重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目企劃書(shū)樣本

重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（一期）項(xiàng)目企劃書(shū)[出版時(shí)間:3月][指定聯(lián)系人]柯真滿(mǎn)（先生）保密須知本商業(yè)企劃書(shū)內(nèi)容和資料涉及重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)機(jī)密,只對(duì)具備投資意向投資者公開(kāi)并僅限于投資價(jià)值審慎評(píng)估使用。我司規(guī)定收件人在收到本商業(yè)籌劃書(shū)后即刻確認(rèn),并做出如下承諾:若不但愿涉足本籌劃書(shū)所述項(xiàng)目,請(qǐng)盡快將本籌劃書(shū)完整退回；在沒(méi)有獲得重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司書(shū)面批準(zhǔn)前,收件人不得將本籌劃書(shū)所有或某些復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給她人；?妥善保管本商業(yè)籌劃書(shū)。本商業(yè)籌劃書(shū)不可用作項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)價(jià)使用,亦不可用作項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)報(bào)價(jià)使用。第一章項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主概況公司名稱(chēng):重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司住所:中華人民共和國(guó)重慶市萬(wàn)州區(qū)青羊?qū)m69號(hào)公司性質(zhì):私營(yíng)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金:800萬(wàn)元人民幣法定代表人:柯真滿(mǎn)法人組織代碼證號(hào):20793689-3資質(zhì)級(jí)別證號(hào):渝建開(kāi)0631180三級(jí)公司經(jīng)營(yíng)范疇:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理、商品信息服務(wù)聯(lián)系電話(huà):傳真電話(huà):郵政編碼:404000第二章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱(chēng):三峽明珠二、建設(shè)地址:重慶市萬(wàn)州區(qū)新城路37至67號(hào)三、建設(shè)規(guī)模（一期）:５２８１8M2四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):（一）地理位置優(yōu)越,交通便利三峽明珠大廈項(xiàng)目地處萬(wàn)州區(qū)中央商圈,城區(qū)重要交通干道之一新城路西端和高筍塘中心廣場(chǎng)交匯處,距鞍子壩萬(wàn)州客運(yùn)港口250米左右,處在萬(wàn)州濱江大道至高筍塘步行連接通道上,是多路公交線(xiàn)終點(diǎn)站和進(jìn)入萬(wàn)州中央商圈重要?？奎c(diǎn),是大量人流交匯地點(diǎn),交通條件十分便利。（三峽明珠大廈項(xiàng)目區(qū)位圖）（二）遼闊市場(chǎng)空間和充分目的客群本項(xiàng)目商業(yè)定位為女性淘寶購(gòu)物街,在人氣旺盛高筍塘中央商圈當(dāng)前還是空白。環(huán)境良好、功能配套、生活便利高層主城景觀(guān)公寓給本項(xiàng)目商品住宅提供了充分目的客群。（三）與萬(wàn)州中央商圈各種商業(yè)賣(mài)場(chǎng)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)萬(wàn)州區(qū)高筍塘組團(tuán)規(guī)劃面積僅4.5平方公里,但匯集了40萬(wàn)常駐人口,并且是輻射半徑150公里,輻射人口超過(guò)500萬(wàn)人口三峽庫(kù)區(qū)商業(yè)核心,商業(yè)賣(mài)場(chǎng)總面積約40萬(wàn)平方米,在該區(qū)域完畢社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破50億元,意味著每平方米商業(yè)賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)生12500元年產(chǎn)值,商業(yè)氛圍極度濃郁。本項(xiàng)目商業(yè)賣(mài)場(chǎng)投放市場(chǎng)后,可以彌補(bǔ)當(dāng)前萬(wàn)州中央商圈商業(yè)業(yè)態(tài)空白,必將與既有大型商貿(mào)公司形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),共同打造萬(wàn)州中央商圈,進(jìn)一步奠定高筍塘中央商圈作為三峽庫(kù)區(qū)商業(yè)核心地位。五、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r:本項(xiàng)目舊城改造規(guī)劃紅線(xiàn)已經(jīng)劃定,項(xiàng)目分兩期進(jìn)行,其中一期工程用地已經(jīng)辦理出讓手續(xù),并繳完了國(guó)土出讓金。（一）項(xiàng)目審批手續(xù)進(jìn)度《項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)》,8月8日下達(dá)；《選址意見(jiàn)告知書(shū)》,11月22日下達(dá)；《項(xiàng)目國(guó)土用地預(yù)審》,12月30日下達(dá)；《立項(xiàng)可研批復(fù)》,4月8日下達(dá)；《土地使用權(quán)批復(fù)》,10月28日下達(dá)；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》,12月6日辦理；《方案設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)告知書(shū)》,4月23日下達(dá)；《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》,4月28日辦理；《初設(shè)審查意見(jiàn)批復(fù)》,9月21日下達(dá)；《消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》,11月19日下達(dá)；《防雷設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》,11月27日下達(dá)；《防空設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)》,12月10日下達(dá)；《環(huán)保批準(zhǔn)書(shū)》,2月10日下達(dá)；《環(huán)境影響評(píng)價(jià)意見(jiàn)》,2月10日下達(dá)。（二）項(xiàng)目征地狀況項(xiàng)當(dāng)前期征地費(fèi)用支出單位原房性質(zhì)原房面積備注萬(wàn)州區(qū)軍事部住宅1629.25M2貨幣35857.31M2貨幣40.63130.75M2貨幣162譚廷文854.44M2貨幣348已補(bǔ)償總金額:754.63萬(wàn)元已繳納國(guó)土出讓金:222.73萬(wàn)元前期征地費(fèi)用支出共計(jì):977.36萬(wàn)元另:12月27日和萬(wàn)州區(qū)房地產(chǎn)管理處第一房管所達(dá)到拆遷改造合同,合同改造房屋面積204.49M2。10月17日和萬(wàn)州區(qū)建筑工程總公司達(dá)到拆遷改造合同,合同改造辦公用房2732.07M2。（三）項(xiàng)目征地待遷房屋匯總項(xiàng)目規(guī)劃范疇待遷房屋記錄（M2）項(xiàng)目住宅辦公房新城路門(mén)面新城街門(mén)面一期工程9114.692227.77222.31890.4一期總計(jì)待遷房屋面積:12455.16六、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度:項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度甘特圖日期項(xiàng)目 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為3１個(gè)月,以項(xiàng)目啟動(dòng)資金到位之日開(kāi)始計(jì)算。第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度一期工程征地補(bǔ)償及場(chǎng)地拆遷平整地勘及施工圖設(shè)計(jì)、審查一期施工手續(xù)辦理及工程招標(biāo)施工進(jìn)場(chǎng)及開(kāi)工典禮一期工程基本施工一期工程裙樓施工（裙樓封頂）一期工程塔樓施工（主體封頂）一期工程內(nèi)外粉水一期工程設(shè)備安裝、調(diào)試一期預(yù)售手續(xù)辦理一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一期持續(xù)銷(xiāo)售第三章項(xiàng)目提供產(chǎn)品和服務(wù)第一節(jié)項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)宏觀(guān)定位:商業(yè)零售和休閑娛樂(lè)中心項(xiàng)目街區(qū)定位:高筍塘商業(yè)圈重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)功能定位:做萬(wàn)州女性淘寶購(gòu)物街項(xiàng)目形象定位:做萬(wàn)州新城標(biāo)項(xiàng)目住宅定位:具備濃郁小資情調(diào)高層景觀(guān)住宅第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案項(xiàng)目選址三峽明珠大廈項(xiàng)目選址位于重慶市萬(wàn)州區(qū)新城路37至67號(hào),場(chǎng)地東至萬(wàn)州區(qū)衛(wèi)生防疫站,西接工商銀行新城路分理處,南臨新城路,北靠萬(wàn)州衛(wèi)校,是萬(wàn)州區(qū)舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一期）（三）項(xiàng)目（一期）建筑面積（功能分類(lèi)）:1.1設(shè)備房15311.2停車(chē)場(chǎng)53201.3商業(yè)用房88431.4架空層11391.5辦公樓78811.6住宅281221.7共計(jì)52818商業(yè)用房8843M2細(xì)分:負(fù)二層臨街鋪面:524M2,可售524M2負(fù)一層室內(nèi)鋪面:2971M2,可售1400M2（臨街室內(nèi)各700M2）一層臨街鋪面:1843M2,可售1400M2二層室內(nèi)鋪面:1739M2,可售1400M2三層商業(yè)用房：1766M2,可售1400M2（三）總平面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為建筑總高三十一層。其中負(fù)四層為設(shè)備層、負(fù)三層和負(fù)二層為停車(chē)層；裙樓負(fù)二層（局部）至第三層為商業(yè)用房；第四層為業(yè)主會(huì)所及構(gòu)造轉(zhuǎn)換層,局部解決為架空層,增長(zhǎng)屋頂綠化及休閑活動(dòng)空間。建筑場(chǎng)地中心退讓形成一種寬24米,呈圍合狀上下層休閑廣場(chǎng),將大廈各棟建筑塔樓自然分為東西兩翼。休閑廣場(chǎng)運(yùn)用地形高差形成上下兩某些,并以大踏步弧型梯道組織新城路至新城街上下交通。建筑東翼五至二十七層為B棟住宅塔樓；建筑西翼四至十五層為A棟辦公塔樓。（四）建筑設(shè)計(jì)（效果圖）第四章項(xiàng)目背景及市場(chǎng)分析第一節(jié)項(xiàng)目背景和推動(dòng)籌劃（一）項(xiàng)目背景三峽明珠大廈項(xiàng)目是我公司在萬(wàn)州區(qū)新城路口投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于在萬(wàn)州區(qū)計(jì)委立項(xiàng),原籌劃開(kāi)發(fā)改造面積約4.5畝,建設(shè)規(guī)模4M2,項(xiàng)目總投資3800萬(wàn)元,我公司自籌資金1000萬(wàn)元,別的2800萬(wàn)元重要考慮通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售收入籌得。萬(wàn)州區(qū)政府在對(duì)《萬(wàn)州區(qū)舊城改造控詳規(guī)劃》進(jìn)行修編時(shí),三峽明珠大廈項(xiàng)目被擬定為萬(wàn)州區(qū)舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。依照《舊城控規(guī)》修編指引精神,舊城改造必要進(jìn)行成片開(kāi)發(fā),因而三峽明珠大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審時(shí),來(lái)自萬(wàn)州區(qū)人大、政協(xié)、規(guī)劃部門(mén)、建管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)專(zhuān)家構(gòu)成評(píng)審委員會(huì)一致以為該項(xiàng)目必要結(jié)合新城街綜合整治進(jìn)行成片開(kāi)發(fā),并規(guī)定我公司擴(kuò)大改造范疇?；谏鲜鲆蛩?三峽明珠大廈項(xiàng)目征地范疇由本來(lái)4.5畝擴(kuò)大到14.4畝,調(diào)節(jié)并通過(guò)評(píng)審設(shè)計(jì)方案擬定項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模91285.9M2,項(xiàng)目總投資超過(guò)2.2億元。我公司對(duì)三峽明珠大廈項(xiàng)目最初準(zhǔn)備資金只有1000萬(wàn)元,無(wú)法按照常規(guī)程序啟動(dòng)三峽明珠大廈項(xiàng)目。雖然我公司通過(guò)多方努力,在三峽明珠大廈項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中,采用分拆項(xiàng)目方式,將三峽明珠大廈項(xiàng)目分為兩期實(shí)行,通過(guò)度期開(kāi)發(fā)減少啟動(dòng)資金投入量,減少前期資金壓力,運(yùn)用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式籌集項(xiàng)目二期啟動(dòng)資金等手段保障了項(xiàng)當(dāng)前期工作繼續(xù)推動(dòng),并爭(zhēng)取到金融機(jī)構(gòu)4000萬(wàn)元項(xiàng)目貸款規(guī)模。但隨著人民銀行“121”文獻(xiàn)頒布執(zhí)行,房地產(chǎn)前期項(xiàng)目無(wú)法獲得銀行支持,公司本來(lái)支持銀行無(wú)法按原籌劃放貸。由于項(xiàng)目資本金準(zhǔn)備局限性,后續(xù)資金無(wú)覺(jué)得繼,導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法順利啟動(dòng),導(dǎo)致了我公司當(dāng)前面臨被動(dòng)局面。（二）項(xiàng)目推動(dòng)籌劃雖然資金壓力導(dǎo)致了項(xiàng)目暫時(shí)停頓,但通過(guò)我公司調(diào)查分析,當(dāng)前萬(wàn)州主城區(qū)商品房供應(yīng)局限性,現(xiàn)實(shí)需求旺盛,市場(chǎng)行情持續(xù)上揚(yáng),通過(guò)方案調(diào)節(jié)后,該項(xiàng)目依然有極高投資價(jià)值,項(xiàng)目獲利能力強(qiáng),具備投資機(jī)會(huì)。我公司籌劃采用新項(xiàng)目融資手段來(lái)繼續(xù)推動(dòng)三峽明珠大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程,但愿通過(guò)爭(zhēng)取風(fēng)險(xiǎn)投資資金或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)等方式謀求戰(zhàn)略合伙伙伴,籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。為了可以最大限度地保障投資者資金安全和投資收益,我公司批準(zhǔn)用公司所有股權(quán)和三峽明珠大廈項(xiàng)目作為融資擔(dān)保。第五節(jié)萬(wàn)州投資環(huán)境分析?經(jīng)濟(jì)概況,萬(wàn)州都市居民人均可支配收入8540元,農(nóng)民人均純收入2582元。地方財(cái)政收入完畢6.8億元。?商業(yè)環(huán)境分析到當(dāng)前為止,萬(wàn)州城區(qū)建成面積約48平方公里,主城區(qū)常駐人口58萬(wàn)人。隨著萬(wàn)州五條出境干道全面硬化升級(jí),以及達(dá)萬(wàn)鐵路建成通車(chē),萬(wàn)州與周邊2小時(shí)車(chē)程范疇內(nèi)5個(gè)市縣200各種鄉(xiāng)鎮(zhèn)500余萬(wàn)人口構(gòu)成了一張有形“商業(yè)網(wǎng)”,網(wǎng)中心就是萬(wàn)州,由此奠定了萬(wàn)州成為三峽庫(kù)區(qū)商業(yè)腹地地位。第七節(jié)萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)查（一）萬(wàn)州主城區(qū)商品住宅行情調(diào)查通過(guò)調(diào)查,萬(wàn)州商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)主城區(qū)增長(zhǎng)速度快,新建城（街）區(qū)增長(zhǎng)速度慢特性。（二）萬(wàn)州主城區(qū)寫(xiě)字樓行情調(diào)查依照記錄數(shù)據(jù)表白,高筍塘區(qū)域辦公物業(yè)租金上漲幅度超過(guò)房屋售價(jià)上漲幅度。高筍塘片區(qū)寫(xiě)字樓及住宅售價(jià)跟蹤表高筍塘片區(qū)寫(xiě)字樓租售行情樓盤(pán)區(qū)位類(lèi)型租價(jià)（元）售價(jià)（元）備注三牧大廈雙白路純寫(xiě)字樓350元/M23500元/M2均為高層電梯樓,某些商住綜合樓宇為住宅產(chǎn)權(quán),并以住宅改為辦公用。租價(jià)為年租金價(jià)。萬(wàn)川大廈高筍塘300元/M2華順大廈高筍塘320元/M2外貿(mào)大廈太白路純寫(xiě)字樓350元/M2驛鑫大廈新城路口商住綜合320元/M2嘉慶大廈雙白路商住綜合400元/M2星海大廈雙白路純寫(xiě)字樓300元/M2金鑫大廈雙白路商住綜合320元/M2（三）萬(wàn)州主城區(qū)底層商業(yè)門(mén)面行情調(diào)查萬(wàn)州主城區(qū)零售商業(yè)重要以便利店、專(zhuān)賣(mài)店和大型百貨商場(chǎng)等形式展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)調(diào)查,萬(wàn)州高筍塘中央商圈2.5平方公里范疇內(nèi),商業(yè)賣(mài)場(chǎng)總面積約32萬(wàn)平方米。其中底層商業(yè)面積約12萬(wàn)平方米。萬(wàn)州中央商圈近年重要底層商業(yè)門(mén)面交易調(diào)查表項(xiàng)目區(qū)位類(lèi)型備注萬(wàn)高國(guó)際底商42800售完后街金座白巖二支路底商28000銷(xiāo)售中太白路底商36000地下31800售完（四）萬(wàn)州主城區(qū)大型商業(yè)用房行情調(diào)查萬(wàn)州主城區(qū)大型商業(yè)用房調(diào)查表 項(xiàng)目區(qū)位備注白巖路口11600350/年410/年租用高筍塘廣場(chǎng)880045454000政府參加太白路口0680013600太白路中段13600高筍塘廣場(chǎng)33000產(chǎn)權(quán)糾紛空置第五章市場(chǎng)與營(yíng)銷(xiāo)第一節(jié)底層商業(yè)用房專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查對(duì)底層商業(yè)鋪面購(gòu)房需求專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查:依照理解,購(gòu)房者普遍以為用于出租,12～可以收回投資房?jī)r(jià)比較合理,超過(guò)才干收回投資房?jī)r(jià)不能接受。第二節(jié)住宅產(chǎn)品方略產(chǎn)品價(jià)格:從當(dāng)前周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看住宅銷(xiāo)售均價(jià)定價(jià):元。第三節(jié)寫(xiě)字樓產(chǎn)品方略產(chǎn)品價(jià)格:從當(dāng)前周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià):元。第四節(jié)商業(yè)用房產(chǎn)品方略（一）商業(yè)用房規(guī)劃方案?總體規(guī)劃依照本項(xiàng)目商業(yè)用房“三峽·女人淘寶街”產(chǎn)品定位,項(xiàng)目規(guī)劃形式為步行商業(yè)街。步行商業(yè)街分為室內(nèi)商業(yè)街和室外商業(yè)街兩某些。?三峽·女人淘寶街商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式總體設(shè)計(jì)ü嚴(yán)格實(shí)行功能分區(qū)；ü總體實(shí)行、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理；ü設(shè)計(jì)和規(guī)劃銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)三位一體超大商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式；規(guī)劃獨(dú)立、補(bǔ)給性品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能,總體協(xié)調(diào),提高步行商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)形象；ü組建可控商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)管理隊(duì)伍。（三）商業(yè)用房產(chǎn)品定價(jià)方略?各功能區(qū)商業(yè)面積分割1）一層銷(xiāo)售面積分割注意室外街鋪與室內(nèi)街鋪通透性,使室外街鋪與室內(nèi)街鋪形成功能上整體性；外街鋪由于價(jià)格系數(shù)較高,面積分割多以40～120M2門(mén)面分割為主；室內(nèi)內(nèi)街鋪面積分割除40～80M2鋪位分割外,考慮柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)布置,同步在中庭、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)鋪位分割,最小面積8M2。2）二層銷(xiāo)售面積分割結(jié)合一層、三層在功能整體上綜合考慮,面積分割以12～32M2分割。3）負(fù)一層銷(xiāo)售面積分割結(jié)合一、二、三層在功能整體上綜合考慮,面積分割以20～45M2分割。4）商業(yè)展示規(guī)劃B區(qū):大賣(mài)場(chǎng)模式,由商家自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。A—A～C區(qū)：間隔式獨(dú)立展示,玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。整個(gè)步行商業(yè)街休閑功能如咖啡吧、品牌快餐、典型西餐廳、休閑小食驛站、纖體瑜珈健身場(chǎng)館詳細(xì)展示由各商家自行設(shè)計(jì)。?運(yùn)營(yíng)方略依照步行商業(yè)街目的客戶(hù)分析,重要有二大類(lèi)型目的客戶(hù):一是投資者,是步行街主力目的客戶(hù)；二是品牌廠(chǎng)商和經(jīng)銷(xiāo)商,是步行街次主力目的客戶(hù)。在這二大目的客戶(hù)群體中,投資者目的比較單純,而品牌商多以分店和專(zhuān)賣(mài)店形式浮現(xiàn)。針對(duì)萬(wàn)州商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)查成果,專(zhuān)賣(mài)店和品牌店絕大某些是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。也就是說(shuō),在步行商業(yè)街目的買(mǎi)家中,品牌店產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為難度較大。因而商業(yè)步行街目的客戶(hù),在整體經(jīng)營(yíng)前提下,必然浮現(xiàn)租和售二個(gè)層次。需要妥善解決租和售二個(gè)層次目的客戶(hù)之間矛盾,總運(yùn)營(yíng)方略是：ü掌握項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)調(diào)配權(quán)；以租賃和經(jīng)營(yíng)先行,展示商業(yè)街最后業(yè)態(tài)形式,以租帶售；ü設(shè)計(jì)租不如買(mǎi)價(jià)格方略和營(yíng)銷(xiāo)模式。?價(jià)格方略Ａ—A1區(qū):均價(jià)38000元/M2；A—A2區(qū):均價(jià)26000元/M2；A—B1區(qū):均價(jià)2元/M2；A—B2區(qū):均價(jià)28000元/M2；A—C區(qū):均價(jià)13800元/M2；A—D1區(qū):均價(jià)4500元/M2；A—D2區(qū):均價(jià)4500元/M2；A—D3區(qū):均價(jià)4500元/M2；A—D4區(qū):均價(jià)4000元/M2；B—A區(qū):均價(jià)9000元/M2；B—B區(qū):均價(jià)6000元/M2；商業(yè)用房綜合均價(jià):11525元/M2。依照對(duì)萬(wàn)州高筍塘中央商圈綜合調(diào)查理解,三峽福斯德廣場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為18000元/M2,本項(xiàng)目雖然在賣(mài)場(chǎng)規(guī)模上比對(duì)手小諸多,但規(guī)劃女性淘寶街定位相對(duì)于萬(wàn)州消費(fèi)市場(chǎng)是比較恰當(dāng)賣(mài)場(chǎng)面積,并且區(qū)位方面要優(yōu)于該項(xiàng)目,因此上述定價(jià)方案切實(shí)可行。第五節(jié)營(yíng)銷(xiāo)?住宅樓盤(pán)名稱(chēng)三峽明珠大廈住宅樓盤(pán)名稱(chēng)為:長(zhǎng)江·左岸（樓盤(pán)名稱(chēng)釋義略,詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷(xiāo)策劃案》）?住宅營(yíng)銷(xiāo)主題住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)理念:中產(chǎn)階層永恒坐標(biāo)?寫(xiě)字樓名稱(chēng)三峽明珠大廈寫(xiě)字樓名稱(chēng):財(cái)智·右岸（樓盤(pán)名稱(chēng)釋義略,詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷(xiāo)策劃案》）?寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)主題寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)理念:新財(cái)智時(shí)期象征?商業(yè)物業(yè)名稱(chēng)三峽明珠大廈商業(yè)物業(yè)名稱(chēng)為:三峽·女人淘寶街（樓盤(pán)名稱(chēng)釋義略,詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷(xiāo)策劃案》）?商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)主題商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)理念:女人·天生購(gòu)物狂第六節(jié)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度籌劃（一）銷(xiāo)售階段設(shè)計(jì)本項(xiàng)目按照工程進(jìn)度計(jì)算,暫定銷(xiāo)售周期最長(zhǎng)不超過(guò)18個(gè)月,因而依照當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際狀況,將來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向,咱們把項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期劃分為如下幾種階段。?籌辦期?引銷(xiāo)期(分為內(nèi)部登記期和開(kāi)盤(pán)期)?強(qiáng)銷(xiāo)期?續(xù)銷(xiāo)期?清盤(pán)期（二）銷(xiāo)售階段劃分項(xiàng)目正式開(kāi)工前至獲得預(yù)售允許證前一種月:籌辦期項(xiàng)目獲得預(yù)售允許證前一種月:內(nèi)部登記期項(xiàng)目獲得預(yù)售允許證時(shí)兩個(gè)月內(nèi):開(kāi)盤(pán)期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期后三個(gè)月內(nèi):強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期后半年內(nèi):續(xù)銷(xiāo)期續(xù)銷(xiāo)期后至完畢98%銷(xiāo)售率:清盤(pán)期第九節(jié)項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入（一）可售面積狀況闡明本項(xiàng)目通過(guò)充分論證和市場(chǎng)調(diào)查,拆遷采用原地回遷方式與貨幣安頓相結(jié)合方式。因此在計(jì)算可售面積時(shí)候,現(xiàn)未拆遷某些所有按原地回遷方式,可售面積如下（業(yè)主會(huì)所1139M2.停車(chē)場(chǎng)5320M2.設(shè)備用房1513M2暫時(shí)未考慮銷(xiāo)售或公攤）:可建面積、可用面積、還房面積、可售面積房屋類(lèi)型可建面積（M2）可用面積（M2）還房面積（M2）可售面積（M2）B棟住宅28122281229114.69*1.2=1093817184A棟辦公樓788178812227.77*1.1=2451543052452452429711400890.4*1.1=979421一層臨街鋪面1843700222.31*1.1=245455一層室內(nèi)鋪面700700二層室內(nèi)鋪面173914001400三層商業(yè)用房176614001400一期銷(xiāo)售共計(jì)44819421271461327514（二）預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售進(jìn)度房屋類(lèi)型面積（M2）單價(jià)（元）共計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售進(jìn)度一期銷(xiāo)售房屋B棟住宅1718422803918COUNT()本項(xiàng)目一期房屋籌劃所有銷(xiāo)售期為18個(gè)月。獲得預(yù)售允許證后,第一種銷(xiāo)售季度完畢25%,第二季度完畢35%,第三季度完畢銷(xiāo)售20%,剩余一期房屋進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售期。A棟辦公樓5430380020635242800014674212926一層臨街鋪面455380001729一層室內(nèi)鋪面700260001820二層室內(nèi)鋪面1400138001932三層商業(yè)用期銷(xiāo)售共計(jì)2751414485第六章投資分析?一期工程待征土地征地方案及征地成本本項(xiàng)目由于采用分期開(kāi)發(fā)方案,項(xiàng)目一期建設(shè)手續(xù)辦理時(shí)間較早,一期工程某些建設(shè)用地已經(jīng)辦理完出讓手續(xù),繳納了國(guó)土出讓金,別的一期工程待遷房屋按《重慶市萬(wàn)州區(qū)人民政府關(guān)于新城路舊城改造片區(qū)明珠大廈5626.7平方米土地使用權(quán)處置方案批復(fù)》規(guī)定,采用合同出讓方式,由我公司負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償和征地工作。依照萬(wàn)州高筍塘同類(lèi)地塊歷史拆遷補(bǔ)償原則,結(jié)合市場(chǎng)房屋增值狀況,本項(xiàng)目一期工程剩余待遷房屋拆遷補(bǔ)償方案（原地回遷）如下：產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案產(chǎn)權(quán)類(lèi)型原房面積調(diào)換系數(shù)還房面積還房區(qū)域備注住宅9114.69M21.210938M2住宅塔樓辦公用房2227.77M21.12451M2辦公塔樓新成路門(mén)面222.31M21.1245M2新城街營(yíng)業(yè)用房890.4M21.1979M2負(fù)一層商場(chǎng)面積共計(jì)12455.17M214613M2過(guò)渡補(bǔ)償、安頓方案項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）共計(jì)（元）備注住宅搬家補(bǔ)貼費(fèi)戶(hù)16250081`000營(yíng)業(yè)辦公搬遷補(bǔ)貼費(fèi)M2334040133`600住宅過(guò)渡安頓M291151201`093`800營(yíng)業(yè)、辦公過(guò)渡安頓M233403001`002`000住宅附屬物補(bǔ)償戶(hù)1624`000648`000營(yíng)業(yè)用房附屬物補(bǔ)償M21113300333`900辦公用房附屬物補(bǔ)償M22228200445`600附屬房補(bǔ)償M248016076`700共計(jì)382萬(wàn)元過(guò)渡、補(bǔ)償安頓總金額（其她118萬(wàn)元）:500萬(wàn)元項(xiàng)目土地獲取總成本構(gòu)成如下:項(xiàng)目金額（元）一期已付貨幣安頓款7`546`300未付譚廷文安頓款1`540`000一期工程國(guó)土出讓金2`227`300一期待遷房屋過(guò)渡補(bǔ)償總金額5`000`000一期工程場(chǎng)地平整費(fèi)用240`000總計(jì)16`553`600（五）設(shè)備、設(shè)施費(fèi)闡明設(shè)備、設(shè)施費(fèi):本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施費(fèi)由消防設(shè)備、中央空調(diào)、電梯扶梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、配電供水、樓宇智能化、商場(chǎng)裝修等費(fèi)用構(gòu)成,詳細(xì)清單如下:設(shè)備名稱(chēng)單價(jià)數(shù)量共計(jì)（萬(wàn)元）1電梯3071.128.00萬(wàn)元4臺(tái)1121.238.00萬(wàn)元3臺(tái)1141.328.00萬(wàn)元2臺(tái)561.41500公斤6層6站貨梯25.00萬(wàn)元1臺(tái)252消防設(shè)備3772.1125.00元14163M21772.2辦公用房消防設(shè)備75.00元7881M2592.3住宅某些消防設(shè)備50.00元28122M21413配電供水1593.1配電10.00元52818M2533.2給排水20.00元52818M21064中央空調(diào)（辦公、商業(yè)）300.00元16724M25015樓宇智能化及綜合布線(xiàn)15.00元52818M2796商鋪裝修300.00元8843M22657總計(jì)（萬(wàn)元）1688第二節(jié)投資估算依照項(xiàng)目設(shè)定估算根據(jù)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo),估算項(xiàng)目總投資為9348萬(wàn)元,詳細(xì)分析見(jiàn)下表:序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）占總投資比例備注1前期費(fèi)用4004.27%前期設(shè)計(jì)辦公等2建設(shè)單位管理費(fèi)2062.20%建安工程費(fèi)5%3土地獲取價(jià)款165517.70%4配套費(fèi)3503.74%80元/M2,扣消防6000M25其他報(bào)建費(fèi)820.88%建安工程費(fèi)2%26建安工程費(fèi)412044.07%52818*7807勘察設(shè)計(jì)費(fèi)620.66%建安工程費(fèi)1.5%8工程監(jiān)理費(fèi)410.44%建安工程費(fèi)1%9項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)2702.89%銷(xiāo)售收入2%10設(shè)備、設(shè)施費(fèi)168818.06%11項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)費(fèi)620.66%建安工程費(fèi)1.5%12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4124.42%建安工程費(fèi)10%投資總額9348100%第三節(jié)經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)分析闡明ü投資成本已經(jīng)按相應(yīng)費(fèi)用項(xiàng)目估算；ü?fàn)I業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入5%計(jì)征；ü都市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)征；ü教誨費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)征；ü土地增值稅按營(yíng)業(yè)收入1%預(yù)征；ü交易契稅按土地綜合價(jià)3%計(jì)征；（約營(yíng)業(yè)收入1%）ü印花稅按營(yíng)業(yè)收入1%計(jì)征；ü轉(zhuǎn)移登記費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入1%收??；ü所得稅按利潤(rùn)總額33%計(jì)征ü盈余公積金按稅后利潤(rùn)10%計(jì)取ü法定公益金按稅后利潤(rùn)5%計(jì)取。（二）經(jīng)濟(jì)效益?項(xiàng)目損益表經(jīng)測(cè)算,本項(xiàng)目所有銷(xiāo)售收入為14485萬(wàn)元,投資總額為9348萬(wàn)元。依照以上基本數(shù)據(jù)分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益見(jiàn)損益表如下:序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入144852銷(xiāo)售稅金及附加（按9.5%）13763投資總額93484利潤(rùn)總額37615所得稅（33%）12416凈利潤(rùn)25207公積金及公益金3788未分派利潤(rùn)2142投資利稅率:54.95%投資利潤(rùn)率:40.23%投資凈利率:26.96%銷(xiāo)售凈利率:17.40%投資凈利率：26.96%銷(xiāo)售凈利率：17.40%第五節(jié)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論依照對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算,在依照預(yù)測(cè)價(jià)格完全銷(xiāo)售條件下,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:項(xiàng)目總投資：9348萬(wàn)元,實(shí)際投入資金4500萬(wàn)元項(xiàng)目銷(xiāo)售收入:14485萬(wàn)元項(xiàng)目完全銷(xiāo)售后獲取利潤(rùn):萬(wàn)元（含所得稅萬(wàn)元）保存項(xiàng)目所有地下停車(chē)場(chǎng)及業(yè)主會(huì)所（架空層）用于公司永續(xù)經(jīng)營(yíng)初步測(cè)算其市值不低于萬(wàn)元。通過(guò)敏感性分析銷(xiāo)售收入及土地獲取成本對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)影響較大其中銷(xiāo)售收入影響更為敏感應(yīng)當(dāng)特別注重項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣和銷(xiāo)售管理。在項(xiàng)目征地過(guò)程中應(yīng)盡量控制拆遷房屋補(bǔ)償金額盡最大努力減少項(xiàng)目征地成本。在假定銷(xiāo)售價(jià)格