花山謎情商業(yè)街招商策劃報告

一、招商啟動時間花山謎情商業(yè)街總建筑面積約為9400平方米，共有約36間店鋪，規(guī)模較小。目前，商業(yè)街已經(jīng)進(jìn)入施工階段，按照工程進(jìn)度，2023年4月份進(jìn)行銷售，計劃2023年春節(jié)前開街。因此，根據(jù)項目情況，建議在2023年3月初（春節(jié)過后）正式啟動全面招商，使招商走在銷售之前。二、招商人數(shù)商業(yè)街鋪位約為39個，除了初步考慮自我經(jīng)營的2個主力店之外，僅剩余37個，體量較少。對此招商人員定為4名較為合適。具體工作分派如下：招商總監(jiān)（1人）：由新徽公司負(fù)責(zé)營銷策劃的副總經(jīng)理兼任。負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，招商戰(zhàn)略及重要商家談判。招商主管（1人）：執(zhí)行招商方案、平常策劃工作。招商人員（2人）：由執(zhí)行總經(jīng)理安排具體招商工作。若由新徽投資有限公司成立新徽商業(yè)經(jīng)營管理公司，則具體人員職位及數(shù)量可根據(jù)商業(yè)經(jīng)營管理公司需要進(jìn)行安排。三、招商辦公地點設(shè)定招商辦公點與項目銷售互相結(jié)合，在銷售展示中心內(nèi)部設(shè)立獨立的招商部門，進(jìn)行招商工作的平常辦公。1、在銷售展示中心所在辦公樓，設(shè)一間招商辦公室。洽談、簽約使用。2、在銷售展示中心內(nèi)設(shè)立招商征詢點，雙邊配合進(jìn)行。3、在異地設(shè)立招商點，如杭州、永康等。考慮到商業(yè)街體量較小，杭州、永康等地設(shè)立專門的招商點，費用較高，可運用現(xiàn)有杭州、永康資源，代為招商，若招商成功提取進(jìn)入項目商家前三個月的租金總和。四、項目整體招商的原則和目的1、緊緊圍繞商業(yè)街開街的目的進(jìn)行招商；保證在2023年11月前整體招商完畢90%，以保障項目能如期順利開業(yè)。本項目仍然處在前期階段，項目的形象尚未出街，因此正式的招商時間必須在2023年春節(jié)后，春節(jié)前期通過招商準(zhǔn)備和黃山本地愿進(jìn)入目的商家進(jìn)行意向性的談判，再通過后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合，對完畢這個任務(wù)有一定的信心。2、根據(jù)項目前期業(yè)態(tài)規(guī)劃合理進(jìn)行招商；根據(jù)項目目前商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，重要以休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，在招商過程中，應(yīng)根據(jù)項目實際情況，以黃山本地招商為主，KTV、茶館等主力業(yè)態(tài)可同時在外地進(jìn)行招商。保證招商節(jié)奏的合理性，本地和外地樂意進(jìn)駐的客戶互相結(jié)合。同時在招商過程中，根據(jù)實際招商情況，對業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。3、穩(wěn)定投資信心,避免糾紛在招商工作中保證業(yè)主一定的收益(第一年的投資回報達(dá)成6%以上)，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率（目前屯溪租金水平較低），我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達(dá)成6%以上難度很大，較高的投資回報對增強(qiáng)投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。開發(fā)商必須做好一定補(bǔ)貼的準(zhǔn)備，如免去第一年租金等。4、配合銷售完畢商業(yè)街盡快招商完畢；商業(yè)街作為新徽天地一期開發(fā)的物業(yè)，經(jīng)營成功至關(guān)重要。但是對于項目投資來說，回籠資金，平衡商業(yè)街的投資也十分重要。因此，在商業(yè)街招商中，招商應(yīng)充足配合銷售，以招商來帶動銷售，給投資者以信心，并促成項目銷售。5、統(tǒng)一開街,統(tǒng)一形象保證整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。五、投資業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主和開發(fā)商風(fēng)險分析1、投資業(yè)主風(fēng)險分析（1）商鋪不能及時租賃出去；（2）商鋪租賃的價格比較低；（3）未來經(jīng)營具有較大的不擬定性；（4）商鋪升值潛力有限，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。2、自營業(yè)主（租賃戶）風(fēng)險分析（1）項目招商在開業(yè)前不能完畢90%以上或裝修未完畢，項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期遲延；（2）由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜；（3）生意不是很抱負(fù)或經(jīng)營慘淡；（4）開發(fā)商賣完后走人。3、開發(fā)商風(fēng)險分析（1）投入大量招商人力物力后，招商效果不明顯或收效甚微；（2）商業(yè)街“售后返租”，若招商不抱負(fù)，此后的經(jīng)營或銷售會很困難；（4）項目不能如期開業(yè)；（5）項目日后經(jīng)營不是很抱負(fù)或經(jīng)營慘淡，則嚴(yán)重影響開發(fā)商后期別墅、徽磨坊、浴場等開發(fā)。（6）項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事；六、招商中存在的重要問題及解決辦法問題1、如何保證進(jìn)入客戶具有足夠的人流？答：新徽公司合作股東為黃山股份有限公司，后期與黃山股份合作，將商業(yè)街作為游客旅游線路之一，作為來黃山及花山謎窟旅游的游客娛樂消費的必經(jīng)地之一，同時，項目為黃山市目前最為集中的休閑娛樂集中商業(yè)街，將會吸引黃山市及周邊縣的中高檔消費群，以此，可保證商業(yè)街擁有足夠的人流支撐。問題2、進(jìn)入商業(yè)街經(jīng)營的客戶如何在市場經(jīng)營初期1～3年保證其基本利潤？答：為保證進(jìn)入商業(yè)的經(jīng)營的客戶在商業(yè)街哺育的前三年的利潤，新徽公司將給予以下優(yōu)惠措施：對特色商街的商業(yè)租戶及餐飲娛樂商戶和公司，給予擬定一個較低標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)值征用定額稅的優(yōu)惠待遇。并免去第1年的各項稅費，第2、3年的稅費減半；并對進(jìn)場交易的經(jīng)營者的增值稅、房地產(chǎn)稅實行一定優(yōu)惠。實行工商管理費免去一年，第2、3年減半增收；并實行對證、牌、照一條龍服務(wù)。問題3、如何保證商業(yè)街有效經(jīng)營管理運作？答：新徽公司將成立專業(yè)的新徽商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，負(fù)責(zé)項目商業(yè)街后期整體運作管理，商業(yè)街將實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、部分統(tǒng)一經(jīng)營，以保證商業(yè)街經(jīng)營的有序性。問題4、招商客戶對于進(jìn)入后經(jīng)營不夠抱負(fù)，怎么辦？答：新徽公司將成立專業(yè)的新徽商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，負(fù)責(zé)項目商業(yè)街后期整體運作管理，給予商戶在經(jīng)營方面的指導(dǎo)意見，并將不定期的組織商家外出考察同行成功經(jīng)營的案例。七、招商方式（1）點對點招商花山謎情商業(yè)街規(guī)模較小，根據(jù)現(xiàn)有的招商區(qū)塊規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可重要進(jìn)行有針對性、有目的的專向招商。其特點是機(jī)動靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，同時招商效果抱負(fù)，績效明顯。招商團(tuán)隊在項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開全面的針對性。（2）通過人脈關(guān)系招商經(jīng)營管理公司（招商部）和開發(fā)商可以運用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對性的招商，雖然圈子和招商面小，但成功率高。（3）項目洽談會項目洽談會是招商最為常見的一種形式。由招商團(tuán)隊與擬合資、合作或引進(jìn)的項目，有針對性地與投資者和商家洽談。其特點是針對性強(qiáng)，易于吸引有愛好的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。根據(jù)項目明年上半年招商情況，在積累部分意向客戶的情況下，在2023年5月份可以組織定向的項目洽談會，促成項目的最終實效投資，同時可以通過相關(guān)潛在客戶群體和媒體的參與，進(jìn)行新聞追蹤報道，引起社會效應(yīng)，同步推動項目銷售，聚集人氣。（4）廣告招商常規(guī)招商最常見的就是通過廣告招商，它重要是通過各種廣告媒體將項目的招商信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對項目產(chǎn)生愛好。對于招商團(tuán)隊不健全或者相關(guān)經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。廣告招商的費用較高，對于商業(yè)項目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。由于消費者在選擇投資項目時往往比較謹(jǐn)慎，對于缺少品牌知名度的新項目缺少信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點是傳播面廣，可以找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。其缺陷是費用高，招商質(zhì)量低，針對性差。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。在這里我們建議，由于項目銷售與招商在一段時間內(nèi)將處在同時進(jìn)行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目的投資者和經(jīng)營戶，增長消費者信息。八、招商具體細(xì)則委托租賃具體操作流程：1、業(yè)主購買商鋪填寫經(jīng)營意向調(diào)查表；2、確認(rèn)自營、委托出租；3、投資業(yè)主簽定業(yè)主代租協(xié)議，并收取租賃中介傭金；4、公司收集承租客戶信息、進(jìn)行談判；5、協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金；6、裝修、開業(yè)。九、統(tǒng)一招商方案1、招商原則與業(yè)態(tài)定位相符合，將項目商業(yè)街打?qū)е聻辄S山市現(xiàn)代休閑娛樂產(chǎn)業(yè)最為集中和高檔的場合；商業(yè)街最終將以游客為目的消費群，在休閑娛樂業(yè)態(tài)上考慮與游客消費心理相一致，以達(dá)成很好的針對性；最大限度吸引旨在黃山從事休閑娛樂高檔設(shè)施投資的客戶進(jìn)駐；2、招商業(yè)態(tài)招商重要業(yè)態(tài)涉及：(1)休閑業(yè)態(tài)：茶樓足浴桑拿按摩美容美發(fā)美體(2)娛樂業(yè)態(tài)酒吧演藝吧音樂吧KTV夜總會；其中酒吧可細(xì)分為旅行酒吧、靜吧、迪吧、聊天吧、懷舊吧、網(wǎng)吧+酒吧、、鄉(xiāng)村酒吧、徽州女人吧等。而主題酒吧、演藝吧根據(jù)表演風(fēng)格不同可分為搖滾吧、原創(chuàng)音樂吧、鋼管吧、艷舞吧。（3）餐飲業(yè)態(tài)徽菜館野味館夜宵店(4)綜合服務(wù)業(yè)態(tài)香煙店小超市成人保健品商店土特產(chǎn)及旅游用品店3、租金價位定價原則A、放水養(yǎng)魚租金基準(zhǔn)定價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報7~8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，通常情況下租金定價月基價應(yīng)為：售價×8%÷12個月。由于本項目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的哺育過程，開發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來吸引商家，即所謂“放水養(yǎng)魚”，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價×5-6%÷12個月（前三年）。B、區(qū)別對待—不同商家因引進(jìn)的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)考慮以下兩個著重點：①假如引進(jìn)的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費、減免稅收（1-3年）甚至開發(fā)商聯(lián)營的形式（如出場地、出裝修）。②如引進(jìn)的商家有一定知名度，的確能提高商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且每年租金價格要保證5％左右的遞增。③如引進(jìn)的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂店），只有一般知名度或影響力，對整個商業(yè)街的幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價作為參考定價。C、區(qū)別對待—不同進(jìn)駐客戶鑒于本項目在實際銷售中，也許會產(chǎn)生自我經(jīng)營客戶，因此，針對此類情況，我們建議采用以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議：（1）購買商鋪的業(yè)主，無條件選擇委托租賃，一律交由開發(fā)商指定的招商公司代為租賃。（2）購買商鋪的客戶在簽定正式協(xié)議的同時簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費40%。（3）對于在簽定正式協(xié)議后5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費30%。（4）對于在簽定正式協(xié)議后10日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費20%。（5）購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時未出租，需交納2023元保證金，簽定經(jīng)營管理公約和自營意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營，同時，第一年后返物管費20%。（6）開業(yè)后購鋪基本不給予任何獎勵政策。4、招商區(qū)域根據(jù)商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，商業(yè)街招商區(qū)域可以劃分為兩大塊，一是黃山本地；二是杭州、永康（開發(fā)商自身具有資源）等地。從國內(nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展來看，茶樓、咖啡、健身、足浴、桑拿等在國內(nèi)一二線城市連鎖較多，而對于如屯溪這樣的小型城市，由于受本地居民消費水平的限制，休閑娛樂業(yè)態(tài)較為知名的品牌店進(jìn)入較少。同時，項目內(nèi)部規(guī)劃酒吧較多，而酒吧行業(yè)連鎖模式較少（除了在上海、杭州等地具有連鎖的如BABYFACE等品牌酒吧），對于多數(shù)酒吧對外連鎖的也許性較小。從黃山市本地的休閑娛樂發(fā)展來看，“外來投資＋本地化經(jīng)營”的模式較多，因此，項目招商區(qū)域我們建議以黃山本地客戶招商為主，以杭州、永康等地為輔助。5、招商對象（1）黃山本地招商對象黃山本地客戶招商重要分為現(xiàn)在黃山從事休閑娛樂行業(yè)經(jīng)營的客戶和意向從事休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營戶。現(xiàn)將黃山休閑娛樂業(yè)態(tài)中較為著名的商家列舉如下：名稱類別地址電話黃山錦繡時代娛樂有限公司娛樂、演藝、KTV黃山中路18號樓38－18－60559－21155552115888海上皇美容美發(fā)桑拿休閑中心浴場、足浴、桑拿黃山中路錦繡時代旁0559－2523888金碧輝煌KTV浙商俱樂部KTV仙人洞路新街銀聯(lián)綜合樓0559－2521818富冠美容美發(fā)中心連鎖足浴、美發(fā)、SPA市中心廣場旁0559－2532899一千零一夜KTV、酒吧軍分區(qū)大樓黃山貴族休閑俱樂部酒吧阜上路世紀(jì)花園商鋪2號2312199久石久渡酒吧黃山商貿(mào)城世好休閑吧酒吧黃山商貿(mào)城良子足療浴場連鎖足浴濱江中路4號0559－25288832529993海市蜃樓休閑浴場洗浴、美容、保健、健身濱江中路61號0559－2541782黃山本地招商可與本地黃山國脈大酒店、高爾夫等星級酒店內(nèi)進(jìn)行美容美發(fā)、休閑娛樂經(jīng)營的承包戶進(jìn)行洽談?wù)猩?。?）杭州、永康等地招商針對杭州、永康等外地招商，建議以休閑娛樂業(yè)連鎖店招商為主。以下將列出杭州部分酒吧、桑拿、足浴、夜總會等商家，為后期招商商家篩選提供參考。商家名稱分類地址電話（0571）雪乃兒九號（第九頻道）酒吧地址南山路101號—A87911109紅燈籠演藝酒吧酒吧杭州市南山路103-10號88331883夢太奇酒吧酒吧南山路252號87066029萊茜酒吧酒吧德勝路290號88034766黃龍酒吧酒吧曙光路4號85118144洪蕃酒吧酒吧吳山廣場舊番薯路36號87827749F8BAR酒吧文一路298#翠苑電影大世界五樓85908888火鳳凰酒吧酒吧地址南山路103號87912989同至主題酒廊酒吧開元路108號87021646黑根酒吧酒吧曙光路46號87995127天堂人間酒吧西湖區(qū)曙光路15號87990888五洋賓館演藝酒吧演藝酒吧慶春路48號87218888-2387金薩克酒廊酒吧平海路57號87035540米蘭酒吧酒吧黃龍體育中心87631258米蘭主題酒廊酒吧吳山廣場花鳥城六樓87157288流云閣酒廊酒吧體育場路333號85158888-6803天階俱樂部酒吧上塘路239號東方豪園一樓68號二58391920天上人間酒吧湖濱路15號87074401－6688夢之湖酒吧酒吧南山路103號87075708燃情歲月演藝酒吧演藝酒吧黃龍體育中心西區(qū)87294416火知了酒吧南山路87034668凱薩桑拿桑拿文苑路398號28823666浙江飯店桑拿中心桑拿杭州延安路447號87913333-1466浙江西子賓館(汪莊)桑拿中心桑拿南山路37號87021888杭州皇冠大酒店桑拿中心桑拿杭州天城路88號86458888杭州美佳子韓式松骨足浴足浴天目山路388號國力大酒店三樓85021188轉(zhuǎn)2198佳優(yōu)子足浴惠民路吳山綜合商務(wù)樓三層87824728行易堂足浴杭州莫干山路759號88840131姍娜娜足浴湖墅南路318號88389093信義坊溫泉足浴莫干山路328號信義坊7幢88369638千子蓮足浴鳳起路東路70號88231089晨光美容休閑足浴中心足浴杭州市慶春路38號87234887太極足道足浴黃龍體育中心恒勵賓館二樓87631150千畝田足浴足浴學(xué)院路180號88066799綠都足浴足浴文一路古墩路春天花園40號88486601龍池溫泉浴場黃龍體育中心正大門內(nèi)87631333眾安溫泉浴場德勝路與東新路交叉口85355218富士溫泉休閑中心浴場慶春路54號86997878鉆石年代夜總會延安南路涌金廣場四樓87770001東方魅力夜總會延安路528號標(biāo)力大廈26-30樓85774877浙江世貿(mào)天堂人間娛樂超市夜總會曙光路15號87990888金海岸演藝大舞臺夜總會杭州體育場路298號85313521金碧輝煌夜總會慶春路169號娃哈哈美食城6/7樓87030077杭州把戲年華夜總會85113197浙江大酒店花都國際俱樂部夜總會延安路浙江大酒店26、27、28樓85109888埃及豪情夜總會浙江國際大酒店四層85770088－5482、5498帝豪夜總會夜總會南山路涌金門對面6、招商經(jīng)營模式建議目前項目商業(yè)街地段較偏，周邊唯一廣宇美食城尚未營業(yè)，無其它商業(yè)設(shè)施互相呼應(yīng)，完全無商業(yè)氛圍。從新徽天地項目整體開發(fā)來看，項目商業(yè)街為一期開發(fā)項目，將與后期徽磨坊演藝中心及浴場聯(lián)為一體，形成完整的旅游商業(yè)街區(qū)。建議整條商業(yè)街采用返租的形式，保證商業(yè)街經(jīng)營的統(tǒng)一性和有序性。盡快成立新徽商業(yè)經(jīng)營管理公司，新徽商業(yè)經(jīng)營管理公司在開業(yè)前統(tǒng)一進(jìn)行招商商家洽談、篩選、入駐條件制定、協(xié)議簽訂、裝修規(guī)定、租賃協(xié)議、租賃價格等一些列招商工作安排，在商業(yè)街開業(yè)后，商業(yè)經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，保證商業(yè)街經(jīng)營的成功。十、整體招商程序根據(jù)招商的具體工作規(guī)定，整體招商程序?qū)⒂删唧w執(zhí)行的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司來制定。由于項目商業(yè)街招商經(jīng)營管理公司未正式成立，為便于2023年春招商工作有效展開，我司現(xiàn)將整體招商程序安排如下。1、商業(yè)街整體招商時間2023年1月～2023年12月，約為12個月時間。2、商業(yè)街整體招商階段及程序（2023年1月1日～3