房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)策劃專項(xiàng)方案

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案【篇一：某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案】天津某房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案第一篇：分析篇一、市場(chǎng)背景：漢沽在天津東部濱海地域，是天津?yàn)I海新區(qū)關(guān)鍵組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是中國(guó)關(guān)鍵化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，關(guān)鍵有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。天津一城所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)發(fā)展立下了汗馬功勞，但伴隨改革開放進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)通病，企業(yè)效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)發(fā)展。伴隨漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化地域，從而確保漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)健康、可連續(xù)發(fā)展。漢沽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，應(yīng)該是從今年正式開始，正繼房地產(chǎn)、井田置業(yè)、開發(fā)區(qū)晟達(dá)房地產(chǎn)、綠地置業(yè)及順馳地產(chǎn)在寨上街開發(fā)主流房地產(chǎn)產(chǎn)品開工面積達(dá)成了20萬平米以上。在比較初級(jí)漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不管是市場(chǎng)先入者，還是市場(chǎng)以后者，基礎(chǔ)全部得了很好市場(chǎng)回報(bào)。其中綠地置業(yè)“綠地人家”及正繼房地產(chǎn)“濱河家園”以其低價(jià)位得到了市場(chǎng)中初級(jí)用戶認(rèn)可，而井田置業(yè)“藍(lán)水灣”和順馳“第壹城”則得到市場(chǎng)中高級(jí)用戶認(rèn)可。漢沽天津一城，在漢沽文化街（迎賓路）和東風(fēng)路交接處，因?yàn)闁|風(fēng)路連接著漢沽未來旅游區(qū)，所以其含有較高升值潛力。小區(qū)南臨漢沽區(qū)關(guān)鍵中學(xué)一中、八中，文化氣氛濃重。小區(qū)計(jì)劃建筑面積約12萬平方米，景觀設(shè)計(jì)企業(yè)為香港景易設(shè)計(jì)，物業(yè)服務(wù)提供為順馳物業(yè)企業(yè)，從整體上看為順馳強(qiáng)力軍團(tuán)又一次聯(lián)合出擊。從產(chǎn)品上看，天津一城仍沿續(xù)順馳地產(chǎn)開發(fā)傳統(tǒng)，確保小區(qū)均好性及高價(jià)值價(jià)格比特點(diǎn)。自產(chǎn)品上市以來，產(chǎn)品品牌認(rèn)知度得到了市場(chǎng)高度認(rèn)知。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：因?yàn)闈h沽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)關(guān)鍵針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納和比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.在漢沽我們直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢？3）產(chǎn)品細(xì)節(jié)部分不確定性太多，且現(xiàn)無銷售許可證也引發(fā)了部分用戶游移。2.在漢沽我們間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列以下：綠地人家處于天化周圍，濱河小區(qū)處于烈士陵園周圍，她們?nèi)窟h(yuǎn)離于城區(qū)中心相正確位置優(yōu)勢(shì)，不足以和第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖和第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅；綠地人家產(chǎn)品計(jì)劃屬純南方模式，不能和當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣相對(duì)接；而濱河小區(qū)產(chǎn)品計(jì)劃雖和當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣相符，但其產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)水平和第壹城相比較仍不在同一層面，要落后和第壹城。而富達(dá)花園計(jì)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達(dá)銷售均價(jià)和第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不和第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目名稱計(jì)劃面積銷售均價(jià)基礎(chǔ)情況富達(dá)花園6萬平方米1620和第壹城一路之隔，均價(jià)相對(duì)較低，小區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)及幼稚園，綠化率39%，容積率1.39，購(gòu)房需另交配套費(fèi)及購(gòu)置地下室。綠地人家27萬平方米1760小區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體小區(qū)計(jì)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū)12萬平方米1584小區(qū)計(jì)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，小區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，戶型面積控制很好，并帶簡(jiǎn)單裝修。分析：從已銷售戶型比來看，其中兩室占了絕正確百分比，即便是頂層兩室也因?yàn)閮r(jià)位較低得到了市場(chǎng)認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場(chǎng)關(guān)鍵需求在兩室，對(duì)于一室戶型銷售因?yàn)榇媪枯^大，我們?nèi)孕杞o足夠重視。在兩室銷售當(dāng)中關(guān)鍵以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是經(jīng)典經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這么也從另一側(cè)面反應(yīng)了我們用戶主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。3.樓棟售出率分析分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況分析中我們能夠看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街和臨學(xué)校一面，而在景觀中心區(qū)周圍樓棟銷售情況通常。出現(xiàn)這種情況原因，首先是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制原因，首先也和居住觀念相關(guān)。但這么銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后銷售，提供有力產(chǎn)品支持。4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間和總價(jià)格區(qū)間分析：分析：我們從已售出產(chǎn)品面積區(qū)間來看，當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求在80—100㎡之間，而總價(jià)區(qū)間大量集中于15—20萬，從一個(gè)角度反應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)水平，為我們二期產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了對(duì)應(yīng)依據(jù)。四、已購(gòu)用戶分析1.付款方法分析：分析：我們從已成交用戶付款方法百分比中能夠看出，一次性付款和貸款百分比相差較大，說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定問題，但她們含有相當(dāng)穩(wěn)定和充足還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也和用戶職業(yè)及受教育程度相關(guān)。2.年紀(jì)結(jié)構(gòu)分析：分析：我們從已購(gòu)用戶年紀(jì)層面上去分析，關(guān)鍵能夠得出判定是我們用戶以中年人為主，她們對(duì)新事物接收能力較強(qiáng)，含有一定購(gòu)置力及資金支配能力，對(duì)應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量要求也較高。而且我們從用戶年紀(jì)層次分析中還能夠得出另外一個(gè)問題，即是她們需求不只存在于房子首先，在生活當(dāng)中還有更多需求，比如：兒女教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)情況問題等。因?yàn)闈h沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況擔(dān)憂，更多反應(yīng)出是對(duì)兒女教育關(guān)注較多。3.行業(yè)分析：行業(yè)累計(jì)銷售套數(shù)累計(jì)百分比天化5830.05%石化52.59%個(gè)體及私營(yíng)3618.65%銀行94.66%學(xué)校94.66%醫(yī)院52.59%鹽場(chǎng)63.11%稅務(wù)52.59%計(jì)劃局21.04%保險(xiǎn)21.04%其它5629.02%總計(jì)193分析：從已購(gòu)用戶行業(yè)特征來看，大部分已購(gòu)用戶集中在企、機(jī)關(guān)及個(gè)體行業(yè)。由此所反應(yīng)出是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入情況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這么用戶在漢沽當(dāng)?shù)財(cái)?shù)量較多，為我們提供了很好市場(chǎng)承接力，且在首先確定了我們關(guān)鍵宣傳目標(biāo)。4.居住區(qū)域分析：分析：從項(xiàng)目已購(gòu)用戶現(xiàn)居住區(qū)域情況分析中，我們能夠看出我們關(guān)鍵消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)周圍居民為主，且以天化宿舍為主，這么即為我們以后宣傳通路指明方向。五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)明分析：天津一城在前期媒介宣傳過程中，關(guān)鍵是對(duì)漢沽區(qū)發(fā)展、順馳品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目標(biāo)促銷活動(dòng)，關(guān)鍵是結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了部分老用戶維系活動(dòng)。在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)分析當(dāng)中，發(fā)覺了其中存在三個(gè)方面問題。一是宣傳專題和用戶需求上錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目專題支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品價(jià)值宣泄不足。六、分析總結(jié)：1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者總結(jié)：我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及用戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)明分析，經(jīng)過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中消費(fèi)者了解，我們?cè)诿魇疽韵拢菏袌?chǎng)：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供給量上來講已基礎(chǔ)上能夠滿足市場(chǎng)現(xiàn)有消費(fèi)需求，而且在新十二個(gè)月里將有新地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新產(chǎn)品，這么我們就能夠說漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪市場(chǎng)。我們從現(xiàn)在所了解到市場(chǎng)中各項(xiàng)目標(biāo)銷售情況來看，即使?jié)h沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，即使各項(xiàng)目全部已經(jīng)在市場(chǎng)中得到對(duì)應(yīng)認(rèn)知，即使各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間差異較大（包含產(chǎn)品及價(jià)格），不過卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力項(xiàng)目。在這么市場(chǎng)情況下，首先給我們留下了一個(gè)絕佳市場(chǎng)機(jī)會(huì)，首先也讓我們反思我們近十二個(gè)月來所做工作欠缺及未來工作中跟進(jìn)方法。假如我們能夠在未來工作中，立即總結(jié)我們經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，立即調(diào)整我們營(yíng)銷戰(zhàn)略，立即登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者寶座，我們項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們產(chǎn)品規(guī)模是最大，不能單就一個(gè)方面說我們產(chǎn)品是最好，但我們能夠說我們產(chǎn)品從整體上來說是最好，即使我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是和其價(jià)值相符，這從我們產(chǎn)品前期銷售中即可看出。即使現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目標(biāo)前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們產(chǎn)品，看到我們產(chǎn)品價(jià)值，我們銷售肯定會(huì)放量，我們項(xiàng)目肯定會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，我們項(xiàng)目肯定會(huì)成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者。消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)中，關(guān)鍵以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成。即使這些工薪階層收入水平不高，不過卻相對(duì)穩(wěn)定，這為她們購(gòu)置房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)因?yàn)樗齻兪芙逃潭认鄬?duì)較高，這么對(duì)新鮮事物接收能力也相對(duì)于通常消費(fèi)者要強(qiáng)，所以也就說明她們是我們目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放主渠道。2.我們現(xiàn)存問題和機(jī)會(huì)我們?cè)趯?duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者進(jìn)行了總結(jié)以后，我們也要對(duì)我們項(xiàng)目標(biāo)存在問題和機(jī)會(huì)進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，方便為我們提出我們營(yíng)銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)?！蛭覀儸F(xiàn)在存在問題：1）市場(chǎng)對(duì)“順馳——第壹城”品牌認(rèn)知度較高，但對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知度較低，從而市場(chǎng)中部分消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目標(biāo)值價(jià)不符，并形成了不利于項(xiàng)目標(biāo)負(fù)面口碑宣傳；2）因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)均好性、現(xiàn)場(chǎng)工程節(jié)點(diǎn)部位支持不足及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)宣講不足，造成項(xiàng)目不能于市場(chǎng)中其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化，使消費(fèi)者不能正確地感受到產(chǎn)品價(jià)值，而只是讓其感覺我們價(jià)格高；3）因?yàn)榍捌陧?xiàng)目宣傳缺乏專題性，只是單純對(duì)產(chǎn)品信息進(jìn)行市場(chǎng)傳達(dá)，不能引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，所以也就不能為項(xiàng)目提供充足客源支持；4）因?yàn)橐黄诋a(chǎn)品立面價(jià)差較小致使優(yōu)勢(shì)樓層快速市場(chǎng)釋放，為項(xiàng)目后期銷售工作制造了對(duì)應(yīng)難度?！蛭覀儥C(jī)會(huì)：1）經(jīng)過前期宣傳工作，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目品牌認(rèn)知度較高，并有相當(dāng)一部分消費(fèi)者認(rèn)可了我們產(chǎn)品，為我們后期工作開展奠定了一個(gè)良好基礎(chǔ)；2）伴隨時(shí)間推移，我們工程節(jié)點(diǎn)也立即展現(xiàn)，為消費(fèi)者實(shí)際感受提供了物質(zhì)保障，我們只要抓住在節(jié)點(diǎn)展現(xiàn)前這段時(shí)間，經(jīng)過有效手段再次將消費(fèi)者關(guān)注焦點(diǎn)集中于我們項(xiàng)目，我們就有機(jī)會(huì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)我們項(xiàng)目標(biāo)不良印象，使項(xiàng)目成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者；3）二期項(xiàng)目標(biāo)開盤不僅會(huì)增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也將會(huì)愈加貼近市場(chǎng)需求，愈加制造出不一樣于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品區(qū)隔，形成愈加顯著產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；4）即使市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，但卻沒有一家成為市場(chǎng)主導(dǎo)者，這也為我們項(xiàng)目成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者提供了機(jī)會(huì)。3、我們工作目標(biāo)：在分析了市場(chǎng)，總結(jié)了問題后，我們也就得出了我們所要做工作是什么了，我們將其總結(jié)為：制造項(xiàng)目關(guān)注，重塑市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)第二篇：策略篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)：為了配合集團(tuán)企業(yè)總體發(fā)展計(jì)劃，要求我們項(xiàng)目要在未來九個(gè)月時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目標(biāo)一、二期全部銷售完成，這么就給我們?cè)斐闪讼鄬?duì)較大壓力，當(dāng)然在壓力面前我們要把壓力變?yōu)閯?dòng)力，以主動(dòng)心態(tài)完成我們高目標(biāo)，為集團(tuán)總財(cái)務(wù)指標(biāo)完成貢獻(xiàn)一份力量。1.項(xiàng)目標(biāo)總體銷售目標(biāo)：天津一城在總體回款指標(biāo)為：21032萬。2.分階段銷售目標(biāo)：月份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月1700160022002400230025002500250017001632二、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略：1.項(xiàng)目專題重新定位：天津一城在項(xiàng)現(xiàn)在期營(yíng)銷推廣過程中，因?yàn)橥茝V及銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品高價(jià)值、價(jià)格比宣泄不足，致使項(xiàng)目未能在短時(shí)期內(nèi)形成符合其產(chǎn)品特征對(duì)應(yīng)市場(chǎng)形象，故此流失大量用戶資源，也由此形成了順馳產(chǎn)品只是價(jià)格高市場(chǎng)印象，這是和產(chǎn)品實(shí)際特征相背離。所以，我們現(xiàn)下最緊要工作即是重新塑造我們產(chǎn)品市場(chǎng)形象，經(jīng)過有效手段重新使市場(chǎng)關(guān)注我們產(chǎn)品，使我們產(chǎn)品重新成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。在第壹城前期營(yíng)銷推廣過程當(dāng)中，我們產(chǎn)品在漢沽區(qū)當(dāng)?shù)厝〉昧溯^高品牌著名度，而因?yàn)閷?duì)產(chǎn)品價(jià)值宣泄不足使其產(chǎn)品關(guān)注度有所下降，從而造成了現(xiàn)下銷售現(xiàn)場(chǎng)客源不足問題。那我們經(jīng)過怎樣手段，使項(xiàng)目重新取得市場(chǎng)高度關(guān)注，并為我們將產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值宣泄找到通路，成為了我們首要工作目標(biāo)。在我們對(duì)項(xiàng)目已購(gòu)用戶及漢沽市場(chǎng)消費(fèi)者需求情況進(jìn)行了梳理以后，并結(jié)合項(xiàng)目所獨(dú)具區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我們將項(xiàng)目標(biāo)專題進(jìn)行了重新定位：天津一城——漢沽區(qū)首座專題教育小區(qū)其理由有以下幾點(diǎn)：a.漢沽區(qū)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)兒女教育問題普遍關(guān)注性，經(jīng)過專題教育小區(qū)宣傳再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注；b.項(xiàng)目緊鄰漢沽區(qū)關(guān)鍵初中、高中校，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成區(qū)位差異；c.項(xiàng)目主力購(gòu)置對(duì)象年紀(jì)層次及家庭結(jié)構(gòu)情況，決定了其對(duì)教育附加需求；d.順馳地產(chǎn)支教、重教企業(yè)文化。2.項(xiàng)目整體營(yíng)銷思緒：【篇二：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案(完整)2】華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案目錄引言第一部分市場(chǎng)解構(gòu)基礎(chǔ)描述項(xiàng)目swot分析目標(biāo)市場(chǎng)定位和分析第二部分用戶分析目標(biāo)市場(chǎng)定位和分析目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)置心理及行為分析第三部分產(chǎn)品策略華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案策劃思緒產(chǎn)品計(jì)劃賣點(diǎn)梳理第四部分價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格結(jié)構(gòu)價(jià)格預(yù)期第五部分營(yíng)銷通路營(yíng)銷展示中心華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案接待中心vip營(yíng)銷第六部分營(yíng)銷推廣推廣策略及遵照標(biāo)準(zhǔn)案名和logo推廣總精神營(yíng)銷推廣工作階段劃分和工作關(guān)鍵點(diǎn)一期市場(chǎng)和策略整體營(yíng)銷戰(zhàn)略入市策略華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案推廣策略推廣布署階段銷售周期劃分及策略附錄華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案引言怎樣將如此龐大而復(fù)雜推廣體系理順、理清，而且富有實(shí)施性？怎樣從種種困難和矛盾中找出正解，處理變數(shù)及不確定風(fēng)險(xiǎn)？怎樣構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動(dòng)市場(chǎng)市場(chǎng)攻擊體系？怎樣建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多個(gè)推廣平臺(tái)立體推廣體系？一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必需經(jīng)多方面專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?shí)施?！酒喝f科房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書】萬科進(jìn)入北大學(xué)城市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書策劃人：徐超4月25日前言目錄第1部分概要提醒...................................................................................................................1第2部分環(huán)境分析...................................................................................................................12.1市場(chǎng)分析............................................................................................................................12.1.1杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.......................................................................................12.2房地產(chǎn)發(fā)展情況................................................................................................................12.3土地出讓情況...................................................................................................................22.4丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析................................................................................................22.4.1區(qū)域城市計(jì)劃...................................................................................................22.4.2房地產(chǎn)開發(fā)覺實(shí)狀況...............................................................................................32.4.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析...................................................................................................32.5市場(chǎng)走勢(shì)研判....................................................................................................................4第3部分機(jī)會(huì)分析...................................................................................................................53.1杭州房地產(chǎn)用戶分析........................................................................................................53.2杭州市住宅需求特征分析................................................................................................83.3丁橋區(qū)域用戶特點(diǎn)分析....................................................................................................93.4目標(biāo)用戶群定位..............................................................................................................113.4.1目標(biāo)客群特征：.............................................................................................113.4.2選購(gòu)產(chǎn)品動(dòng)機(jī)：.........................................................................................123.4.3購(gòu)置行為特征：.............................................................................................12第4部分產(chǎn)品分析.................................................................................................................134.1地塊現(xiàn)實(shí)狀況分析..................................................................................................................134.1.1地塊環(huán)境調(diào)研.................................................................................................134.1.2地塊周圍環(huán)境調(diào)查.........................................................................................134.1.3地塊交通條件調(diào)查.........................................................................................144.1.4周圍市政配套設(shè)施調(diào)查.................................................................................144.2swot分析......................................................................................................................154.3產(chǎn)品定位..........................................................................................................................16第5部分戰(zhàn)略及行動(dòng)方案.....................................................................................................175.1定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)..........................................................................................................................175.2定價(jià)提議..........................................................................................................................175.3價(jià)格調(diào)整方案..................................................................................................................185.3.1開發(fā)成本核實(shí).................................................................................................185.3.2價(jià)格定位.........................................................................................................20第6部分營(yíng)銷策略.................................................................................................................226.1推廣主策略......................................................................................................................226.1.1平面廣告形式.................................................................................................226.1.2多維廣告形式.................................................................................................226.2媒體組合提議..................................................................................................................236.2.1媒體投放目標(biāo).................................................................................................236.2.2媒體投放標(biāo)準(zhǔn).................................................................................................236.2.3媒體選擇.........................................................................................................236.3營(yíng)銷活動(dòng)策略..................................................................................................................246.3.1活動(dòng)設(shè)想.........................................................................................................246.3.2活動(dòng)預(yù)期達(dá)成效果.....................................................................................25第7部分營(yíng)銷成本.................................................................................................................267.1總體預(yù)算......................................................................................................................