無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告

——盛世新城項目營銷診療診療市場營銷部、無錫企業(yè)年3月31日目標下戰(zhàn)略無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第1頁匯報思緒銷售目標與現(xiàn)實狀況分析實現(xiàn)目標障礙目標下戰(zhàn)略實現(xiàn)戰(zhàn)略行動處理實現(xiàn)可借鑒案例無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第2頁第一部分：銷售目標與現(xiàn)實狀況分析第二部分：實現(xiàn)目標問題及障礙第三部分、項目目標客戶預(yù)判第四部分：項目產(chǎn)品價值重塑第五部分：項目推廣策略匯報目錄無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第3頁第一部分、銷售目標與現(xiàn)實狀況分析無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第4頁盛世新城二期銷售目標短期目標中期目標遠期目標二期首次開盤剩下房源，約80套、1平米、9000萬元連續(xù)熱銷，完成年整年7.5億元，約800套房銷售指標無錫企業(yè)可連續(xù)發(fā)展建立企業(yè)獨特品牌價值新城品牌在無錫成功落地控制營銷成本遠期可連續(xù)發(fā)展?fàn)I銷力降低經(jīng)營風(fēng)險帶來利益必備條件無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第5頁當(dāng)前首要任務(wù)：實現(xiàn)短期策略目標一期尾房+二期首次開盤剩下80套房源快速售罄；改變銷售表現(xiàn)欠佳局面，重振士氣；扭轉(zhuǎn)盛世新城區(qū)域標桿樓盤地位不保局面。迫在眉睫：4-5月集中開盤籌備（蓄客）無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第6頁盛世新城二期銷售現(xiàn)實狀況總面積：129096.84平米，1101套二期9#樓100套房源+一期33套房源開盤時間：年1月下旬首次開盤，銷售周期2個月推廣費用：76.85萬元二期9#銷售率：套數(shù)51%，9#100套房源，已售51套。是滯銷？還是價格上漲后正常過渡？二期鳥瞰圖無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第7頁盛世新城年1季度計劃與實際完成比較

回籠計劃實際完成(截止至3月29日)偏差率銷售套數(shù)（套）5852（其中51套為9#房源）-10.34%銷售金額（萬元）48513971-18.14%

1季度回籠計劃與實際完成有一定偏差，但偏差率在20%以內(nèi)，屬可控范圍。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第8頁盛世新城年3月來人來電成交走勢圖3月下旬來人、來電、成交量顯著有拉升;但當(dāng)前成交基本為二期9#房源，一期尾房僅成交1套，二期開盤及連續(xù)銷售未能有效促進一期尾房銷售。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第9頁片區(qū)競爭項目3月成交情況(3.1-3.27)時間第一周（3.1-3.6）第二周（3.7-3.13）第三周（3.14-3.20）第四面（3.21-3.27）四面總情況均價成交情況案名成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積總成交套數(shù)總成交面積金太湖(商業(yè)為主)3286.1711936.268919.4710.64324157.536500歐風(fēng)新天地8823.727764.515399.27683.542726719140鳳凰城0073381.8005618.11123999.99410愛家金河灣109723431.891176.981033.1303613.88489常工城尚城002281.7671077.551142.88101502.1911982盛世新城3336.122251.42184.7161430.86222103.17674盛世新城3月成交價格為片區(qū)最低；鳳凰城可售房源少，正為4月10日加推6#作集中蓄水，且價格將拉升至10500-11000元/平米，故3月成交量較少；去掉鳳凰城蓄水造成成交下降原因，盛世新城3月成交套數(shù)、面積，僅比常工城尚城（定位高端、價格最高）高，銷售表現(xiàn)非常普通。盛世新城與競爭項目成交分析注：盛岸路板塊3項目因區(qū)位差、品質(zhì)差，未列入競爭項目無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第10頁

1-3月銷售套數(shù)開盤方式銷售價格銷售環(huán)境綠城玉蘭花園約250套集中開盤，3月27日加推2、6#共300套房源，當(dāng)日銷售過80%，約250套均價12500元/平米僅有售樓處、戶型圖，無樣板房、示范區(qū)、樓書盛世新城58套1月23日集中開盤，銷售20多套，后連續(xù)銷售均價7674元/平米僅有售樓處、樓書，無示范區(qū)和實景樣板房盛世新城與無錫標桿項目銷售速度比較綠城玉蘭花園無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第11頁相比1季度回籠計劃，盛世新城未完成指標，但偏差率還在可控范圍內(nèi)；相比片區(qū)競爭項目，盛世新城銷售表現(xiàn)非常普通；相比無錫標桿項目，盛世新城銷售表現(xiàn)已望塵莫及。盛世新城銷售目標與現(xiàn)實狀況分析結(jié)論“滯銷”可能言重了，但我們真慢了一拍！無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第12頁第二部分、實現(xiàn)目標問題及障礙無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第13頁盛世新城與競爭項目產(chǎn)品價值比較項目盛世新城鳳凰城歐風(fēng)新天地金太湖愛家金河灣常工城尚城區(qū)位★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★建筑格調(diào)★★★★★★★★★★★★★★★★★(優(yōu)勢顯著)★★★★規(guī)劃★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★小區(qū)園林景觀★★★★(優(yōu)勢顯著)★★★★★★★(無景觀)★★★★★★★★(優(yōu)勢顯著)戶型★★★★★★★★(房型不正)★★★★★★★★★商業(yè)配套★★★★★★★(優(yōu)勢顯著)★★★★★★★★(優(yōu)勢顯著)★★★★★★開發(fā)商品牌★★★★★★★★★★★★★★★★綜合評價★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★盛世新城除區(qū)位價值被低估外，整體產(chǎn)品競爭力處于中間偏上水平。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第14頁盛世新城與競爭項目供給結(jié)構(gòu)比較項目盛世新城鳳凰城歐風(fēng)新天地金太湖愛家金河灣常工城尚城供給結(jié)構(gòu)84平米2房125平米3房100平米2房160平米4房102-106平米2房135-142平米3房143平米3房69/73平米1房143-146平米3房172平米4房綜合評價盛世新城主推84平米2房、125平米3房，經(jīng)濟型2房、3房，面臨競爭少，具差異化競爭優(yōu)勢無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第15頁3大競爭項目最新報價與1-3月成交均價比較，都有較大漲幅，其最新報價相比年下六個月漲幅更大；盛世新城從6000——》8000元/平米，銷售價格缺乏過渡，漲幅過高，其漲幅過高效應(yīng)滯后性是造成當(dāng)前成交速度較慢主要原因；在無錫整體市場、競爭項目價格普漲及本項目為片區(qū)價格洼地背景之下，價格上漲不能成為銷售速度較慢決定原因。盛世新城與競爭項目成交價格與最新報價比較成交情況案名3月1日-27日四面均價（元/平米）最新報價（元/平米）漲幅歐風(fēng)新天地91401050014.90%鳳凰城941010500-1100011.58-16.90%愛家金河灣8489最低88003.67%盛世新城767480004%（8000元/7674元)30%（8000元/6000元)無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第16頁所以造成盛世新城銷售表現(xiàn)普通原因不應(yīng)該完全歸咎于產(chǎn)品價值、供給結(jié)構(gòu)和價格上漲。

6個項目中，盛世新城除區(qū)位價值被低估外，整體產(chǎn)品競爭力處于中間偏上水平，但價格為片區(qū)最低，且戶型、總價面臨競爭較少。在價格有顯著跳躍時，關(guān)鍵概念、產(chǎn)品價值、目標客戶、銷售服務(wù)并未及時有效地提升，可能是造成銷售表現(xiàn)非常普通原因。盛世新城銷售表現(xiàn)普通原因分析無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第17頁從販賣地段、園林景觀到販賣小區(qū)精神屬性、生活方式轉(zhuǎn)變項目診療1：關(guān)鍵概念/推廣主題當(dāng)前關(guān)鍵概念、推廣主題存在問題：空洞薄弱、不夠犀利，針對性弱，不能有效地展示項目差異化競爭優(yōu)勢！無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第18頁盛世新城品牌主張客戶主張：復(fù)合型全市客源規(guī)劃主張：開放便利通達配套主張：有主題性小區(qū)商業(yè)自然主張：4萬平米生態(tài)園林建筑主張：ARTDECO高端產(chǎn)品規(guī)劃服務(wù)主張：星級服務(wù)理念豐富小區(qū)文化無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第19頁項目診療2：價值點展示價值點交通：地鐵1號線、城鐵站：園林：4萬平米生態(tài)主題園林，濱河生態(tài)長廊配套：歐風(fēng)街、113億元打造北廣場、五星級酒店、萬達廣場；有主題性小區(qū)商業(yè)區(qū)位：北塘區(qū)行政正中心品質(zhì)：ARTDECO高端豪宅規(guī)劃無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第20頁區(qū)域價值展示價值點盛世新城愛家金河灣會所園林豪宅品質(zhì)僅有售樓處搭建樣板房無實景觀看無實景樣板房強勢推廣113億元北廣場概念無現(xiàn)場體驗；客服、物管人員到位靠樣板房內(nèi)實景觀看沿河景觀重新改造店招包裝、太陽椅、保安員客服專員營造溫馨氣派場面大堂：看不到電梯：未調(diào)好，無內(nèi)飾樣板房：2年前，較為陳舊大堂：豪華入戶，保安、客服到位電梯：轎廂裝修豪華樣板房：設(shè)計水平較高，客戶家庭結(jié)構(gòu)清楚與競爭對手相比，價值點展示不到位，客戶未能認同價值點簡單提到地鐵1號線、行政中心無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第21頁園林展示簡單小區(qū)標識破舊路障毫無生機小樹造成后果：影響客戶對樓盤直觀判斷無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第22頁各項包裝樓盤入口處形象差缺乏樓體噴繪售樓處內(nèi)部噴繪物料品質(zhì)感太差，主題不知所云戶外色系昏暗，主題飄忽，不及時更新無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第23頁項目診療3：目標客戶項目客戶區(qū)域購房目標支付能力需求類型主要訴求盛世新城北塘區(qū)自住中等剛性、改進性性價比鳳凰城全市性、以北塘區(qū)為主自住中高等改進性為主區(qū)位歐風(fēng)新天地全市性、以北塘區(qū)為主自住、投資中高等改進性為主、部分剛性、投資區(qū)位金太湖全市性、以北塘區(qū)為主自住、投資中等剛性、改進性、投資區(qū)位愛家金河灣崇安區(qū)、北塘區(qū)自住、投資中高等改進性為主，部分剛性、投資板塊、品質(zhì)、準現(xiàn)房常工城尚城全市性自住高等改進性產(chǎn)品力、區(qū)位與競爭對手相比，我們客戶群最窄，支付能力有限無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第24頁經(jīng)典競爭項目客源特征愛家金河灣戶型以150-170㎡精裝修房為主，近7成左右客群為新無錫人，且多為企業(yè)主或者政府高管。區(qū)域分布于惠山堰橋，錫山查橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中地域。不過無錫市區(qū)居民認為此地段周圍環(huán)境差，靠近火車站，環(huán)境嘈雜，并不宜居住。金太湖、歐風(fēng)新天地當(dāng)前戶型主要以90㎡和130㎡為主。處于傳統(tǒng)市中心地段，客群起源比較廣泛，主要有沒有錫小企業(yè)主、公務(wù)員、醫(yī)生等。兩盤是以無錫市全市范圍當(dāng)?shù)乜腿簽槟繕丝腿?。即便是已購客群也有認為此地段并不十分適宜居住，太過于靠近商業(yè)街，環(huán)境嘈雜。愛家金河灣金太湖歐風(fēng)新天地當(dāng)競爭對手在開拓全市客源走出很遠時，我們還在賣地緣客戶…無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第25頁項目一、二期期成交客群比較一期成交客群中，北塘區(qū)客戶占據(jù)了絕對百分比；二期成交客群中，已經(jīng)出現(xiàn)外區(qū)域客源大量導(dǎo)入跡象，項目目標客戶重新定位勢在必行。數(shù)據(jù)起源：天諾系統(tǒng)一期二期無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第26頁從年1月至今，線下活動：1、保利廣場巡展（效果普通）2、公交站臺發(fā)DM（檔次太低）3、裝修講座（僅利用老業(yè)主資源）裝修講座現(xiàn)場照片：銷售員禮節(jié)欠佳，過于散漫對客戶關(guān)注度不夠僅提供茶水和禮品，沒有提供更多飲品和點心項目診療4：線下活動無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第27頁士氣低落“服務(wù)太差”、“需要洗腦”—兩競爭項目銷售員原話走進售樓處尊貴熱情享受客戶應(yīng)有感受項目診療5：銷售管理保安叉手而立接待臺后銷售員只看到一個頭

廁所手紙無人及時補上無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第28頁銷售企業(yè)從上至下對于“售價較高、地段較差”心理預(yù)期先入為主，疲態(tài)盡顯（“服務(wù)太差”、“需要洗腦”——2競爭項目銷售員原話），總是說：■無錫市區(qū)人根深蒂固“鄉(xiāng)下、下只角”地段認知■從6000—8000元/平米銷售價格缺乏過渡■現(xiàn)場形象進度不能支撐相對較高銷售價格■缺乏強大商業(yè)支撐■北塘地緣客戶對于8000元/平米銷售價格承接能力不足■態(tài)度決定一切，思緒決定出路！■唯有重振士氣，堅韌不拔，任何困難和挫折也阻擋不了我們完成目標信心和勇氣！無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第29頁價值表診療標準：1、整體均價是否貼近市場2、價格表綜合朝向調(diào)差是否真實反應(yīng)朝向差異3、價格表層差是否真實反應(yīng)景觀、視野、噪音改變。4、房號消化是否是均勻改變（全方面開花）。層差制訂反常，輕易造成中、高層單位積壓朝向差反常，輕易造成特定朝向積壓紡錘形L形三角形合理銷售朝向差失衡樓層差失衡項目診療6：價格表無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第30頁價格表失衡結(jié)果：銷售失衡左右失衡

朝向差過小，沒有真正表達同一樓層不一樣單位價值差異，輕易造成景觀與非景觀單位、東單元與西單元，銷售失衡,造成L形態(tài)。西單元僅銷售1戶無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第31頁換鞋套處無人服務(wù)銳利模型玻璃角僅有烘干機，無擦手紙造成后果：細節(jié)是魔鬼，客戶缺乏尊貴體驗項目診療7：客戶服務(wù)無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第32頁市場營銷部觀點1：存在簡單專業(yè)性偏差銷售管理房號銷控價值展示營銷活動價格結(jié)構(gòu)糾正偏差簡單專業(yè)性偏差無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第33頁另一個思索價格結(jié)構(gòu)合理房號銷控合理價值展示到位活動營銷到位銷售管理一流戶型結(jié)構(gòu)合理客戶服務(wù)一流愛家金河灣常工城尚城盛世新城我們一定熱銷嗎？速度遠不及綠城品牌遠不及綠城片區(qū)對綠城望塵莫及現(xiàn)象無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第34頁深入問題盛世新城后期區(qū)位認同度低不存在簡單專業(yè)性偏差一定會熱銷嗎？景觀不再是主要賣點盛世新城前期能處理銷售問題嗎？糾正簡單專業(yè)性偏差我們終究缺了些什么？（看看客戶想法）園林景觀概念不足于支撐銷售，必須尋新價值點！無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第35頁樓盤主賣點客戶感受愛家金河灣板塊價值與產(chǎn)品升級花園式空間，113億元北廣場，升值潛力大常工城尚城看得見園林景觀、會所及豪華裝修城尚城就是代表豪宅，居住于此就是尊貴金湖灣、鳳凰城、歐風(fēng)新天地超級商業(yè)配套地段說明一切，歐風(fēng)街升級版盛世新城小區(qū)園林景觀、建筑格調(diào)、地鐵1號線一邊是地鐵、行政中心，一邊是滬寧鐵路北側(cè)。還有其它嗎？關(guān)鍵賣點比較無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第36頁我們問題我們向客戶提供了很好產(chǎn)品

——常規(guī)：我們有，競爭對手也有。告訴了客戶我們賣點：園林景觀、地鐵1號線、北塘區(qū)行政中心

——利益點：可是競爭對手利益點可能更多。不利是客戶沒有感受到尊貴

——附加值：我們沒有，不過競爭對手有！無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第37頁我們存在區(qū)域價值不過，沒有對銷售形成支撐我們資源盛世新城無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第38頁市場營銷部觀點2：復(fù)雜專業(yè)偏差深入診療只重局部，不重全局（地鐵、行政中心、園林景觀）只重個盤價值，不重區(qū)域價值

只重commonly（常規(guī)），不重benefit(利益)、value(附加價值)（生活方式、小區(qū)精神屬性、板塊發(fā)展?jié)摿Γ┤狈ζ放浦?，沒有形成可連續(xù)營銷力價值附加值品牌（很輕易被客戶當(dāng)成北塘區(qū)安置房，淹沒在安置房包圍中）無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第39頁市場營銷部觀點3（系統(tǒng)處理思緒）整合區(qū)域內(nèi)系統(tǒng)資源，將區(qū)內(nèi)目標客戶一網(wǎng)打盡挖掘區(qū)域價值，整合區(qū)域形象，制造競爭壁壘，支撐項目銷售以全新品牌形象重新開啟二期，拉動在售房源，并開啟針對無錫各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)定向營銷無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第40頁南京自在城

.02.17心自在更自在代言城市未來城市T臺上未來城地鐵1號線、城鐵站、113億元北廣場、五星級酒店、萬達廣場等重大規(guī)劃，深刻變革這個城市發(fā)展格局，盛世新城必將成為繽紛璀璨未來城發(fā)覺1號線發(fā)覺北廣場發(fā)覺江海路

（整合區(qū)域價值）無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第41頁10分鐘步行至歐風(fēng)商業(yè)街10分鐘步行至北廣場10分鐘坐地鐵至三陽廣場10分鐘開車至惠山、錫山遠見者生活盛世新城10分鐘生活圈盛世新城無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第42頁系統(tǒng)處理方案以下提議僅是不成熟想法，僅供參考無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第43頁策略總綱板塊與推廣互動整合區(qū)域形象，以未來城10分鐘生活圈形象，樹立板塊品牌。定向與案場互動充分發(fā)掘無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主、高管，新無錫人客戶群體與資源，盛世新城以未來城高尚住宅形象面對市場，形成項目與無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端人群、新無錫人對話。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第44頁產(chǎn)品形象客戶渠道價格附加值整合資源，協(xié)力出擊！以組合拳出擊市場！無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第45頁第三部分、項目目標客戶預(yù)判無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第46頁已成交客戶眼中盛世新城地段抗性減弱原因觀念改變-根本原因12配套改變-利好原因3價格認知分析84㎡客群-北塘區(qū)居民多84㎡客群為剛性首置客群居多，投資性客群較少，即使價格較高，不過成交客群均能接收這種價格，尤其是與金太湖國際和歐風(fēng)商業(yè)街相比，地段差不多，不過價格相差/㎡?？腿赫J為性價比高?？傮w來講，已成交客群對價格幾乎沒有抗性125㎡客群-客群起源開始成全市性125㎡客群為改進型客群，依然為小太陽和中年之家人群居多。已成交客群一樣認為樓盤性價比高。交通改變-關(guān)鍵原因?qū)τ诠虉?zhí)老無錫人來講，項目所在地是郊區(qū)。對多數(shù)無錫當(dāng)?shù)厝藖碇v，項目所在地當(dāng)前定義為城市副中心。對于無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和外地人來講，項目所在地是緊靠市中心好地段。江海路、通江大道已經(jīng)通車，地鐵1號線正在開工，交通條件改進被全部已成交客群重復(fù)重復(fù)商業(yè)綜合體是支撐市區(qū)房價主要原因。北廣場、萬達廣場等綜合商業(yè)體興建能夠促進地段升值。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第47頁強力跳脫一期北塘地緣客戶強力跳脫市區(qū)老無錫人以江海路高架、通江大道為2條關(guān)鍵中軸線，精準定位為周圍專業(yè)市場小老板；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)小企業(yè)主、私營企業(yè)高管；外地留錫白領(lǐng)（從愛家金河灣成交客戶起源來看：無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端人群、新無錫人對于地段抗性較小，以為近火車站、地鐵站、城鐵站，從江海路高架開車十分鐘可抵達市中心，“實在太方便了”）盛世新城以交通動線為軸線，判斷客戶分布地圖無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第48頁項目未來主力客群預(yù)判北塘區(qū)客群為次主要客群主流客群市區(qū)客群-配套完善情況下抗性快速減弱鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主本身對地段無抗性，溢價空間和產(chǎn)品表現(xiàn)力能夠產(chǎn)生沖擊尤其是針對今后120㎡以上產(chǎn)品銷售當(dāng)前以北塘區(qū)客群為主要客群現(xiàn)實狀況從無錫統(tǒng)計年鑒以及深訪來看，北塘區(qū)不論是從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)還是客群起源來看，都是無錫市經(jīng)濟基礎(chǔ)最為微弱區(qū)域。此處是傳統(tǒng)低收入階層居住區(qū)域，尤其是北塘區(qū)北部區(qū)域。當(dāng)我們項目價格上升后，北塘區(qū)本區(qū)客群越來越不能承受房產(chǎn)總價。近期伴隨項目利好原因出現(xiàn)，項目未來客群應(yīng)該跳出北塘，以市區(qū)客群和惠山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第49頁（以愛家金河灣為對標項目，對比照片均為兩項目實景照片）第四部分、項目產(chǎn)品價值提升無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第50頁盛世新城8個感動源點位置體驗點1沿街道旗、圍板2小區(qū)標識牌3銷售中心前廣場4銷售中心（3D廣告/模型區(qū)/樣板房）54萬平米景觀公園6河濱公園7實景樣板房8商業(yè)街、地鐵站1以景觀示范區(qū)為關(guān)鍵客戶全程體驗與感動21345678無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第51頁愛家金河灣無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第52頁2以售樓中心前廣場為關(guān)鍵銷售氣氛營造商業(yè)店招包裝休憩桌椅特色看房車樹木包裝精神堡壘無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第53頁3以銷售中心內(nèi)部為平臺銷售現(xiàn)場整改銷售氣氛營造區(qū)位地圖板塊炒作無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第54頁4以物業(yè)管理、客戶服務(wù)為起點增值服務(wù)（售樓處增設(shè)客服專員，提供咖啡、茶水、點心、糖果等）現(xiàn)場客服大雨中保安無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第55頁5二期實景樣板房提前準備，下六個月強銷未雨綢繆主題鮮明、個性突出樣板房；精準設(shè)定目標客戶家庭結(jié)構(gòu)，格調(diào)迥異。陽臺上小桌兒童房無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第56頁第五部分、項目推廣策略無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第57頁1開盤策略調(diào)整開盤策略提議：一套套散賣——集中開盤至景觀示范區(qū)開放之前，只順其自然推售80套剩下房源；破北塘統(tǒng)計，開盤當(dāng)日勁銷200套以上確立北塘、北廣場板塊標桿樓盤形象策略調(diào)整背景：1、確保集中開盤成功，激勵士氣；2、拉升項目整體形象，擺脫客戶將盛世新城與“蓉湖山水”、“蓉湖壹號”作為參考對象尷尬境界；3、引發(fā)市場關(guān)注，價值不停拉升，成為無錫熱銷品質(zhì)樓盤。無錫盛世新城項目營銷戰(zhàn)略診斷報告第58頁2鮮明主題體驗營銷策略方向：建立盛世新城是北塘區(qū)價值標桿競爭優(yōu)勢幾個主要營銷動作重塑現(xiàn)場樣板