2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試重點黑金模擬題詳細參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和

2、對于一般房地產(chǎn)投資項目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率

3、房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質(zhì)C.壟斷競爭D.買賣

4、當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

6、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資

7、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷

8、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。A.市場潛量B.市場預(yù)測量C.市場最低量D.市場最高量

9、開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。A.細化投資設(shè)想B.提出投資設(shè)想C.可行性研究D.投資機會選擇

10、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響

11、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

12、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理

13、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用

14、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率

15、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品——為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化

16、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

17、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

18、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷

19、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險

20、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

21、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸

22、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策

23、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率

24、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

25、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入

26、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟

27、下列不屬于影響消費者購買的社會文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社會階層D.亞文化

28、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法

29、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

30、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎

31、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬

32、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費

33、（）是指通過收集初步的數(shù)據(jù)來揭示問題的真實性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查

34、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托

35、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容

36、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析

37、對于一般的房地產(chǎn)投資項目，（）指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率

38、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。A.科學(xué)B.客觀C.準(zhǔn)確D.全面

39、詳細可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%

40、下列選項中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計算期的是（）。A.準(zhǔn)備期B.建造期C.銷售期D.經(jīng)營期

41、市場定義有六個層次，以下排序正確的是（）。A.整個市場＞有效市場＞潛在市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場B.潛在市場＞整個市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場C.整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場D.整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場

42、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法

43、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是（）。A.會計主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計分期D.貨幣計量

44、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息，則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2

45、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯

46、下列各項中，不屬于證券市場功能的是（）。A.籌資功能B.定價功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險功能

47、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

48、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2

49、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年

50、關(guān)于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產(chǎn)總額－存貨）／流動負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上二、多選題

51、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機

52、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險

53、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有建設(shè)用地使用出讓合同D.商品房買賣合同

54、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

55、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00

56、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用

57、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法

58、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題

59、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯

60、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售

61、制定進度計劃時，()從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.進行圖法D.工序圖法

62、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長

63、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險

64、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷

65、制定進度計劃時，從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是（）法的缺點。A.橫道圖B.單代號網(wǎng)絡(luò)圖C.雙代號網(wǎng)絡(luò)圖D.時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖

66、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有（）特點。A.短期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性

67、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

68、吸納量是指報告期內(nèi)銷售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設(shè)房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護房屋

69、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元

70、債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預(yù)售期房D.債券融資

71、某建筑物±0.000＝52.000，設(shè)計樓頂相對標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對標(biāo)高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000

72、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

73、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究

74、關(guān)于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息

75、編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時間D.付款特點

76、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6

77、運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項目所獲得的凈經(jīng)營收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營收入D.凈收益

78、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查

79、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓

80、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算

81、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認(rèn)識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展

82、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率

83、土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%

84、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

85、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用

86、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定

87、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，由（）負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.政府部門B.建設(shè)部門C.房管部門D.開發(fā)商

88、對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其()的風(fēng)險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性

89、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎(chǔ)計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積

90、如果想了解“外墻裝修所用的材料、色彩”，應(yīng)查找（）。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

91、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)置B.平衡點的設(shè)置C.同定成本的設(shè)置D.產(chǎn)銷售量的不同

92、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

93、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

94、關(guān)于房地產(chǎn)市場，下列說法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機構(gòu)等構(gòu)成

95、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷

96、房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.自然損失風(fēng)險D.通貨膨脹風(fēng)險

97、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設(shè)計應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

98、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率

99、對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理

100、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)三、判斷題

101、在現(xiàn)金流量圖上，橫坐標(biāo)軸上“0”點所表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。()

102、由于房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移的特點，投資者在進行投資決策時，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。()

103、重新定位指避開強有力的競爭對手的二次定位。（）

104、入湯劑宜后下的藥物是A.番瀉葉B.烏頭C.鱉甲D.雷丸

105、既能涼血止血，又能解毒殺蟲的藥物是A.羊蹄B.小薊C.大薊D.地榆

106、下列哪項不是海螵蛸的功效A.固精止帶B.收斂止血C.補腎助陽D.制酸止痛

107、下列哪項不是阿魏的功效A.化癥散痞B.消積C.殺蟲D.行氣

108、治療膏淋，宜選用的藥物是A.海金沙B.滑石C.石韋D.萆薢

109、財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最低貸款利率。（）

110、風(fēng)險估計與評價常用方法有德爾菲法、解析法和蒙特卡洛法三種。()

111、按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（）

112、商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于開發(fā)投資行為。

113、資產(chǎn)負(fù)債率屬于盈利能力指標(biāo)。

114、土地儲備是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、實現(xiàn)增加地方政府財政收入為目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地的行為。（）

115、在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。()

116、擅長治痰濕穢濁之邪蒙蔽清竅所致神志昏亂的藥物是A.麝香B.冰片C.蘇合香D.石菖蒲

117、市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料。

118、對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運營費用風(fēng)險。（）

119、在非線性盈虧平衡分析中，只能出現(xiàn)一個盈虧平衡點。()

120、明代著名的地方本草是A.《滇南本草》B.《本草品匯精要》C.《白猿經(jīng)》D.《本草衍義》

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。2006年10月時，王某的權(quán)益為租賃權(quán)，權(quán)益價格為剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和。

2、答案：A本題解析：考點:利息備付率。當(dāng)利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險。償債備付率介于1.15～1.35之間；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率，其流動比率相對較低；一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。

3、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

4、答案：A本題解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用擴張性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。

5、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。用地面積測算以丘為單位進行，包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算。

6、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場與資本市場。發(fā)行股票屬于權(quán)益融資，并且可以交易，屬于公開市場。P285。

7、答案：B本題解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

8、答案：C本題解析：市場需求曲線表示市場需求與行業(yè)市場營銷費用之間的關(guān)系。其中，不需任何刺激需求的費用就會有其基本的銷售量，稱為市場最低量，隨著行業(yè)市場營銷費用的增加會引起需求水平的提高，開始以加速度增高。市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為市場潛量。

9、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。提出投資設(shè)想，是指開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性。

10、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時間價值。

11、答案：D本題解析：消費者在購買產(chǎn)品后會產(chǎn)生某種程度的滿意感和不滿意感，進而采取一些使市場營銷人員感興趣的買后行為。購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的關(guān)系表現(xiàn)為：①若E＝P，則消費者會滿意；②若E＞P，則消費者不滿意；③若E＜P，則消費者會非常滿意。

12、答案：C本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：①制定物業(yè)策略計劃；②持有或出售分析；③檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出；④監(jiān)控物業(yè)運行績效；⑤根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作；⑥協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系；⑦定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

13、答案：A本題解析：工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。有些費用是變動費用，有些則是固定費用。在制定成本控制計劃之前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

14、答案：C本題解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。按單利方式計算利息時，利息計算公式為：In＝P×n×i。復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為：In＝P[（1＋i）n－1]。

15、答案：B本題解析：選擇專業(yè)化是企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標(biāo)和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。

16、答案：C本題解析：流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。其中，流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款（減壞賬準(zhǔn)備）、存貨、待攤費用等；流動負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利潤及預(yù)提費用等。計算公式為：流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負(fù)債×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

17、答案：A本題解析：因為政府債券與抵押貸款支持證券是完全不同的。

18、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。參見教材P37。

19、答案：A本題解析：暫無解析

20、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

21、答案：C本題解析：[解析]房地產(chǎn)泡沫成因

22、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對建筑物的維護維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。

23、答案：A本題解析：B項，流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。C項，償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。D項，利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。

24、答案：D本題解析：A項，名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滾利”。B項，實際利率是指一年內(nèi)多次計息時，年末終值比年初值的增長率。CD兩項，名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系：①實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；②名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差__異就越大；③當(dāng)每年計息周期數(shù)m－1時，名義利率與實際利率相等；④當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率；⑤當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∞時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er－1。

25、答案：A本題解析：為預(yù)防土地儲備貸款帶來的風(fēng)險，商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

26、答案：A本題解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材的有關(guān)內(nèi)容。

27、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的主要因素如圖4-4所示。B項屬于個人因素。圖4-4影響消費者購買行為的主要因素

28、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。經(jīng)營期不同不能直接比總值，必須比年值。選項D還必須滿足效益相同的條件。P210。

29、答案：C本題解析：資金流平衡即為流入項之和等于流出項之和。AB兩項是成本估算表，只有流出，無流入。D項，銷售收入為流入，稅金及附加為流出，但稅金為銷售收入的一定比例，一般不相等。

30、答案：B本題解析：酸棗仁的藥物組成：酸棗仁、甘草、知母、茯苓、川芎。

31、答案：D本題解析：當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風(fēng)險收益；而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

32、答案：D本題解析：本題考查的是土地費用。城市國有土地上房屋征收補償費用主要包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)?。選項D是對集體土地進行征收時才會發(fā)生的費用。

33、答案：A本題解析：在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項目可以分為三類：①試探性調(diào)查，是指通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法；②描述性調(diào)查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，是指檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

34、答案：C本題解析：本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。

35、答案：B本題解析：暫無解析

36、答案：D本題解析：房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、項目房地產(chǎn)市場分析三個層次。其中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，是對某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總的供需分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內(nèi)容。AB兩項屬于項目房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容；C項屬于專業(yè)房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。

37、答案：A本題解析：利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般商用房地產(chǎn)投資項目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間，當(dāng)利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險。因此該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

38、答案：A本題解析：對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查必須具備的特點包括：①方法科學(xué)；②調(diào)查具有創(chuàng)造性；③調(diào)查方法多樣；④模型和數(shù)據(jù)相互依賴；⑤合理的信息價值和成本比率；⑥正常的懷疑態(tài)度；⑦市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。其中，在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用科學(xué)的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。

39、答案：A本題解析：詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對開發(fā)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大中型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。

40、答案：D本題解析：考點:財務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期。

41、答案：D本題解析：市場定義的六個層次如圖4-2所示。圖4-2市場定義的層次根據(jù)圖4-2可知，正確的排序為：整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場。

42、答案：C本題解析：[解析]投資估算

43、答案：B本題解析：會計假設(shè)包括會計主體假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、會計分期假設(shè)和貨幣計量假設(shè)。其中，持續(xù)經(jīng)營是指會計主體在可以預(yù)見的將來，將根據(jù)企業(yè)既定的經(jīng)營方針和目標(biāo)不斷的經(jīng)營下去，即在可以預(yù)見的未來，企業(yè)不會被宣告破產(chǎn)或進行清算，持有的資產(chǎn)將正常運營，負(fù)債將繼續(xù)進行清償。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的主要意義在于使會計核算與監(jiān)督建立在非清算的基礎(chǔ)上，從而解決了資產(chǎn)計價、負(fù)債清償和收益確認(rèn)等問題。如果企業(yè)在經(jīng)營過程中被宣告破產(chǎn)或者進行清算，持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)將被清算的規(guī)則替代。

44、答案：B本題解析：已知P＝10萬元，n＝120，i＝6%÷12＝0.5%，α＝0.7%，則按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為：A＝Pi/[1－（1＋i）－n]＝100000×0.5%÷[1－（1＋0.5%）－120]＝1110.2（元）。實際每月的月還款額＝100000×0.7%＝700（元），所以各月的月供負(fù)擔(dān)減少了1110.2－700＝410.2（元）。

45、答案：A本題解析：加味香蘇散（紫蘇葉、陳皮、香附、炙甘草、荊芥、秦艽、防風(fēng)、蔓荊子、川芎、生姜）——功用：發(fā)汗解表——主治：四時感冒（惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證），為辛溫發(fā)汗之緩劑；而麻黃湯，麻桂并用，發(fā)汗之力較強，并善宣肺平喘，為辛溫發(fā)汗之重劑，適用于外感風(fēng)寒，惡寒發(fā)熱而無汗喘咳之表實證；九味羌活湯辛溫發(fā)汗，兼清里熱，適用于外感風(fēng)寒挾濕，惡寒發(fā)熱，無汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根湯升陽解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身熱無汗者。

46、答案：D本題解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價功能、資本配置功能。參見教材P294。

47、答案：A本題解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。將第6年初的10萬元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運用公式

48、答案：D本題解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。參見教材P217。

49、答案：B本題解析：本題考查的是平均建設(shè)周期指標(biāo)的計算。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/報告期竣工面積=（報告期新開工面積+上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建、在報告期內(nèi)恢復(fù)施工的面積）=（90+30）/80=1.5（年）。P40～41。

50、答案：A本題解析：本題考查的是流動比率。選項A應(yīng)為速動比率，流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100%。

51、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素包括：①社會文化因素；②個人因素；③心理因素。其中，個人因素主要包括：①年齡；②性別、職業(yè)、受教育程度；③經(jīng)濟狀況；④生活方式；⑤個性和自我形象。

52、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴(yán)重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。

53、答案：B本題解析：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對建設(shè)用地使用性質(zhì)、建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積審核確定后，頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。對于劃撥用地開發(fā)建設(shè)項目，開發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

54、答案：A本題解析：本題考查的是土地增值稅的計算。P195。

55、答案：A本題解析：按月計息時，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000錯誤［（1+8%/12）^3錯誤12－1］=270.24（萬元）；按季計息時，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000錯誤［（1+8%/4）^4錯誤3－1］=268.24（萬元）。則按月計息比按季計息要多付利息：270.24－268.24=2.00（萬元）。

56、答案：C本題解析：房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；③公共配套設(shè)施建設(shè)費。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。

57、答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）；②投標(biāo)人須知；③評標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項，招標(biāo)人可根據(jù)項目特點決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價。招標(biāo)項目也可以不設(shè)標(biāo)底，進行無標(biāo)底招標(biāo)。

58、答案：A本題解析：計算速動比率時，扣除存貨的主要原因是：①在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最差；②由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理；③部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人；④存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題。因此，速動比率所反映的企業(yè)短期償債能力更加可信。

59、答案：A本題解析：健脾丸功用：健脾和胃，消食止瀉。主治：脾虛食積證。食少難消，脘腹痞悶，大便溏薄，倦怠乏力，苔膩微黃，脈虛弱。肥兒丸功用：殺蟲消積，健脾清熱。主治：蟲積腹痛，消化不良。面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便稀溏等證。

60、答案：D本題解析：本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

61、答案：A本題解析：[知識點]進度管理及計劃調(diào)整

62、答案：C本題解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點是資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。長期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點是回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但長期的盈利能力強。

63、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項A是收入方面的，收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。P21。

64、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。參見教材P37。

65、答案：A本題解析：本題考查的是進度控制。制定進度計劃時，橫道圖的缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。P83。

66、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資具有以下幾個特點：（1）短期性，債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還；（2）可逆性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)；（3）負(fù)擔(dān)性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)；（4）流通性，債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。

67、答案：D本題解析：利息總額計算公式為：利息＝P[（1＋i）n－1]。式中，P代表貸款額；i代表計息期利率；n代表計息期。本題中，P＝3000（萬元），n＝3×4＝12，i＝8%÷4＝2%，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額＝3000×[（1＋2%）12－1]＝804.73（萬元）。

68、答案：C本題解析：根據(jù)吸納量的概念。

69、答案：B本題解析：根據(jù)一次支付現(xiàn)值公式。

70、答案：D本題解析：因為自有資金、企業(yè)資金、預(yù)售期房款都不屬于債務(wù)資金。

71、答案：D本題解析：相對標(biāo)高與絕對標(biāo)高的關(guān)系，一般在工程總說明及基礎(chǔ)圖中加以說明，該建筑物±0.000＝52.000，設(shè)計樓頂相對標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對標(biāo)高為：52.000＋29.000＝81.000（m）。

72、答案：A本題解析：差額投資內(nèi)部收益率法分析時，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四個方案中最優(yōu)的方案是F1。

73、答案：D本題解析：可行性研究分為四個工作階段：①投資機會研究；②初步可行性研究；③詳細可行性研究；④項目評估與決策。其中，詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。

74、答案：C本題解析：還本付息的方式包括以下幾種：①一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；②等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；③等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；④一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；⑤“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

75、答案：D本題解析：考點:資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況

76、答案：B本題解析：總額=700×5%×(1+7%+3%)萬元=38.5萬元。城市維護建設(shè)稅和教育費附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。

77、答案：A本題解析：運營費用比率是指物業(yè)運營費用支出占毛收入的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項目所獲得的凈經(jīng)營收入越低，進而影響到投資項目的投資績效。最高運營費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強。

78、答案：C本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項目可以分成三種類型：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

79、答案：D本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。

80、答案：D本題解析：本題考查的是投資與成本。選項A、C應(yīng)該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算。

81、答案：A本題解析：本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認(rèn)識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運而生。

82、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

83、答案：A本題解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。參見教材P68。

84、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。P312。

85、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素包括：購買價格；權(quán)益投資比率；空置率；運營費用。參見教材P216。

86、答案：A本題解析：調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。反之，利率長期下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低，會刺激房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

87、答案：D本題解析：在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。

88、答案：A本題解析：[解析]風(fēng)險分析的一般過程和方法

89、答案：B本題解析：[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金

90、答案：C本題解析：建筑立面圖是建筑物的各個側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建筑物的外貌；②標(biāo)明各層建筑標(biāo)高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點的標(biāo)高尺寸；③標(biāo)明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標(biāo)注立面詳圖索引號。

91、答案：B本題解析：暫無解析

92、答案：C本題解析：按增量存量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，具體為：①一級市場（國有土地使用權(quán)出讓市場）；②二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）；③三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

93、答案：A本題解析：臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效