簽購房合同“補充協(xié)議”很重要 買房時要看好

簽購房合同“補充協(xié)議”很重要買房時要看好簽購房合同“補充協(xié)議”很重要買房時要看好開發(fā)商延期交房為何不用賠償原告劉某于2023年7月出資167萬余元，從某置地公司購買了坐落于濱海新區(qū)臨港經濟區(qū)某財富中心的房屋，依據合同約定，被告應該在2023年6月30日前交付上述房屋，但被告未按照合同約定對該房屋進行交付，并以相關規(guī)定作為其延期交付房屋以及拒絕支付已付款利息的理由。但事實上，在原告和被告簽訂《天津市商品房買賣合同》之前，該房屋已經完成相關施工項目，相關規(guī)定并未實際影響房屋的交付，不應作為被告延期的免責事由。根據合同約定，被告應支付原告逾期交房的已付款利息2萬余元。被告某置地公司的代理人辯稱，請求駁回原告的訴訟請求，被告遲延交付房屋屬于不可抗力。按照合同約定，無須向原告承擔違約責任。根據當事人的陳述和經審查確認的證據，一審法院認定事實如下：原告和被告簽訂了《天津市商品房買賣合同》、約定購買涉案房屋。如被告未按期交房，逾期在90日內的，原告有權向被告追究已付款利息。超過約定期限的，原告在追究已付款利息的同時，還有權要求被告繼續(xù)履行合同，每日按商品房價款的萬分之0.50支付違約金?！堆a充合同》“對本合同第三條的補充”約定，不可抗力包括但不限于自然災害或其他意外事件，還應包括國家及地方政策法規(guī)調整、交通管制、市政停水停電、指令暫時停工及其他不可預見、不可防止、且不能完全避免或克服的情況。如遇不可抗力，甲方不承擔違約責任。2023年6月，被告向原告郵寄了《交付溫馨告知函》，告知停工屬不可抗力，房屋交付時間相應順延，擬于2023年6月1日前交付房屋，以交付通知書為準。一審法院認為，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，雙方應依約履行各自的合同義務。在實際履行過程中，被告至今未能交付房屋。截至2023年9月30日，合同約定的交房日期遲延92天。對于延期交房的問題的處置，雙方在補充協(xié)議中約定了延期交房的免責條款。截至2023年9月30日，被告符合約定免責延期條件的天數(shù)共計182天，交房日期應順延182天。且被告在約定的交付日期前根據施工進度和預期竣工時間向原告發(fā)出通知，告知上述因素對交房日期的影響及工期順延的時間，被告的行為不構成違約，原告的相應訴訟請求不予支持。綜上，一審法院駁回了原告的訴訟請求。原告不服提出上訴。3月15日，二中院公開開庭審理了此案。經庭審、合議，法庭當庭做出判決，駁回一審原告的上訴請求，維持原判。商品房銷售糾紛?主要包括三類案件宣判之后，二中院召開了新聞發(fā)布會，發(fā)布了“商品房銷售糾紛審判白皮書”。據介紹，2023年至2023年，二中院共受理商品房銷售案件1385件，審結1389件（含舊存），商品房銷售糾紛案件主要包括商品房銷售糾紛、商品房預售糾紛、商品房預約糾紛等三類案件。案件主要呈現(xiàn)以下特點：從訴訟主體來看，多為群體性訴訟，社會影響較大。在二中院受理的商品房銷售糾紛中，案件原告多為居住在同一小區(qū)的購房人，少則幾十人，多則幾百人。?從雙方爭議焦點來看，矛盾相對集中。大多案件均是因開發(fā)商不能按照約定時間交付房屋、不能及時辦理產權證書、房屋質量存在問題等引發(fā)糾紛。從訴辯主張來看，購房人多主張請求開發(fā)商支付違約金，而開發(fā)商則主要抗辯其不存在過錯，如開發(fā)商主張涉訴小區(qū)已經竣工驗收合格，并取得《新建住宅商品房準許交付使用證》，不存在質量問題。問題補充協(xié)議字體小?仔細閱讀有難度開發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛部分房地產開發(fā)企業(yè)缺乏有效的風險評估機制，存在“取得預售許可容易、完成工程進度難”現(xiàn)象，一旦遇上銀行貸款收緊、市場波動、行政指令停工等情況，就無法按期竣工。除了資金不足的原因之外，部分開發(fā)企業(yè)對于施工進度、各類驗收時間預估不到位，水電、燃氣、消防等綜合配套或驗收事項不能按時完成，無法進行竣工驗收備案，不能取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》，導致逾期交房。由于無法按期入住，往往引發(fā)廣大購房人不滿，形成訴訟。因逾期辦證引起的訴訟案件審理難度較大購房人在實際取得房屋之后，也可能因種種原因無法及時辦理不動產權證書。在逾期辦證引發(fā)的糾紛中，有的是因為開發(fā)商自身原因未進行房屋的初始登記，導致逾期辦證時間一時很難確定；也有的是因為購房人在接收房屋后私自改建擴建而導致開發(fā)商無法完成初始登記，造成逾期辦證；還有的是雙方對于逾期辦證違約金的計算方式存在爭議，不同年份的《天津市商品房買賣》中逾期辦證違約條款不盡相同，加之雙方在補充協(xié)議中往往做出特別約定，導致有的違約金約定過低。在近期審理的商品房銷售糾紛中，逾期辦證糾紛也具有一定的普遍性。房地產開發(fā)企業(yè)以補充協(xié)議減免責任越來越多的房地產開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂商品房買賣制式合同的同時還簽訂補充協(xié)議，對制式合同中的很多內容做出變更，從而減免開發(fā)企業(yè)責任，限制購房人的權利。常見情形有：約定補充協(xié)議效力大于制式合同條款；約定若購房人申請購房按揭貸款不成功即沒收定金；對制式合同約定的交房條件作實質性變更；對影響房屋交付的“不可抗力”作任意擴大解釋；調低開發(fā)商違約行為的違約金計付標準或對違約金總額做出限定等。開發(fā)商提供的補充協(xié)議內容多、字體小，購房人很難仔細閱讀，為雙方日后爭議埋下了隱患。購房人對于自身購房能力、相關政策以及開發(fā)商違約問題的認識存在偏差一是購房人對于合同文本并未詳細了解即盲目起訴。購房人往往重視《天津市商品房買賣合同》的內容，而對開發(fā)商自行提供的補充合同重視度不夠。因補充合同多數(shù)都寫明“本合同與主合同有同等效力，相關約定以本補充合同為準”，其效力與主合同相同，在補充合同減輕開發(fā)商責任的情況下，當事人再根據主合同的約定主張違約金，往往會承擔較大風險。二是購房人因自身屬于限購范圍或無法申請貸款造成違約。因近年來房地產市場向好，非本市人員購房及本市人員購買多套房屋情況增多，但在本市限購政策出臺后，對此類人員的購房資格進行了限制，導致合同無法繼續(xù)履行。實踐中，買受人失去購房資格，但仍抱有僥幸心理，意圖通過其他方式繼續(xù)履行合同，導致未及時采取措施，損失進一步擴大的情況屢見不鮮。房地產市場波動直接導致商品房銷售糾紛違約主體變化近年來房地產市場的波動較大，房屋價格在兩三年內出現(xiàn)較大變化。當出現(xiàn)稅收優(yōu)惠和金融信貸政策放松，戶籍限制放寬時，購房人買房意愿增強，隨著房價的迅速攀升，這時賣方違約頻現(xiàn)。而在出臺限購限貸政策后，因金融信貸收緊、戶籍限制、首付款比例提高以及房價上漲預期中斷等多種因素，導致房價開始下跌，購房人買房意愿減弱，這時購房人違約不斷。應對建議■房地產企業(yè)應以誠信為本，擔負起維護房地產市場健康發(fā)展的責任?！褡⒅卣\信經營，廣告宣傳的內容要實事求是，避免一味夸大?！窈侠泶_定交房時間及辦證時間，充分考慮不可預見因素，避免逾期交房情況的出現(xiàn)?！窀幼⒅厮ㄉ唐贩抠|量。近年來，因房屋質量導致群體性訴訟情況較少，但仍不斷有因房屋質量問題引發(fā)的商品房合同糾紛出現(xiàn)，房地產企業(yè)應當采取有效措施，做好竣工驗收、綜合配套等工作，滿足交付條件?！鲑彿咳藨斃硇再彿?、嚴格履約、合法維權，進一步增強風險防范意識?！窭硇钥创康禺a市場的價格波動，避免因跟風買賣。●樹立嚴格履約的契約精神，在簽訂合同前謹慎考慮政策因素，認真審核合同內容，簽約后自覺履行合同義務。●在出現(xiàn)問題后，合法維權