房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第1篇房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第1篇資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的范圍，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書可以劃分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的種類：

一、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

這是按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分的。

1、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：凡是對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書稱為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

2、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：凡是僅對(duì)某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和土地估價(jià)報(bào)告書

這是按評(píng)估對(duì)象不同劃分的。

1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是以資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象所出具的評(píng)估報(bào)告書。

這里的資產(chǎn)可能包括負(fù)債和所有者權(quán)益，也可能包括房屋建筑物和土地。

2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書則只是以房地產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象所出具的估價(jià)報(bào)告書。

3、土地估價(jià)報(bào)告書：土地估價(jià)報(bào)告書是以土地為評(píng)估對(duì)象所出具的估價(jià)報(bào)告書。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第2篇近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說(shuō)服力，有必要的分析和過程，計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。

本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見問題進(jìn)行綜述，以供同行參考。

一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見缺陷有：

（1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無(wú)定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說(shuō)明和理由。不選用的，充分說(shuō)明理由，選用的，簡(jiǎn)述了道理。

（2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對(duì)象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。

（3）能用市場(chǎng)比較法的沒有用。市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商鋪或門面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。

（5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，無(wú)論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（7）簡(jiǎn)單的采用成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

近日，筆著評(píng)審過某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對(duì)一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估?？此撇捎昧硕喾N評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。

二、市場(chǎng)比較法常見問題及分析

市場(chǎng)比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說(shuō)，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無(wú)逢而無(wú)紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場(chǎng)價(jià)值。

（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過高或者過低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長(zhǎng)（不能超過1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場(chǎng)鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無(wú)意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。可比實(shí)例的交易情況未說(shuō)明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來(lái)，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來(lái)說(shuō)，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無(wú)錯(cuò)誤，評(píng)估過程是難以過多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭(zhēng)議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來(lái)的變化，要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。客觀收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。

（3）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。

（4）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源，確定方法簡(jiǎn)單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說(shuō)明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對(duì)象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

四、成本法常見問題及分析

一般來(lái)說(shuō)，由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡(jiǎn)單，但實(shí)際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）。

（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無(wú)說(shuō)明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。

（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。

（5）開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。

（6）銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

五、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析

對(duì)在建工程評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，如售租或和自營(yíng)等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。

（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買方購(gòu)買土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。

（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤(rùn)的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場(chǎng)調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估

價(jià)測(cè)算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫過程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等要求進(jìn)行操作。

如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第3篇一、工程概況二、竣工預(yù)驗(yàn)收經(jīng)過三、竣工預(yù)驗(yàn)收監(jiān)理結(jié)論

附一：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┕こ藤|(zhì)量控制資料核查記錄表附二：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┓植亢头猪?xiàng)工程監(jiān)理抽檢情況匯總表附三：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┕こ贪踩凸δ軝z驗(yàn)資料核查及主要功能抽查記錄

附四：?jiǎn)挝还こ逃^感質(zhì)量監(jiān)理檢查表

附五：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┍O(jiān)理抽查/見證試驗(yàn)情況匯總及說(shuō)明附六：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┛⒐ゎA(yù)驗(yàn)收遺留問題的整改結(jié)果附七：?jiǎn)挝唬ㄗ訂挝唬┕こ藤|(zhì)量預(yù)驗(yàn)收記錄表附八：竣工預(yù)驗(yàn)收小組成員名單及分工表

蘇州市工程監(jiān)理協(xié)會(huì)

***工程

竣工預(yù)驗(yàn)收質(zhì)量評(píng)估報(bào)告

一、工程概況（一）相關(guān)單位1、建設(shè)單位：2、監(jiān)理單位：3、設(shè)計(jì)單位：4、施工單位：（二）工程特點(diǎn)1、工程地址：

2、開工日期：*年*月*日?？⒐と掌冢?年*月*日。3、工程組成及規(guī)模

本工程建筑面積，結(jié)構(gòu)為框排架結(jié)構(gòu),1-9軸(車間部位)為單層排架結(jié)構(gòu)、長(zhǎng)向?yàn)?M*8=72米、寬為8*8=64米、檐高米、脊高米；10-11軸（輔房）為框架三層、9米*64米、底層層高米、二、三層層高米、檐高米。

4、工程建筑/結(jié)構(gòu)/給排水/強(qiáng)弱電簡(jiǎn)介

（1）地面：車間為C25鋼纖維混凝土150㎜厚壓實(shí)抹光。（2）門窗:鋁合金門窗、廠區(qū)電動(dòng)卷簾門、甲級(jí)防火門窗

（3）裝飾:內(nèi)墻面--混合砂漿粉飾，車間刷中等內(nèi)墻涂料、辦公樓業(yè)主自理。外墻面--水泥砂漿粉飾、刷外墻涂料。

（4）屋面:輔房為現(xiàn)澆砼板、擠塑板保溫、SBS卷材防水；車間部位為鋼結(jié)構(gòu)屋面。（5）基礎(chǔ)及主體構(gòu)造;基礎(chǔ)為墻下條基和柱下獨(dú)立基礎(chǔ)，基礎(chǔ)埋深米，持力層采用②—2號(hào)粘土層（fak=200kp），墊層為c15，其余均為c25，以下磚為mu10實(shí)心磚，M10水泥砂漿砌筑，以上磚為mu10多孔磚，M5混合砂漿砌筑。本工程室內(nèi)地坪標(biāo)高相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高,室內(nèi)外高差。

（6）給排水、電氣概況

1）室內(nèi)給水管采用PP-R給水管，熱熔連接。2）室內(nèi)消防管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。

3）排水管:廢水和污水管室內(nèi)采用UPVC排水管，室外雨水管為UPVC排水管。4）電氣工程:電源為10KV供電，室內(nèi)PVC電線管暗敷，采用阻燃PVC管，車間埋地部位采用電線管暗敷安裝，其余采用阻燃PVC管暗敷，電纜采用橋架架設(shè)連接。

二、竣工預(yù)驗(yàn)收經(jīng)過：

（一）承包單位***公司于*年*月*日在自審、自查、自評(píng)合格的基礎(chǔ)上填寫工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并將全部竣工驗(yàn)收資料報(bào)送本監(jiān)理組，申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。

（二）本監(jiān)理組總監(jiān)理工程師于*年*月*日至*年*月*日組織各專業(yè)監(jiān)理工程師對(duì)竣工資料及各專業(yè)工程的質(zhì)量情況進(jìn)行了全面檢查，并于*年*月*日請(qǐng)監(jiān)理公司總師室及工程部有關(guān)專家、建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人對(duì)竣工資料及工程實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行了檢查，對(duì)在以上檢查中提出的.問題本監(jiān)理組已督促承包單位及時(shí)整改。主要檢（抽）查情況如下：

1、施工質(zhì)量驗(yàn)收資料

（1）施工、技術(shù)管理資料：齊全

工程概況；施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理檢查記錄；組織設(shè)計(jì)、方案及審批表；技術(shù)交底記錄；開竣工報(bào)告；配合比單；工程總分包合同等資料齊全。

（2）工程質(zhì)量控制資料：基本齊全

圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、設(shè)計(jì)變更；技術(shù)復(fù)核資料；材料質(zhì)量證明、驗(yàn)證資料；施工試驗(yàn)及見證檢測(cè)報(bào)告；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；施工記錄；商品砼合格證、試塊強(qiáng)度報(bào)告；鋼筋保護(hù)層厚度實(shí)測(cè)記錄等齊全有效。

（3）工程安全和功能核驗(yàn)資料：基本齊全

屋面、衛(wèi)生間蓄水試驗(yàn)記錄；建筑物垂直度、標(biāo)高、全高測(cè)量記錄；外窗三性檢測(cè)報(bào)告；沉降觀測(cè)記錄；消防管道壓力試驗(yàn)記錄；給水管道通水試驗(yàn)記錄；

排水干管通球試驗(yàn)記錄；避雷接地電阻測(cè)試記錄；鋼梁、吊車梁側(cè)向彎曲和垂直度檢測(cè)記錄；大六角螺栓扭矩系數(shù)復(fù)試報(bào)告；終擰扭矩檢查記錄；摩擦板抗滑系數(shù)報(bào)告等資料齊全，試驗(yàn)結(jié)果符合要求。

（4）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄：齊全

各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、（子）部工程驗(yàn)收記錄齊全。2、實(shí)物質(zhì)量

（1）工程甩項(xiàng)：散水、入口坡道（詳見業(yè)主通知單）（2）感觀質(zhì)量：一般

本監(jiān)理組在聽取業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工等各方意見后，初步對(duì)該單位工程感觀質(zhì)量做出評(píng)價(jià)，以供竣工驗(yàn)收時(shí)參考。

（3）安全和功能檢驗(yàn)：符合要求

進(jìn)行了屋面淋水；衛(wèi)生間蓄水；層高、全高、垂直度;給水管道通水試驗(yàn)記錄;消防管道壓力試驗(yàn)記錄;避雷接地電阻測(cè)試記錄等項(xiàng)目的抽查驗(yàn)證試驗(yàn)。

（4）現(xiàn)場(chǎng)清理和成品保護(hù)。良好三、工程預(yù)驗(yàn)收監(jiān)理結(jié)論：（一）評(píng)估依據(jù)1、工程建設(shè)監(jiān)理合同2、工程施工合同3、工程地質(zhì)勘探報(bào)告4、工程設(shè)計(jì)文件

5、建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-）及各專業(yè)驗(yàn)收規(guī)范（二）監(jiān)理結(jié)論

1、該單位工程所含分部（子分部）工程的質(zhì)量均已驗(yàn)收合格；2、質(zhì)量控制資料基本完整；

3、有關(guān)安全和功能的檢測(cè)資料完整，主要功能項(xiàng)目的抽查結(jié)果符合相關(guān)專業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范及施工合同的規(guī)定；

4、感觀質(zhì)量一般；

綜上所述，本監(jiān)理組對(duì)該單位工程質(zhì)量評(píng)定為合格。建設(shè)單位可組織竣工驗(yàn)收。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第4篇摘要：資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)，即：市場(chǎng)化，從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要業(yè)務(wù)；專業(yè)化，從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)；服務(wù)化，從提供評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)為提供評(píng)估服務(wù)。本文對(duì)此進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估師轉(zhuǎn)型升級(jí)市場(chǎng)化專業(yè)化服務(wù)化

著資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消，資產(chǎn)評(píng)估師由準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格。這不僅僅是職業(yè)資格管理方式的改革，也是還原資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位的重要舉措，更是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)吹響了沖鋒號(hào)。為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)必須實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)化、專業(yè)化和服務(wù)化為特征的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一、市場(chǎng)化：從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要業(yè)務(wù)

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，評(píng)估業(yè)務(wù)是法律、法規(guī)和政府給予的。這類業(yè)務(wù)有三個(gè)主要特征，其一是報(bào)告使用人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用；其二是報(bào)告使用人（尤其是政府部門）使用評(píng)估報(bào)告是迫于強(qiáng)制性規(guī)定，而非基于經(jīng)濟(jì)決策需要，不太關(guān)心評(píng)估質(zhì)量；其三是報(bào)告使用人指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。報(bào)告使用人與委托人的脫節(jié)，并且存在利益沖突（例如在抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中，借貸雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果的要求是相反的），資產(chǎn)評(píng)估師必定偏向于承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用的委托人而非報(bào)告使用人。委托人選擇資產(chǎn)評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)是“快”（出報(bào)告速度快）、“好”（評(píng)估結(jié)果迎合委托人要求）、“省”（評(píng)估費(fèi)用低），不考慮其能力水平的高低。在報(bào)告使用人不太關(guān)心評(píng)估質(zhì)量的前提下，資產(chǎn)評(píng)估師之間就會(huì)圍繞委托人的選擇標(biāo)準(zhǔn)開展惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成“快、好、省”程度與資產(chǎn)評(píng)估師能招攬的業(yè)務(wù)量成正相關(guān)關(guān)系的“劣幣驅(qū)逐良幣”環(huán)境。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取報(bào)告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中，銀行是報(bào)告使用人，卻要求借款人在指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單內(nèi)委托評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用（具備法律、法規(guī)和政府給予的評(píng)估業(yè)務(wù)的特征）。而銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)名單不是通過公開招投標(biāo)等公平、公正的形式而是私下悄悄進(jìn)行的。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)都不知道銀行確定評(píng)估機(jī)構(gòu)名單的時(shí)間、條件等信息；即使知道信息，因?yàn)殂y行不需要說(shuō)明理由，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅僅靠能力水平和服務(wù)質(zhì)量是很難被列入名單的。實(shí)踐中還出現(xiàn)了不正常的部門壟斷，土地管理部門只接受土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，房地產(chǎn)管理部門只接受房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，財(cái)政部門只接受資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告等現(xiàn)象。出現(xiàn)了企業(yè)并購(gòu)重組、國(guó)有企業(yè)改制等經(jīng)濟(jì)行為中在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具整體資產(chǎn)（企業(yè)價(jià)值）評(píng)估報(bào)告的情況下，還需要另行委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)再次評(píng)估土地使用權(quán)、房屋建筑物價(jià)值的不良現(xiàn)象。這些現(xiàn)象都是與市場(chǎng)化格格不入的。

在常態(tài)下，市場(chǎng)是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的唯一來(lái)源。但并不是說(shuō)政府不能使用評(píng)估報(bào)告，而是報(bào)告使用人（包括政府）要自己委托評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。這種情況下報(bào)告使用人就會(huì)理性決定是否有必要委托評(píng)估，為了降低評(píng)估費(fèi)用就會(huì)通過公開招投標(biāo)等形式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，此時(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)是市場(chǎng)化的。資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)有確定價(jià)值的需要，就有資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)需求。市場(chǎng)化程度越深，資產(chǎn)評(píng)估會(huì)越發(fā)重要，評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)越發(fā)多樣，評(píng)估市場(chǎng)空間會(huì)越發(fā)廣闊。在評(píng)估業(yè)務(wù)市場(chǎng)化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個(gè)人人脈、社會(huì)關(guān)系獲取業(yè)務(wù)，甚至靠商業(yè)賄賂（付回扣、介紹費(fèi)等）獲取和保持業(yè)務(wù)關(guān)系的資產(chǎn)評(píng)估師，如果再不努力提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量，必定被市場(chǎng)淘汰。市場(chǎng)化是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值的前提。市場(chǎng)化有利于資產(chǎn)評(píng)估師突出專業(yè)觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，努力適應(yīng)市場(chǎng)需求。

二、專業(yè)化：從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，資產(chǎn)評(píng)估師靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)，慣性思維是評(píng)估公信力和專業(yè)權(quán)威是法律、法規(guī)和政府行政許可授予，只要考取資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)證書后就可以從事資產(chǎn)評(píng)估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報(bào)告使用人看重的是執(zhí)業(yè)證書，而不是其能力水平。無(wú)論評(píng)估質(zhì)量?jī)?yōu)劣、評(píng)估結(jié)果正確與否，評(píng)估報(bào)告只要經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)估師簽名、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章就是有用的。實(shí)務(wù)中，降低收費(fèi)、在評(píng)估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評(píng)估結(jié)果等惡性競(jìng)爭(zhēng)方式比較常見。在實(shí)踐中出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估師不了解評(píng)估對(duì)象狀況和主要特征，采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)虛編交易實(shí)例（即虛構(gòu)不存在的交易實(shí)例）、虛編交易實(shí)例的信息（即雖然交易實(shí)例是真實(shí)存在的，但是資產(chǎn)評(píng)估師沒有去實(shí)地了解過具體情況）或者篡改交易實(shí)例的信息（將成交日期、成交價(jià)格、交易情況等信息加以篡改，使交易實(shí)例具有或更具有可比性，減工作量）；采用收益法評(píng)估時(shí)隨意修改凈收益或折現(xiàn)率得出委托人需要的、滿意的評(píng)估結(jié)果等不良行為。

另外，行業(yè)內(nèi)外評(píng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)強(qiáng)弱往往將資產(chǎn)評(píng)估師數(shù)量作為重要指標(biāo)，不考慮資產(chǎn)評(píng)估師能力水平和服務(wù)質(zhì)量。從1995年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格實(shí)行準(zhǔn)入（許可）制度后，有一批通過考試取得職業(yè)資格的人并不從事資產(chǎn)評(píng)估工作，而是將職業(yè)資格掛名在評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取報(bào)酬，成為沒有執(zhí)業(yè)或者不會(huì)執(zhí)業(yè)的在評(píng)估報(bào)告上簽名的工具。在靠資格認(rèn)證從業(yè)的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)并不需要實(shí)際聘任具有專業(yè)能力的資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至沒有專職的資產(chǎn)評(píng)估師，而是聘用沒有考取或者無(wú)法考取職業(yè)資格的人從事評(píng)估業(yè)務(wù)（這些人實(shí)際工作往往只是打字，專業(yè)的評(píng)估工作就變異成為簡(jiǎn)單的打印評(píng)估報(bào)告），導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可制度有名無(wú)實(shí)。

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，專業(yè)的重要性會(huì)突出，專業(yè)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)乃至行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)要生存和發(fā)展都必須提高執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估師掛名這一不合理現(xiàn)象必定會(huì)消失?？磕芰λ綀?zhí)業(yè)后，能力水平高的資產(chǎn)評(píng)估師必定脫穎而出而受到市場(chǎng)歡迎；資產(chǎn)評(píng)估師能力水平越高，業(yè)務(wù)越多，薪酬越高，從而促使資產(chǎn)評(píng)估師努力學(xué)習(xí)，提高能力水平，形成依靠能力水平進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，實(shí)現(xiàn)扶優(yōu)限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務(wù)化：從提供評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)為提供評(píng)估服務(wù)

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可之前，委托人委托評(píng)估僅僅是為了獲取一份評(píng)估報(bào)告，用以應(yīng)付政府部門監(jiān)管等。從當(dāng)前業(yè)務(wù)量比較大（構(gòu)成中小評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)）的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)看，由于房地產(chǎn)（特別是住宅）市場(chǎng)發(fā)達(dá)且公開、透明，借貸關(guān)系當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值心中有數(shù)，對(duì)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性要求低（只要估個(gè)大概數(shù)即可），只要了解市場(chǎng)行情的人都能夠評(píng)估，實(shí)質(zhì)上是沒有專業(yè)評(píng)估服務(wù)需求。抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)是銀行免費(fèi)使用評(píng)估報(bào)告（即借款人承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用）的前提下存在的業(yè)務(wù)，是在目前信貸關(guān)系中銀行處于類似于政府部門的強(qiáng)勢(shì)地位狀況下特有的業(yè)務(wù)。如果銀行處于劣勢(shì)地位或者處于與借款人平等地位時(shí)，在銀行需要自己承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用的情況下，銀行必定會(huì)考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，資產(chǎn)評(píng)估師如果不在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，拓展有真正評(píng)估服務(wù)需求的業(yè)務(wù)，肯定是沒有前途的。隨著市場(chǎng)化程度加深，各種類型的評(píng)估業(yè)務(wù)越來(lái)越多，只要評(píng)估服務(wù)卻不要評(píng)估報(bào)告的咨詢業(yè)務(wù)需求也會(huì)增多，例如為證券市場(chǎng)上的投資者提供企業(yè)估值咨詢，為企業(yè)并購(gòu)中的收購(gòu)公司或目標(biāo)公司提供投資價(jià)值咨詢，為企業(yè)管理提供價(jià)值顧問服務(wù)，還可以提供財(cái)政資金支出的績(jī)效評(píng)價(jià)和企業(yè)內(nèi)控評(píng)價(jià)等服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估師如不能盡快實(shí)現(xiàn)知識(shí)更新、缺乏應(yīng)有的執(zhí)業(yè)能力，就會(huì)喪失機(jī)遇，只能在原地踏步或被市場(chǎng)所淘汰。

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，為了還原資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位，資產(chǎn)評(píng)估師要努力為委托方提供有價(jià)值的專業(yè)服務(wù)，就必須改革評(píng)估報(bào)告、改變“按模板出報(bào)告”的現(xiàn)象。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，資格認(rèn)證賦予了評(píng)估公信力和專業(yè)權(quán)威，資產(chǎn)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，沒有說(shuō)明相關(guān)參數(shù)確定和各項(xiàng)因素影響值，沒有反映評(píng)估測(cè)算過程，報(bào)告缺乏說(shuō)服力，評(píng)估結(jié)論欠缺正當(dāng)性和權(quán)威性，嚴(yán)重影響資產(chǎn)評(píng)估師客觀公正的專業(yè)形象。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評(píng)估的目的在于為報(bào)告使用人提供價(jià)值咨詢意見，供其做出經(jīng)濟(jì)決策時(shí)參考；而不是強(qiáng)加給報(bào)告使用人一個(gè)評(píng)估結(jié)論。評(píng)估的服務(wù)化要求資產(chǎn)評(píng)估師在報(bào)告中實(shí)現(xiàn)充分披露，以讓報(bào)告使用者可以判斷評(píng)估工作是否盡職盡責(zé)，實(shí)施了哪些評(píng)估程序以及評(píng)估程序是否到位，影響評(píng)估結(jié)論的因素是否得到恰當(dāng)考慮，相關(guān)參數(shù)的確定是否謹(jǐn)慎合理，評(píng)定估算的計(jì)算過程是否明晰與正確。例如采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值中，報(bào)告中要充分說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例基本情況和勘查情況，說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例的具體差異，說(shuō)明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實(shí)例的成交價(jià)格是否正常，非正常交易價(jià)格（例如賣方的稅費(fèi)由買房負(fù)擔(dān)）如何修正為正常交易價(jià)格等。評(píng)估的服務(wù)化決定了評(píng)估收費(fèi)取決于工作量大小、評(píng)估工作難度和復(fù)雜程度，而不是取決于評(píng)估價(jià)值。例如前述簡(jiǎn)單的、不要求得出準(zhǔn)確評(píng)估結(jié)果的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，因?yàn)楣ぷ髁亢苄。召M(fèi)必然是很低的（據(jù)筆者調(diào)查，委托人可以接受的收費(fèi)區(qū)間是每項(xiàng)業(yè)務(wù)500元至800元）。評(píng)估的服務(wù)化決定了評(píng)估機(jī)構(gòu)要招聘和培養(yǎng)人才，完善內(nèi)部合理使用、考核激勵(lì)和留住人才的措施，提升專業(yè)能力水平和服務(wù)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]許德風(fēng).論私法上財(cái)產(chǎn)的定價(jià)――以交易中的估值機(jī)制為中心[J].中國(guó)法學(xué)，2009，（6）.

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第5篇自9月金融危機(jī)全面爆發(fā)以來(lái)，國(guó)際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，同時(shí)受國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)波動(dòng)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全事件等多種因素的影響，20下半年特別是進(jìn)入第四季度以來(lái)，全國(guó)多類農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下滑，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本仍居高不下，給農(nóng)民增收帶來(lái)影響，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日益加深，對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的沖擊不斷顯現(xiàn)。金融危機(jī)對(duì)**區(qū)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一、農(nóng)民工提前返鄉(xiāng)情況

**區(qū)農(nóng)民工提前返鄉(xiāng)總?cè)藬?shù)為2645人，其中男1845人、女800人、具有高中以上文化有794人，初中或初中以下的有1851人。這些人原在云南省、廣東省就業(yè)，工資水平在600元至1200元左右。在這些返鄉(xiāng)人員當(dāng)中，大部份是在本縣或本省內(nèi)打工，主要從事建筑業(yè)、餐飲業(yè)，服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和一些輕工業(yè)。返鄉(xiāng)的原因少部份是企業(yè)破產(chǎn)或公司不景氣，但大部份是由于待遇低，或自己吃不起苦，自愿提前離崗，也有少部份返鄉(xiāng)農(nóng)民是受到惠農(nóng)政策吸引或家庭變故等原因。就業(yè)期間基本上沒有辦理過社會(huì)保險(xiǎn)、現(xiàn)在沒有享受保險(xiǎn)。返鄉(xiāng)后在原村社務(wù)農(nóng)，未發(fā)現(xiàn)返鄉(xiāng)后沒有耕地和不會(huì)務(wù)農(nóng)的情況，返鄉(xiāng)農(nóng)民工返鄉(xiāng)后與父母和妻子同住，有固定的住房。

經(jīng)調(diào)查，貧困山區(qū)返鄉(xiāng)農(nóng)民工大部份是由于特殊原因返鄉(xiāng)的，在家中有年邁的父母和妻子，同時(shí)也有需要照顧的孩子，是形勢(shì)所迫，但也有一部份人是由于違反紀(jì)律，被企業(yè)辭退的，這部份人好吃懶做，對(duì)國(guó)家政府不滿情緒較多，無(wú)理要求也多。也有一部份人提出了合理要求，可以歸納為以下幾點(diǎn)：

（1）加大對(duì)貧困山區(qū)資金的扶持力度；

（2）增大國(guó)家政府對(duì)貧困山區(qū)政策性支持；

（3）加強(qiáng)對(duì)貧困山區(qū)農(nóng)民進(jìn)行科技培訓(xùn)，提高種養(yǎng)殖業(yè)科技水平，提高貧困山區(qū)農(nóng)民科學(xué)種植、科學(xué)飼養(yǎng)的能力。

二、扶貧龍頭企業(yè)受影響情況

**區(qū)扶貧龍頭企業(yè)只有一個(gè)，**瓦莎畢實(shí)業(yè)有限公司，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)該公司具有一定的影響，但目前開工情況良好，設(shè)有破產(chǎn)或停業(yè)的情況，公司工人沒有裁員，工資水平?jīng)]有下降，目前公司動(dòng)轉(zhuǎn)正常。

三、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格回落情況

**區(qū)主要的農(nóng)產(chǎn)品有：小麥、水稻、玉米、生豬、雞蛋馬鈴薯、水果等，其價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。第一季度生豬價(jià)格回落2元左右。其它農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格基本保持穩(wěn)定。

四、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格變化情況

**區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料主要是化肥、農(nóng)藥、種子、電費(fèi)、水費(fèi)、人工、防疫等價(jià)格基本保持穩(wěn)定，沒有太大變化。

五、其它突出問題

**區(qū)作為**市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息的中心，以旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，近來(lái)由于國(guó)際金融危機(jī)，境外游客減少，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定影響，但國(guó)際金融危機(jī)對(duì)貧困地區(qū)影響不大。

**區(qū)扶貧辦

xxxx年3月9日

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第6篇根據(jù)xx區(qū)人民政府教育督導(dǎo)室上半年督導(dǎo)評(píng)估的工作安排，督導(dǎo)室組成的督導(dǎo)評(píng)估組一行10人，在組長(zhǎng)xx同志的帶領(lǐng)下，對(duì)xx市xx小學(xué)附屬幼兒園（以下簡(jiǎn)稱“xx附幼”）進(jìn)行了為期兩天的綜合督導(dǎo)。兩天來(lái)，評(píng)估組共聽課17節(jié)，優(yōu)良率94%；檢查備課筆記30本，學(xué)習(xí)筆記27本，聽課筆記29本，班務(wù)手冊(cè)27本，優(yōu)秀率分別為60%、67%、62%、63%。評(píng)估組還通過察看園容園貌、觀摩幼兒韻律操、查閱臺(tái)賬資料、對(duì)15名教師進(jìn)行問卷、與園長(zhǎng)、教師個(gè)別交談等途徑檢查，覺得xx附幼從園長(zhǎng)到教師重視這次督導(dǎo)評(píng)估，幼兒園上下多次召開會(huì)議，自評(píng)工作認(rèn)真，自評(píng)報(bào)告較客觀地反映了幼兒園近幾年來(lái)的辦學(xué)軌跡?，F(xiàn)對(duì)照《xx區(qū)幼兒園綜合督導(dǎo)評(píng)估細(xì)則》，對(duì)xx附幼綜合督導(dǎo)評(píng)估報(bào)告如下：

一、主要成績(jī)

（一）理念清晰，目標(biāo)明確

xx附幼是在12月，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，撤銷兩園（原城北幼兒園、西倉(cāng)幼兒園）新建的一所幼兒園，園領(lǐng)導(dǎo)能根據(jù)實(shí)際情況，在廣泛聽取教工的意見、全面分析園情的基礎(chǔ)上，依托xx中心小學(xué)這個(gè)特殊意義的學(xué)校，提出了本園辦園理念——“把最美好的童年獻(xiàn)給孩子”，倡導(dǎo)“愛心、敬業(yè)、和諧、創(chuàng)新”的園風(fēng)，提出了“內(nèi)增素質(zhì)、外樹形象、優(yōu)質(zhì)加特色”的發(fā)展新思路。幼兒園發(fā)展標(biāo)桿提升后，得到廣大教工的一致認(rèn)可，促進(jìn)了幼兒園和教師不斷發(fā)展。

走進(jìn)xx附幼東、西兩個(gè)園區(qū)，園舍環(huán)境雖然簡(jiǎn)陋，但粉刷一新，給人一種溫馨柔和的感覺。老師們能夠因陋就簡(jiǎn)，充分利用每一面墻壁、每一個(gè)角落、每一塊空間，營(yíng)造環(huán)境育人的氛圍。班班都有區(qū)域活動(dòng)角、自然角和閱讀角，能夠根據(jù)幼兒興趣和需求投放相應(yīng)的材料，使幼兒有豐富、有效、和諧的生活空間，滿足了幼兒認(rèn)知、情感、動(dòng)作、技能和社會(huì)性發(fā)展的需要。在公共環(huán)境創(chuàng)設(shè)中積極從幼兒角度出發(fā)，注重幼兒的參與性，真正實(shí)現(xiàn)環(huán)境與孩子們的“對(duì)話”，體現(xiàn)了幼兒園把“以幼兒為本”的思想滲透于環(huán)境創(chuàng)設(shè)中的獨(dú)特用意。

在督查中，我們注意到，幼兒以愉快的情緒積極參加教師精心組織的各類活動(dòng)。特別值得一提的是，xx附幼的幼兒早操是個(gè)亮點(diǎn)：兩個(gè)園區(qū)能根據(jù)各年齡階段幼兒心理特點(diǎn)、動(dòng)作發(fā)展水平以及對(duì)音樂的感悟能力的不同，編排出各具特色的律動(dòng)操和器械操，教師對(duì)器械的選擇也能充分考慮到安全性、趣味性、功能性。教師示范準(zhǔn)確優(yōu)美，幼兒動(dòng)作整齊到位。幼兒園活動(dòng)空間雖有限，但幼兒生活在這樣的環(huán)境里是幸?？鞓返摹?/p>

（二）辦園規(guī)范，制度健全

該園通過民主程序，及時(shí)健全、完善了各項(xiàng)規(guī)章制度。2012年，幼兒園建立健全了教職工代表大會(huì)制度，做到了幼兒園發(fā)展有規(guī)劃，園務(wù)工作有計(jì)劃，責(zé)任落實(shí)有制度，檢查工作有記錄，獎(jiǎng)懲考核有依據(jù)，使全園各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，上下信息反饋及時(shí)，確保了幼兒園全方位管理正規(guī)化、規(guī)范化、科學(xué)化的運(yùn)行。

xx附幼班子成員分工明確，團(tuán)結(jié)協(xié)作，管理網(wǎng)絡(luò)清晰，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分工負(fù)責(zé)的管理模式，將幼兒園發(fā)展目標(biāo)落實(shí)到各個(gè)管理環(huán)節(jié)、教育教學(xué)過程和全園各類人員職責(zé)之中。20，幼兒園增設(shè)了辦公室和教科室兩個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)工作