江蘇鹽城榮盛公寓項(xiàng)目策劃報(bào)告全文

鹽城項(xiàng)目策劃報(bào)告全文內(nèi)容涉及四部分壹、項(xiàng)目篇目錄指引：一、前言二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套五、項(xiàng)目周邊環(huán)境六、大市政配套貳、市場篇一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究總?cè)丝?、家庭戶?shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況消費(fèi)品零售總額城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查道路狀況、通行量區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能城市規(guī)劃三、項(xiàng)目立地條件研究顧客是否容易達(dá)成商業(yè)區(qū)周邊環(huán)境和公建設(shè)施項(xiàng)目SWOT分析叁、經(jīng)濟(jì)分析篇（略）一、項(xiàng)目投資估算（開發(fā)商已定：略）二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估（開發(fā)商已定：略）三、項(xiàng)目敏感性分析（開發(fā)商已定：略）盈虧平衡點(diǎn)分析成本變動(dòng)對利潤的影響銷售價(jià)格變動(dòng)對利潤的影響肆、項(xiàng)目定位篇一、項(xiàng)目的市場定位形象定位二、目的客戶定位購買商鋪的目的群分析三、商鋪的目的消費(fèi)群定位及分析四、商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位經(jīng)營項(xiàng)目定位五、商鋪特色定位伍、項(xiàng)目建議篇一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略）四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議陸、項(xiàng)目營銷策劃篇一、項(xiàng)目價(jià)格計(jì)劃二、項(xiàng)目市場推廣方案三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議營銷渠道建議銷控策略四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書價(jià)目表建議（暫略）付款方式建議五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議銷售管理六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書VI設(shè)計(jì)建議樓書設(shè)計(jì)建議展板設(shè)計(jì)建議七、廣告宣傳策劃建議書戶外廣告策略建議報(bào)刊廣告策略建議新聞炒作策略建議網(wǎng)上廣告和炒作策略建議八、銷售活動(dòng)策劃建議書（SP活動(dòng)）開工典禮建議開盤典禮建議封頂?shù)涠Y建議竣式典禮建議新聞發(fā)布會(huì)建議展銷會(huì)建議柒、銷售實(shí)行篇（制度）一、案場行政管理制度二、銷售人員培訓(xùn)考核制度三、簽約監(jiān)審制度四、銷售報(bào)表、報(bào)告管理制度五、銷售激勵(lì)制度六、銷售現(xiàn)場崗位職責(zé)捌、綜合·附錄篇附一、售樓中心及樣板房建議附錄二：關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場形象管理的暫行規(guī)定（建議）附錄三、市場調(diào)研情況家！無論是身在他鄉(xiāng)，還是異國，中國人無不對家是最重視的地方。在美國的唐人街、在英國的華人區(qū)，在泰國、伊拉克、非洲等等世界各地的中國人，夢魂?duì)坷@的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時(shí)的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈愛；家是看著孩子呀呀依語，妻子的關(guān)愛；家是兒孫繞膝，老伴相持。家承載了太多的中國文化，是五千年中國人文的凝聚。——Homeislove!壹·項(xiàng)目篇一、前言房地產(chǎn)競爭市場的瞬息萬變?yōu)槲覀儗﹂_發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也規(guī)定我們以一種“思維的速率”對未來的趨勢作出盡也許準(zhǔn)確的把握，對我們的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營要有整體的宏觀視角?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性較長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)性大等特點(diǎn)，特別是它明顯的地區(qū)性特性，更決定了我們不可以點(diǎn)概全，實(shí)行“一攬子計(jì)劃”，而必須以一種對項(xiàng)目整體的宏觀調(diào)控、對細(xì)枝末節(jié)的精確把握，以“是什么？做什么？怎么做？”為市場競爭思考的切入點(diǎn)，以不斷地結(jié)識問題、創(chuàng)新地解決問題為工作目的，從而真正做到有備而戰(zhàn)，出奇制勝。房子是蓋給人住的，而人是有地區(qū)性的，正所謂“一方水土養(yǎng)一方人”。作為一座擁有悠久文化底蘊(yùn)的老都城，同時(shí)又是在不斷進(jìn)步并且接受長三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨(dú)具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營銷推廣計(jì)劃的制定及具體實(shí)行。把握本區(qū)域產(chǎn)品特性因素知己知彼，才干百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特性，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特性；第二，把握與自身同類產(chǎn)品的普遍特性；第三，把握熱銷產(chǎn)品的特殊性。產(chǎn)品的自備特性是通過其推廣來辨認(rèn)的。通過對各類產(chǎn)品的推廣賣點(diǎn)分析，可以透視出競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與局限性，只有這樣，才干更符合實(shí)際地?cái)M定貴公司產(chǎn)品的推廣方案。假如要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品推廣思緒，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對所開發(fā)的產(chǎn)品有深刻結(jié)識。房地產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個(gè)孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。這四大要素又可分解為若干支系，它們在不同地區(qū)、不同的競爭市場中，所強(qiáng)調(diào)的推廣訴求重點(diǎn)是不同的；并且構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的一系列要素，在重要產(chǎn)品賣點(diǎn)因素設(shè)定后，深層次的細(xì)節(jié)因素，不是一次所能結(jié)識清楚的，它需要在競爭的過程與銷售實(shí)踐中，逐步結(jié)識、把握、提煉。公司所開發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品重要賣點(diǎn)因素已設(shè)定完畢，而深層次的細(xì)節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè)計(jì)的完善之中，有待于我們此后不斷去結(jié)識、研究、總結(jié)與提煉。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來的系列賣點(diǎn)，它們將是我們未來社區(qū)個(gè)性特性的基礎(chǔ)支撐。假如我們對所推出的產(chǎn)品缺少深刻的結(jié)識與了解，那么，是擬定不出符合實(shí)際的推廣方案的。二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)：鹽城市交通網(wǎng)絡(luò)的成型使得區(qū)內(nèi)交通優(yōu)勢明顯。一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型，204國道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地，新長鐵路鹽城以北段已建成通車。鹽城民航機(jī)場新航線的不斷開辟。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到長足發(fā)展，就目前中國的經(jīng)濟(jì)增長和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達(dá)限度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來說是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟(jì)的增長是本案支持2600-2800元/單位平方米的基礎(chǔ)。另一方面；內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)的完善，市區(qū)公交線路以作為城市樞紐的建軍路、解放南路為中心向周邊擴(kuò)散，形成六縱八橫的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)絡(luò)，本案所在地的鹽馬路和大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi)。政府對“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對城市中心的內(nèi)部交通便利限度、環(huán)境優(yōu)美限度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。這對本案的銷售也是利好現(xiàn)象。便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展、人口密集加大、城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。在相對一段時(shí)間內(nèi)能較大幅度的增長。城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)：鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北近期市委、市政府又作出的一項(xiàng)重要決策：實(shí)行分片發(fā)展、合力建城由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出：規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門的認(rèn)可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn)行業(yè)處在旺盛階段，這對本案的開發(fā)是一個(gè)利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。2、宗地所屬地區(qū)在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位A、歷史文化距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個(gè)強(qiáng)盛王朝----大漢帝國的鼎盛時(shí)期。西漢元狩四年，雄才大略而又勵(lì)精圖治的漢武帝劉徹在自己39歲的時(shí)候向全國頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)立鹽瀆縣。從此，這塊盛產(chǎn)海鹽的地方開始獨(dú)立譜寫自己的輝煌歷史，這個(gè)歷史便是今日鹽都縣的歷史。意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊(yùn)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開發(fā)銷售項(xiàng)目物業(yè)沒有文化底蘊(yùn)是不行的。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)行階段中的廣告推廣、宣傳推廣、SP活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等許多的策劃方案脫離本地的文化也是很難形成共鳴。B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。項(xiàng)目周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不僅受到來自城市中心的輻射，也隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，一批又一批的大型、特大型高科技項(xiàng)目被陸續(xù)引進(jìn)和建成投產(chǎn)，韓國世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼結(jié)構(gòu)、唐笑服飾、綠葉化工、桑力太陽能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項(xiàng)目投產(chǎn)后迅速形成先進(jìn)生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)一路攀升。C、結(jié)論宗地?fù)碛腥绱硕嗟臍v史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊(yùn)對建設(shè)成型社區(qū)也是利好因素。在對于項(xiàng)目的將來的宣傳和推廣也是一個(gè)可以運(yùn)用的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展勢必對舊結(jié)構(gòu)的突破，住房僅僅是其中的一項(xiàng)，目前本案周邊區(qū)域的競爭項(xiàng)目較多，涉及一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競爭項(xiàng)目，這對于項(xiàng)目此后的開發(fā)銷售存在著很大的不利因素。因此，必須對項(xiàng)目進(jìn)行全方位的策劃，形成獨(dú)特的推廣概念，通過合理的媒體運(yùn)作，樹立起良好的產(chǎn)品形象，使銷售利潤達(dá)成最大化。同時(shí)，好的銷售業(yè)績必然能給開發(fā)商帶來好的公司信譽(yù)。我們大唐置業(yè)的認(rèn)真態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也非常希望能得到開發(fā)商的認(rèn)可和支持。內(nèi)部因素開發(fā)公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)行等對公司提高項(xiàng)目市場覆蓋率、提高公司品牌形象、減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大公司整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要組成部分，必然會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展而日趨成熟，從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資大但經(jīng)濟(jì)回報(bào)率也非常大，同時(shí)它的周期短（一般2—4年），一但完畢，對開發(fā)公司意義非凡。不僅能使公司得到巨大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得開發(fā)公司的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了公司的多元化經(jīng)營道路，使公司的市場生命力和競爭力進(jìn)一步加強(qiáng)。目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。鹽城市（江蘇發(fā)達(dá)的二類城市，同時(shí)受長三角經(jīng)濟(jì)輻射）在未來必然會(huì)提高其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占的比重。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置：二、宗地現(xiàn)狀宗地位置較好，地處鹽城中心西南面，距離市中心直線距離1000米、道路距離2023米。地勢平坦，自然標(biāo)高相稱于黃海高程2.76米。目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。地下情況，涉及管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開發(fā)商提供）三、項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)名稱具體數(shù)據(jù)基地面積9250M總建筑面積23886M其中：住宅建筑面積18353M所占比例77%商業(yè)及配套公建建筑面積4023M所占比例17%停車庫建筑面積1505M所占比例6%綜合容積率2.58建筑密度34%集中綠化率11.2%總戶數(shù)112戶其中：三室二廳二衛(wèi)68戶所占比例61%二室二廳一衛(wèi)32戶所占比例29%躍層12戶所占比例10%機(jī)動(dòng)車停車位（社區(qū)內(nèi)）44輛其中：室內(nèi)35輛所占比例80%室外9輛所占比例20%四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況本案所在地公交線路有20、28、68、207、34路共五條公交線路，鹽城市的公共交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸，連接建軍路的鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi)，居民出行比較方便。大慶路和鹽馬路由于建設(shè)時(shí)間相對較晚，所以路況較好。宗地出行重要依靠：公交車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可運(yùn)用公交站牌及馬路路邊POP廣告的形象宣傳。鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，屆時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。2、教育：宗地北面150米處為鹽城市中心小學(xué)宗地東北方向1公里處為城區(qū)實(shí)小和市第一職業(yè)高級中學(xué)3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平：宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院4、大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場：宗地西面50米為雅家樂超市宗地北面250米左右為鹽城市最大的超市：世紀(jì)聯(lián)華宗地北面200米左右為農(nóng)貿(mào)市場宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的重要經(jīng)營種類為百貨、餐飲、娛樂為主，店面的售價(jià)為12023~15000元/平，店面的租金為3.7元/平*天。5、公園：項(xiàng)目本地缺少建議在規(guī)劃中充足運(yùn)用1000多平米的集中綠地，通過建造一些別致的小品來烘托出輕松休閑的環(huán)境氛圍。6、銀行：可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提高宗地社區(qū)的檔次和解決宗地居民不便，提高社區(qū)在宗地本地的形象有很大的幫助。五、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目重要競爭個(gè)案調(diào)查1）樓盤名稱：新日月·翠洲嘉園物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2100元/平樓盤介紹：交通便捷，公交68路“翠洲嘉園”專線雙層巴士直達(dá)社區(qū)。社區(qū)重要路口標(biāo)志明顯；噴泉、背景音樂定期開放；秩序井然。社區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)立各種安全措施。2）樓盤名稱：鴻基奧園芝林廣場物業(yè)類型：商住銷售價(jià)格：3000元/平（住宅）20230元/平（一層商鋪）8000元/平（二層商鋪）樓盤介紹：重要戶型：3室2廳·超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造；·數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻；·都市CLD國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲3）樓盤名稱：新港灣花園物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：2400元/平樓盤介紹：新港灣花園是江蘇中誠信進(jìn)軍精心打造的第一塊品牌。占地28.26畝，位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華超市西側(cè)，戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特新奇。以90-150平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國家建設(shè)部優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)本市區(qū)首創(chuàng)的錯(cuò)躍層套型；功能配套齊全。防盜對講門安全系統(tǒng)，天然氣有限電視寬帶網(wǎng)等設(shè)備配套齊全。社區(qū)實(shí)行先進(jìn)的紅外線監(jiān)控管理方式，樹立人性化的服務(wù)理念，24小時(shí)保安巡更，重要入口配置值班崗?fù)?，全方位的物業(yè)管理，為入住的居民提供一流的管理服務(wù)。社區(qū)的設(shè)計(jì)充足體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。東南兩惻綠水圍繞，河岸鋪滿如茵草坪，社區(qū)內(nèi)綠因光而翠，光因綠而馨。幽靜閑適。使你流連忘返。4）樓盤名稱：興盛華庭物業(yè)類型：商住銷售價(jià)格：2400元/平樓盤介紹：該項(xiàng)目位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華對面，為多層住宅社區(qū)，沿馬路底層為商鋪，目前已經(jīng)銷售完畢。六、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：涉及現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。貳·市場篇一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究總?cè)丝?、家庭戶?shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等1）總?cè)丝冢蝴}城市總?cè)丝跀?shù)量為796.51萬人其中：市區(qū)人口151.36萬人市區(qū)人口占總?cè)丝诘?0%農(nóng)村人口645.15萬人農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%市政府規(guī)劃，本地2023年的市區(qū)人口數(shù)量將達(dá)成100萬鹽城市外來人口數(shù)量較少，可以忽略不計(jì)2）收入水平：2023年鹽城市居民人均收入為9361元，比上年增漲16.2%其中：工薪居民收入比上年增漲9.9%2023年低于平均收入的居民占整個(gè)居民總數(shù)的62%，顯示本地貧富差距進(jìn)一步拉大3）消費(fèi)水平：2023年鹽城市居民人均消費(fèi)支出為6565元，比上年增漲17.7%，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面居民用于居住、娛樂消費(fèi)增幅加大，居民人均居住類消費(fèi)支出為882元，居民人均居住類消費(fèi)支出增漲34.5%，市區(qū)居住類（不含商品房價(jià)格）價(jià)格平均上漲5.4%，比居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)高1.8個(gè)百分點(diǎn)，而12月份居住類價(jià)格上漲6.5%，漲幅高于同月食品價(jià)格0.7個(gè)百分點(diǎn)，成為居民消費(fèi)價(jià)格的“領(lǐng)跑者”，居住類價(jià)格在整個(gè)居民消費(fèi)價(jià)格中所占比例較小，約為13.2%，但是假如居住類價(jià)格連續(xù)快速增長，也將成為價(jià)格回落的不穩(wěn)定因素。GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況2023年鹽城國民生產(chǎn)總值871.36億元，累計(jì)增長14%，城市人均GDP為12499元/人。消費(fèi)品零售總額2023年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額255.90億元，累計(jì)增長14.8%。其中，全市城市市場實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額142.1億元，比上年同期增長15.6%；縣以下市場實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額113.8億元，增長14.1%。城鄉(xiāng)消費(fèi)增幅差距有所縮小，農(nóng)村消費(fèi)品市場出現(xiàn)升溫勢頭。城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入2023年全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入9362元，農(nóng)民人均純收入4505元，分別比去年同期增長16.2%和12.9%。城鄉(xiāng)居民收入的增長，增強(qiáng)了購買能力。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2023年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為6500元/人。二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查道路狀況：本案位于鹽馬路和大慶路的交匯處，而連接建軍路的鹽馬路和連接解放南路的大慶路由于建設(shè)時(shí)間較晚，所以整體道路狀況比較好。人車通行量：測定項(xiàng)目名稱具體數(shù)據(jù)鹽馬路平均人流量為24人次/分鐘9輛/分鐘大慶路平均人流量為29人次/分鐘11輛/分鐘解放南路平均人流量為32人次/分鐘7輛/分鐘建軍路平均人流量及車流量為33人次/分鐘12輛/分鐘各城區(qū)區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等重要河流、道路為界線，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。城中片區(qū)新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。城南片區(qū)青年路以南、通榆運(yùn)河以西、新河以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以居住和行政、文化、教育功能為主，保存悅達(dá)工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持“東工西宿”格局。城西片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲(chǔ)、市場等功能用地。西南片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以南、徐淮鹽高速公路以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲(chǔ)、市場等功能用地。城北片區(qū)新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場河以東的區(qū)域。基本維持現(xiàn)狀功能，沿204國道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)重要的物流、倉儲(chǔ)用地。河?xùn)|片區(qū)通榆運(yùn)河以東區(qū)域。居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大道與開發(fā)大道為界分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團(tuán)以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。城市規(guī)劃鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積約423平方公里?？傮w規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團(tuán)狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團(tuán)塊狀”空間形態(tài)。規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)橹攸c(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北。三、項(xiàng)目立地條件研究顧客是否容易達(dá)成商業(yè)區(qū)一方面，本案地處鹽城市的副中心區(qū)域，路政情況良好，交通便利，距離傳統(tǒng)的居民購物中心只有2公里，可以說本地居民出行購物是非常便捷的。另一方面，本案所處位置為城市的城南片區(qū)，該區(qū)域?yàn)槭姓?guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，并且區(qū)域類型以居住和行政、文化、教育功能為主，隨著該片區(qū)居住氛圍的加濃，必然吸引商業(yè)機(jī)構(gòu)的全面進(jìn)入，結(jié)合原有的商業(yè)基礎(chǔ)，本地區(qū)將成為未來的商業(yè)中心，居民購物將真正實(shí)現(xiàn)“購物就在家門口”。周邊環(huán)境和公建設(shè)施項(xiàng)目所在的鹽馬路，在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為城市的副中心，說明該區(qū)域的發(fā)展速度是驚人的。目前本案周邊的配套設(shè)施還是比較健全的，但公建設(shè)施是比較匱乏的，有待進(jìn)一步完善。③項(xiàng)目S.W.O.T分析優(yōu)勢分析（strengthens）本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，各項(xiàng)服務(wù)功能比較成熟，已形成一定的居住氛圍。根據(jù)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景比較樂觀。交通便利，給客戶帶來直接的便利與學(xué)校，醫(yī)院形成一個(gè)相對獨(dú)立的居住中心，不受其他項(xiàng)目的影響。劣勢分析（weaknesses）連續(xù)加息等宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益體現(xiàn)，消費(fèi)者觀望態(tài)度日趨明顯。由于本案項(xiàng)目較小，很難形成良好的居住氛圍。開發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒有品牌。副中心區(qū)還沒有完全形成，保守的客戶會(huì)缺少信心。機(jī)會(huì)(opportunities)鹽馬路南段市政拓寬工程將于今年竣工，便捷交通環(huán)境將是本案一大機(jī)會(huì)。項(xiàng)目南面的鹽都汽車站即將通車，該地區(qū)的人流量和車流量會(huì)進(jìn)一步加大。城市南片為政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂觀。威脅(threatens)本案附近其它的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目密集，如何在劇烈的市場競爭中脫影而出將成為項(xiàng)目開發(fā)首要解決的問題。鴻基奧園等物業(yè)類型相似的項(xiàng)目就在附近，產(chǎn)品同質(zhì)化為銷售增長難度。叁·經(jīng)濟(jì)分析篇（略）肆·項(xiàng)目定位篇一、項(xiàng)目的市場定位形象定位交通便利、品位高雅、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、三代受益定位基礎(chǔ)及定位理由作為項(xiàng)目策劃的重要組成部分，項(xiàng)目的形象定位的重要性是不言而語的。項(xiàng)目的形象定位相稱與人穿什么樣的衣服，雖然衣服無法改變?nèi)说耐獠肯嗝?，但絕對能改變?nèi)说木衩婷?。同樣，好的形象定位能給消費(fèi)者帶來“市場區(qū)分”——“親和度”的基礎(chǔ)，樹立項(xiàng)目的“唯一性”。周邊競爭樓盤相對較多，區(qū)別與競爭樓盤的市場形象定位也是為了保證將來的銷售不至于混亂。提高宗地項(xiàng)目物業(yè)的綜合檔次，有利與將來的價(jià)格提高。規(guī)劃中的項(xiàng)目主樓高度是目前宗地本地最高樓體。自身具有唯一性。小結(jié)：政府動(dòng)用行政干預(yù)的方式，對“城市副中心”進(jìn)行開發(fā)，從各開發(fā)商的心理來說是很不“舒適”的，那么勢必會(huì)想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤，假如本案的競爭對手沒有或一定范圍（宗地1000米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。另一方面：不管政府與開發(fā)商有任何的這樣那樣的事情，購房者是不知道也不想知道，對與他們來說；只要該物業(yè)——是否能滿足我的生活、工作規(guī)定？工程質(zhì)量？收費(fèi)？等等這是他們最關(guān)心的?！秾O子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計(jì)篇》中尚有云：“利而誘之，亂而取之，實(shí)而備之，強(qiáng)而避之，怒而撓之，卑而驕之，佚而勞之，…攻其不備”。二、目的客戶定位購買住宅的目的群分析目前宗地本地是政府大力推廣建設(shè)的鹽城城市副中心，從項(xiàng)目自身的升值潛力上來說是很大的，并且目前做為“城市副中心”的整體狀況還不成熟，但單位面積售價(jià)相對城市中心而言低許多，可以吸引一部份人來買房。這類人群涉及：1）25歲-35歲之間急需解決結(jié)婚住房的人，這類購房者由于工作時(shí)間不長沒有太多積蓄，但通過幾年的積累（夫妻兩人）和雙方家庭的支助達(dá)成了購買條件。投資客，鹽城市民對政府開發(fā)“城市副中心”的決定能吸引一部分手中有閑置暫時(shí)不用的人群。改善居住條件者，目前在政府的規(guī)劃中，政府對“城市副中心”的景觀、道路、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的投入會(huì)逐年增長，宗地將來的居住條件將一定會(huì)比“城市中心”好許多，并且開發(fā)商對鹽城政府提出的規(guī)劃總結(jié)定位是“城市副中心”——中產(chǎn)階級的生活區(qū)。加之借助政府的宣傳和自身推廣這類人群將占到較重的比例。購買商鋪的目的群分析①少部分用與自買自用（開店）②絕大多數(shù)將會(huì)用于投資在對這類購買商鋪的消費(fèi)者的心理分析上表白，要成功的銷售該商鋪必須要借助政府對“城市副中心”的開發(fā)力度宣傳和政府對“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購買者和投資者的消費(fèi)信心。三、商鋪的目的消費(fèi)群定位及分析作為擬定商鋪購買對象前，先要擬定商鋪的目的消費(fèi)群定位，假如購買商鋪用于只是針對本社區(qū)居住人群消費(fèi)面就太狹窄，也不能形成“氣候”，本案商鋪將來的消費(fèi)目的不僅僅針對本社區(qū)居民還要擴(kuò)大到周邊社區(qū)的居住人群，這不僅僅只是為了銷售目的，同時(shí)對本案的知名度更是利好，同樣可一舉兩得，為什么我們不做呢？四、商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位假如建設(shè)上檔次和品質(zhì)較高的商鋪（同時(shí)這類商鋪能使總體價(jià)格具有提高空間，爭取到更大的利益價(jià)值），在進(jìn)入商鋪的商品品牌要增長相應(yīng)的“門檻”。具體表現(xiàn)如下：1F精品區(qū)：Zegna、MAXMARA、KENZO、TOMMYHILFIGER、CANALI、BALLY、LV、TRUSSARDI、AIGNER、CERRUTI1881、BURBERRY、HUGOBOSS、MONTBLANC、LANCEL、M.G.G、RalphLaurenPolo、VERSACE、RoyalSelangor、GiorgioArmani、DUNHILL、Cartier、Aquascutum、K&C、PAULSHARK、PALZILERI、AutaSon化妝區(qū)：CHANEL、CLINIQUE、CD、SHISEIDO、EsteeLauder、SKII、LANCOME、CLARINS、HR赫蓮娜、ElizabethArdenH2O、BIOTHERM、Kanebo、BORGHESE、AUPRES、KOSE、OLAY、羽西、美伊娜多、安尚秀、艾文莉、AVON、VICHY、丸美、LOREAL香水軒：HUGOBOSS、CD、GUCCI、BURBERRY、KENZO鞋區(qū)：NINEWEST、TOPGLORI、SENSE1991、AEE、BELLE、JBMARTIN、STACCATO、JOY&PEACE、TEENMIX、BATA、LESAUNDA、FORNARINA、FED、RIZ、KUUKI、HARSON、EVERYONE、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、WalkerShop、ECCO、其樂、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂、雅樂士、森達(dá)、華倫天奴·露迪、金利來、花花公子、香港鱷魚、柯爾士、袋鼠、富瑞斯、啄木鳥、老爺車、老人頭珠寶區(qū)：周大福、謝瑞麟、周生生、六福、羅飛諾、金至尊、泰立、周大生、藝輝、戴夢得國際名表區(qū)：ROLEX、TUDOR、OMIGA、PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷達(dá)、西鐵城時(shí)尚表：CK、GUCCI、GUESS、ESPRIT、ELLE、SWATCH、CASIO、皮具箱包：MIKEMIKE、COMICO、FION、COBO、WHY、DISONA、GV、歌菲喬、沙馳、希泊萊、GALADAY、嘉云慕達(dá)、金利來、花花公子、鱷魚、西村名物、皮爾卡丹、岱比華利、華倫天奴·古柏、SIMBOLO、新秀麗、皇冠、森泰斯、2F精品女裝區(qū)：KLOVA、柯利亞諾、白領(lǐng)、ICB、bestibelli、子苞米、ON&ON、23區(qū)、U'db、EQ：IQ、JORYA、LMLULU、BCBG、ARTIS（高檔）ALLURE、慕詩、BIANCO、FINITY、ANNAPUCCI、哥弟、EPISODE、瑪絲菲爾、PORTS、CORDIER、CADIDL、BelleFare、MORGAN、JESSICA、HAILIVES、MAXDUDIO、LUXMAN、miamia、EACHWAY、AXARA（中檔）淑女裝：GE、E+、IVVKY、OIKOS、COCOON、SEN.9、ODBO、LESS、FEIZI、SCOFIELD、X/M、卡斯比亞、OTT、DECOSTER、USPOLO、逸飛、鋇萱、Theme、EMMA、AIKERL、蘭絲繪、ZUCZUG、CHARFEN、WANKO、MOX、雅瑩、VOCOCA、EIN、欷、菲依尼尼、少女裝：ESPRIT、MK+、AVV、iiMK、ELLE、ONLY、VEROMODA、巧帛、E-LAND、TB2、JOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、B2、艾格、艾格周末、艾格運(yùn)動(dòng)、WEEKENDWORKSHOP、花木馬、MISS-K、VEEKO、納帕佳、JPR、佛羅倫、馬天奴ADA、寶貝雙星、FRIZZ、OASIS、CIRCLE、mac&jac、gitti、中中、0141、A&D、女子飾品：VVA、love&love、7度、she's、AURORA、folifoli、yesorno、海盜船、美伊、艾尚、ITAL、夢特麗、EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、AquaCity、KIWAAWIK、太陽城彩妝區(qū)：蝶妝、Maybelline、Revlon、ZA、紅地球、COCOOL、娥佩蘭、UP2U內(nèi)衣：Wacoal、Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、BAILIAN、古今、桑扶蘭百富、COTTONSHOP、UNDERSHOP、UNDERWEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美3F男裝寶姿、思卡圖、VICUTU、都本、基爾、古杰師、GIBO、LEO、DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、SK、ARROW、SEE、BONI、GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安戶外休閑CAMELACTIVE、萬寶路、JEEP、TREK&TRAVEL、JACKJONES、馬克華菲JEANS、、TONYJEANS、高爾夫、LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、NAUTICA男士飾品ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗注一：以上的各項(xiàng)作為本案的項(xiàng)目定位來說，競爭樓盤太多，從高、中、低的三個(gè)水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會(huì)選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會(huì)少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大也許購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對選擇這些品牌，可相類。另二：在商鋪組織時(shí)要加入：家電、休閑、運(yùn)動(dòng)、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩五、商鋪特色定位前面已經(jīng)對商鋪的目的消費(fèi)群定位和消費(fèi)經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位進(jìn)行了擬定，綜合以上情況商鋪特色就一目了然了：集中高檔次的購物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處尚有：減少各類消費(fèi)經(jīng)營項(xiàng)目的數(shù)量，提高整體價(jià)值水平，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求的局面。伍·項(xiàng)目建議篇一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述（局部概念建議）整體的設(shè)計(jì)布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個(gè)社區(qū)規(guī)劃為三個(gè)功能區(qū)塊——居住、購物、休閑，每個(gè)區(qū)既互相獨(dú)立又互相聯(lián)系。功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。建筑布局采用區(qū)圍合設(shè)計(jì)。圍合式布局是充足實(shí)現(xiàn)社區(qū)私密性和人性化空間的最有效方式之一。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本社區(qū)分期開發(fā)的實(shí)際規(guī)定，另一方面可以在一期就充足兌現(xiàn)社區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有助于項(xiàng)目形象展示和銷售。二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個(gè)性的強(qiáng)烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計(jì)師的審美意識與水平高低。榮盛公寓的規(guī)劃因已定稿，因而在建筑風(fēng)格的選定上無法對其進(jìn)行有利的規(guī)劃建議，但也不是絕無挑剔可言。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公寓這種細(xì)膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。色彩簡潔，鮮明而持久，應(yīng)是社區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目的。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不管采用協(xié)調(diào)色還是對比色，顏色均不宜超過三種。我們在幾經(jīng)思考后建議：墻身為淺黃色，采用絳紅色坡屋頂（充足體現(xiàn)頂層的空中花園——次買點(diǎn)），咖啡色的門窗，通過建筑色彩的解決，使得整個(gè)社區(qū)色彩柔和、親切、明快。三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略）四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，重要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進(jìn)住戶身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，重要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計(jì)發(fā)明了良好的先天條件。一方面，榮盛公寓合理運(yùn)用土地資源，圍合式的建筑設(shè)計(jì)為景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)提供了相對分區(qū)的空間，同時(shí)也可相對獨(dú)立對其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。榮盛公寓完善的設(shè)計(jì)和超前的功能配置為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)增長公建配套設(shè)施，這對提高社區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。在功能配置時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)增長能體現(xiàn)一定的超前性，設(shè)計(jì)全面的社區(qū)生活智能化系統(tǒng)和殘疾人的無障礙設(shè)施。③營造自然的生態(tài)環(huán)境榮盛公寓從用地面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。在總體景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中，建議按歐式園林的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對社區(qū)綠化所規(guī)定的33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充足運(yùn)用空間）。在非生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關(guān)系到人的生活質(zhì)量，榮盛公寓要充足考慮（景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中）朝向和光照，設(shè)計(jì)可以最大限度的增大采光面積和透氣量。④有效地控制環(huán)境污染榮盛公寓在充足控制污染方面要考慮以下三方面的問題：垃圾解決：建議社區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。污水排放：通過管道和泵站排入污水解決站，集中進(jìn)行無害化解決后排放。車輛污染控制：重要涉及尾氣、噪音和安全問題，整個(gè)社區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。陸·項(xiàng)目營銷策劃篇一、項(xiàng)目價(jià)格計(jì)劃1、價(jià)格向價(jià)值的回歸，隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問題就是價(jià)格向價(jià)值回歸，這樣對本項(xiàng)目的價(jià)格支撐提出了相應(yīng)的規(guī)定。自然環(huán)境除非具有唯一性，否則局限性以支持高價(jià)格，本物業(yè)各項(xiàng)定位，將成為其價(jià)格的有力支持點(diǎn)，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不也許保持長期的唯一性，不能與競爭對手形成強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價(jià)值，以支持獨(dú)特文化的定位。價(jià)格必須與價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價(jià)值。建議從以下幾個(gè)方面入手：發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費(fèi)者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價(jià)值上導(dǎo)入了“購物+休閑+居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費(fèi)者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目的消費(fèi)群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們設(shè)想的道路。品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價(jià)值產(chǎn)品印象。挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等唯一價(jià)格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價(jià)格策略都存在一定風(fēng)險(xiǎn)性的情況下，我們建議實(shí)行唯一價(jià)格策略，也就是說，不制定清楚的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一套的具體位置和綜合素質(zhì)，制訂一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價(jià)格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會(huì)比較符合目的消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有助于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價(jià)格策略，具體應(yīng)用如下：減弱心理差價(jià)原則：對于本案來說，“空中花園”的售價(jià)在2800元/㎡是可以成立的，但本項(xiàng)目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價(jià)定位2600元/㎡，這樣的定價(jià)只是擬定在開盤的初期。試探性入市：首期推出較少物業(yè)，以獨(dú)立定價(jià)入市，觀測市場對其價(jià)格的反映，為后續(xù)推出的物業(yè)價(jià)格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。高價(jià)造勢（樓王）：在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢的形式。如上海紫園由于1號別墅以1.3億元的天價(jià)而充滿了神秘感，在目的消費(fèi)群中的口碑效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了被動(dòng)的宣傳。二、項(xiàng)目市場推廣方案推廣目的建立“榮盛公寓”鹽城全方位豐盛生活社區(qū)的樓盤形象，同時(shí)塑造開發(fā)商良好品牌形象。開盤時(shí)取得市場強(qiáng)烈關(guān)注的效應(yīng)，使項(xiàng)目成為鹽城的焦點(diǎn)樓盤。配合銷售計(jì)劃，順利完畢各階段銷售目的，以實(shí)現(xiàn)抱負(fù)的銷售業(yè)績。推廣策略由概念到具體：概念先行——集中造勢——階段創(chuàng)新——巧用媒體由大到?。合扔行н\(yùn)用鹽城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項(xiàng)目價(jià)值利基、預(yù)熱整個(gè)區(qū)域板塊。再推出本項(xiàng)目，強(qiáng)勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。推廣原則整合優(yōu)勢、集中造勢整合推廣是指樹立項(xiàng)目的整體形象，集中整合項(xiàng)目無形資產(chǎn)。在整合推廣的廣告方案中，重要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個(gè)性，使項(xiàng)目形象進(jìn)一步人心。在廣告方案設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思緒，必須以全新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動(dòng)。全程推廣，與項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。推廣活動(dòng)貫穿于從宣傳開始至項(xiàng)目熱銷的整個(gè)時(shí)間跨度中，必須與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緊密配合，在各期項(xiàng)目推廣中，導(dǎo)致數(shù)個(gè)高潮，此起彼伏，擴(kuò)大推廣的深度。分階段策略為了保持項(xiàng)目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項(xiàng)目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項(xiàng)目推廣過程中要把戲翻新、系列展開、階段性推動(dòng)，必須收放結(jié)合、張弛有度，發(fā)明多個(gè)推廣高潮。借勢造勢鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個(gè)住宅項(xiàng)目的推廣前期來說是不切實(shí)際的，而直接面對目的客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動(dòng)中給予他們相應(yīng)的參與空間，把項(xiàng)目靜態(tài)的展示和業(yè)積極態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完畢銷售。1、借勢借區(qū)域炒熱之勢，鹽城西南區(qū)域已經(jīng)被熱炒為中產(chǎn)階級居住區(qū)，可以充足借助這個(gè)概念，暗示消費(fèi)者本項(xiàng)目潛藏巨大的投資潛力。2、造勢采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目的消費(fèi)群通過前期SP活動(dòng)對全方位豐盛生活的體驗(yàn)，很容易帶動(dòng)起第一輪消費(fèi)熱潮，在鹽城市場塑造“鹽城全方位豐盛生活社區(qū)”的品牌形象。媒體反饋通過前三個(gè)階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時(shí)調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。推廣主題主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉尋找令人心動(dòng)的項(xiàng)目主題定位；主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費(fèi)者我是誰，一個(gè)項(xiàng)目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的形象，所以提煉一個(gè)讓人一見傾心的主題定位對項(xiàng)目非常重要。本項(xiàng)目主題定位：打造鹽城全方位豐盛生活新概念賣點(diǎn)提煉基本賣點(diǎn)：非常空中、非常領(lǐng)地；（頂層躍層戶型賣點(diǎn)）完善的生活配套；（配套賣點(diǎn)）完善的交通配套；（鹽都汽車站）特別賣點(diǎn)：打造鹽城全方位豐盛生活新概念購物就在家門口，（項(xiàng)目距離鹽城最大超市世紀(jì)聯(lián)華的距離近在咫尺）推廣戰(zhàn)術(shù)圍繞“完善的生活配套、完善的交通配套”兩個(gè)角度對本項(xiàng)目做全面推廣。完善的生活配套——鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。完善的交通配套——鹽都汽車站建設(shè)完畢，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。核心廣告語：全方位豐盛生活社區(qū)購物就在家門口路寬了，繁華更近了雍容大度，縱彩人生非?？罩校浅ｎI(lǐng)地打開窗，就可以聞到花香三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議現(xiàn)場銷售策略本項(xiàng)目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個(gè)環(huán)節(jié)：有效目的客源的甑選、定位及對這類人群的對的把握；達(dá)成與有效目的客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運(yùn)用，可以采用“一對一”直效營銷：“一對一”直效營銷是指營銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強(qiáng)目的命中率，促進(jìn)銷售，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。②營銷渠道建議具體舉措：事件營銷：組織由目的客源直接參與的如“項(xiàng)目與文化”研討、交流會(huì)公關(guān)營銷：如組織由目的客源直接參與的各類聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)情感營銷：如有獎(jiǎng)活動(dòng)等直效營銷推廣途徑：推廣途徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點(diǎn)，建立與有效客源的直接交流平臺，促進(jìn)有效溝通。經(jīng)常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強(qiáng)的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場合POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。（為了提高本物業(yè)的價(jià)格空間）銷售模式：目前在國內(nèi)銷售市場，房地產(chǎn)銷售模式重要有港式和臺式兩種。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完畢銷售，但在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費(fèi)者不易形成購買沖動(dòng)。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點(diǎn)，采用全新的體驗(yàn)式銷售模式,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗(yàn)?zāi)Ｊ缴罨鋵ξ飿I(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現(xiàn)場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。③銷控策略建議前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費(fèi)者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場征詢時(shí)再介紹其他物業(yè)形式。首推二十套（其中涉及頂層的越層3套），探測市場，為突出本項(xiàng)目的珍貴，采用預(yù)約看樓的方式。（越層的3套在總套數(shù)上已經(jīng)達(dá)成25%，這個(gè)比例是非常高了。）預(yù)約看樓重要是讓消費(fèi)者從看樓開始有尊貴的體驗(yàn)，這種感覺將貫穿客戶從認(rèn)知→接受→擁有的全過程。同時(shí)，通過預(yù)約看樓，有助于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目的明確，有的放矢地進(jìn)行。一方面讓消費(fèi)者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項(xiàng)目的地位和品牌個(gè)性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對鹽城第一物業(yè)的需求。四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書（一房一價(jià)）價(jià)目表建議（暫略）付款方式建議（各種付款方式的折率需與開發(fā)商協(xié)商決定）五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)涉及：□家居清潔□汽車清潔□衣服洗燙□代聘鐘點(diǎn)工□代購商品□代定車船票□郵政服務(wù)□住宅外觀清洗□花匠服務(wù)□上門廚師□訂餐□地毯清洗□賓館預(yù)約服務(wù)□代辦快遞服務(wù)□叫車服務(wù)□代辦搬家□健身房預(yù)約□叫醒服務(wù)□商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù)□代訂書報(bào)智能化管理服務(wù)：□周界報(bào)警系統(tǒng)□紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)□可視對講系統(tǒng)□門窗防盜系統(tǒng)□煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)□給排水監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)測系統(tǒng)□照明監(jiān)測系統(tǒng)□緊急求助按鈕□寬帶網(wǎng)入戶銷售管理根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，我公司制定出非常合理并具有一定挑戰(zhàn)性的銷售目的，結(jié)合銷售目的，制定嚴(yán)密的銷售計(jì)劃。一、人員配置及培訓(xùn)管理有著對本地市場非常精確的把握和純熟駕馭能力，這方面已經(jīng)被業(yè)界所公認(rèn)，所以對于榮盛公寓這樣一個(gè)即將震撼整個(gè)鹽城的項(xiàng)目，我們有著十足的信心，同時(shí)我公司更是對這個(gè)項(xiàng)目傾注了大量心血，并組成了一支優(yōu)秀的策劃團(tuán)隊(duì)，對項(xiàng)目運(yùn)作的每一個(gè)細(xì)節(jié)我們都精益求精。以下是我公司為榮盛公寓項(xiàng)目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目策劃總監(jiān)：1名項(xiàng)目銷售經(jīng)理：1名項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)理：1名策劃專案：2名設(shè)計(jì)專案：1名銷售專案：1名銷售人員：5名二、培訓(xùn)計(jì)劃：銷售人員的培訓(xùn)對于一個(gè)項(xiàng)目來說是很關(guān)鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊(duì)伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤砍柴工，在銷售現(xiàn)場開始全面接待之前，必須對銷售人員進(jìn)行全方位的銷售培訓(xùn)，哪怕是從事過房地產(chǎn)銷售的人員，在重新接觸新項(xiàng)目時(shí)，也要帶著空杯心理再次接受銷售培訓(xùn)。我公司為榮盛公寓項(xiàng)目列出的培訓(xùn)菜單如下：l為什么要進(jìn)行培訓(xùn)、公司背景、團(tuán)隊(duì)紀(jì)律l房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念講解l建筑基礎(chǔ)知識講解l鹽城房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢l鹽城樓盤簡介l總體規(guī)劃思緒及方案解析l整體策劃思緒及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述l市調(diào)技巧講解、分組到本項(xiàng)目重要競爭樓盤市調(diào)l銷售人員禮儀與形象規(guī)定l現(xiàn)場禮儀的演練l戶型分布及功能講解l周邊配套調(diào)查l目的客戶購買心理分析及模式鑒定l參觀施工現(xiàn)場并進(jìn)行工程講解lSWOT分析講解l分組對目的客戶群進(jìn)行調(diào)研l(wèi)調(diào)研總結(jié)l講解答客問l全程導(dǎo)購標(biāo)準(zhǔn)模式及講解l專項(xiàng)樓盤模型講解及流程l導(dǎo)購接待演練l銀行按揭、相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算方法，房屋面積測量l房地產(chǎn)法規(guī)及協(xié)議講解l銷售常見問題及解決方法l現(xiàn)場演練考核l銷售培訓(xùn)考核l團(tuán)隊(duì)活動(dòng)六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書1)VI設(shè)計(jì)建議①樓書：大樓書、小樓書（單頁、戶型圖等）②海報(bào)、DM③紙杯、手提袋等產(chǎn)品形象展示的相關(guān)載體④戶外：工地圍墻、車身、公交車站點(diǎn)燈箱、戶外路牌、銷售處（室內(nèi)、室外形象）、建筑物外巨幅等相關(guān)載體⑤報(bào)紙廣告：硬性、軟文銷售物料：服裝、各種銷售及接待名單表格、應(yīng)用文獻(xiàn)袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等……2）樓書設(shè)計(jì)建議制作精美，準(zhǔn)確表達(dá)產(chǎn)品形象，“高檔的，有品質(zhì)的全方位豐盛生活社區(qū)”具體說明項(xiàng)目區(qū)域、交通優(yōu)勢以及獨(dú)特的買點(diǎn)色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質(zhì)生活選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受3）展板設(shè)計(jì)建議色彩明麗、準(zhǔn)確表達(dá)中產(chǎn)階級物質(zhì)生活的富足展板形式多樣，做工細(xì)膩，從細(xì)節(jié)處表現(xiàn)中產(chǎn)階級對于生活高品質(zhì)的追求。七、廣告宣傳策劃建議書媒體整合策略：渠道、形式、根據(jù)各階段推廣的內(nèi)容，指定合理的媒體推廣方案點(diǎn)面結(jié)合、軟硬兼施，四兩撥千斤原則媒體選擇考慮不同范圍和層次，作到點(diǎn)線面結(jié)合，并明確各種媒體的目的受眾以及在整合推廣中的目的。媒體組合投放要有針對性。并在滿足推廣規(guī)定的前提下盡量精簡，側(cè)重重點(diǎn)媒體，并注意廣告投入的經(jīng)濟(jì)性。媒體投放中硬廣告與軟廣告相結(jié)合，廣告推廣和新聞炒做相促進(jìn)。媒體組合策略：長效廣告與短效廣告相結(jié)合，在時(shí)間上合理安排。（時(shí)間）選擇有效渠道推廣本產(chǎn)品。（空間）通過最適合的形式表達(dá)產(chǎn)品信息，讓消費(fèi)者在最短的時(shí)間內(nèi)，在適合的空間里得到最多的、最準(zhǔn)確的、最良好的產(chǎn)品信息。（表達(dá)）媒體效應(yīng)分析：一、媒體分類報(bào)紙：鹽城晚報(bào)、東方生活報(bào)、鹽阜大眾報(bào)電視：戶外媒體：車身廣告，刀旗、路牌、圍墻廣告、墻體廣告印刷品：樓書、單頁、DM期刊：二、媒體特性分析報(bào)紙?zhí)匦裕簝?yōu)點(diǎn)→時(shí)效性強(qiáng)→信息量大，傳播廣泛→積極性、有選擇性閱讀，無閱讀時(shí)間限制→是消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的重要渠道缺陷→生命周期短→彩色制作效果差→靈活性差→只有視覺效果，缺少切身感受→有選擇性的閱讀電視特性：優(yōu)點(diǎn)→聽覺、視覺立體動(dòng)感的全方位滲透→強(qiáng)制性的廣告?zhèn)鬟_(dá)→高普及率→適合提供品牌形象的訴求缺陷→成本高→信息生命周期短→較容易被刪除（轉(zhuǎn)臺）→較長的制作時(shí)間戶外廣告特性：優(yōu)點(diǎn)→沖擊力強(qiáng)→位置可選擇性強(qiáng)→能見度高→期限長，全天效應(yīng)缺陷→受眾選擇性低→局限于簡樸信息→自然因素會(huì)影響廣告?zhèn)鬟_(dá)效果銷售單頁DM特性：優(yōu)點(diǎn)→費(fèi)用低→目的性強(qiáng)→信息含量高缺陷→視覺效果單一→針對性較差三、媒體效應(yīng)分析報(bào)紙：具體、準(zhǔn)確、及時(shí)的輸出產(chǎn)品形象以及產(chǎn)品信息、SP活動(dòng)等信息電視：傳播產(chǎn)品形象、知名度以及美譽(yù)度戶外廣告：在固定區(qū)域內(nèi)傳播產(chǎn)品形象，充足運(yùn)用視覺感受打動(dòng)大眾樓書：具體、準(zhǔn)確的輸出產(chǎn)品形象和產(chǎn)品信息四、媒介投放策略整體投放策略：→根據(jù)媒體特性以及效用分析來看，報(bào)紙是最重要的廣告媒體之一，選擇報(bào)紙廣告在項(xiàng)目可以銷售前一個(gè)月到二個(gè)月開始投放，傳播項(xiàng)目信息以及確立項(xiàng)目形象。→啟動(dòng)期以傳播產(chǎn)品形象為主，高潮期和連續(xù)期以產(chǎn)品特性為主，兼顧形象廣告?！鷨?dòng)期采用漸進(jìn)式策略投放（蓄水），開盤當(dāng)天（放水）銷售態(tài)勢達(dá)成高潮。→高潮期和連續(xù)期則配合促銷活動(dòng)和報(bào)紙廣告，采用間歇式策略，根據(jù)銷售情況不定期的掀起銷售小高潮。媒體投放分布計(jì)劃：本案在拿到預(yù)銷售許可證的同時(shí)，銷售進(jìn)入高潮熱銷期，在此前兩個(gè)月是項(xiàng)目啟動(dòng)期，在此期間做好項(xiàng)目開盤前的準(zhǔn)備工作，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，為開盤積累客戶。當(dāng)客戶積累到一定限度，開閘放水，良好的開端為項(xiàng)目的后期銷售奠定了基礎(chǔ)。媒體投放分布計(jì)劃表媒體種類啟動(dòng)期高潮期連續(xù)期連續(xù)期報(bào)紙中中低低電視強(qiáng)強(qiáng)中中戶外廣告廣告牌強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中道旗強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中圍墻看板強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中印刷品樓書強(qiáng)強(qiáng)中中銷售單頁強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)廣告計(jì)劃推廣周期劃分：第一階段：啟動(dòng)期:概念引導(dǎo)、形象導(dǎo)入、品牌建立第二階段：高潮期：概念訴求、品牌強(qiáng)化、強(qiáng)勢促銷第三階段：連續(xù)期：品牌維持、慣性銷售、物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)期廣告計(jì)劃引導(dǎo)期：導(dǎo)入概念，引起關(guān)注主題：→打造鹽城全方位豐盛生活新概念主題內(nèi)容：→完善的生活配套，（鹽城最大的超市近在咫尺），完善的交通配套（鹽都汽車站建成）目標(biāo)：→此階段以引發(fā)公眾認(rèn)可的“鹽城全方位豐盛生活新概念”，并解釋其文化內(nèi)涵。媒體組合：→媒體選擇以戶外為主，電視、報(bào)紙廣告為輔?！∷⑵?。→口碑。廣告形式：→項(xiàng)目現(xiàn)場旁設(shè)立大型廣告路牌，擴(kuò)大樓盤宣傳力度，以充足宣傳樓盤形象，擴(kuò)大樓盤知名度?！鷩鷫Ρ憩F(xiàn)本案是鹽城第一個(gè)全方位豐盛生活社區(qū)，整體風(fēng)格明麗、舒適?！谱黠L(fēng)格鮮明的宣傳單頁、樓書?！晟茦潜P的營銷中心現(xiàn)場包裝及基礎(chǔ)銷售物料的準(zhǔn)備。項(xiàng)目綜合媒體費(fèi)用預(yù)算1、整體費(fèi)用分派比例報(bào)紙：建立產(chǎn)品形象、產(chǎn)品信息與活動(dòng)信息的輸出，采用硬性廣告、軟性廣告；費(fèi)用分派比例為8%電視：建立產(chǎn)品形象、強(qiáng)化產(chǎn)品形象與公司品牌形象；費(fèi)用分派比例為20%戶外廣告：產(chǎn)品形象的建立與鞏固；費(fèi)用分派比例為30%SP活動(dòng)：活動(dòng)促銷，以活動(dòng)提高品牌形象，積聚人氣，刺激購買欲望；費(fèi)用分派比例為30%銷售物料制作：樓盤的形象包裝，傳達(dá)樓盤居住品質(zhì)與理念創(chuàng)意內(nèi)涵；費(fèi)用分派比例為10%，其中涉及樓書、宣傳單頁、沙盤等…其他不可預(yù)定費(fèi)用：比例暫定為2%二、階段媒介費(fèi)用分派比例（戶外廣告、制作費(fèi)除外）啟動(dòng)期：暫定為30%高潮期：暫定為20%連續(xù)期：暫定為20%連續(xù)二期：暫定為20%尾盤期：暫定為10%報(bào)紙廣告費(fèi)用初步預(yù)估（略）其他媒體廣告費(fèi)用初步預(yù)估（略）媒體名稱站名/形式數(shù)量廣告期限單價(jià)/半年預(yù)算小計(jì)（元）戶外路牌銷售物料道旗售樓處裝修樣板房裝修合計(jì)（元）八、銷售活動(dòng)策劃建議書（SP活動(dòng)）SP活動(dòng)SP活動(dòng)與媒體廣告投放兩者是營銷工作中不可分割的要素，促銷活動(dòng)可認(rèn)為媒體廣告投放提供目的對象，量化周期，使廣告訴求特色鮮明；媒體廣告又可認(rèn)為促銷活動(dòng)制造輿論氣氛和購買導(dǎo)向，最大限度地將信息廣泛傳達(dá)、滲透。SP活動(dòng)與形象廣告、現(xiàn)場銷售共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)營銷體系。造勢的手段——SP活動(dòng)1）SP活動(dòng)目的：在短期內(nèi)吸引項(xiàng)目周邊的居民，并導(dǎo)致一定影響；加深項(xiàng)目在本地以及周邊市鎮(zhèn)的影響，確立良好的、獨(dú)特的產(chǎn)品形象；采用促銷手段，促成消費(fèi)者購買。2）開工典禮建議邀請政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體記者參與，可由項(xiàng)目主辦，媒體協(xié)辦。使項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)，——“鹽城第一個(gè)全方位豐盛生活社區(qū)”。同時(shí)借助政府以及媒體向廣大消費(fèi)者說明本項(xiàng)目開發(fā)商為誠信開發(fā)單位。3）開盤典禮建議展示項(xiàng)目獨(dú)特特性，加深消費(fèi)者對項(xiàng)目的深層次理解，讓消費(fèi)者真正的感受到全方位豐盛社區(qū)的實(shí)質(zhì)。4）封頂?shù)涠Y、竣式典禮建議不定期的制造項(xiàng)目銷售小高潮，讓消費(fèi)者在不知不覺中關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。同時(shí)，建立開發(fā)商良好的信譽(yù)。5）新聞發(fā)布會(huì)建議通過正面新聞形象，多次在媒體曝光，讓消費(fèi)者自覺自愿的對本項(xiàng)目產(chǎn)生良好印象，并反復(fù)記憶。6）展銷會(huì)建議春季房交會(huì)——借春季房交會(huì)展示活動(dòng)，讓更多的人認(rèn)知本案，同時(shí)展示自身形象、擴(kuò)大影響力，突出本項(xiàng)目特色，加深項(xiàng)目影響力。秋季房交會(huì)——借秋季房交會(huì)展示活動(dòng)，充足展示項(xiàng)目優(yōu)勢，促成消費(fèi)者現(xiàn)場成交。導(dǎo)致本社區(qū)好房短期內(nèi)銷售基本完畢的態(tài)勢。7）業(yè)主聯(lián)誼會(huì)建議不定期的舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，讓消費(fèi)者在售樓現(xiàn)場以及施工現(xiàn)場真實(shí)的感受到全方位豐盛生活享受。把項(xiàng)目靜態(tài)的展示和業(yè)積極態(tài)的參與相結(jié)合，同時(shí)適當(dāng)?shù)奶岢鲆恍﹥?yōu)惠政策，促使消費(fèi)者當(dāng)場下定。柒·銷售實(shí)施篇（制度）一、案場行政管理制度行政制度一、員工守則：為維護(hù)公司利益和聲譽(yù)，保障銷售工作順利進(jìn)行，特制定本守則。銷售人員必須遵守國家法律、法規(guī)、自覺維護(hù)公司利益，不謀求公司制度規(guī)定之外的個(gè)人利益。銷售人員必須敬業(yè)愛崗，盡職盡責(zé)，勤奮進(jìn)取，按質(zhì)按量完畢銷售任務(wù)。銷售人員之間應(yīng)團(tuán)結(jié)合作，密切配合，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，建立良好的合作關(guān)系。待人接物熱情有禮，著裝禮儀整潔大方，自覺維護(hù)良好的辦公環(huán)境，保持統(tǒng)一規(guī)范的辦公秩序。5、保守公司機(jī)密，以公司利益，客戶利益為重，不得從事有損公司利益，客戶利益的活動(dòng)。二、考勤制度1、工作時(shí)間9：00—18：00用餐時(shí)間：每次不得超過30分鐘2、休息制度銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經(jīng)理在展會(huì)、廣告發(fā)布日、推廣促銷活動(dòng)等特殊情況，可另行安排作息時(shí)間。3、考勤制度（1）、遲到：遲到者每次罰款20元，三次以上者罰款50元；10分鐘以上1時(shí)以內(nèi)，每次罰款50元；1小時(shí)以上作曠工1天解決；每月累計(jì)遲到三次記曠工一次。（2）、早退：早退者每次罰款20元，三次以上者罰款50元，1小時(shí)以上作曠工1天解決；每月累計(jì)早退三次記曠工一次。（3）、曠工：未經(jīng)提前請假，私自不來上班者按曠工解決，曠工一次罰款50元，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)三次將予以除名。（4）、病假：員工病假須提前告知銷售經(jīng)理，并在康復(fù)上班時(shí)出具醫(yī)院診斷證明。一個(gè)月內(nèi)病假兩天內(nèi)不扣工資，兩天以上病假扣除當(dāng)天工資。（5）、事假：事假必須提前1天以書面形式告知銷售經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自離崗，以曠工解決。事假不得超過1天，超期請假須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可離崗。超期離崗者，以曠工解決。超期四天以上，視為自動(dòng)離職。事假期間扣除當(dāng)天工資。（6）、外出：員工外出辦理與工作相關(guān)事宜，須向銷售經(jīng)理請示，獲得批準(zhǔn)后方可外出，并應(yīng)在辦完事情后，立即返回，不得運(yùn)用外出時(shí)間辦理與工作無關(guān)的私人事宜，未經(jīng)批準(zhǔn)私自外出按曠工解決。（7）、脫崗：無端不在自己當(dāng)值的崗位上的，視為脫崗，給予20元/次罰款處罰，每月累計(jì)三次者按曠工一次解決。4、考勤管理（1）、銷售部考勤由公司行政部、現(xiàn)場銷售主管如實(shí)記錄，于次月2日前記錄匯總，上報(bào)公司行政、財(cái)務(wù)部。（2）、事假、病假、休息、離崗前必須填寫工作交接單，離崗人員與指定人員進(jìn)行工作交接，以保證工作的連續(xù)性。未填寫工作交接單，處以100元/次處罰。（3）、外出前必須填寫外出事由登記表，未填寫者以曠工解決，用餐前必須填寫用餐登記表，未填寫者以用餐超時(shí)解決，處以20元/次罰款。著裝規(guī)定：現(xiàn)場人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝。三、行為規(guī)范及違規(guī)處罰行為規(guī)范1、上班時(shí)間未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自脫崗?fù)獬?。離開崗位，要向主管或銷售經(jīng)理報(bào)告。2、上班時(shí)間不得在銷售接待區(qū)喝水、吃東西、吸煙。3、不得在工作時(shí)間閱讀與工作無關(guān)的書籍、報(bào)紙、雜志。4、不得在工作時(shí)間從事娛樂活動(dòng)，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。5、不得在客戶視線范圍內(nèi)化妝。6、不得在上班時(shí)間睡覺。7、不允許長時(shí)間接打私人電話。8、不允許在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩，談笑，不得閑聊與工作無關(guān)的事情。9、不允許著裝不齊，衣衫不整上崗。10、不得在銷售資料上亂涂亂畫。11、不允許使用客戶專用紙杯。12、上班前及上班時(shí)間不得飲酒。13、不得搬弄事非，挑拔同事間的關(guān)系。14、不允許銷售人員做私單，替客戶炒房，從中謀取利益；15、嚴(yán)禁使用公話拔打信息臺或私人長途電話的；16、杜絕和客戶爭吵現(xiàn)象；違規(guī)處罰違反上述第1-11條者，處以20元/次罰款處罰；三次以上處以50元/次罰款處罰；違反上述第12條者，停崗一天，并處以100元/次罰款處罰；違反、二次以上者，予以辭退處罰；違反上述第13條者，予以辭退處罰；違反上述第14條者，予以辭退處罰；違反上述第15條者，除賠付相應(yīng)話費(fèi)外，另處該話費(fèi)2倍的罰款。違反上述第16條者，處以100元/次罰款處罰；二次以上者，予以辭退處罰；離職人員管理由于個(gè)人因素辭職須提前7日向銷售經(jīng)理遞交辭職申請，經(jīng)銷售經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可辦理離職手續(xù)。離職人員辭職必須填寫銷售部辭職申請表，交還公司發(fā)放的辦公用品，由銷售經(jīng)理及公司行政部核算確認(rèn)。由財(cái)務(wù)部核算離職人員的考勤、工資、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認(rèn)。離職人員辭職必須填寫辭職工作交接單，將己認(rèn)購客戶、意向客戶名單移交給銷售經(jīng)理，銷售經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際情況或離職人員建議將客戶分派給在職銷售人員。由主管填寫離職人員客戶移交單，交接雙方簽字確認(rèn)，報(bào)銷售經(jīng)理批準(zhǔn)。離職人員按實(shí)際完畢情況計(jì)提相應(yīng)傭金。剩余部份的工作由移交接受人完畢并計(jì)提該部份傭金。若離職人員在離職后由于客戶因素發(fā)生退房，則已發(fā)入傭金將從被移交人員處扣除。二、銷售人員培訓(xùn)及考核制度為了提高房產(chǎn)銷售人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，促進(jìn)銷售工作的更好開展，為銷售人員提供良好的發(fā)展、成長空間，著力于提高公司的形象、專業(yè)化，規(guī)范化水平；同時(shí)為公司建立銷售人員培養(yǎng)、選拔的機(jī)制，特制定本培訓(xùn)及考核制度。培訓(xùn)制度新進(jìn)銷售人員的培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容第一課工作前的溝通理論培訓(xùn)內(nèi)容1、生涯規(guī)劃、工作態(tài)度2、行業(yè)介紹、工作介紹3、公司介紹4、公司工作制度第二課房地產(chǎn)理論培訓(xùn)內(nèi)容1、房地產(chǎn)的基本概念2、常用專業(yè)術(shù)語3、相關(guān)法律、法規(guī)4、物業(yè)管理第三課房地產(chǎn)調(diào)查理論培訓(xùn)內(nèi)容1、環(huán)境調(diào)查2、樓盤調(diào)查3、調(diào)查報(bào)告和調(diào)查表實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容1、指定區(qū)域進(jìn)行生活配套、交通狀況、相關(guān)政策調(diào)查2、現(xiàn)售樓盤的實(shí)地調(diào)查第四課房地產(chǎn)銷售第一節(jié)銷售前的學(xué)習(xí)理論培訓(xùn)內(nèi)容1、服務(wù)2、結(jié)識客戶3、消費(fèi)心理4、職業(yè)顧問的職業(yè)規(guī)定5、預(yù)定書、認(rèn)購書、商品房購銷協(xié)議第二節(jié)銷售過程理論培訓(xùn)內(nèi)容1、銷售流程2、銷售技巧3、客戶異議的解決實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容1、銷售流程演練第五課本案的銷售第一節(jié)本案相關(guān)調(diào)查實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容1、圍繞本案周邊區(qū)域的生活配套、交通狀況、環(huán)境狀況調(diào)查2、本案周邊現(xiàn)售樓盤調(diào)查3、本案競品樓盤調(diào)查第二節(jié)本案介紹和講解理論培訓(xùn)內(nèi)容1、本案的基本情況2、本案相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)3、本案的設(shè)計(jì)理念4、本案的房型介紹和分析5、本案的環(huán)境配套介紹和分析實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容1、本案講解演練2、房型講解演練3、環(huán)境講解演練第三節(jié)認(rèn)購書、商品房購銷協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議及物業(yè)管理協(xié)議等1、認(rèn)購書、協(xié)議文本、補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議（前期）條款2、和約簽約流程、規(guī)定事項(xiàng)及管理制度3、和約監(jiān)審制度在職銷售人員崗位培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容第一課新開個(gè)案的銷售第一節(jié)本案相關(guān)調(diào)查實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容1、圍繞本案周邊區(qū)域的生活配套、交通狀況、環(huán)境狀況調(diào)查2、本案周邊現(xiàn)售樓盤調(diào)查3、本案競品樓盤調(diào)查第二節(jié)本案介紹和講解理論培訓(xùn)內(nèi)容1、本案的基本情況2、本案相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)3、本案的設(shè)計(jì)理念4、本案的房型介紹和分析5、本案的環(huán)境配套介紹和分析實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容1、本案講解演練2、房型講解演練3、環(huán)境講解演練第三節(jié)認(rèn)購書、商品房購銷協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議及物業(yè)管理協(xié)議等1、認(rèn)購書、協(xié)議文本、補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議（前期）條款2、和約簽約流程、規(guī)定事項(xiàng)及管理制度3、和約監(jiān)審制度第二課崗位培訓(xùn)第一節(jié)銷售中技術(shù)問題診斷與解決理論培訓(xùn)內(nèi)容1、針對工作實(shí)踐中出現(xiàn)的技術(shù)性問題，進(jìn)行針對性培訓(xùn)2、根據(jù)市場形勢和銷售形勢發(fā)展，新制度和新規(guī)范的培訓(xùn)第二節(jié)市政規(guī)劃、新政策、新法律法規(guī)理論培訓(xùn)內(nèi)容1、最新市政規(guī)劃發(fā)展情況2、最新政策、法律法規(guī)解釋第三節(jié)市場狀況和競品樓盤理論培訓(xùn)內(nèi)容1、競品樓盤最新狀況分析2、市場最新發(fā)展?fàn)顩r和趨勢實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容競品樓盤的階段市場調(diào)查考核制度一、上崗考核1、新進(jìn)銷售人員必須考核合格后方可上崗；2、在職銷售人員在新開項(xiàng)目培訓(xùn)合格后方可上崗；3、階段性考核中合格人員繼續(xù)上崗，不合格者待崗；二、在職考核1、為加強(qiáng)營銷隊(duì)伍建設(shè)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，實(shí)行業(yè)績考核與非業(yè)績考核兩種方式，其中以業(yè)績考核為主，非業(yè)績考核為輔。2、非業(yè)績考核每月進(jìn)行一次，重要內(nèi)容有工作紀(jì)律、工作態(tài)度、精神風(fēng)貌、儀容儀表、行為規(guī)范、客戶投訴等內(nèi)容，實(shí)行百分制，70分以下者為不合格（具體考核表由主管制定），此考核等級將作為優(yōu)秀員工評估和獎(jiǎng)勵(lì)重要依據(jù)。3、業(yè)績考核每月進(jìn)行一次，以銷售業(yè)績作為唯一的考核依據(jù)。4、連續(xù)二個(gè)月業(yè)績與非業(yè)績考核都為最差者，可由銷售經(jīng)理申報(bào)上級批準(zhǔn)后予以辭退。5、連續(xù)兩次階段性考核中不合格者，予以辭退；三、考核組織考核由銷售經(jīng)理組織考核。三、簽約監(jiān)審制度為了規(guī)范和保證和約簽定過程中的嚴(yán)厲性、規(guī)范性，充足保障公司和客戶的利益，杜絕由于和約簽定中的失誤，導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失和法律糾紛，特制定本簽約監(jiān)審制度。第一條認(rèn)購書監(jiān)審制度一、監(jiān)審內(nèi)容1、房號是否書寫對的；2、成交單價(jià)是否書寫對的；3、銷售房屋面積是否書寫對的；4、房屋銷售總價(jià)款是否計(jì)算準(zhǔn)確、大小寫是否一致；5、首付款，剩余款是否計(jì)算、書寫對的；6、其他約定是否恰當(dāng)合理。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程認(rèn)購書填寫完畢，業(yè)務(wù)員自查報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理（主管）審查確認(rèn)無誤后，蓋章次由現(xiàn)場銷售經(jīng)理（主管）審查確認(rèn)無誤后，一份交客戶，一份交財(cái)務(wù)保存監(jiān)審人：現(xiàn)場銷售經(jīng)理三、責(zé)任1、銷售經(jīng)理初查，檢查犯錯(cuò)誤，規(guī)定業(yè)務(wù)員必須重新填寫認(rèn)購書，由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購買新認(rèn)購書；2、現(xiàn)場銷售經(jīng)理復(fù)查后，若再次檢查犯錯(cuò)誤，給予業(yè)務(wù)員50元/次罰款處罰，同時(shí)由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購買新認(rèn)購書；3、若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯(cuò)誤，取消本次業(yè)務(wù)員的銷售業(yè)績；第二條協(xié)議監(jiān)審制度一、監(jiān)審內(nèi)容（一）、正本協(xié)議（〈商品房買賣協(xié)議〉）監(jiān)審內(nèi)容1、房號是否書寫對的，保證房號的“唯一性，排他性”，房號填寫按照認(rèn)購書房填寫的房號；2、協(xié)議單價(jià)是否書寫對的，參照認(rèn)購書填寫；3、套內(nèi)面積單價(jià)是否折算對的，折算公式為：總房價(jià)款/套內(nèi)面積3、協(xié)議房屋面積、公攤面積，依照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理報(bào)告；4、房屋銷售總價(jià)款是否計(jì)算、書寫對的；5、首付款，剩余款是否計(jì)算、書寫對的；6、交房日期是否對的；7、維修基金是否計(jì)算對的；8、預(yù)售許可證號、土地使用證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、施工許可證號是否對的；9、土地使用年限是否書寫對的；10、施工單位是否書寫對的；11、客戶聯(lián)系方式：最少兩個(gè)聯(lián)系電話，通信地址必須是可以收到信件的地址。（二）、其他監(jiān)審內(nèi)容1、補(bǔ)充協(xié)議是否對的簽定；2、補(bǔ)充條款中約定事項(xiàng)是否符合甲方規(guī)定；3、甲乙雙方是否簽字蓋章；4、《購房借款協(xié)議書》是否有客戶手印（右手拇指）；5、和約書份數(shù)是否對的；客戶資料是否對的、完整填寫。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程所有和約填寫完畢，業(yè)務(wù)員自查報(bào)現(xiàn)場主管審查確認(rèn)無誤后，蓋章甲方法人代表簽字再次交現(xiàn)場銷售經(jīng)理審查確認(rèn)無誤后，一份交客戶，其余交財(cái)務(wù)保存監(jiān)審人：現(xiàn)場銷售經(jīng)理三、責(zé)任1、銷售經(jīng)理初查，檢查犯錯(cuò)誤，規(guī)定業(yè)務(wù)員必須重新填寫認(rèn)購書，由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購買新認(rèn)購書；2、現(xiàn)場銷售經(jīng)理復(fù)查后，若再次檢查犯錯(cuò)誤，給予業(yè)務(wù)員50元/次罰款處罰，同時(shí)由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購買新認(rèn)購書；若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯(cuò)誤，取消本次業(yè)務(wù)員的銷售業(yè)績；四、銷售報(bào)表、報(bào)告管理制度為了時(shí)時(shí)監(jiān)控案場銷售狀況、真實(shí)全面了解銷售進(jìn)度、清楚了解現(xiàn)場銷售質(zhì)量、及時(shí)全面了解各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、詳實(shí)記錄客戶資料，建立客戶檔案，為公司對項(xiàng)目的銷售戰(zhàn)略、銷售戰(zhàn)術(shù)調(diào)整提供事實(shí)依據(jù)，特制定本報(bào)表、報(bào)告管理制度。（一）、報(bào)表制度1、實(shí)行日報(bào)、周報(bào)、月報(bào)制度；2、所有現(xiàn)場人員根據(jù)各自職責(zé)，分別認(rèn)真、詳實(shí)填寫各個(gè)崗位的報(bào)表；3、當(dāng)天的銷售結(jié)束后，及時(shí)整理、匯總當(dāng)天的銷售情況，如實(shí)銷售填寫報(bào)表；4、報(bào)表上報(bào)時(shí)間：⑴、日報(bào)上報(bào)時(shí)間：次日早上9：30以前；周末和法定節(jié)假日，在當(dāng)天上報(bào)公司；⑵、周報(bào)上報(bào)時(shí)間：每周星期一9：30以前上報(bào)上一周銷售周報(bào)；周末和法定節(jié)假日，在當(dāng)天上報(bào)公司；⑶、月報(bào)上報(bào)時(shí)間：每月2日9：30以前上報(bào)上一月銷售月報(bào)；周末和法定節(jié)假日，在當(dāng)天上報(bào)公司；5、上報(bào)部門：日報(bào)、周報(bào)、月報(bào)上報(bào)公司營銷策劃部（二）、違規(guī)處罰1、篡改、假報(bào)銷售數(shù)據(jù)，給予負(fù)責(zé)人200元/次罰款處罰；2、銷售數(shù)據(jù)記錄出現(xiàn)錯(cuò)誤，一經(jīng)核算，給予負(fù)責(zé)人200元/次罰款處罰；3、沒有及時(shí)上報(bào)公司報(bào)表的，給予負(fù)責(zé)人50元/次罰款處罰；（三）、崗位報(bào)表項(xiàng)目1、銷售日報(bào)表2、房源日銷控表3、銷售情況周報(bào)表4、來人來電周報(bào)表5、銷售去化登記表6、累計(jì)銷售情況匯總表7、資金回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）（四）、上報(bào)內(nèi)容日報(bào)內(nèi)容1、日報(bào)表2、房源日銷控表3、資金日回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）周報(bào)內(nèi)容1、周報(bào)表2、周房源去化登記表3、一周來訪客戶分項(xiàng)登記表4、簽約情況匯總表5、一周資金回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）月報(bào)內(nèi)容1、一月銷售月報(bào)表2、一月房源去化登記表3、一月來訪客戶分項(xiàng)登記表4、一月簽約情況匯總表5、一月資金回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）（五）、報(bào)表內(nèi)容及格式（后附）五、銷售激勵(lì)制度為了充足調(diào)動(dòng)項(xiàng)目銷售人員的工作積極性，實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi)迅速完畢項(xiàng)目銷售的工作目的，特?cái)M訂如下銷售薪資制度：一、基本工資制度基本工資制度為：一般業(yè)務(wù)員：800元/月（按工齡擬定）銷售主管：1000元/月銷售經(jīng)理：2023元/月二、傭金提成標(biāo)準(zhǔn)為了進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)員的工作積極性，建議本案的傭金提成標(biāo)準(zhǔn)采用累加提成方式（按銷售月度計(jì)），即：完畢銷售1-3套，傭金提成按1‰計(jì)算；在完畢1-3套銷售量基礎(chǔ)上，超額完畢1-2套，傭金提成按1.5‰計(jì)算；在完畢5套銷售量基礎(chǔ)上，超額完畢1-2套，傭金提成按2‰計(jì)算；在完畢7套銷售量基礎(chǔ)上，超額完畢1-2套，傭金提成按2.5‰計(jì)算；在完畢9套銷售量基礎(chǔ)上，超額完畢部分，傭金提成按3‰計(jì)算；完畢15套銷售量以上，超額完畢部分，傭金提成按3.5%計(jì)算；每一銷售量完畢階段完畢量的傭金提成單獨(dú)計(jì)算，不做累加。銷售主管按總銷提成，提成標(biāo)準(zhǔn)為：總銷金額的1‰；銷售人員的個(gè)人銷售業(yè)績提成依照本制度執(zhí)行。(以上為銷售主推期的傭金提成