科技館物業(yè)綜合管理方案

XX科技館物業(yè)綜合管理方案（DOC214頁）

1.1公司簡(jiǎn)介

上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司（下列簡(jiǎn)稱陸家嘴物業(yè)公司）成立于

1992年5月，1997年12月改制為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金1500萬元。

1.1.1機(jī)構(gòu)設(shè)置

陸家嘴物業(yè)公司設(shè)有總師室、辦公室、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、人力資源部、物

業(yè)管理部、市場(chǎng)進(jìn)展部、物業(yè)管理培訓(xùn)中心、檔案資料信息中心、計(jì)

算機(jī)信息中心。

投資企業(yè)：

上海陸家嘴貝思特物業(yè)管理有限公司

上海明城酒店管理有限公司、明宮餐飲分公司

上海御橋物業(yè)管理有限公司

上海興嘉物業(yè)管理有限公司

上海佳迅清潔服務(wù)有限公司

上海明城半山日本料理有限公司

上海悠適上島咖啡屋有限公司

1.1.2管理規(guī)模

作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，陸家嘴物業(yè)公司管理的物業(yè)量已達(dá)390萬

m2,其中委托管理面積320萬而、顧問管理面積40萬境內(nèi)外合資

組建的物業(yè)公司所管面積30萬m2,是目前上海市管理面積最大的物

業(yè)管理企業(yè)。其類型涉及到智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園

別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等，因此具有大規(guī)模經(jīng)營(yíng)、

低成本運(yùn)作的特色。

1.1.3管理范圍

陸家嘴物業(yè)公司及其投資企業(yè)管理的物業(yè)

辦公樓：匯豐大廈、眾城大廈、嘉興大廈、陸家嘴集團(tuán)

辦公樓、三菱商事辦公樓、浦東新區(qū)辦公中心；

公寓（含酒店公寓）：明城花苑、東櫻花苑、陸家嘴花園、榮城花苑、

涵樂園、民樂苑、錦華花園、弘揚(yáng)公寓、金楊

公寓、沙田公寓、康馨花園、宏苑、地鐵明珠

苑、梧桐花園；

別墅：棕桐海金宇別墅、雅閣花園、綠園山莊；

住宅小區(qū)：金楊新村二至八街坊，東荷新村，云臺(tái)三、四、

五街坊，上南三、八街坊，御橋二、五街坊，

東城小區(qū)，花木小區(qū)，二軍大梅花村、蘭花村、

中原高層、中心東二村；

廠房：嘉浦科技樓；

綜合商廈：市南電力交易市場(chǎng)、東方路商業(yè)街三期、東城

商都、上海鉆石交易中心。

陸家嘴物業(yè)公司頑問管理的物業(yè)

綜合大樓：江海大廈；

公寓：山鑫陽光城、佳泰花園。

1.1.4質(zhì)量體系

陸家嘴物業(yè)公司已經(jīng)通過了IS09002質(zhì)量保證體系及IS014001環(huán)境管

理體系的認(rèn)證，并在管理中導(dǎo)入了OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體

系，此項(xiàng)管理體系有望在明年通過認(rèn)證。屆時(shí)陸家嘴物業(yè)公司將成為

全國(guó)通過三項(xiàng)體系認(rèn)證的十家企業(yè)之一，全國(guó)唯一通過三項(xiàng)體系認(rèn)證

的物業(yè)管理企業(yè)。

1.1.5質(zhì)量目標(biāo)

安全、舒適、親情、保值

1.1.6環(huán)境目標(biāo)

水清、地綠、潔凈、舒適

1.1.7質(zhì)量方針

建一流公司、創(chuàng)一流管理、管一流物業(yè)、出一流人才

1.1.8環(huán)境方針

美化環(huán)境、造福社區(qū)、持續(xù)進(jìn)展

1.1.9公司信譽(yù)

依法經(jīng)營(yíng)、嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)，遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)

1.1.10管理理念

陸家嘴物業(yè)讓您更滿意

讓——嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流

您——業(yè)戶、進(jìn)展商、行政主管部門與有關(guān)專業(yè)部門

更——優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)

戶日益增長(zhǎng)的需求

滿意一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為進(jìn)展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

1.1.11管理人才

陸家嘴物業(yè)公司擁有一批年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化、高能級(jí)的管理人

員250人，平均年齡35歲，具有高、中、初級(jí)職稱的人員占總?cè)藛T的

57%。

在做好服務(wù)的同時(shí)，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用與培養(yǎng)放在企業(yè)進(jìn)

展的首要地位，通過各類途徑共組織員工培訓(xùn)2133人次，其中境外培

訓(xùn)19人次。1998年，根據(jù)其自身進(jìn)展的需要又建立了陸家嘴物業(yè)培

訓(xùn)中心，共培訓(xùn)786人次，其中與上海房地產(chǎn)管理學(xué)院合作培訓(xùn)651

人次。源源不斷的人員培訓(xùn)是陸家嘴物業(yè)公司的管理水平不斷提高的

根本保證。

1.1.12管理水平

陸家嘴物業(yè)公司依托長(zhǎng)期積存的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、特色與優(yōu)勢(shì)，將陸家

嘴品牌戰(zhàn)略及CIS引入公司文化，它標(biāo)志著陸家嘴物業(yè)公司已正式跨

入物業(yè)管理現(xiàn)代化的行列，并已形成了能夠習(xí)慣智能化寫字樓、商業(yè)

樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等一整

套具有相當(dāng)水準(zhǔn)的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。

1.1.13管理業(yè)績(jī)

陸家嘴物業(yè)公司現(xiàn)為全國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)

副會(huì)長(zhǎng)單位。創(chuàng)有全國(guó)優(yōu)秀小區(qū)三個(gè)、市示范小區(qū)二個(gè)、市優(yōu)秀小區(qū)

六個(gè)、市優(yōu)大廈一個(gè)、達(dá)標(biāo)大廈一個(gè)、達(dá)標(biāo)小區(qū)11個(gè)，達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)率達(dá)

85%,其中商品住宅與辦公樓創(chuàng)優(yōu)率達(dá)100%o并于1998年12月通過

上海質(zhì)量體系審核中心的GB/T19002-IS09002質(zhì)量保證體系認(rèn)證（國(guó)

際認(rèn)證），同年獲上海市物業(yè)管理企業(yè)唯一的“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”。1998

年公司被評(píng)為市級(jí)檔案管理先進(jìn)單位，1999年6月又被評(píng)為檔案管理

國(guó)家二級(jí)企業(yè)，2000年11月通過上海質(zhì)量體系審核中心的IS014001

環(huán)境管理體系認(rèn)證（國(guó)際認(rèn)證）。

1.2管理資質(zhì)

陸家嘴物業(yè)公司注冊(cè)資本為人民幣壹仟伍佰萬元。

陸家嘴物業(yè)公司被評(píng)為上海市二級(jí)資質(zhì)的第一家物業(yè)管理企業(yè)（上海

市物業(yè)管理資質(zhì)最高為一級(jí)，但目前只評(píng)出49家二級(jí)管理資質(zhì)的企

業(yè)，無一級(jí)管理資質(zhì)的企業(yè)）。

1.3公司財(cái)務(wù)狀況

最近3年經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)與總資產(chǎn)如下（萬元）:

年經(jīng)營(yíng)收入年利潤(rùn)總資產(chǎn)

1998年32283146069

1999年28414346880

2000年估計(jì)34003397530

1.4公司物業(yè)管理業(yè)績(jī)（圖片）

公司要緊管理業(yè)績(jī)摘要

獲獎(jiǎng)單位獲獎(jiǎng)名稱

公司95年度上海市物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)

公司上海市房地行業(yè)96年度實(shí)事立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體

公司浦東新區(qū)1995-1998年度文明單位

公司上海市房地行業(yè)97年度立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體

公司1998年12月獲得ISO質(zhì)量體系認(rèn)證證書

公司1999年獲物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)

公司1999年6月檔案通過國(guó)家二級(jí)評(píng)審

金楊分公司1995年度保衛(wèi)工作先進(jìn)集體

金楊分公司1993-1995年度浦東新區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理先進(jìn)集體

金楊分公司1995-1996年度上海愛國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)單位

金楊分公司上海市房地行業(yè)96年度區(qū)級(jí)實(shí)事立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體

金楊分公司上海房地行業(yè)96年度窗口規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)單位

金楊分公司一九九七年度浦東新區(qū)治安安全合格單位

金楊分公司一九九七年度衛(wèi)生標(biāo)兵小區(qū)

達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)榮譽(yù)摘要

獲獎(jiǎng)小區(qū)獲獎(jiǎng)名稱

金楊二街坊市優(yōu)秀小區(qū)與全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)

金楊四街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊六街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊三街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊七街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊五街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊八街坊（西）上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

眾城管理處市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈

榮城花苑市優(yōu)秀物、山管理小區(qū)、上海市優(yōu)秀示范小區(qū)

民樂苑建設(shè)部全國(guó)優(yōu)秀小區(qū)、市優(yōu)秀示范小區(qū)

2“上海科技館”概況

“上?？萍拣^”位于浦東新區(qū)花木行政文化中心區(qū)，世紀(jì)大道2000

號(hào)，毗鄰世紀(jì)公園、世紀(jì)廣場(chǎng)，與新區(qū)政府大廈相對(duì)，交通便利，通

過世紀(jì)大道與地鐵二號(hào)線與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及市中心相連。

“上?？萍拣^”是由上海市人民政府投資興建的重大社會(huì)文化項(xiàng)目，

計(jì)劃投資總額約15億元人民幣。

“上海科技館”以“自然、人、科技”為主題，以提高公眾科技文化

素養(yǎng)為宗旨。建成之后將是上海重要的科普教育基地與休閑旅游基地,

預(yù)測(cè)年客流量逾200萬人次。

“上?？萍拣^”內(nèi)設(shè)有天地館、生命館、智慧館、未來館等五個(gè)常設(shè)

展館與一個(gè)臨展館。

一期共開放地殼探秘、生物萬象、兒童科技園、智慧之光、信息樂園、

設(shè)計(jì)師搖籃6個(gè)展區(qū)與一個(gè)IMAX巨幕3D影院、?個(gè)球幕影院、一個(gè)

動(dòng)感4D影院，另有宇宙之旅等13個(gè)展區(qū)將于二期開放。

開放時(shí)間：周二至周五9:00-17:00

周六至周日9:00-21:00

周一閉館

占地面積：6.8萬平方米

總建筑面積：9.6萬平方米

常設(shè)展區(qū)面積：6.0萬平方米

建筑總高：50.2米其中：地上49米，四層；地下7.2米，一層

主體結(jié)構(gòu)：碎框架結(jié)構(gòu)（預(yù)應(yīng)力）

屋面：鋁板

樓層：碎板

外墻：玻璃、石材及鋁板幕墻

內(nèi)墻：輕質(zhì)（材料）砌塊

設(shè)備、設(shè)施：強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（樓宇自控、安保監(jiān)控、共用天線

與閉路電視、公共廣播與應(yīng)急廣播、通訊）、電梯、給排水系統(tǒng)、擦窗

機(jī)、空調(diào)暖通、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、燈效操縱系統(tǒng)與AV數(shù)字操縱系統(tǒng)。

3雙方合作的意向

3.1“上?？萍拣^”以其優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)、超前的風(fēng)格理念、先進(jìn)的硬件

設(shè)施、無與倫比的地理位置，必將成為世界一流的科技展館。

3.2貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上招聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有管理經(jīng)

驗(yàn)、有專業(yè)人才、有完善的企業(yè)管理制度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來管理

“上?？萍拣^”。

3.3陸家嘴物業(yè)管理“上?？萍拣^”的綜合優(yōu)勢(shì)

:帶格式的：制表位：不作L71等存

陸家嘴物業(yè)已成為上海市管理規(guī)模第一的物業(yè)公司，目前管，

理的物業(yè)量已達(dá)390萬；

陸家嘴物業(yè)公司管理資質(zhì)已居上海市物業(yè)管理企業(yè)之首位，

成為上海市49家獲二級(jí)資質(zhì)的第一家（目前上海無一級(jí)資質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)）；

陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升

值，業(yè)戶安居樂業(yè)；

陸家嘴物業(yè)將成為全國(guó)唯一通過IS09002.IS014001,

OHSAS18001三項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證的企業(yè)；

陸家嘴物業(yè)具有管理各類物業(yè)的豐富實(shí)際經(jīng)驗(yàn)及人力資源；

陸家嘴物業(yè)有能力為所有類型的企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)；

陸家嘴物業(yè)能夠提供您所需要的物業(yè)管理服務(wù)：

用我們的物業(yè)管理服務(wù)節(jié)約您的時(shí)間與金錢；

您能夠利用我們的管理經(jīng)驗(yàn)幫助您實(shí)現(xiàn)你的戰(zhàn)略目標(biāo)；

陸家嘴物業(yè)是您可信賴的合作伙伴。

3.4陸家嘴物業(yè)管理“上?？萍拣^”的具體優(yōu)勢(shì)

:帶格式的:制表位：不在L71字符

“上?？萍拣^”與我公司總部近在咫尺，又與我公司管理的.

浦東新區(qū)辦公中心觸手可及，關(guān)于資源共享、應(yīng)急搶險(xiǎn)十分

有益；

?“上海科技館”坐落于浦東陸家嘴地區(qū)，而我公司是陸家嘴

集團(tuán)公司的全資子公司，與新區(qū)各個(gè)方面有著極為良好的溝

通渠道，能夠?yàn)椤吧虾？萍拣^”的各項(xiàng)工作提供其他公司無

法比擬的便利條件；

?我公司有能夠保障浦東新區(qū)辦公中心正常運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)豐富的

設(shè)備設(shè)施維保技術(shù)人員；

?我公司有具有豐富接待經(jīng)驗(yàn)的強(qiáng)大的禮儀服務(wù)陣容，曾接待

過江澤民、胡錦濤等中央領(lǐng)導(dǎo)同志及許多國(guó)家的元首、部長(zhǎng)；

?我公司有為上海鉆石中心提供服務(wù)的專業(yè)保安隊(duì)伍；

?我公司有為上海證券大度提供服務(wù)的專業(yè)保潔公司；

?我公司有從原浦東公園轉(zhuǎn)制到我公司的具有園藝實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的

綠化隊(duì)伍，更有從農(nóng)學(xué)院畢業(yè)的高才生做為后備力量；

?我公司有條件吸納全國(guó)最優(yōu)秀的物業(yè)管理人才來管理.“上海

科技館”；

?我公司有能力并愿意吸納“上?？萍拣^”的富余人員。

3.5貴方假如委托我公司管理“上海科技館”，我公司將使用“陸家嘴物業(yè)

管理”的管理模式，導(dǎo)入IS09002質(zhì)量保證體系、IS014001環(huán)境管理

體系及0HSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，為“上?？萍拣^”成為世

界一流的科技展館提供無可挑剔的物業(yè)管理服務(wù)。

3.6委托方支付開辦費(fèi)542600元。

3.7”上?？萍拣^”竣工驗(yàn)收后，需對(duì)所屬委托物業(yè)范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、

設(shè)施等進(jìn)行全面“開荒”清潔?！伴_荒”清潔費(fèi)由委托方承擔(dān)，估計(jì)需

100000元人民幣，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷”，物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。

3.8我公司同意貴方的建議：從施工期就進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)早期介入，開

業(yè)后開始進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

早期介入物業(yè)管理：2001年1月1日—2001年3月31日，

委托物業(yè)管理服務(wù)期限五年：2001年4月1日—2006年3月31

日，

這將給“上海科技館”的建設(shè)與物業(yè)管理平穩(wěn)過渡與管理水平達(dá)到四

星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)帶來非常有利的因素。

4總體構(gòu)想與目標(biāo)

4.1管理模式

倡導(dǎo)陸家嘴物業(yè)讓您更滿意的管理理念，在“上?？萍拣^”及陸家嘴

物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行“上?？萍拣^”物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實(shí)

施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理，并遵守國(guó)家及地區(qū)有關(guān)的法律法規(guī)，

同意當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的監(jiān)督。

4.2管理服務(wù)目標(biāo)

我公司正式同意管理“上海科技館”后，將使“上?？萍拣^”達(dá)到下

列管理服務(wù)目標(biāo)（除委托方本身原因、委托方提供數(shù)據(jù)與實(shí)際情況差

異較大、政府政策調(diào)整及不可抗力等因素外）：

4.2.1總目標(biāo)

?達(dá)到相當(dāng)于賓館四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；?〔帶格式的：制表位：不在L71字符）

?通過良好的物業(yè)管理使業(yè)戶名下的物業(yè)保值、增值，真正為

業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)安全、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、先進(jìn)

的科教、娛樂、工作環(huán)境,并成為中國(guó)乃至全世界的標(biāo)志性物

業(yè)品牌。

?營(yíng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，激發(fā)游客參與科普的熱情，提高業(yè)戶的滿意

度。

4.2.2具體目標(biāo)

管理服務(wù)“以人為本”，針對(duì)“上?？萍拣^”的物業(yè)特征，我司提出“高

標(biāo)準(zhǔn)、全方位”的物業(yè)管理設(shè)想。

高標(biāo)準(zhǔn)

以業(yè)戶滿意度為指針，導(dǎo)入IS09002質(zhì)量保證體系、IS0I4001環(huán)境質(zhì)，:帶格承：制表位：不在5字符

量保證體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，使用相當(dāng)

于賓館四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段及管理方法來管理與

服務(wù)“上?？萍拣^”。

從目標(biāo)管理著手、以質(zhì)量管理為中心、以信息管理為基礎(chǔ)，

建立各級(jí)監(jiān)督約束機(jī)制，實(shí)行24小時(shí)的管理服務(wù)。

遵循物業(yè)公司專業(yè)管理、業(yè)戶自主管理、政府部門及業(yè)戶監(jiān)

督管理相結(jié)合的管理方式。

全方位

:帶格式的：制表位：不在1.71字符)

針對(duì)業(yè)戶與游客的需求，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便利、齊全、低價(jià)及24，

小時(shí)全天候、多方位的高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)。

4.2.3管理目標(biāo)值

經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地管理目標(biāo)值

:帶格式的：制表位；不在1.71字符

場(chǎng)地、建筑完好率98多

基礎(chǔ)設(shè)施完好率95%

展區(qū)場(chǎng)地管理目標(biāo)值

:帶格式的：制表位：不在1.71字符

展區(qū)場(chǎng)地、建筑完好率98%

展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完好率95%

工程物業(yè)管理目標(biāo)值

帶格式的：制表位：不在1.71字符

供電、供水、供氣保證率98%

照明設(shè)施完好率98%

空調(diào)供應(yīng)完好率98%

通訊、視聽、系統(tǒng)保障率98%

消防設(shè)施完好率100%

治安監(jiān)控設(shè)施完好率98%

建筑物及所有設(shè)備、設(shè)施按預(yù)定計(jì)劃保護(hù)保養(yǎng)合格率100%

建筑物及所有設(shè)備、設(shè)施維修及時(shí)率100%

設(shè)備、設(shè)施突發(fā)事件操縱率98%

保安管理目標(biāo)值

:帶格式的：制表位：不在1.71字符]

VIP接待安全措施保證率100%

高峰客流安全措施保證率100%

突發(fā)事件操縱率100%

車輛交通疏導(dǎo)操縱率100%

技術(shù)防范監(jiān)控措施實(shí)施率98%

觀眾安全措施保證率100%

重大刑事案件發(fā)生操縱率100%

重大火災(zāi)事故發(fā)生操縱率100%

環(huán)境管理目標(biāo)值

:帶格式的：制表位；不在1.71字符)

管理區(qū)域內(nèi)無積塵、無污垢、無垃圾、無積水操縱率100%

管轄區(qū)域綠化成活率95%以上

管轄區(qū)域內(nèi)綠化更新、養(yǎng)護(hù)及時(shí)率100%

管轄區(qū)域內(nèi)綠化藝術(shù)美化率95%

建筑物外立面整潔保持率98%

建筑垃圾、生活垃圾、污水處理及時(shí)率98%以上

滅蟲除害及時(shí)率98%以上

5早期介入物業(yè)管理服務(wù)范圍及內(nèi)容

5.1范圍

“上海科技館”的所有公共部位及地下車庫。

5.2早期介入服務(wù)內(nèi)容

協(xié)助與參與施工質(zhì)量管理，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)檢查，使質(zhì)量隱患，〔贊推壁：制表位：不在L71字符

消滅在建造過程中，促使物業(yè)建造質(zhì)量與驗(yàn)收效率的提高。

與委托方一起融洽外部環(huán)境，溝通與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政、

環(huán)衛(wèi)、防疫、房管局、公安、消防、郵政、交通、綠化及委

托服務(wù)保養(yǎng)單位等政府管理部門的關(guān)系并建立日常聯(lián)系網(wǎng)

絡(luò)，加強(qiáng)合作使“上?？萍拣^”運(yùn)作及管理取得良好的外部

環(huán)境。

協(xié)助開發(fā)商制定好《“上?？萍拣^”業(yè)戶使用公約》。

與開發(fā)商一起參與房屋設(shè)備設(shè)施的前期質(zhì)量驗(yàn)收。

開業(yè)后管理方案的擬訂。

“上?？萍拣^”租戶裝潢管理方案的擬訂。

房屋、設(shè)備、設(shè)施的交接驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收后檔案。

管理及作業(yè)人員培訓(xùn)及操作訓(xùn)練（開業(yè)前10天完成）。

制訂“上?？萍拣^”房屋、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)方案。

制訂“上?？萍拣^”安全、消防系統(tǒng)管理方案。

其他工作指導(dǎo)與策劃。

5.3早期介入的時(shí)間

2001年1月1日至2001年3月31日

憑借多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為，早期介入越早越好。從今后物業(yè)

管理的角度講，有利于及早發(fā)現(xiàn)問題，節(jié)約投資成本，及時(shí)解決問題，

有利于設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，保值升值。

5.4派遣人員費(fèi)用估算

派2名經(jīng)理級(jí)管理人員及工程技術(shù)人員，每周1次，每次結(jié)束后提供

書面建議報(bào)告（特殊情況增加次數(shù)）。

按常規(guī)，物業(yè)公司對(duì)前期介入應(yīng)收取一定費(fèi)用，但是針對(duì)“上?？萍?/p>

館”的特殊情況，我公司決定費(fèi)用全免。

6“上?？萍拣^”接收過渡階段的管理工作及保證措施

6.1”上?？萍拣^”進(jìn)場(chǎng)接管期限

我公司在確?！吧虾？萍拣^”正常運(yùn)行的前提下，在“上?？萍拣^”

有關(guān)人員的配合下，接管時(shí)間定為一周，各部分交接期限及責(zé)任人員

具體如下：

“上?？萍拣^”交接時(shí)間表

交接時(shí)間

項(xiàng)目責(zé)任部門

第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天

資料合同交接全體人員

供配電系統(tǒng)

電氣維保部

電梯系統(tǒng)

空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)（給排水）

給排水系統(tǒng)維保部

計(jì)算機(jī)系統(tǒng)

消防設(shè)備

樓宇操縱

電子會(huì)議

痛

背景音響

電

閉路電視弱電維保部

系

燈效、AV

統(tǒng)

安保設(shè)備

門禁設(shè)備

車庫管理

保安保安部

保潔、綠化清潔、綠化部

禮儀禮儀部

交接總結(jié)全體人員

6.2項(xiàng)目交接驗(yàn)收責(zé)任界定

當(dāng)我公司受托管理“上?？萍拣^”，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)在限定時(shí)間內(nèi)交接時(shí)，甲

方負(fù)責(zé)把已竣工項(xiàng)目或者還在施工項(xiàng)目的全部情況告之乙方，并同時(shí)

移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下；

6.2.1甲方負(fù)責(zé)在乙方接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、

技術(shù)資料、產(chǎn)品說明書等全部移交乙方。如遇種種原因，一時(shí)無法移

交的部分資料，且不影響整個(gè)設(shè)備系統(tǒng)交接的，可適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)間。

6.2.2經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收且合格的竣工項(xiàng)目移

交。

甲方負(fù)責(zé)及時(shí)把管理權(quán)力與責(zé)任移交乙方，乙方應(yīng)在驗(yàn)收接管后全面

記錄在案，并經(jīng)甲方及甲方委托人（政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建

部門等）簽字認(rèn)可，乙方承擔(dān)其管理權(quán)力與義務(wù)。

6.2.3經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收但不合格的竣工項(xiàng)目或

者者經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期無法驗(yàn)收完畢的竣工項(xiàng)

目移交。

甲方負(fù)責(zé)及時(shí)把管理權(quán)力與責(zé)任移交乙方，但不合格或者未驗(yàn)收完畢

的項(xiàng)目乙方應(yīng)在驗(yàn)收接管后全面記錄在案，并經(jīng)甲方及甲方委托人（政

府主管部門、監(jiān)理公司、籌建處等）簽字認(rèn)可，由此影響其提供使用

功能的責(zé)任不應(yīng)乙方承擔(dān)，乙方對(duì)甲方支付余款或者增加費(fèi)用具有參

與討論及建議權(quán)，乙方負(fù)責(zé)配合、協(xié)助甲方或者甲方委托人，加快整

改項(xiàng)目的落實(shí)及再次驗(yàn)收工作的推進(jìn)或者者持續(xù)落實(shí)其驗(yàn)收工作。

6.2.4已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗(yàn)收的項(xiàng)目、正在施工的項(xiàng)目

責(zé)任界定：甲方負(fù)責(zé)驗(yàn)證責(zé)任，并指定籌建部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理分包

方施工責(zé)任；分包方或者具體施工方負(fù)責(zé)施工、試運(yùn)行及整改責(zé)任；

乙方負(fù)責(zé)配合、協(xié)助、建議、討論的責(zé)任，其提供使用功能的責(zé)任不

應(yīng)乙方承擔(dān)。

6.3保證措施

［招格式的：制表位：不在1.71字符

先期進(jìn)行各類圖紙的熟悉消化;

設(shè)備人員與施工方共同對(duì)設(shè)備的性能、操作與設(shè)備狀況進(jìn)行熟悉，以

保證在接收后能獨(dú)立操作；

對(duì)各類供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保內(nèi)容及維保期外的維保進(jìn)行

全面熟悉；

對(duì)各類設(shè)備系統(tǒng)的要緊設(shè)備建立檔案、全面登記：

建立接管檔案，對(duì)每臺(tái)設(shè)備的目前狀態(tài)由科技館、供貨商與物業(yè)公司

三方簽字認(rèn)可；

還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng)，能夠?qū)嵤┻吺┕ふ{(diào)試、邊進(jìn)行監(jiān)督，待完

工后再驗(yàn)收交接；

管理方的接收人員務(wù)必通過培訓(xùn)，并符合上崗條件。

7進(jìn)駐“上?？萍拣^”后物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

7.1業(yè)戶服務(wù)

?擬訂租戶進(jìn)場(chǎng)管理程序；”:帶格式的：制表位；不在L71字符二)

?擬訂裝修管理規(guī)定并照章執(zhí)行

?負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主、租戶的日常服務(wù)與聯(lián)系，并進(jìn)行走訪，每季度

一次意見征詢活動(dòng)；

?收集租戶租賃資料，編制租賃清冊(cè)，記錄動(dòng)態(tài)情況；

?建立租戶檔案，擬訂檔案管理辦法。

7.2禮儀商務(wù)服務(wù)

7.2.1范圍

“上?？萍拣^”商務(wù)中心所涉及的各項(xiàng)服務(wù)、禮儀會(huì)務(wù)接待。

7.2.2內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

7.2.2.1商務(wù)中心服務(wù)

［內(nèi)容］

?負(fù)責(zé)“上?？萍拣^”所有信件、報(bào)刊、雜志等收發(fā)工作；，:帶格式的：制表位；不在字符)

?接待外來客戶的各類文件的打印、復(fù)印、傳真等工作；

?負(fù)責(zé)客戶機(jī)、船、車票的訂購工作；

?負(fù)責(zé)客戶其他特約、代辦服務(wù)。

［標(biāo)準(zhǔn)］

?服務(wù)宗旨：快捷、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、高效；，:帶格式的：制表位：不在L71字符)

?服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：凡推出的服務(wù)項(xiàng)目。保證服務(wù)質(zhì)量，對(duì)每一項(xiàng)服

務(wù)實(shí)行投訴反饋制度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以有關(guān)行業(yè)的服

務(wù)要求為準(zhǔn)。

服務(wù)滿意率達(dá)95%.

7.2.2.2禮儀會(huì)務(wù)接待服務(wù)

［內(nèi)容］______________________________________

?負(fù)責(zé)來訪客人的登記、接待服務(wù)。，1帶格式的：制表位：不在字符)

?根據(jù)”上?？萍拣^”有關(guān)部門的要求，布置、安排、落實(shí)服

務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。

?檢查整個(gè)大樓的各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。

?電梯迎候客人的詢問、引導(dǎo)工作。

?負(fù)責(zé)大樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的票務(wù)接待工作。

?提供茶水服務(wù)。

?電話轉(zhuǎn)接工作。

［標(biāo)準(zhǔn)］

:帶格式的：制表位：不在1.71字符］

?服務(wù)人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊，

大方且面帶微笑，姿勢(shì)端正，雙手自然擺放，與工作無關(guān)的

物品一律放在抽斗內(nèi)，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。

迎送客時(shí)要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。

根據(jù)”上海科技館”有關(guān)部門發(fā)出的《會(huì)議接待通知單》要

求做好各項(xiàng)服務(wù)準(zhǔn)備工作，如有特殊要求，按要求執(zhí)行。

提早半小時(shí)檢查大樓內(nèi)的空調(diào)、照明、電器等各類設(shè)施，發(fā)

現(xiàn)問題及時(shí)通知設(shè)備管理人員排除故障。

遇來訪、詢問客人須面帶微笑，問清客人姓名與單位，然后

再與大樓有關(guān)部門聯(lián)系，并要求客人填寫來訪登記，同時(shí)引

導(dǎo)客人去休息室接待區(qū)等候。

接聽電話并進(jìn)行轉(zhuǎn)接，要求服務(wù)人員見信號(hào)燈亮?xí)r務(wù)必使用

普通話且禮貌地稱：“您好，請(qǐng)講”，根據(jù)客人要求迅速、正

確為其轉(zhuǎn)接電話，在無人接聽的情況下或者電話占線時(shí)，應(yīng)

婉轉(zhuǎn)地說：“對(duì)不起，電話無人接聽，請(qǐng)問可否等會(huì)兒再打

來？”或者“對(duì)不起，電話占線，請(qǐng)稍等。”等此類禮貌用語。

如來電要求留言須認(rèn)真填寫電話記錄表，及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)。

服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗15-20分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)

好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度通常操縱在18°C(±2°C)左

右，夏季通常操縱在25°C(±2°C)左右，并在噴灑適量空

氣清香劑，保持大樓內(nèi)空氣清新。

提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時(shí)針方向提

供服務(wù)。茶水添加時(shí)，須在距客人背后30公分左右操作，茶

水倒至七分滿，并注意客人的動(dòng)態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務(wù)過

程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前。

會(huì)見或者會(huì)議期間服務(wù)員通常不得隨意進(jìn)出會(huì)見廳或者會(huì)議

室，重要會(huì)見或者會(huì)議期間服務(wù)員須站立在會(huì)場(chǎng)里面，通常

的會(huì)見或者會(huì)議期間服務(wù)員站立在會(huì)場(chǎng)門口，特殊需求按科

技館規(guī)定執(zhí)行，但務(wù)必注意會(huì)見廳或者會(huì)議室的動(dòng)態(tài)，隨時(shí)

提供服務(wù)，如有緊急事項(xiàng)須要找人，服務(wù)員可用紙條形式傳

遞信息。

7.3保安管理與服務(wù)

7.3.1范圍

“上?？萍拣^”地面出入口及紅線內(nèi)、售檢票處、大堂、走道、公共

設(shè)施、共用設(shè)備、地下車庫等。

7.3.2服務(wù)內(nèi)容

?保安巡視、檢查、宣傳、搶險(xiǎn)、護(hù)衛(wèi)、匯報(bào)及統(tǒng)計(jì)記錄；《:帶格區(qū)的：制表位：不在5字符

?轄區(qū)出入口全天24小時(shí)值班，對(duì)辦公樓非本館工作人員進(jìn)出

進(jìn)行詢問，對(duì)圍墻邊、公共道路、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施等實(shí)

行全天周期性的巡邏值勤。保安人員規(guī)定路線每二小時(shí)巡邏

一次及不規(guī)定路線不定期巡邏；

?轄區(qū)內(nèi)實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控錄像，并儲(chǔ)存7天時(shí)間；

?實(shí)施三級(jí)防火責(zé)任制度，建立健全防火制度與安全操作制度；

?定期巡視、試驗(yàn)、維修、更新消防器材與設(shè)備，制定有關(guān)人

員負(fù)責(zé)保養(yǎng)、維修與管理；

?定期對(duì)電氣設(shè)備、開關(guān)、線路與照明燈具等進(jìn)行檢查；

?與地區(qū)公安、消防、綜合治理管理部門等建立良好的公共關(guān)

系，積極配合與落實(shí)工作，同時(shí)同意監(jiān)督，確保管理區(qū)域內(nèi)

財(cái)產(chǎn)及人身安全。

?游客疏散及引導(dǎo)；

?鄰近及周邊道路車輛管理及疏導(dǎo)，對(duì)進(jìn)出車輛做好紀(jì)錄；

?防臺(tái)防汛管理；

?應(yīng)急事件處理。

7.3.3工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

工作流淌巡查

定崗巡視學(xué)習(xí)訓(xùn)練

內(nèi)容刑事、違法案件車輛停放、保管環(huán)境保護(hù)突發(fā)事件

工作5分鐘內(nèi)保安到

24小時(shí)24小時(shí)，不間斷巡查每月二次

頻率達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

保證出入口及時(shí)制止：偷、盜、無可疑、閑雜人員注意關(guān)閉門、公及時(shí)采取措施，各項(xiàng)法律

安全，阻止推刑事、治安，案件接近車輛，未鎖燈、窗、各龍頭，操縱局面，迅速常識(shí)，政策

質(zhì)量銷、叫賣、乞一旦發(fā)生立即與門、關(guān)窗車輛或者不乘電梯，無破壞報(bào)告，等候支條例與業(yè)

標(biāo)準(zhǔn)討、無關(guān)人員公安部門聯(lián)系。遺忘貴重物品及綠化、無亂扔垃援，及時(shí)疏導(dǎo)與務(wù)培訓(xùn)。

進(jìn)出。時(shí)通知。道路暢圾、亂吐、亂燒。引導(dǎo)游客。

通。

督導(dǎo)保安部門統(tǒng)一指揮調(diào)度，保安班長(zhǎng)24小時(shí)監(jiān)督保安員運(yùn)作，管理處經(jīng)理每月不定期抽查。

方式

7.4保潔管理與服務(wù)

7.4.1入口、大廳的保潔

實(shí)施方案

項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段

日周月季

無灰塵、無污漬、一次

梯級(jí)、地臺(tái)視檢巡回

無痰跡、無垃圾洗刷

視檢—次-次

無腳印、無污漬、

大廳地坪大理石地面光巡回拋光洗地

無痰跡、無垃圾

亮有倒影蠟上蠟

光亮干凈、無塵灰、視檢與手檢

玻璃門、窗巡回

無印漬戴白手套

柱面、墻面、臺(tái)面、

光亮、整潔、無灰

椅子、沙發(fā)、燈座視檢與手檢一次

塵、無損壞

及附屬設(shè)施

盆體表面光亮保

大花盆、盆景潔，盆內(nèi)無煙蒂、視檢與手檢巡回

雜物

檢查手段：

視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。

手檢：戴白手套或者用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距

離，應(yīng)無灰塵、污跡。

嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。

7.4.2展館公共區(qū)域的保潔

區(qū)項(xiàng)目及內(nèi)容實(shí)施方案

標(biāo)準(zhǔn)檢查手段

域（包含但不僅限于）B周月季

整潔光亮，無垃圾、

巡上

地面清潔無紙屑、無水漬、視檢

回臘

無腳印

手檢用餐巾紙

所有玻璃門、窗及玻璃無塵、光亮、無印巡

擦拭1米無灰1

部分之清潔漬，保持明凈回

塵

各類標(biāo)志牌、不銹鋼/表面無污漬、無污

視檢與手檢1

鋁質(zhì)材料清潔垢、光亮

清潔光亮、無污垢、

清理公共區(qū)域垃圾桶及巡

煙灰及垃圾不超過視檢

煙灰缸回

容器的2/3

地面/電梯地面拋光地面光澤明顯視檢2

展

無浮灰、無污漬、

館地面吸塵視檢與手檢1

無死角

公

整潔、光亮、無污

共內(nèi)立柱之清潔視檢1

漬

區(qū)

目視，無蜘蛛網(wǎng)、

域

空調(diào)風(fēng)口之清潔無明顯灰塵、無污視檢1

漬

電梯內(nèi)四周及內(nèi)外

電梯內(nèi)外之清潔門保持整潔光亮，視檢與手檢2

照明器具無積灰

無垃圾、無垃圾、

電梯槽底之清潔視檢1

無煙頭、紙屑

入口地毯、墊子吸塵干燥、無污漬視檢3

無積灰、無蜘蛛網(wǎng)、

天花清潔金屬天花板及架邊視檢1

潔亮

燈管無灰塵、燈蓋、

照明清潔視檢1

燈罩明亮清潔

無塵、無污漬、無

展清掃走廊/臺(tái)階垃圾及

垃圾雜物、無蜘蛛視檢與手檢1

館塵土

公網(wǎng)、無積水

共走廊地毯吸塵干燥、無污漬視檢與手檢1

區(qū)擦拭走廊墻面及掛物無積灰、無污垢視檢與手檢1

域擦拭走廊/后梯消防設(shè)無塵、無污漬、無

視檢與手槍1

施垃圾、無蜘蛛網(wǎng)

清潔木質(zhì)材料無塵、無污垢視檢與手檢1

擦拭樓梯扶手、欄桿、視檢無明顯污跡、巡

視檢與手檢

擋板手檢無明顯灰塵回

整潔、光亮、無污巡

自動(dòng)扶梯清潔視檢與手檢

漬回

檢查手段：

視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。

手檢：戴白手套或者用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距

離，應(yīng)無灰塵、污跡。

嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。

7.4.3衛(wèi)生間的保潔

實(shí)施方案

項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段

日周月季

門、窗、柜、墻干凈、整潔、明亮

視檢與手檢

面頂、墻面無塵灰、污跡次

無腳印、無污跡、巡一次

室內(nèi)地面、空間視檢與嗅檢

無水跡、無異味回清洗