房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課件

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義

房地產(chǎn)開發(fā)是指在同一空間范圍內(nèi)，對地產(chǎn)與房產(chǎn)進行的一體化、集約化的開發(fā)活動，它是地產(chǎn)開發(fā)的集合，其成果是統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品。綜合開發(fā)

也叫城市建設(shè)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟、社會發(fā)展計劃的要求，一房屋建設(shè)為對象，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則，有計劃、有步驟地進行開發(fā)建設(shè)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)地位和作用

1、房地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)營中處于關(guān)鍵性地位，不僅是房地產(chǎn)一級市場與二級市場地聯(lián)結(jié)紐帶，同時也是把土地承租人，建筑商，租戶和用戶聯(lián)系在一起地中心樞紐；

2、房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展加快了我國住房制度的改革和住宅商品化的進程；3、房地產(chǎn)開發(fā)推動了現(xiàn)代城市總體規(guī)劃的有效實施,促進了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進程。

三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的意義

房地產(chǎn)綜合開發(fā)，它是建設(shè)現(xiàn)代化城市的需要；

是提高房地產(chǎn)開發(fā)效益的需要；

是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。

第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要內(nèi)容

（一）土地開發(fā)經(jīng)營1、土地使用權(quán)的獲得（1）行政劃撥（2）土地使用權(quán)有償出讓：即國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。一、土地開發(fā)經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營包括土地開發(fā)經(jīng)營和房屋開發(fā)經(jīng)營兩方面。2、擁有土地使用權(quán)后的經(jīng)營（1）直接使用經(jīng)營（2）將土地使用權(quán)出租，收取租金（3）將土地開發(fā)后轉(zhuǎn)讓（二）舊城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營土地開發(fā)經(jīng)營除了新城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營之外，還包括舊城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營。1、拆遷包括居民拆遷和單位拆遷，無論是居民拆遷還是單位拆遷，一般都需要簽訂房屋拆遷合同。2、改造改造的內(nèi)容包括房屋、道路、管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施的改造，舊城區(qū)土地的再開發(fā)。改造的工程兩大，涉及面廣，投資甚巨，一般要達到房屋建造費的兩倍以上。

施工準備階段二、房屋開發(fā)經(jīng)營

，

施工階段房屋開發(fā)包括兩階段1、施工準備階段

確定施工單位和組織機構(gòu)，熟悉會審圖紙；

編制施工的組織設(shè)計；

建筑材料的調(diào)運和儲備；

工器具的集中和維修；

施工力量的集結(jié)和培訓(xùn)；

現(xiàn)場具體準備工作2、施工階段

第三節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)查分析

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)查分析是為了了解房地產(chǎn)市場未來狀態(tài)主要包括:市場調(diào)查市場預(yù)測一、市場調(diào)查

1、市場需求調(diào)查潛在需求量

市場占有率市場需求調(diào)查的內(nèi)容

銷售趨勢分析

人口

收入

2、顧客和購買能力的調(diào)查3、競爭調(diào)查4、有關(guān)的經(jīng)濟形勢調(diào)查

二、市場預(yù)測

1、需求預(yù)測主要是對未來市場需求量及產(chǎn)品構(gòu)成的發(fā)展趨勢的預(yù)測2、產(chǎn)品發(fā)展的預(yù)測三、市場預(yù)測的步驟

計算機預(yù)測分析預(yù)測誤差確定預(yù)測目標收集分析資料

選定預(yù)測方法及模型

預(yù)測結(jié)果第四節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營財務(wù)分析財務(wù)分析是經(jīng)營分析的重點之一。進行反復(fù)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的財務(wù)分析，對提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益具有極其重要的意義。一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金分析1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金特點資金的運動量相對于其他行業(yè)來說要大得多，但其中自有資金所占比例較小，大量依靠貸款和預(yù)收定金等，所以自有資金在時間上的分布不均衡.2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的分類

固定資金按資金的周轉(zhuǎn)方式劃分

流動資金

專項資金

儲備資金

未完工產(chǎn)品資金按資金占用分類

成品資金

貨幣資金

結(jié)算資金

國撥資金企業(yè)自籌資金按資金的來源劃分聯(lián)營單位投資借入資金定額負債結(jié)算資金

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本分析1、開發(fā)經(jīng)營成本的特點主要反映在成本構(gòu)成和成本結(jié)算方面2、開發(fā)經(jīng)營成本分析（1）全面綜合分析（2）成本項目分析

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利潤分析1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)利潤的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費用和銷售稅金及其附加后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營利潤（或稱盈利）。企業(yè)利潤可分為：利潤總額（有稱實現(xiàn)利潤）、經(jīng)營利潤、稅后利潤和分配利潤等四個層次。利潤總額＝經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額經(jīng)營利潤＝銷售（含出租、自營）收入－期間費用－銷售稅金稅后利潤＝利潤總額－所得稅分配利潤＝稅后利潤－（盈余公積金+公益金