房地產(chǎn)企業(yè)如何開展稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)如何開展稅收籌劃沒有任何爭議的事實是，近兩年來房地產(chǎn)稅務稽查的力度明顯加強，特別是土地增值稅清算的工作在全國范圍內正在如火如荼地開展。而另外一個毫無爭議的事實是，大部分房地產(chǎn)公司都經(jīng)不起稅務稽查，或多或少地存在偷稅問題。而在房地產(chǎn)企業(yè)成本構成中，稅收成本和地價、建安成本，已排在開發(fā)商成本的前三位了。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預征階段，各項稅負合計已達到銷售額的8-12%，如果項目結束進行清算，則普遍高達15%以上，一線城市會達到25%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金，同時產(chǎn)生稅收籌劃的空間。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結合以上各環(huán)節(jié)，進行系統(tǒng)的規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)稅負絕對額大，所以，經(jīng)過籌劃省下來的房地產(chǎn)稅負的絕對金額也很大，而且省下來的通常都是“真金白銀”，是“純利潤”。整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅務規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經(jīng)營以及理財三個層面去考慮，綜合立體地進行思維，通過精心安排和統(tǒng)籌來獲取“節(jié)稅”收益。稅務無處不在，稅務籌劃應貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動全過程，在戰(zhàn)略、經(jīng)營和理財三個層面上立體系統(tǒng)地進行思考和規(guī)劃，而絕不能僅狹義地在財務部門分管的“一畝三分地”上開展。1.戰(zhàn)略管理層面的籌劃從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，稅務籌劃通常應考慮以下問題：1)股權架構與層次如何設計與安排，對未來財稅會產(chǎn)生什么樣的影響？2)成立項目公司還是不成立項目公司，用法人股東還是自然人股東？關聯(lián)的考量？注冊地點安排在哪里更合適？3)注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產(chǎn)生什么樣的影響？4)土地方與資金方如何合作？不同形式拿地稅負比較，怎樣最低？5)如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本？6)與政府如何合作與談判？代建市政項目款項如何收回？7)一級與二級如何聯(lián)動以增加土地成本？2.經(jīng)營管理層面的籌劃從經(jīng)營的角度規(guī)劃，則會涉及到房地產(chǎn)公司日常運營的方方面面，稅務籌劃通常應考慮以下問題：1）開發(fā)產(chǎn)品設計不同對企業(yè)稅務的影響，比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫？2）商業(yè)和住宅比例？普通住宅與非普通住宅比例？3）對外合同條款如何從財稅角度修改最合理？4）報建形式、開發(fā)分期對稅收的影響？5）如何增加工程成本？6）銷售價格的制定與財稅測算7）促銷方案選擇對財稅的影響8）毛坯還是精裝修？裝修方案的稅收測評9）銷售折扣管理與內控制度的落實10）自己銷售還是請專業(yè)公司銷售，付費方式不同對稅負的影響？3.理財層面的籌劃從理財角度規(guī)劃，往往是財務部人員在考慮，方向主要是從財務的一畝三分地出發(fā)，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規(guī)避個稅等等。如能事前從以上三個角度綜合去進行企業(yè)稅務統(tǒng)籌劃與規(guī)劃，則不僅可大大降低企業(yè)稅負，同時也讓公司的發(fā)展走在一條康莊大道上。而在具體的稅務籌劃實踐中，我們還特別建議房地產(chǎn)老板應高度重視，親自參與到公司稅務管理和稅務籌劃的實踐中來，而不能純粹交由財務負責人去思考。因為無論是在公司所處的地位、說話的份量、參與重大決策的程度、思考問題的高度等等方面，財務都會受到各種各樣的限制。稅務管理和稅收籌劃在公司管理中的份量越來越大，稅務籌劃必須從老板開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。一般而言，老板應考慮以下問題：1.房地產(chǎn)企業(yè)老板要重新審視公司財稅管理，高度重視起來，從自身開始，該補課的補課；2.提升財務人員的地位，該內部控掘培養(yǎng)的內部培養(yǎng)，該外部高薪聘請的外部聘請。投在財務人員身上的錢回報率至少在10倍以上；3.由于稅負在成本控制中已占有很重要的地位，房地產(chǎn)公司應考慮立即單獨設立稅務部和稅務總監(jiān)崗位；而不能再像以往那樣放在財務部中兼職管理。4.更多地借用外部稅務咨詢師的“腦袋”。稅務籌劃重要性無可置疑，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層都明白這一點，并將稅務籌劃提到議事日程中來，問題是稅務籌劃是一項復雜性、專業(yè)性很強的系統(tǒng)工程，傾盡公司內部資源也不一定能籌劃出一個成功方案。復雜、繁瑣的財稅問題會影響企業(yè)抽出更多的時間來關注有關戰(zhàn)略發(fā)展和競爭優(yōu)勢的搭建等更重要的問題。善于借用外腦，利用一個經(jīng)驗豐富的專業(yè)機構提供財稅籌劃，將是一個對事業(yè)發(fā)展很有價值的選擇。這是一個專業(yè)分工的年代，越是大公司，越是事前規(guī)劃好的公司，越會選擇專業(yè)的稅務顧問機構為其進行稅務籌劃。5.要樹立提前做好