萬科房地產(chǎn)成本管理新規(guī)制度

萬科房地產(chǎn)成本管理制度目錄一、總則1二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)1（一）集團(tuán)總部成本管理職責(zé)1（二）開發(fā)企業(yè)成本管理職責(zé)2三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控4（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)4（二）成本監(jiān)控要求4四、房地產(chǎn)開發(fā)步驟成本控制6（一）立項(xiàng)步驟成本控制6（二）計(jì)劃設(shè)計(jì)步驟成本控制7（三）施工招標(biāo)步驟成本控制8（四）施工過程成本控制8（五）工程材料及設(shè)備管理10（六）完工交付步驟成本控制11（七）工程結(jié)算管理12（八）其它步驟成本控制13五、附則13萬科企業(yè)股份房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）一、總則1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制訂本制度。2、成本管理基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、確保質(zhì)量為前提，過程控制為步驟、規(guī)范操作為手段，提升經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)。3、成本監(jiān)控任務(wù)是：遵守國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）集團(tuán)總部成本管理職責(zé)1、制訂、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢驗(yàn)實(shí)施情況，對(duì)成本實(shí)施制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判定，立即提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決議參考；保持對(duì)國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境了解，幫助房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理相關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決議，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)現(xiàn)在期策劃中成本控制。立項(xiàng)審查關(guān)鍵是：◆立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；◆市場(chǎng)定位是否明確、合適；◆投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；◆投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其實(shí)施情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本實(shí)際組成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，幫助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，立即搜集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充足、有效決議依據(jù)，并按要求將相關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織集團(tuán)成本管理信息交流，經(jīng)過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方法，促進(jìn)全員成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本有效路徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平提升。7、依據(jù)管理需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生合理性、成本管理規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考評(píng)項(xiàng)目標(biāo)成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理綜合服務(wù)。（二）開發(fā)企業(yè)成本管理職責(zé)1、認(rèn)真實(shí)施集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制訂本單位成本管理制度，并自覺接收總部監(jiān)督。2、依據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)提議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性匯報(bào)，推行立項(xiàng)審批程序。3、計(jì)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算正確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算經(jīng)濟(jì)合理性，使計(jì)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又表現(xiàn)成本控制意識(shí)和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織方法。5、遵照基礎(chǔ)建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)施有效監(jiān)控。確保將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間關(guān)系，預(yù)防和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目標(biāo)質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提升投資回報(bào)率。7、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核實(shí)，立即、全方面、正確、動(dòng)態(tài)地反應(yīng)項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按要求編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。堅(jiān)持成本匯報(bào)制度，確保成本信息交流立即、有效。8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制原因，用足用活多種政策、資源，提升成本控制預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用路徑。9、定時(shí)或不定時(shí)分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控方法及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每十二個(gè)月最少一次，并將分析匯報(bào)報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、依據(jù)集團(tuán)管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)施總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施運(yùn)行機(jī)制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)施全過程監(jiān)控。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，確保成本控制工作順利進(jìn)行（二）成本監(jiān)控要求制度建設(shè)1、依據(jù)管理需要，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制訂和完善包含以下幾方面內(nèi)容成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部立案：◆成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；◆計(jì)劃管理制度(包含指標(biāo)、定額、考評(píng)管理措施)；◆招、投標(biāo)管理制度；◆協(xié)議管理制度；◆工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、完工驗(yàn)收移交)管理制度；◆預(yù)決算(包含概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；◆費(fèi)用控制制度；◆材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制訂也可綜合制訂。2、集團(tuán)總部應(yīng)不?？偨Y(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，立即編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢驗(yàn)、考評(píng)計(jì)劃實(shí)施情況：◆開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃(按完全成本口徑)；◆期間費(fèi)用計(jì)劃；◆降低成本技術(shù)組織方法計(jì)劃。2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本估計(jì)和決議為依據(jù)，綜合考慮多種原因進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、優(yōu)異、可行，盡可能數(shù)據(jù)化、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考評(píng)措施，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)省額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考評(píng)指標(biāo)。分析檢驗(yàn)1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定時(shí)、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制方法及其效果進(jìn)行分析，以立即總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析關(guān)鍵是：◆計(jì)劃及其實(shí)施情況；◆實(shí)際成本和預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；◆分析期內(nèi)控制方法、效果、存在問題及改善意見、對(duì)策；◆評(píng)價(jià)、結(jié)論和提醒。2、集團(tuán)總部依據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢驗(yàn)。信息交流1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部常規(guī)性成本資料關(guān)鍵包含：◆項(xiàng)目基礎(chǔ)情況；◆按會(huì)計(jì)制度要求應(yīng)編報(bào)成本核實(shí)報(bào)表；◆成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；◆當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策適用期限、收費(fèi)部門。2、按例外管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)下列成本異常偏差及其處理措施，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：◆當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)政策重大調(diào)整；◆成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上項(xiàng)目、事件(包含停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等原因影響造成成本增、減項(xiàng)目、事件)；◆合作條件更改；◆補(bǔ)交地價(jià)。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，相互交流成本控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)步驟成本控制（一）立項(xiàng)步驟成本控制1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必需向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和具體《可行性研究匯報(bào)》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論經(jīng)過?！犊尚行匝芯繀R報(bào)》除應(yīng)含有地塊基礎(chǔ)資料、周圍環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方法及條件、初步計(jì)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包含以下內(nèi)容：◆成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及方法；◆投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)表現(xiàn)安排；◆稅務(wù)環(huán)境及其影響；◆資金計(jì)劃；◆《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定及對(duì)應(yīng)對(duì)策；◆項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。2、《可行性研究匯報(bào)》應(yīng)最少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵原因發(fā)生改變，并將對(duì)我方組成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)同意最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充足考慮地價(jià)款支付方法及對(duì)應(yīng)資金成本。5、招標(biāo)、拍賣協(xié)議或合作開發(fā)協(xié)議應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。（二）計(jì)劃設(shè)計(jì)步驟成本控制1、計(jì)劃設(shè)計(jì)單位選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成計(jì)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；◆需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行計(jì)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方法，擇優(yōu)確定。2、總體計(jì)劃設(shè)計(jì)方案（必需包含建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織“計(jì)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲經(jīng)過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段全部必需要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在和上一階段概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較基礎(chǔ)上，編制我方《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)控制目標(biāo)，并以此控制下一階段設(shè)計(jì)。3、施工圖設(shè)計(jì)協(xié)議應(yīng)含有相關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求條款，并載明：設(shè)計(jì)單位《施工圖預(yù)算》標(biāo)準(zhǔn)上不得突破我方編制《建造成本預(yù)算》。4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包含建成后物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或降低設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成投資損失浪費(fèi)。（三）施工招標(biāo)步驟成本控制1、除壟斷性質(zhì)工程項(xiàng)目外，其它工程施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位選擇，必需采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方法進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行具體、具體策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)定，提出書面評(píng)定意見。4、相同條件下，應(yīng)盡可能選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低單位。5、凡投資額超出人民幣1,000萬元工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方法，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交相關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作文字備忘。6、零星工程應(yīng)該在兩個(gè)以上施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8、施工協(xié)議談判人員最少應(yīng)包含工程、預(yù)算兩方面專業(yè)人員，協(xié)議條件必需符合招標(biāo)條件，協(xié)議條款及內(nèi)容概念應(yīng)清楚，不得因工程緊而不簽協(xié)議就開工。9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)定其資信、技術(shù)力量等。10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照協(xié)議及相關(guān)文件要求慎重處理。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必需列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員和監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同署名，其中甲方預(yù)算人員必需對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證具體審批程序和權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制訂。3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必需按當(dāng)初發(fā)生當(dāng)初簽證標(biāo)準(zhǔn)，在事后五日內(nèi)辦理完成，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必需清楚明了，涂改后簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實(shí)施造價(jià)大包干工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)關(guān)鍵求或因設(shè)計(jì)不妥，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方相關(guān)責(zé)任人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必需對(duì)照相關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓協(xié)議，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限由各開發(fā)單位依據(jù)本身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量和監(jiān)理1、項(xiàng)目開工前，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)經(jīng)過招標(biāo)方法擇優(yōu)選擇含有正當(dāng)資格和有效資質(zhì)等級(jí)監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)和所監(jiān)理工程施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位親密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必需組織相關(guān)部門具體調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況匯報(bào)及防患方法，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，根據(jù)質(zhì)檢部門認(rèn)可書面處理方案給予落實(shí)。事故匯報(bào)和處理方案應(yīng)一并存檔立案。3、應(yīng)尤其重視隱蔽工程監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程驗(yàn)收，必需由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參與并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)按次序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、標(biāo)準(zhǔn)上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超出工程造價(jià)15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款撥付應(yīng)該按下列程序辦理：◆施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；◆工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工協(xié)議及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證實(shí)等資料；◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；◆經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按相關(guān)同意程序付款并登記付款臺(tái)帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，方便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)成工程造價(jià)85%時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)停止付款，預(yù)留最少10%工程尾款和5%保修款，方便掌握最終止算主動(dòng)權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)立即列出所需材料及設(shè)備清單，通常根據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包協(xié)議中加以明確：2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)施甲供或甲定乙供，其它實(shí)施乙供；3、實(shí)施甲供或甲定乙供材料和設(shè)備應(yīng)盡可能不支付采購(gòu)保管費(fèi)。4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，預(yù)防積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備采購(gòu)必需進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在關(guān)鍵設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采取招標(biāo)方法。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠?qū)嵤┵d銷或定金較低供貨商；◆愿意以房屋抵材料款，且接收正常樓價(jià)供貨商；◆能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接收驗(yàn)收合格后再付款供貨商；◆售后服務(wù)和信譽(yù)良好供貨商。6、工程管理部門對(duì)到貨甲供材料和設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)匯報(bào)，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求，應(yīng)立即退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。7、《采購(gòu)協(xié)議》中必需載明：因供貨商供貨不立即或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失，供貨商必需負(fù)擔(dān)索賠責(zé)任。8、各單位必需建立健全材料詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程行為。9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必需按認(rèn)定質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡可能采取我方限價(jià)方法。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。10、材料代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位經(jīng)過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)同意。11、甲供材料、設(shè)備結(jié)算必需憑供貨協(xié)議、供貨廠家或商檢部門檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門驗(yàn)收檢驗(yàn)證實(shí)和結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（六）完工交付步驟成本控制1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目完工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)步驟才能移交。2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必需參與工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證實(shí)書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)企業(yè)同時(shí)簽署。3、凡有影響使用功效和安全及不合設(shè)計(jì)要求結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失，要按協(xié)議追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工協(xié)議相關(guān)條款和物業(yè)管理要求立即和施工單位簽署《保修協(xié)議書》，以明確施工單位保修范圍、保修責(zé)任(包含驗(yàn)收后出現(xiàn)質(zhì)量問題保修責(zé)任約定)及處罰方法等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充足估計(jì)，留足保修費(fèi)用。6、甲方按租售承諾先行墊付屬保修范圍費(fèi)用，應(yīng)在工程承包協(xié)議中便明確有乙方負(fù)擔(dān)。（七）工程結(jié)算管理1、工程完工結(jié)算應(yīng)含有以下基礎(chǔ)條件：◆符合協(xié)議（協(xié)議）相關(guān)結(jié)算條款要求；◆含有完整有效質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求完工驗(yàn)收資料；◆項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它相關(guān)結(jié)算原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完成；◆施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2、工程結(jié)算要以我方掌握設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，通常只能作為參考。