《物業(yè)消防安全管理規(guī)范-編制說(shuō)明》

編制說(shuō)明

一、任務(wù)來(lái)源

隨著當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提

高，人民群眾對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提高，保障消防安全是提高

人民生活質(zhì)量的越來(lái)越迫切的要求。作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前我

國(guó)物業(yè)管理服務(wù)也迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)是綜合類管理服務(wù)體系，

消防安全管理工作是物業(yè)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)重要工作，做好物業(yè)的

消防安全管理，對(duì)于預(yù)防和減少火災(zāi)具有重要的意義,越來(lái)越受到廣

大群眾的關(guān)注和重視。但是近年來(lái)小火亡人情況頻發(fā)，2017年全國(guó)

非重點(diǎn)單位和村居民住宅火災(zāi)居高不下，火災(zāi)占總數(shù)的91.9%，亡人

占94.8%，5起重大火災(zāi)有4起分布在這些場(chǎng)所。這說(shuō)明消防工作社會(huì)

化還有待進(jìn)一步加強(qiáng)，城鎮(zhèn)區(qū)居民的消防安全意識(shí)需進(jìn)一步提高。

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、

設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈

也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物

業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如:辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、

工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。可以說(shuō)物業(yè)關(guān)系到千

家萬(wàn)戶，上涉及到各行各業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理單位，是

做好物業(yè)消防安全工作的主要力量，是消防工作網(wǎng)格化管理的充實(shí)。

但從當(dāng)前物業(yè)管理層次和內(nèi)容來(lái)看，在很多方面還不能滿足消防安

全管理的實(shí)際需要，物業(yè)企業(yè)消防安全管理工作還不規(guī)范、不完善，

沒(méi)有真正融入到物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容之中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防

安全管理中存在著不少問(wèn)題。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全意識(shí)淡薄。

通過(guò)對(duì)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，絕大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)把

主要精力、人力、財(cái)力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營(yíng)、費(fèi)用收取、環(huán)境衛(wèi)

生、治安防范和普通的水電維修等方面，對(duì)消防安全管理工作不能

一視同仁。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有開展常態(tài)化的消防安全管理，缺

少各類管理的規(guī)章制度，沒(méi)有及時(shí)建立應(yīng)急疏散和滅火預(yù)案。在日

常管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和使用者“服務(wù)”，保障業(yè)

主日常經(jīng)營(yíng)、生活活動(dòng)順利進(jìn)行，對(duì)火災(zāi)發(fā)生的危險(xiǎn)性、危害性和

消防管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，消防安全管理服務(wù)未納入應(yīng)有的議事

日程。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)做好消防工作的重要性認(rèn)識(shí)不到位。部

分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員對(duì)消防工作重視不夠、辦法不多，認(rèn)為

消防工作僅僅是消防部門的事，在工作中存在僥幸心理，沒(méi)有切身

的火災(zāi)事故教訓(xùn)，對(duì)本單位消防安全情況盲目樂(lè)觀，甚至對(duì)消防工

作不管、不聞、不問(wèn)，致使消防工作得不到應(yīng)有的重視，進(jìn)而出現(xiàn)

了“消防安全責(zé)任田”嚴(yán)重的失控漏管。日常消防安全管理嚴(yán)重缺

位，部分室內(nèi)消火栓箱內(nèi)配備的消防水喉破損，樓梯間堆放有雜物，

物業(yè)部門在日常檢查中對(duì)損壞停用的消防設(shè)施不能及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)。

對(duì)夜間私家車占用消防車道不予管理，對(duì)樓梯間內(nèi)停放電動(dòng)車，私

拉臨時(shí)線路給電動(dòng)車充電等行為視而不見。物業(yè)公司的不作為，埋

下了消防隱患。四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防宣傳不到位，甚至沒(méi)有進(jìn)行

消防宣傳。業(yè)主和物業(yè)使用人消防安全基本知識(shí)缺失，沒(méi)有基本的

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防火滅火和疏散逃生技能，這也是小火亡人的重要原因。

因此進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的消防安全管理工

作是一項(xiàng)重要的工作，直接關(guān)系到人民群眾的生命安全和社會(huì)的穩(wěn)

定，是提升全社會(huì)抗御火災(zāi)能力的重要內(nèi)容。

公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)督促和指導(dǎo)商場(chǎng)市場(chǎng)建立完善各項(xiàng)消防安全管

理制度，深入貫徹落實(shí)“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面

負(fù)責(zé)、公民積極參與”的消防工作原則，按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)和

改進(jìn)消防工作的意見》（國(guó)發(fā)[2011]46號(hào)）中完善消防法律法規(guī)體

系，有立法權(quán)的地方要制定、完善地方性法規(guī)，制定更加嚴(yán)格的消

防安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)消防管理，

我們?cè)谏衔环ê蜆?biāo)準(zhǔn)規(guī)章的基礎(chǔ)上，對(duì)一些內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，

提出了物業(yè)消防安全管理的要求：一是明確消防安全職責(zé)，建立消

防安全管理體系，設(shè)置消防組織機(jī)構(gòu)，明確消防工作歸口管理，逐

級(jí)明確消防安全負(fù)責(zé)人；二是針對(duì)物業(yè)在改建、裝修工程、用電、

用氣，重點(diǎn)防火部位的管理等具體要求，制定詳細(xì)的安全管理制度，

加強(qiáng)巡查檢查，并將責(zé)任落實(shí)到人。三是加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)施器材的維

護(hù)保養(yǎng)，確保各類消防設(shè)施和器材在火災(zāi)時(shí)能正常發(fā)揮作用，提高

撲救初期火災(zāi)的有效性；四是開展消防宣傳教育和培訓(xùn)，制定針對(duì)

性強(qiáng)的滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案，并定期組織開展應(yīng)急疏散逃生演練，

切實(shí)做到一旦出現(xiàn)火情，能夠快速有效疏散逃生。

為此，江西省公安消防總隊(duì)于2017年8月啟動(dòng)《物業(yè)消防安全

管理》地方標(biāo)準(zhǔn)編制工作，2017年12月完成初稿編制，同時(shí)向江

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西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)。

二、編制簡(jiǎn)況

2017年8月江西省公安消防總隊(duì)組建了標(biāo)準(zhǔn)起草工作組。標(biāo)準(zhǔn)

起草工作組組建后，首先收集了國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料，了解物業(yè)消防安

全管理工作狀況，分析了近年來(lái)的重特大火災(zāi)事故，并對(duì)全省物業(yè)

消防安全管理工作的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，明確了工作重點(diǎn)和進(jìn)程安排。

2017年8月，標(biāo)準(zhǔn)起草工作組召開了第一次工作會(huì)議。會(huì)議明

確了地方標(biāo)準(zhǔn)起草工作要求，就標(biāo)準(zhǔn)的基本框架及內(nèi)容進(jìn)行了充分

討論，對(duì)工作組成員分工、工作進(jìn)度及時(shí)限要求作了具體安排。

2017年10月，工作組又召開專門會(huì)議，認(rèn)真聽取資料收集和

調(diào)研情況，匯總各方意見，明確標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)、基本內(nèi)容和編制要求。

2017年10月召開專家會(huì)議，就工作組提出的原始稿進(jìn)行了認(rèn)

真會(huì)商，在專家指導(dǎo)下，于2017年12月形成了本標(biāo)準(zhǔn)的初稿，向

省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請(qǐng)立項(xiàng)。

立項(xiàng)批準(zhǔn)后，工作組又深入多地，通過(guò)多次座談、研討，充分

聽取了各地房地產(chǎn)主管部門、消防部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表

的意見，又經(jīng)2次認(rèn)真討論和修改，于2018年4月形成了該標(biāo)準(zhǔn)征

求意見稿。

三、標(biāo)準(zhǔn)編制原則

本標(biāo)準(zhǔn)的編制基礎(chǔ)為《中華人民共和國(guó)消防法》、《物業(yè)管理?xiàng)l

例》、《江西省消防條例》等法律，并根據(jù)公安部《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企

業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號(hào)）、公共安全行

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《人員密集場(chǎng)所消防安全管理》（GA654-2006）、《住宅物業(yè)消

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防安全管理》（GA1283）、《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GA25201），

以及國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制。

四、標(biāo)準(zhǔn)編制的意義

近年來(lái)我國(guó)一些地方相繼發(fā)生有影響火災(zāi)事故，對(duì)人民群眾生

命財(cái)產(chǎn)安全造成了嚴(yán)重危險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成了嚴(yán)重影響。特別是

2017年6月22日,杭州市藍(lán)色錢江公寓發(fā)生火災(zāi)，此次火災(zāi)共造

成一個(gè)大人三個(gè)小孩共4人死亡。雖經(jīng)調(diào)查此次火災(zāi)是保姆縱火，

但藍(lán)色錢江公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)——綠城物業(yè)也成為人民群眾關(guān)注

的重點(diǎn)。此次火災(zāi)雖然是人為縱火，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管

理也存在諸多問(wèn)題，如巡查制度不落實(shí)、消防控制室值班人員無(wú)證

上崗、事故應(yīng)急處置能力不足事故等。這個(gè)典型火災(zāi)事故深刻反映

出當(dāng)前物業(yè)消防安全管理工作的不足和物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理

能力的缺失。因此,防患于未燃,對(duì)物業(yè)消防安全管理進(jìn)行規(guī)范，

加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理工作顯得尤為重要。

此次編制，工作組十分關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)的可操作性，做了大量的調(diào)查

和研究，力求標(biāo)準(zhǔn)易于操作，便于實(shí)施。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)

使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)

人員的消防安全職責(zé)，消防安全管理制度和管理措施，防火巡查檢

查和火災(zāi)隱患整改、消防宣傳教育和培訓(xùn)、滅火應(yīng)急疏散預(yù)案演練

等消防安全管理技術(shù)措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)采用本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

自身消防安全管理行為，建立消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患，達(dá)到

防止火災(zāi)發(fā)生、減少火災(zāi)危害，保障人身和財(cái)產(chǎn)安全的目的。

五、本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容與特色

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（一）本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容

本標(biāo)準(zhǔn)共分11章，包括適用范圍、規(guī)范性引用文件、術(shù)語(yǔ)和定

義、消防安全管理職責(zé)、日常消防安全管理、火災(zāi)隱患整改、消防

宣傳教育培訓(xùn)、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案、火災(zāi)事故處理和消防檔案等。

（二）主要特色

1、強(qiáng)化日常消防安全管理措施，明確各類人員消防工作職責(zé)。

物業(yè)的消防安全管理工作，應(yīng)重在平時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)安全管

理措施和職責(zé)。明確了物業(yè)消防安全管理中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)

主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員消防安全

職責(zé)、操作規(guī)程和消防管理的重點(diǎn)部位，對(duì)物業(yè)用電、用氣、消防

安全管理和建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)提出了相應(yīng)的要求。同時(shí)，吸收

消防安全戶籍化管理的成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日防火巡

查、防火檢查、隱患整改工作，以期達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

2、突出電動(dòng)自行車和高層建筑的消防安全管理。

針對(duì)目前電動(dòng)車自行車亂停亂放、不按規(guī)定充電，極易引起火

災(zāi)的亂象，特別提出了電動(dòng)自行車集中停放、充電場(chǎng)所的消防安全

要求。同時(shí)針對(duì)高層建筑火災(zāi)危險(xiǎn)性大，易造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損

失的特點(diǎn)，通過(guò)配備消防安全經(jīng)理人、樓長(zhǎng)，并規(guī)定了消防安全經(jīng)

理人、樓長(zhǎng)的消防安全職責(zé)，強(qiáng)化了物業(yè)消防安全管理中對(duì)高層建

筑的管理，從而達(dá)到減少高層建筑火災(zāi)事故的發(fā)生，或發(fā)生火災(zāi)后

避免人員傷亡和減少財(cái)產(chǎn)損失的目的。

3、明晰消防安全宣傳教育培訓(xùn)。

消防宣傳教育、培訓(xùn)是做好消防工作的重要基礎(chǔ)。做好消防宣

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傳教育、培訓(xùn)，對(duì)于提高公民的消防法制觀念和消防安全意識(shí)、消

防安全素質(zhì)，增強(qiáng)全社會(huì)抗御火災(zāi)的能力具有重要意義。分析近年

來(lái)導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)的原因，違反安全操作規(guī)程和違章用火、用電、用

氣引起的火災(zāi)占七成以上；從火災(zāi)傷亡情況看，有很多人是因不懂

火災(zāi)自救逃生常識(shí)而喪生或盲目逃生致殘。從往年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在全

國(guó)范圍內(nèi)開展的國(guó)民消防安全素質(zhì)調(diào)查顯示，接受調(diào)查的近3萬(wàn)名

城鄉(xiāng)居民中，由80%以上的人沒(méi)有接受過(guò)消防安全知識(shí)教育，70%以

上的人不關(guān)注人員密集場(chǎng)所的安全出口、消防設(shè)施的能力。這些問(wèn)

題，反映出加強(qiáng)對(duì)公民的消防宣傳教育、培訓(xùn)的重要性、迫切性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是消防安全教育的重要實(shí)施者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根

據(jù)消防安全責(zé)任制的要求以及自身行業(yè)或者工作性質(zhì)定期組織開展

消防宣傳教育，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人和員工進(jìn)行經(jīng)常性的消防知識(shí)

宣傳，提高他們的消防安全意識(shí)和消防安全素質(zhì)。

4、規(guī)范滅火、應(yīng)急疏散預(yù)案演練及火災(zāi)事故處理。

制訂應(yīng)急疏散預(yù)案，是為了在面臨突發(fā)火災(zāi)事故時(shí)，能夠統(tǒng)一

指揮，及時(shí)有效地整合資源，迅速針對(duì)火情實(shí)施有組織的控制和撲

救，避免火災(zāi)來(lái)臨之時(shí)慌亂無(wú)序，防止貽誤戰(zhàn)機(jī)和漏管失控，最大

限度地減少人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合本物業(yè)

管理區(qū)域的實(shí)際情況，針對(duì)不同部位制定并落實(shí)有針對(duì)性的滅火應(yīng)

急疏散預(yù)案，學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)和處置突發(fā)火災(zāi)事故的方法，熟練掌握應(yīng)急

處置的程序和措施，才能最大限度地減少或降低火災(zāi)危害，提高防

范自救、抗御火災(zāi)事故的能力。

滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的定期演練，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)全體員工都

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能熟知必要的消防基礎(chǔ)知識(shí)，做到“會(huì)報(bào)警、會(huì)疏散、小火會(huì)用滅

火器、大火會(huì)用消火栓”，從而構(gòu)建同火災(zāi)事故做斗爭(zhēng)的第一道防線，

增強(qiáng)員工的消防安全意識(shí)，提高其消防素質(zhì)，達(dá)到自防自救。

（三）本標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性