《南京市既有建筑改造消防設計審查工作指南（試行）》

南京市既有建筑改造消防設計審查工作指南（試行）

1總則

1.1為保障既有建筑改造消防安全，明確既有建筑改造消防適用標準，

特編制本指南。

1.2本指南不適用于住宅改造、房屋建筑擴建以及工業(yè)廠房、倉庫改造

（工業(yè)建筑改造為民用建筑的除外）。

1.3改變既有建筑主體結構或使用功能的，改造實施方應依法依規(guī)取得

規(guī)劃主管部門的審批。

1.4既有建筑改造執(zhí)行國家現行標準確有難度的，應力求改善、提升原建

筑消防安全水平，不得降低原建筑消防安全水平。

1.5除本指南規(guī)定可適用原標準的情形外，其他消防設計審查均應執(zhí)行國

家現行相關標準和法律、法規(guī)的規(guī)定。

1.6按照有關標準和本指南不能解決的建筑改造工程，應針對具體問題進

行專項研究，按國家有關規(guī)定實施。

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2基本規(guī)定

2.1改造可行性研究

2.1.1改造實施方在項目決策實施前，宜依據國家現行標準和本指南，對

以下內容進行可行性研究。經可行性研究不具備改造技術條件的，不應開

展后續(xù)實施工作。

1改造前的消防設施情況；

2改造后的消防設施技術要求；

3既有建筑改造實施技術可行性。

2.1.2可行性研究具體內容參照第3-5章執(zhí)行；可行性研究宜由改造實施

方委托具有相應資質的設計單位完成，具備條件的也可以自行完成；《既

有建筑改造消防技術可行性研究報告》按照附錄B出具。

2.2建筑功能改變的認定

2.2.1下列情況可認定為建筑主體功能未發(fā)生改變：

1在辦公樓、科研樓增設對內服務的生活、文化娛樂設施;

2文化、體育、教學、醫(yī)療建筑在保證主體功能的前提下增加小型商

業(yè)服務配套設施；

3商業(yè)建筑內的業(yè)態(tài)調整或互換。

2.3.2前款規(guī)定內容以外改變使用用途的，應認定為建筑功能發(fā)生改變。

2.3改造形式

2.3.1既有建筑改造形式分為：建筑內部裝修、建筑整體改造和建筑局部

改造。

1建筑內部裝修：指不改變原設計使用功能，不改動主要結構、承重

墻，不改變防火分區(qū)、防煙分區(qū)、疏散樓梯等，為滿足使用需求，僅對建

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筑內部空間所進行的修飾、保護及固定設施安裝等活動。

2建筑整體改造：整幢建筑地上、地上與地下局部或地上與地下全部

同時進行的改造。

3建筑局部改造：部分樓層改造和部分樓層局部改造。

2.3.2涉及下列內容的，宜對建筑進行整體改造：

1因功能變化原二類高層建筑變?yōu)橐活惛邔咏ㄖ模?/p>

2因功能變化需要增設消防電梯的；

3因功能變化需要增設獨立安全出口、獨立疏散樓梯，經可行性研究

不能滿足增設要求的；

4因功能變化需要將敞開式樓梯間改為封閉樓梯間的；

5因功能變化，原建筑疏散樓梯數量、總疏散凈寬度不能滿足要求的。

2.4建筑內部裝修

建筑內部裝修相關內容應執(zhí)行現行《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》（GB

50222）的要求，其他消防設計可適用原標準。

2.5建筑整體改造

2.5.1建筑功能未改變的，下列內容可適用原標準：

1改造建筑與其他相鄰建筑的防火間距；

2消防車道、救援場地；

3疏散樓梯總凈寬度；

4消防水泵房位置；

5消防電梯停靠樓層；

6建筑原防煙系統，改造后繼續(xù)使用的原排煙豎井。

2.5.2改造建筑與其他相鄰建筑的防火間距不滿足現行標準的，應在防火

間距不足的改造建筑相鄰面外墻設防火墻、甲級防火門、窗等防火加強措

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施。

2.5.3建筑功能發(fā)生改變的執(zhí)行現行標準。

2.5.4利用工業(yè)建筑改造為民用建筑的，執(zhí)行現行標準。

2.6功能未改變的建筑局部改造

2.6.1建筑局部改造不得影響非改造部分的消防安全。

2.6.2改造區(qū)域的平面布置、安全疏散距離、所用材料應執(zhí)行現行標準，

其他內容可適用原標準。

2.7功能改變的建筑局部改造

下列內容可適用原標準：

表2.7功能改變的建筑局部改造可執(zhí)行原標準的情形

改造內容可執(zhí)行原標準的內容備注

疏散樓梯間封閉樓梯間、防煙樓梯間的頂部固定窗。

新增自動噴

滿足局部應用系統設計流量的室內消火栓系統。采用自動噴水滅火局部應用系統。

水滅火系統

消防泵能否繼續(xù)使用應通過計算確定，

增加消防1.不更換消火栓系統供水泵的消火栓栓口動壓；

高位水箱容積按現行標準和4.3.3要求

用水量2.高位消防水箱位置。

確定。

消防水池、1.消防水池容積計算方式；

消防水泵房2.消防水泵房位置。

防煙系統原建筑防煙系統。新增防煙系統執(zhí)行現行標準。

原排煙豎井排煙量不符合現行標準的，

排煙系統改造后繼續(xù)使用的原排煙豎井。

改造層排煙系統不得接入原排煙豎井。

消火栓泵原控制方式。應增加壓力開關和流量開關控制方式。

消防聯動優(yōu)先采用消防控制室集中控制，不具備

新增的防火卷簾、常開防火門、電動排煙窗、電

控制條件時可在相關聯的部位設置火災聯動

動擋煙垂壁消防聯動控制方式。

裝置進行聯動控制。

應急照明

供配電系統型式和控制方式。

和疏散指示

注：消防設施設置依據改造后的建筑整體功能情況按國家現行標準判斷。

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3建筑構造與滅火救援設施改造可行性研究

3.1獨立安全出口和疏散樓梯

需要增設獨立安全出口和疏散樓梯的有托兒所、幼兒園的兒童用房、

兒童游樂廳等兒童活動場所和影劇院、禮堂。增加這些功能時，應通過可

行性研究分析設置獨立安全出口和疏散樓梯的條件和可能性，不具備條件

的不得增設上述功能。

3.2消防電梯

3.2.1建筑高度大于24m、小于32m的非一類高層民用建筑，在24m以上

部分任一建筑面積大于1000m2的樓層設置商店、展覽、電信、郵政、財貿

金融功能時變?yōu)橐活惛邔用裼媒ㄖ笤鲈O消防電梯；在5層及以上建

筑內增設老年人照料設施要求增設消防電梯。

3.2.2現行標準要求消防電梯到達建筑全部樓層（含地下），原消防電梯

改造時可適用原標準。局部改造時增加消防電梯難以實現，宜對建筑進行

整體改造。

3.3疏散距離

不同功能建筑的疏散距離要求不同，將疏散距離要求低的功能改為疏

散距離要求高的功能（如辦公改教學、醫(yī)療、老年人照料設施等）時，平

面布置應注意疏散距離能否滿足要求。

3.4防火分區(qū)

防火分區(qū)的劃分、布置涉及建筑耐火等級、疏散樓梯、疏散距離、滅

火系統、火災自動報警系統、防煙和排煙系統。整體改造時應根據建筑耐

火等級、改造后的功能，按現行標準劃分；局部改造時不宜改變原防火分

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區(qū)，需要改變原防火分區(qū)的，防火分區(qū)的劃分和其他配套設施應執(zhí)行現行

標準。

3.5疏散樓梯間

3.5.1疏散樓梯間形式有敞開式樓梯間、封閉樓梯間和防煙樓梯間。一類

高層建筑和建筑高度超過32m的二類高層建筑都設有防煙樓梯間，功能變

化不會導致樓梯間形式發(fā)生變化。

3.5.2建筑高度超過24m、不超過32m的原有建筑一般設有封閉樓梯間。

在其中增設“老年人照料設施”等，需要將封閉樓梯間改為防煙樓梯間并

增設防煙前室。局部改造時，需要考慮原封閉樓梯間是否符合防煙樓梯間

相關要求、改造層是否具備增設防煙前室條件。

3.5.3設敞開式樓梯間的建筑增加“歌舞娛樂放映游藝場所”、“醫(yī)療、

旅館及類似使用功能”、“商店、圖書館、展覽、會議中心及類似使用功

能”時要求將敞開式樓梯間改為封閉樓梯間。封閉樓梯間要求各層封閉，

僅進行局部改造難以實現。

3.5.4除疏散樓梯間形式外，部分功能變化還會導致總疏散凈寬度不能滿

足要求。按現行標準使用人數面積指標統計，人員密度從低到高基本為辦

公、旅館客房、宿舍、老年人照料設施、教育培訓、餐飲、歌舞娛樂游藝、

商店。原建筑總疏散凈寬度能否滿足改建后的功能變化要求，建議通過計

算確定。

3.5.5現行標準對二、三層“每百人疏散樓梯寬度”要求變化較大，對于

功能未發(fā)生變化的改造，樓梯寬度計算可適用原標準，其他改造應執(zhí)行現

行標準。

3.6消防救援窗和防煙樓梯間頂部固定窗

3.6.1消防救援窗是現行標準新增要求，它對火災救援有重要作用，改造

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范圍內應執(zhí)行現行標準。

3.6.2屬于功能發(fā)生變化的整體改造，防煙樓梯間頂部固定窗應執(zhí)行現行

標準，其他類型改造可適用原標準。

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4消防設施改造可行性研究

4.1新增消火栓系統

4.1.1在“不超過5層或體積大于5000m3、不超過10000m3的辦公樓、教

學樓、非住宅類居住建筑等其他民用建筑”中增設“展覽、商店、旅館、

醫(yī)療、老年人照料設施和圖書館”功能時，要求增設消火栓系統。

4.1.2標準要求設消火栓系統的建筑所有場所（不能用水撲救的除外）都

要設消火栓保護。考慮局部改造無權改造其他使用樓層（非改造部分）的

實際情況，允許僅在改造層增設。

4.2新增自動噴水滅火系統

4.2.1多層建筑增設展覽、商店、餐飲和旅館、醫(yī)療設施、幼兒園、老年

人照料設施，地下建筑或地下室（含半地下室）增設商店，新增回風道（管）

集中空調系統的建筑，需要增設自動噴水滅火系統。

4.2.2考慮建筑局部改造增加自動噴水滅火系統的難度，推薦使用自動噴

水滅火局部應用系統。當室內消火栓系統的設計流量能滿足局部應用系統

設計流量時，局部應用系統可與室內消火栓合用室內消防用水量、穩(wěn)壓設

施、消防水泵及供水管道等；不能滿足時，應按《自動噴水滅火設計規(guī)范》

（GB50084）要求執(zhí)行。

4.3增加消防用水量

4.3.1多層建筑依據建筑體積、高層建筑依據建筑高度和功能確定室外消

防用水量，火災延續(xù)時間和室內消火栓用水量依據建筑體積、功能、高度

確定，自動噴水滅火系統用水量依據建筑功能確定。其中同一種功能建筑

的室外消防用水量現行標準較原標準增加5-10L/s，高位消防水箱儲水容積

大幅提高。

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4.3.2部分功能變化會導致室外消防用水量、室內消火栓用水量、自動噴

水滅火系統用水量和火災延續(xù)時間的變化。

4.3.3考慮高位消防水箱對初期火災滅火的重要作用，以及一般改造建筑

的實際情況，現行標準要求高位消防水箱容積不超過36m3的按現行標準執(zhí)

行，超過36m3需要對原建筑進行結構加固改造的允許按36m3設計。

4.3.4新增消火栓系統、自動噴水滅火系統（不包括原消火栓系統用水量

滿足要求的自動噴水滅火局部應用系統）、增加消防水量都要求增加消防

水池儲水量。

4.3.5由于相同功能建筑室外消防用水量標準普遍提高5-10L/s，消防水

池容量的標準計算方式發(fā)生較大變化，且增加消防水池容量的難度較大，

建筑改造時可采用下列措施：

1功能發(fā)生變化的，按現行標準要求增加消防水池儲水容積，按標準

規(guī)定符合利用條件的市政消火栓供水量可以扣減室外消防用水量；

2根據《消防給水及消火栓系統技術規(guī)范》（GB50974-2014）第6.1.1、

6.1.5、6.1.11條規(guī)定，相鄰建筑消防水池取水口與改造建筑間消防龍帶可

通行距離小于150m，且兩個產權單位或兩個物業(yè)管理單位間訂有授權使用

協議的，相鄰建筑消防水池可作為備用消防水源，改造建筑消防水池儲存

的室外消防用水量計算標準可扣減15L/s；

3繼續(xù)使用的消防水池容積計算方式可適用原標準。

4.4消防水泵房

4.4.1由于標準要求變化，現行標準規(guī)定“附設在建筑內的消防水泵房，

不應設置在地下三層及以下或室內地面與室外出入口地坪高差大于10m的

地下樓層”，原建筑消防水泵房設在地下三層及以下的，改造難以實現，

可適用原標準。

4.4.2消防用水量提高，消防泵能否繼續(xù)使用應通過計算確定，不符合要

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求的應按現行標準更換。

4.4.3考慮現行標準要求的壓力開關、流量開關的控制方式較易實現，要

求改造項目消防泵控制執(zhí)行現行標準；局部改造時原消防箱按鈕可保留。

4.4.4現行標準對最不利點消火栓栓口動壓要求大幅度提高（充實水柱基

本沒有變化），導致既有建筑局部改造時原消防水泵揚程普遍不滿足要求。

局部改造時，消火栓水槍充實水柱執(zhí)行現行標準，消火栓栓口動壓允許執(zhí)

行原標準。

4.5防煙系統

現行標準防煙系統機械送風豎井的材質要求和風量都發(fā)生了較大變

化，改造難度大，故防煙系統可適用原標準。

4.6排煙系統

現行標準對排煙豎井的材質要求發(fā)生了較大變化，排煙豎井的改造難

度大，可采用下列措施：

1原排煙豎井排煙量符合現行標準的，局部改造或功能未改變的整體

改造排煙可接入原排煙豎井，原排煙豎井可適用原標準。

2原豎向排煙系統排煙量不能滿足改造要求的，應按現行標準采用其

他排煙方式。

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5電氣改造可行性研究

5.1消防電源

5.1.1受功能變化影響，部分多層建筑需要將三級負荷改為二級負荷，部

分高層建筑需要將二級負荷改為一級負荷。

5.1.2申請備用市政電源確有困難時，可采用獨立于正常電源的發(fā)電機

組、蓄電池組作為應急電源，電源改造執(zhí)行現行標準。

5.2火災自動報警系統

5.2.1火災自動報警系統應接入原系統，當原建筑無火災自動報警系統

時，應設獨立系統。獨立系統應符合下列要求：

1當采用區(qū)域報警系統時，火災報警控制器可設置在改造區(qū)域內合適

位置，報警信號送至有人值班場所，值班場所內設置聲光報警器；

2當采用集中報警系統時，火災報警系統各主機設備應設置在值班室

內（24h值班）。

5.2.2改造前，應對原火災自動報警系統產品情況和運行情況進行檢測和

評估，確認產品的通訊接入方式。對于已淘汰產品或不支持擴展的產品，

應在原系統處設置區(qū)域報警控制器（有聯動控制要求時，區(qū)域報警控制器

應選用聯動控制型），區(qū)域報警控制器與原系統通過模塊或轉換模塊實現

通訊。

5.3消防聯動控制

5.3.1由于原消防箱內的報警按鈕有啟動消防泵和火災報警兩項功能，局

部改造應予以保留。

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5.3.2改造區(qū)域設有防火卷簾、常開防火門、電動排煙窗、電動擋煙垂壁

時，優(yōu)先采用消防控制室集中控制，不具備條件時可在相關聯的部位設置

火災聯動裝置進行聯動控制。

5.4消防應急照明和疏散指示系統

原建筑消防應急照明和疏散指示系統是集中控制系統的應執(zhí)行現行標

準；原建筑不是采用集中控制系統的，可僅改造區(qū)域和本層與改造區(qū)域相

關聯的疏散走道、樓梯按現行標準改造（含更換）消防應急照明和疏散指

示裝置。

5.5消防電纜

現行標準供、配電電纜阻燃要求變化較大，改造難度不大，應執(zhí)行現

行標準。

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附錄A用詞說明

A.0.1現行標準

國家現行工程建設技術標準。

A.0.2原標準

原建筑設計或最后一次改造設計審查（設計備案）時執(zhí)行的國家工程

建設技術標準;施工圖審查制度執(zhí)行前設計的或施工圖審查制度執(zhí)行后不

需要經過施工圖審查的,指原設計文件執(zhí)行的國家工程建設技術標準。

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附錄B既有建筑改造消防技術可行性研究報告參考格式

既有建筑改造消防技術可行性研究報告

項目名稱產權單位名稱

項目地址改造實施單位名稱

改造可行性研究

用地性質

單位名稱

原建筑狀況

產權狀況□全部建筑產權證□改造部分產權證□全部建筑租賃使用合同□改造部分租賃使用合同

建筑高度m建筑面積m2建筑層數地上：層、地下層

建設時批準的功能

建筑使用

之前改建時批準的功能

功能

批準文件名稱、文號

擬改造情況

改造形式□建筑整體改造□局部x層、x層改造□x層局部改造改造面積m2

改建前功能（功能及分布情況）擬改建功能（功能及分布情況）

可行性研究情況

擬改造功能的現行備注

可行性研究內容改造前情況改造條件

標準要求（改造后符合原標準情況及加強措施）

建筑耐火等級

建筑防火間距

消防車道

消防救援場地

獨立安全出口和疏散樓梯

消防電梯

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疏散距離（平面布置）

防火分區(qū)

疏散樓梯間形式是否發(fā)生變化？疏散樓梯

疏散樓梯間（形式、寬度）

總寬度是否滿足改造后的要求？

消防救援窗和防煙樓梯間

頂部固定窗

消火栓系統包括是否新增系統、系統用水量標準

自動噴水滅火系統包括是否新增系統、系統用水量標準

包括高位消防水箱、消防水池位置和容積，

消防用水量

室內外消防用水量、市政供水條件等情況

消防水泵房

防煙系統包括機械送風和自然排煙情況

排煙系統單獨排煙系統僅可行性研究改造層情況

消防電源消防用電等級變化情況及解決方案建議

火災自動報警系統

消防聯動控制

消防應急照明和疏散指示

系統

消防電纜

依據《南京市既有建筑改造消防實施技術指南》和國家工程建設消防技術標準，該項目改造消防技術可行

性研究結論為：□可行□不可行。

可行性研究結論可行性研究專家（簽名）：可行性研究單位（公章）：

年月日年月日

注：消防設施（即可行性研究內容）設置依據改造后的建筑整體功能情況按現行標準判斷。

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二〇二〇年九月

南京市既有建筑改造消防設計審查工作指南（試行）

1總則

1.1為保障既有建筑改造消防安全，明確既有建筑改造消防適用標準，

特編制本指南。

1.2本指南不適用于住宅改造、房屋建筑擴建以及工業(yè)廠房、倉庫改造

（工業(yè)建筑改造為民用建筑的除外）。

1.3改變既有建筑主體結構或使用功能的，改造實施方應依法依規(guī)取得

規(guī)劃主管部門的審批。

1.4既有建筑改造執(zhí)行國家現行標準確有難度的，應力求改善、提升原建

筑消防安全水平，不得降低原建筑消防安全水平。

1.5除本指南規(guī)定可適用原標準的情形外，其他消防設計審查均應執(zhí)行國

家現行相關標準和法律