羅蘭貝格-上實地產(chǎn)戰(zhàn)略項目-15-房地產(chǎn)標桿企業(yè)案例研究-20070821

房地產(chǎn)標桿企業(yè)案例研究上海上實(集團)有限公司中國/上海，2007年8月－附錄151內(nèi)容

頁碼A. ING

5B. AarealBank

13三井不動產(chǎn)(MitsuiFudosan) 22嘉德置地(CapitaLand) 47漢斯(Hines) 56普洛斯(ProLogis) 61西蒙(Simon) 71深國投 85RCI/Wyndham 118帕爾迪(Pulte) 132萬科(VANKE) 151

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貝格之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭?貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件。2投資(機構(gòu)投資者)建造專業(yè)技能房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在融資和投資過程中與金融行業(yè)緊密相連資料來源:羅蘭·貝格分析房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融相關(guān)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)服務/運營股權(quán)融資債務

(借款,

債券,結(jié)構(gòu)融資)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)開發(fā)貸款抵押支持債券(MBS)夾層融資房地產(chǎn)金融公司金融結(jié)構(gòu)金融產(chǎn)品股權(quán)/有價證券房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)基金其它零售住宅商業(yè)金融服務工程,房產(chǎn),服務設施管理酒店等發(fā)行產(chǎn)品&資產(chǎn)管理投資投資提供服務融資方式選擇投資方式股權(quán)投資在市場中購買產(chǎn)品投資3縱觀全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，它們大多擁有較強的開發(fā)能力和物業(yè)經(jīng)營能力，金融作為投資和融資工具促進其主業(yè)的發(fā)展資料來源:羅蘭·貝格分析PulteVankeINGAarealMitsuiFudosan開發(fā)專業(yè)/專注型綜合型服務/物業(yè)管理房地產(chǎn)相關(guān)金融金融更是一個工具除純金融機構(gòu)外，領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)金融手段豐富，某些甚至成為業(yè)務收入的一個重要部分，但總體而言，金融是為實業(yè)而服務的房地產(chǎn)金融為企業(yè)實業(yè)發(fā)展提供了資金，控制融資成本，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)；并通過基金管理、實業(yè)投資等獲取收益專業(yè)的服務/物業(yè)管理對于持有性物業(yè)，具備優(yōu)秀/專業(yè)的服務/物業(yè)管理能力能為企業(yè)帶來較高利潤的業(yè)務，并帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流同時也是配合“資產(chǎn)證券化/REITs”等金融工具，在變現(xiàn)資產(chǎn)的同時依然獲取物業(yè)經(jīng)營的收入專業(yè)的房地產(chǎn)實業(yè)開發(fā)無論是專業(yè)型或綜合性，領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)均具備優(yōu)秀的物業(yè)開發(fā)能力，能為社會和公眾提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)地域性以實業(yè)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，區(qū)域擴張速度并不快，但以房地產(chǎn)投資為主的金融企業(yè)更容易跨區(qū)域經(jīng)營HinesCapitaLand專業(yè)型綜合型

SimonWyndham/RCIProLogis

4

A. ING5作為金融機構(gòu)，INGRealEstate涉足房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融三大業(yè)務，總體規(guī)模達到900億歐元ING集團業(yè)務結(jié)構(gòu)圖示資料來源:ING網(wǎng)站,新聞報道；相關(guān)分析報告；羅蘭·貝格分析INGGroupINGRealEstate房地產(chǎn)投資管理，旗下管理房地產(chǎn)投資基金，服務于機構(gòu)投資者；收取基金管理費用并根據(jù)自身投資比例分享收益所有業(yè)務規(guī)模達

910億歐元，包括業(yè)務遍布歐洲、北美、亞洲和澳洲的21個國家INGRE

InvestMgtINGRE

FinanceINGRE

DevelopmentINGBank為房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)提供借款，產(chǎn)品包括：抵押貸款、開發(fā)建設融資、資產(chǎn)證券化、銀團貸款，等；收取借款利率參與房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)類型涵蓋住宅、商業(yè)、零售等；直接獲取開發(fā)收益或出售股份溢價變現(xiàn)6INGRealEstate旨在成為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)投融資相關(guān)解決方案提供者INGRealEstate業(yè)務介紹Source:INGweb-site,Pressreview,analystreports,RolandBerger房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)業(yè)務涉及房地產(chǎn)行業(yè)的各種物業(yè)類型,

包括辦公樓、零售、休閑、住宅和停車場等業(yè)務還包括小型和大型區(qū)域開發(fā)INGRealEstateDevelopment大部分采取與其它房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的模式房地產(chǎn)投資管理投資管理主要服務于那些想把物產(chǎn)投資分散在住宅、零售、辦公樓、物流園和商業(yè)等領(lǐng)域的投資者由于投資管理業(yè)務所覆蓋的物業(yè)分布在全球，因此它可以通過自身的專業(yè)知識、關(guān)系網(wǎng)絡和國際聲譽來為投資者提供最好的投資組合機會房地產(chǎn)金融金融服務提供一系列廣泛的產(chǎn)品，包括抵押貸款、項目融資、建造融資、辛迪加貸款的租賃安排?？蛻糁饕獮橥顿Y者、開發(fā)商、建造公司以及希望開發(fā)內(nèi)部住宅的企業(yè)。INGRealEstate商業(yè)模塊之間的緊密聯(lián)系和相互合作將使ING為客戶提供貫穿整個價值鏈的服務這些核心業(yè)務間的內(nèi)部交易將為整體的房產(chǎn)業(yè)務提供很高的附加值7房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是INGRE的最大的業(yè)務收入來源，投資管理業(yè)務所覆蓋的資產(chǎn)數(shù)量最多關(guān)鍵數(shù)據(jù)投資組合(資產(chǎn))，百萬歐元收入，百萬歐元2,0621,5132,79250,05369,81690,656

投資管理

金融

開發(fā)資料來源:ING網(wǎng)站,新聞報道；相關(guān)分析報告；羅蘭·貝格分析8INGRE的投資管理業(yè)務目前管理全球超過656億歐元的物產(chǎn)投資INGInvestmentManagement–各區(qū)域的房地產(chǎn)投資規(guī)模[2006]INGClarion提供：私募基金房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)固定收入債券房地產(chǎn)管理服務投資于：混合基金單獨賬戶基金中的基金投資于：混合基金有明確目標的單獨賬戶目前管理著：混合基金亞洲五個辦事處的單獨賬戶目前管理著：一個未上市發(fā)行的批發(fā)基金theINGRetailPropertyFundAustralia三個上市發(fā)行的基金全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)管理公司，在全世界21個國家管理了75個基金，服務于包括465個機構(gòu)投資者在內(nèi)的不同資產(chǎn)等級的客戶資料來源:ING網(wǎng)站,新聞報道；相關(guān)分析報告；羅蘭·貝格分析9另外兩大業(yè)務主要集中在歐洲市場，它們構(gòu)成了所管理的另外251億物產(chǎn)公司介紹INGRE房地產(chǎn)金融業(yè)務INGRE房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務澳大利亞歐洲其它地區(qū)美國西班牙/葡萄牙荷蘭總貸款:226億歐元是荷蘭市場的領(lǐng)導者INGREF的產(chǎn)品包括：抵押貸款開發(fā)和建造融資資產(chǎn)證券化租賃安排銀團貸款貸款澳大利亞歐洲其它地區(qū)美國荷蘭總開發(fā):25億歐元歐洲最大的綜合房地產(chǎn)的開發(fā)商和荷蘭的市場領(lǐng)導者資產(chǎn)組合為

25億歐元

；已確定但尚未開發(fā)項目為

66億歐元西班牙東歐資料來源:ING網(wǎng)站,新聞報道；相關(guān)分析報告；羅蘭·貝格分析10物業(yè)類型的多樣化是INGRE投資戰(zhàn)略的核心INGRE各業(yè)務覆蓋物業(yè)類型[2006]工業(yè)房地產(chǎn)證券零售辦公樓住宅管理資產(chǎn)總管理資產(chǎn):656億歐元貸款組合總貸款額:226億歐元待開發(fā)項目總的待開發(fā)項目:66億歐元工業(yè)其它零售辦公樓住宅工業(yè)停車場零售辦公樓住宅其它資料來源:ING網(wǎng)站,新聞報道；相關(guān)分析報告；羅蘭·貝格分析11INGRE案例總結(jié)無房地產(chǎn)實業(yè)，并不進入房地產(chǎn)開發(fā)、運營的實際操作層面專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融機構(gòu)，通過股權(quán)和債券投資進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域無需具備專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)能力，但金融運作專業(yè)性較強股權(quán)投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過股份出售套現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供各種貸款和債務結(jié)構(gòu)解決方案，收取貸款利息和咨詢服務費管理房地產(chǎn)投資基金，按比例收取投資收益，并收取基金管理費用房地產(chǎn)實業(yè)房地產(chǎn)金融12

B. AarealBank13Aareal是德國的一家房地產(chǎn)銀行，專注于各類房地產(chǎn)物業(yè)的投資，通過各種方式向開發(fā)商提供資金，并為其設計融資解決方案房地產(chǎn)開發(fā)商投資者存款者債券資產(chǎn)證券化產(chǎn)品其它房地產(chǎn)投資產(chǎn)品儲蓄購房基金普通融資單項/組合資產(chǎn)融資投資/開發(fā)融資結(jié)構(gòu)性融資過橋貸款/夾層貸款/發(fā)放企業(yè)債借款投資儲蓄咨詢服務咨詢服務住宅管理咨詢支付解決方案（住宅付費IT系統(tǒng)）為國家和機構(gòu)資產(chǎn)管理咨詢房地產(chǎn)網(wǎng)絡平臺收費辦公樓出租住宅出售住宅零售酒店物流其它資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析2006年AarealBank貸款行業(yè)分類14AarealBank是在一戰(zhàn)結(jié)束后由德國政府成立的非營利金融機構(gòu)，旨在促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸發(fā)展為一家專業(yè)的房地產(chǎn)銀行192319451950196019701991銀行成立中斷業(yè)務住宅為主2002一戰(zhàn)結(jié)束后，經(jīng)濟蕭條，政府為推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成立了非營利性的金融機構(gòu)二戰(zhàn)剛結(jié)束后，被美國軍隊接管，業(yè)務停滯為住宅開發(fā)提供各種長期融資產(chǎn)品進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開始涉足為各類商業(yè)物業(yè)的開發(fā)進行貸款和融資1990私有化上市重新上市正式改名為AarealBank，精簡業(yè)務資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析2001分拆1590年代后期開始，德國經(jīng)濟步入低谷，導致房地產(chǎn)行業(yè)低彌，AarealBank的房地產(chǎn)銀行業(yè)務受到?jīng)_擊，導致其在2002年被分拆DePfaDeutschePfandbriefbankAGPropertyFinancebusinessPublicFinancebusinessAarealBankAGDEPFABANKplc資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資及解決方案資產(chǎn)管理咨詢服務為公共部門的基礎設施建設進行融資政府債務重組發(fā)行政府財政債券AarealBank的兩大業(yè)務被分拆地產(chǎn)金融業(yè)務和公共金融業(yè)務的經(jīng)營比較，2001年底2002年前2002至今經(jīng)營利潤(百萬歐元)不良貸款準備金比率1）1) 不良貸款準備金比率指銀行為不良貸款無法償付所提取的準備金PropertyFinance業(yè)務在分拆前由于大量不良貸款比例而影響了PublicFinance業(yè)務的經(jīng)營表現(xiàn)，最終導致業(yè)務分拆PublicFinanceBusinessPropertyFinanceBusiness16獨立上市后，Aareal不斷致力于解決不良貸款問題AarealBank的不良貸款金額，[2004-2006]處置不良貸款具體方式不良貸款金額(10億歐元)不良貸款占比資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析2005年，將價值6.9億歐元的不良貸款打包出售給美國公司LoanStar2005年，將價值3.88億歐元的不良貸款打包出售給日本公司ShinseiBankLtd2006年，將3.45億歐元的不良貸款打包出售2006年9月，14億歐元的不良貸款打包出售AartemisCreditManagementGmbh2007年3月，將5億歐元的不良資產(chǎn)打包出售給MerrilLynch2003年成立專門處置不良貸款的公司AarealEstateAG，負責對不良貸款進行優(yōu)化組合17同時，Aareal將旗下的資產(chǎn)管理(AssetManagement)業(yè)務出售給基金管理的Schroders公司，自身則專注于提供房地產(chǎn)融資及其相關(guān)服務AarealBank各業(yè)務財務表現(xiàn)比較，[2001-2006]NetInterestIncomeStructuredFinanceConsultingAssetManagementNetCommissionStructuredFinanceConsultingAssetManagementOperatingIncomeStructuredFinanceConsultingAssetManagement200120022003200420052006150285394400383340-1001-103412-1094594924273316517919116817716725681102413644-193-7513916-91-1-721-1514-150資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析解釋德國房地產(chǎn)市場不景氣，導致投資房地產(chǎn)市場的資金回報率較低AarealBank的資產(chǎn)管理收入與業(yè)績表現(xiàn)掛鉤，由于市場不景氣導致資產(chǎn)管理傭金急劇下降此外，AarealBank認為自身在管理基金和地產(chǎn)投資方面并無經(jīng)驗和專業(yè)優(yōu)勢2006年下半年，AarealBank將其資產(chǎn)管理業(yè)務賣給英國的基金管理公司Schroders，繼而開始專注于融資業(yè)務和咨詢服務業(yè)務18為避免業(yè)務依賴于單一國家房地產(chǎn)市場所導致的市場容量有限以及風險較高問題，AarealBank提高了區(qū)域擴張的力度，并努力將業(yè)務衍生至房地產(chǎn)各個領(lǐng)域分區(qū)域的提供融資金額分布，2006年分物業(yè)類型的提供融資金額分布，2006年GermanyScandinaviaItalyBeNeLuxFranceCEENorthAmericaUKSpainOthersOfficeRetailHotelLogisticsResidential(Owneroccupied)Residential(lend)Others資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析注：目前的不良貸款總額中有99%來自于德國本土，國外業(yè)務只占1%19AarealBank自2002年后業(yè)務表現(xiàn)不佳，目前正在推行“重生”計劃，從六大方面解決企業(yè)所面臨的問題擴大房地產(chǎn)融資業(yè)務的比重1降低不良貸款和劣質(zhì)貸款組合2改善企業(yè)內(nèi)部管理復雜程度（治理結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)）3提高企業(yè)財務管理能力4加強現(xiàn)代企業(yè)的企業(yè)文化建設5加強企業(yè)內(nèi)部員工和外部公眾以及股東對其的信任度6資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析主要戰(zhàn)略措施20AarealBank案例總結(jié)無房地產(chǎn)實業(yè)，并不進入房地產(chǎn)開發(fā)、運營的實際操作層面發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的各種咨詢服務，包括收費系統(tǒng)，交易網(wǎng)站等專注于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行，會存在較高風險；抗風險手段是增加不同類型業(yè)務的組合，并進行區(qū)域擴張，避免區(qū)域周期性房地產(chǎn)風險的發(fā)生房地產(chǎn)銀行的運作需要專業(yè)知識，包括處置不良貸款等為房地產(chǎn)開發(fā)商提供各種貸款和債務結(jié)構(gòu)解決方案，收取貸款利息和咨詢服務費資產(chǎn)管理業(yè)務已出售加快區(qū)域拓展房地產(chǎn)實業(yè)房地產(chǎn)金融21

C. 三井不動產(chǎn)(MitsuiFudosan)22過去三十年中，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2次經(jīng)濟周期，91年迄今持續(xù)低迷經(jīng)濟周期的波動主要是受投資需求變化所影響1971-2003日本主要地區(qū)地價趨勢圖[YOY,%]1971198019902000197519851995-20-10010203040506070“列島改造計劃”引發(fā)購房熱潮石油危機使得購買能力下降戰(zhàn)后出生高峰進入購房階段日元升值、利率走低以及寬松的貸款銀根引發(fā)房地產(chǎn)投機熱潮日元貶值，經(jīng)濟在高速增長中剎車，房地產(chǎn)泡沫破裂國民經(jīng)濟進入緩慢增長的“滯脹期”日元/美元匯率變動圖(1986-1990)19861987198819891990100120140160180200日元升值日元貶值資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析23日本的房地產(chǎn)開發(fā)商可以分成六種類型，每種都具有獨特的優(yōu)勢根據(jù)開發(fā)商的背景分類財閥(集團公司)專業(yè)的公寓建造商綜合建筑公司電氣鐵路公司金融行業(yè)大型貿(mào)易公司同時建造公寓房和寫字樓能夠從集團內(nèi)部獲得土地信息控制著極多的土地專門開發(fā)公寓樓長期市場參與者，有大量已交房的公寓大型的綜合建筑商擁有獨特的土地信息渠道在集團內(nèi)同時擁有設計和建筑資源成員均為鐵道公司在各自的鐵軌沿線都掌握了足夠的開發(fā)成熟的住房土地成員均為證券公司或銀行能夠輕易獲得貸款客戶的土地信息貿(mào)易公司的某個分支機構(gòu)利用貿(mào)易公司的網(wǎng)絡能輕易獲得土地信息和商業(yè)資源三井不動產(chǎn)住友不動產(chǎn)三菱地產(chǎn)大京COSMOSINITIA日本綜合地產(chǎn)扶桑LEXEL穴吹建筑公司藤和不動產(chǎn)有樂不動產(chǎn)東急不動產(chǎn)近鐵不動產(chǎn)野村不動產(chǎn)ORIXRealEstate雙日丸紅資料來源：公司信息；羅蘭·貝格分析背景/優(yōu)勢主要成員背景/優(yōu)勢主要成員*1：財閥是日本歷史上的大企業(yè)集團24具有財閥背景的房地產(chǎn)巨擎依靠歷史的土地儲備與大量的物業(yè)資產(chǎn)占據(jù)了日本房地產(chǎn)市場的半壁江山，三井不動產(chǎn)的市值位列第二日本五大房地產(chǎn)公司市值比較(2007年5月23日)[十億日元]三菱地產(chǎn)MitsubishiEstate三井不動產(chǎn)MitsuiFudosan住友不動產(chǎn)SumitomoR&D東急不動產(chǎn)TokyuLandCorp.東京建物TokyoTatemono資料來源:MarketwatchknowDoujoues25三井不動產(chǎn)業(yè)務覆蓋各類物業(yè)的開發(fā)、銷售、管理和運營，利潤率也持續(xù)增長三井不動產(chǎn)的公司概況銷售額和利潤率

[十億圓]業(yè)務構(gòu)成(2006年)其它設施運營建筑材料和商品銷售不動產(chǎn)管理中介、代銷和咨詢建筑(包括規(guī)劃和設計)出售業(yè)務獨棟住宅公寓辦公建筑土地租賃業(yè)務辦公建筑零售設施住宅產(chǎn)品1,159(十億日圓)銷售額營業(yè)利潤率100%=資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析26三井不動產(chǎn)的業(yè)務價值鏈物業(yè)開發(fā)收購物業(yè)，更新或重建土地現(xiàn)有物業(yè)出售業(yè)務補充型增長機會出租業(yè)務長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流由三井不動產(chǎn)進行管理，收取管理費用代租費用物業(yè)管理費用辦公樓管理費用管理業(yè)務管理業(yè)務覆蓋整個價值鏈資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析27三井不動產(chǎn)經(jīng)歷了日本房地產(chǎn)市場的周期性波動，自2000年開始從眾多房地產(chǎn)公司中脫穎而出，主要得益于公司“挑戰(zhàn)2008”計劃的成功實施“挑戰(zhàn)2008”計劃的精髓是企業(yè)的輕資產(chǎn)運作評論1總資產(chǎn)下降，寄存資產(chǎn)增加營業(yè)利潤增加負債率下降與“挑戰(zhàn)2008”計劃實施所配合的是三井不動產(chǎn)豐富、有效的融資手段2與J-REITS、私募房地產(chǎn)基金合作，而不是競爭與國外投資者合作推行資產(chǎn)證券化三井不動產(chǎn)三菱地所業(yè)務轉(zhuǎn)型—1999年新日鐵大廈項目89909192040506079697990198000203939495三井不動產(chǎn)股價波動每股僅利潤率比較資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析28自2000年開始啟動“挑戰(zhàn)2008”計劃，三井不動產(chǎn)希望通過經(jīng)營模式和業(yè)務結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實現(xiàn)“凈資產(chǎn)”戰(zhàn)略輕資產(chǎn)/低負債[十億日元]高收入/高收入[十億日元]盈利水平支持三井不動產(chǎn)挑戰(zhàn)計劃目標及其完成情況總資產(chǎn)負債CAGR=-1.3%CAGR=-6.3%CAGR=8.7%CAGR=7.5%運營收入資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析29為配合“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，三井不動產(chǎn)通過業(yè)務結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增持資產(chǎn)回報更高的業(yè)務調(diào)整不同業(yè)務的增長預期[十億日元]實現(xiàn)業(yè)務結(jié)構(gòu)的調(diào)整[%]整體毛利水平不斷提高[%]物業(yè)管理房產(chǎn)開發(fā)持有物業(yè)持有物業(yè)物業(yè)管理房產(chǎn)開發(fā)20022008通過業(yè)務結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增持了資產(chǎn)回報更高的業(yè)務，提高了三井整體的盈利水平持有業(yè)務房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理0002040608E資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析301999年新日鐵大廈項目的運作模式奠定了三井“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的雛型，為企業(yè)扭虧為盈提供了創(chuàng)新的思路新日鐵大廈項目描述1999年，與美國保險企業(yè)大亨AIG共同籌措了700億日元的購入資金，共同擁有了日本能源總部大樓“新日鐵大廈”的產(chǎn)權(quán)，租金等收益按出資比例獲得將新日鐵大廈的未來經(jīng)營收益為一定的信托受益權(quán)，以資產(chǎn)證券化的方式進行融資對三井不動產(chǎn)而言，同時獲得大樓管理業(yè)務等多重收益渠道的傭金收入，以少量投資獲取更大的收益

*ROA=Netincome/Totalasset輕資產(chǎn)策略通過縮小分母，提高了資產(chǎn)回報率資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析31日本具有相對成熟的房地產(chǎn)金融，具有特色的是一些財政性貸款資料來源：中國建設部產(chǎn)業(yè)化促進中心；羅蘭·貝格分析開發(fā)商融資購房消費融資“財政投資性貸款計劃” 由財務機構(gòu)吸引和雉資金，是住宅信貸的重要資金來源。住宅是該計劃的重點，它將貸款作為住宅建設公司等機構(gòu)的資金來源，轉(zhuǎn)化為住宅建設投資銀行貸款信用借款抵押貸款J-REITS上市海外基金直接投資“住宅金融公庫” 成立于1950年，居民建造或購買住宅在國家規(guī)定標準內(nèi)，均可以向住宅金融公庫申請低息借貸款，平均利率比商業(yè)銀行貨款低30%左右。貼息由財政部門承擔商業(yè)銀行按揭貨款民間信貸機構(gòu) 政府大力扶植住宅信貸的發(fā)展，使得日本公私金融機構(gòu)混合的金融活動并存的特定更加明顯，住宅信貸市場更加活躍債務融資權(quán)益融資32一方面過于依賴銀行的風險較大，另一方面日本的外部金融環(huán)境較為成熟，因此三井不動產(chǎn)采取了各種各樣的融資手段發(fā)行債券融資手段資產(chǎn)證券化銀行借款REITs合資/戰(zhàn)略投資伙伴IPO/增發(fā)123456資料來源；羅蘭?貝格分析日本銀行體系不穩(wěn)定成熟的外部金融環(huán)境33三井不動產(chǎn)以自己開發(fā)的物業(yè)為主要資產(chǎn)，發(fā)起了以辦公樓和經(jīng)營性住宅為投資對象的兩個REITs，其中NBF是市值最大的J-REITs2預計2008REITs113.415.54%MitsuiFudosanAccommoda-tionsFundManagementCo.,Ltd(三井不動產(chǎn)占股份100%)NAF所擁有的27處物業(yè)中有20處為三井不動產(chǎn)開發(fā)主要投資于東京23個區(qū)的可出租性住宅，包括學生宿舍、租賃公寓、高級住宅、酒店式公寓、公司住房2006年8月4日NAFNipponAccommodationFundNBF是日本第一只REITs，也是目前市場上最大的REITs投資辦公大多位于東京CBD區(qū)域出租率高，租金高且穩(wěn)定與三井不動產(chǎn)的合作使其獲得較高的市場評級，降低融資成本，回報達到221%990.63.88%NipponBuildingFundmanagementLtd.(三井不動產(chǎn)占股份43.0%)NBF所擁有的55處物業(yè)中有17處為三井不動產(chǎn)開發(fā)主要投資于東京、大東京區(qū)域以及日本其它城市的辦公樓2001年9月10日NBFNipponBuildingFund注釋市值(十億日元)三井不動產(chǎn)投資比例管理公司三井自己開發(fā)物業(yè)投資內(nèi)容成立時間NAF是日本第一只以住宅為主的REITs，上市即獲得市場投資者的認可三井不動產(chǎn)成立的管理公司充分調(diào)動三井的資源，從市場調(diào)研、選址、規(guī)劃設計、建造、出租到物業(yè)管理進行全程支持，提高投資回報率三井不動產(chǎn)預計在明年推出以零售為主的REITs資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析34三井不動產(chǎn)將自己開發(fā)的物業(yè)出售給NBF，并由自己控股的公司NBFM對REITs進行管理，獲得穩(wěn)定的經(jīng)營收入2以NBF為例收回開發(fā)物業(yè)所投入的資金2001年3月注入1億日元，成立NBF2001年3月通過私募融資980億日元(包括自己投入的80億)，購買三井不動產(chǎn)的22個物業(yè)2001年9月IPO融資500億日元，購入新的物業(yè)2004年7月增發(fā)融資590億日元，購入新的物業(yè)2005年10月和2006年3月再次增發(fā)1,300億日元獲得穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營收入NBF的所有辦公樓均通過NBFM交由三井不動產(chǎn)進行管理，包括物業(yè)出租，物業(yè)管理等NBFM向管理方支付的各種費用股東大會MitsuiFudosanCo.,LtdNBFOfficeManagementCo.,LtdTheChuoMitsuiTrustandBankingCo.,Ltd

房地產(chǎn)物業(yè)NBFMNipponBuildingFundManagement機構(gòu)投資者/債券擁有人

獨立審計股東股東資產(chǎn)托管三井不動產(chǎn)資產(chǎn)管理債券與票據(jù)債務服務投資分紅交易資產(chǎn)托管辦公樓管理辦公樓管理3.88%44%NBFNipponBuildingFund資產(chǎn)負債權(quán)益9.4%14NBFofficeManagementCo.,Ltd13.7%324FirstFacilitiesCo.,Ltd2.7%28NBFofficeManagementCo.,Ltd30.6%46MitsuiFudosanCo.,Ltd149租賃相關(guān)服務費20.7%489MitsuiFudosamCo.,Ltd2,361物業(yè)管理費96.7%990MitsuiFudosanCo.,Ltd1,024辦公樓管理費比例金額[百萬]收取方總額[百萬]種類資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析35三井不動產(chǎn)通過合資開發(fā)的方式，獲取開發(fā)資金，不僅獲得物業(yè)建成后的經(jīng)營管理權(quán)，同時達到“輕資產(chǎn)”的目標3三井不動產(chǎn)的合資模式合資開發(fā)酒店式公寓2002年開發(fā)OakwoodResidenceAzabujyuban

酒店式公寓2004年開發(fā)OakwoodResidenceRoppongiT-cube酒店式公寓合資開發(fā)辦公樓和零售物業(yè)與國外開發(fā)商合資進行物業(yè)開發(fā)投資，較少的持股比例取得物業(yè)的經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”，“高收益”的戰(zhàn)略構(gòu)想三井不動產(chǎn)OakwoodOakwoodJapan10%90%三井不動產(chǎn)AlderneyInvestmentPte.Ltd.JV2003年開發(fā)ShiodomeCityCenter辦公樓和零售物業(yè)資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析36銀行短期貸款并不是三井不動產(chǎn)的重要融資渠道，但依靠發(fā)行大量債券籌集資金，近年來付息債務的下降促進了資產(chǎn)回報率的上升4三井不動產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，2006年付息，債務與資產(chǎn)回報率，2006年5[百萬日元]付息債務[10億日元]100%2,109,691總計14.16%298,740其它13.67%288,313租戶抵押款44.50%940,6211年以上債務72.41%1,527,674長期負債3.52%74,234其它6.77%142,767預收金5.04%106,346應付帳款/票據(jù)7.50%158,3141年內(nèi)到期債務1.71%36,000商業(yè)票據(jù)3.05%64,356銀行借款27.59%582,017短期負債比例金額ROA[%]資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析37此外，三井不動產(chǎn)還利用資產(chǎn)證券化來提高資金流動率，同時減輕自身的資產(chǎn)數(shù)量6三井不動產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的模式及案例以SPC名義借債，發(fā)行Bonds，總計117億日元；三井承諾協(xié)助完工后的銷售其它3所可租賃性住宅8所在建的公寓大樓物業(yè)類型277億日元117億日元金額SakuraBankSakuraSecurityTokyoMaritimeFineInsurance合作者2001年2月2000年2月時間21MitsuiFudosanInvestmentAdvisorsTrustBankMitsuiFudosanGroup債權(quán)投資者權(quán)益投資者SPC特殊債券高級投資特殊投資托管資產(chǎn)的收益權(quán)資產(chǎn)管理合同物業(yè)管理合同租賃合同資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析38三井不動產(chǎn)靈活運用了房地產(chǎn)信托等資產(chǎn)證券化的方式，既減少了自己持有的資產(chǎn)水平，并有效降低了融資成本利息支出/融資金額住友三井資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析39三井不動產(chǎn)是整個三井財閥眾的成員之一，其組織架構(gòu)根據(jù)物業(yè)類型分為四個業(yè)務單元解釋三井財閥三井不動產(chǎn)CEO信息系統(tǒng)部投資部會計部審計部行政管理部資產(chǎn)證券化部評估部房地產(chǎn)規(guī)劃研究部辦公樓房地產(chǎn)方案住宅地產(chǎn)零售物業(yè)其它部門辦事處辦公樓管理服務其它委員會辦公樓租賃銷售辦公樓發(fā)展辦公樓項目規(guī)化項目計劃住宅租賃酒店發(fā)展零售物業(yè)租賃營銷房地產(chǎn)方案服務私人咨詢工程規(guī)劃和發(fā)展零售物業(yè)管理區(qū)域發(fā)展城市發(fā)展審計委會員保險銀行貿(mào)易能源…三井財閥將旗下所有不動產(chǎn)業(yè)務整合，成立三井不動產(chǎn)三井不動產(chǎn)內(nèi)部沒有銀行、保險等純金融機構(gòu)，但本財閥隸屬的各類金融機構(gòu)以不同方式投資三井不動產(chǎn)，從中獲得收益，而三井也可以獲得融資三井不動產(chǎn)根據(jù)物業(yè)類型分為四個業(yè)務單元，分別獨立運營，但不是獨立的法人結(jié)構(gòu)三井不動產(chǎn)的投資和融資由總部層面的職能部門進行管理資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析40三井的各業(yè)務單元并非獨立的法人實體，但每個業(yè)務單元管理著眾多子公司支持辦公樓分部零售物業(yè)分部住宅物業(yè)分布不動產(chǎn)解決方案分部FirstFacilitiesCo.,Ltd.FirstFacilitiesWestCo.,Ltd.MitsuiFudosanBuildingManagementCo.,Ltd.NipponBuildingFundManagementLtdLaLaportCo.,LtdCanyCorporationDaiichiSeedCo.,LtdOrientalLandCo.,LtdMitsuiFudosanResidentialCo.,LtdMitsuiRealEstateSaleCo.,LtdMitsuiHomeCo.LtdMitsuiDesigntecCo.,LtdMitsuiFudosanHousingServiceCo.,LtdMitsuiFudosanHousingLeaseCo.,LtdCanyCorporationDaiichiSeedCo.,LtdMitsuiFudosanHotelManagementCo.,LtdKOKUSAIKANKOKAIKANCo.,LtdMitsuiFudosanInvestmentAdvisors,Inc.MitsuiFudosanAccommodationsFundManagement資料來源：公司資料41資料來源：公司資料三井不動產(chǎn)組織架構(gòu)圖(1/3)支持42三井不動產(chǎn)組織架構(gòu)圖(2/3)支持資料來源：公司資料43三井不動產(chǎn)組織架構(gòu)圖(3/3)支持資料來源：公司資料44在“挑戰(zhàn)2008”成功實施的基礎上，三井不動產(chǎn)對未來又提出了新的戰(zhàn)略新的戰(zhàn)略思想以客戶為本的管理從“房地產(chǎn)方案的提供者”升級為“方案的合作者”，以適應客戶各種需求，增加品牌價值商業(yè)模式變革在三大核心房地產(chǎn)業(yè)務中取得平衡，并進一步向海外和度假領(lǐng)域拓展集團化管理加強集團內(nèi)的團隊合作，并擴展集團外的聯(lián)盟，通過集團規(guī)模上的業(yè)務流程再設計來提高集團附加值，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)核心業(yè)務的實施計劃持有業(yè)務持有高競爭力的寫字樓和零售產(chǎn)業(yè)來加強盈利能力。在全球化發(fā)展的同時保證穩(wěn)定市場(如東京)為核心投資領(lǐng)域交易業(yè)務面對終端消費者，力求提供每年7,000個高競爭力的住房單位；面對投資者，努力提供多種類型和規(guī)格的產(chǎn)品，以擴大商業(yè)機會管理業(yè)務擴大管理資產(chǎn)，從而促進J-REITs和私募基金的發(fā)展，拓展管理業(yè)務，如租賃、裝潢、轉(zhuǎn)換等．城市復興努力在內(nèi)城和市中心地段提供高吸引力的混合用地及物產(chǎn)階段I：2007年-2011年階段II：2012年-2016年繼續(xù)加強三大核心地產(chǎn)業(yè)務培養(yǎng)新的發(fā)展領(lǐng)域保證核心業(yè)務的持續(xù)增長尋求高度的全球化發(fā)展資料來源：公司資料；羅蘭?貝格分析45三井不動產(chǎn)案例總結(jié)發(fā)展多種物業(yè)的綜合開發(fā)商，并根據(jù)物業(yè)類型分為不同的事業(yè)部，獨立管理無論在住宅、辦公樓和零售物業(yè)，三井不動產(chǎn)均是日本市場中的領(lǐng)先者，具有很強的開發(fā)能力物業(yè)租賃和物業(yè)管理等服務性業(yè)務同樣是三井的優(yōu)勢培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)實業(yè)開發(fā)/運營/管理能力，提升競爭力通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式，降低企業(yè)資產(chǎn)水平，相對提高投資回報率通過“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，旨在提高企業(yè)ROE房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的使用包括股權(quán)融資和債券融資中基本上所有的品種本身并無獨立的金融機構(gòu)，但通過財閥內(nèi)部的資金調(diào)動獲得資金豐富的融資渠道，可以調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、負債率和負債結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)實業(yè)房地產(chǎn)金融46

D. CapitaLand47新加坡嘉德置地的業(yè)務領(lǐng)域覆蓋住宅、商業(yè)、辦公樓和服務式公寓，金融業(yè)務服務于各業(yè)務板塊部門A部門B部門C金融服務資料來源:嘉德置地總部金融投資管理部訪談；羅蘭·貝格分析住宅房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)商務綜合房產(chǎn)服務式公寓總部部門業(yè)務板塊注釋投資投資投資投資四大業(yè)務單元運作較為獨立，擁有自己的上市公司和投資基金嘉德置地金融業(yè)務的主要職能包括融資和資產(chǎn)管理，目的在于服務四大業(yè)務單元的融資和資產(chǎn)管理四大業(yè)務單元內(nèi)部設有投資部，由集團層面的CapitaLandFinancial直接管理，負責為各業(yè)務單元進行項目融資，資產(chǎn)證券化、管理基金投資等事務48CapitaLand充分利用房地產(chǎn)行業(yè)中金融服務、開發(fā)和服務管理等不同業(yè)務之間的協(xié)同效應嘉德置地關(guān)鍵業(yè)務表現(xiàn)資料來源:嘉德置地公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析CapitaLand是亞洲最大的房地產(chǎn)上市公司之一在2007年2月28日，集團下的8個公開上市的公司的總市值為195億美元集團管理了超過230億美元的資產(chǎn)，包括5個

REITs

以及10個私募房地產(chǎn)基金中的230億美元投資戰(zhàn)略CapitaLand主要投資于三個業(yè)務模塊：房產(chǎn)

(住宅,

商業(yè)&零售)酒店業(yè)金融充分利用其優(yōu)勢CapitaLand利用它的房地產(chǎn)資源、金融技巧以及市場知識來為新加坡及其它地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品地理范圍公司的房產(chǎn)和酒店遍布20個國家的90多個城市

主要市場包括新加坡、澳大利亞和中國49從嘉德置地的業(yè)務發(fā)展歷程來看，金融服務只有在房產(chǎn)開發(fā)和服務業(yè)務成熟之后才可能得到發(fā)展發(fā)展推動力–歷史擴張模式新加坡熱中國市場快速增長主要的購物中心的擁有者和管理者金融服務Ascott&ART新市場新業(yè)務多面的高質(zhì)量投資組合;占總資產(chǎn)的46%強勁的住宅、零售和綜合發(fā)展勢頭新加坡、中國、日本和印度不斷增長的

REITS&基金管理快速擴張的有效模式進入具有豐富石油資源的國家開展業(yè)務，比如GCC、莫斯科

&圣彼得保ILEC:新加坡房產(chǎn)開發(fā)商主要注重集休閑、娛樂和會展中心(ILEC)為一體的綜合項目資料來源:嘉德置地公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析50對嘉德置地而言，金融服務業(yè)務本身只占總收入和利潤的很小一部分關(guān)鍵數(shù)據(jù)按業(yè)務劃分的EBIT[美元$]按業(yè)務劃分的收入

[美元$]

服務式公寓

房產(chǎn)

金融住宅商業(yè)零售RHLGroup&RCHAscottGroup金融服務3,8463,1473,0192,336住宅商業(yè)零售RHLGroup&RCHAscottGroup金融服務8601,822資料來源:嘉德置地公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析51但是它的金融服務卻是企業(yè)投資“退出機制”的重要環(huán)節(jié)，保證嘉德置地分享物業(yè)所有權(quán)收益的同時保持客戶關(guān)系并提供服務業(yè)務重心–金融服務基金管理重心業(yè)務范圍房地產(chǎn)基金管理CFL目前管理的房地產(chǎn)基金超過95億美元。

這些基金投資于新加坡、馬來西亞、泰國、中國、香港和日本的零售、住宅、辦公樓等各種物產(chǎn)咨詢服務CFL已成功地為超過87億新元的金融交易提供了咨詢服務結(jié)構(gòu)融資解決方案在新加坡、馬來西亞和香港安排、設計融資交易10個私募基金和5個房地產(chǎn)信托投資基金

(REITs)管理超過95億美元的資產(chǎn)合作者包括行業(yè)領(lǐng)先的機構(gòu)投資者，如保險公司、

養(yǎng)老基金和企業(yè)在2006年,CapitaLand設立了6億美元的

CapitaRetailChinaDevelopmentFund,以及

4.25億美元的CapitaRetailChinaIncubatorFund公司的專長包括：

結(jié)構(gòu)融資、房地產(chǎn)基金管理和咨詢服務在新加坡、吉隆坡、曼谷、上海、北京、香港、東京和倫敦有專業(yè)而盡職的團隊提供專業(yè)市場知識資料來源:嘉德置地公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析52當然，其它業(yè)務始終是CapitaLand

發(fā)展的核心業(yè)務業(yè)務重心商業(yè)和綜合開發(fā)零售亞洲最大的零售商場的擁有者和建造者之一到目前為止,集團共管理了

55個商場，遍布新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞。中國發(fā)展的重心CapitaLand通過與深國投、沃爾瑪、北京華聯(lián)以及家樂福合作，實現(xiàn)了集投資、管理和發(fā)行基金為一體的綜合零售商場業(yè)務他們最近簽署了關(guān)于收購在中國各大省市的35個零售商場的合作意向書。這將會使它所擁有和管理的商場數(shù)量增加到70個。是CapitaLand

在亞洲和GCC的門戶城市深入打造來福士品牌的重要戰(zhàn)略之一.到目前為止,在新加坡、上海、北京、成都和巴林有5個已建造或正在籌劃階段的來福士廣場。另外計劃全球建

10個來福士廣場住宅CapitaLandResidential

主要在新加坡、澳大利亞、馬來西亞和泰國的門戶城市進行住宅開發(fā)。在國內(nèi),CapitaLand中國部主要側(cè)重于上海和北京的住宅開發(fā)。酒店TheAscottGroup是除美國外最大的國際服務式公寓的擁有者和建造者。集團旗下有三大品牌

–TheAscott,SomersetandCitadinesAscottGroup經(jīng)營超過

16,000個在亞太、歐洲和中東主要城市分布的酒店式住宅

它活躍在17個國家的43個城市資料來源:嘉德置地公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析53嘉德置地的資金主要以股權(quán)融資為主，負債以短期貸款為主嘉德置地的資金來源，[2006]評點：資金來源

[US$]55%66%70%71%67%45%34%30%29%33%6.87.67.26.78.1在這一年里,銀行提供的資金來源提高到了8億新元，并且這些貸款主要用于公司在中國的投資和收購集團累積了足夠高的信用額度和現(xiàn)金量，使得它能應對短期的債務還款，滿足緊急的融資需求，以及迅速地抓住市場投資機會。美元（十億）占總債務比例（%）1年內(nèi)1.8221年至2年1.51192年至3年1.20153年至4年0.94124年至5年1.58195年以后1.1013債務到期列表

債務

股東權(quán)益資料來源:嘉德置地公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析54嘉德置地案例總結(jié)發(fā)展多種物業(yè)的綜合開發(fā)商，并根據(jù)物業(yè)類型分為不同的事業(yè)部，非常獨立，并由各業(yè)務單元的CEO無論在住宅、辦公樓、零售物業(yè)和酒店式公寓，嘉德置地都具有很強的開發(fā)能力在辦公樓、零售物業(yè)和酒店式公寓的管理和經(jīng)營上具有專業(yè)能力培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)實業(yè)開發(fā)/運營/管理能力，提升競爭力通過REITs、基金等方式，變現(xiàn)企業(yè)的投資，但通常在經(jīng)營性物業(yè)較為“成熟”后出售，獲取較高的溢價內(nèi)部各業(yè)務板塊在綜合類項目中，以“合資”形式進行配合，由出資最多的業(yè)務板塊負責項目管理，參與成員按股權(quán)比例獲取收益總部層面獨立的金融機構(gòu)，職能類似“財務公司”房地產(chǎn)金融通過發(fā)行Reits迅速套現(xiàn)，并賺取基金管理費，同時參與并管理其它類型的基金原則上，對經(jīng)營性物業(yè)，如零售，嘉德置地開發(fā)完成后進行經(jīng)營，一旦經(jīng)營好時，會考慮出售，繼而收回資金進行新的投資房地產(chǎn)實業(yè)房地產(chǎn)金融55

E. Hines56Hines是一家私有企業(yè)，業(yè)務包括不動產(chǎn)投資、開發(fā)和管理Hines公司簡介公司業(yè)務結(jié)構(gòu)基本情況Hines運用核心的、高附加值的的機會投資策略，涉及辦公樓、零售、住宅以及工業(yè)物產(chǎn)私有的國際性房地產(chǎn)公司，擁有三大業(yè)務塊公司掌管超過135億美元的資產(chǎn)公司在16個國家設有分部投資Hines已設立了19個投資基金，有超過90億美元的資本在美國、歐洲和亞洲已開展了核心的、高附加值的機會投資戰(zhàn)略，涉及辦公樓、零售、住宅以及工業(yè)物產(chǎn)開發(fā)已開發(fā)了650個房產(chǎn)，超過2.05億平方英尺的總面積（1900萬平方米

）TheHines已完成和正在建造的項目中有近900處物產(chǎn)，包括摩天大樓、公司總部、多用中心、工業(yè)園、醫(yī)療設施、度假村和住宅小區(qū)管理Hines為公司和機構(gòu)的房產(chǎn)擁有者提供一系列的服務：包括資產(chǎn)管理、營銷／租賃、收購／處置、金融／會計以及工程管理投資開發(fā)管理投資策略全面的房產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)服務的提供者提供一系列物產(chǎn)和設施管理服務資料來源:Hines公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析57Hines

管理著眾多投資于全球房地產(chǎn)的投資基金,

其中包括一個REITs投資業(yè)務–基金描述資料來源:Hines公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析基金成立年地區(qū)形式市值(百萬美元）HinesCalPERSGreenDevelopmentFund2006美國封閉式120HinesU.S.OfficeValueAddedFundL.P.2003美國封閉式800NationalOfficePartnersLimitedPartnership1998美國封閉式1,100HinesRealEstateInvestmentTrust,Inc.美國REITSHinesEuropeanDevelopmentFund,L.P.2002歐洲封閉式€387MHinesEuropeanValueAddedFund2005歐洲封閉式€287MHines

Pan-European

CoreFund2006歐洲封閉式€120MEmergingMarketsRealEstateFundII,L.P.1999新興市場封閉式436HinesInternationalRealEstateFund2005新興市場封閉式344HCMHoldings,L.P.2005新興市場封閉式200HCBInterests,L.P.2006新興市場封閉式200HCCInterests,L.P.2006新興市場封閉式250

專注于中國市場58Hines提供了全面的服務來補充它的開發(fā)業(yè)務開發(fā)業(yè)務–業(yè)務介紹開發(fā)業(yè)務時間安排租客建造管理會計/監(jiān)控/報表建筑和工程合同協(xié)商政府批準和協(xié)商可行性和經(jīng)濟分析設計調(diào)整建造管理宣傳和公共關(guān)系建筑收購運營和維護安排建筑概念設計專業(yè)的流程開發(fā)預算準備和管理環(huán)境和地段評估資料來源:Hines公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析59Hines同樣提供了與設施管理相關(guān)的一系列服務管理部門–服務介紹管理服務停車&保安收購&處置協(xié)商檢修租客關(guān)系水電管理營銷&租賃分析資料來源:Hines公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析60

F. ProLogis61普洛斯將房地產(chǎn)基金業(yè)務、物流物業(yè)的經(jīng)營管理和交易結(jié)合起來，形成了自己獨特的業(yè)務模式PrologisCorporateDistributionFacilities第三方非自有物業(yè)PrologisPropertyFund自有物業(yè)非自有物業(yè)自有物業(yè)物業(yè)交易收入物業(yè)管理費基金管理費基金管理費物業(yè)管理費Prologis擁有或管理價值280億美元物業(yè)資料來源：羅蘭?貝格分析普洛斯公司的業(yè)務模式62世界上最大的配送設施的擁有者、管理者和建造者4000萬平方米的工業(yè)用地

擁有、管理、和正在開發(fā)260億美元的資產(chǎn)在北美、亞洲和歐洲的103個市場開展業(yè)務內(nèi)部的租賃和物產(chǎn)管理普洛斯開發(fā)、持有、出租和管理工業(yè)/物流地產(chǎn)，此外還管理著眾多房地產(chǎn)投資基金公司結(jié)構(gòu)資料來源:ProLogis公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析ProLogis運營著世界最大的工業(yè)配送設施物業(yè)運營/管理物業(yè)開發(fā)建造工業(yè)倉庫和廠房，業(yè)務覆蓋北美、歐洲和亞洲基金管理管理著13不動產(chǎn)基金，包括2個公開交易的基金投資戰(zhàn)略全球120億美元的工業(yè)物產(chǎn)在它管理的基金中持有較高股份代表每只基金掌管資產(chǎn)主要投資者包括養(yǎng)老基金、保險公司和其它大型機構(gòu)投資者去年新的配送中心運輸了跨亞洲、歐洲和北美的２２億美元的業(yè)務從1994年開始,ProLogis已開發(fā)超過900個單獨的存儲和承建設施ProLogis也積極在北美和歐洲開發(fā)混合項目63普洛斯通過投資基金管理的物流倉庫規(guī)模龐大，資產(chǎn)值接近由自己開發(fā)并持有的物業(yè)資產(chǎn)所管理的物業(yè)資產(chǎn)

[美元（十億）]6.47.910.1

基金資產(chǎn)

其它資產(chǎn)11.615.822.126.726.9%資料來源:ProLogis公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析64普洛斯通過持有并出租物流倉庫獲取較高的物業(yè)運營收入，這些物流倉庫通常位于關(guān)鍵的物流分銷地點物業(yè)運營業(yè)務凈運營收入

[美元$百萬]509589886

租賃費用

凈運營收入

租賃收入物業(yè)運營業(yè)務是指對工業(yè)物流和零售物業(yè)的長期的直接所有權(quán)隨著其客戶不斷發(fā)展、進入新的市場或改變物流鏈，

ProLogis

與客戶建立起來的長期合作伙伴關(guān)系為其從老客戶那里帶來新的業(yè)務與其它的開發(fā)公司不同的是,ProLogis

并不把設備運營業(yè)務外包。公司的配送中心由內(nèi)部專業(yè)人士管理資料來源:ProLogis公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析65普洛斯在物業(yè)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營管理和投資基金管理三大業(yè)務方面形成了協(xié)同效應基金管理業(yè)務

–基金戰(zhàn)略評論凈營業(yè)收入

[美元$百萬]94113305ProLogis與全球各地的機構(gòu)投資基金合資創(chuàng)立了房地產(chǎn)基金，ProLogis擁有的股份從11.3%到50%不等ProLogis是這些基金的管理者這些基金收購了

ProLogis在重要國際物流港口新開發(fā)的穩(wěn)定的配送設施，以及第三方資產(chǎn)為ProLogis提供的價值新的資金來源使其能持續(xù)地布署其開發(fā)資金，從已建成項目流向新的項目。更多樣化的收入來源

在與基金的長期協(xié)議下持續(xù)地管理基金帶來更高的投資收益和客戶保持緊密的關(guān)系資料來源:ProLogis公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析66普洛斯擁有兩個公開交易的基金和９個投資于國際市場的私募基金基金管理部–基金介紹基金成立年地區(qū)投資(美元$百萬)ProLogisNorthAmericanIndustrialFund2006北美1,201ProLogisJapanPropertiesFundII2005日本1,183ProLogisNorthAmericanPropertiesFundsVI-X2004北美1,737ProLogisNorthAmericanPropertyFundXI2004北美230ProLogisJapanPropertiesFundI2002日本718ProLogisNorthAmericanPropertiesFundV2002北美1,531ProLogisNorthAmericanPropertiesFundI2000北美381ProLogisCaliforniaLLC1999北美695ProLogisEuropeanProperties1999歐洲4,826Total12,274私募基金MacquarieProLogisTrust2002澳大利亞證交所ProLogisEuropeanProperties1999泛歐證交所Euronext共計共同基金資料來源:ProLogis公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析67伴隨普洛斯快速成長的是一系列的融資和收購活動199119931994199719982001公司成立開始海外擴張墨西哥、歐洲2003第一個地產(chǎn)基金1999進入日本在澳大利亞成立基金進入中國2002收購KingLyonsIPO收購Krauss-Schwartz收購墨西哥的物流廠房收購英國KingsparkGroupHoldings收購KeysonePropertyTrust20062005合并Catellus基金在歐洲上市資料來源:ProLogis公司網(wǎng)站；新聞報道；分析報告；羅蘭·貝格分析68普洛斯的成功之道在于其對于工業(yè)地產(chǎn)屬性特點規(guī)模體量、運營能力以及投資實力的獨道理解運營能力規(guī)模體量投資實力屬性特點普洛斯成功之道1423標準化程度：物流倉庫的標準化程度(80%)遠高于工業(yè)廠房的標準化程度(20%)銷售兼容性：物流倉庫的需求類似，銷售模式簡單在中國主要通過銀行貸款及自有資金投入(美國REITs)偏好自建(成本低于收購10%-20%)積極尋求合作項目(偏好與土地擁有者合作)普洛斯追求相對的高市場占有率一定區(qū)域內(nèi)一定物流線路上普洛斯通過自建、收購、合資、合作(倉儲)等各種方式迅速提升規(guī)模體量普洛斯倉庫的平均出租率在95%(全球96%-97%)，運超過行業(yè)平均水平(80%)普洛斯提供專業(yè)的物流服務，包括對客戶的需求評估資料來源：普洛斯訪談，羅蘭?貝格分析69作為普洛斯在中國的戰(zhàn)略合作伙伴，中儲通過與普洛斯合資開發(fā)，成熟轉(zhuǎn)讓，長期經(jīng)營的模式實現(xiàn)了跟隨性的增長物流業(yè)務收入購成與普洛期的合作模式倉儲業(yè)務進出庫配送業(yè)務國際貨品代理質(zhì)押監(jiān)管集裝箱現(xiàn)貨市場其它合資公司普洛斯產(chǎn)業(yè)基金普洛斯中儲倉儲中心12資料來源：中儲服務2006年報；羅蘭·貝格分析1倉儲中心出售給普洛斯旗下的產(chǎn)業(yè)基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心，進行經(jīng)營運作2直接由中儲進行經(jīng)營，客戶由普洛斯提供70

G. Simon71西蒙集團是美國最大的商業(yè)零售房地產(chǎn)公司，集投資、開發(fā)、管理于一體，其業(yè)務覆蓋所有的零售分銷渠道西蒙集團發(fā)展歷史及全球業(yè)務分布資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析歐洲美國亞洲擁有60多家購物中心2005年，美國境內(nèi)收入達到510億美元，在美國40個州持有近300個商業(yè)房地產(chǎn)項目，可供出租的總面積約1880萬平米，在全美25個大城市里擁有78個區(qū)域型購物中心，每年約接待22億人次

2004年在日本設立廠家直銷中心2005年在香港成立分公司，負責東亞和東南亞的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，拉開了在亞洲市場大舉投資的序幕2005年攜手摩根士坦利房地產(chǎn)基金MSREF和深國投商用置業(yè)有限公司啟動在中國的購物中心地產(chǎn)項目美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和管理公司，擁有北美地區(qū)公開發(fā)售的最大的REIT成立于1960年，總部位于美國印第安納州的首府印第安納波利，1993年在紐交所上市集團業(yè)務主要圍繞區(qū)域性購物中心、廠家直銷中心、社區(qū)生活中心和國際購物中心運作第一家進入中國的美國房地產(chǎn)信托機構(gòu)72西蒙集團專注在零售物業(yè)經(jīng)營商做大做強，堅持“在最好的市場擁有最佳的商場”，并運用多樣化融資工具來實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的成長西蒙集團的運營模式自生性有機成長并購式跨越成長依靠現(xiàn)有物業(yè)組合，改善管理水平，提高經(jīng)營效率，并通過裝修、擴建和新開發(fā)帶來經(jīng)濟績效兼并其他優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)而擴大規(guī)模，屬于資本運作范疇并購目標的評估指標為回報率、能增加凈資產(chǎn)和現(xiàn)金流，通過評估建筑物本身的價值、土地價值、現(xiàn)有租約下的市場價值等融資方式包括：外部融資、處置物業(yè)和出售股票和基金的收益，其中外部融資占80％常用的融資工具有：換股、增發(fā)普通股或可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、增發(fā)基金單位、發(fā)債、抵押貸款、信用貸款、過橋貸款和成立合資公司等底租

周期性提高底租或在簽訂新租約時提高價格租戶超額銷售額提成租戶認繳物業(yè)維護綜合費

通過與租戶談判，租戶分擔西蒙大部分的物業(yè)運營、房地產(chǎn)稅、保險費、公共區(qū)域修理維護和宣傳推廣費用管理費

管理合資物業(yè)所得收入融資方式經(jīng)營和成長戰(zhàn)略收入模式無抵押擔保的貸款和債券所占比重較大，使得西蒙集團融資容易、風險較低、財務費用業(yè)較低，從而提高了競爭力其中底租和租戶認繳物業(yè)維護綜合費超過總收入的90％，資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析73Simon是美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資，開發(fā)及管理公司，其成功來自于專業(yè)化的經(jīng)營和有效的并購戰(zhàn)略成功因素專業(yè)化的經(jīng)營1成功的并購戰(zhàn)略2公司市值[百萬美元]公司銷售收入[百萬美元]物業(yè)設計與開發(fā)出租物業(yè)組合物業(yè)管理收購與出售的平衡豐富的融資渠道較低的融資成本穩(wěn)定的現(xiàn)金流資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析74Simon擁有四種零售物業(yè)類型，業(yè)務收入主要來自租金、物業(yè)管理和租戶超額銷售部分的提成1Simon的四種零售業(yè)務類型(2006年)Simon的三項主要業(yè)務收入分布(2006年)數(shù)量（個）租金收入（百萬美元）1.區(qū)域購物中心2.社區(qū)購物中心3.高級精品店4.國際物業(yè)100%=3332百萬美元租戶超額銷售額提成物業(yè)維護綜合費底租171資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析1065692104138053365管理費其它收入75專業(yè)化的零售物業(yè)經(jīng)營能力為Simon帶來更好的經(jīng)營業(yè)績，其宗旨是“在最好的市場擁有最佳的商場”1選址設計招租物業(yè)管理/服務根據(jù)不同零售物業(yè)的類型進行“標準化”選址區(qū)域購物中心：城市的近郊，交通樞紐，40-200萬平方英尺社區(qū)購物中心：住宅密集區(qū)域，交通便利，10-60萬平方英尺精品轉(zhuǎn)賣店：城市商業(yè)中心或熱點旅游景點城市，開闊的空間，20-60萬平方英尺資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析標準化的購物中心設計百貨店/大賣場/專賣店/餐飲/停車場確定主力商家，長期保持合作關(guān)系各類商家的位置組合，為不同商家提供最適合的方案為消費者提供人性化的購物空間專業(yè)稅務專家為客戶避稅專業(yè)的物業(yè)管理水/電等能源消耗的有效控制各類專業(yè)咨詢服務增值衍生產(chǎn)品的開發(fā)，eg,積分卡、禮品卡、網(wǎng)上購物等76Simon的區(qū)域購物中心示例1支持77Simon的各類零售物業(yè)均能保證超高的出租率和租金價格1支持區(qū)域購物中心社區(qū)購物中心高級精品店國際物業(yè)資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析租金價格（美元）出租率（%）34.535.493.1%93.2%2005200611.411.891.6%93.2%2005200623.224.299.6%99.4%2005200625.726.398.1%97.2%2005200678并購是Simon快速擴張的動力所在，全資擁有是它的首選2Simon所擁有物業(yè)的類型(1993~2006)Simon擁有、管理和投資物業(yè)的結(jié)構(gòu)比例(2006)9910610913814214821121893年以前93~9495~9697~9899~0001~0203~0405~06100%=345參股并管理參股控股全資擁有資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析自建物業(yè)收購物業(yè)79然而，Simon并不一味追求規(guī)模的擴張，不斷收購的同時也在出售業(yè)績不佳的物業(yè)，從而達到規(guī)模和經(jīng)營效率的平衡Simon出售經(jīng)營業(yè)績不佳物業(yè)2營業(yè)收入[百萬美元]物業(yè)規(guī)模[1000平方英尺]資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析個數(shù)價值收益199721.9-0.11998336.8-7.31999459-720007142.619.72001320.32.62002780.312.720031327522.42004534.3-0.3200518375147總計62102519080Simon進行大規(guī)模并購所需的資金來自其豐富的融資手段，但總體融資水平較低2股權(quán)融資換股增發(fā)普通股/可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股增發(fā)基金單位成立合資公司Simon豐富的融資手段債權(quán)融資發(fā)行債券抵押貸款信用貸款過橋貸款Simon的融資綜合利率水平(1998~2005)資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析81Simon通過增發(fā)股票不斷從資本市場進行融資，同時依靠自身較高的財務評級，獲得較低的債務融資成本Simon在NY證券交易所的總發(fā)行股數(shù)，[1997-2006]Simon擁有比競爭對手更低的債務融資成本單位：百萬股97989900010203040506長期穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績未來良好的發(fā)展前景BBB+A-+信貸借款利率SimonGGPLIBOR+1.0375%LIBOR+1.15%~1.5%資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析82由于Simon的主營收入來自客戶的長期租約，因此融資戰(zhàn)略也建立在長期固定利率債務上，它從銀行等金融機構(gòu)取得大量固定利率的無抵押/擔保借款Simon債務融資結(jié)構(gòu)比例，[1999-2006]各類債務融資的利率比較，[1999-2006]19992000200120022003200420052006固定利率抵押貸款/票據(jù)固定利率無抵押貸款/票據(jù)變動利率抵押貸款/票據(jù)其它資料來源：西蒙集團，羅蘭?貝格分析19992000200120022003200420052006固定利率抵押貸款/票據(jù)固定利率無抵押貸款/票據(jù)變動利率抵押貸款/票據(jù)83Simon案例總結(jié)專業(yè)化的零售物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理擁有包括沃爾瑪在內(nèi)的眾多簽約主力店標準化的各類零售物業(yè)設計、布局通過專業(yè)化經(jīng)營保證高出租率和高租金不斷收購的同時，出售經(jīng)營表現(xiàn)較差的物業(yè)，進行優(yōu)化組合零售物業(yè)完全可以打造持有者的品牌，但需要專業(yè)化的經(jīng)營主力店的確定是提高出租率和租金回報的關(guān)鍵在購買資產(chǎn)的同時，也需要不斷的賣出經(jīng)營不佳的資產(chǎn)豐富的融資渠道，股權(quán)融資包括換股、增發(fā)普通股/可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、增發(fā)基金單位、成立合資公司等；債權(quán)融資包括發(fā)行企業(yè)債、抵押貸款、信用貸款和過橋貸款Simon本身是Reits房地產(chǎn)實業(yè)房地產(chǎn)金融84

H. 深國投85深國投是近二年地產(chǎn)界迅速崛起的商業(yè)地產(chǎn)迅速成長的代表性企業(yè)，它高速的增長由其戰(zhàn)略、運營和組織三方面支持組織層面(Organization)戰(zhàn)略層面(Strategy)運營層面

(Operation)明確的使命：為沃爾瑪在中國開發(fā)建設購物廣場地產(chǎn)加金融模式的成功實踐在地產(chǎn)方面，打造訂單商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)鏈條在金融方面，創(chuàng)造金融產(chǎn)品