房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力提升策略的思考

摘要：地產(chǎn)政策的推陳出新，深入推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)改革。當(dāng)前大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如何通過有效的成本管理實(shí)現(xiàn)降本增效，而不是以房價(jià)的提升獲得利潤的增長，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要解決的關(guān)鍵問題。受市場、經(jīng)濟(jì)及政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資與拿地難度增加，項(xiàng)目成本管理體制的不完善也使企業(yè)資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)遭到限制。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好成本管理工作，采取有用的成本管理措施對現(xiàn)有資金、資源進(jìn)行合理運(yùn)用，避免無效的資金、資源浪費(fèi)，從而促進(jìn)自身成本管理能力提升，保障資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)一步達(dá)成效益最大化目的。本文站在項(xiàng)目成本管理的角度，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)在不同項(xiàng)目建設(shè)階段存在的成本管理問題，提出了相應(yīng)的管理能力提升策略與保障措施，希望對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理提供有用幫助。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目建設(shè)；成本管理；問題；策略為引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺多個(gè)地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，從融資端、拿地端限制并規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目工程原材料價(jià)格的不斷上漲，再加上融資成本的增加與項(xiàng)目成本管理體制的不完善，有不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，造成“爛尾樓”問題的出現(xiàn)，損害了人民群眾的合法效益。從當(dāng)前情況來看，實(shí)施項(xiàng)目全過程成本管理，通過項(xiàng)目成本的有效控制降低企業(yè)的無效成本消耗，提高企業(yè)利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的主要路徑之一。一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)不同階段的成本管理問題分析（一）前期投資設(shè)計(jì)階段1.調(diào)研分析不深入，投資盲目性強(qiáng)拿地投資是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，時(shí)間跨期短、資金需求量大。一旦投資失誤，企業(yè)就會(huì)面臨嚴(yán)重的投資成本問題，并遭遇巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，拿地投資的成本管控在企業(yè)成本管理中占據(jù)重要地位。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)所給出的行業(yè)分析信息顯示，2021年城市商服用地、住宅用地價(jià)格保持在較低水平，但仍然保持上漲態(tài)勢。受此影響，多數(shù)企業(yè)拿地時(shí)并未對國家、地方地產(chǎn)政策及城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行深入研究，沒有開展周密的調(diào)研分析工作就直接進(jìn)行拿地投資，不重視相應(yīng)的成本管控工作?？傮w來看，拿地投資的盲目性較強(qiáng)，增加了后續(xù)成本管控的難度。2.策劃設(shè)計(jì)中對成本控制重視不足策劃設(shè)計(jì)方案合理性的高低與否，直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體工程造價(jià)。合理策劃設(shè)計(jì)方案，既考慮到了施工現(xiàn)場環(huán)境、施工技術(shù)工藝等多種成本動(dòng)因，又能夠保障工程的及時(shí)交付，提高銷售回款的速度，從而維持企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。大多房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目工程的策劃與設(shè)計(jì)委托給第三方，第三方設(shè)計(jì)人員普遍存在“重效率、輕效益”的問題，僅考慮到了項(xiàng)目設(shè)計(jì)需求的達(dá)成，忽略了設(shè)計(jì)中的成本控制，導(dǎo)致工程造價(jià)偏高。也有人員盡管認(rèn)識到了成本控制的重要性，但卻忽視了市場需求與房屋購買者的需求，給后期銷售帶來了困難，加大了銷售回款壓力。（二）招投標(biāo)階段1.缺乏完善的供應(yīng)商評估體系在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，原材料、機(jī)械設(shè)備等供應(yīng)商處于供應(yīng)鏈源頭位置，供應(yīng)商所提供的原材料、機(jī)械設(shè)備，其價(jià)格、質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，是否滿足工程項(xiàng)目建設(shè)要求，直接影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象、社會(huì)形象的樹立。但是，從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，在供應(yīng)商的選擇上，大多企業(yè)缺乏完善的供應(yīng)商評估體系。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是選擇標(biāo)準(zhǔn)不完善?！皟r(jià)低者中標(biāo)”是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商選擇標(biāo)準(zhǔn)，過分重視價(jià)格會(huì)產(chǎn)生系列的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)問題，如不計(jì)成本降價(jià)造成項(xiàng)目工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、低價(jià)中標(biāo)高價(jià)索賠等。二是供應(yīng)商分類不完善。不少房地產(chǎn)企業(yè)以服務(wù)、物資價(jià)值為基礎(chǔ)對供應(yīng)商進(jìn)行分類，該分類方式忽略了供應(yīng)商資質(zhì)及其供應(yīng)能力對原材料、機(jī)械設(shè)備供給的影響。三是評價(jià)方法不完善。部分企業(yè)選擇供應(yīng)商時(shí)依靠決策管理者的主觀判斷，并未經(jīng)過嚴(yán)格的評價(jià)與選擇程序，供應(yīng)商是否可靠有待進(jìn)一步確定。2.合同管理不規(guī)范合同管理是成本管理中的重要內(nèi)容，合同是否依法簽訂、合同條款是否完善、用語是否規(guī)范、合同雙方責(zé)任義務(wù)是否明確、合同責(zé)任義務(wù)是否如實(shí)履行等，對房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的成本控制有間接影響，嚴(yán)重時(shí)會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)階段，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理仍然存在較大的發(fā)展空間。（三）工程建設(shè)階段1.部門協(xié)作不到位，增加無增值作業(yè)成本房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)，需要各部門的通力協(xié)作。受信息溝通機(jī)制不健全的影響，實(shí)際工程建設(shè)中企業(yè)各部門協(xié)作并不到位，如項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員與施工人員溝通不充分，引發(fā)了現(xiàn)場施工與合同規(guī)定不符的問題，導(dǎo)致工程監(jiān)督與管理的矛盾沖突。當(dāng)現(xiàn)場施工作業(yè)不滿足合同要求時(shí)，無增值作業(yè)成本就會(huì)大大增加，進(jìn)而提高成本管理難度。2.信息化管理滯后，難以做到成本全流程控制信息化、智能化發(fā)展背景下，多種信息化系統(tǒng)平臺被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中，促進(jìn)了其管理效率的提升。從行業(yè)信息化發(fā)展的角度來看，盡管隨著OA辦公系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)及CRM系統(tǒng)等的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程在線化已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，但是行業(yè)整體的信息化管理較為滯后，數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象較為突出，各管理系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)各不相同，難以做到成本的全流程控制。正是因?yàn)閿?shù)據(jù)建構(gòu)關(guān)系困難、集成計(jì)算困難、后臺處理有限等問題的存在，前端大量數(shù)據(jù)反而給后端的成本管理造成困擾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在成本中應(yīng)當(dāng)重視信息化建設(shè)，尤其是各管理系統(tǒng)的互聯(lián)互通。（四）工程竣工階段1.結(jié)算制度有待進(jìn)一步完善完善的結(jié)算制度是竣工結(jié)算工作成效的重要保障，但就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)制度建設(shè)情況來看，大多企業(yè)的結(jié)算制度建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。比如，部分企業(yè)并沒有建立結(jié)算復(fù)審制度，未制定統(tǒng)一的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，造成資料后補(bǔ)等問題的發(fā)生，不僅延長了竣工結(jié)算的時(shí)間，也增加了項(xiàng)目管理成本。2.成本考核評價(jià)工作落實(shí)不到位從諸多研究與企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)情況中可知，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本考核評價(jià)工作的落實(shí)并不到位。首先，對成本考核評價(jià)權(quán)責(zé)的劃分不夠細(xì)致，缺少專業(yè)人員承擔(dān)相應(yīng)工作。其次，對評價(jià)對象及方式的確定并不合理，企業(yè)全員并未充分參與到成本考核評價(jià)中。再次，對于項(xiàng)目建設(shè)中成本控制動(dòng)態(tài)的更新與反饋并不及時(shí)，在一定程度上增加了考核評價(jià)工作的滯后性。最后，過分關(guān)注項(xiàng)目施工，對項(xiàng)目竣工后的成本考核評價(jià)并不重視，難以積累成功的成本管理經(jīng)驗(yàn)，也不能獲得有用的問題反饋信息。二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)不同階段成本管理能力提升策略（一）前期投資設(shè)計(jì)階段1.加強(qiáng)調(diào)研分析，減少投資盲目性房地產(chǎn)企業(yè)可在效益最大化目標(biāo)指導(dǎo)下，加強(qiáng)對市場、經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境以及土地所在地區(qū)自然環(huán)境的調(diào)研分析，基于此進(jìn)行拿地投資，從而減少投資的盲目性。在此過程中，深入了解市場變化、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)與政策導(dǎo)向，明確土地性質(zhì)及其周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與短期經(jīng)營管理目標(biāo)要求，對拿地投資的可行性進(jìn)行分析。同時(shí)，圍繞目標(biāo)地塊，制定項(xiàng)目工程投資方案，科學(xué)預(yù)測項(xiàng)目工程造價(jià)、成本及利潤等，并委托有資質(zhì)且社會(huì)信譽(yù)良好的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行論證，進(jìn)而做出投資決策。2.提高對策劃設(shè)計(jì)中成本控制的重視房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提起對策劃設(shè)計(jì)中成本控制的重視，確保策劃設(shè)計(jì)方案的合理性，以減少后續(xù)階段方案調(diào)整所引起的成本支出問題。選擇設(shè)計(jì)方時(shí)，充分考慮設(shè)計(jì)方的資質(zhì)、設(shè)計(jì)成功案例、社會(huì)信譽(yù)、人員素質(zhì)等基礎(chǔ)信息，優(yōu)選資質(zhì)好、有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)信譽(yù)高、人員專業(yè)能力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作。合作中要求設(shè)計(jì)方從成本控制的角度出發(fā)提出策劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際、市場需求優(yōu)化方案。在確定最終的策劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，企業(yè)應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格的審核程序，通過科學(xué)論證與成本方案比選增強(qiáng)方案的合理性，避免后續(xù)的方案調(diào)整。（二）招投標(biāo)階段1.建立健全供應(yīng)商評估體系新的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理從單個(gè)企業(yè)延伸至整個(gè)供應(yīng)鏈，前端對接供應(yīng)商，后端對接消費(fèi)者。建立健全供應(yīng)商評估體系，有利于企業(yè)整體成本管理能力的提升。為了保障原材料、機(jī)械設(shè)備的價(jià)格、質(zhì)量符合項(xiàng)目工程需要，與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商間達(dá)成良好的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)可完善供應(yīng)商選擇標(biāo)準(zhǔn)，遵循“三公原則”對供應(yīng)商進(jìn)行選擇，從屬地化、標(biāo)桿合作經(jīng)驗(yàn)、適配度等多個(gè)維度出發(fā)，采取分類、分級的方式，將優(yōu)質(zhì)、潛在的供應(yīng)商引入供方庫。基于此，站在合作兼容的角度綜合評估候選供應(yīng)商是否能夠與企業(yè)達(dá)成長期戰(zhàn)略合作。2.規(guī)范合同管理房地產(chǎn)企業(yè)可從合同簽訂、履行及變更等不同管理環(huán)節(jié)入手，規(guī)范合同管理。合同簽訂方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)要求進(jìn)行合同簽訂，簽訂時(shí)仔細(xì)審查合同條款的完善性與合規(guī)性，了解合同中是否明確指出簽訂雙方的責(zé)任與義務(wù)。合同履行方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)督合同雙方的責(zé)任、義務(wù)履行情況，確保各項(xiàng)合同條款的落實(shí)。合同變更方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就合同變更的原因與合同方進(jìn)行變更協(xié)商，重新調(diào)整合同內(nèi)容，了解變更后合同雙方的責(zé)任、義務(wù)，以避免后續(xù)的合同糾紛。（三）工程建設(shè)階段1.促進(jìn)部門協(xié)作，減少不必要成本消耗溝通機(jī)制不健全是各部門協(xié)作不到位的主要原因之一，為促進(jìn)部門協(xié)作，減少不必要的成本消耗，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全已有溝通機(jī)制。一，優(yōu)化現(xiàn)場施工部門與項(xiàng)目部門間的溝通，加強(qiáng)施工人員對工程所用施工技術(shù)的認(rèn)知與了解，增加現(xiàn)場施工與合同規(guī)定的一致性。二，提高施工部門內(nèi)部的溝通效率，確保不同施工作業(yè)的有效對接，減少作業(yè)對接不到位所引起的作業(yè)失誤問題。三，改善項(xiàng)目部門對外的溝通方式，項(xiàng)目組接到施工部門所反映的施工問題后，及時(shí)就施工問題與合同方進(jìn)行溝通，作出必要的合同調(diào)整。2.推進(jìn)信息化建設(shè)，實(shí)施成本全流程控制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓信息化、智能化發(fā)展機(jī)遇，深入推進(jìn)信息化建設(shè)，通過各管理系統(tǒng)間的互聯(lián)互通，實(shí)施成本全流程控制。首先，完善軟硬件環(huán)境建設(shè)，更新陳舊硬件設(shè)備，拓展軟件功能。其次，在各管理系統(tǒng)間建立數(shù)據(jù)鏈接，將成本管理系統(tǒng)與其他管理系統(tǒng)聯(lián)系在一起，必要時(shí)將各管理系統(tǒng)集中到統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺中。最后，增強(qiáng)企業(yè)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)建構(gòu)、集成計(jì)算與后臺處理能力，做好對前端數(shù)據(jù)的收集與運(yùn)用。（四）工程竣工階段1.完善結(jié)算制度竣工結(jié)算是項(xiàng)目成本管理的最后階段，在此過程中，企業(yè)組織人員、材料及機(jī)械退場，移交工程技術(shù)資料并辦理決算手續(xù)，分析、比較工程各項(xiàng)費(fèi)用并查漏補(bǔ)缺。一方面保證了結(jié)算的正確性與完整性，另一方面為未來項(xiàng)目成本管理指明了方向，同時(shí)將竣工結(jié)算成本降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善現(xiàn)行結(jié)算制度，制定統(tǒng)一的階段標(biāo)準(zhǔn)，明確項(xiàng)目建設(shè)中各部門的結(jié)算工作要點(diǎn)，比如要求項(xiàng)目部及時(shí)發(fā)放結(jié)算通知單、施工部及時(shí)上報(bào)結(jié)算資料等，并設(shè)計(jì)規(guī)范化的結(jié)算審批流程，切實(shí)落實(shí)初審、復(fù)審工作。2.充分落實(shí)成本考核評價(jià)工作成本考核評價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過有效的成本考核評價(jià)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理當(dāng)前項(xiàng)目建設(shè)中的成本管理問題，從項(xiàng)目與人員兩個(gè)維度促進(jìn)企業(yè)成本管理成效與能力的提升。在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分落實(shí)成本考核評價(jià)工作。企業(yè)決策管理層要提起對成本考核評價(jià)的重視，制定嚴(yán)格的成本考核評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化評價(jià)權(quán)責(zé)，并合理界定評價(jià)對象及范圍。三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力提升的保障措施（一）深化成本管理意識成本管理能力提升不是企業(yè)某部門的單獨(dú)責(zé)任，而是需要企業(yè)全員的共同參與。企業(yè)從決策層到基層人員，都應(yīng)當(dāng)深化成本管理意識，從思想上重視對成本的控制，從而將成本控制貫穿到日常工作流程中。（二）提升人員綜合素質(zhì)專業(yè)的人員團(tuán)隊(duì)能夠?yàn)槠髽I(yè)成本管理能力的提升提供有力的人才保障，供應(yīng)鏈下的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，對人員綜合素質(zhì)有更高要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同階段的成本管理需要，加快落實(shí)人員培訓(xùn)工作，進(jìn)一步提升人員綜合素質(zhì)，打造專業(yè)的人員團(tuán)隊(duì)，從而奠定堅(jiān)實(shí)的成本管理工作基礎(chǔ)。（三）加強(qiáng)成本管理體系建設(shè)完善的成本管理體系，涵蓋權(quán)威的組織引領(lǐng)、健全的制度保