1目錄Contents項(xiàng)目市場分析商業(yè)定位建議案名策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線廣告宣傳推廣策略Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part72項(xiàng)目市場分析Part13商業(yè)環(huán)境分析五角場環(huán)島以南，北臨國順路，西臨黃興路。目前五角場商圈內(nèi)正處于大面積改造、新建和調(diào)整過程中，新建項(xiàng)目有上海萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城購物中心、中環(huán)國際大廈等。周邊擁有寫字樓白領(lǐng)、住宅業(yè)主、商務(wù)旅游人士、師生等多樣消費(fèi)群。4SWOT分析Strength優(yōu)勢Weakness弱勢Opportunity機(jī)會Threat威脅

商鋪?zhàn)馐刍旌?，不利管理，租金及業(yè)態(tài)容易造成混亂商業(yè)規(guī)模體量不大

周邊九隆坊、財(cái)富國際等商業(yè)競爭項(xiàng)目虎視眈眈五角場大型商業(yè)廣場分散人流楊浦區(qū)打造五角場城市副中心

75萬方的五角場商業(yè)體量帶動(dòng)整個(gè)商圈人氣區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)正全面形成（4條軌道交通，30余條公交線路）周邊眾多品質(zhì)住宅樓盤確保了龐大人流量和消費(fèi)群

極盡便捷的交通酒店和辦公樓擁有既定消費(fèi)者統(tǒng)一商業(yè)街鋪管理5主要辦公樓盤主要住宅樓盤1、創(chuàng)智天地2、海尚杰座3、滬東金融大廈4、同濟(jì)科技大廈5、黃興廣場6、科中大廈7、凌武大廈8、平盛大廈9、上豪大廈10、石油大廈1、泰鴻新苑2、靖宇家園3、歐洲豪庭4、海上碩和城5、創(chuàng)智天地6、建德國際公寓7、上海夢想8、翡翠東森花園9、新江灣城1號作品消費(fèi)群體分布周邊10棟辦公樓和9個(gè)住宅樓盤為東上海中心奠定消費(fèi)基礎(chǔ)。6創(chuàng)智天地海尚杰座滬東金融大廈同濟(jì)科技大廈黃興廣場科中大廈凌武大廈平盛大廈上豪大廈石油大廈本案7消費(fèi)者分類消費(fèi)需求消費(fèi)場所習(xí)慣消費(fèi)能力信息渠道上班族品牌服飾、個(gè)性餐飲、化妝品、美體養(yǎng)生手機(jī)、IT產(chǎn)品、文化娛樂、旅游產(chǎn)品品牌專賣店（柜）、特色餐廳、咖啡館、電影院、酒吧、健身會所、美容院高電視、雜志、短信、彩信、報(bào)章、網(wǎng)絡(luò)、“口頭傳銷”、商場DM、品牌型錄、電子優(yōu)惠券青年群體時(shí)尚服飾、個(gè)性餐飲、音像制品、文化學(xué)習(xí)、運(yùn)動(dòng)系列、美容美發(fā)個(gè)性服裝店、特色商品店、商場品牌專柜、KTV、茶坊高電視、雜志、短信、彩信、網(wǎng)絡(luò)、“口頭傳銷”、品牌型錄、電子優(yōu)惠券中老年生活日常用品、家庭生活必需品大賣場、超市、餐館、家電賣場中電視、戶外廣告、“口頭傳銷”、商場DM消費(fèi)群體分析8消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)9目標(biāo)客源分析浙商蘇商臺商本地投資客投資客10案例分析九隆坊COCOPARK11買鋪就要買街鋪！九隆坊提出街區(qū)式商業(yè)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)引入“內(nèi)街外化”的思路，提出“街鋪”概念，與大商業(yè)形成錯(cuò)位競爭。街相對商場來說是一個(gè)開放的空間，人們喜歡逛街，街有良好的光線、充足的空氣，街區(qū)消費(fèi)使人更身心愉悅。案例分析12商業(yè)定位建議Part213定位策略經(jīng)營定位行業(yè)定位區(qū)域定位市場定位品類定位功能定位商品定位管理定位富有特色而精確的商業(yè)定位商戶 知名品牌+個(gè)性化特色品牌人群 上班族、時(shí)尚青年和區(qū)域居民功能 集餐飲、休閑、娛樂、生活等一體類型 緊隨世界商業(yè)潮流的新概念商業(yè)人群 品質(zhì)辦公和周邊成熟住宅區(qū)的龐大消費(fèi)群需求 特色主題的業(yè)態(tài)選擇和個(gè)性化服務(wù)優(yōu)勢 方便快捷的一站式享受品牌 彰顯個(gè)性，貼合生活的代表消費(fèi)者14什么樣的商業(yè)定位最適合東上海中心？15LIFESTYLE以商業(yè)市場現(xiàn)況和區(qū)域未來遠(yuǎn)景為考量，我們建議本項(xiàng)目的商業(yè)定位為：商業(yè)定位16lifestyle商業(yè)模式的服務(wù)范疇是向人們提供一個(gè)新的生活方式----在一個(gè)商業(yè)中心里休憩、娛樂、社交、購物、美食、欣賞藝術(shù)、享受都市夜生活。逍遙適性，隨意居停，完成一種人與世界的交互圓融。什么是Lifestyle

？商業(yè)定位17為什么要定位成Lifestyle的商業(yè)模式?18精而全：精品薈萃，生活中的基本需求都能滿足。個(gè)性鮮明：設(shè)計(jì)感強(qiáng)，業(yè)態(tài)分布人性化，濃厚的休閑娛樂氣息。量身貼心：為就近消費(fèi)量身打造，營造新的休閑生活方式.Lifestyle商業(yè)東上海中心集吃、喝、玩、樂于一體，滿足生活中購物、餐飲、娛樂需求海上財(cái)智從產(chǎn)品到服務(wù)，都是為滿足都市就近需要而打造。從建筑格局、商鋪布局到裝潢設(shè)計(jì)只為舒適購物心情而設(shè)計(jì)。商業(yè)定位19案名策劃Part320命名原則1、由于整個(gè)項(xiàng)目的辦公樓部分名為東上海中心、酒店部分名為東上海·華美達(dá)酒店，因此，商業(yè)部分應(yīng)延續(xù)是“東上?！睘榍熬Y，是整個(gè)項(xiàng)目具有統(tǒng)一性，在日后宣傳上具有捆綁優(yōu)勢。2、核心案名應(yīng)該與“東上?！毕嗯?，不能繁冗，以免造成整個(gè)案名太長，不方便記憶。3、核心案名應(yīng)能表現(xiàn)lifestyle的商業(yè)定位，并要展現(xiàn)出其生活性。4、商業(yè)部分適宜用“廣場”來命名，即表現(xiàn)出lifestyle的生活性和商業(yè)體量。21案名推薦東上?！坊顝V場22什么是樂活？“樂活”前身是1946年由英國有機(jī)認(rèn)證機(jī)構(gòu)提出的生存概念，并由美國學(xué)者保羅?雷在1998年以“LOHAS”重新導(dǎo)入主流社會?！皹坊睢庇⑽臑長OHAS，是Lifestyle

OfHealthAndSustainability的縮寫，即“持續(xù)活力的健康生活”?！皹坊睢币呀?jīng)成為健康生活的代名詞。案名推薦23為什么要以“樂活”命名？“樂活”作為一個(gè)新興生活概念，已被越來越多的人接受，社會和媒體關(guān)注度也相當(dāng)高，對消費(fèi)者的吸引力相當(dāng)強(qiáng)。關(guān)于“樂活”的媒體報(bào)導(dǎo)案名推薦24商業(yè)動(dòng)線Part425人流動(dòng)線建議車輛進(jìn)線消費(fèi)者主要進(jìn)線車庫入口車庫入口建議商場間可穿行,增加人氣建議商場間可穿行,增加人氣車輛出線26綠化建議目前綠化狀況過多,且過于密集,嚴(yán)重阻礙商業(yè)人流活動(dòng)量建議:(1)用塊狀綠化替代(2)用可移動(dòng)間隔型綠化(3)在市政允許情況下,盡可能減少綠化A區(qū)B區(qū)C區(qū)27綠化示范建議大寧國際塊狀綠化大寧國際點(diǎn)狀綠化可移動(dòng)綠化28視覺引導(dǎo)建議

沿街刀馬旗主店招精神堡壘主入口主入口主入口精神堡壘A區(qū)B區(qū)C區(qū)29其他建議1.建議水池可不用做,或者減少廣場中的比例,今后中間位置可作為商業(yè)活動(dòng)空間,增加商業(yè)推廣活動(dòng)的可利用性(比如,可設(shè)置內(nèi)街休閑太陽傘,擴(kuò)大經(jīng)營面.)2.未來可在內(nèi)街放置一電子屏,進(jìn)行活動(dòng)推廣及廣告等媒體投放.減少水池空間商業(yè)電子屏A區(qū)B區(qū)C區(qū)30建議考慮預(yù)留外墻廣告位31業(yè)態(tài)規(guī)劃Part532美容美發(fā)Spa養(yǎng)生餐飲休閑娛樂時(shí)尚購物生活服務(wù)Lifestyle模式核心業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)構(gòu)成33商業(yè)區(qū)域東上海中心商鋪總建筑面積達(dá)23614.64平方米其中：公寓樓1—2層，商業(yè)面積5128.95平方米辦公樓1—4層，商業(yè)面積9552.29平方米酒店1—4層，商業(yè)面積8757平方米34廣告宣傳Part635銷售類廣告文案140元/m2/日租金回報(bào)五角場超旺街鋪限量發(fā)售！還不來搶？！36黃興路街鋪“樂活”上市五角場“一圈五線”超級旺鋪限時(shí)搶購銷售類廣告文案237買股票不如買街鋪東上海?樂活廣場圓你財(cái)富夢想五角場投資新天王，只為最有眼光的你銷售類廣告文案138LOGO視覺表現(xiàn)39視覺表現(xiàn)形象畫面40視覺表現(xiàn)掛旗141視覺表現(xiàn)掛旗242視覺表現(xiàn)圍墻43視覺表現(xiàn)圍墻44推廣策略Part745炒商鋪成功的市場推廣，關(guān)鍵是旺通過市場炒作，概念的反復(fù)宣傳，商鋪才會策略思考461993年：新民晚報(bào)廣告通欄=產(chǎn)品成功2006年：電視、報(bào)章砸百萬廣告=常常未見水花為什么？？策略思考47這是一個(gè)注意力渙散的時(shí)代……48全市媒體供應(yīng)總量太大

廣播頻率10家電視頻道16家報(bào)刊媒體雜志35家左右網(wǎng)絡(luò)媒體無法計(jì)量……

新興媒體全面崛起(分眾\框架\手機(jī)新聞…)策略思考49如何炒旺我們的商鋪如何使我們的市場推廣讓該看的人看到必須進(jìn)行有效而低成本的針對性營銷！策略思考50新聞?wù)贤茝V直復(fù)營銷商業(yè)視覺系統(tǒng)推廣策略51新聞?wù)蟼鞑?/p>

短期內(nèi)整合20家以上主流涉外媒體、香港媒體、海外媒體、上海媒體、主流財(cái)經(jīng)類雜志、主流網(wǎng)絡(luò)媒體15天內(nèi)進(jìn)行特大篇幅的強(qiáng)大新聞宣傳攻勢報(bào)道；形成強(qiáng)勢效應(yīng)，再配合一定量的廣告投放，效果十分明顯。主流網(wǎng)絡(luò)媒體海外媒體香港媒體主流財(cái)經(jīng)雜志上海主流媒體推廣策略——新聞?wù)贤茝V52電視媒體：第一財(cái)經(jīng)·第一地產(chǎn)、東方移動(dòng)·東方地產(chǎn)、教育頻道·今日房產(chǎn)涉外類：《ShanghaiDaily》、《ChinaDaily》綜合類：《東方早報(bào)》、《新聞晨報(bào)》、《新民晚報(bào)》、《上海商報(bào)》、《新聞晚報(bào)》、《新報(bào)》《青年報(bào)》、《解放日報(bào)》、《文匯報(bào)》財(cái)經(jīng)類：《上海證券報(bào)》、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、

《國際金融報(bào)》、《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》地產(chǎn)類：《上海樓市》名牌時(shí)報(bào)、《上海樓市周刊》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《上海樓市》租售情報(bào)時(shí)尚類：《外灘畫報(bào)》、《申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)》、《上海壹周》、《周末畫報(bào)》、《上海星期三》

香港媒體：《香港商報(bào)》、《香港文匯報(bào)》、香港《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》媒體備選名錄推廣策略——新聞?wù)贤茝V53綜合類東方網(wǎng)、新浪、搜狐、網(wǎng)易、上海熱線、東方網(wǎng)地產(chǎn)類搜房網(wǎng)、房產(chǎn)之窗、安家網(wǎng)、安居網(wǎng)、房產(chǎn)之門、金豐易居辦公樓類上海辦公網(wǎng)、上海辦公用房信息網(wǎng)、上海辦公樓租售網(wǎng)、上房商鋪推廣策略——新聞?wù)贤茝V媒體備選名錄54通過美地行獨(dú)有的數(shù)據(jù)庫，組織一些商鋪投資團(tuán)，如：

浙商投資團(tuán)蘇商投資團(tuán)臺商投資團(tuán)本地民營企業(yè)家投資團(tuán)進(jìn)行定向宣傳和訴求，針對目標(biāo)客戶有效訴求商鋪信息和傳遞投資前景。推廣策略——直復(fù)營銷55數(shù)據(jù)庫分類通過掌握的數(shù)據(jù)庫資源對目標(biāo)人群派發(fā)DM，進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，達(dá)到針對性效果。在滬境外人士數(shù)據(jù)庫上海市外商投資企業(yè)數(shù)據(jù)庫各地區(qū)上海商會名錄各行業(yè)協(xié)會名錄在滬各地區(qū)同鄉(xiāng)會名單餐飲協(xié)會名單服裝協(xié)會名單連鎖店品牌名單……寧波同鄉(xiāng)會杭州同鄉(xiāng)會……臺灣商會新加坡商會香港商會美國商會……推廣策略——直復(fù)營銷56會計(jì)師協(xié)會各類民企老總董事長法人代表外企老總董事長法人代表美籍公司首席代表老總高級專業(yè)人才臺灣籍公司首席代表老總高級專業(yè)人才新加坡籍公司首席代表老總高級專業(yè)人才港籍公司首席代表老總高級專業(yè)人才中外資銀行高級管理人員商會組織MBA組織各類律師（包括律師協(xié)會成員外國律師等）目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫資源數(shù)據(jù)庫構(gòu)架上海外商投資企業(yè)數(shù)據(jù)庫推廣策略——直復(fù)營銷57美地行境外、高層人士數(shù)據(jù)庫資源：目標(biāo)投資客戶數(shù)據(jù)庫資源包括：（1）在滬港籍公司首席代表、老總及高級專業(yè)人才（2）在