無錫第一國際(恒盛地產(chǎn))商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告教材

無錫第一國際商業(yè)部分策劃報(bào)告——市場調(diào)研部分（1）1.項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目位置1.2周邊交通2.地塊分析2.1技術(shù)指標(biāo)

2.2地塊現(xiàn)狀3.無錫市場分析3.1無錫市整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2商業(yè)市場分析

3.3辦公樓市場分析

3.4住宅市場分析4.周邊市場分析4.1周邊商業(yè)設(shè)施4.2未來商業(yè)供應(yīng)4.3周邊酒店情況

4.4周邊住宅情況

4.5周邊人口情況

目錄第一國際項(xiàng)目位于無錫新區(qū)商業(yè)貿(mào)易區(qū)，無錫新區(qū)下轄無錫國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、無錫商業(yè)貿(mào)易區(qū)、無錫新加坡工業(yè)園等多個(gè)專業(yè)科技園區(qū)和四個(gè)鎮(zhèn)、三個(gè)街道,轄區(qū)面積200平方公里，本地戶籍人口30萬，外來常住人口30萬。1.項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目位置41.2周邊交通項(xiàng)目周邊交通便利，擁有高速和多條主干道1.2.1現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)高速

項(xiàng)目緊鄰滬寧高速（無錫太湖大道出口）。路網(wǎng)項(xiàng)目附近交通網(wǎng)絡(luò)完善，周圍4條道路都是城市重要交通路線，對使用自駕車、公車和商務(wù)車出行的人流都極為方便。1.項(xiàng)目背景51.2.2未來交通網(wǎng)絡(luò)軌道交通

無錫地鐵2號線將于2015年建成開通，春陽路站點(diǎn)與項(xiàng)目步行時(shí)間約15分鐘；地鐵5號線2020年建成通車，將與2號線在此地交匯。城際高鐵

2010年下半年，京滬高鐵和滬寧城際無錫站將交付使用，將極大拉近上海、南京等各大城市與無錫在時(shí)間上的距離。1.項(xiàng)目背景1.2周邊交通地塊分析按照規(guī)劃局的用地指標(biāo)，初步了解如下：2.2地塊現(xiàn)狀

土地已平整。無錫第一國際（3期）地塊總面積52287平方米建筑面積226683.98平方米地上建筑面積150714.98平方米住宅總建筑面積113378.04平方米商業(yè)總建筑面積37336.94平方米容積率2.88建筑密度25.10%綠地率33.61%2.1技術(shù)指標(biāo)3.1無錫產(chǎn)業(yè)分析無錫市整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀無錫經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速增長，以電子信息、新材料、機(jī)械裝備、汽車及零部件、高檔紡織為主導(dǎo)的制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚目前無錫正在向創(chuàng)造型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，但第三產(chǎn)業(yè)整體增長緩慢，經(jīng)濟(jì)仍然以工業(yè)為主導(dǎo)無錫市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃按照無錫產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，重化工業(yè)沿江發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)園區(qū)集中無錫新區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)外包、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、旅游、商務(wù)、科技研發(fā)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來前景無錫新區(qū)是國家高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地、國家液晶產(chǎn)業(yè)基地、國家火炬計(jì)劃汽車電子及部件產(chǎn)業(yè)基地，是長三角地區(qū)有重要影響的國際先進(jìn)制造業(yè)基地。近年來，以海力士－意法半導(dǎo)體、尚德太陽能等重點(diǎn)骨干企業(yè)為支撐，硅科技產(chǎn)業(yè)異軍突起，IC產(chǎn)業(yè)躋身全國前三強(qiáng)，光伏產(chǎn)業(yè)躍居全國第一未來新區(qū)，將逐漸發(fā)展起上述六大行業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但其發(fā)展速度將受到來自市中心以及太湖廣場區(qū)域的競爭3.無錫市場分析3.2商業(yè)市場分析2006年至2009年11月無錫市商業(yè)供求關(guān)系走勢圖2009年商業(yè)供應(yīng)量比2006-2008年大幅下滑，前期巨大的庫存制約了09年商業(yè)市場供應(yīng)。成交價(jià)格10053元/平方米是06年以來成交價(jià)首次突破萬元大關(guān)。3.無錫市場分析無錫休閑娛樂市場總析無錫餐飲主要集中在崇安區(qū)、湖濱區(qū)。無錫消費(fèi)者對于無錫江浙菜系較為熱衷，大眾化的傳統(tǒng)菜系受到歡迎。其中日韓料理和西餐廳的數(shù)量也占據(jù)不小的份額。無錫市餐飲消費(fèi)客單額大多集中在20-80元這個(gè)區(qū)間內(nèi)，消費(fèi)水平屬于中檔偏低水平。新區(qū)餐飲消費(fèi)水平持平于全市餐飲消費(fèi)水平。餐飲類消費(fèi)檔次有一定發(fā)展空間。無錫的休閑娛樂設(shè)施目前主要包括以下幾類：KTV、洗浴按摩、酒吧、夜總會(huì)。洗浴按摩為最貼近普通消費(fèi)者的休閑娛樂方式，但整體消費(fèi)檔次較低，而KTV、酒吧則多為城市內(nèi)青年時(shí)尚消費(fèi)者的休閑娛樂首選。從目前的經(jīng)營情況來看，洗浴按摩、KTV和酒吧為經(jīng)營情況最為良好的三類休閑娛樂業(yè)態(tài)。隨著未來無錫市消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的提升，用于休閑娛樂方面的支出也將逐步增加。將提升當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂的消費(fèi)檔次，改變當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的休閑娛樂方式，更緊貼生活時(shí)尚的休閑娛樂方式將逐步興起。無錫餐飲娛樂市場分析3.2商業(yè)市場分析3.無錫市場分析無錫市現(xiàn)有商業(yè)市場主要分布于市中心區(qū)域解放路沿線周圍，尤其以崇安寺-三陽廣場商業(yè)圈最為集中。崇安寺-三陽廣場商業(yè)圈集中了無錫市大型百貨公司，這一傳統(tǒng)商圈成為無錫當(dāng)?shù)叵M(fèi)購物消費(fèi)的首選區(qū)域。同時(shí)導(dǎo)致無錫當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對其他新興商業(yè)區(qū)域的認(rèn)同度較低，甚至在零售業(yè)態(tài)方面出現(xiàn)排他性的消費(fèi)特征，從而導(dǎo)致新興的站前商業(yè)區(qū)整體空置率較低，經(jīng)營狀況不理想。從各商圈的業(yè)態(tài)設(shè)置來看，整體仍以零售為主。除青石路特色商業(yè)街以中檔餐飲為主外，其他商圈的零售占據(jù)絕對主力。另一方面，除崇安寺-三陽廣場商業(yè)圈外的其他商業(yè)圈空置店鋪均集中在零售類業(yè)態(tài)，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)商鋪的空置率較低。以商鋪空置率最高的站前商業(yè)區(qū)為例，站前步行街、保利廣場兩大主力商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)仍在經(jīng)營的店鋪80%以上均為餐飲、休閑娛樂商戶?？梢姡谛屡d商業(yè)區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的市場接受度相對于零售而言更高。整體商業(yè)檔次定位方面，崇安寺-三陽廣場商圈、站前商業(yè)區(qū)的站前步行街、保利廣場中高檔商業(yè)相對集中，其他區(qū)域則以中檔、中低檔為主。隨著未來無錫經(jīng)濟(jì)和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)水平的不斷提高，商業(yè)水平也將有所提升。特別是餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)方面，Starbucks、PizzaHut等知名中高檔連鎖企業(yè)的進(jìn)駐，說明無錫當(dāng)?shù)刂懈邫n餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)具有良好的市場發(fā)展空間。無錫現(xiàn)有主要商圈總結(jié)3.2商業(yè)市場分析3.無錫市場分析3.3無錫辦公樓市場（供求關(guān)系與價(jià)格）2009年辦公市場累計(jì)供應(yīng)僅8.39萬平方米，前幾年巨額庫存需要得到消化。辦公樓成交均價(jià)7655元/平方米，比08年7807元/平方米下跌152元。06年以來辦公樓市場成交均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)下滑的走勢。08年以前成交集中在市中心，2009年后逐步走向郊區(qū)。2008年至2009年11月無錫市辦公供求關(guān)系走勢圖3.無錫市場分析無錫寫字樓市場供需狀況每年新增去化量有不斷攀升的趨勢，2007-2009年新增去化量約有10萬平方米，目前無錫寫字樓市場平均入駐率約為89%但未來市中心、太湖廣場和蠡湖新城等區(qū)域都有眾多大體量、綜合型項(xiàng)目相繼供應(yīng)，寫字樓去化壓力較大寫字樓租賃市場狀況無錫寫字樓租金水平普遍較低，大多數(shù)寫字樓的租金報(bào)價(jià)集中在1.0-2.2元/天/平方米新區(qū)區(qū)域目前的租金報(bào)價(jià)在1.0-1.7元/天/平方米，空置率約為18%無錫新區(qū)軟件園和創(chuàng)業(yè)園等園區(qū)出于稅收任務(wù)以及導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)集聚的訴求，下轄辦公項(xiàng)目在推向市場時(shí)，市場收益并非首先考慮因素寫字樓銷售市場狀況目前紅豆國際廣場銷售報(bào)價(jià)為17,000元/平方米，新區(qū)區(qū)域最高銷售報(bào)價(jià)為12，000元/平方米目前無錫寫字樓市場上，在售寫字樓項(xiàng)目以300平方米以下的小面積分割為主寫字樓購買客戶中，市中心的投資客戶比重較高，但新區(qū)則以無錫本地的自用型客戶為主3.3無錫辦公樓市場（分析小結(jié)）3.無錫市場分析2009年3月以后無錫房價(jià)處于快速上行線路，直至2010年初政府出政策后才出現(xiàn)調(diào)整。無錫房地產(chǎn)市場對政策非常敏感，2010年中央密集出政策后，無錫市場馬上出現(xiàn)調(diào)整,量價(jià)下行。到2010年1月商品房成交均價(jià)7919元/平方米；住宅成交均價(jià)6680元/平方米。3.4無錫住宅市場（供求關(guān)系與價(jià)格）3.無錫市場分析2008年至2009年11月無錫商品房供求關(guān)系走勢圖41562378旺莊路長江路梅村鎮(zhèn)空港新城新洲生態(tài)園本項(xiàng)目春暉路編號商業(yè)中心名稱體量開業(yè)時(shí)間業(yè)態(tài)檔次1東亞國際風(fēng)情街5萬2007年日韓餐飲、服飾中高檔2新東坊國際文化商業(yè)街區(qū)10萬2006年餐飲、服飾、生活服務(wù)中低檔3歐陸風(fēng)情廣場2萬2005年餐飲中高檔4寶龍城市廣場15萬2010年購物、餐飲、娛樂中高檔5長江一號8萬2011年購物、餐飲、娛樂中檔6新之城全生活廣場15萬2011年購物、餐飲、娛樂中高檔7第一上海1萬2010年餐飲中檔8梅里古鎮(zhèn)建設(shè)新區(qū)項(xiàng)目2.5萬2012年餐飲中低檔9瑞港商業(yè)廣場4萬2011年購物、餐飲、娛樂中檔9現(xiàn)有供應(yīng)未來供應(yīng)*研究范圍為大型商業(yè)百貨和商業(yè)街區(qū)，不含專業(yè)市場、超市、臨街商鋪等無錫新區(qū)的商業(yè)分布較為零散，主要形成了三大商圈：旺莊路、春暉路和新洲生態(tài)園商圈?，F(xiàn)有供應(yīng)還相對較少，但未來的供應(yīng)體量巨大。4.周邊市場分析4.1周邊商業(yè)設(shè)施（新區(qū)商業(yè)分布）無錫新區(qū)歷年商業(yè)供應(yīng)面積：無錫新區(qū)各商業(yè)聚集區(qū)體量：已知未來供應(yīng)萬平方米萬平方米*截止2012年的已知供應(yīng)面積新區(qū)的大型商業(yè)最早起于2005年開業(yè)的歐陸風(fēng)情廣場，但近幾年發(fā)展緩慢，目前僅有三個(gè)項(xiàng)目約17萬方的商業(yè)體量，且都為商業(yè)街形式，業(yè)態(tài)較為單一，還未有綜合性的購物餐飲娛樂大型商業(yè)。未來兩年大型商業(yè)將迅速發(fā)展，共有6個(gè)項(xiàng)目45萬方的商業(yè)面世，且有兩個(gè)項(xiàng)目單體體量達(dá)到了15萬方。迅速增加的大型商業(yè)能夠滿足一站式消費(fèi)需求，但也帶來競爭分流，因此本項(xiàng)目需要打造特色商業(yè)，錯(cuò)位經(jīng)營，以吸引人氣。

新區(qū)主要的兩大商圈為長江路-旺莊路商圈和春暉路商圈，前者為CBD，后者為高檔居住區(qū)，本項(xiàng)目位于春暉路商圈，區(qū)域未來供應(yīng)量較大。未來兩年商業(yè)供應(yīng)量約45萬方，本項(xiàng)目面臨較大的壓力。4.周邊市場分析4.1周邊商業(yè)設(shè)施（歷年情況）新區(qū)商業(yè)租金和入住率與全市各商圈比較：無錫新區(qū)現(xiàn)有大型商業(yè)租金水平：元/天·m2元/天·m2目前新區(qū)的租金水平較低，與市中心的各大商圈明顯不在同一檔次，約為2.1元/m2/天，這與新區(qū)大型商業(yè)較少，商業(yè)氣氛尚未成熟有關(guān)，預(yù)計(jì)隨著近年大體量商業(yè)的陸續(xù)面世，租金水平會(huì)有較大的提升。

入駐率約在90%，但隨著2010-2011年商業(yè)的集中供應(yīng)，入駐率近年將略有降低。

現(xiàn)有商業(yè)的租金相差不大，市場上多在1-3元/m2/天。新區(qū)目前的商業(yè)租金水平較低，但近年租金將上漲，入駐率略有降低。4.周邊市場分析4.1周邊商業(yè)設(shè)施（商業(yè)經(jīng)營狀況）主要業(yè)態(tài)：酒吧、日韓料理、娛樂、沐浴、KTV主要客戶群：周邊居民、商務(wù)辦公人群、新區(qū)日韓等外籍人士居多主要業(yè)態(tài)：中西餐飲、娛樂、休閑、文化主要客戶群：新加坡工業(yè)區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公人群東亞國際風(fēng)情街歐陸風(fēng)情廣場目前無錫新區(qū)的戶籍人口約27萬，流動(dòng)人口32萬，一年以上簽證人口約8500人（其中韓國人3000，日本人1500，歐美人2000），大量的常住外籍人士是新區(qū)中高檔商業(yè)的消費(fèi)人群。

現(xiàn)有的兩大商業(yè)街也有意識的面向日韓消費(fèi)者打造特色產(chǎn)品，但新區(qū)的商務(wù)辦公人群和周邊的居民仍是主力消費(fèi)群。新區(qū)商業(yè)的主要消費(fèi)群體為周邊居民和商業(yè)辦公人群，大量的外籍人士也占了一定比例。4.周邊市場分析4.1周邊商業(yè)設(shè)施（商業(yè)客戶群分析）地理位置：位于新光路北側(cè)，錫興路東側(cè)，春暉路西側(cè)開發(fā)商：

無錫經(jīng)發(fā)置業(yè)有限公司（無錫新區(qū)管委會(huì)下屬國企）項(xiàng)目總規(guī)模：15萬平方米商業(yè)規(guī)模：約14萬平方米開業(yè)日期：A區(qū)2010年5月，B區(qū)2010年10月，C區(qū)2011年初步規(guī)劃主要商業(yè)業(yè)態(tài)：生活、娛樂、休閑和購物其他物業(yè)：二期住宅、辦公，C區(qū)希爾頓商務(wù)酒店新之城全生活廣場距離本項(xiàng)目較近，體量巨大，輻射周邊第一國際等高檔住宅和新區(qū)的中高檔消費(fèi)者，與本項(xiàng)目構(gòu)成直接影響，應(yīng)考慮與之配套經(jīng)營。4.周邊市場分析4.1未來商業(yè)供應(yīng)（新之城全生活廣場）項(xiàng)目分為A/B/C三個(gè)區(qū)，規(guī)劃有5大主力業(yè)態(tài)：超市賣場、電器、中西餐飲、家居軟裝娛樂、健身、名品購物、影院兒童娛樂、兒童用品、文體運(yùn)動(dòng)、教育培訓(xùn)會(huì)所俱樂部、咖啡吧、酒吧、時(shí)尚購物精品酒店、大型餐飲主要品牌：樂購超市嘉禾連鎖影城本色健身希爾頓商務(wù)酒店神采飛揚(yáng)室內(nèi)游樂場各區(qū)功能劃分：A區(qū)以大型生活超市為主結(jié)合設(shè)置健身、零售、餐飲B區(qū)以中檔餐飲、中小型商業(yè)為主結(jié)合設(shè)置文化、生活服務(wù)設(shè)施C區(qū)1-4層部分主要為高檔餐飲、休閑娛樂等，C區(qū)5-8層部分為希爾頓城市商務(wù)酒店4.周邊市場分析4.1未來商業(yè)供應(yīng)（新之城全生活廣場）地理位置：位于旺莊路和湘江路交界開發(fā)商：無錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

項(xiàng)目總規(guī)模：28萬平方米商業(yè)規(guī)模：15萬平方米開業(yè)日期：2010年主要商業(yè)業(yè)態(tài)：購物、休閑、餐飲、超市其他物業(yè)：單身公寓商業(yè)售價(jià)：商鋪一樓均價(jià)40000元/平方米，其他樓層均價(jià)約16000元/平方米無錫寶龍城市廣場是寶龍集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)的無錫新區(qū)首座shoppingmall，集購物、休閑、娛樂、文化、運(yùn)動(dòng)、餐飲、游樂和公寓為一體的28萬平米休閑娛樂購物中心。4.周邊市場分析4.2未來商業(yè)供應(yīng)（寶龍城市廣場）1-3F家樂福4F餐飲1-3F百盛百貨4F中影國際影城1-4F挑空中庭展覽、休閑、娛樂5-24F單身公寓主要業(yè)態(tài)和入駐品牌時(shí)尚百貨、大型超市、星級影院、娛樂中心、游樂廣場、美食天地家樂福、肯德基、豪客來、大家樂、寶島眼鏡、中影國際影城寶龍城市廣場位于新區(qū)的最核心位置，其15萬方的超大商業(yè)體量能夠輻射新區(qū)的居民和商務(wù)人群的消費(fèi)需求，區(qū)位和交通條件比本項(xiàng)目較優(yōu)，未來將分流部分消費(fèi)客群。4.周邊市場分析4.2未來商業(yè)供應(yīng)（寶龍城市廣場）地理位置：位于旺莊路與長江路交匯口東南角開發(fā)商：

深圳茂業(yè)置業(yè)有限公司項(xiàng)目總規(guī)模：16萬平方米商業(yè)規(guī)模：8萬平方米開業(yè)日期：2011年主要商業(yè)業(yè)態(tài)：購物、休閑、餐飲、超市其他物業(yè)：甲級寫字樓、酒店式公寓長江1號位于新區(qū)CBD核心，約60%商業(yè)為自己持有的茂業(yè)百貨，引進(jìn)了沃爾瑪和各大品牌主力店，與主樓的酒店式公寓和寫字樓一起打造了CBD財(cái)富綜合體。4.周邊市場分析4.2未來商業(yè)供應(yīng)（長江1號）地理位置：春暉路東、太湖大道南、金城路北、春陽路西開發(fā)商：國信地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模：49萬平方米商業(yè)規(guī)模：有待了解開業(yè)日期：暫無計(jì)劃主要商業(yè)業(yè)態(tài)：暫無方案其他物業(yè)：住宅、酒店式公寓、酒店春暉路地塊目前仍在前期論證中，規(guī)劃以住宅（預(yù)計(jì)40萬平方）為主。4.周邊市場分析4.2未來商業(yè)供應(yīng)（春暉路地塊）編號酒店名稱客房數(shù)開業(yè)時(shí)間星級1千禧大酒店3062009五星級2雷迪森廣場酒店5302009五星級3中益國際商務(wù)酒店2042007四星級4香梅國際大酒店2042007四星級現(xiàn)有供應(yīng)未來供應(yīng)無錫新區(qū)目前有2家五星級酒店（未評），2家四星級酒店，共1244間客房。主要沿長江路分布，位于新區(qū)的商業(yè)商務(wù)核心區(qū)域。3214長江路梅村鎮(zhèn)新區(qū)核心區(qū)域間高星級酒店歷年新增供應(yīng)4.周邊市場分析4.3周邊酒店（無錫新區(qū)高星級酒店分布）989988628465元/天/間無錫新區(qū)高星級酒店客房價(jià)格比較：無錫新區(qū)高星級酒店入住率比較：*以上價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)間至套房的前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)區(qū)間，不包括總統(tǒng)套房新區(qū)的五星級酒店平均房價(jià)約為620元，入住率55-60%；四星級酒店約為420元，入住率70-75%。隨著未來高星級酒店的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)五星級酒店入住率會(huì)保持在50-55%之間，平均房價(jià)在650元左右。無錫新區(qū)的高星級酒店的客戶主要以新區(qū)的商務(wù)辦公會(huì)議人群為主，多為新區(qū)五百強(qiáng)企業(yè)的協(xié)議酒店，因此商務(wù)客的比例高于旅游客，團(tuán)體客的比例又高于散客。日韓歐美等外籍人士也是酒店的主力消費(fèi)群體。商務(wù)客團(tuán)體客旅游客散客新區(qū)五星級酒店的房價(jià)約為620元，入住率55%左右，主要客戶為新區(qū)商務(wù)團(tuán)體客。4.周邊市場分析4.3周邊酒店（酒店價(jià)格、入住率與客戶群分析）現(xiàn)有供應(yīng)未來供應(yīng)未來的高星級酒店主要沿春暉路一帶分布，多為國際一線酒店品牌。至2011年，客房總數(shù)可達(dá)2000多間，市場容量趨于飽和，入住率水平相對降低。本項(xiàng)目的競爭壓力較大。4春暉路125編號酒店名稱客房數(shù)預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間星級1國信雅都飯店2502012五星級2新之城希爾頓商務(wù)酒店702011