某地產(chǎn)項(xiàng)目戶型面積定位與價(jià)格定位

HYPERLINK富士特上夼東項(xiàng)目戶型面積定位與代價(jià)定位獨(dú)立深化陳訴北京東方恒基地產(chǎn)照料/恒基房產(chǎn)2004年11月目錄一、區(qū)域情況調(diào)研■項(xiàng)目周邊區(qū)域交通導(dǎo)流圖（注解）■項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位漫衍圖（注解）■項(xiàng)目周邊商業(yè)民生配套漫衍圖（注解）■項(xiàng)目周邊住宅區(qū)域漫衍圖（注解）■項(xiàng)目周邊類比競爭項(xiàng)目漫衍圖（注解）■項(xiàng)目周邊類比競爭項(xiàng)目根本資料調(diào)研■其他在銷或在建項(xiàng)目簡介：（非類比項(xiàng)目）二、戶型定位部分調(diào)研1、項(xiàng)目周邊種種比競爭項(xiàng)目戶型供給比例與消化比例（小結(jié)）2、二手市場租賃與銷售供給狀況（寫字樓物業(yè)、商品房物業(yè)）3、項(xiàng)目周邊各大項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)與針對(duì)的目標(biāo)客戶群體關(guān)聯(lián)系、市場干系三、代價(jià)定位部分調(diào)研項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目代價(jià)調(diào)研項(xiàng)目周邊二手市場銷售與租賃代價(jià)調(diào)研（寫字樓物業(yè)、商品房物業(yè)）市場均價(jià)定位■針對(duì)二手生意業(yè)務(wù)市場中（買賣）市場的闡發(fā)研究■針對(duì)二手生意業(yè)務(wù)市場中（租賃）市場的闡發(fā)研究4、與市場類比競爭項(xiàng)目16大賣點(diǎn)闡發(fā)代價(jià)的評(píng)比■均價(jià)定位動(dòng)態(tài)代價(jià)底子四、定位總結(jié)1、代價(jià)定位2、目標(biāo)客戶群體定位3、物業(yè)形態(tài)定位4、戶型定位五、其他配套發(fā)起1、行政支持系統(tǒng)2、后勤支持系統(tǒng)3、經(jīng)營支持系統(tǒng)4、物業(yè)治理系統(tǒng)一、區(qū)域情況調(diào)研■項(xiàng)目周邊類比競爭項(xiàng)目根本資料調(diào)研個(gè)案一：東海山莊項(xiàng)目名稱東海山莊項(xiàng)目類型中高等住宅發(fā)展商山東白云山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置白馬山莊南環(huán)山路東口隧道北工程進(jìn)度2005年5月交付使用交通狀況便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交車經(jīng)過總占地面積1萬㎡左右總修建面積15600㎡容積率綠化率40%實(shí)用率90%層數(shù)共為5棟板樓(4+1閣樓/層)配套設(shè)施西部三層網(wǎng)點(diǎn)為設(shè)區(qū)生活配套付款方法一次性付款或銀行按揭7成20年售價(jià)最高5380元/㎡最低4380元/㎡均價(jià)4580元/㎡交樓尺度毛坯房㎡/月住戶數(shù)量共108戶（另27套閣樓亦可單獨(dú)銷售）如計(jì)入戶數(shù)可達(dá)135戶停車位除閣樓外停車位按1比1盤算，共計(jì)108個(gè)目標(biāo)客戶群私營企業(yè)主或主管、部分政府官員、樂成商人等多為二次置業(yè)人群主力賣點(diǎn)以地段、私密、情況氣氛等中高端別墅型居住區(qū)推廣告白訴求山海情懷,名流專屬綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目由于地利干系，在景觀優(yōu)勢與私密性上較為得到富裕階級(jí)的喜愛，但鑒于該項(xiàng)目產(chǎn)物所定位的客戶群為中高端客戶群體，再者在范圍體量、檔次氣氛上與本項(xiàng)目仍存在一定差別，列其為競爭敵手只在與總價(jià)與戶型上的考慮。個(gè)案二：進(jìn)德小區(qū)注：（該項(xiàng)目地塊產(chǎn)權(quán)歸屬上有遺留問題，所以主要的經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)現(xiàn)今仍未對(duì)外宣布，銷售資料、工地公示牌、銷售人員、開發(fā)公司中層亦無透露。）項(xiàng)目名稱進(jìn)德小區(qū)(小高層二期)項(xiàng)目類型中低檔住宅生長商煙臺(tái)房地產(chǎn)團(tuán)體華宇置業(yè)地理位置四馬路進(jìn)德小區(qū)內(nèi)工程進(jìn)度2005年10月份交房交通狀況便利總占地面積不詳總修建面積不詳容積率不詳綠化率37%實(shí)用率不詳層數(shù)共為兩棟每棟12層配套設(shè)施社區(qū)醫(yī)療、幼兒園、健身房、餐飲、洗浴、超市、農(nóng)貿(mào)市場、小學(xué)、銀行一應(yīng)俱全免煤暖投資付款方法一次性付款或銀行按揭7成20年售價(jià)最高4680元/㎡最低3980元/㎡（高一層+1.5%）均價(jià)4280元/㎡交樓尺度毛坯房治理費(fèi)未定住戶數(shù)量共120戶停車位地下\地上320個(gè)停車位目標(biāo)客戶群四周喜歡就近置業(yè)的老居戶主力賣點(diǎn)以地段為主力，附以居住理念等觀點(diǎn)化主題廣報(bào)告求超大空間設(shè)計(jì),演繹現(xiàn)代舒適生活綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目盤踞芝罘區(qū)中心地段，周邊皆為年代久遠(yuǎn)的老城區(qū)，與本項(xiàng)目區(qū)域情況氣氛極其相似，所以該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)與代價(jià)定位、銷售狀況將是本項(xiàng)目的重要參考工具。個(gè)案三：今日花圃該項(xiàng)目分為工具兩區(qū)，東區(qū)為計(jì)劃中與部分銷售區(qū)域或配套區(qū)域在此簡樸略過；東區(qū)：共計(jì)6棟樓（9、10、11、12、13、14號(hào)樓）■9號(hào)樓為回遷安頓樓；■10號(hào)樓在售，目前為現(xiàn)房。1—3層為網(wǎng)點(diǎn)，被建行買走，作為辦公樓?！?1號(hào)樓為一大型超市。■12—14號(hào)樓為11層帶閣樓的住宅樓，計(jì)劃/待建，因?yàn)闋砍兜脚f有項(xiàng)目的拆遷，所以具體改革時(shí)間至今未定。西區(qū)：項(xiàng)目名稱今日花圃西區(qū)項(xiàng)目類型中檔住宅生長商煙臺(tái)國際工程生長有限公司地理位置環(huán)山路與勝利路交織口路南工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房交通狀況交通便利，四周有9條公交線路總占地面積14萬㎡總修建面積㎡容積率綠化率38.8%實(shí)用率78%層數(shù)共計(jì)8棟樓（5棟11層，1棟14層，2棟18層）配套設(shè)施小型會(huì)所付款方法一次性或銀行按揭（最低首付30%，最長30年銀行按揭）售價(jià)最高5100元/㎡最低4260元/㎡均價(jià)4620元/㎡交樓尺度毛坯房治理費(fèi)1元㎡/月目標(biāo)客戶群四周的私營業(yè)主，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)和各部分賣力人以及金領(lǐng)階級(jí)住戶數(shù)量共633戶停車位330個(gè)主力賣點(diǎn)地段（市區(qū)中心的中心）、三大公園困繞廣報(bào)告求市區(qū)最后一塊黃金寶地綜合點(diǎn)評(píng)區(qū)域不可多得的好項(xiàng)目，社區(qū)配套成熟、地理情況極其優(yōu)越，并且產(chǎn)物設(shè)計(jì)上逾越了區(qū)域市場的檔次與特性，形成了創(chuàng)新與差別化的優(yōu)勢，而另一方面亦為本項(xiàng)目代價(jià)定位與戶型定位的良好借鑒工具。個(gè)案四：華僑新城注：（該項(xiàng)目地塊產(chǎn)權(quán)歸屬上有遺留問題，所以主要的經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)現(xiàn)今仍未對(duì)外宣布，銷售資料、工地公示牌、銷售人員、開發(fā)公司中層亦無透露。）項(xiàng)目名稱華僑新城項(xiàng)目類型中高等住宅生長商華僑置業(yè)、煙臺(tái)嘉老實(shí)業(yè)有限公司地理位置環(huán)山路一中分校四周工程進(jìn)度剛開工交通狀況便利，7路\23路\8路等多路公交車經(jīng)過總占地面積不詳總修建面積不詳容積率不詳綠化率不詳實(shí)用率不詳層數(shù)8層（1-2號(hào)為多層）\11層（3號(hào)為小高層）\3層（4-7號(hào)為低層）配套設(shè)施3層(2地上+1地下)網(wǎng)點(diǎn),地下2層車庫付款方法一次性付款或銀行按揭7成20年售價(jià)最高8000元/㎡最低4350元/㎡均價(jià)4450元/㎡交樓尺度毛坯房治理費(fèi)1元㎡/月住戶數(shù)量共118戶停車位40個(gè)目標(biāo)客戶群市內(nèi)與區(qū)域內(nèi)較為富饒的富裕階級(jí)主力賣點(diǎn)半山望海貴族生活區(qū)廣報(bào)告求打造煙臺(tái)地產(chǎn)界的勞斯萊斯綜合點(diǎn)評(píng)由于該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，針對(duì)的客戶群體亦定位為高端階級(jí)的頂尖人物，從該項(xiàng)目的訂價(jià)方面亦已可見一斑。但該項(xiàng)目由于仍然存在較大貨量，對(duì)未來市場消化整體格式仍會(huì)帶來一定水平影響，所以列為類比工具。個(gè)案五：靜海山莊項(xiàng)目名稱靜海山莊項(xiàng)目類型中檔住宅生長商鵬源房產(chǎn)地理位置環(huán)山路感染病醫(yī)院東工程進(jìn)度A、B現(xiàn)房，C期房（在建）交通狀況優(yōu)(7、23、5、48路公交車）總占地面積10486平米總修建面積21300平米容積率綠化率42%層數(shù)該項(xiàng)目小區(qū)為3棟/14層實(shí)用率78%配套設(shè)施配套辦公樓付款方法一次性付款或銀行按揭售價(jià)1層3180元/㎡，11層5488元/㎡每層差價(jià)100元/㎡均價(jià)4310元/㎡交樓尺度毛坯房治理費(fèi)1元/㎡/月住戶數(shù)量共140戶停車位40個(gè)目標(biāo)客戶群煙臺(tái)當(dāng)?shù)刭I房高端人群主力賣點(diǎn)優(yōu)越地理位置廣報(bào)告求優(yōu)越地理位置綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目現(xiàn)已根本銷售完畢，僅余部分尾盤貨量，鑒于其為近期開發(fā)的產(chǎn)物，其面對(duì)客戶層與項(xiàng)目總價(jià)、戶型定位仍為可參考工具，所以列入類比?！銎渌阡N或在建項(xiàng)目簡介：（非類比項(xiàng)目）一、項(xiàng)目名稱：萬光上夼綜合市場總建面積：17000㎡發(fā)展商：煙臺(tái)萬光城建綜合開發(fā)有限公司地址：上夼大廈北側(cè)罐頭廠東側(cè)項(xiàng)目表面：●該項(xiàng)目為單體共6層，地上1至3層為商鋪，地上4層為住宅3200元/起（僅有9套全部售罄），地下負(fù)一層為農(nóng)貿(mào)市場，負(fù)二層為配套停車場?！駥?duì)外銷售代價(jià)為：車位6至9萬元/個(gè)，一層精品網(wǎng)點(diǎn)8600元/㎡起價(jià)，二層食品超市8000元/㎡實(shí)行8%返租，三層日用品超市7000元/㎡實(shí)行8%返租●2005年10月31正式交付使用，2006年元月開業(yè)二、項(xiàng)目名稱：暫定名“迎祥路飛龍項(xiàng)目”總建面積：㎡發(fā)展商：煙臺(tái)市飛龍修建開發(fā)公司項(xiàng)目表面:●2棟多層(5層+1層閣樓)，1至2層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)?！駪粜兔娣e為90.06㎡/112.3㎡3/138.17㎡共三種選擇●每棟4個(gè)單位,1梯2戶●2005年元旦正式開盤發(fā)售（接納先建后售的方法）三、項(xiàng)目名稱：暫定名“新塔山綜合市場項(xiàng)目”總建面積：約30000㎡發(fā)展商：煙臺(tái)市塔山團(tuán)體公司項(xiàng)目表面:●該項(xiàng)目為新圈地項(xiàng)目，將于明年（2005年）五月份動(dòng)工●項(xiàng)目地點(diǎn)為原塔山市場●業(yè)態(tài)分別為：住宅樓、大型集市、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)二、戶型定位部分調(diào)研1、項(xiàng)目周邊種種比競爭項(xiàng)目戶型供給比例與消化比例個(gè)案一：東海山莊（108戶）戶型面積供給數(shù)量供給比例消化數(shù)量消化比例163㎡8套約7%6套約75%153.13㎡8套約7%7套約86%153.86㎡16套約15%15套約94%155.04㎡8套約7%8套100%119.99㎡4套約4%3套約75%109.35㎡4套約4%2套約50%114.69㎡4套約4%2套約50%106.93㎡4套約4%2套約50%149.27㎡4套約4%1套約25%138.35㎡16套約15%3套約19%129.38㎡32套約30%5套約16%閣樓約90㎡27套略13套約48%個(gè)案二：進(jìn)德小區(qū)（120戶）戶型面積供給數(shù)量供給比例消化數(shù)量消化比例106.88㎡24套20%18套約79%117.94㎡12套10%6套約58%118.97㎡12套10%8套約67%131.32㎡24套20%16套約70%178.26㎡24套20%17套約71%183.36㎡24套20%16套約67%個(gè)案三：今日花圃西區(qū)（633戶）戶型面積供給數(shù)量供給比例消化數(shù)量消化比例100-110㎡154戶24%14896%110-120㎡183戶29%16288%120-130㎡44戶7%3886%140-150㎡153戶24%14695%150-160㎡55戶9%4887%160-170㎡33戶5%2782%180㎡以上11戶2%873%個(gè)案四：華僑新城（118戶）戶型面積供給數(shù)量供給比例消化數(shù)量消化比例1至2號(hào)樓93㎡16戶內(nèi)部認(rèn)購期間（該項(xiàng)目尚未對(duì)外發(fā)售）186㎡12戶173㎡15戶3號(hào)樓160㎡11戶196㎡6戶150㎡9戶76㎡9戶4至7號(hào)樓182.49㎡24戶118㎡16戶個(gè)案五：靜海山莊（140戶）戶型面積供給數(shù)量供給比例消化數(shù)量消化比例A棟78㎡20戶14%20100%94㎡20戶14%20100%155㎡6戶4%6100%B棟127㎡40戶29%40100%155㎡8戶7%8100%C棟94㎡20戶14%1680%78㎡20戶14%1680%155㎡6戶4%467%小結(jié)：憑據(jù)慎密的市場調(diào)研我們發(fā)明，本區(qū)域板塊市場戶型供給面積偏大；最小面積為靜海山莊與華僑新城推出的78㎡戶型，最大面積同樣為華僑新城的196㎡戶型，而市場適中的面積一般都在125㎡至160㎡左右，市場平均供給面積為137㎡左右。而從消化比例來看，由于市場供給量有限，而由于政府舊城改革、新建項(xiàng)目拆遷等利好因素，排除此類項(xiàng)目的產(chǎn)物因素（后天創(chuàng)造景觀、外立面、花圃小區(qū)、戶型設(shè)計(jì)等）與市場因素（地理、政府支持、景觀朝向因素等），市場較為擔(dān)當(dāng)?shù)膽粜兔娣e亦為130㎡至140㎡左右；100㎡以下的戶型銷售險(xiǎn)些毫無壓力，但總供給量寥寥無幾；150至160㎡以上戶型開始受市場因素與產(chǎn)物因素制約，越大的戶型面積銷售壓力亦隨之增長；而未來市場圈地項(xiàng)目與在建項(xiàng)目的供給貨量亦與區(qū)域市場平均供給面積相等，如迎祥路飛龍房產(chǎn)開發(fā)的小型住宅區(qū)項(xiàng)目，多數(shù)推出戶型面積約為120㎡。最終得出結(jié)論為：市場缺乏70㎡至100㎡的中小戶型面積；100㎡至130㎡以內(nèi)面積戶型倍受追捧；150㎡以內(nèi)面積較為穩(wěn)健，逾越150㎡的面積越大壓力越大。2、二手市場租賃與銷售供給狀況（以商品房為主）A：項(xiàng)目周邊商品房租賃供給情況：位置面積租金戶型配套上夼西路70㎡700元/月二室一廳簡裝，無家電，有暖氣迎山路67㎡600元/月二室一廳簡裝，冰箱彩電，有暖氣迎山路45㎡450元/月一室一廳簡裝，電視，有暖氣上塔路80㎡700元/月二室二廳簡裝，電視，有暖氣上夼西路86㎡750元/月三室一廳簡裝，空調(diào)，電視，有暖氣奇山路52㎡350元/月一室一廳簡裝，有暖氣上夼西路76㎡700元/月二室一廳簡裝，有暖氣闡發(fā)說明：■該區(qū)域衡宇租價(jià)普遍較高，為煙臺(tái)市各區(qū)之最；■對(duì)外出租的衡宇根本上為舊有的社區(qū)較多，現(xiàn)觀察工具以商品房為主；■對(duì)外出租的衡宇根本上為簡裝，提供簡樸的家具，多數(shù)有暖氣，甚至有少量有空調(diào)，該區(qū)域出租衡宇檔次上較為中檔，整體氣氛較好，少少有臟亂差的感覺?！鲈搮^(qū)域?qū)ν獬鲎獾暮庥罡旧蠟?0㎡以下，大戶型相對(duì)來數(shù)較少。B：項(xiàng)目周邊商品房買賣供給情況：位置面積代價(jià)戶型新舊及配套奇山路75㎡2666元/㎡三室一廳90年建成，簡裝上塔路81㎡2840元/㎡二室二廳97年建成，簡裝上夼西路109㎡3028元/㎡三室二廳97年建成，簡裝躍層華聯(lián)新村120㎡3400元/㎡三室二廳2001年建成，簡裝（低樓層）華聯(lián)新村140--200㎡3850元/㎡三室二廳2001年建成，簡裝華聯(lián)新村128㎡4300元/㎡三室二廳2001年建成，簡裝（低樓層）華聯(lián)新村139㎡4400元/㎡三室二廳2001年建成，簡裝（高樓層）闡發(fā)說明：■因該區(qū)域周邊在售項(xiàng)目較少，所以此區(qū)域二手房市場供求較為火爆；■代價(jià)根本上和樓層的折舊水平有關(guān)，90年以前的房價(jià)為2600元/㎡左右，97年以后的房價(jià)為3000元/㎡左右，2000年以后的房價(jià)根本上就到了3500元/㎡以上?！鏊鄱鄯扛旧弦院喲b為主，僅有少數(shù)為精裝?！雠f有社區(qū)以80㎡左右的房源居多，新建小區(qū)的二手房一般在120㎡以上?！鲈搮^(qū)域居民投資理念較為精打細(xì)算，一般小戶型保存出租，大戶型主要用于二手買賣。小結(jié)：從本項(xiàng)目板塊二手市場戶型面積租賃與銷售供給來看，較能體現(xiàn)市場現(xiàn)狀與消費(fèi)購房者心態(tài)；由于地處中心城區(qū)，該區(qū)域小面積戶型多數(shù)用于出租，因如將其對(duì)外銷售不光總價(jià)偏低，并且手續(xù)較為麻煩，百般生意業(yè)務(wù)用度累加后銷售利潤所得無幾，而在買方市場而言，小面積戶型因租金總價(jià)低亦容易出租，所以一般業(yè)主或投資者都喜歡將小面積戶型轉(zhuǎn)出租出去，爭取最大投資回報(bào)和保值。在大面積戶型方面由于該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建立遲鈍（受到土地供給量限制與計(jì)劃限制等因素），市場貨量供給有限，市場供給貨量多為120㎡的戶型面積左右。新建項(xiàng)目與二手項(xiàng)目差別源自于生意業(yè)務(wù)代價(jià)按折舊盤算，較新落成與較為上檔次的項(xiàng)目在保值上仍為穩(wěn)固，如2001年開發(fā)的華聯(lián)新村項(xiàng)目，二手房銷售平均代價(jià)僅比新房自制300至400元/㎡。最終得出結(jié)論為：二手市場與一級(jí)市場同樣為求大于供的“賣方市場”，70㎡至100㎡的中小戶型面積利于投資租賃；100㎡至130㎡以內(nèi)面積戶型仍然倍受二手市場追捧；150㎡以內(nèi)面積開始受市場因素與產(chǎn)物因素制約，逾越150㎡的面積猶為鮮見。3、項(xiàng)目周邊各大項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)與針對(duì)的目標(biāo)客戶群體關(guān)聯(lián)系、市場干系由于本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建立遲鈍（受到土地供給量限制與計(jì)劃限制等因素），市場貨量供給有限。并且由于各地塊先天性質(zhì)與優(yōu)勢各有差別，而物業(yè)分別種類上亦不盡相同項(xiàng)目客戶市場亦同時(shí)被細(xì)分：類比項(xiàng)目物業(yè)種類目標(biāo)客戶置業(yè)目的東海山莊亞別墅型高等住宅小區(qū)二次或多次置業(yè)人群，富裕階級(jí)享受、休閑進(jìn)德小區(qū)中低檔次大型住宅社區(qū)首次置業(yè)人群、就近置業(yè)人群安居、方便今日花圃中高等次大型住宅社區(qū)金領(lǐng)階級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)干部、中等收入人群改進(jìn)生活華僑新城亞別墅型高等住宅小區(qū)二次或多次置業(yè)人群，富裕階級(jí)享受、休閑靜海山莊中級(jí)檔次品質(zhì)住宅小區(qū)金領(lǐng)階級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)干部、中等收入人群改進(jìn)生活如按上表所述，市場內(nèi)供給的貨量面積比例差距應(yīng)該劃明白顯，但深入研究后我們發(fā)明，由本項(xiàng)目市場供給貨量面積比例來看（詳見第9至10頁列表），無論其項(xiàng)目針對(duì)何種目標(biāo)客戶群體，主力面積定位亦在100㎡0至130㎡以內(nèi)，適合工薪階級(jí)的100㎡以下中小面積戶型卻猶為鮮見。因此可見，主導(dǎo)市場戶型面積定位因素的在本區(qū)域內(nèi)并非單純以目標(biāo)客戶定位，直接關(guān)聯(lián)于項(xiàng)目戶型面積定位的原因在于“地段”、“景觀”、“產(chǎn)物”三大主導(dǎo)因素。所以，在通過對(duì)本項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)（詳見下文列表）比后，得出結(jié)論為：■本項(xiàng)目戶型面積定位有三項(xiàng)選擇：1、追隨市場；以市場擔(dān)當(dāng)?shù)?00㎡至130㎡為主力面積戶型面對(duì)市場配合競爭2、跳離市場；以超大戶型或超小戶型打擊市場帶來效益。3、創(chuàng)造市場；針對(duì)特定目標(biāo)客戶群體，充實(shí)尊重現(xiàn)有市場需求，準(zhǔn)確預(yù)測未來市場走向，為目標(biāo)客戶與市場量身定做具有市場競爭能力與市場差別化、超前性、人性化等綜合優(yōu)勢的公道面積戶型。三、代價(jià)定位部分調(diào)研1、項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目代價(jià)調(diào)研類比項(xiàng)目銷售最高價(jià)銷售最低代價(jià)銷售均價(jià)東海山莊最高5380元/㎡最低4380元/㎡均價(jià)4580元/㎡進(jìn)德小區(qū)最高4680元/㎡最低3980元/㎡均價(jià)4280元/㎡今日花圃最高5100元/㎡最低4260元/㎡均價(jià)4620元/㎡華僑新城最高8000元/㎡最低4350元/㎡均價(jià)4450元/㎡靜海山莊最高6288元/㎡最低3180元/㎡均價(jià)4310元/㎡類比市場市場最高均價(jià)市場最低均價(jià)市場均價(jià)5739~5890元/㎡4030~4200元/㎡4447~4448元/㎡憑據(jù)深入市場的調(diào)研闡發(fā)，調(diào)研結(jié)果得出：本項(xiàng)目板塊（西起地稅大樓，東至環(huán)山隧道、南起塔山、北至南大街二馬路接壤中銀大廈）市場項(xiàng)目供給代價(jià)體系如下：市場最高均價(jià)：5739元/㎡~5890元/㎡市場最低均價(jià)：4030元/㎡~4200元/㎡市場均價(jià)：4447元/㎡~4448元/㎡2、項(xiàng)目周邊二手市場銷售與租賃代價(jià)調(diào)研（商品房）類比項(xiàng)目/地段供給面積租金二手生意業(yè)務(wù)價(jià)上夼西路70㎡~86㎡720元/月3028元/㎡迎山路45㎡~67㎡525元/月2750元/㎡奇山路52㎡~75㎡350元/月2666元/㎡上塔路80㎡~90㎡700元/月2840元/㎡華聯(lián)新村140--200㎡850元/月3625元/㎡類比市場市場供出租與二手銷售平均面積市場出租均價(jià)市場二手生意業(yè)務(wù)銷售均價(jià)約為90~95㎡629~648元/月2873~2982元/㎡本項(xiàng)目板塊二手市場項(xiàng)目供給面積體系與代價(jià)體系如下：市場供出租與二手銷售平均面積：約為90㎡~95㎡市場出租均價(jià)：629元/月~648元/月市場二手生意業(yè)務(wù)銷售均價(jià)：2873元/㎡~2982元/㎡年折舊率約為：每平方米年折舊0.074~0.076約為RMB217元/㎡（未統(tǒng)計(jì)市場準(zhǔn)確面積影響與產(chǎn)物戶型、區(qū)域情況等多方面參考因素）3、市場均價(jià)定位類比一手生意業(yè)務(wù)市場市場最高均價(jià)市場最低均價(jià)市場均價(jià)5739~5890元/㎡4030~4200元/㎡4447~4448元/㎡類比二手生意業(yè)務(wù)市場市場供出租與二手銷售平均面積市場出租均價(jià)市場二手生意業(yè)務(wù)銷售均價(jià)約為90~95㎡629~648元/月2873~2982元/㎡小結(jié)：本項(xiàng)目市場由于市園地塊供給短缺，加之為都會(huì)中心之焦點(diǎn)地帶，并且片區(qū)內(nèi)產(chǎn)物結(jié)構(gòu)較為成熟與緊跟時(shí)代，市場代價(jià)不停上揚(yáng)；從一手生意業(yè)務(wù)市場崎嶇均價(jià)與市場均價(jià)與上述項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群體與客戶檔次看來，本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場代價(jià)仍為理性；以下公式可簡樸推斷區(qū)域市場的目標(biāo)客戶群體定位與檔次：憑據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部分統(tǒng)計(jì)，2003年，煙臺(tái)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9785元（未統(tǒng)計(jì)隱性收入來源與灰色收入來源等），全年人均消費(fèi)性支出為7479元。以（9785÷12個(gè)月）人均月可支配收入815元盤算，一個(gè)普通收入家庭月均可支配收入在（815×2人）1631元左右。按國度宣布房地產(chǎn)按揭供款額寧靜線為普通家庭月均收入四份之一盤算，該家庭月可支配按揭供款額應(yīng)為408元。而實(shí)際以本項(xiàng)目區(qū)域市場房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售均價(jià)為4448元盤算，一套中等戶型80㎡的住宅總代價(jià)已達(dá)36萬左右。以首付房款30%銀行提供按揭供款25年（暫按新宣布利率5.31）盤算，該家庭月按揭供款已達(dá)為1276元左右，在一定水平上已經(jīng)嚴(yán)重凌駕了普通家庭能正常蒙受的能力，雖然現(xiàn)實(shí)海內(nèi)購房者按揭供款額一般為動(dòng)用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不為少數(shù)；因此，本項(xiàng)目目標(biāo)市場代價(jià)定位針對(duì)的目標(biāo)客戶群體多為家庭財(cái)政經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)健的小康家庭與金領(lǐng)階級(jí)與富裕階級(jí)，亦同時(shí)給本項(xiàng)目在產(chǎn)物代價(jià)定位底子上的目標(biāo)客戶群體定位賜與了針對(duì)性參考。本項(xiàng)目如按市場均價(jià)以上訂價(jià)目標(biāo)客戶群體開端定位則為：家庭財(cái)政經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)健的金領(lǐng)階級(jí)、富裕階級(jí)企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)與治理階級(jí)等為主的二次、多次置業(yè)家庭或小型公司企業(yè)、投資者本項(xiàng)目如按市場均價(jià)以下訂價(jià)目標(biāo)客戶群體開端定位則為：以普通工薪階級(jí)、就近置業(yè)家庭等為主的小康家庭購房者、初次置業(yè)家庭■針對(duì)二手生意業(yè)務(wù)市場中（買賣）市場的闡發(fā)研究體現(xiàn)：（偏向針對(duì)猶豫于購置一手房與二手房的客戶）本項(xiàng)目區(qū)域市場，二手供求火爆，二手生意業(yè)務(wù)均價(jià)亦已突破3000元均價(jià)大關(guān)，與一手市場僅相差1000余元價(jià)差，相比擬例穩(wěn)定，而緣于本項(xiàng)目為一手市場項(xiàng)目，所以并未對(duì)二手市場過于深入進(jìn)行研究，并未統(tǒng)計(jì)市場準(zhǔn)確面積影響與產(chǎn)物戶型、區(qū)域情況等多方面參考因素，但單從年者舊率仍可得出結(jié)論為：由于市場產(chǎn)物供給與更替遲鈍，折舊年限拉長（平均者舊年限達(dá)7年左右），因此二手市場代價(jià)堅(jiān)挺，直接影響一手市場對(duì)購房看法的打擊，導(dǎo)致市場目標(biāo)客戶群體有感買舊房不如賣新房劃算；如按市場總代價(jià)盤算，同為商品房，二手市場均代價(jià)為3000元/㎡，一手市場為4400元/㎡，以總面積100㎡盤算，總價(jià)各為：30萬與44萬中間差價(jià)為14萬；但若購置了30萬的二手房不光要支付高額生意業(yè)務(wù)用度（中介費(fèi)、生意業(yè)務(wù)費(fèi)等），并且還必須考慮樓宇折舊年限帶來的無形損失（平均7年按每年217元/㎡盤算，已達(dá)15萬）、還將面臨喪失新建小區(qū)商品房的區(qū)域情況氣氛優(yōu)勢、保值增值盤算方法重列、舊房翻新、樓宇修葺、舊戶主遺留人事鄰里問題等等一系列潛在問題隱憂。因此，二手房產(chǎn)生意業(yè)務(wù)代價(jià)高企對(duì)本項(xiàng)目一手生意業(yè)務(wù)市場生長仍為利大于弊。■針對(duì)二手生意業(yè)務(wù)市場中（租賃）市場的闡發(fā)研究體現(xiàn)：（偏向針對(duì)投資者與保值傾向、增值傾向的客戶）租賃市場暢旺無疑對(duì)投資客戶而言是最大的利好，從以下列表可簡樸得出依據(jù)；按市場現(xiàn)供給面積與租賃代價(jià)、產(chǎn)物質(zhì)量、與結(jié)合宏觀市場研究，現(xiàn)項(xiàng)目所在市場大中小種種型企事業(yè)單位日增，但市場供給狀態(tài)仍處于房地產(chǎn)產(chǎn)物良莠不齊、租賃物業(yè)市場分別不明顯的朦朧階段，上述列表的用于居住的商品房租價(jià)由于產(chǎn)物老化，代價(jià)無法維持正常水平，代價(jià)差別較大，個(gè)體好的小區(qū)代價(jià)升幅猶為明顯，如華聯(lián)新村，該項(xiàng)目就商品房租賃居住的市場均價(jià)已比同類產(chǎn)物市場高約近15%至20%左右，而針對(duì)寫字樓的租賃市場價(jià)差就更為明顯；詳見下表：項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公樓租賃代價(jià)：項(xiàng)目名稱層數(shù)供給戶型面積租價(jià)對(duì)外供給總套數(shù)市場均價(jià)地稅大廈1650/70/90/100㎡50元/㎡/月30約32元/㎡/月商業(yè)銀行附樓415/20/30/40㎡13元/㎡/月15國通大酒店310/15/25㎡25元/㎡/月31軸承儀大樓9400㎡/層21元/㎡/月6預(yù)備役綜合樓480㎡21元/㎡/月6正源律師事務(wù)所樓420㎡33元/㎡/月24正大管帳事務(wù)所2100㎡50元/㎡/月1新聞中心420㎡46元/㎡/月40魯鑫城建620㎡42元/㎡/月24思源告白520㎡20元/㎡/月8項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公樓相應(yīng)配套及租賃現(xiàn)狀：項(xiàng)目名稱物業(yè)配套現(xiàn)租賃狀況地稅大廈水\電\暖\免治理費(fèi)3F/6F/7F共3層,只余2套(其余層自用)租賃單位范圍較大商業(yè)銀行附樓水免,電自負(fù),無供暖1~2層為俱樂部自用,3~4層僅余2套國通大酒店水暖免,電限分外自負(fù)1層2、3層北部為客房,2、3層南部出租,僅余1套軸承儀大樓水\電\暖\治理費(fèi)自負(fù)1~2層\9層自用,其余全部租出，根本為大型企事業(yè)單位租賃，并且皆為整層租賃預(yù)備役綜合樓水電自負(fù),無供暖2~4層,全部租賃一空水電自負(fù),無供暖2~4層,全部租賃一空，并且皆為整層租賃水電自負(fù),無供暖已租出，并且皆為整層租賃。新聞中心供暖免費(fèi)，電費(fèi)自負(fù)1與4層自用，2層整層已租出，3層剩余6間較差戶型仍未租出魯鑫城建無暖氣，水電自負(fù)已全部租出，并且皆為整層租賃思源告白無供暖，水電自負(fù)一層8套，每2套一個(gè)公司，已全部租出項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公樓內(nèi)公司：（參考目的：檔次、范圍、經(jīng)營種類等）經(jīng)營類別公司名稱與經(jīng)營業(yè)務(wù)類別公司名稱與經(jīng)營業(yè)務(wù)金融辦事明瑞事務(wù)所告白設(shè)計(jì)印刷東芝霓虹燈告白天安保險(xiǎn)甲申告白有限公司永鑫財(cái)政公司永卓圖片設(shè)計(jì)恒德事務(wù)所傳承設(shè)計(jì)創(chuàng)意事情室信用包管公司天河彩印方正事務(wù)所南方印務(wù)中智財(cái)政辦事公司網(wǎng)絡(luò)信息華萊網(wǎng)絡(luò)經(jīng)貿(mào)新紡經(jīng)貿(mào)正中信息泰怡經(jīng)貿(mào)公司教誨農(nóng)業(yè)技能學(xué)校瑞慶商貿(mào)公司國際教誨交換中心創(chuàng)浩工貿(mào)毓璜頂教誨中心誠合商貿(mào)其他萬佳禮品豐源公司中恒業(yè)務(wù)部松澤經(jīng)貿(mào)中信靈芝土畜產(chǎn)對(duì)外貿(mào)易裕德食品修建裝飾鵬信裝飾公司圣瑪瑜伽女子俱樂部多數(shù)裝飾三特翻譯培訓(xùn)部潤恒裝飾煙臺(tái)商會(huì)海翔水泥農(nóng)機(jī)監(jiān)理站潤豐裝飾爆破公司東興巖土工程三陽心理咨詢我們由以上列出的調(diào)研數(shù)據(jù)諸表可以看出，本項(xiàng)目周邊辦公場合的需求市場遠(yuǎn)大于供給市場，并且相關(guān)物業(yè)配套都較差，僅從辦公情況和配套設(shè)施來看，除地稅大廈外，其余辦公所在均無中央空調(diào)和較范例的物業(yè)治理，并且相對(duì)的租賃代價(jià)仍然高企不下（市場均價(jià)：29元/㎡/月~32元/㎡/月）。如以租賃住宅的代價(jià)模式換算，租賃一套80㎡的商品房作為辦公用自住兩用房按住宅租賃代價(jià)盤算，市場均價(jià)僅僅為700多元/月左右，而租賃一套現(xiàn)市場供給的辦公寫字樓就需要近2500多元/月。但遺憾的是，帳人人會(huì)算，現(xiàn)今市場卻并無太多能同時(shí)滿足居住、辦公、檔次范圍較好、配套辦事齊全、而租賃代價(jià)適中的優(yōu)秀物業(yè)可供市場消費(fèi)者選擇。因此，巨大的市場業(yè)態(tài)空缺亦展示了本項(xiàng)目市場時(shí)機(jī)空間所在，由于本項(xiàng)目范圍體量限制，無法在產(chǎn)物范圍與人造景觀、配套設(shè)施等方面與現(xiàn)今或未來市場上的競爭同類項(xiàng)目相比擬；因此，影響投資客戶是否前來購置本項(xiàng)目商品房的最大心理障礙因素為如何將項(xiàng)目增值潛力得以最大化體現(xiàn)，而憑據(jù)上述數(shù)據(jù)最終闡發(fā)結(jié)果亦表明：1、本項(xiàng)目戶型定位必須以目標(biāo)客戶群切身利益底子為定位準(zhǔn)則，切合實(shí)際市場狀態(tài)，定立于數(shù)據(jù)底子與深化調(diào)研底子下的公道戶型面積與二手市場的銷售、租賃均價(jià)對(duì)接，并告竣最大化投資回報(bào)效果的創(chuàng)造。2、依據(jù)第上述第1條的操縱規(guī)程后，本項(xiàng)目代價(jià)定位必須憑據(jù)戶型定位為底子，針對(duì)目標(biāo)客戶群體的多向利益（投資贏利、產(chǎn)物優(yōu)化保值贏利、居住對(duì)情況康健有利、社會(huì)名聲宣傳效應(yīng)利益等等）為準(zhǔn)則，定一個(gè)可返算的公道投資回報(bào)方法而吸引投資型目標(biāo)客戶群與希望購置項(xiàng)目后項(xiàng)目能增值、保值的客戶群體。所以，在通過對(duì)本項(xiàng)目二手市場的調(diào)研闡發(fā)與反推論證后得出結(jié)論為：本項(xiàng)目必須在戶型面積定位與市場代價(jià)定位對(duì)接前在業(yè)態(tài)定位上給市場一個(gè)明確而鮮明的市場業(yè)態(tài)定位以區(qū)分現(xiàn)有市場，立足于未來生長市場之，創(chuàng)造自己的市場空間，跳離競爭線以至項(xiàng)目立于不敗之地；因此，本項(xiàng)目在市場業(yè)態(tài)定位上有三項(xiàng)選擇：定位于純住宅樓定位于商務(wù)公寓定位于商住公寓4、與市場類比競爭項(xiàng)目16大賣點(diǎn)闡發(fā)代價(jià)的評(píng)比評(píng)分尺度（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案一：東海山莊項(xiàng)目地理位置萊山區(qū)和芝罘區(qū)兩區(qū)接壤地帶,環(huán)山路東口隧道處07分居住情況依山臨海，區(qū)內(nèi)情況較為幽靜，但靠近馬路邊的部分住戶仍有噪音與空氣污染影響08分居住氣氛與居住文化東面傍山而建,地屬芝罘盡頭.西有教誨學(xué)院,形成平面上的斷層感,北接伯馬山莊和老居住區(qū),從一定意義上看生活居住氣氛比力伶仃.但周邊文化氣氛濃厚。08分交通便捷情況設(shè)區(qū)南、北兩個(gè)端口，多路公交車路經(jīng),交通較為便利09分項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)整體計(jì)劃能以人為本、閣樓的外窗設(shè)計(jì)很獨(dú)到，在煙臺(tái)是少有的大方。唯一的弱點(diǎn)是樓間距太小，私密性較為受影響。08分項(xiàng)目配套設(shè)施由于項(xiàng)目范圍體量干系，該項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)為小范圍崇高生活社區(qū)，所以區(qū)內(nèi)并無太多配套設(shè)施，僅設(shè)區(qū)內(nèi)3層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做根本社區(qū)配套。07分生長商實(shí)力較少開發(fā)項(xiàng)目，名不見經(jīng)傳07分項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢芝罘區(qū)內(nèi)少量的海景山景雙景崇高設(shè)區(qū)；并且?guī)?層閣樓，閣樓的設(shè)計(jì)很規(guī)整亦較為新穎獨(dú)到。08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢不可再生的山海雙景資源，地屬芝罘較高點(diǎn)。08分戶型隔斷戶型設(shè)計(jì)公道，南北通透，并且面積分別定位亦比力受市場接待。09分修建質(zhì)料大量接納高級(jí)建材，花崗巖踏步、不銹鋼扶手等09分銷售代價(jià)和租賃代價(jià)代價(jià)較為公道，產(chǎn)物性價(jià)比差距不大，市場較為擔(dān)當(dāng)09分保值或增值潛力由于該項(xiàng)目為區(qū)內(nèi)少有的絕版雙景物業(yè)，在若干年內(nèi)，仍有一定升值的潛力08分物業(yè)和商業(yè)治理臨時(shí)為該項(xiàng)目組建的治理團(tuán)隊(duì)，東海山莊物業(yè)治理公司，名不見經(jīng)傳。07分項(xiàng)目取得的業(yè)績和榮譽(yù)無業(yè)績與榮譽(yù)記錄00分項(xiàng)目在市場的受存眷水平由于工程進(jìn)度遲鈍，且前期銷售署理公司不專業(yè)，市場存眷一般，但知名度已經(jīng)打響07分總評(píng)該項(xiàng)目具備一定的市場升值與消化潛力，但由于生長商資金欠缺，前期銷售署理公司不專業(yè)而導(dǎo)致銷售推廣不得力，銷售一直不溫不火。亮點(diǎn)在于戶型設(shè)計(jì)比力大方，但由于整體產(chǎn)物計(jì)劃設(shè)計(jì)與后期推廣包裝欠缺，導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)情況給人以局促蹩腳的感覺。119分評(píng)分尺度（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案二：進(jìn)德小區(qū)項(xiàng)目地理位置四馬路進(jìn)德小區(qū)內(nèi)08分居住情況中心地帶，北臨黃海部分戶型可以觀海08分居住氣氛與居住文化社區(qū)周圍生活氣氛濃厚，四周學(xué)校林立，文化氣息較濃09分交通便捷情況老社區(qū)的中心地帶，交通便利，出行便捷09分項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)為老社區(qū)整體計(jì)劃，并無太多亮點(diǎn)，計(jì)劃水平只是停留于70年代水平，計(jì)劃目的仍然以簡樸居住為主，并無附加理念。07分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目所在地為超大范圍生活社區(qū)，所有生活與共用、娛樂等配套一應(yīng)俱全。但自身并無相關(guān)業(yè)主可單獨(dú)私自享用的獨(dú)立配套從而低落了物業(yè)檔次。09分生長商實(shí)力一級(jí)資質(zhì)，4年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾失敗開發(fā)操縱了進(jìn)德一期高層，寫下了煙臺(tái)高層修建的一大北筆。但由于該社區(qū)已在社會(huì)上形成一定影響力與效應(yīng)宣傳，亦為開發(fā)商加了分。08分項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢老城區(qū)，市中心地段08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢大型成熟設(shè)區(qū)里的新樓盤08分戶型隔斷12㎡大型景觀陽臺(tái)，外飄窗。南北通透，四明設(shè)計(jì)。較為人性化，并且面積定位亦以市場為底子，較為讓市場追捧。09分修建質(zhì)料普通建材，并無特色07分銷售代價(jià)和租賃代價(jià)代價(jià)較公道，產(chǎn)物性價(jià)比差距不大，市場較為擔(dān)當(dāng)08分保值或增值潛力隨著項(xiàng)目逐步開發(fā)，產(chǎn)物整體大情況優(yōu)勢結(jié)組成型，有一定的潛在升值空間。08分物業(yè)和商業(yè)治理煙臺(tái)市華宇物業(yè)治理有限公司，有一定治理經(jīng)驗(yàn)，在老一期進(jìn)德小區(qū)已積聚了較好的社會(huì)聲譽(yù)。08分項(xiàng)目取得的業(yè)績和榮譽(yù)取得市內(nèi)幾項(xiàng)低條理炒作的最佳小區(qū)獎(jiǎng)項(xiàng)目，但總體仍無太多業(yè)績榮譽(yù)。00分項(xiàng)目在市場的受存眷水平交通便利，生活氣氛濃厚，倍受周邊二次置業(yè)的追捧09分總評(píng)由于一期高層居住的負(fù)面影響，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶已鎖定在普通黎民階級(jí)，主要針對(duì)工薪族和周邊換房族。主要亮點(diǎn)在與生活情況成熟便利，但整體檔次與社區(qū)文化氣氛欠缺。123分評(píng)分尺度（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案三：今日花圃項(xiàng)目地理位置位于環(huán)山路96號(hào)，“大煙臺(tái)”的中央?yún)^(qū)生態(tài)居住區(qū)10分居住情況三大公園圍繞左右，周遍情況優(yōu)美，空氣怡人，康健氣息濃郁10分居住氣氛與居住文化社區(qū)文化濃烈，主要體現(xiàn)以自然與人造情況有效結(jié)合，為中高等集居住、商業(yè)為一體的大型項(xiàng)目。首期宣傳以休閑生活氣氛為主。09分交通便捷情況交通極為便利，周遍有9條公交線路通往全市各地10分項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)由加拿大著名設(shè)計(jì)師和留學(xué)荷蘭的修建博士配合打造的社區(qū)樓盤，整體感覺凝練﹑沉穩(wěn)﹑親切﹑典雅。09分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)為大范圍生活社區(qū)，周邊生活配套一應(yīng)俱全。社區(qū)內(nèi)部生活配套由于其訴求為市內(nèi)成熟生活社區(qū)所以配套較少。08分生長商實(shí)力開發(fā)商配景宏厚，魄力特殊。09分項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢市區(qū)少有的黃金寶地，開發(fā)理念較為先進(jìn)，形成了周遍舊有社區(qū)中的少有的亮點(diǎn)。10分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢坐享得天獨(dú)厚的自然情況優(yōu)勢，親近自然，浪漫愜意。且為市區(qū)中少有的黃金居住區(qū)，具備潛在的升值潛力。10分戶型隔斷戶型設(shè)計(jì)公道，戶戶采光，室室通風(fēng)。寬大的外觀景飄窗，操廚空間帶觀景露臺(tái)，充實(shí)滿足住戶對(duì)住宅實(shí)用的要求。并配有部分頂層復(fù)式和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，拾級(jí)登臨，尊崇感油然而起。并且積定位亦以市場為底子，較為讓市場追捧。09分修建質(zhì)料大量接納高級(jí)建材，以歐式修建氣勢派頭設(shè)計(jì)。09分銷售代價(jià)和租賃代價(jià)銷售代價(jià)為4260-5100元/平方米之間，代價(jià)較公道，產(chǎn)物性價(jià)比差距不大，市場較為擔(dān)當(dāng)。08分保值或增值潛力隨著周邊舊有社區(qū)的改革，區(qū)域形象會(huì)在舊有的底子上得到提升，潛在的升值空間較大。09分物業(yè)和商業(yè)治理注重體現(xiàn)人性化的關(guān)愛，提倡“業(yè)主至上，辦事第一”的治理宗旨和“急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想”的行動(dòng)準(zhǔn)則。雖然物業(yè)治理公司名不見經(jīng)傳，但仍博得不少好評(píng)論。09分項(xiàng)目取得的業(yè)績和榮譽(yù)無00分項(xiàng)目在市場的受存眷水平開盤期效果良好，所以倍受市場追捧。08分總評(píng)該項(xiàng)目的開發(fā)商開發(fā)理念較為先進(jìn)，將項(xiàng)目優(yōu)勢發(fā)揮至極至，景觀優(yōu)勢、地利情況優(yōu)勢、產(chǎn)物創(chuàng)新優(yōu)勢三位一體，是該區(qū)最為矚目的一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目。137分評(píng)分尺度（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案四：華僑新城項(xiàng)目地理位置環(huán)山路一中分校四周08分居住情況周遍情況優(yōu)美，空氣怡人，康健氣息濃郁，但靠近馬路邊的部分住戶仍有噪音與空氣污染影響08分居住氣氛與居住文化社區(qū)文化濃烈，主要體現(xiàn)以自然與人造情況有效結(jié)合，定位為中高等居住區(qū)，半山觀海。08分交通便捷情況交通較為便利，周邊有6條公交線路通往市區(qū)各地08分項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)整體計(jì)劃效果優(yōu)雅，多層與高層結(jié)合。但由于計(jì)劃設(shè)盤算早，并無太多特色亮點(diǎn)。07分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)為小范圍生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。08分生長商實(shí)力開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但總體開發(fā)理念缺乏更新。07分項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢芝罘區(qū)與萊山區(qū)接壤地黃金路段，雙景小型生活高等社區(qū)。08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢坐享得天獨(dú)厚的自然情況優(yōu)勢，親近自然，浪漫愜意。且為市區(qū)中少有的黃金居住區(qū)，具備潛在的升值潛力。08分戶型隔斷戶型設(shè)盤算為公道，戶戶采光，室室通風(fēng)。但由于開發(fā)商自信心過強(qiáng)，社區(qū)市場、產(chǎn)物定位過高，戶型定位過大，加之產(chǎn)權(quán)問題仍未解決所以被市場合遺忘。07分修建質(zhì)料大量接納高級(jí)建材。08分銷售代價(jià)和租賃代價(jià)銷售代價(jià)明顯跳出市場擔(dān)當(dāng)范疇，產(chǎn)物性價(jià)比差距較大，由于項(xiàng)目仍未向外發(fā)售無法調(diào)研，但預(yù)計(jì)未來情況并不樂觀。06分保值或增值潛力隨著周邊其他社區(qū)的建立，潛在的升值空間較大，但前提是該項(xiàng)目必須順利銷售與解決產(chǎn)權(quán)等問題。07分物業(yè)和商業(yè)治理宣傳與實(shí)際上并無良好的物業(yè)治理公司組織治理，為開發(fā)公司自有治理公司負(fù)擔(dān)，但由于項(xiàng)目宣傳形象并未完善，前途甚憂。06分項(xiàng)目取得的業(yè)績和榮譽(yù)無00分項(xiàng)目在市場的受存眷水平尚未開盤。市場上所得信息皆為對(duì)該項(xiàng)目的外部認(rèn)知，并且開發(fā)商亦不懂前期造勢，市場不見經(jīng)傳。06分總評(píng)一其中庸的項(xiàng)目；口號(hào)高唱卻不見實(shí)際，跟風(fēng)號(hào)稱“打造中國房地產(chǎn)的勞斯萊斯”卻每樣都無法落到實(shí)處，亦是該區(qū)所有項(xiàng)目中唯一連獲3個(gè)06分的低分項(xiàng)目，和唯一要評(píng)斷06分的項(xiàng)目，如該項(xiàng)目開發(fā)商不痛定思痛結(jié)果甚危。110分評(píng)分尺度（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案五：靜海山莊項(xiàng)目地理位置環(huán)山路感染病醫(yī)院東08分居住情況周遍情況優(yōu)美，但局部略顯拘謹(jǐn)08分居住氣氛與居住文化社區(qū)文化尚未形成，主要體現(xiàn)以自然與人造情況有效結(jié)合，但難堪在于與感染病院為鄰，目標(biāo)客戶定位只有自降檔次，定位為金領(lǐng)階級(jí)。06分交通便捷情況交通極為便利，周遍有6條公交線路通往市區(qū)各地08分項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)整體計(jì)劃效果優(yōu)雅，多層與高層結(jié)合，但底層視野受限。07分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)為小范圍生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。但自身由于范圍體量限制，無法建立過多提高項(xiàng)目質(zhì)素的幫助配套。08分生長商實(shí)力開發(fā)商名不見經(jīng)傳，但開發(fā)實(shí)力與魄力仍可。08分項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢芝罘區(qū)與萊山區(qū)接壤地黃金路段，主要以地段和雙景觀主題為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)。08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置08分戶型隔斷戶型設(shè)計(jì)公道，南北通透，并且面積分別定位亦比力受市場接待。08分修建質(zhì)料局部接納高級(jí)建材，大部分接納普通建材，在建材上并無太多亮點(diǎn)特色。07分銷售代價(jià)和租賃代價(jià)銷售代價(jià)定位較公道，產(chǎn)物性價(jià)比差距不大，市場較為擔(dān)當(dāng)。08分保值或增值潛力隨著周遍其他社區(qū)的建立，潛在的升值空間較小。因總體上仍然無法掙脫感染病醫(yī)院近在咫尺的陰影，只存在保值的空間。07分物業(yè)和商業(yè)治理為煙臺(tái)習(xí)用治理模式，開發(fā)商自行組建團(tuán)隊(duì)治理。07分項(xiàng)目取得的業(yè)績和榮譽(yù)無00分項(xiàng)目在市場的受存眷水平由于其地理位置優(yōu)勢影響，購置人群較多，并且銷售亦較為順利，現(xiàn)已根本銷售一空，市場影響力轉(zhuǎn)弱。08分總評(píng)該項(xiàng)目唯一最大缺點(diǎn)為與感染病醫(yī)院為鄰，而在開發(fā)商角度上由于能正確看待劣勢加以彌補(bǔ)，項(xiàng)目銷售情況亦甚佳，值得借鑒。114分評(píng)分尺度（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案六：本項(xiàng)目項(xiàng)目地理位置環(huán)山路與上夼東路接壤處09分居住情況周遍居住情況成熟為老居民區(qū)09分居住氣氛與居住文化周邊區(qū)域生活氣氛濃厚，為老居民生活區(qū)，但居住文化為原生居住文化，近期由于舊城改革與周邊各大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的推動(dòng)，整體居住文化將向好的偏向生長。08分交通便捷情況交通極為便利，周邊近11條公交線路通往市區(qū)各地10分項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)整體計(jì)劃效果優(yōu)勢強(qiáng)勁，為區(qū)域內(nèi)極其罕見的高層雙塔樓修建，并且外觀新穎奇特將吸引眾多存眷。09分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)為小范圍生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。但自身由于范圍體量限制，無法建立過多提高項(xiàng)目質(zhì)素的幫助配套。08分生長商實(shí)力開發(fā)商雖名不見經(jīng)傳，但開發(fā)實(shí)力與魄力仍可。08分項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢不光是芝罘區(qū)焦點(diǎn)居住地段，并且從產(chǎn)物創(chuàng)新的優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢等皆為奇特賣點(diǎn)。09分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置10分戶型隔斷由于項(xiàng)目在計(jì)劃設(shè)計(jì)階段，仍有可修改余地，戶型設(shè)計(jì)可塑性強(qiáng)。08分修建質(zhì)料由于項(xiàng)目在計(jì)劃設(shè)計(jì)階段，仍有可修改余地，建材設(shè)備運(yùn)用可塑性強(qiáng)。08分銷售代價(jià)和租賃代價(jià)由于項(xiàng)目在計(jì)劃設(shè)計(jì)階段，仍有可修改余地，銷售代價(jià)可以適應(yīng)市場為底子進(jìn)行附加增值躍升產(chǎn)物素質(zhì)，從而提升銷售代價(jià)。08分保值或增值潛力隨著周遍其他社區(qū)的建立，來自于自己項(xiàng)目地塊潛在的升值空間已經(jīng)較大。并且只要產(chǎn)物整體從設(shè)計(jì)至營銷包裝推廣階段都遵循差別化與有效創(chuàng)新等緊貼市場的良好理念，增值空間潛力將繼承大大提升。09分物業(yè)和商業(yè)治理只要開發(fā)商遵循人性化的積極治理模式并附之執(zhí)行，將鼎力大舉提升本項(xiàng)目品牌實(shí)力。08分項(xiàng)目取得的業(yè)績和榮譽(yù)無00分項(xiàng)目在市場的受存眷水平由于項(xiàng)目并未切入市場，所以營銷推廣方法極為重要，直接干系到本項(xiàng)目的市場推廣與社會(huì)存眷影響力。08分總評(píng)本項(xiàng)目最大優(yōu)勢為可塑性極強(qiáng)，并且兼有地利、天時(shí)（景觀）、人和（專業(yè)操縱團(tuán)隊(duì)介入）之利，只要執(zhí)行到位，將能將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益達(dá)至最大化。129分類比項(xiàng)目本項(xiàng)目東海山莊進(jìn)德小區(qū)今日花圃華僑新城靜海山莊銷售均價(jià)4580元/㎡4280元/㎡4620元/㎡4450元/㎡4310元/㎡評(píng)估得分119分123分137分110分114分比力系數(shù)可調(diào)均價(jià)49464494434352074870評(píng)估均價(jià)4772■均價(jià)定位動(dòng)態(tài)代價(jià)底子：經(jīng)過針對(duì)以本項(xiàng)目的一手市場與二手市場結(jié)合的整體市場代價(jià)體系的詳實(shí)市場資料盤算與深化論證，暫時(shí)排除以本錢為導(dǎo)向的本錢訂價(jià)模式與以針對(duì)與特定目標(biāo)競爭敵手的排它定向訂價(jià)模式，接納以市場導(dǎo)向法的競爭導(dǎo)向訂價(jià)法相互結(jié)合最終得出本項(xiàng)目現(xiàn)市場均價(jià)定位動(dòng)態(tài)代價(jià)底子為：4610元/㎡~4772元/㎡正式施工期前年增長率按二手市場銷售代價(jià)年折舊率的50%盤算約為RMB110元/㎡逐年遞增四、定位總結(jié)1、代價(jià)定位：憑據(jù)本項(xiàng)目上述市場數(shù)據(jù)闡發(fā)結(jié)果及本項(xiàng)目的產(chǎn)物定位與地段代價(jià)、景觀朝向等相關(guān)影響因素，發(fā)起本項(xiàng)目的代價(jià)定位為：4100~5100元/㎡■均價(jià)定位為：4600元/㎡■內(nèi)部認(rèn)購代價(jià)均價(jià)起價(jià)為：憑據(jù)本項(xiàng)目的代價(jià)定位及代價(jià)計(jì)謀，發(fā)起本項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購價(jià)均價(jià)起價(jià)為：4200元/㎡實(shí)際端數(shù)訂價(jià)為4188元/㎡注：端數(shù)訂價(jià)為一種典范的心理訂價(jià)法，對(duì)想制定1000元的產(chǎn)物訂價(jià)為980元，會(huì)在一定水平的潛意識(shí)上使目標(biāo)消費(fèi)群體注意到1000元與900元之間的差距較大，而模糊弱化實(shí)際相差只為千分之一、二的實(shí)際代價(jià)差距，此訂價(jià)法已遍及應(yīng)用于社會(huì)上多數(shù)產(chǎn)物推廣和促銷中?！鋈胧写鷥r(jià)：憑據(jù)本項(xiàng)目的入市代價(jià)應(yīng)與內(nèi)部認(rèn)購代價(jià)拉開較高距離的原則，發(fā)起本項(xiàng)目的入市代價(jià)為：4500元/㎡實(shí)際端數(shù)訂價(jià)為4488元/㎡注：如遇市場反應(yīng)熱烈，與預(yù)估市場代價(jià)相抵，并銷售連續(xù)白熱化攀升，可考慮封盤處置懲罰重新調(diào)解代價(jià)?！龃鷥r(jià)升幅周期：代價(jià)的升幅周期應(yīng)憑據(jù)本項(xiàng)目的整體營銷節(jié)奏的擺設(shè)與市場的反響而定，在推出新貨量的每個(gè)銷售區(qū)間都應(yīng)相應(yīng)做出調(diào)解?！龃鷥r(jià)升幅比例：代價(jià)的升幅比例調(diào)解的歷程中主要是控制代價(jià)、面積和樓層的配比，代價(jià)調(diào)治幅度的要害是：小幅穩(wěn)步遞增。調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是：小幅頻漲。一般每次為3%—5%，調(diào)價(jià)新近的幾天，可配以適當(dāng)折扣等促銷計(jì)謀，作為代價(jià)式部過渡，有新生客源流時(shí)，再打消折扣。在調(diào)價(jià)歷程不能任意折扣，沒有市場購置之底子，不能回落，隨意往下調(diào)。■訂價(jià)原則：●低開高走為在開盤初期制造驚動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人其，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在差別時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，發(fā)起接納“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開初期定一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)位，在后期憑據(jù)銷售反響上調(diào)代價(jià)，維持均恒的總體均價(jià)水平?！駜r(jià)質(zhì)均衡：排除當(dāng)?shù)厥袌鲈嫉囊罁?jù)基價(jià)方法排布樓層上下價(jià)差，而不考慮項(xiàng)目景觀、通風(fēng)范光等實(shí)際因素，發(fā)起憑據(jù)市場擔(dān)當(dāng)水平量化樓層差別，具體指標(biāo)包羅朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。以量化打分的形式包管每個(gè)單位的代價(jià)質(zhì)素比能夠均衡，制止出現(xiàn)部分單位因代價(jià)低估而