上海銳懿資產(chǎn)管理有限公司盡職調(diào)查報(bào)告

上海銳懿資產(chǎn)管理有限公司項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告項(xiàng)目名稱：銳懿資產(chǎn)-淮安天津路保障房專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃呈報(bào)部門：呈報(bào)會議：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：十一月

聲明和保證我們在此聲明與保證：本報(bào)告按照我公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本團(tuán)隊(duì)收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核算、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定資產(chǎn)管理計(jì)劃方案后完畢的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最重要、最基本的信息。我們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所做判斷的合理性負(fù)責(zé)。調(diào)查人：2023年11月

目錄一、 項(xiàng)目概述 4(一) 項(xiàng)目背景 41. 項(xiàng)目來源 42. 項(xiàng)目背景 4(二) 項(xiàng)目的基本情況 41. 項(xiàng)目基本要素 52. 交易結(jié)構(gòu) 53. 盡職調(diào)查的基本情況 7二、 項(xiàng)目可行性分析 7(一) 合規(guī)性分析 7(二) 經(jīng)濟(jì)性分析 71. 融資方基本情況 82. 融資方財(cái)務(wù)狀況 10(三) 抵押物分析 141. 抵押物概況 142. 抵押物價(jià)值預(yù)估 14(四) 擔(dān)保方分析 151. 擔(dān)保方基本情況 152. 財(cái)務(wù)分析 15三、 資金用途分析 20(一) 項(xiàng)目背景 211. 地區(qū)概況 21(二) 項(xiàng)目概況 221. 項(xiàng)目定位 222. 項(xiàng)目提出的理由與過程 233. 承辦單位概況 23(三) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及收支測算 241. 棚戶區(qū)改造 242. 安頓房建設(shè) 253. 工程投資估算 264. 項(xiàng)目收支分析 27四、 還款來源分析 30(一) 第一還款來源——盱眙海通時(shí)代廣場 301. 項(xiàng)目地背景概述 302. 海通時(shí)代廣場項(xiàng)目概括 343. 海通時(shí)代廣場銷售分析 384. 銷售收入分析 42(二) 第二還款來源——海通花園?銀座 451. 項(xiàng)目地區(qū)概況 452. 項(xiàng)目概況 463. 項(xiàng)目開發(fā)測試 46五、 風(fēng)險(xiǎn)分析 52六、 項(xiàng)目調(diào)研中提出的問題及解決情況 54七、 項(xiàng)目后續(xù)管理內(nèi)容 55八、 盡職調(diào)查結(jié)論 55附件一：盱眙海通基礎(chǔ)證照 56附件二：實(shí)際控制人身份證 60附件三：江蘇海通基礎(chǔ)證照 61附件四：天津路保障房項(xiàng)目立項(xiàng)文獻(xiàn) 64項(xiàng)目概述項(xiàng)目背景項(xiàng)目來源本項(xiàng)目由我部自主開發(fā)。我部在篩選項(xiàng)目過程中著重考慮了交易對手情況、項(xiàng)目區(qū)域位置、項(xiàng)目未來發(fā)展前景、本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。在此基礎(chǔ)上，我部擬與盱眙海通置業(yè)有限公司（下稱“盱眙海通”、“項(xiàng)目公司”）合作，發(fā)行銳懿資產(chǎn)-淮安保障房專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。項(xiàng)目背景盱眙海通是江蘇海通投資發(fā)展有限公司旗下一家專為開發(fā)盱眙海通時(shí)代廣場成立的房地產(chǎn)公司。盱眙海通時(shí)代廣場是總建筑面積48萬平米的商住綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目施工進(jìn)度超過70%，五證齊全，已售面積約26萬平米（約11萬平米抵扣工程款），實(shí)際銷售回款近8億元，商業(yè)部分大部分已開業(yè)經(jīng)營，住宅部分已開始入住。后續(xù)可銷售面積14.8萬平米，項(xiàng)目未來可回款金額超過11億元。盱眙海通時(shí)代廣場總投資預(yù)計(jì)約13億至14億元，目前已投入9.37億元，所有為盱眙海通自有資金以及銷售回款，項(xiàng)目公司無任何對外借款。未來重要支出費(fèi)用是剩余部分建安費(fèi)用約1.77億元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.98億元，以及部分稅費(fèi)，而上述各項(xiàng)費(fèi)用皆可憑項(xiàng)目后續(xù)自身的銷售回款支付，無需額外資金投入。2023年10月，盱眙海通以及關(guān)聯(lián)公司江蘇海通投資發(fā)展有限公司（下稱“江蘇海通”）與淮安市最大的政府平臺公司淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（下稱“城市資產(chǎn)”）合資成立淮安市海弘華地置業(yè)有限公司（下稱“海弘華地”），該項(xiàng)目公司專門用于開發(fā)淮安市天津路片區(qū)746畝棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目（淮安市政府一號工程，下稱“天津路保障房項(xiàng)目”）。其中保障房總占地面積142.5畝，總建筑面積39.5萬平米，建設(shè)總投資16.6億元。截至報(bào)告日，已由盱眙海通及江蘇海通分別以自有資金共同投入3.6億元。項(xiàng)目的基本情況項(xiàng)目基本要素資管理計(jì)劃名稱銳懿資產(chǎn)-淮安天津路保障房專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（擬）融資主體盱眙海通置業(yè)有限公司存續(xù)期24個(gè)月規(guī)模12,000萬元類型集合管理方式通過銀行向融資方發(fā)放委托貸款發(fā)行方式利得財(cái)富包銷總?cè)谫Y成本15.5%/年管理費(fèi)2%/年托管費(fèi)0.03%/年委貸費(fèi)0.1%/年投資人收益及發(fā)行費(fèi)13.37%/年交易結(jié)構(gòu)交易結(jié)構(gòu)相關(guān)說明資金用途由盱眙海通向海弘華地發(fā)放股東貸款，該資金專項(xiàng)用于向城市資產(chǎn)支付天津路保障房項(xiàng)目的土地征遷費(fèi)。還款來源第一還款來源：盱眙海通時(shí)代廣場后期銷售回款約11億。第二還款來源：江蘇海通下屬淮安海通銀座項(xiàng)目銷售回款約10億。增信措施抵押擔(dān)保：盱眙海通時(shí)代廣場A區(qū)5#樓與C區(qū)18#樓的土地使用權(quán)及在建工程抵押擔(dān)保保證，抵押率不超過40%。關(guān)聯(lián)公司擔(dān)保：江蘇海通提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。個(gè)人連帶擔(dān)保：實(shí)際控制人王慧俊提供個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保保證。用款監(jiān)管：海弘華地、銳懿資產(chǎn)及開戶銀行設(shè)立三方監(jiān)管賬戶，該賬戶專門用于接受本次委托貸款資金，并專門用于向城市資產(chǎn)支付天津路保障房項(xiàng)目土地保證金。資金歸集：盱眙海通與江蘇海通分別設(shè)立歸集賬戶，該兩個(gè)賬戶專門用于歸集銷售收入，歸集的資金不經(jīng)由【銳懿資產(chǎn)】書面批準(zhǔn)，不得挪作他用。歸集條件為【在資管計(jì)劃存續(xù)期到期前半年，自到期前第半年至到期當(dāng)月，兩個(gè)歸集賬戶每月的余額總和數(shù)，應(yīng)滿足委托貸款的本金與利息總額的10%、10%、10%、15%、20%、35%】。強(qiáng)制/降價(jià)銷售權(quán)：銳懿資產(chǎn)有權(quán)在歸集賬戶余額不滿足上述歸集比例時(shí)，強(qiáng)制規(guī)定盱眙海通委托由銳懿資產(chǎn)指定的房產(chǎn)銷售公司對抵押物進(jìn)行銷售，銷售價(jià)格由銳懿資產(chǎn)指定。盡職調(diào)查的基本情況盡調(diào)時(shí)間參與人員盡調(diào)范圍重要盡調(diào)方法交易對手選擇、交易方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目相關(guān)資料收集。電話訪談、查閱分析公司提供的相關(guān)證照和資料、網(wǎng)上查詢等。對盱眙海通時(shí)代廣場、淮安海通銀座及淮安天津路保障房項(xiàng)目的盡職調(diào)查。實(shí)地考察。相關(guān)附件：盱眙海通基礎(chǔ)證照，江蘇海通基礎(chǔ)證照，實(shí)際控制人身份證，天津路保障房項(xiàng)目立項(xiàng)文獻(xiàn)。項(xiàng)目可行性分析合規(guī)性分析本項(xiàng)目融資方為暫定二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，抵押物為用款項(xiàng)目土地及在建工程以及前期已取得產(chǎn)證的商鋪，同時(shí)融資方的實(shí)際控制人以及關(guān)聯(lián)公司為本次融資提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保保證，交易結(jié)構(gòu)符合相關(guān)法律規(guī)定。此外，項(xiàng)目公司未有任何對外借款，也未涉及任何訴訟。經(jīng)濟(jì)性分析融資方基本情況公司基本信息項(xiàng)目公司盱眙海通置業(yè)有限公司住所盱眙縣五墩南路法定代表人王有文公司類型有限責(zé)任公司（自然人控股）注冊資本8117.1萬元實(shí)收資本8117.1萬元經(jīng)營范圍許可經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。一般經(jīng)營項(xiàng)目：無。成立時(shí)間2023年10月18日營業(yè)執(zhí)照注冊號25組織機(jī)構(gòu)代碼證79334828-4稅務(wù)登記證284貸款卡號3941房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定二級盱眙海通置業(yè)有限公司(注冊資金8117.1萬元)盱眙海通置業(yè)有限公司(注冊資金8117.1萬元)盱眙縣龍蝦美食有限公司(盱眙縣龍蝦美食有限公司(出資7817.1萬元)杭州中廣投資有限公司(出資300萬元)實(shí)際控制人簡介王慧俊于2023年投入資金3000萬元成立江蘇海通投資發(fā)展有限公司和江蘇海通木業(yè)有限公司，2023年以海通控股集團(tuán)有限公司名義投資2023萬元成立盱眙海通置業(yè)有限公司。實(shí)際控制公司總構(gòu)架圖如下：實(shí)際控制公司說明：公司名稱備注淮安永金機(jī)械設(shè)備銷售有限公司已無實(shí)際經(jīng)營淮安山林建材有限公司已無實(shí)際經(jīng)營海通酒店管理有限公司酒店運(yùn)營江蘇海通投資發(fā)展開發(fā)淮安海通花園、海通銀座項(xiàng)目江蘇海弘華地置業(yè)有限公司開發(fā)淮安天津路保障房項(xiàng)目盱眙海通置業(yè)開發(fā)盱眙海通時(shí)代廣場項(xiàng)目杭州淮浙貿(mào)易有限公司已無實(shí)際經(jīng)營淮安空港海通物流公司管理有限公司開發(fā)淮安空港物流園項(xiàng)目盱眙縣龍蝦美食已無實(shí)際經(jīng)營盱眙海達(dá)房產(chǎn)開發(fā)有限公司已無實(shí)際經(jīng)營融資方財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)負(fù)債情況分析資產(chǎn)負(fù)債表一覽單位：人民幣萬元資產(chǎn)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金1,124522517255短期投資100應(yīng)收賬款1,2211,5691,3962,183預(yù)付賬款7,8612,6321,73610,632其他應(yīng)收款19,20518,13623,58416,777存貨28,97230,34819,69829,219流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)59,60553,30946,93459,068長期投資：長期投資合計(jì)2,3002,300固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)33323229減：累計(jì)折舊32302417固定資產(chǎn)凈值12811固定資產(chǎn)合計(jì)12811資產(chǎn)總計(jì)60,68655,61246,94259,080負(fù)債和所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債：應(yīng)付票據(jù)187應(yīng)付賬款5,3335,2892,8851,072預(yù)收賬款9,1207,68211,21029,559其他應(yīng)付款8,2187,4211,9045,232未交稅金283147480其他未交款26流動(dòng)負(fù)債合計(jì)22,95520,40816,07536,140長期負(fù)債：長期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)22,95520,40816,07536,140所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本8,1178,1178,1178,117資本公積10,86510,86510,86510,865未分派利潤18,74816,22111,8843,957所有者權(quán)益合計(jì)37,73035,20330,86622,939負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)60,68655,61246,94259,080截至2023年8月，盱眙海通資產(chǎn)總額6.06億元，負(fù)債總額2.29億元，資產(chǎn)負(fù)債率37.83%。其中，所有負(fù)債均為流動(dòng)負(fù)債，無任何對外借款。資產(chǎn)負(fù)債表白細(xì)其他應(yīng)收款1.92億元，重要明細(xì)如下：序號客戶名稱余額（萬元）1江蘇海通投資發(fā)展公司3,4092淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司13,0003淮安清浦信用擔(dān)保公司5004陳繼梅1,385合計(jì)19,205其中，淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的1.3億元應(yīng)收款為向城市資產(chǎn)支付的天津路保障房項(xiàng)目土地保證金；江蘇海通投資發(fā)展公司的3400余萬元應(yīng)收款為往來款。存貨2.89億元，為尚未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本，以工程抵款的金額不涉及在其中。長期投資2300萬元，分別為參股盱眙海達(dá)房產(chǎn)開發(fā)有限公司700萬元，出資比例占87.5%；參股江蘇海弘華地置業(yè)有限公司1600萬元，出資比例占20%。預(yù)收賬款9100余萬元，為未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入。應(yīng)付賬款5300余萬元，重要為應(yīng)付代建工程款4565萬元，以及應(yīng)付縣審批中心704萬元。其他應(yīng)付款8200余萬元，重要是海通酒店管理公司3500余萬元，縣審批中心800余萬元，代建工程款1500余萬元，浙江廣揚(yáng)建設(shè)集團(tuán)300萬元，浙江鑫利萊紡織公司200萬元，以及關(guān)聯(lián)方往來款。償債能力分析指標(biāo)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流動(dòng)比率259.65%261.21%291.96%163.44%速動(dòng)比率133.44%112.51%169.42%82.59%鈔票比率4.90%2.56%3.22%0.71%資產(chǎn)負(fù)債率37.83%36.70%34.25%61.17%權(quán)益乘數(shù)160.84%157.97%152.08%257.54%根據(jù)上表分析，公司流動(dòng)比率與速動(dòng)比率都維持于較高水平，體現(xiàn)公司短期債務(wù)償還能力較強(qiáng)；公司鈔票比率較低，是由于公司仍處在開發(fā)周期中。公司資產(chǎn)負(fù)債率較低，權(quán)益乘數(shù)較高，體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)杠桿率較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。此外，由于公司目前尚有9100余萬銷售收入未作結(jié)轉(zhuǎn)，仍列入負(fù)債科目（預(yù)收賬款），因此若扣除該筆款項(xiàng)，公司于2023年8月及2023年12月的實(shí)際負(fù)債率僅為22.80%、22.88%。利潤分析損益表一覽單位：人民幣萬元項(xiàng)目2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月一、主營業(yè)務(wù)收入3,56522,09336,55417,254減：主營業(yè)務(wù)成本1,65513,16122,85310,165營業(yè)費(fèi)用9774408106主營業(yè)務(wù)稅金及附加2671,5902,7841,207二、主營業(yè)務(wù)利潤1,5457,26610,5075,773加：其他業(yè)務(wù)利潤367減：管理費(fèi)用106338558664財(cái)務(wù)費(fèi)用4095-4三、營業(yè)利潤1,4436,9559,8545,113加：營業(yè)外收入-411減：營業(yè)外支出321751384167加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額1,1216,2009,4804,946減：所得稅1,8632,3701,440五、凈利潤1,1214,3367,1103,505賺錢能力分析指標(biāo)2023年12月2023年12月2023年12月銷售凈利率19.63%19.45%20.32%資產(chǎn)凈利率7.80%15.15%5.93%權(quán)益凈利率12.32%23.04%15.28%營業(yè)利潤率31.48%26.96%29.64%僅根據(jù)已做結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)分析，公司的銷售凈利率及營業(yè)利潤率都處在行業(yè)內(nèi)公司正常賺錢水平。財(cái)報(bào)中異常數(shù)據(jù)分析對外借款明細(xì)：截止2023年10月24日，公司無對外借款。對外擔(dān)保情況：截止2023年10月24日，公司對外擔(dān)保金額總計(jì)4400萬元，明細(xì)如下：類型被擔(dān)保人擔(dān)保金額（萬元）擔(dān)保形式保證盱眙縣第三建筑安裝工程有限公司1500單人擔(dān)保保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保人行征信報(bào)告結(jié)果：截止2023年10月24日，公司無不良信用記錄。全國法院被執(zhí)行人信息查詢結(jié)果：在系統(tǒng)中輸入“盱眙海通置業(yè)有限公司”，返回的查詢結(jié)果為零。抵押物分析融資人提供盱眙海通時(shí)代廣場A區(qū)5#樓所有及C區(qū)18#樓未售部分（該18#樓一層已售2,541.22平方米，剩余未售共計(jì)19,665.05平方米）的土地及在建工程作為抵押。該兩幢樓在本資管計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)不對外銷售，由盱眙海通自持。抵押物概況名稱物業(yè)類型施工進(jìn)度是否取得銷售許可建筑面積A區(qū)5#樓5層商業(yè)主體竣工是31,775m2C區(qū)18#樓4層商業(yè)主體竣工是22,206.27m2抵押物價(jià)值預(yù)估鑒于擬抵押物業(yè)目前尚無由銳懿認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，因此由本項(xiàng)目投資經(jīng)理根據(jù)周邊同類物業(yè)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)評，實(shí)際評估價(jià)值以專業(yè)評估公司出具的評估報(bào)告為準(zhǔn)。A區(qū)5#樓抵押價(jià)值預(yù)評估可售面積（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）1層8,199.2718,000.0014,7582層6,725.257,000.004,7073層6,732.425,000.003,3664層6,766.085,000.003,3835層3,351.985,000.001,675總計(jì)31,775.0027,891C區(qū)18#樓未售部分（共計(jì)19,665.05平方米）抵押價(jià)值預(yù)評估可售面積（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）負(fù)1層5,942.007,000.004,1591層2,880.2012,000.003,4562層5,421.427,000.003,7943層5,421.425,000.002,710總計(jì)19,665.0514,121抵押率估算根據(jù)分別對于A區(qū)5#樓及C區(qū)18#樓的預(yù)計(jì)銷售收入評估，該兩幢樓總計(jì)預(yù)估抵押價(jià)值為4.2億元。以1.2億元的融資規(guī)模計(jì)算，本項(xiàng)目的預(yù)估抵押率為28.56%。實(shí)際抵押率以評估機(jī)構(gòu)出具的正式評估報(bào)告所示價(jià)值為準(zhǔn)，但抵押率不可高于40%，若抵押率高于40%，則由融資方補(bǔ)足其他抵押物，直至抵押率低于40%。擔(dān)保方分析為本次融資提供擔(dān)保的公司是江蘇海通投資發(fā)展有限公司（下稱“江蘇海通”）。擔(dān)保方基本情況項(xiàng)目公司江蘇海通投資發(fā)展有限公司住所淮陰區(qū)長江東路北、經(jīng)二路東側(cè)法定代表人孫長波公司類型有限公司（自然人控股）注冊資本8000萬元人民幣實(shí)收資本8000萬元人民幣經(jīng)營范圍許可經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。一般經(jīng)營項(xiàng)目：實(shí)業(yè)投資（金融投資和國家嚴(yán)禁投資的項(xiàng)目除外），標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售。成立時(shí)間2023年8月14日營業(yè)執(zhí)照注冊號239組織機(jī)構(gòu)代碼證75320914-0稅務(wù)登記證140貸款卡號9222房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定三級財(cái)務(wù)分析資產(chǎn)負(fù)債情況分析資產(chǎn)負(fù)債表一覽單位：人民幣萬元資產(chǎn)2023年8月2023年2023年2023年流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金8951547974739應(yīng)收賬款2其他應(yīng)收款27,29421,92921,5756,932存貨26,7409,9068,98610,032流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)54,93133,38331,53617,706長期投資：長期投資合計(jì)254392543937793279固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)351351326324減：累計(jì)折舊89734828固定資產(chǎn)凈值262278278296固定資產(chǎn)清理262278278296固定資產(chǎn)合計(jì)262278278296無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：無形資產(chǎn)195195195200遞延資產(chǎn)：345997134無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì)230255292335資產(chǎn)總計(jì)80,86259,35535,88721,617負(fù)債和所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債：應(yīng)付賬款1,7772,3195,4441,592預(yù)收賬款25,51422,71310,7779,866應(yīng)付工資18171610未交稅金158330274532其他應(yīng)付款24,54112,3626,5031,551流動(dòng)負(fù)債合計(jì)52,01037,74423,01513,553負(fù)債合計(jì)52,01037,74423,01513,553所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本（或股本）8,0008,0004,9002,900實(shí)收資本（或股本）凈額8,0008,0004,9002,900資本公積8,0008,0005,0003,700未分派利潤12,85111,7112,9711,463所有者權(quán)益合計(jì)28,85121,61112,8718,063負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)80,86259,35535,88721,617截至2023年8月，江蘇海通資產(chǎn)總額8.08億元，負(fù)債總額5.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率64.32%。其中，所有負(fù)債均為流動(dòng)負(fù)債，無任何對外借款。資產(chǎn)負(fù)債表白細(xì)其他應(yīng)收款2.72億元，重要明細(xì)如下：序號客戶名稱余額（萬元）1淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營公司23,0002淮安空港產(chǎn)業(yè)園3,8403深圳涌相通進(jìn)出口公司1,3085淮安永金機(jī)械-1,276合計(jì)19,205其中，淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的2.3億元應(yīng)收款為向城市資產(chǎn)支付的淮安天津路保障房項(xiàng)目土地保證金及購買土地指標(biāo)款；淮安空港產(chǎn)業(yè)園3840萬元為代其繳納空港物流園的出資款；其他為內(nèi)部往來款。存貨2.67億元，明細(xì)如下：序號存貨名稱余額（萬元）1開發(fā)產(chǎn)品（一期）3312開發(fā)產(chǎn)品（二期）463開發(fā)成本及在建工程合計(jì)26,362合計(jì)26,740其中，“開發(fā)成本及在建工程合計(jì)”2.63億元涉及新購?fù)恋爻杀?.65億元，以及未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本。長期股權(quán)投資2.5439億元，為關(guān)聯(lián)公司持股，明細(xì)如下：序號投資名稱出資（萬元）1江蘇海弘華地置業(yè)有限公司4,0002淮安空港海通物流公司管理有限公司20,1603盱眙縣龍蝦美食1,279合計(jì)25,439應(yīng)付賬款1700余萬元，皆為往來款，明細(xì)如下：科目名稱余額（萬元）發(fā)生時(shí)間往來情況浙江中侖4662023.7.10應(yīng)付工程款亙盛工程公司5022023.6.7應(yīng)付工程款蘇興工程公司4682023.8.29應(yīng)付工程款小計(jì)1,777注：以上皆為尚未結(jié)算的工程款（為稅務(wù)結(jié)算數(shù)）。其他應(yīng)付款2.45億元，明細(xì)如下：科目名稱余額（元）發(fā)生時(shí)間往來情況淮陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會14,980,000.002023.1.31往來款盱眙海通置業(yè)有限公司34,096,061.002023.8.31收往來款浙江中侖建設(shè)公司8,000,000.002023.8.31工程質(zhì)量保證金江蘇海弘華地置業(yè)88,220,388.322023.8.26往來款杭州坤健投資合作公司3,300,000.002023.5.31農(nóng)行收往來款浙江省長城建設(shè)集團(tuán)淮安分公司2,500,000.002023.7.4工程保證金淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司45,144,464.002023.3.26暫收拆遷補(bǔ)償款淮安園興投資有限公司15,000,000.002023.3.26收往來款小計(jì)245,414,714.92其中，淮陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4514萬元為海通銀座土地拆遷補(bǔ)償金，尚未轉(zhuǎn)帳結(jié)算；其他為正常收取的各種保證金。償債能力分析指標(biāo)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流動(dòng)比率105.62%88.45%137.02%130.64%速動(dòng)比率54.20%62.20%97.98%56.62%鈔票比率1.72%4.10%4.23%5.46%資產(chǎn)負(fù)債率64.32%63.59%64.13%62.70%權(quán)益乘數(shù)280.27%274.65%278.81%268.08%作為本項(xiàng)目的擔(dān)保方，公司短期債務(wù)償還能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)杠桿率較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。而公司因正在開發(fā)海通銀座項(xiàng)目，所以現(xiàn)階段鈔票比率較低。此外，雖然公司負(fù)債率略高，但其負(fù)債皆為流動(dòng)負(fù)債，特別是在扣除未作結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入（即預(yù)收賬款2.55億元）后，公司于2023年8月及2023年12月的實(shí)際負(fù)債率僅為30%左右。利潤分析損益表一覽單位：人民幣萬元項(xiàng)目2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月一、主營業(yè)務(wù)收入6,54524,55411,8267,214減：主營業(yè)務(wù)成本4,16810,7597,1884,535主營業(yè)務(wù)稅金及附加465963984951二、主營業(yè)務(wù)利潤1,91212,8313,6531,727加：其他業(yè)務(wù)利潤減：營業(yè)費(fèi)用144367292104管理費(fèi)用219530534460財(cái)務(wù)費(fèi)用187141-4三、營業(yè)利潤1,54711,8462,6841,167加：投資收益8營業(yè)外收入25減：營業(yè)外支出2185836四、利潤總額1,54611,6532,6251,131減：所得稅4062,913631154五、凈利潤1,1408,7391,994977賺錢能力分析指標(biāo)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月銷售凈利率17.42%35.59%16.86%13.55%資產(chǎn)凈利率1.88%15.72%4.25%1.65%權(quán)益凈利率3.02%24.83%6.46%4.26%營業(yè)利潤率23.64%48.25%22.70%16.19%根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，公司的賺錢水平屬于行業(yè)內(nèi)公司的正常水準(zhǔn)。財(cái)報(bào)中異常數(shù)據(jù)分析對外借款明細(xì)：截止2023年10月24日，公司無對外借款。對外擔(dān)保情況：截止2023年10月24日，公司對外擔(dān)保金額總計(jì)2900萬元，明細(xì)如下：類型被擔(dān)保人擔(dān)保金額（萬元）擔(dān)保形式保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保人行征信報(bào)告結(jié)果：截止2023年10月24日，公司無不良信用記錄。全國法院被執(zhí)行人信息查詢結(jié)果：在系統(tǒng)中輸入“江蘇海通投資發(fā)展有限公司”，返回的查詢結(jié)果為零。擔(dān)保能力綜合分析江蘇海通作為盱眙海通的關(guān)聯(lián)公司，擁有暫定三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司曾開發(fā)海通花園項(xiàng)目，該項(xiàng)目可售面積約13萬平米，已售罄。2023年拍下海通銀座項(xiàng)目地塊，占地面積132畝，該項(xiàng)目已全額支付土地款1.65億元。截至2023年8月，公司總資產(chǎn)8.08億元，負(fù)債率64.32%（含尚未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入2.55億元）后。此外，截至2023年9月，公司無對外借款，對外擔(dān)保金額2900萬元（為多人聯(lián)保），無不良信用記錄，不涉及訴訟案件。綜上，公司確有能力為本次盱眙海通的融資計(jì)劃提供擔(dān)保保證。資金用途分析資管計(jì)劃擬向盱眙海通置業(yè)有限公司發(fā)放委托貸款，共計(jì)資金規(guī)模12,000萬元。貸款資金重要用于向海弘華地發(fā)放股東貸款，該資金用于向城市資產(chǎn)支付淮安天津路保障房項(xiàng)目的土地征遷費(fèi)。截至本報(bào)告期，江蘇海通已投入資金2.3億元，盱眙海通已投入資金1.3億元。根據(jù)海通控股有限公司與城市資產(chǎn)針對該項(xiàng)目簽署的合作開發(fā)協(xié)議約定，雙方共同出資成立“項(xiàng)目公司”（即海弘華地）用于開發(fā)該項(xiàng)目。海弘華地為該宗地塊征地拆遷補(bǔ)償、安頓房建設(shè)提供前期資金投入直接抵沖180萬元/畝的土地出讓金。其中城市資產(chǎn)負(fù)責(zé)取得該項(xiàng)目出讓土地的使用權(quán)，不管摘牌價(jià)格是多少，海弘華地為該宗土地固定承擔(dān)180萬元/畝的土地費(fèi)用。項(xiàng)目背景地區(qū)概況江蘇省淮安市，古名：楚州、淮陰、淮安，位于江淮平原東部，地處長江三角洲北翼地區(qū)，南京都市圈緊密圈層。淮安市從屬于中國東部沿海經(jīng)濟(jì)帶，市區(qū)東距黃海海岸線僅100多公里，通達(dá)億噸大港——連云港港和鹽城大豐港兩個(gè)沿海開放港口均僅需1.5小時(shí)。京杭大運(yùn)河與古淮河在淮安交匯，市境內(nèi)有全國五大淡水湖之一的洪澤湖?；窗矚v史上與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“中國運(yùn)河之都”的美譽(yù)。是全國歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國衛(wèi)生城市、國家園林城市，與揚(yáng)州為淮揚(yáng)菜的重要發(fā)源地，為江淮流域古文化發(fā)源地之一。淮安人文答萃，歷史上誕生過大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等。淮安更是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)。淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。西有“日出斗金”的洪澤湖，東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤，土地肥沃，糧豐林茂，水域?qū)拸V，盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品，形成了蔬菜、畜禽、生豬、水產(chǎn)、林木等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是全國聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。礦產(chǎn)資源豐富，地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn)，已經(jīng)探明的巖鹽儲量1300億噸，居世界首位。作為新興的工業(yè)城市，淮安全市有各類工業(yè)公司近3萬家，其中涉及淮陰卷煙廠等10戶大型公司集團(tuán)和江蘇清印集團(tuán)等50戶重點(diǎn)公司，近年來外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是臺資集聚，臺灣富士康集團(tuán)淮安科技城、明基達(dá)方電子、臺玻集團(tuán)、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個(gè)頭”臺資公司紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國內(nèi)第四大臺資高地。全市初步形成了以特鋼、電子信息和化工新材料三大千億產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系，同時(shí)化工、機(jī)械、冶金、紡織、煙草等有一定基礎(chǔ)，豐富了整個(gè)工業(yè)體系。全市公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，技術(shù)不斷升級，生物工程、節(jié)能環(huán)保、新興材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在興起。2023年，全市實(shí)現(xiàn)GDP1920.91億元，增長13.1%；規(guī)模以上工業(yè)增長值958.88億元，增長17.2%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資1247.99億元，增長22.3%；社會消費(fèi)品零售總額633.24億元，增長15.6%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入22995元，增長13.5%；農(nóng)民人均純收入9838元，增長13.8%；進(jìn)出口總額42.41億美元，增長48.6%；注冊外資實(shí)際到賬21.23億美元，增長31.8%；公共財(cái)政預(yù)算收入233.61億元，增長14.2%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款、貸款余額分別為1502.79億元和1173.18億元，同比增長14.7%和18.3%。以上11個(gè)重要指標(biāo)增幅中，有8個(gè)指標(biāo)居全省前列。近年來淮安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為淮安市房地產(chǎn)市場連續(xù)而快速發(fā)展發(fā)明契機(jī)。淮安市作為三線城市，以剛性需求為主，目前房價(jià)仍處在全國地級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處在理性、健康發(fā)展時(shí)期，具有一定的上漲空間。項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位實(shí)行棚戶區(qū)改造是省委、省政府加快發(fā)展淮安市蘇北重要中心城市戰(zhàn)略部署中的一項(xiàng)重要舉措，也是廣大人民群眾的迫切規(guī)定。2023年2月，淮安市人民政府市長辦公室會議紀(jì)要第五號文獻(xiàn)中明確指：加快實(shí)行淮安市棚戶區(qū)改造開發(fā)和環(huán)境整治。天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以取得拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長效果，并且可以改善淮安市市容，且對項(xiàng)目地塊及周邊地塊的拆遷安頓戶和低收入家庭進(jìn)行統(tǒng)一安頓。本次建設(shè)，一則可以解決拆遷戶和低收入家庭的住房問題，促進(jìn)民眾的住房福利改善，另一方面，符合淮安市“十二?五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的需要，對改善淮安市環(huán)境及形象有著很大的促進(jìn)作用。因此可以說本項(xiàng)目的開發(fā)對于淮安市的發(fā)展而言可以起到經(jīng)濟(jì)效益與社會效益兼顧的一石多鳥效應(yīng)。項(xiàng)目地塊規(guī)劃如下圖：項(xiàng)目提出的理由與過程按照省委、省政府“立足于早解決、集中力量和資金加快解決棚戶區(qū)改造問題”的總體工作規(guī)定，我市在棚戶區(qū)拆遷、改造上的總體目的是：在2023年終前基本完畢全市棚戶區(qū)拆遷任務(wù)；從現(xiàn)在起，運(yùn)用兩年時(shí)間完畢全市的的棚戶區(qū)改造安頓房建設(shè)任務(wù)。根據(jù)淮安市住宅建設(shè)目的計(jì)劃和十二五規(guī)劃規(guī)定，到2023年，全市城市居民人均居住面積達(dá)32.5平方米，解決人均住房使用面積低于8平方米的住房困難家庭。要達(dá)成此目的，還要大力發(fā)展住房建設(shè)。繼續(xù)加快發(fā)展保障性住房建設(shè)，解決淮安市絕大部分中低收入家庭的住房問題，穩(wěn)步推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房市場繁榮，充足發(fā)揮住宅建設(shè)對全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市形象也迫切需要相應(yīng)提高。實(shí)行淮安市“十二?五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的需要。承辦單位概況江蘇海弘華地置業(yè)有限公司。江蘇海弘華地置業(yè)有限公司是遵市政府指示，為加快舊城改造，由淮安市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和海通控股有限公司下屬江蘇海通及盱眙海通合資成立的。淮安市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司淮安市資產(chǎn)經(jīng)營有限公司建立現(xiàn)代公司制度，實(shí)行董事會、經(jīng)理層、監(jiān)事會決策、運(yùn)營、監(jiān)督三位一體、分離制約的運(yùn)營體制。組織機(jī)構(gòu)為四處一室一中心，設(shè)財(cái)務(wù)審計(jì)處、綜合計(jì)劃處、資產(chǎn)經(jīng)營處、市政建設(shè)處、辦公室、收費(fèi)中心。公司現(xiàn)有工作人員47名，學(xué)歷均為大學(xué)本科以上，擁有高級職稱專業(yè)技術(shù)人員12名，中級職稱專業(yè)技術(shù)人員26名。公司重要職責(zé)：協(xié)調(diào)有關(guān)部門制訂土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營年度計(jì)劃和重大項(xiàng)目運(yùn)作方案；負(fù)責(zé)項(xiàng)目包裝和招商發(fā)布、經(jīng)營政策的制定、土地前期開發(fā)；自主或委托經(jīng)營市政公用設(shè)施、房產(chǎn)、地產(chǎn)等有形資產(chǎn)和廣告發(fā)布權(quán)、路橋冠名權(quán)等無形資產(chǎn)；負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取涉及工程建設(shè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等方面的規(guī)費(fèi)和土地出讓金；負(fù)責(zé)城市經(jīng)營方案制定；負(fù)責(zé)城市建設(shè)資金的籌集與管理，資本運(yùn)作，向金融部門抵押貨款與還貸；負(fù)責(zé)承辦市委、市政府交辦的其它任務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及收支測算棚戶區(qū)改造本次天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目為江蘇海弘華地置業(yè)有限公司根據(jù)淮安市市政府的指示，負(fù)責(zé)如下幾個(gè)地塊的棚戶區(qū)改造工程。序號項(xiàng)目名稱占地（畝）拆遷面積（萬平方米）所在地1天津路西側(cè)A號地塊201.6298清浦區(qū)2天津路西側(cè)B號地塊73.2873清浦區(qū)3清浦東區(qū)13號地213.7157清浦區(qū)4清浦東區(qū)14-A地塊141.5013.5清浦區(qū)5清浦東區(qū)14-B地塊117.053清浦區(qū)合計(jì)747.18224.5安頓房建設(shè)天津路棚戶區(qū)保障房項(xiàng)目，占地面積約142.5畝，總建筑面積約379045平方米，以及綠化、景觀、活動(dòng)場地等附屬設(shè)施。天津路棚戶區(qū)保障房項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積142.5畝總建筑面積379045㎡其中住宅建筑面積368224㎡商業(yè)建筑面積10821㎡建筑占地面積21928㎡綠地率68.57%建筑密度23.07%容積率3.99總戶數(shù)3926總?cè)藬?shù)約11000人停車位地上：258地下：1431合計(jì)1689安頓房部分進(jìn)度計(jì)劃表序號工作階段時(shí)間安排1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作2023.10~2023.012地塊拆遷2023.01~2023.103場地清理及三通一平2023.10~2023.034改造掃尾工作2023.03~2023.055安頓房建設(shè)2023.05~2023.106竣工驗(yàn)收2023.10工程投資估算該項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算總計(jì)約為12.6億元，明細(xì)如下表：序號工程和費(fèi)用名稱單位工程數(shù)量估算價(jià)值估算價(jià)值編制依據(jù)單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)工程費(fèi)其他費(fèi)工程費(fèi)其他費(fèi)一第一部分工程費(fèi)1土建及裝飾工程m2379,045.002,25085,285.13淮安市區(qū)范圍內(nèi)已建工程結(jié)算2消防、給水管網(wǎng)工程m2379,045.001405,306.633強(qiáng)、弱電管網(wǎng)工程m2379,045.001355,117.114道路及排水管網(wǎng)工程m2379,045.00953,600.935綠化工程m2379,045.00853,221.88第一部分工程費(fèi)小計(jì)102,531.67二工程建設(shè)其他費(fèi)用1綜合規(guī)費(fèi)m2379,045.001505,685.682建設(shè)單位管理費(fèi)萬元102,531.670.033,075.953工程設(shè)計(jì)費(fèi)m2379,045.00953,600.934工程勘察費(fèi)m2379,045.0025947.615工程監(jiān)理費(fèi)萬元102,531.670.0141,435.446概預(yù)算編制費(fèi)萬元102,531.670.003307.607竣工圖編制費(fèi)萬元102,531.670.001102.538項(xiàng)目前期工程費(fèi)萬元102,531.670.022,050.639工程招標(biāo)代理費(fèi)萬元102,531.670.002205.0610環(huán)保評價(jià)費(fèi)萬元102,531.670.000220.5111施工圖審查費(fèi)m2379,045.001.5659.13第二部分工程費(fèi)小計(jì)17,491.07二部分工程費(fèi)小計(jì)120,022.74三土地費(fèi)用1土地費(fèi)用拆遷地塊就地建設(shè)2拆遷費(fèi)用政府統(tǒng)一拆遷第三部分小計(jì)四基本預(yù)備金1基本預(yù)備費(fèi)萬元120,022.745%6,001.14第四部分小計(jì)6,001.14工程總投資126,023.88項(xiàng)目收支分析天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目收入估算本項(xiàng)目收入涉及天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房出售的收入、天津路西側(cè)A號地塊出售收入、天津路西側(cè)B號地塊出售收入、清浦東區(qū)13號地出售收入、清浦東區(qū)14-A地塊出售收入、清浦東區(qū)14-B地塊出售收入等。收入情況根據(jù)政府有關(guān)的收費(fèi)政策及預(yù)期情況進(jìn)行估算。天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房建設(shè)完畢后，將作為本項(xiàng)目的實(shí)物安頓房來安頓各個(gè)地塊的拆遷戶，即天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房工程不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，本項(xiàng)目的重要經(jīng)濟(jì)收益來源于各個(gè)拆遷地塊的土地出讓。天津路西側(cè)A號地塊通過對天津路西側(cè)A號地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地201.629畝，其中142.5畝將用于安頓房建設(shè)，其余59.129畝，按370萬元∕畝的價(jià)格對外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約2.188億元，天津路西側(cè)B號地塊通過對天津路西側(cè)B號地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地73.287畝，按370萬元∕畝的價(jià)格對外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約2.712億元，清浦東區(qū)13號地通過對清浦東區(qū)13號地百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地159.885畝，按370萬元∕畝的價(jià)格對外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約5.916億元，清浦東區(qū)14-A地塊通過對清浦東區(qū)14-A地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地131.491畝，按370元∕畝的價(jià)格對外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約4.865億元，清浦東區(qū)14-B地塊通過對清浦東區(qū)14-B地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地89.655畝，按370萬元∕畝的價(jià)格對外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約3.317億元，綜上所述，天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目總收入為18.998億元。項(xiàng)目建設(shè)期及運(yùn)營期支出估算本項(xiàng)目支出估算涉及各棚戶區(qū)地塊的拆遷工程以及天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房的土建工程、裝飾工程、門窗工程、給排水及消防工程、動(dòng)力及電氣照明工程、綜合布線工程、場區(qū)內(nèi)管線工程、道路及綠化工程等工程費(fèi)和建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、人防費(fèi)等其他費(fèi)及基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息。重要依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》及預(yù)期情況進(jìn)行估算。拆遷工程、土建工程、裝飾工程、門窗工程、給排水及消防工程、動(dòng)力及電氣照明工程、綜合布線工程、場區(qū)內(nèi)管線工程、道路及綠化工程等工程費(fèi)和建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、人防費(fèi)等及基本預(yù)備費(fèi)。建設(shè)期貸款利息財(cái)務(wù)費(fèi)用為長期借款利息，借款年利率按7.775％(有效年利率)計(jì)算。在長期借款所有償還前，因長期借款各年余值不等，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，因此計(jì)算期內(nèi)各年支出不等。（詳見下表）天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目建設(shè)期支出估算表（單位：萬元）序號項(xiàng)目第一年次年第三年合計(jì)1拆遷改造項(xiàng)目76,30051,60017,937.32145,837.32a天津路西側(cè)A號地塊拆遷工程22,00015,5007,139.5544,639.55b天津路西側(cè)B號地塊拆遷工程9,5007,8002,183.1719,483.17c清浦東區(qū)13號地塊拆遷工程21,00013,6006,315.7740,915.77d清浦東區(qū)14-A地塊拆遷工程12,8008,2001,401.1522,401.15e清浦東區(qū)14-B地塊拆遷工程11,0006,500897.6818,397.682天津路棚戶區(qū)保障房項(xiàng)目58,50038,50029,000126,0003銀行利息1,744.95,040.87,018.320,1634貨幣安頓-58,500-38,500-29,000-126,000合計(jì)78,04556,64124,955.62166,000項(xiàng)目收支平衡分析本工程建設(shè)期總投資為16.6億元，其中銀行貸款利息2.016億元。項(xiàng)目收支平衡情況詳見下表（單位：萬元）：序號地塊名稱支出收入收益1天津路西側(cè)A號地塊44,639.5521,877.73-22,761.822天津路西側(cè)B號地塊19,483.1727,116.197,633.023清浦東區(qū)13號地塊40,915.7759,157.4518,241.684清浦東區(qū)14-A地塊22,401.1548,651.6726,250.525清浦東區(qū)14-B地塊18,397.6833,172.3514,774.676銀行利息20,160-20,160合計(jì)165,997.32189,975.3923,978.07即本次開發(fā)總的賺錢約為2.398億元，利潤率14.446%。還款來源分析第一還款來源——盱眙海通時(shí)代廣場項(xiàng)目地背景概述盱眙縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況盱眙，秦代置縣，因縣治曾設(shè)山上，盱眙二字取張目為盱，直視為眙，寓意登高望遠(yuǎn)，高瞻遠(yuǎn)矚。山上盛產(chǎn)都梁香草，故又雅稱都梁。全縣總面積2483平方公里，人均面積居江蘇各縣之首。境內(nèi)東部平原良田，中部山區(qū)丘陵，西部湖灘水面。轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，總?cè)丝?4萬。盱眙縣位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長市相鄰，南、西分別與安徽省來安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。地處北緯32°43′~33°13′，東經(jīng)118°11′~118°54′。總面積2483.7平方公里，人均面積列江蘇省各縣（市）之首。耕地113萬畝，山地64萬畝，宜林地33萬畝，宜牧草山25萬畝，水域96萬畝。境內(nèi)地勢西南高，多丘陵，東北低，多平原，呈現(xiàn)階梯狀傾斜，高差懸殊220多米。淮河流經(jīng)境內(nèi)，北部濱臨洪澤湖，有低山、丘崗、平原、河湖圩區(qū)等多種地貌。2023年，全縣全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值130億元，比2023年增長10%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值12023元，比上年增長18.6%，二、三產(chǎn)業(yè)增長值比重為71.5%，比上年增長3.8個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。全縣城鄉(xiāng)單位在崗職工年平均工資15974元，增長17.4%。全縣農(nóng)民人均純收入8031元，比上年增長12.4%。社會保障不斷完善。年末全縣參與失業(yè)保險(xiǎn)3.6萬人，參與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)3.5萬人，參與基本醫(yī)療保險(xiǎn)4.5萬人，參保率分別為98%、99%、85%。城鄉(xiāng)納入最低生活保障1.95萬人，其中城鄉(xiāng)0.32萬人。生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善。全縣森林覆蓋率達(dá)25.2%，城市綠化覆蓋率達(dá)63.3%，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)為79.7。盱眙縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點(diǎn)近年來，盱眙縣縣委、縣政府高度重視城市規(guī)劃工作，始終以規(guī)劃引領(lǐng)城市建設(shè)，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格、高品位修編縣城總體規(guī)劃，不斷強(qiáng)化城鄉(xiāng)體系規(guī)劃和村鎮(zhèn)布局規(guī)劃，突出加強(qiáng)規(guī)劃編制和管理力度，堅(jiān)持規(guī)劃的科學(xué)性、嚴(yán)厲性和權(quán)威性，堅(jiān)持做到先規(guī)劃再建設(shè)、無規(guī)劃不建設(shè)，全縣城市規(guī)劃體系進(jìn)一步完善。圍繞建設(shè)社會主義新農(nóng)村的目的，2023年開始啟動(dòng)并全面完畢全縣鎮(zhèn)村布局規(guī)劃工作，涉及10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、224個(gè)行政村、18個(gè)居委會、11個(gè)場圃、2711個(gè)村民小組；為進(jìn)一步完善城市規(guī)劃體系，按照西部旅游區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、東部工業(yè)區(qū)的城市格局，全面啟動(dòng)城區(qū)控制性詳規(guī)編制工作，完畢淮河北路、金源北路兩地塊2平方公里的詳規(guī)編制，完畢金源南路、金鵬大道4000多米的沿街街道空間設(shè)計(jì)，同時(shí)啟動(dòng)沙崗片、金源南路東側(cè)、收費(fèi)站周邊、宣化街四塊控制性詳規(guī)編制工作，總面積6平方公里，目前沙崗片、收費(fèi)站周遍地塊詳規(guī)在上海同濟(jì)大學(xué)的編制下，已進(jìn)入總體規(guī)劃評審。縣城區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)詳規(guī)覆蓋率得到進(jìn)一步提高。圍繞“將縣城區(qū)建設(shè)成中檔城市”的目的，啟動(dòng)新一輪的城市總體規(guī)劃修編工作，已與省規(guī)劃院、上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃院簽訂了業(yè)務(wù)協(xié)議，編制工作全面開展?！笆濉币詠恚ㄟ^不斷加大城市建設(shè)與管理力度，優(yōu)化提高城市環(huán)境和城市品位，堅(jiān)持用經(jīng)營城市的理念建設(shè)城市、管理城市、發(fā)展城市，全縣城市建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。城市規(guī)模迅速擴(kuò)張。圍繞“顯山、露水、拓綠”，先后建成2.9平方公里的淮河風(fēng)光帶，將第一山公園由本來的12公頃擴(kuò)大到200余公頃，新開辟1.8平方公里的都梁公園，新建了水陸兼?zhèn)涞恼嫉?平方公里的自然生態(tài)園，整個(gè)縣城被評估為省級風(fēng)景名勝區(qū)。截至2023年終，城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)成35.7平方公里，城市人口達(dá)成14.95萬人，人均道路面積達(dá)16.1平方米，人均住房面積增長到22平方米，人均綠地面積增長到12.95平方米。城市功能日臻完善?！笆濉逼陂g，城市建設(shè)累計(jì)投入32億元，相繼新建成了污水解決廠、疾控中心、文化館、體育館、圖書館、少年活動(dòng)藝術(shù)中心，盱眙實(shí)驗(yàn)中學(xué)、盱眙縣外國語學(xué)校等一大批城市公共設(shè)施，新建了新世紀(jì)廣場、商貿(mào)中心、東方商城、國貿(mào)中心、金源北路以海通時(shí)代廣場為中心的商圈等一大批三產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，通過大力實(shí)行縣鄉(xiāng)道路和農(nóng)村公路建設(shè)、小城鄉(xiāng)建設(shè)、“三電”建設(shè)等，城鄉(xiāng)面貌大大改觀。城市品位不斷提高。大力開展生態(tài)盱眙創(chuàng)建活動(dòng)，被評為全國生態(tài)示范區(qū)；大力開展平安盱眙、誠信盱眙創(chuàng)建，發(fā)展和投資環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化；圍繞省級文明城市創(chuàng)建活動(dòng)，五好家庭、文明窗口、文明單位、文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建工作登上新臺階，以市場、街道、社區(qū)、集鎮(zhèn)、綠地、公園和主次干道為重點(diǎn)，進(jìn)一步開展城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，大力實(shí)行城市硬化、凈化、綠化、亮化“四化”工程，一個(gè)安全有序、整潔靚麗、文明向上的盱眙正走上加速發(fā)展的快車道。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值55億元，比上年增長6．4％。新增投資在50萬元以上的農(nóng)業(yè)龍頭公司60個(gè)，列入市考核的8個(gè)市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭公司實(shí)現(xiàn)銷售收入10．6億元，比上年增長38％。龍頭公司與農(nóng)戶的利益聯(lián)結(jié)進(jìn)一步緊密，輻射帶動(dòng)能力不斷增強(qiáng)。全年新植意楊900萬株，造林規(guī)模和質(zhì)量居全市第一。通過省無公害農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地整體認(rèn)定，認(rèn)定面積增長6.5萬公頃，新認(rèn)定無公害農(nóng)產(chǎn)品4個(gè)、市級農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)1個(gè)。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力縣外轉(zhuǎn)移16.54萬人，其中有組織輸出3.7萬人；縣工業(yè)園區(qū)用工2.21萬人，轉(zhuǎn)崗就業(yè)培訓(xùn)6.52萬人。全縣工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值153億元，比上年增長24.8%?？h工業(yè)園區(qū)新引進(jìn)項(xiàng)目154個(gè)，竣工投產(chǎn)或正式安裝設(shè)備項(xiàng)目84個(gè)，開工在建或奠基項(xiàng)目87個(gè)，正式簽約項(xiàng)目110個(gè)，軸承及機(jī)械、電器、汽摩配、凹土、食品五個(gè)特色產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。縣工業(yè)園區(qū)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入22．9億元、入庫稅收及相關(guān)收入9800余萬元、公司用工4．2萬人，分別比上年增長119．8％、107．4％和46．7％。列統(tǒng)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入84億元、利稅5．56億元，分別比上年增長43．6％、44．1％。區(qū)域發(fā)展和盱寧合作加大考核力度，取得顯著成效，向上爭取項(xiàng)目206個(gè)，到位資金6．1億元。重大項(xiàng)目影響力逐步顯現(xiàn)，隨著凡力鋼管、寧力緊固件、新海電子、甬淮工貿(mào)、溫氏家禽等一批投資超億元的重大項(xiàng)目相繼落戶盱眙，對盱眙縣經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力日趨明顯。抓住中國龍蝦節(jié)和“五?一”、“國慶”兩個(gè)旅游黃金周，加大盱眙旅游的宣傳和推介力度，全年共接待游客300萬人次，旅游收入8.38億元。加大旅游設(shè)施和景點(diǎn)、景區(qū)建設(shè)力度，投入5000多萬元完畢明祖陵南線路牌坊、鐵山寺特色商貿(mào)區(qū)、嚴(yán)佛調(diào)塑像及廣場、鐵山寺三殿佛像登座及大雄寶殿佛像貼金、度假村改造、八仙臺進(jìn)區(qū)道路、天泉湖環(huán)湖道路、象山公園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工程。國貿(mào)商城、東方商城相繼建成并投入使用，與已經(jīng)投入使用的商貿(mào)中心，初步形成了以商貿(mào)中心為主的斬龍澗商貿(mào)圈和以國貿(mào)商城為主的五墩商貿(mào)圈，為城鄉(xiāng)居民提供了既便捷又優(yōu)雅的消費(fèi)娛樂環(huán)境。全年新增私營公司519個(gè)，新增個(gè)體工商戶5100戶，新增注冊資本金10億余元。盱眙縣的區(qū)位條件盱眙位于淮河中下游，洪澤湖南岸，江蘇省西部，淮陰市南端，地處北緯32°43′~33°13′，東經(jīng)118°11′~118°54′。東與金湖縣、安徽省天長市相鄰，南、西與安徽省來安縣、明光市交界，北與洪澤、泗洪兩縣接壤。總面積2483.7平方公里，人均面積列江蘇省各縣（市）之首。耕地113萬畝，山地64萬畝，宜林地33萬畝，宜牧草山25萬畝，水域96萬畝。境內(nèi)地勢西南高，多丘陵，東北低，多平原，呈現(xiàn)階梯狀傾斜，高差懸殊220多米?；春恿鹘?jīng)境內(nèi)，北部濱臨洪澤湖，有低山、丘崗、平原、河湖圩區(qū)等多種地貌。寧淮、寧宿徐兩條高速過境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時(shí)左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。產(chǎn)業(yè)特色——龍蝦經(jīng)濟(jì)提到盱眙，就不得不提龍蝦。盱眙人已經(jīng)借助盱眙龍蝦走出了縣門、走上了市場、走向了國際，在轟轟烈烈辦大節(jié)中實(shí)現(xiàn)了大發(fā)展、大邁進(jìn)、大跨越。如今，盱眙，正背負(fù)著龍蝦輝煌的小康思考，正實(shí)踐著“紅色風(fēng)暴”中的快速發(fā)展，博采眾長，發(fā)明特色，續(xù)寫著一個(gè)龍蝦節(jié)的神話。龍蝦節(jié)，改變了盱眙。這一方面表現(xiàn)在盱眙經(jīng)濟(jì)的提高。幾年來，通過盱眙、北京、深圳、南京、上海和浙江六地聯(lián)動(dòng)，每年舉辦一次中國龍蝦節(jié)，實(shí)行“引進(jìn)來”和“送出去”戰(zhàn)略，讓盱眙的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和發(fā)展要素得到極大聚集。僅2023年，全年新引進(jìn)投資億元以上項(xiàng)目83個(gè)項(xiàng)目、10億元以上項(xiàng)目16個(gè)。特別是長期“短腿”的外資項(xiàng)目連續(xù)實(shí)現(xiàn)翻番，實(shí)際運(yùn)用外資突破8000萬美元，同比增長9倍。每年龍蝦節(jié)期間，來盱眙觀光旅游達(dá)200多萬人次，再造了為期一個(gè)月的旅游“黃金期”，一大批優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品跟隨龍蝦節(jié)走進(jìn)“長三角”、“珠三角”。龍蝦節(jié)，讓盱眙的發(fā)展?jié)撃芎蛣?chuàng)業(yè)熱情得到極大激發(fā)。龍蝦節(jié)經(jīng)久不衰，品牌效應(yīng)日益彰顯，在小康社會建設(shè)中的作用也不斷增強(qiáng)。在全面小康社會四大類18項(xiàng)25個(gè)指標(biāo)中，城鄉(xiāng)登記失業(yè)率、森林覆蓋率等11個(gè)指標(biāo)已達(dá)小康標(biāo)準(zhǔn)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入等14個(gè)指標(biāo)均超序時(shí)進(jìn)度。龍蝦節(jié)開闊了盱眙人的眼界和視野，點(diǎn)燃了盱眙人的致富欲望和創(chuàng)業(yè)激情，推動(dòng)了群眾創(chuàng)業(yè)致富，全縣捧上“龍蝦飯碗”的已達(dá)10多萬人，還至少造就了本土200名以上的百萬富翁、10多名千萬富翁，造就出了楊四陽、葉安國、許建中檔一批“龍蝦大腕”級的老板。自龍蝦節(jié)慶隨著著新世紀(jì)一起誕生以來，全縣上下堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、爭先的盱眙精神，不僅實(shí)現(xiàn)了龍蝦節(jié)慶在地區(qū)上的擴(kuò)張，并且實(shí)現(xiàn)了龍蝦節(jié)慶經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會效應(yīng)質(zhì)的奔騰。特別是即將舉辦的第八屆中國?盱眙國際龍蝦節(jié)繼續(xù)秉持辦節(jié)為媒、推介為主、招商為實(shí)、發(fā)展為本的辦節(jié)宗旨，初次實(shí)現(xiàn)了“四國聯(lián)動(dòng)、六地聯(lián)辦、八項(xiàng)創(chuàng)新”，范圍更廣、內(nèi)涵更深、目的更大。這不僅體現(xiàn)了盱眙人民的聰明智慧和遠(yuǎn)見卓識，更加體現(xiàn)了盱眙人民放眼全國、面向世界的壯志雄心。海通時(shí)代廣場項(xiàng)目概括海通時(shí)代廣場項(xiàng)目總占地300余畝，總建面積近52萬平方米，預(yù)計(jì)總投資15億元。于2023年開始建設(shè)，現(xiàn)已完畢建設(shè)約30萬方，實(shí)現(xiàn)銷售收入近8億元（有較大部分商鋪集團(tuán)公司作為自持物業(yè)進(jìn)行保存，只招商未銷售）。海通控股集團(tuán)作為該項(xiàng)目的發(fā)展商，因地制宜，精益求精。將項(xiàng)目A,B,C,三個(gè)地塊分別建設(shè)成：24萬平方米集購物，休閑，觀光為一體的海通時(shí)代廣場商業(yè)綜合體及地下商業(yè)王國；7萬平方米沿街商業(yè)及9萬平方米崇高住宅群海通境界；以及12萬平方米海通建材裝飾城。廣場整體效果圖：時(shí)代廣場A區(qū)規(guī)劃海通時(shí)代廣場A區(qū)商業(yè)綜合體在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初即借鑒國際先進(jìn)商業(yè)設(shè)計(jì)理念，并不惜重金邀請國內(nèi)外知名商業(yè)設(shè)計(jì)專家，風(fēng)水大師對項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過反復(fù)論證，最終擬定重要設(shè)計(jì)構(gòu)思為遵照建筑規(guī)劃的整體構(gòu)思，用蒙德里安和梵高的抽象畫所表現(xiàn)的直線和曲線互相關(guān)系反映商業(yè)空間和自然空間的關(guān)系，兩者互為圖底，互相映襯，體現(xiàn)人工與自然環(huán)境的融合。A區(qū)效果圖：此外，為了營造濃郁的商業(yè)氛圍，海通時(shí)代廣場以超前的規(guī)劃，曠世的魄力發(fā)明性的設(shè)立了“四大主題廣場”：20230平方米的龍蝦廣場該廣場位于海通時(shí)代廣場商業(yè)綜合體的中心位置，龍蝦廣場中心布置為龍蝦造型的雕塑建筑——龍蝦美食城,該建筑整體宏偉雄健，神態(tài)生動(dòng)；一線親水“風(fēng)主人丁水主財(cái)”是中國傳統(tǒng)人居文化的精粹，也是亙古長流的夢想，因此項(xiàng)目又在龍蝦美食城周邊布置水系，與廣場及周圈商業(yè)建筑有機(jī)的糅合在一起，使人真切的體驗(yàn)到“身居鬧市有林泉”的意境。龍蝦廣場效果圖：西南角出入口廣場該廣場位于金源北路與一橫路交匯處，即3#4#之間。面積近4000平方米，該廣場以螺旋型的噴泉為主，綠化稍做點(diǎn)綴，標(biāo)志性的噴泉，讓人難以忘懷。中國園林“寧曲勿直”，項(xiàng)目將這一精髓以鋪裝的形式表現(xiàn)出來，以達(dá)成視覺美感的最大化。同時(shí)也意味著海通時(shí)代廣場以后的發(fā)展也會以這種數(shù)學(xué)系列成倍的增長。西南角出入口廣場效果圖：北出入口廣場：該出入口廣場寬度近40米，從視覺上突出海通時(shí)代廣場磅礴的氣勢；通過藝術(shù)地?zé)艉蜆潢嚨挠袡C(jī)結(jié)合，與遠(yuǎn)處的旱噴泉及中心廣場龍蝦雕塑形成統(tǒng)一，烘托出整個(gè)入口廣場的特殊氛圍；最后通過夜景照明等一系列具體措施，從白天和晚上兩個(gè)時(shí)間段給人以不同的感官享受。北出入口廣場效果圖：西北角出入口廣場該出入口廣場位于金源北路與盱馬路交匯處，即1＃2＃之間，該面積近2023平方米，通過林蔭形式來表現(xiàn)，同時(shí)輔以景觀燈柱，情景雕塑，形成親民的活動(dòng)空間。為了營造具有包容性和流動(dòng)性的商業(yè)氛圍，烘托商業(yè)氣氛。項(xiàng)目將商業(yè)內(nèi)外街這兩大主題空間設(shè)計(jì)的重心放在了空間層次的組織，軟空間的營造，以及人文化的設(shè)計(jì)上。西北角出入口廣場效果圖：時(shí)代廣場B區(qū)規(guī)劃海通時(shí)代廣場B區(qū)包含兩個(gè)部分：6萬平方米沿街商業(yè)8萬平方米崇高住宅群——海通境界。其中6萬平方米沿街商業(yè)定位于盱眙最大最專業(yè)品類最完善的家居家具城。因項(xiàng)目緊鄰盱眙城市主干道山水大道，同時(shí)起到銜接A區(qū)海通時(shí)代廣場與C區(qū)海通建材裝飾城作用，該家居家具城的建成必將使海通時(shí)代廣場一站式購物的地位更加明顯?！耙胭I家居建材，就到海通時(shí)代廣場來”——在不久的將來這句話必將流傳盱眙人民之間。時(shí)代廣場C區(qū)規(guī)劃海通時(shí)代廣場C區(qū)作為海通建材裝飾城，現(xiàn)已全面交付，并已開始試營業(yè)。海通時(shí)代廣場銷售分析盱眙海通時(shí)代廣場共分A、B、C三區(qū)，各區(qū)竣工及銷售情況如下：區(qū)域總建筑面積（平方米）已竣工面積（平方米）已售面積（平方米）A203,718.24203,718.24140,765.50B129,251.7167,623.1731,217.77C109,979.8079,776.3286,926.80合計(jì)442,949.75351,117.73258,910.07注：A區(qū)109,183.60平方米作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款。扣除該部分款項(xiàng)后，實(shí)際銷售收入為82,229.53萬元。A、B、C三區(qū)未竣工及未售情況如下：區(qū)域未竣工面積（平方米）未售面積（平方米）A-62,952.75B61,628.5498,033.94C79,776.3223,053.04合計(jì)141,404.86184,039.73根據(jù)上表分析，盱眙海通時(shí)代廣場項(xiàng)目后續(xù)未竣工部分為住宅6.16萬平米，商業(yè)7.97萬平米，未售面積共計(jì)約18.4萬平米。A區(qū)過往銷售情況A區(qū)所有為商業(yè)物業(yè)，總建筑面積203,718.24平方米，其中109,183.60平方米按施工協(xié)議作價(jià)給盱眙第三建筑安裝工程有限公司用以抵沖工程款；除抵沖工程款外已售31,581.89平方米，未售面積62,952.75平方米。過往銷售面積及均價(jià)明細(xì)如下：樓號物業(yè)類型建筑面積

（平方米）是否取得銷售許可施工情況已售面積

（平方米）未售面積

（平方米）已銷售部分均價(jià)（元）備注1#5層商業(yè)地上4層地下1層16,930.97是竣工16,930.97-5,200.001.已開業(yè)：商家華聯(lián)超市，郵政銀行等；

2.此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款2#5層商業(yè)地上4層地下1層8,573.82是竣工8,573.82-5,000.00已開業(yè)：民生銀行，漢庭酒店等3#4層商業(yè)9,406.60是竣工9,217.63188.975,000.00已開業(yè)：大型KTV,洗浴4#4層商業(yè)14,130.93是竣工5,658.548,472.3915,000.00已開業(yè)：大型家居賣場雙虎家私及聯(lián)邦家具6#4層商業(yè)9,157.31是竣工4,230.614,926.7012,000.00已部分開業(yè)：2層家具賣場7#4層商業(yè)7,737.78是竣工1,521.136,216.6512,000.008#4層商業(yè)9,332.99是竣工1,586.847,746.1512,000.009#4層商業(yè)4,420.21是竣工793.323,626.8912,000.0010#6層商業(yè)8,570.40是竣工8,570.40-5,000.001.已開業(yè)：淮河大酒店

2.此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款地下菜場地下1層商業(yè)29,544.15是主體竣工29,544.15-9,000.00此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款5#5層商業(yè)31,775.00是主體竣工-31,775.00-13#5層商業(yè)54,138.08是主體竣工54,138.08-15,000.00此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款上述未售面積皆已取得預(yù)售許可，其中已主體竣工的5#樓建筑面積共計(jì)31,775平方米，由盱眙海通自持兩年后視市場情況再進(jìn)行銷售，該樓各層可售面積明細(xì)如下：單位：平方米樓號一樓面積二樓面積三樓面積四樓面積五樓面積總計(jì)5#8,199.276,725.256,732.426,766.083,351.9831,775.00B區(qū)過往銷售情況B區(qū)以住宅為主，含部分底層商鋪，共12棟樓，除4棟外，其余皆已竣工并部分銷售，現(xiàn)已有入住，明細(xì)如下：樓號物業(yè)類型建筑面積（平方米）是否取得銷售許可施工情況已售面積（平方米）可售面積（平方米）1#2#高層住宅，含底商2層36,354.47否未施工-36,354.473#高層住宅，含底商3層9,480.23否未施工-9,480.234#多層住宅，含底商1層11,139.38是主體3層竣工2,393.078,746.315#多層住宅，含底商1層4,654.46否主體封頂-4,654.466#多層住宅2,552.93是竣工2,552.93-7#多層住宅3,126.42是竣工2,281.53844.898#多層住宅4,679.04是竣工4,545.06133.989#多層住宅6,136.82是竣工5,645.88490.9410#多層住宅4,748.70是竣工4,748.70-11#12#高層住宅，含底商2層24,972.61否竣工-24,972.6113#多層住宅，含底商2層13,126.67是竣工5,511.137,615.5414#多層住宅，含底商2層8,279.98是竣工3,539.474,740.51B區(qū)總計(jì)建筑面積129,251.71平方米，已竣工67,623.17平方米，主體竣工15,793.84平方米，未施工45,834.70平方米。已售面積31,217.77平方米，可售面積98,033.94平方米。C區(qū)過往銷售情況C區(qū)共18棟樓，擬打造為建材市場，業(yè)態(tài)所有為商鋪用房。18棟樓已所有取得銷售許可，其中16棟已竣工，2棟為主體竣工，明細(xì)如下：樓號物業(yè)類型建筑面積（平方米）是否取得銷售許可施工情況已售面積（平方米）可售面積（平方米）16層商輔用房，商業(yè)2層6,111.00是竣工5,647.12463.8826層商輔用房，商業(yè)2層6,025.60是竣工5,868.64156.9636層商輔用房，商業(yè)2層5,259.53是竣工5,100.05159.4846層商輔用房，商業(yè)2層5,093.34是竣工5,013.6279.7256層商輔用房，商業(yè)2層5,628.87是竣工5,609.1319.7464層商輔用房，商業(yè)2層5,951.50是竣工5,951.50-74層商輔用房，商業(yè)2層5,152.16是竣工5,152.16-84層商輔用房，商業(yè)2層3,271.07是竣工3,271.07-94層商輔用房，商業(yè)2層4,583.71是竣工4,583.71-104層商輔用房，商業(yè)2層4,191.33是竣工4,191.33-116層商輔用房，商業(yè)2層5,364.88是竣工5,364.88-124層商輔用房，商業(yè)2層4,349.71是竣工4,349.71-134層商輔用房，商業(yè)2層4,391.50是竣工4,391.50-144層商輔用房，商業(yè)2層3,094.89是竣工3,094.89-154層商輔用房，商業(yè)2層5,426.67是竣工5,426.67-164層商輔用房，商業(yè)2層5,880.56是竣工5,880.56-176層賓館用房，商業(yè)2層7,997.25是主體竣工5,489.042,508.21184層家居賣場，地上3層地下1層22,206.27是主體竣工2,541.2219,665.05C區(qū)總計(jì)建筑面積109,979.84平方米，已竣工79,776.32平方米，其余為主體竣工。已售面積86,926.80平方米，可售面積23,053.04平方米。銷售收入分析已售收入A區(qū)明細(xì)樓號物業(yè)類型已售面積

（平方米）銷售均價(jià)

（元）銷售收入

（萬元）2#5層商業(yè)地上4層地下1層8,573.825,000.004,2863#4層商業(yè)9,217.635,000.004,6084#4層商業(yè)5,658.5415,000.008,4876#4層商業(yè)4,230.6112,000.005,0767#4層商業(yè)1,521.1312,000.001,8258#4層商業(yè)1,586.8412,000.001,9049#4層商業(yè)793.3212,000.00951總計(jì)31,581.8927,141B區(qū)明細(xì)樓號物業(yè)類型已售面積

（平方米）銷售均價(jià)

（元）銷售收入

（萬元）4#多層住宅，含底商1層2,393.074,5001,0766#多層住宅2,552.934,2001,0727#多層住宅2,281.534,2009588#多層住宅4,545.064,2001,9089#多層住宅5,645.884,2002,37110#多層住宅4,748.704,2001,99413#多層住宅，含底商2層5,511.134,2002,31414#多層住宅，含底商2層3,539.474,2001,486總計(jì)31,217.7713,183C區(qū)明細(xì)樓號物業(yè)類型已售面積

（平方米）銷售均價(jià)

（元）銷售收入

（萬元）1#6層商輔用房，商業(yè)2層5,647.124,2002,3712#6層商輔用房，商業(yè)2層5,868.644,2002,4643#6層商輔用房，商業(yè)2層5,100.054,2002,1424#6層商輔用房，商業(yè)2層5,013.624,2002,1055#6層商輔用房，商業(yè)2層5,609.134,2002,3556#4層商輔用房，商業(yè)2層5,951.504,2002,4997#4層商輔用房，商業(yè)2層5,152.164,2002,1638#4層商輔用房，商業(yè)2層3,271.074,2001,3739#4層商輔用房，商業(yè)2層4,583.714,2001,92510#4層商輔用房，商業(yè)2層4,191.334,2001,76011#6層商輔用房，商業(yè)2層5,364.884,2002,25312#4層商輔用房，商業(yè)2層4,349.714,2001,82613#4層商輔用房，商業(yè)2層4,391.504,2001,84414#4層商輔用房，商業(yè)2層3,094.894,2001,29915#4層商輔用房，商業(yè)2層5,426.674,2002,27916#4層商輔用房，商業(yè)2層5,880.564,2002,46917#6層賓館用房，商業(yè)2層5,489.044,0002,19518#4層商場，地上3層地下1層2,541.229,0002,287總計(jì)86,926.8037,619預(yù)計(jì)收入資管計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，可售物業(yè)為B區(qū)1#2#3#樓（皆為高層住宅，待施工）、4#5#樓（皆為多層住宅，主體已竣工，已部分銷售）、11#12#樓（皆為高層住宅，已所有竣工，尚未銷售）、13#14#樓（皆為多層住宅，已所有竣工，已部分銷售）。以上皆為住宅，共計(jì)可售面積96,564.13平方米。此外A區(qū)5#樓（五層商業(yè)）、C區(qū)18#樓（4層商業(yè)，一層已部分銷售）總共可售面積51,440.05