重慶-時代天街

龍湖時代天街

----案例卡項目分析·基本概況

通通值值交交價價域域域域區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)····017/2/2019

2時代天街基本概況7/2/2019

3龍湖時代天街（綜合體）建筑形態(tài)5棟住宅

、50萬方商業(yè)

、40萬

方辦公占地面積25.3萬方建筑面積130萬方容積率4.6綠化率35%總戶數(shù)1200戶車位數(shù)8000個開盤時間2011-01價值實現(xiàn)商鋪491套

，

約10萬/平空中商鋪1600套

，

約1.3萬/

平寫字樓360套

，

約1.4萬/平住宅1433套

，

1.2萬/平項目基本概況

—

項目構(gòu)成項目基本概況-設(shè)計團隊英國萊亭迪賽燈光設(shè)計合作者事務(wù)所日本鳳咨詢株式會社環(huán)境設(shè)計研究院澳大利亞伍茲貝格WOODSBAGOT美國捷德國際建筑師事務(wù)所MVA弘達交通顧問光影效果設(shè)計景觀規(guī)劃設(shè)計商業(yè)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)裝飾設(shè)計交通規(guī)劃設(shè)計5一期:17萬方，城市一站式家庭時尚中心；主力業(yè)態(tài):精品百貨，IMAX影院，情趣餐飲二期:15萬方，城市家庭文娛中心；主力業(yè)態(tài):潮流百貨，兒童職場，真冰場，酒吧街，書城，演藝廣場三期:14萬方，國際時尚青年潮流中心；主力業(yè)態(tài):主題百貨，影院，獨立設(shè)計師品牌一期二期

四期三期四期:12萬方，國際時尚潮流中心；主力業(yè)態(tài):國際時尚百貨，精品超市，奢侈設(shè)計品牌項目基本概況-商業(yè)規(guī)劃6時代天街-

區(qū)域價值分析7/2/2019

7重慶的區(qū)域發(fā)展以區(qū)域抱團發(fā)展為主,五大傳統(tǒng)商圈解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪各自為政,各區(qū)消費外溢趨勢并不顯著。項目立足中央商圈的優(yōu)勢位置,定位重慶城市級商圈,打造超大體量130萬方的綜合體項目,其中商業(yè)體量60萬方,堪比“解放碑”百萬方規(guī)模。區(qū)域消費格局:地處中央商圈，立足打破傳統(tǒng)商業(yè)抱團模式，定位城市級商業(yè)中心沙坪壩商圈解放碑

百億商圈南坪商圈楊家坪商圈觀音橋

百億商圈8區(qū)域規(guī)劃:項目所在渝中區(qū)為國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)，鄰近的大石化片區(qū)未來5年將接收700億投入，發(fā)展為主城都市新核計劃2017年化龍橋國際商務(wù)功能區(qū)、高九路總部經(jīng)濟園區(qū)、大坪商貿(mào)流通功能區(qū)將全部亮相,中央商圈將成為重慶高端商務(wù)集結(jié)地,引領(lǐng)城市中高端消費。大石化片區(qū)渝中區(qū)9項目周邊以萬科、恒大為代表的大體量住宅開發(fā)帶來區(qū)域常住人口的大量集聚。重慶展覽中心和重慶奧體中心等城市級基礎(chǔ)設(shè)施項目的鄰近,奠定區(qū)域核心地位?！褡≌駥懽謽?、購物中心、酒店學(xué)校、事業(yè)單位配套分析-渝中區(qū)7/2/2019時代天街-

區(qū)位交通分析7/3/2019

11石油路站:共18路公交途徑。大坪七牌坊站:共17路公交途徑。河運校站:共16路公交途徑。茶亭北站:共1路公交途徑。大坪新世紀(jì)站:共3路公交茶亭北路公交站石油路公交站河運校大坪七牌

坊公交站周邊交通:項目緊鄰二條軌道交通線路，500m范圍內(nèi)有5個公交停靠站，通達性好

地鐵1號線輕軌2號線大坪新世

紀(jì)公交站12□整個項目在緊鄰的大坪正街、大石路以及長江二路均有多個入口進入。□四期商業(yè)由一條貫穿南北的干道流暢鏈接,將各購物板塊合成南北超長商業(yè)街?！蹴椖坎捎瞄_放模式,人車不分流,南北向步行道預(yù)留車行道及人行道□項目北側(cè)部分通過地下通道與地鐵直接相通□項目內(nèi)部多個連廊串起一體化天街項目內(nèi)部交通分析:南北商業(yè)街、人車不分流的開放模式、空中連廊、地鐵通道，增強了項目內(nèi)部的通達性空中連廊13業(yè)態(tài)分析·業(yè)態(tài)分析品牌分析027/3/2019

14海岸城業(yè)態(tài)分布解析7/3/2019

15服飾:女裝57間，男裝23間，綜合服飾41間，占比37%鞋包皮具:23間，占比6%珠寶配飾:17間，占比5%美容護理:16間，占比5%母嬰兒童:13間，占比4%電器數(shù)碼:6間，占比2%餐飲零食:100間，占比28%休閑娛樂:6間，占比2%雜貨:23間，占比7%公共服務(wù):13間，占比4%商鋪總數(shù)338間,其中服裝占比37%,餐飲占比近3成,其他業(yè)態(tài)總占比4成,項目是以服飾和餐飲為主的體驗式綜合購物中心業(yè)態(tài)占比:定位：

美食時尚主力店：GXG

、雨情調(diào)商鋪：

服飾/鞋包/大餐/鞋包皮具/美容護理/生活雜貨/休閑娛樂定位：

優(yōu)雅時尚主力店：

美綴美

、JackJones商鋪：

服飾（女士服飾為主）/母嬰兒童/鞋包皮具/美容護理/電

器數(shù)碼/鞋包/大餐定位：

國際時尚主力店：

無印良品

、Teen

ieWeenie商鋪：

服飾（綜合服飾為主）/母嬰兒童/鞋包/生活雜貨/珠寶配

飾/飲品零食/大餐定位：

國際時尚主力店：

絲芙蘭

、UR商鋪：

服飾/大餐/鞋包皮具/珠寶配飾/美容/數(shù)碼電器/飲品零食定位：

家庭生活主力店

:特力和樂

、西西弗書店

、大食代商鋪：

服飾/鞋包/母嬰兒童/生活雜貨/電器數(shù)碼/綜合餐飲/休閑娛樂地鐵通道：

飲品

、零食為主

，

部分干洗

、雜貨

、美甲生活配套

，

個別男女服飾

、鞋包皮具店鋪業(yè)態(tài)分析:縱向來看，家庭消費／餐飲娛樂業(yè)等在低層和高層兩端分布，帶動商場人流；各層以主力店為主，輔以國內(nèi)外品牌旗艦店定位:環(huán)球美食主力店:UME影院/愛玩嘉年華/阿利與艾德咖啡西餐廳店鋪:大餐/飲品零食/休閑娛樂首層商業(yè)以大眾型的餐飲和超市零售為主,居家型商業(yè)為主。地鐵商業(yè)以飲品零食為主,加入少量生活配套中高端餐飲在高層分布為消費者提供購物后的消費之所,影院在高層,聚人氣帶動高層商業(yè)人流中高端產(chǎn)品為中高端消費人群提

供一個專屬的消費場所5F4F3F2F1F居家型商業(yè)改善型商業(yè)17業(yè)態(tài)分析——主力店◆將時代天街以下7間店劃分為主力店與次主力店:主力店:新世紀(jì)百貨、特力和樂、大食代、絲芙蘭、無印良品、UME國際影院、愛玩嘉年華次主力店:愛麗絲生活館、哈根達斯、UR、美聯(lián)英語、愛樂國際早教中心、星巴克、JackJones等。新世紀(jì)百貨大食代絲芙蘭無印良品UME國際影院愛玩嘉年華特力和樂商戶名稱大型百貨美食廣場品牌化妝品零售專賣日本雜貨品牌電影院電動游戲場家飾家用品牌類型B館UG-L4UG-38/40a/40bA館L1-

13/14A館L2-01/02/03B館L5-Z1B館L5-06A館UG-27/28位置7/3/2019

18中式餐飲體驗式英語教育中式餐飲男裝家居布置兒童教育時尚女裝輕便零食西式餐飲飲品零食綜合服飾男裝業(yè)態(tài)分析

—

—

次主力店類型愛麗絲生活館A館UG-

15/16哈根達斯A館L1-01URA館L1-26/27/28,A館L2-20/21/22美聯(lián)英語B館L4-04愛樂國際早教中心A館L3-28星巴克A館L3-

19雨情調(diào)A館L1-47/48A館L4-21/22/23GXGA館L3-42A館L4-39/40MANGO美綴美A館L1-

18/19必勝客Jack

JonesA館L1-49/50品牌位置20業(yè)態(tài)分析——男裝主要分布在第4層,女裝分布在2層、3層,綜合類服飾則主要分布在1層、2層地鐵通道UG1層2層3層4層5層ao2

、M2

、達衣巖、5+

、歌莉婭

、江南布衣

、謎底

、mini

circle

、

OLIVEdesOLIVE、personal

point

、曼婭

奴

、hello

kitty

內(nèi)衣

、

珂妮卡

、VEROMODA

、ONLY、AMASS

、采軒

、道明

、哥弟

、漁

、諾顏國際

、

歐碧倩

、

巴娜適內(nèi)衣DAZZLE

、d

’zzle

、歐時力

、珂萊蒂爾

、less

、末未

、雅瑩

、

瑪斯菲爾·素

、雅迪斯

、形上速寫

、trendiano、JACKJONESMANGO

、CK、Miss

Sixty、Marisfrol

g、ROBYN、JORYASELECTED穿LALABOBO、雅柔5cm、BLACKGATEONE、VGO、VJC.LINDEBERGE艾格

、熱風(fēng)

、洲克DEPOT3

、g

xg1978、HARDRIVE、RIVERSTONE

、太平鳥

、GXG

、

ARTSTAILOR

、

CAG

、L2

、喬夫匡威

、羊絨世家、levi

’s

、LEE

、棉衣

工房

、NIKE、Nautica

、Roots、Teen

ieweenie

、UR

、

暇步士Adidasoriginal、CKJeans、Guess

、izzue

、

NIKE

、Spring

Field

、UR、EVISU

、G-star朵朵可可

、姝愛

、

日貝爾內(nèi)衣Atticus、HIPANDA.IZOD、滔博運動、大嘴猴、DEVILNUT、浩沙、MLB女裝簡尚茜施爾男裝夢園綜合新世家族家居館業(yè)態(tài)分析——珠寶配飾以及鞋包皮具等作為空間補充業(yè)態(tài),在購物中心每層分布較為平均穿手機配件

、

海倫百納博士眼鏡木九十、Ph7

、羅夫尼

、時間廊

、無雙藝術(shù)首飾珠寶/鐘表/配飾CESARE.BRUNI、ANNANN、晶石靈蒙奇奇、EGG、BLOVES婚戒定制、ENZO

、IDO

、總統(tǒng)眼鏡REEMOOR\貝蒂大力水手&奧莉薇雅士箱包

、

15mins

、達芙妮、歐米Clarks樂

其

、新秀麗

、匡威

、

百麗Crocs、丹尼熊、快樂瑪麗

、木木果鞋包/皮具蛋卷鞋、a&i

、萊爾斯丹C.P.U、ECCO、喬治丹奴地鐵通道UG2層4層3層1層5層21地鐵通道UG1層2層3層4層5層家居生活斯帕松

、小老頭家居尚品

、私奔狂想

、布魯布魯

、蕓軒手工

、芳草丹心生活家品

、愛麗思生活館

、特力和樂家居生活館

、樂扣樂扣

、招財貓

、木馬集凌美

、無印良品倍思家

、倍輕松

、eyes、Kingking

、美

克美家美容護理IT

’SSKIN\指愛美甲時尚懶人

、美

格爾齒科

、美

麗田園SPA、匯美舍

、凱麗

匯美發(fā)沙龍進巍美甲

、思妍麗美容纖體

、寶琪蘭萬寧

、采活

、皇子造

型

、莎茜美甲

、衡之

美絲芙蘭母嬰兒童貝寧

、十月媽咪

、兒

童故事

、玩具反斗城

、

小書蟲

、全棉時代、媽媽好孩子Sheep

et舒寵電器數(shù)碼MIXX配套服務(wù)玩休閑娛樂西西弗書店

、早八點英語

、瘋狂鋼琴美聯(lián)英語愛玩嘉年華

、UME影院業(yè)態(tài)分析——家居、母嬰、電器數(shù)碼等家庭型消費以底層分布為主,休閑娛樂分布在頂層科沃斯

、商社電器

、數(shù)碼生活聯(lián)想體驗店、三星體驗店渝之旅

、新時代成衣修改

、歐美奇干洗

、

中國聯(lián)通、芬尼斯用德香苑

、黃記煌

、斤斤有味、口湘堂

、蓉李記

、小天鵝

、尋

常故事老有腔調(diào)復(fù)古餐吧

、心

味源亞洲自助

、包師傅私房牛

肉面

、鷺寶寶海鮮火鍋

、韻苑

新中餐

、佈麻佈辣

、任吉老砂

鍋

、王府菜

、御粥府

、黃小仙

、

巴貝拉

、阿利與艾德咖啡西餐

廳

、賓go臺灣特色101牛排館

、

印度菜菜

、金璞玉

、金禧亞洲

美食匯

、

巴薩牛排

、名家橫城韓國烤肉

、禾綠壽司業(yè)態(tài)分析——飲品零食以及中西餐以頂層分布為主,拉動消費人群進入高層商業(yè)Dairyqueen

、李記酸奶

、芝士手工坊

、辛迪果飲

、賽百味

、

麥當(dāng)勞甜品站

、Best

Berry

、

芒不顛

、oliver

brown

、鮮芋

仙

、塞米弗萊島

、帕帕羅蒂、紐約薯條必勝客

、陜西會館

、真的好吃加賀時代

、斗味

、大食代地鐵通道UG1層2層3層4層5層泰味軒

、美綴美酒

樓

、金翠

河港式茶餐廳德莊青一色火鍋

、丘二館、原味主張

、小八仙藝

廚

、雨情

調(diào)

、

比格自助披薩

、西堤牛排

、渝風(fēng)渝菜

、香腸廚房

、梵修娘惹

味道

、味道重慶miin

i艾薯

、面包新語

、餅干

筒

、的瞌睡

、肯德基

、哈

根達斯

、麥

當(dāng)勞

、滿記

甜品

、星巴

克

、有腔有

調(diào)

、嫩綠茶鮮果E站

、樂茶

、師兄芋圓

、熱狗幫

、愛尚嗑

、芝士手工坊

、都可茶飲蛋糕魔法

師

、

自然

派

、糖立

方

、竹葉

青

、樂點

貝客

、有

機食品貓屎咖啡

、

滿記甜品

、

宜北町查理布朗咖啡

、波妞甜品、研磨時光

、小野獸異國茶屋真的好、七十二行漫食尚餐廳中西餐飲太平洋咖啡飲品零食23□時代天街品牌種類豐富,以時尚、優(yōu)雅為主力品牌,主要包括國際二線以及國內(nèi)一線品牌,實現(xiàn)了各年齡段消費需求的全覆蓋.□品牌分布的樓層特征明顯,低層主要家庭型、目的型品牌為主,頂層則以餐飲、休閑娛樂品牌為主,中間樓層分布有與百貨實現(xiàn)差異化的國際二線及快時尚品牌。品牌分析——購物中心品牌豐富,樓層分區(qū)特征明顯24新世紀(jì)百貨——重慶著名的大型國有零售企業(yè),遍布重慶多個縣市,在重慶市民中樹立起良好的口碑及印象。特力和樂——來自臺灣的國際家居家飾品牌,為顧客提供精致、獨特的近萬種家居用品,透過情境式擺設(shè),提供家居設(shè)計方案。絲芙蘭——全球化妝品零食權(quán)威,覆蓋護膚、美容、香水的眾多國際知名品牌。次主力店品牌介紹愛麗絲生活館——來自日本的國際著名家居品牌,以家居用品和休閑用品為主。哈根達斯——風(fēng)靡全球的冰激凌品牌,現(xiàn)已成為高品質(zhì)生活體驗的代名詞。廣告詞“愛她就帶她去哈根達斯”為其贏得甜蜜、幸福的品牌印象。品牌分析

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國內(nèi)外人氣品牌薈萃主力店品牌介紹MANGO2503

租金及現(xiàn)狀分析7/3/2019

26售價分析——一期商鋪推出受到熱捧,三期商鋪高價格平臺僅銷售一期和三期部分底下四層的臨街商鋪,其他商業(yè)全部自持。三期58567一期（注:表中數(shù)據(jù)為按建面計算的平均價格）272014（1-4月）均價（元）217725925741357年份（

年）201120122013售價快速攀升,奠定分期我們一期定位社區(qū)底商,底下四層是商鋪,上面就是住宅,一期現(xiàn)在生意不好主要是因為住宅的入住率還不高,人流量達不到。但是三期不一樣,三期是我們時代天街商業(yè)整體的一部分。——置業(yè)顧問李小姐你也看得到這邊蠻多商鋪都是開業(yè)又關(guān)門的,我們店生意也不行,來這邊的人多半都在前面逛（一期A館、B館）,前段時間買這些鋪子的人因為回報率達不到,還過來鬧事?！骛^王老板現(xiàn)狀分析:僅一期已開業(yè)，自持商業(yè)運營狀況良好，出售的臨街商鋪僅數(shù)家開業(yè)，現(xiàn)經(jīng)營慘淡一期出售的臨街商鋪主臨